№ 22196
гр. С, 06.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20241110119688 по
описа за 2024 година
Предявен е иск от Д. Р. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Г“ бл...., чрез адв.Б., със
съдебен адрес гр.С, ул.“Д Г“ № ..., за осъждане на ответника В. Г. В., ЕГН **********, с
адрес с.М, С О, ул.“З С“ №..., да заплати на ищцата следните суми: сумата от 2000.00 лв.,
представляваща платено капаро по развален от ищцата предварителен договор от 05.01.2024
г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно УПИ ..., кв.17 по плана на с.Д, ведно с
построената в него масивна къща, както и сумата от 4000.00 лв., представляваща неустойка
за неизпълнение на договора, ведно със законната лихва върху двете главници, считано от
подаване на исковата молба – 05.04.2024 г., до окончателното плащане на дължимото.
В условията на евентуалност искът за заплащане на сумата от 2000.00 лв. е предявен срещу
„Х 2021“ ЕООД, действащ като посредник и представител на В. В. по процесната сделка.
Претендират се и направените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че между ищеца и първия ответник, представляван от втория
ответник, на 05.01.2024 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, а именно именно УПИ ..., кв.17 по плана на с.Д, ведно с построената в него
масивна къща, при цена от 65 000.00 лв. Според ищцата, при подписване на предварителния
договор, тя е заплатила капаро от 2 000.00 лв., като е следвало окончателен договор да се
сключи един месец след подписване на предварителния договор.
Ищцата обяснява, че продавачът не е изпълнил в уговорения срок задължението си да й
прехвърли обещания недвижим имот, поради което тя във вайбър кореспонденция е
предложила да сключат анекс, с който да продължат срока за това. Това обаче не е прието,
поради което ищцата сочи, че на 05.03.2024 г., отново чрез вайбър е уведомила продавача, че
счита договора за развален поради неизпълнение задълженията на продавача по него.
1
Отделно от това се твърди, че са изпратени и писмени уведомления в тази насока, доставени
чрез куриерска фирма Еконт и на двамата ответници. Със същите се заявява, че са поканени
ответниците да върнат на ищцата и заплатеното от нея при подписване на предварителния
договор капаро от 2000.00 лв., както и да й заплатят предвидена в договора неустойка от
4000.00 лв.
Според ищцата, ответниците не са погасили тези свои задължения, поради което предявяван
искове за присъждането им.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът В. Г. В. е депозирал такъв, с който
изразява становище за нередовност на исковата молба.
По същество ответникът В. поддържа становище за неоснователност на исковете. Твърди, че
за сключения от негово име предварителе договор е научил едва с получаване на препис от
исковата молба. Обяснява, че той не е упълномощавам „Х 2021“ ЕООД да го представлява
при разпореждане с описания в договора недвижим имот. Признава, че е упълномощил Х И
Н. /представляваща „Х 2021“ ЕООД/ с нотариално заверено пълномощно, но
представителната й власт е ограничена до подаване на молби, заявления и съответно
получаване на документи досежно процесния имот. Оспорва се наличие на представителна
власт за сключване на предварителен договор.
В този смисъл се прави извод, че ищцата е сключила договор с лице, което няма
представителна власт спрямо сочения продавач. Ответникът В. твърди, че никога не е
потвърждавал действията на „Х 2021“ ЕООД, като прави изявление, с което изрично ги
оспорва.
Освен това, в отговора се обръща внимание, че освен ответника В. В., собственик на имота,
предмет на процесния договор, е и лицето И Г. Г., която не е страна по предварителния
договор.
С оглед на всичко това се поддържа становище за недействителност на предварителния
договор от 05.01.2024 г. Ответникът се позовава на ТР 5/2016 г. ан ОСГТКВКС.
По така изложените съображения, ответникът твърди, че няма каквито и да са задължения
към ищцата и моли предявените от нея искове да бъдат отхвърлени.
В отговора на исковата молба на „Х 2021“ ЕООД се навеждат доводи за неоснователност на
предявения иск. Ответникът твърди, че при подписване на предварителния договор са
представени редица документи, а впоследствие се е снабдил с още от необходимите такива
за окончателно изповядване на сделката. Според този ответник, на 01.03.2024 г. е имало
записан час при нотариус по желание на купувача, но последният се е отказал от сделката. В
този смисъл аргументира становище, че именно купувачът е неизправната страна по
предварителния договор. В същото време се сочи, че той е извършил и редица разноски по
снабдяване с документи.
В съдебно заседание страните се представляват от упълномощени и законни представители,
които поддържат направените в исковата молба и отговорите към нея съответно искания и
възражения.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
2
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и чл.235 от ГПК,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявените в настоящето производство искове са с правно основание чл.55, ал.1, предл.3
ЗЗД
Фактическият състав на чл.55, ал.1, предл.3-то ЗЗД е приложим когато с обратна сила
отпада някой от съществените елементи на договорното правоотношение, както и при
извършено изпълнение въз основа на влязло в сила решение, което впоследствие е отменено
по реда на предвидените извънредни способи за отмяна /в този смисъл ППВС 1/79/.
