Решение по дело №877/2017 на Районен съд - Елин Пелин

Твърди се с исковата молба, че с Договор за продажба на държавен недвижим имот от жилищния фонд на Министерството на отбраната № ВИ-42-140/21.02.2012 г. на 21.02.2012 г. от Министерството на отбраната на Република България, представлявано от А.А. - министър на отбраната, с адрес: гр. София, ул. „Д. И." …., на основание чл. 13, ал. 1 от Наредбата за продажба на жилища, ателиета и гаражи от жилищния фонд, в които няма структури на МО, и въз основа на МЗ № ЗС-105/09.02.2012 г. ищците закупили недвижим имот: апартамент № 9 / девет/, находящ се в гр. Е. П., община Елин Пелин, област Софийска, ул. „К. и . № …, блок № 103/4 (сто и три върху четири), вх. Б, етаж 3, със застроена площ 83,20 кв. м., при 100% балкони, състоящ се от две стаи, кухня, сервизни помещения с прилежащо мазе № 9, с площ 7,64 кв. м., заедно с 6,997% идеални части от общите части, при граници: на жилището: СИ- фасада, ЮИ-стълбищна клетка, ЮЗ - ап. № 8, коридор, СЗ - фасада; на мазето: СИ - мазе № 8, ЮИ - коридор, ЮЗ - тротоар, СЗ - тротоар.

              По-късно установили, че имотът се владее и стопанисва изцяло от ответника Н.Р.М., чийто договор за наем не бил вписан, бил без уговорен срок и бил прекратен от наемодателя (МО) с писмо с per. № 21-21-316 / 05.03.2012 г.. Ищците водили няколкократни разговори с Н.М. за освобождаването на имота и предаване на владението, но се оказали без резултат. С нотариална покана от 14.03.2012 г., връчена на 16.03.2012 г., чрез нотариус И. . с per. № 240 и район на действие - PC-Елин Пелин, ищците поканили ответника да се яви на 28.03.2012 г. за предаване владението върху описания имот, но в уговорения ден и час същият не се явил, за което бил съставен протокол, като по този начин бил оспорил правото им на собственост върху обекта и породил интереса и необходимостта от защита правото им на собственост по съдебен ред. С влязло в сила Решение от 31.10.2016 г. на Районен съд - Елин Пелин, четвърти състав, по гр. д. № 428 / 2012 г. бил уважен иск на ищците по чл. 108 от Закона за собствеността, като било признато за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на имота и М. бил осъден да им предаде владението. Владението върху имота било предоставено едва на 02.04.2017 г. от което следва, че в продължение на повече от пет години ответникът ползвал имота без правно основание, тъй като - от една страна – наемното му правоотношение с МО било прекратено с писмо с per, № 21-21-316 / 05,03.2012 г., а от друга - наемът не бил противопоставим на приобретателя по смисъла на чл. 237 от ЗЗД, тъй като не е бил вписан и в него не било уговорено срок, следователно не обвързвал новите собственици в лицето на ищците.

  Твърди се, че ищците търпят вреди под формата на пропуснати ползи за процения период от 01.04.2012 г. - 01.04.2017 г..Пропуснатите ползи се изразявали в следното:

  Пропуснатите ползи се изразявали в следното: Като съсобственици, притежаващи по 1/2 идеална част от описания по-горе имот. Поради виновното неизпълнение на задължението за предаването му от страна на ответника, били лишени от възможността да отдават под наем обекта и да получават граждански плодове от него. Пропуснатите ползи били в размер на пазарния месечен наем за апартамента за процесния период, който възлизал на 250 лв. месечно. От друга страна, описаният фактически състав довел до неоснователно обогатяване от страна на М., който е ползвал имота, без да има правно основание за това.

Иска се съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищците сумата от по 3 750.00 лв. на всеки от тях, или общо 7 500.00лв. - сума представляваща дължимо обезщетение за претърпени вреди под формата на пропуснати ползи за периода 01.04.2012г. - 01.04.2017г. във връзка с ползване от страна на ответника собствен на ищците недвижим имот - жилище (индивидуализирано с исковата молба) без правно основание и след изрична покана за предаване на владението, както и законна лихва върху тези суми, считано от датата на депозиране на исковата молба пред съда, респ. от 25.08.2017 год., до окончателното изплащане на сумата.

