Р Е Ш
Е Н И Е
София, 18.04.2019 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, I-ВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 3-ТИ състав, в открито заседание на осемнадесети
април през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАНА ЖЕЛЯВСКА
при секретаря Ели Гигова, като разгледа докладваното от съдия Желявска гр.д.№ 16367/2017 г., за да се произнесе1 взе пред вид:
Предявен е иск от С.У., ЕГН **********,
чрез адвокат И.С. ***, против „К.Г.“ ЕООД, ЕИК ******, седалище и адрес на
управление:***, за обявяване за окончателен сключения предварителен договор за покупко – продажба на следния
недвижим имот: недвижим имот, находящ се в жилищна сграда с
търговски площи и подземни гаражи, находяща се в УПИ І-645 в квартал 71 по
плана на гр. София, местност "Кръстова вада", а именно: АПАРТАМЕНТ №
7 със застроена площ 62,16 кв.м., на втори жилищен етаж във вход "А",
находящ се на кота +5,30 метра по пьрвоначален арх. проект на сградата /одобрен
на 21.03.2008 г./, състоящ се от дневна, столова, кухня, една спалня, баня с
тоалетна, предверие и тераса, при съседи: Апартамент № 6, Апартамент № 8,
коридор и двор, заедно с принадлежащото МАЗЕ /склад/ № 7 /по първоначален арх.
проект /одобрен на 21.03.2008 г./ с площ от 1,88 кв.м. /по-късно с площ 1,79
кв.м./, на кота -3,60 метра, при съседи: мазе № 6 /по-късно подземен гараж №
20/, мазе № 8 и коридор и заедно с посочените в предварителния договор 3,86%
ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 10,23 кв.м., а съгласно
изменение на арх. план - 3,76% ид. части от общите части на сградата, равняващи
се на 10,38 кв.м., както и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж за сградата върху описания УПИ, на основание
чл.19, ал. 3 ЗЗД.
`В исковата молба се твърди, че на 10.11.2009 г. между ищеца, в качеството му на
купувач - възложител, и ответното дружеството „К.Г.“ ЕООД, като продавач –
изпълнител, е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот в жилищна сграда с търговски площи и подземни гаражи, находяща се в УПИ
1-645 в квартал 71 по плана на гр. София, местност "Кръстова вада", а
именно АПАРТАМЕНТ № 7 със застроена площ 62,16 кв.м., на втори жилищен етаж във
вход "А", находящ се на кота + 5,30 метра по първоначален арх. проект
на сградата, състоящ се от дневна, столова, кухия, една спалня, баня с
тоалетна, предверие и тераса, при съседи: Апартамент № 6, Апартамент № 8,
коридор и двор, заедно с принадлежащото МАЗЕ /склад/ № 7 с площ от 1,88 кв.м. /по-късно с площ 1,79
кв.м./, на кота - 3,60 метра, при съседи: мазе № 6 /по-късно подземен гараж №
20/, мазе № 8 и коридор и заедно с посочените в предварителния договор 3,86%
ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 10,23 кв.м., а съгласно
изменение на арх. план - 3,76% ид. части от общите части на сградата, равняваща
се на 10,38 кв.м., както и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж за сградата върху описания УПИ.
Към момента на подписване на горепосочения договор
сградата е била изградена до степен "груб строеж". Дружеството „К.Г.“
ЕООД се е задължило, чрез цитирания предварителен договор, да я завърши във
вид, съгласно архитектурен проект, както и да продаде на ищеца У. апартамент,
предмет на настоящото дело, в степен на завършеност, съгласно приложение № 1,
неразделна част от предварителния договор, за сумата 64 615 евро с ДДС.
Поради факта, че ищецът не живее постоянно в Република
България, изготвил нотариално заверено пълномощно на дъщеря си М.У.да го
представлява, като от негово име извършва всички необходими действия пред
продавача „К.Г.“ ЕООД до финализиране на сделката.