По делото не е спорно, а и от представените писмени доказателства се установява, че
ответникът В., заедно със сестра си И Г. Г., са собственици по наследство от починалия им
баща Г В. П. на ½ ид.ч. от дворно място в с.Д, О Д, с площ от 818 кв.м., ведно с изградената
в него жилищна сграда.
Установява се също така, че с нотариално заверено пълномощно от 17.01.2024 г. то нотариус
Д Г, рег.№... от РНК, ответникът В. В. и упълномощил Х И Н., да го представлява пред О Д,
О К, Дирекция „МДТ“, ТСУ, ГРАО, АГКК, Служба по вписванията-К и др. служби, пред
комунални дружества за подаване на искания, заснемания, кореркции по КККР, молби,
заявления, да получава документи, да заплаща данъци и глоби и др. по отношение на
недвижим имот, находящ се в с.Д, О Д, представляващ УПИ ..., кв.17.
От съобщеното при разпита на водения от ищеца свидетел С. В. П., е видно, че ответникът
В. е възложил на Х Н. да организира продажбата на имота му в с.Д, като й е предоставил и
ключ от къщата. По съществото това обстоятелство не се оспорва от В. и от ищцата Н..
Така ответницата Н., действаща чрез дружеството чийто едноличен собственик и управител
е – „Х 2021“ ЕООД, на 05.01.2024 г. е сключила от името на ответника В., предварителен
договор с ищцата за продажба на процесния имот в с.Д. В договора е посочена цената на
имота – 65 000 лв., срок за изпълнение – 1 месец. Отразено е получено капаро от купувача
Н. в размер на 2 000.00 лв., за което е издаден и ПКО.
Доколкото ответникът В. оспорва да е обвързан от този договор, като поддържа становище,
че не е възлагал на Н., респ. на дружеството, чрез което тя упражнява търговска дейност да
сключване от негово име сделки с имота, следва да се посочи, че съдебната практика приема
/в този смисъл ТР 5/2016 г., постановено по тълк.дело № 5/2014 г. на ОСГТКВКС/, че
договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е
в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици.
Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно
чл.42, ал.2 ЗЗД, като при липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове
само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални
правоприемници.
В случая не се ангажираха доказателства от страните за упълномощаване към 05.01.2024 г.
на „Х 2021“ ЕООД /както и за неговия управител в лично качество/, от страна на
съсобственика на имота - ответника В. В. за продажбата на същия. Действително, съобразно
изложеното и от св.П., В. е бил запознат с обстоятелството, че Х Н. е намерила купувач за
имота, но той не е потвърдил действията й, предприети като управител на „Х 2021“ ЕООД
3
за сключване на предварителен договор за покупко-продажба. В случая, съобразно
разпоредбата на чл.42, ал.2 от ЗЗД формата на потвърждението следва да е идентична с тази
на упълномощаването за съответния вид сделка. Предвид обстоятелството, че се касае за
предварителен договор с предмет сключване на окончателен такъв за отчуждаване на вещни
права, то съобразно предвиденото в чл.19, ал.1 вр. чл.18 от ЗЗД е предвидена писмена
форма на предварителния договор. Това пък от своя страна определя и писмената форма
като такава за действителност за упълномощаването и на потвърждаване на действията на
мнимия представител /арг. от чл.37 и чл.42, ал.2 от ЗЗД/.
По така изложените съображения и предвид липсата на изрично волеизявление в тази
насока от страна на ответника В. в писмен вид, не може да се приеме, че потвърждението е
извършено с конклудентни действия по упълномощаване на Х Н. /съобразно представеното
пълномощно от 17.01.2024 г./ и възлагането й да набави необходимите документи във връзка
с бъдеща сделка с имота, както и при осъществени телефонни разговори с ищцата.
Ето защо искът срещу ответника В. В. се явява неоснователен и недоказан само на
основание, че същият не е обвързан от сделката, по която ищцата е заплатила процесната
сума. Предвид това безпредметно се явява обсъждането дали ищцата е изправната страна по
тази сделка и след развалянето й има право да получи обратно даденото по нея и
предвидените неустойки.
Доколкото се сбъдна вътрешно процесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск,
съдът дължи произнасяне по него.
Евентуалният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД.
Ищецът претендира връщане на дадената по процесния предварителен договор сума от
2000.00 лв. от лицето, което я е получило – „Х 2021“ ЕООД. В случая с оглед изложените по-
горе доводи, настоящият състав приема, че дружеството ответник не установи основание за
получаване на капарото по сделката. Сделката е сключена без представителна власт и не е
потвърдена от мнимо представлявания, поради което същата е недействителна, тя в нито
един момент не е породила правни последици.
С оглед на това искът срещу „Х 2021“ ЕООД се явява основателен и доказан и като такъв
следва да бъде уважен изцяло. В случая, с оглед наведените от дружеството ответник
възражения следва да се посочи, че обстоятелството дали и какви разходи то е направило във
връзка с набавяне на документи за бъдеща сделка с процесния имот е ирелевантен към така
предявения иск. Възраженията на „Х 2021“ ЕООД могат да бъдат противопоставени
единствено на ответника В. В., който е дал мандат на Х Н. да го представлява пред различни
държавни институции и да извършва от негово име правни действия, за част от които тя е
заплатила съответните такси.
Отделно от това в случая е ирелевантно дали и защо ищцата се е отказала от сключване на
окончателен договор, но не може да не се отбележи, че в предварителния договор е
посочено, че предмет на окончателния такъв ще е парцел от 818 кв.м., без изрично да се
уточни, че това всъщност не е самостоятелен имот, а реална площ от общ УПИ, притежаван
в съсобственост от ответника В., неговата сестра и свидетеля П., още повече,че на място е
имало поставена ограда от мрежа и метални колове, с която съсобствениците са обозначили
4
частта от парцела, която всеки от тях ползва и която може да създаде или затвърди
впечатления у купувача, че купува самостоятелен имот. В същото време точното описание
на имота, предмет на сделката е част от минимално необходимото съдържание на
предварителния договор и е свързано със съществените условия на бъдещия окончателен
такъв, като неточното му отразяване може да е основание за разваляне на договора.
По така изложените съображения съдът намира, че следва осъди ответника „Х 2021“ ЕООД
да върне на ищцата Д. Н. платеното от нея при подписване на процесния предварителен
договор капаро от 2 000.00 лв.
Предвид изхода на спора, единствено ищецът и ответникът В. В. имат право на разноски,
каквото искане са направили и пълномощниците им са представили списъци по чл.80 от
ГПК.
След проверка на приложените по делото платежни документи, съдът констатира, че всички
вписани в списъка на ищеца разноски са реално извършени, като по иска срещу „Х 2021“
ЕООД те възлизат на 380.00 лв. - 80 лв. държавна такса и 300.00 лв. от заплатения
адвокатски хонорар от общо 1200.00 лв. /определен съобразно общия материален интерес по
делото от общо 8000.00 лв. – 6000.00 лв. по иска срещу В. В. и 2000.00 лв. по иска срещу
„Х 2021“ ЕООД/. Съдът намира, че при опреДе на направените от ищеца разноски не следва
да взема предвид заплатения депозит на призоваване на свидетел, доколкото същият бе
доведен от страната по делото и не му беше изплатено възнаграждение за явяване в
заседанието. С оглед на това, ищецът може да поиска да му бъде върната сумата от 70.00 лв.
Посочената сума от 380.00 лв. следва да бъде възложена в тежест на ответника „Х 2021“
ЕООД.
Ищцата пък следва да бъде осъдена да заплати на ответника В. В. направените от него
разноски за адвокатски хонорар в размер на 1300.00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. Р. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Г“ бл...., за осъждане на
ответника В. Г. В., ЕГН **********, с адрес с.М, С О, ул.“З С“ №..., да заплати на ищцата
следните суми: сумата от 2000.00 лв., представляваща платено капаро по развален от
ищцата предварителен договор от 05.01.2024 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а
именно УПИ ..., кв.17 по плана на с.Д, ведно с построената в него масивна къща, както и
сумата от 4000.00 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на договора, ведно със
законната лихва върху двете главници, считано от подаване на исковата молба – 05.04.2024
г., до окончателното плащане на дължимото.
ОСЪЖДА „Х 2021“ ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.С, ж.к.М-1 бл....,
представлявано от Х И Н., да заплати на Д. Р. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Г“ бл....,
сумата от 2000.00 лв., представляваща платено от последната капаро по недействителен
предварителен договор от 05.01.2024 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно
5
УПИ ..., кв.17 по плана на с.Д, ведно с построената в него масивна къща, ведно със законната
лихва, считано от подаване на исковата молба – 05.04.2024 г., до окончателното плащане на
дължимото.
ОСЪЖДА „Х 2021“ ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.С, ж.к.М-1 бл....,
представлявано от Х И Н., да заплати на Д. Р. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Г“ бл....,
сумата от 380.00 лв., представляваща направени от последната разноски по делото,
съобразно изхода му.
ОСЪЖДА Д. Р. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.“Г“ бл...., да заплати на В. Г. В., ЕГН
**********, с адрес с.М, С О, ул.“З С“ №..., сумата от 1300.00 лв., представляваща
направени от последния разноски по делото, съобразно изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6