Претендират се и направените от ищците разноски по делото, в т.ч. и адвокатско възнаграждение.

 

В едномесечния срок по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба. Оспорва предявения иск като неоснователен, както по основание, така и по размер. Не оспорва, че ищците са собственици на процесния недвижим имот. Сочи се, че съгласно Договор за отдаване под наем на недвижим имот - частна държавна собственост, включен във ведомствения жилищен фонд на МО от 13.04.2000г. и настанителна заповед №24/13.04.2000г., е ползвал процесния апартамент на годно правно основание. В договора за наем не било предвидено същият да се прекратява при продажба на апартамента, за което ответникът подал до ВАС жалба вх, №8436/21.05.2012г. против заповед № 30-105/09.02.2012г. на министъра на отбраната на Р България, въз основа на която образувано адм. дело № 7728/2012г., приключило с окончателно определение от 30.09.2013г., с което жалбата била оставена без разглеждане.

Сочи се, че производството по гр. д. № 428/2012г. по описа на ЕПРС било спряно с определение от 26.09.2012г., като с отговора на исковата молба ответникът предявил инцидентен установителен иск за нищожност на договор за продажба на недвижим имот от жилищния фонд на Министерство на отбраната № ВИ-42-140/21.02.2012г. С определение от 11.06.2012г. постановено по гр. д. № 428/2012г.производството за нищожността -на договора било отделено и по него образувано гр. д. № 631/2012г. по описа на PC-Елин Пелин, което приключило с определение от 27.10.2015г. по гр. д. № 3429/2015г. на III ГО на ВКС, по силата на което не било допуснато касационно обжалване на решението на Софийски окръжен съд, с което потвърдено решение № 64/14.05.2014г. по гр. д. № 631/2012г., с което отхвърлени предявените от ответника искове с правно основание чл. 26 от ЗЗД за обявяване на нищожност поради противоречие със закона на договора за покупко-продажба на процесния апартамент.

Счита, че ищците имат право да претендират обезщетение на основание чл. 59 от ЗЗД от датата на влизане в сила на Решението от 31.10.2016г. по гр. д. № 428/2012г. по описа на ЕПРС, а именно от 07.12.2016г.

В случай, че съдът приеме, че предявеният от ищците иск е основателен, то ответникът възразява срещу размера на иска, като прекомерно завишен. Ищците претендират пропуснати ползи в размер на пазарен месечен наем за апартамента за процесния период, който възлиза 250 лева месечно. За състоянието, в което се намирал процесният недвижим имот през периода от 01.04.2012г. до 01.04.2017г. пазарният месечен наем бил в много по-нисък размер, тъй като апартамента бил за основен ремонт-повечето стени били на мазилка, в спалнята имало теч по външната стена, пода с балатум или мокет, липсвали осветителни тела, дървена стара дограма, нямало кухненско обзавеждане, мивката само с кран за студена вода, входната врата-талашитена от вътрешната страна счупена, апартамента-панелен и в сграда без асансьор, без външна, нито вътрешна изолация, с мухъл по стени и тавани. Стените в банята доведени до гол панел, без боя или друго покритие, с компрометирана ВиК инсталация, като всичко това наложило извършване на основен ремонт на цялата баня.

Ответникът въвежда възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията на ищците за срока от 01.04.2012г. до 12.06.2012г..

 

 По делото е  приета съдебно-техническа експертиза на в.л. К.Н., от заключението по което  е видно, че сградата, в която се намира процесното жилище е панелна и е строена през 1992г..Не е топлофицирана, има асансьор. Общите части -входа и стьлбищна клетка са в незадоволително състояние. Процесният апартамент се състои от дневна ,спалня,тераса пред тях,кухня,коридор,баня-тоалетна и дрешник.Като цяло апартаментът е в лошо състояние и за основен ремонт.Конструктивно жилището е в добро състояние.Дограмата в т.ч. прозорци,вътрешни врати и входна врата, е стара, дървена, амортизирана.В спалнята и кухнята е констатирано повсеместен мухъл по стени и тавани. Банята е в добро състояние. В апартамента са реализирани довършителни работи, както следва: дневна стени-тапети, под – мокет, таван-мазилка, коридор стени-тапети стари , таван-мазилка, под-балатум, баня/тоалетна под-теракот, стени-фаянс, таван –мазилка, а оборудването й мивка със смесител, душ и бойлер и моноблок; спалня под-мокет, стени-шпакловка, таван-мазилка; тераса под -мозаечни плочи; кухненски          бокс под-стар балатум, стени-шпакловка и частично фаянс, таван –мазилка, а оборудването е със стари кухненски шкафове; дрешник под-теракот , стени-тапети, таван-мазилка.

 Въз основа на обстоятелствена обосновка в.л. е възприело  размер на месечният наем за жилището  от 120 лева, като е отчело и слаба динамика в цените на наемите за гр.Елин Пелин за периода 25.08.2012 г. до 30.09.2016г.. Наема за целия този  период е изчислен на 5 900.00 лв.

 В.л.  е констатирало известна динамика на цените в посока нагоре за периода 01.10.2016 до 01.04.2017г., което налага и корекция  в  месечния наем  за същия период в размер на 140.00 лева или за целия период - 840 лв.. Окончателните изчисления на в.л. по  отношение  размера на наема  на процесното жилище за целия  исков период  са в общ размер на 6 740.00 лева.

 

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира следното:

С Договор  от 13.04.2000г.  МО е отдало безсрочно под наем  на ответника в настоящото производство , недвижим имот –частна държавна собственост , включен във ведомствен жилищен фонд  на МО, а именно: ап.9, находящ се в бл.103/4, вх.Б ул.“К. и Методий“ в гр. Елин Пелин.

Този имот  се идентифицира с отразения  в петитума на исковата молба по настоящото дело, за което   и не се спори в процеса.

С Договор за продажба на държавен недвижим имот от жилищния фонд на  МО от 21.02.2012 година  ищците се легитимират, като собственици на процесния апартамент.

До Н.М. ищците са адресирали нотариална покана, с която се иска  явяване от страна на  ответника М.  на  28.03.12г.  в  кантората на нотариус с район на действие РС- Елин Пелин, за да  уговорят страните   „начина и времето  на предаване на владението върху процесния имот“ от страна на  М. - наемател на апартамента към онзи момент, съгласно цитирания по- горе договор  от 2000 година.

С нарочно  уведомително писмо  рег. № 21-21-316/05.03.2012 година ответникът по настоящото дело е бил уведомен  от  МО на РБ, че  с  имотът , в който  Н. М. е бил настанен под наем , е включен  в процедура  по продажба. Последната е приключила с решение на, с което  е бил класиран за купувач на апартамента И.М.Г..Ответникът е бил уведомен със същото писмо, че  жилището вече е собственост на последното лице, считано от 21.02.2012 година, на основание  Договор  № ВИ-42-140/21.02.2012 година .

Въпреки последно изложените обстоятелства, на 28.03.12г. ответникът не се е явил  в кантората  на посочения   в поканата нотариус И. Г., с район на действие РС- Елин Пелин, за което е съставен  Констативен протокол от същата дата .

Във връзка с отказа на ответника да  предаде владението върху процесния апартамент ищците по настоящото дело са  предявили пред РС- Елин Пелин  спрямо  Н.Р.М.  иск с правно основание чл.108 ЗС. Делото пред същия съд e приключило, с влязло в сила на 20.01.2017 година  Решение от 31.10.2016г., гр.д. № 428/2012 г. по описа на РС- Елин Пелин. Със това решение е признато са установено по отношение на  Н.Р.М., че И.М.Г., с ЕГН **********, и Л.Й.Г., с ЕГН **********, са собственици въз основа на Договор за продажба на недвижим имот от жилищния фонд па Министерство на отбраната № ВИ- 42-140/ 21.02.2012 г. на следния недвижим имот: апартамент № 9, находящ се в гр. Е.П., общ. Елин Пелин, обл. Софийска, ул. „К. и М." № …, блок 103/4, вх. Б, ет. 3, със застроена площ от 83,20 кв. м., при 100 % балкони, състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения с прилежащо мазе № 9, заедно с 6,997 % ид. ч. от общите части, с площ 7,64 кв. м., при граници на жилището: СИ фасада, ЮИ стълбищна клетка, 103 ап. № 8, коридор, СЗ фасада, при граници на мазето: СИ мазе № 8, ЮИ коридор, ЮЗ тротоар, СЗ –тротоар, като ОСЪЖДА Н.Р.М. е осъден да им предаде владението върху посочения имот, на основание чл. 108 ЗС.