На 13.11.2009 г. пълномощникът М.У.от името на ищеца
платила на „К.Г.“ ЕООД сумата 32 000 евро чрез превод от своя сметка по
посочената в чл. 1 буква „а” на Предварителния договор сметка.
На 28.09.2011 г. от страна на М.У.последвало плащане на
втората вноска от цената, съгласно уговореното в чл. 1 буква „б” от
Предварителния договор, като заплатила в брой срещу разписка сумата 19 385
евро. Разписката е подписана от управителите на ответното дружество А.С.А.и Н.И.,
действаща чрез пълномощник Г.Д.Ж..
Последната вноска от 13 230 евро с ДДС, следвало да бъде
платена в брой след приемане на сградата в Разрешение за ползване и в деня на
нотариалното прехвърляне на имота, съгласно чл. 1 буква „в” от Предварителния
договор. Страните трябвало да сключат окончателен договор в законоустановената
форма на Нотариален акт в 30 дневен срок от въвеждането на сградата в
експлоатация.
С процесния предварителен договор ответникът, като продавач
–изпълнител, се задължил да предаде имота/ с Разрешение за ползване в срок до
28.02.2010 г.
По-късно при разговори със собственик на съседен
апартамент ищецът разбрал, че Разрешение за ползване на сградата е издадено на
30.11.2012 г. т.е. почти две години по-късно от фиксирания в Договора срок.
Ищецът твърди, че така и не получил от ответника оригинал на този документ.
Междувременно след направена справка в Имотния регистър
ищецът установил, че още на 16.05.2008 г. е бил сключен Договор за залог на
търговското предприятие на "К.Г." ООД в полза на
"Българо-Американска кредитна банка" АД за обезпечаване на банков
кредит.
Договорът за залог е бил вписан в Имотния регистър, едва
на 25.06.2012 г., което означавало, че в Раздел II, чл. 2.8 от сключения между
страните Предварителния договор "К.Г." ООД е декларирало неверни
данни относно имота.
След като узнал за особения залог, ищецът изискал от
ответника да му представи официалното писмено становище на банката.
Българо-американска кредитна банка изпратила на ищеца Писмо за ангажимент изх.
№ 2-5284-13/20.04.2017 г. В него Банката се ангажирала да издаде нотариално
заверено съгласие за частично заличаване на договорна ипотека и особен залог по
отношение на Апартамент № 7, след като ищецът, като купувач внесе по посочена
сметка сумата 13 230 евро.
Ищецът твърди, че е съгласен с тези условия, има
готовност незабавно да преведе остатъка от цената в посочения по-горе размер и
желае да се сключи окончателната сделка за прехвърлянето на собствеността. За
това обаче отново е необходимо съгласието на ответника, а той отказвал всякакво
съдействие.
В началото на 2017 г. представители на ответното
дружество заявили на ищеца, че не разполагат с необходимите документи за
нотариалното изповядване на сделката. Проблемът, според тях бил, в
удостоверението за данъчна оценка на въпросния апартамент. Те нямали възможност
да я платят, затова ищецът следвало да я заплати, за да преминат към нотариално
изповядване на сделката. На 03.05.2017 г. дъщерята на ищеца внесла дължимите
към общината суми възлизащи на 5 156,11 лева - данък собственост и такса смет
за посочения период. Представителите на ответника, обаче, отново започнали да
отлагат сключването на сделката.
Междувременно при извършена справка в Имотния регистър се
установило, че, поради необслужване на банковия кредит, отпуснат на „К.Г.“
ЕООД, „Българо-Американска кредитна банка" АД е възбранила множество от
имотите му, а част от тях са изнесени на публичен търг и вече са собственост на
банката. От справка, извършена на 11.12.2017 г. се установява, че въпросният
Апартамент № 7 все още е собственост на ответното дружество.
В тази връзка ищецът предявява
настоящия иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и моли съда да обяви за
окончателен сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба на подробно
описания недвижим имот. Изразява готовност за заплащане на разликата в
договорената цена в размер 13 230 евро когато и както му бъде определено
от съда.
Ищецът е представил писмени доказателства.
Ангажирал е свидетелски показания.
По същество поддържа предявения иск и моли съда да го уважи със законните
последици, като основателен и доказан, като, с оглед липсата на отговор и
неявяването на ответниците, постанови неприсъствено решение.
Претендира разноски по списък.
Ответникът „К.Г.“
ЕООД, уведомен по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК, не взема становище по исковата молба.
Не се явява и в съдебно заседание по делото.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От ищеца са
представени писмени доказателства досежно сключения предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот,
приети от съда в хода на делото.
Установява се, че на 10.11.2009 г.
между страните е сключен предварителен договор за покупко – продажба на процесния
недвижим имот.
Доказан е и фактът на извършените
на 13.11.2009 г. и 28.09.2011 г. извършени плащания от пълномощника на ищеца –
дъщеря му М.У.на първата и втората вноски от продажната цена на имота, в
размер, съответно: 32 000 евро и 19385 евро, а вноската за последната
дължима сума е следвало да се заплати на датата на нотариалното прехвърляне на
имота и след издаване на Разрешението за ползване на същия.
Разрешението за строеж, видно от
приетите, представени от ищцовата страна доказателства, е издадено на
30.11.2012 г.
Окончателен договор между
страните за покупко – продажба на процесния недвижим имот не е сключен.
На 16.05.2008 г.
е сключен договор за залог на търговското дружество на ответника в полза на „Българо-Американската
кредитна банка“ АД, който е вписан в ИР на 25.06.2012 г.
При подписване на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот тези факти не са
били съобщени на ищеца от „К.Г.“ ЕООД.
След осъществяване на комуникация
между ищеца и „Българо-Американската
кредитна банка“ АД, Банката се е задължила, след постъпване по посочена в нея сметка
на сумата от 13 230 евро,да издаде нотариално съгласие за частично заличаване
на договорната ипотека и особения залог върху процесния имот. Ищецът е съгласен
с тези условия и е имал готовност да преведе сумата, но след като бъде сключен
окончателен договор.
Съгласно удостоверение от Столична община, Дирекция „Общински приходи“
данъчната оценка на имот е 67 314, 90
лв.
Според нормата на
чл. 238 ГПК, ако ответникът не е представил в срок отговор на исковата молба и
не се яви в първото заседание по делото, без да е направил искане за
разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да поиска постановяване на
неприсъствено решение срещу ответника.
Съдът намира, че в настоящия случай са
налице кумулативно изискуемите предпоставки за постановяване на неприсъствено
решение по делото на основание чл. 238, ал. 1 ГПК, пред вид факта, че ответникът не се се яви и не изпрати
свой представител както на първото, така и на заседанието по същество на
делото, не представи отговор на исковата молба и не е поискал разглеждане на
делото в негово отсъствие.
ГПК въвежда формални предпоставки за постановяване
на решение по този ред, като съдът не изследва по същество материалноправния
спор.
С оглед на това и, пред вид изричното заявеното
искане в о.с.з. от ищеца, съдът намира, че делото следва да бъде постановено
неприсъствено решение на основание чл. 238, ал. 1 ГПК без мотиви по същество,
съобразно чл. 239, ал. 2 ГПК.
Съгласно 19, ал.3,
ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за
сключване на окончателен договор, като, в този случай договорът се счита
сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Съдът приема, че,
съобразно разпоредбите на чл. 238 и 239 ГПК, по делото се доказа, че между
страните е съществувал валидно сключен предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, който, пред вид неизпълнение от ответната страна на
задължението за прехвърляне имота по нотарилн ред, следва да се обяви за
окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради което предявеният иск е
основателен и доказан и следва да се уважи.
При уважаването на иска съдът
съобрази и разпоредбата на чл.362, ал.1
от ГПК, съгласно която при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ищецът трябва да изпълни
поетото задължение при подписване на предварителния договор, ако е имало
такова. В случая е налице задължение за плащане на част от продажната
цена на имота в размер 13 230 евро с ДДС, която следва да бъде заплатена
от ищеца по сметката на ответното дружество в "Българо-Американска кредитна банка" АД.
Съгласно
разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по
сметка на СО, р-н „Триадица” разноски по прехвърлянето – местен данък в размер
на 2,5 % върху продажната цена на имота, съгласно разпоредбата на чл.47, ал.2
от ЗМДТ във връзка с Наредбата за определяне на дължимите данъци и такси в
Столична община, в размер на 3 160 лв.
Ищецът следва да
заплати сумата от 126 лв., съгласно чл.2 от Тарифата за държавните такси,
събирани от Агенцията по вписванията за вписването на прехвърлянето на имота.
За тези суми
следва да бъде вписана възбрана върху имота, съгласно разпоредбата на чл.364,
ал.1 от ГПК, като заверен препис на решението не следва да се издава до представянето
на доказателства за заплащането на тези разноски по прехвърлянето на имота,
съгласно разпоредбата на чл.364, ал.2 от ГПК.
Пред вид изхода
на спора на ищеца следва да бъдат присъдени и сторените
разноски, съгласно представен списък в общ размер 4 786, 70 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за
окончателен сключения на 10.11.2009 г.
между С.У.,
ЕГН **********, съд. адрес: ***, чрез
адвокат И.С. – САК, и
„К.Г.“ ЕООД, ЕИК ******, седалище и адрес на
управление:***, за покупко – продажба на следния
недвижим имот: недвижим имот, находящ се в жилищна сграда с
търговски площи и подземни гаражи, находяща се в УПИ І-645 в квартал 71 по
плана на гр. София, местност "Кръстова вада", а именно: АПАРТАМЕНТ №
7 със застроена площ 62,16 кв.м., на втори жилищен етаж във вход "А",
находящ се на кота +5,30 метра по пьрвоначален арх. проект на сградата /одобрен
на 21.03.2008 г./, състоящ се от дневна, столова, кухня, една спалня, баня с
тоалетна, предверие и тераса, при съседи: Апартамент № 6, Апартамент № 8,
коридор и двор, заедно с принадлежащото МАЗЕ /склад/ № 7 /по първоначален арх.
проект /одобрен на 21.03.2008 г./ с площ от 1,88 кв.м. /по-късно с площ 1,79
кв.м./, на кота -3,60 метра, при съседи: мазе № 6 /по-късно подземен гараж №
20/, мазе № 8 и коридор и заедно с посочените в предварителния договор 3,86%
ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 10,23 кв.м., а съгласно
изменение на арх. план - 3,76% ид. части от общите части на сградата, равняващи
се на 10,38 кв.м., както и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж за сградата върху описания УПИ, на основание
чл.19, ал. 3 ЗЗД.
ОСЪЖДА С.У. да заплати на основание чл.362, ал.1 ГПК вр.с чл.19,
ал.3 ЗЗД на „К.Г.” ООД сумата от 13 230 евро съгласно предварителен договор за
покупко-продажба, сключен на 10.11.2009 г.
ОСЪЖДА С.У. да заплати, на
основание чл.47, ал.2 ЗМДТ по сметка на Столична община, район „Триадица" местен
данък 3160 лв.
ОСЪЖДА С.У. да заплати, на
основание чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията, сумата 126 лв., представляваяща такса за вписване на прехвърлянето
на имота.
ОСЪЖДА „К.Г.“ ООД да заплати на С.У. сумата от 4 786,
70 лв., представляваща разноски в производството.
ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪЗБРАНА върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето на основание
чл.364, ал.1 ГПК.
ЗАВЕРЕН ПРЕПИС на решението да се издаде на ищеца след
представянето на доказателства за заплащането на местния данък, държавната
такса и таксата за вписването на прехвърлянето на имота.
РЕШЕНИЕТО не
подлежи на обжалване, съобразно чл. 239, ал. 4 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: