РЕШЕНИЕ
№ 9721
гр. София, 27.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Ц.Р.Ц
при участието на секретаря М.Р.И
като разгледа докладваното от Ц.Р.Ц Гражданско дело № 20221110138409 по
описа за 2022 година
Ищецът твърди, че между него, в качеството му на наемодател, и ответника, в
качеството му на наемател, е сключен Договор за наем № **-** от 20.05.2013 г. на
магазин № *, находящ се ******, срещу месечна наемна цена 452,24 лева, като
поддържа, че наемателят се е задължил да плаща и месечните разходи за
електроенергия и вода. Твърди, че договорът е прекратен, а имотът освободен към
31.10.2021 г. Сочи, че ответникът има непогасени задължения за периода от м.04.2021
г. до м.10.2021 г. в общ размер на 2 153,46 лева, както следва: 1808,96 лева за наем
(сбор от: 452,24 лева за м.06.2021 г. по фактура №**********/0l.06.2021г., 452,24 лева
за м.07.2021г. по фактура №**********/01.07.2021г.; 452,24 лева за м.08.2021г. по
фактура №**********/01.08.2021г. и 452,24 лева за м.09.2021г. по фактура
№**********/01.09.2021 г.), 329.05 лева за потребена електроенергия (сбор от 82,39
лева за м. 03-04.2021 г., остатък по фактура №**********/05.05.2021г.; 41,72 лева за
м.04.-м.05.2021 г. по фактура №**********/01.06.2021 г., 46,63 лева за м.05-06.2021
по фактура №**********/01.07.2021 г; 35,34 лева за м. 06-07.2021 г. по фактура
№**********/01.07.2021г.; 5,24 лева за м.07-08.2021г. по фактура
№**********/01.082021г.; 62,22 лева за м.08-09.2021г. по фактура
№**********/0l.09.2021г. и 55,51 лв. за м.09-10.2021 г. по фактура №**********);
15,45 лева за потребена вода (сбор от 5,87 лева за м.03-04.2021 г. по фактура
№**********/05.05.2021г., 2,94 лева за м.05-06.2021г. по фактура
№**********/01.07.2021г., 2,94 лева за м.06-07.2021г. по фактура
1
№**********/01.08.2021г., 3,36 лева за м.07-08.2021г. по фактура
№**********/01.09.2021г. и 2,94 лева за м.08-09.2021г. по фактура
№**********/01.10.2021 г). При тези твърдения моли съда да признае за установено,
че ответникът дължи сумата от 2 153,46 лева за наем, потребена електроенергия и вода
в имота, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението по
чл. 410 ГПК, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парични задължения
от 04.01.2022 г. по ч.гр.д. 67352/2021 г. по описа на СРС, 35 състав.
В първото по делото открито съдебно заседание, ищецът уточнява, че договорът
бил прекратен, считано от м.08.2021 г. на основание раздел IV, т. 1 от договора. В
същото съдебно заседание, съдът е допуснал изменение в размера на предявения иск
чрез намаляване на размера със сумата от 367,71 лева, като същият се счита предявен
за сумата в размер на 1785,75 лева.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника. Не
оспорва, че между страните е сключен договор за наем на магазин № *, но твърди, че
същият е прекратен незаконосъобразно, както и че са извършени самоуправни
действия от страна на трети лица, представляващи ищеца без надлежна представителна
власт. Оспорва да е получавал описаните от ищеца фактури, поради което сочи, че за
него не е възникнало задължение за плащане на наемната цена. Относно претенцията
за заплащане на електрическа енергия и вода, развива съображения в насока, че
ищецът няма право да ги претендира, тъй като не бил експлоатационно дружество и
няма лиценз да продава електрическа енергия и да предоставя услуги по доставка на
вода. Във връзка с прекратяването на договора за наем сочи, че на 30.09.2021 г. е
получил анекс към договора за наем от С.Н – представляващ управителя на ищцовото
дружество без надлежна представителна власт, в която връзка било изпратено писмо
до ищцовото дружество. Сочи, че на 07.10.2021 г. получил по електронен път покана
от името на ищцовото дружество, с която бил поканен в срок от 24 часа да предаде
ключовете на наетия имот на неизвестно и неупълномощено лице. Сочи, че посочената
покана била подписана от неизвестно лице, макар като подписал да е посочена Н.Х
(управител на ищцовото дружество). За описаното сочи, че е уведомил управителя на
ищцовото дружество, като последното потвърдило получаването чрез изпратено писмо
от имейл на С.Н, която отново ги уведомила от името на ищеца, че следва да изнесат
вещите си от магазина. Излага, че на 18.10.2021 г. С.Н и адв. Й. Й. /също без
представителна власт/ получили съдействие от служителите на МВР и извършили
самоуправни действия в наетия имот, за което ответникът бил уведомен от наематели
на съседните помещения и при пристигането в магазина установил, че липсват 9000
лева — оборот на дружеството, като за посочената сума ответникът е предявил
насрещен иск. По изложените съображения моли съда да отхвърли предявените
искове. Претендира разноски.
2
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл. 235,
ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.
чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД. По така предявените
искове, в тежест на ищеца е да докаже валидно наемно правоотношение по договора
за наем между него и ответника по отношение на процесния имот за процесния
период, че е предоставил на ответника имота за ползване; размера на консумативните
разноски, сторени за електроенергия и вода в имота за процесния период.
По делото е безспорно, а и от представения като доказателство Договор за наем
№ **-** от 20.05.2013 г. се установява, че страните по делото – ищецът „А“ ЕООД, в
качеството му на наемодател, и ответникът „Р.П“ ЕООД, в качеството му на наемател,
са обвързани от облигационно правоотношение по договора за наем с предмет следния
имот: магазин № *, находящ се ******. От представения анекс към договора за наем
от 14.12.2018 г. се установява, че страните са договорили наемна цена в размер на 3,30
евро на кв.м. площ, равняваща се на сумата в размер на 452,24 лева месечно, считано
от 01.01.2019 г.
Като доказателство по делото са представени, описаните в исковата молба
фактури, издадени от „А“ ЕООД на „Р.П“ ЕООД.
Представени са и фактури, както следва: фактура №031368685459/15.04.2021 г.,
издадена за консумация в периода 12.03.2021 г. - 10.04.2021 г. за сумата в размер на
167,26 лева, фактура №**********/17.05.2021 г. за консумация в периода 11.04.2021 г.
- 30.04.2021 г. за сумата от 41,72 лева, фактура №**********/15.06.2021 г. за
консумация в периода 12.05.2021 г. - 31.05.2021 г. за сумата в размер на 46,63 лева,
фактура №**********/30.06.2021 г. за консумация в периода 10.06.2021 г. - 30.06.2021
г. за сумата в размер на 35,34 лева, фактура №**********/12.08.2021 г. за консумация в
периода 01.07.2021 г. - 09.07.2021 г. за сумата в размер на 5,24 лева, както и фактура
№**********/12.09.2021 г. за консумация в периода 10.07.2021 г. - 09.08.2021 г. за
сумата в размер на 62,22 лева, фактура №**********/12.10.2021 г. за консумация в
периода 10.08.2021 г. - 08.09.2021 г. за сумата в размер 55,51 лева, всички издадени от
„ЧЕЗ Електро България“ АД на „А“ ЕООД за обект: адрес ***, с клиентски
№210028272477.
Kато доказателства по делото са представени и фактури, както следва: фактура №
**********/20.04.2021 г. за период на консумация 13.03.2021 г. - 13.04.2021 г. за
сумата в размер на 5,88 лева, фактура №**********/18.06.2021 г. за период на
консумация 13.05.2021 г. - 11.06.2021 г. за сумата от 2,94 лева, фактура
№**********/20.07.2021 г. за период на консумация 12.06.2021 г. - 13.07.2021 г. за
сумата от 2,94 лева, фактура №**********/19.08.2021 г. за период на консумация
3
14.07.2021 г. - 09.08.2021 г. за сумата от 3,36 лева, фактура №**********/21.09.2021 г.
за период на консумация 10.08.2021 г. - 14.09.2021 г. за сумата от 2,94 лева, всички
издадени от „С.В“ АД на „А“ АД за обект адрес ***.
Представена е и и-мейл кореспонденция между страните по делото (на л. 247-275
от делото), от която се установява, че на 07.10.2021 г. ответното дружество е получило
покана от ищеца „А“ ЕООД в срок от 24 часа да освободи собствения на „А“ ЕООД
имот, а именно: магазин № *, находящ на адрес *** и в същия срок да предаде
ключовете от имота на адв. Й. П. Й., с посочен телефонен номер. В поканата се сочи,
че „Р.П“ ЕООД държи имота без правно основание, тъй като по силата на раздел IV, т.
1 от договора за наем от 20.05.2013 г. договорът за наем бил прекратен на 11.07.2021 г.
Поканата е подписана от лицето Н.А.Х.
Установява се, че на 07.10.2021 г. ответното дружество е изпратило отговор на
така отправената покана, с който е уведомило ищеца за получаване на поканата.
Изразява се становище, че договорът за наем не е прекратен, тъй като същият не бил
прекратен по способите, посочени в раздел V, т. 1, т. 2 и т. 3 от договора. В писмото се
прави възражение, че поканата не била подписана от Н.А.Х. Сочи се, че до изпращане
на отговора не били предоставени никакви пълномощни, издадени от Н.Х, по силата
на които да е делегирана представителна власт на трети лица да я представляват по
пълномощие, както и да е уточнен обхвата на представителната власт.
По делото е изслушана и съдебно-счетоводна експертиза, която съдът кредитира
като компетентно и обективно изготвена. Съгласно заключението на вещото лице,
представените по делото фактури за дължима наемна цена, префактурирани суми за
електрическа енергия и вода, са осчетоводени както в счетоводството на ищеца. В
счетоводството на ответника не са осчетоводени фактурите за наеми за м.08 и
м.09.2021 г., фактурите за електроенергия от 01.09.2021 г., 13.09.2021 г. и 12.10.2021 г.,
както и фактурите за студена вода от 02.08.2021 г., 01.09.2021 г. и 23.09.2021 г. На
20.05.2021 г. е извършен превод по сметка на „А“ ЕООД в размер на 621,03 лева, като
с част от сумата били погасени задължения извън процесния период. На 23.07.2021 г. е
извършен превод по сметка на „А“ ЕООД в размер на 1077,76 лева. Извършено било
частично плащане на процесни фактури, като съгласно счетоводството и на двете
дружества, с посоченото плащане са погасени задълженията, както следва: по фактура
№ **********/01.06.2021 г. в размер на 452,24 лева за дължимия наем за м.юни 2021
г., както и фактури №**********/05.05.2021 г. в размер на 5,87 лева за
префактурирано задължение за вода и №**********/01.07.2021 г. в размер на 2,94 лева
за префактурирано задължение за вода.
По делото е изслушана и допълнителна съдебно-счетоводна експертиза, която
съдът кредитира като компентентно и безпристрастно изготвена, според която
счетоводството на ответното дружество е водено редовно за финансовата 2021 г.
4
Събрани са гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетелите Н. и
Велковски.
От свидетелските показания на св. Н. се установява, че същата е работила в
ищцовото дружество, като е била назначена на 15.03.2021 г. и работата й се състояла в
това да проследява наемателите, които били към фирмата. По имейл получавала
фактурите за ток, вода и газ, като ги препращала на счетоводството на „А“ ЕООД. От
счетоводството след префактуриране на фактурите, ги изпращали на нея и тя ги
разделяла регулярно към всички наематели. Всеки месец получавали справка
„движение-партньори“, в която виждали за предходния месец дали наемателите на „А“
ЕООД имали задължения и ако имало такива, свидетелят се обаждала по телефона и
ги молела да си платят задълженията, тъй като при тридесетдневно просрочване на
наема и неплатени консумативи, щяло да се наложи да им пуснат предизвестие за
напускане. Сочи, че ежемесечно били изпращани фактури до и-мейла на ответника, с
който рАлагала – *******. Средата на м.юли 2021 г. собственикът на ищцовото
дружество г-н Б.А помолил свидетеля да изпрати и-мейл до всички наематели за
организиране на среща, на която да присъстват всички наематели, тъй като
възнамерявал да продаде отдадените под наем имоти. Срещата се състояла на 9 юли
2021 г. На 22 юли 2022 г. била проведена нова. В. Д. – собственик на ответното
дружество, се обадила на свидетеля и я помолила да й изпрати договора за наем, тъй
като не го намирала. Свидетелят Н. го направила, след което г-жа Д. отговорила, че
иска да закупи наетия от нея имот по цената от 2013 г., на което собственикът на
ответника – Б.А не се съгласил. Сочи, че тъй като имало купувач на помещението на
30.09.2021 г. пуснала предизвестие с молба помещението да бъде освободено. Г-жа Д.
погледнала документите и ги отхвърлила, тъй като казала, че според нея свидетелят не
е истински представител на дружеството. Лично на ръка занесла предизвестието и
приемо-предавателния протокол за прекратяване, считано от 30.09.2021 г. Сочи, че на
18.10.2021 г. бил извикан ключар, който отключил и подменил ключалките на
помещението. На същата дата свидетелят Н., лицето В.Б, адв. Й. и служители на СОТ
влезли в помещението. Заснели влизането си в помещението и съставили протокол за
опис на намерените вещи.
При разпита на св. Велковски – във фактическо съпружеско съжителство с
Виктория Д.- управител на ответното дружество към момента на разпита, излага
обстоятелства относно влизането на представители на ищеца в наетото от приятелката
му помещение. Разказът му се концентрира върху незаконосъобразността според него
на влизането на посочените лица в наетия от приятелката му магазин и липсата на
сумата в размер на 9000 лева –предмет на насрещния иск, производството по който е
прекратено от съда.
Други релевантни към предявените искове доказателства не са предствени,
5
поради което не се обсъждат от съда.
От представените по делото доказателства се установява, че страните са били
обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем. Съгласно раздел II, т.
4 договорът се сключва за срок от 1 година от датата на подписването му, която в
случая е 20.05.2013 г. Същият не съдържа клауза за автоматично подновяване на
договора за следващи периоди.
Установява се обаче, че страните са продължили да изпълняват договора и след
изтичане на посочения срок от 1 година, т.е. наемателят е останал в имота без
противопоставянето на наемодателя, поради което съдът намира, че на основание чл.
236, ал. 1 ЗЗД договорът за наем се е трансформирал в такъв с неопределен срок.
В раздел IV, т. 1 от договора е предвиден срок за плащане на наемната цена до 10-
то число на месеца, за който се дължи, като изречение второ на същата рАредба
предвижда, че ако наемната цена на бъде издължена в срок от 30 дни договорът се
счита прекратен едностранно по вина на наемателя. При тълкуване на посочената
рАредба, съдът намира, че същата предвижда допълнително основание за
прекратяване на наемния договор, в допълнение на посочените в Раздел V от договора
основания за прекратяването му, а именно – автоматично прекратяване на договора
поради неплащане на наемната цена за срок повече от 30 дни след крайната дата за
плащане (10-то число на месеца, за който се дължи), при което не се дължи отправяне
на изрично изявление за прекратяване на договора от страна на наемодателя.
От изслушаната по делото съдебно-счетоводна експертиза се установява, че с
плащането от 23.07.2021 г. са погасени наемните вноски за м.май и м.юни 2021 г.,
поради което съдът намира, че поради неплащане на дължимата наемна вноска за
м.юни в срока по раздел IV, т. 1 договорът се е прекратил, считано от 11.07.2021 г.,
както е посочено в поканата за освобождаване на имота от 07.10.2021 г.
Въпреки изложеното, доколкото по делото е безспорно, че поне до 18.10.2021 г.,
когато представители на ищеца са влезли в имота и са направили опис на вещите в
него, ответното дружество е ползвало процесния имот, то същото дължи заплащане на
наемната цена за периода след 11.07.2021 г. до края на процесния период – м.09.2021 г.
Не се твърди и не се установява от ищеца след прекратяване на договора наемателят
да се е противопоставил на ползването на вещта. Доколкото се установява, че
наемното правоотношение между страните по договора е прекратено с и след като
наемателят е продължил да осъществява фактическа власт върху имот, той е длъжен
да изпълни всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор, в т. ч. и
да заплаща наемната цена на основание чл. 236, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД – в този
смисъл Решение № 1656 от 24.03.2011 г. на СГС по в. гр. д. № 8455/2010 г.
От заключението на вещото лице по изслушаната по делото съдебно-счетоводна
експертиза се установява, че с извършеното плащане от 23.07.2021 г. е извършено
6
погасяване на задължението за наемна цена за м.06.2021 г.
Неоснователно е възражението на ответната страна за недължимост на наемната
цена поради неполучаване на издадените от ищеца фактури. Задължението за плащане
на наемната цена е определено като срочно съгласно раздел IV, т. 1 от процесния
договор за наем, като настъпването на падежа не е обусловено от изпълнението на
други условия освен от изтичането на определен срок, по-конкретно не е обусловено от
издаването и получаването на фактура.
По изложените съображения искът за заплащане на наемната цена е основателен
за периода м.07.2021 г. - м.09.2021 г. и за размера от 1356,72 лева.
Съгласно рАредбата на чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да
заплаща разходите, които са свързани с ползването на вещта. Разходите за комунални
услуги – потребена електрическа енергия и студена вода, несъмнено представляват
разходи, свързани с ползването на вещта, поради което наемателят- ответник дължи
плащането им.
По делото са представени издадените на ищеца, в качеството му на собственик на
наетия имот, фактури за дължими суми от електроснабдителното и водоснабдителното
дружество за процесния обект – магазин № *. От представените по делото фактури се
установява, че същите са издадени от дружествата, доставящи комунални услуги, като
сумите са начислени след извършването на реален отчет на показанията на
съответните средства за търговско измерване в наетия имот. Предвид изложеното,
съдът намира за установено, че ответникът е консумирал електрическа енергия и ВиК
услуги в имота за процесния период.
Единственото възражение от страна на ответника за недължимост на
претендираните от ищеца разходи за потребена електрическа енергия и ВиК услуги са
свързани с обстоятелството, че ищецът не е доставчик на комунални услуги и не може
да претендира плащането им от ищеца. Посоченото възражение е неоснователно,
доколкото претенцията на ищеца не се основава на доставка на посочените услуги на
ответника, а на сключения между страните договор за наем и задължението на
наемателя да плаща разходите, свързани с ползването на вещта (чл. 232, ал. 2 ЗЗД).
Ето защо съдът намира, че предявените искове за заплащане на разходите за
потребена в имота електрическа енергия и ВиК услуги се явяват доказани по
основание.
Съгласно заключението на вещото лице по изслушаната по делото съдебно-
счетоводна експертиза, с извършеното на 23.07.2021 г. плащане, както при ищеца, така
и при ответника са отразени като погасени следните задължения: по фактура
№**********/05.05.2021 г. в размер на 161,87 лева (за електрическа енергия за м.03-
04.2021 г.), както и по фактура №**********/05.05.2021 г. за сумата от 5,87 лева (за
студена вода за м.04.2021 г.) и фактура №**********/01.07.2021 г. за сумата от 2,94
7
лева (за студена вода за м.06.2021 г.). Предвид постъпилото плащане по фактура
№**********/05.05.2021 г., останалата дължима сума по същата, е в размер на 5,39
лева.
Предвид изложеното, исковете за заплащане на суми за потребена електрическа
енергия и ВиК услуги се явяват основателни до следните размери: сумата от 252,02
лева за потребена електрическа енергия за периода м.04-м.10.2021 г., както и сумата от
9,24 лева за потребени ВиК услуги за периода м.06.-м.09.2021 г.
С оглед на изложеното, съдът намира, че предявените искове за признаване за
установено, че ответникът дължи на ищеца суми за наемни вноски, както и разходи за
потребена електрическа енергия и ВиК услуги се явява основателен до общия размер
от 1617,98 лева, като за разликата над 1617,98 лева до пълния предявен размер от
1785,75 лева искът следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни.
Ищецът претендира присъждането на разноски, както следва: по заповедното
производство – сумата от 43.05 лева за държавна такса и 300 лева – адвокатско
възнаграждение, по исковото производство – сумата от 43,05 лева за държавна такса,
сумата от 5 лева за обезпечителна заповед, сумата от 500 лева – депозит за съдебно-
счетоводна и допълнителна съдебно-счетоводна експертиза, сумата от 650 за СТЕ,
адвокатско възнаграждение по главния иск в размер на 430 лева и адвокатско
възнаграждение по насрещния иск 1200 лева. Претендира се присъждането на
адвокатско възнаграждение за изпълнително дело №2524/2022 г. по описа на ЧСИ С.Я.
Съдът намира, че с оглед уважената част от исковете, на ищеца следва да бъде
присъдена сумата в общ размер от 256,75 лева за заповедното производство.
При изчисляване на дължимите за исковото производство разноски следва да
бъдат взети предвид единствено платената държавна такса, такса за обезпечителна
заповед и депозити за съдебно-счетоводна експертиза. Не са представени
доказателства за плащане на претендираните разноски за адвокатско възнаграждение,
а относно претенциите за разноски за депозит за СТЕ следва да бъде указано на
ищеца, че внесения депозит не е бил използван, поради което може да поиска
възстановяването му. Предвид изложеното и предвид уважената част от исковете, на
ищеца следва да бъдат присъдени разноски за исковото производство в размер на
411,77 лева.
Не са представени доказателства за плащане на разноски за адвокатско
възнаграждение по изпълнително дело №2524/2022 г., поради което такива не се
присъждат.
Ответникът е сторил разноски за депозит за допълнителна съдебно-счетоводна
8
експертиза, като съобразно отвхърлената част от исковете, следва да му се присъдят
разноски в размер на 37,30 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от „А“ ЕООД, ЕИК: *******
срещу „Р.П“ ЕООД, ЕИК: ********* искове с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл.
79, ал. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД, че ответникът дължи на ищеца сумата в
размер на 1617,98 лева, представляващи неплатена наемна цена, потребена
електроенергия и потребена вода в имота (магазин № *, находящ се на адрес ***) за
периода м.04.2021 – м.10.2021 г., ведно със законната лихва, считано от 25.11.2021 г., за
които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 67352/2021 г. по описа на
СРС, 35 състав, като ОТХВЪРЛЯ предявените искове за разликата над 1617,98 лева до
пълния предявен размер от 1785,75 лева.
ОСЪЖДА „Р.П“ ЕООД, ЕИК: ********* на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да
заплати на „А“ ЕООД, ЕИК: ******* сумата в размер на 256,75 лева – разноски в
заповедното производство по ч.гр.д. №67352/2021 г. по описа на СРС, както и сумата в
размер на 411,77 лева – разноски в настоящото производство.
ОСЪЖДА „А“ ЕООД, ЕИК: ******* на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати
на „Р.П“ ЕООД, ЕИК: ********* сумата в размер на 37,30 лева – разноски в
настоящото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9