            Видно от Протокол за доброволно предаване на владението върху недвижим имот  ответникът   по гр.д. № 428/12г. и ответник в настоящото производство , е предал на ищците владението  върху процесния апартамент.

 

От показанията на св. К.се установява, че познавам Н.М. от 2000г., с когото са работили и от  когато  той живее в блока в процесния апартамент на третия етаж, тогава представлявал ведомствено  жилище. Знае, че това жилище е продадено на друг, не на Н.. Влизала  е в жилището. Н. вземал от нея магарета-повдигащи устройства, за да си шпаклова тавана. Влизала в банята и виждала там течове. Като духало вятър се повдигало пердето, тъй като  дограмата била стара дървена. В коридора  имало  балатум, в хола-мокет,а в другите помещения не е влизала. В банята Н.  правил ремонт. Нямал изолация апартамента. Няма асансьор в сградата. Входната врата - дървена врата.

В показанията си св. М. твърди ,че  знае състоянието на апартамента в който е живял ответника. Имало мокет, а в коридора балатум.Банята имала течове от северната страна и дъжд като валяло влизал в спалнята и кухнята. Тавана бил гипс ,който паднал и трябвало да се прави нова мазилка. На банята бил направен ремонт, защото като се къпел човек , водата влизала в съседите отдолу. Дограмата била стара дървена. Апартаментът нямал изолация. Фугата от прозореца до перваза била два пръста, за което попълвали с пяна и тиксо. Кухнята имала мивка и шкаф и една обикновена единична батерия. Всичко било мухъл, чернилка, теч от фугите. М. овладял теча по фугите. Външната врата на апартамента била дървена,а вътре счупена дръжката. Н. направил ремонт на банята, тавана и тапети налепил.

Видно от заключението на в.л. К. Н. по приетата по делото, като компетентно дадена и неоспорена от страните  СТЕ, процесното жилище  за целия исков период  генерира наемна цена  от  6 740.00 лева, като оценката е на база  възприетата с  експертизата методика, съобразени  основни корекционни коефициенти, в т.ч. състоянието на апартамента,  имащи отношение към определяне на наемната цена/вж. заключението на в.л. от 29.01.18г./За да изготви заключението си вещото лице се е запознало с материалите по настоящото дело, в т.ч. и с показанията на разпитаните свидетели, както и е извършило оглед на жилището.

Изложеното по-горе дава основание  на настоящия състав да приеме  за основателна  претенцията на  ищците за обезщетение.Последното, съгласно възражението направено от  пълномощшника на ответника за изтекла погасителна давност, обхваща периода  от 12.06.2012 година до 01.04.2017 година.Това е така, тъй като  претенцията  на ищците  за обезщетение за периода  01.04.2012 г. до 12.06.2012 година се покрива от давността по чл.110 ЗЗД, като последната дата е датата на депозиране на заявлението   от ищците по чл.410 ГПК против ответника  в рамките на заповедно производство. По отношение направеното от ответната страна възражение, че  претендираното от ищците обезщетение се дължи от датата на влизане в сила на  решението по г.д.  № 428/12г.  следва да се отбележи, че доказателствата по делото  по  безспорен начин  доказват собствеността на ищците върху процесния  апартамент към 21.02.2012 година.В тази връзка  за придобитите от ищците права ответникът е бил  надлежно уведомен от МО с писмо рег. № 21-21-316/05.03.2012 година и провежданата от  ответника административна процедура  пред ВАС на РБ не променя статуквото по отношение собствеността на процесното жилище.На следващо място  с цитираното по- горе решение от 31.10.2016 г. на Районен съд - Елин Пелин, по гр. д. № 428 / 2012 г. е бил уважен ревандикационен иск  по чл. 108 от Закона за собствеността, предявен  срещу  Н.Р.М..С този акт единствено се констатира придобивното основание, каквото представлява Договора за продажба на държавен недвижим имот  от жилищния фонд на Министерство на отбраната №  ВИ-42-140/21.02.2012 година. Ето защо съдът намира  за неоснователно възражението на ответната страна  за дължимост  на  обезщетението претендирано от  ищците, считано от 31.10.2016г. – дата на влизане в  сила на  решението на РС- Елин Пелин по гр. д. № 428 / 2012 г.  по описа на същия съд.

 

По отношение размера на обезщетението.

Със заключението в.л. е възприело различна динамика на цените на наемите  в регион Елин Пелин , обособени в два периода.Първият -   12.06.2012год. до 30.09.2016г. , за който период  в.л. е формирало наемна цена  от 120.00 лева .Другият период обхваща времето  от 01.10.2016г. до 01.04.2017 година, за който  със заключението е възприета известна динамика в  наемите, обосноваваща повишение на месечната наемна цена в размер на 140.00 лева. Приетото от съда, като компетентно дадено и неоспорено от страните заключение на вещото лице  е остойностило размера на дължимото се обезщетение  от  ответника за период 25.08.2012г. до 01.04.2017 година  в размер на 6 740.00 лева. В тази връзка исковата претенция на ищците е в по-висок размер, който съдът намира за недоказан , с оглед събраните по делото доказателства , а именно 7 500.0 лева  или от по 3 500.00лв.  за  И.Г. и Л.Г.. Eто защо  исковата прентенция  следва да бъде уважена до установения с  приетата по делото експертиза размер  на дължимо се от ответника обезщетение от  6740.00 лева или  по 3 370.00 лева за  И.Г. и Л.Г., заедно със законната лихва върху главницата, считано от 12.06.2017г. до окончателното изплащане. За разликата до пълния предявен размер от по 3 750.00 лева за всеки един от ищците  или за общата сума от 7 500.00 лева, исковата претенция следва да се отхвърли , като неоснователна и недоказана. По отношение претенциите за разноски, от сторените такива  по заповедно производство № 548/17г. по описа на РС- Елин Пелин, следва да бъде признато по отношение на ответника, че дължи такива на заявителите и ищци в настоящия процес, общо в размер на  400.00 лева, с оглед  намаления размер на исковата претенция в производството по чл.422 ГПК и  частично отхвърлени искове.

Ищците имат право и на половината от сторените съдебни разноски  в производството по чл.422 ГПК, а именно 251.50 лева,  т.ч.  държавна такса и възнаграждение за вещо лице по  допуснатата по делото и прие  СТЕ.

Предвид намаления размер на исковата претенция и отхвърлената част от предявените искове  следва ищците да бъдат осъдени да заплатят на ответника сторени разноски по делото в размер на 350.00 лева - възнаграждение за упълномощения по делото адвокат, съгласно представения Договор за правна защита и съдействие № 720529/02.10.2017 година.

 

По изложените съображения, съдът

 

                                                           Р Е Ш И:

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н.Р.М. *** , с ЕГН **********, че дължи на И.М.Г., с ЕГН ********** и Л.Й.Г., с ЕГН **********, сумата  от по 3 370.00 лева на  всеки един от тях  или общо 6 740.00/шест хиляди седемстотин и четиридесет/ лева - обезщетение на основание чл. 59 от ЗЗД за периода от 25.08.2012 година до 01.04.2017 година, заедно със законната лихва върху главницата, считано от 12.06.2017г. до окончателното изплащане, както и разноски по заповедно производство-ч.гр.д. № 548/2017г. по описа на РС- Елин Пелин в общ размер на 400.00 лева, в т.ч. държавна такса и адвокатско възнаграждение.

 

ОТХВЪРЛЯ предявения установителен иск от И.М.Г., с ЕГН ********** и Л.Й.Г., с ЕГН **********, против Н.Р.М. ***, с ЕГН **********, за разликата до пълния предявен размер от по 3 750.00 лева за И.М.Г. и Л.Й.Г. или за общата сума от 7 500.00 лева.

 

ОСЪЖДА Н.Р.М. ***, с ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на И.М.Г., с ЕГН ********** и Л.Й.Г., с ЕГН **********, сумата от 251,50 /двеста петдесет и един лева и 50 стотинки/ лв.- разноски сторени в производството по чл.422 ГПК.

 

ОСЪЖДА И.М.Г., с ЕГН ********** и Л.Й.Г., с ЕГН **********, да заплатят на Н.Р.М. *** , с ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 350.00 лева - разноски за един адвокат.

 

 

 Решението подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД в двуседмичен срок от връчването .

 

                                                                              РАЙОНЕН СЪДИЯ:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

: