Р Е Ш Е Н
И Е
№….
гр. София, 08,02,2019 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на седемнадесети
декември две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
При участието на секретаря
Красимира Георгиева, като разгледа докладваното от съдия М. Апостолова, гр. дело № 12257 по описа за 2014 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 362 и сл. от ГПК.
Образувано по е предявен от И.С.В. срещу „Л.Е.П.“ООД
иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска обявяването за
окончателен на сключен на 30,08,2013г. предварителен договор за продажба на недвижими
имоти, подробно описани в исковата молба.
Излагат се доводи, че на 30,08,2013г. между
ищеца, в качеството му на купувач и ответното дружество, в качеството му на
продавач е сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти,
подробно описани в исковата молба, срещу обща продажна цена от 41800,00лв.
Поддържа се, че купувачът е заплатил 10 % от платежната цена, което било
удостоверено с договора, който изпълнявал функциите на разписка. Страните се
задължили, в срок до 01,08,2014г., да се явят пред нотариус Й.Л., за да сключат
окончателния договор във формата на нотариален акт. На 30,07,2014 г., ищецът
изпратил напомнително писмо на ответника, но на уговорения ден и час,
представител на ответното дружество не се явил.
Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде
уважена. Претендира разноски.
Ответникът-Л.е.п. ЕООД в указания законоустановен срок по
реда на чл. 131 от ГПК излага становище за неоснователност на предявените
искове. Твърди договорът да е сключен от
бившия управител на дружеството, който към момента на сключването му не е
изпълнявал тези функции и не е имал представителна власт. Поддържа, че
договорът е недействителен като сключен във вреда на представляваното дружество.
Излага съображения за абсолютна симулация на сделката, като страните не са
желаели прехвърлянето на собствеността върху имотите, а единствено да
препятстват наследника на бившия собственик на капитала-А.Д.да упражни правото
си на собственост. Оспорва по предварителния договор да са заплащани парични суми, тъй като
такива не са осчетоводени при ответното дружество. Липсва решение на
собствениците на капитала за отчуждаването на процесните имоти. Навежда доводи,
че изложените обстоятелства обосновават нищожност на процесната сделка поради
липса на съгласие, основание, както и поради накърняване на добрите нрави.
Поддържа, че купувачът е бил недобросъвестен като е бил наясно с тези
обстоятелства. Твърди се липса на достоверна дата.
Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде
отхвърлена като неоснователна. Претендира разноски.
Предявени са от „Л.Е.П.“ ООД срещу И.С. В. насрещни искове, с правно основание чл. 26
от ЗЗД и чл.40 ЗЗД, за прогласяване на недействителността на предварителен
договор от 30,08,2013г., като сключен поради липса на основание, съгласие,
накърняване на добрите нрави и абсолютна симулация, като сключен без
представителна власт и във вреда на представлявания.
Ответникът по насрещната искова претенция– И.С.В. в срока по чл.
131 от ГПК излага становище за неоснователност на предявените искове. Поддържа, че към датата на сключването на
договора, подписалото го лице – Р.Д.е било управител и едноличен собственик на
капитала на дружеството. Излага съображения, че разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД
не намира приложение в отношенията между юридическо лице и органен
представител. Твърди, че договорът е подписан в рамките на свободата на
договаряне по чл. 9 от ЗЗД, без да противоречи на повелителни правни норми и на
добрите нрави. В тази връзка посочва, че не са налице разпоредби, които да
задължават продавача по дадена сделка да продава недвижим имот по пазарна или
друга предварително определена цена.
Въпросът дали и доколкото сключената сделка е неизгодна се отнася до вътрешните
отношения между дружеството и управителя и е основание за ангажиране на
имуществената отговорност на последния, но не нарушават стабилитета на
сделката, доколкото това би довело до несигурност в оборота. Оспорва изложените
съображения за симулативност на договора. Оспорва да е бил наясно с изложените
от ответника твърдения. Обстоятелството, че в дружеството не са постъпвали
платените от него суми по договора, не можело да му се противопостави, като те
единствено биха ангажирали отговорността на управителя. Извършеното плащане сочи
да е удостоверено с договора, който изпълнява функциите на разписка. Поддържа,
че търговското дружество не е трето лице по смисъла на чл. 181 от ГПК по
отношение на договор, подписан от негов предходен управител. Излагат се
съображения, че са не противопоставими по отношение на купувача по сделката
всякакви нередности по счетоводното ѝ отразяване при продавача. Оспорва
всички наведени от ищеца основания за нищожност на сделката – липса на
съгласие, основание и противоречие с добрите нрави.
Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на
насрещната искова претенция. Претендира разноски.
При така
изложеното след като обсъди доказателствата по делото и на
осн.чл.235 от ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна
следното:
От предварителен договор за покупко-продажба,
сключен на 30,08,2013г. /л. 8/ се установява, че „Л.Е.П.“ ООД, представлявано
от управителя му към момента - Р.К.Д., в качеството на продавач и И.С.В., в качеството на купувач,
са поели задължение за сключване на окончателен договор за продажба на
посочените недвижими имоти в договора на цени и условия както следва:
поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.158, находящ се в село Долни Пасарел, община Столична,
област София, район Панчарево, местност Грозев излак, землище Язовир Искър, с
площ от 1895 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на
трайно ползване: пасище, номер по предходен план:00784, ведно е построената в имота
сграда- едноетажна монолитна стопанска постройка с навес, с вход от изток,
със застроена площ на стопанската постройка от 35 кв.м., и на навеса от 24.90
кв.м., с хоризонтално пространствено разпределение, както следва: 1.
Склад-инвентар, с достъп посредством външна стълба, построен на кота-2.50
метра, със спад на нивото откъм входа до -2.55метра, със застроена площ от
42.90кв.м.; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване, построен на кота
-0.05метра; 3. Надземен етаж, с вход от изток, построен на кота 0.00 метра,
състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски бокс, складово
помещение и тоалетна с мивка; 4. Подпокривно пространство, с достъп посредством
еднораменна външна стълба, на кота +2,70 метра, със застроена площ от 35 кв.м.,
като едноетажната монолитна стопанска постройка с навес, представлява по
кадастралната скица сграда с идентификатор 22472.7448.158.1 /постройка/ и
сграда с идентификатор 22472.7448.158.2 /навес/ за обща цена от 9500 (девет
хиляди и петстотин) лева, 10% от която, равни на 950 лева- първоначална
вноска, продавачът е декларирал, че е получил в брой при подписване на договорa, а останалите 90% от цената равни на 8550лева - окончателна вноска,
купувачът се е задължил да плати в деня на подписване на нотариалния акт по
посочена от продавача банкова сметка;
***, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в южната част
на имот №000793 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър,
местност Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска постройка с
навес, с вход от североизток, със застроена площ на стопанската постройка
от 35кв.м. и на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено
разпределение, както следва: 1. Помещение за склад - инвентар, с достъп
посредством външна стълба, построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от
69.25 кв.м.; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване, построен на кота -
0.05метра; 3. Надземен етаж, с вход от североизток, построен на кота 0,00метра,
състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски бокс, складово помещение
и баня с тоалетна; 4. Подпокривно пространство, с достъп посредством
еднораменна външна стълба, на кота +2,70 метра, състоящо се от: входно антре,
две складови помещения и баня с тоалетна, със застроена площ от 35кв.м., като
едноетажната монолитна стопанска постройка с навес, представлява по
кадастралната скица сграда с идентификатор 22472.7448.201.5, разположена в
поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м. и
сграда с идентификатор 22472.7448.201.6, разположена в поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м.;
и
сграда, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в северната
част на имот №000794 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър,
местност Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска постройка с
навес, с вход от североизток, със застроена площ на стопанската постройка
от 35кв.м. и на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено
разпределение, както следва: 1. Помещение за склад -инвентар, с достъп
посредством външна стълба, построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от
69.25кв.м; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване, построен на кота
-0.05метра; 3. Надземен етаж, с вход от североизток, построен на кота 0,00метра, състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски бокс,
складово помещение и баня с тоалетна; 4. Подпокривно пространство, с достъп
посредством еднораменна външна стълба, на кота +2,70 метра, състоящо се от:
входно антре, две складови помещения и баня с тоалетна, със застроена площ от
35кв.м., като едноетажната монолитна стопанска постройка с навес, представлява
по кадастралната скица сграда с идентификатор 22472.7448.201.7, разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м. и сграда с
идентификатор 22472.7448.201.8, разположена в поземлен имот с идентификатор22472.7448.201, със застроена площ от 34 кв.м.
за обща цена на тези сгради от 9 800,00 лева, 10% от която, равни на 980,00
лева-първоначална вноска, продавачът е декларирал, че е получил в брой при
подписване на настоящия договор, а останалите 90% от цената равни на 8 820,00
лева - окончателна вноска, купувачът се е задължил да плати в деня на
подписване на нотариалния акт по посочена от продавача банкова сметка;
***, находяща се в землището на Язовир Искър,
Столична община, район Панчарево в южната част на имот №000791 по плана за
земеразделяне на землището на Язовир Искър, местност Гроздев излак, а именно
едноетажна монолитна стопанска постройка с навес, с вход от североизток,
със застроена площ на стопанската постройка от 35кв.м. и на навеса от
34.30кв.м., с хоризонтално пространствено разпределение, както следва: 1.
Помещения за склад -инвентар, с достъп посредством еднораменна вътрешна стълба,
построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от 69.25 кв.м; 2. Навес, с
вход откъм стаята за обитаване, построен на кота -0.05 метра; 3. Надземен етаж,
с вход от североизток, построен на кота 0,00 метра, състоящ се от: входно
антре, стая за обитаване с кухненски бокс и баня с тоалетна; 4. Подпокривно
пространство, с достъп посредством еднораменна вътрешна стълба, на кота +2,70
метра, състоящо се от: едно помещение, обслужващ коридор и баня с тоалетна, със
застроена площ от 35 кв.м., като едноетажната монолитна стопанска постройка с
навес, представлява по кадастралната скица сграда, с идентификатор 22472.7448.201.1, разположена в поземлен имот, с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м. и сграда, с
идентификатор 22472.7448.201.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м.;
и
сграда, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в северната
част на имот №000792 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър,
местност Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска
постройка с навес, с вход от североизток, със застроена площ на стопанската
постройка от 35кв.м. и на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено
разпределение, както следва: 1. Помещения за склад-инвентар, с достъп
посредством еднораменна вътрешна стълба, построен на кота -2.50 метра, със
застроена площ от 69.25 кв.м; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване, построен
на кота -0.05 метра; 3. Надземен етаж, с вход от североизток, построен на кота
0,00 метра, състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски бокс и
баня с тоалетна; 4. Подпокривно пространство, с достъп посредством еднораменна
вътрешна стълба, на кота +2,70 метра, състоящо се от: едно помещение, обслужващ
коридор и баня с тоалетна, със застроена площ от 35 кв.м., като едноетажната
монолитна стопанска постройка с навес, представлява по кадастралната скица
сграда с идентификатор 22472.7448.201.3, разположена в поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35кв.м. и сграда с
идентификатор 22472.7448.201.4,
разположена в поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 34 кв.м.
за обща цена на сградите по тази точка от 9 400,00лева,
10% от която, равни на 940 лева-първоначална вноска, продавачът е
декларирал, че е получил в брой при подписване на договора, а останалите 90% от
цената равни на 8 460,00 лева - окончателна вноска, купувачът се е
задължил да плати в деня на подписване на нотариалния акт по посочена от
продавача банкова сметка;
***.7448.201, находящ се в село Долни Пасарел, община Столична,
област София, район Панчарево, местност Гроздев излак, землище Язовир Искър, с
площ от 9879,00кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: пасище, номер по предходен план: 001042, за обща цена от 13100,00лева, 10% от която, равни на
1300,00лева- първоначална вноска, продавачът е декларирал, че е получил в брой
при подписване на настоящия договор, а останалите 90% от цената равни на 11 790
лева - окончателна вноска, купувачът се е задължил да плати в деня на
подписване на нотариалния акт по посочена от продавача банкова сметка.
***риалното прехвърляне на гореописаните имоти да
бъде осъществено на 01,08,2014г., в 10,00 часа в кантората на нотариус Й.Л., с
рег. № 263 на НК, с район на действие – СРС/чл.12 от договора/.
Видно от удостоверение на
СГКК-София-град, изх. № 25-827-09,01,2015 г. /л. 92/, във връзка със заявление peг.№99-52343/24.09.2012г. от „Л.Е.П.“ ЕООД е извършено изменение на
одобрените кадастрални карта и кадастрални регистри (КККР) на с. Долни Пасарел,
район „Панчарево” състоящо се в разделяне на поземлен имот с идентификатор
22472.7448.201, като
новообразуваните поземлени имоти са с идентификатори 22472.7448.202 и 22472.7448.203.
Видно от удостоверение на
СГКК-София-град, изх. № 25-191388-08,11,2018г. /л.291/, във връзка със
заявление peг. № 99-73472/20.12.2012г. от „Л.Е.П.“ ЕООД е извършено
изменение на одобрените кадастрални карта и кадастрални регистри (КККР) на с.
Долни Пасарел, район „Панчарево”, състоящо се в коригиране границите на
сградите. След изменението
новообразуваните сгради са с идентификатори:
нов идентификатор 22472.7448.202.9 – стари идентификатори 22472.7448.201.3 и 22472.7448.201.1;
нов идентификатор 22472.7448.202.10 - стари идентификатори 22472.7448.201.2, 22472.7448.201.1 и 22472.7448.201.4;
нов идентификатор 22472.7448.202.11 –
стари идентификатори 22472.7448.201.3 и 22472.7448.201.4;
нов идентификатор 22472.7448.202.12 –
стар идентификатор 22472.7448.201.4; нов идентификатор 22472.7448.202.13 –
стар идентификатор 22472.7448.201.7; нов идентификатор 22472.7448.202.14 –
стари идентификатори - 22472.7448.201.6, 22472.7448.201.5 и 22472.7448.201.8;
нов идентификатор 22472.7448.202.15 –
стари идентификатор 22472.7448.201.7 и 22472.7448.201.8;
нов идентификатор 22472.7448.202.16 – стар
идентификатор 22472.7448.201.8.
На 30,07,2014 г., ищецът е изпратил до ответника
писмо /л. 16/, с което заявява готовност да се яви пред нотариуса на
уговорената дата за сключване на окончателен договор.
От констативен протокол, съставен от нотариус на Й.Л.
/л. 18/, се установява, че на 01,08,2014 г. представител на ответното дружество
не се е явил в кантората на нотариуса за сключване на окончателния договор.
По делото са представени нотариални актове за
покупко-продажба на недвижим имот/л.21-36/, от които се
установява Л.Е.П.ЕООД, в качеството на купувач да е придобило процесните недвижими имоти.
Представен е препис-извлечение от акт за смърт №
0332/19,05,2014 г. /л. 101/, от който се установява, че А.И.Д.е починала на
14,05,2014г. Представено е удостоверение за наследници, изх. № 2099/23,05,2014
г. /л. 102/, видно от което, А.Д.е оставила следните наследници след смъртта си
– Р.К.Д. - съпруг,И.Л.М.– син от първи брак и К.Р.Д.– дъщеря от втори брак.
След служебно извършена справка в Търговския
регистър се установява, че към датата на подписване на договора –30,08,2013г.,
управител на дружеството и едноличен собственик на капитала е бил Р.К.Д.. На
10,09,2013 г. като управител на дружеството и едноличен собственик на капитала
е вписан И.Л.М..
От заключението на назначената по делото съдебно-счетоводна
експертиза /л. 161/, което като компетентно и обективно изготвено следва да
бъде кредитирано при постановяване на съдебния акт, се установява, че
твърдените от ищеца плащания не са отразени като постъпления нито по касата,
нито по разплащателната сметка на ответното дружество. Вещото лице посочва, че
сделката по процесния предварителен договор от 30,08,2013г. не е осчетоводена,
както през 2013г., така и през 2014г.
От заключението на назначената по делото
съдебно-оценителна експертиза /л.248/, което като компетентно и обективно
изготвено следва да бъде кредитирано при постановяване на съдебния акт, се
установява състоянието на процесните недвижимите имоти. По отношение на
поземлените имоти се излага становище, че независимо от статута на оценяваните
имоти като земеделска територия, същите са с изградена вертикална планировка (път, алеи,
зони за отдих, трайни насаждения и декоративно озеленяване, подпорни стени при
местата с денивелация и инженерна инфраструктура: водопровод, канализация,
районно осветление, сондаж, каптаж, пречиствателна система, хидрофорна
инсталация). За сградите в поземлените имоти се посочва, че същите са стопански
постройки, построени през
2007година, със застроена площ от 35,00 кв.м., комплексът е съставен от
приземен и надземен етажи, както и усвоеното подпокривно пространство за всяка
сграда, може да бъде определен като сграда за ползване като еднофамилна къща,
или къща за гости. Вещото лице посочва, че общата пазарна стойност на
поземлените имоти възлиза на 782169,00лв., а на сградите 297208,00лв. или
общата пазарна стойност на
гореописаните имоти е 1363458,00лв.
От показанията на свидетелят Р.М.В.се установява,
че е посещавал процесните недвижими имоти и знае, че са били собственост на А.Д..
Последната е споделила, че има семейни проблеми и решила да замине за Испания,
като за имотите щял да се грижи синът ѝ. От нея знаел, че имотът се водел
на фирма, като му споделила, че иска да прехвърли цялото имущество на
дружествата ѝ на сина ѝ.
При така изложената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с пр.основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Предвиденият в тази
разпоредба конститутивен иск е
свързан с възможността за принудително реализиране на едно потестативно право
на ищеца, когато ответната страна по облигационно отношение не е дала
съгласието си за това. Естеството на същият се свежда във възможността всяка от
страните по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за
окончателен. Предпоставките за
уважаването на иска са наличие
на валиден предварителен договор, който по аргумент от чл. 19, ал. 2 от ЗЗД
трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния такъв.
Съгласно чл. 363 от ГПК при прехвърляне право на собственост върху
недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик
на имота.
Установява се, че на 30,08,2013 г. между страните
по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на изброени в
него недвижими имоти. Уговорена обща цена на всички имоти в размер на 41800,00
лв. Ответното дружество е сключило договора, чрез законен представител към
момента – Р.Д..
С отговора на исковата молба е оспорена валидността
на предварителния договор. Релевирани са доводи за нищожност на предварителен
договор за покупко продажба 1.поради липса на основание, 2.съгласие, 3.накърняване
на добрите нрави и 4.симулативност на договора. Твърди се липса на
представителна власт на законния представител на дружеството към момента на
сключване на договора и споразумяване между приобретателя и представителя във
вреда на представлявания.
Съобразявайки задължителната съдебна
практика във връзка с релевирани няколко възражения за недействителност,
/пр.Решение № 198 от 10.08.2015 г. по гр.д. № 5252/2014 г., Г.К., IV Г. О. на ВКС, определение № 244/16.04.2013, ВКС, ІV ГО по ч.гр. д. №
5990/2014/, независимо от заявената от страната поредност на исковете, съдът
дължи произнасяне по всички искове, които се считат предявени в условията на евентуалност, като следва да разгледа първо основанията за нищожност,
според тежестта на порока: от най-тежкия - противоречие на закона, през
по-леките - липса на основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен
предмет и противоречие на морала, до най-лекия - липса на форма. В случай, че
сделката се приема да е валидна, то подлежи на разглеждане релевирано основание
за унищожаемост, а в случай да са заявени няколко, също подлежат на
разглеждане според тежестта на порока -неспазване на
режима на настойничеството и попечителството,
на следващо място неспособност да се разбират или ръководят действията,
заплашване, измама, поради грешка, до най-лекия - поради крайна нужда.
Съобразявайки горните мотиви,
преимуществено подлежи на разглеждане исковата претенция с пр.осн. чл. 26, ал.
2, пр.4 от ЗЗД, за релевиране на нищожност поради липса на основание:
Това основание за
недействителност е приложимо само при каузалните сделки, т.е. тези, при които
се предоставя имуществена облага, за да се получи срещу нея друга престация.
Законът не изисква абстрактните сделки да имат основание, поради което те не
могат да бъдат нищожни на това основание. В чл.26, ал.2 от ЗЗД е
установена оборима законна презумпция,
съгласно която основанието се предполага до доказване на противното,
следователно в тежест на ищеца, позоваващ се на липсата на основание е да обори
презумпцията за наличието му.
Във връзка с процесната сделка ответникът твърди,
че е налице липса на основание, поради изключително занижената цена на
договора, респ. че по него не е постъпвало плащане. В конкретния случай е
налице основание на договора - за ищеца е възникнало задължение да заплати
продажната цена в размер на 41800, 00 лв. Липсата на еквивалентност между
престациите по договора би обосновавало нищожността на договора поради
противоречието му с добрите нрави, докато погасяване на задължението за плащане на цената
по него чрез плащане или по друг начин е въпрос на изпълнение на договора и не
се отнася до неговата валидност, а е обстоятелство относимо към развалянето му.
Предвид изложеното, искът на основание чл. 26, ал. 2, пр. 4 от ЗЗД следва да
бъде отхвърлен.
По иска с пр.осн. чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД за
релевиране на нищожност поради липса на съгласие:
Липсата на съгласие като основание за
нищожност е налице, когато волеизявлението е направено при т.нар. „съзнавана
липса на съгласие“ - изтръгнато чрез насилие, направено е без намерение за
обвързване. В тежест на ищеца по НИ е доказването на твърдения порок. По делото
не се установява упражнено насилие над представител на ответното дружество, в
качеството му на продавач, нито други обстоятелства, които могат да бъдат подведени
в хипотезата на чл. 26, ал. 2, пред. второ. Към наведеното основание за липса
на съгласие следва да бъдат отнесени доводите на Л.Е.П. за сключване на
предварителния договор без решение на собствениците на капитала за процесната
сделка/съдът намира възражението да съставлява довод за липса на съгласие на ОС
на дружеството за продажба на недвижим имот, доколкото предварителния договор
съдържа имплицитно възможността на всяка от страните по него да иска
обявяването му за окончателен, което би довело до разпореждане с процесните
имоти по смисъла на чл.137, ал.1, т.7 от ТЗ/. По делото няма данни за взето
решение на ОС на дружеството, но това обстоятелство не опорачава
действителността на сделката, тъй като има отношение във въртрешните отношения
между представляващия дружеството и самото юридическо лице, но не и по
отношение на трети лица. В случай на редовно
изразена воля на дружеството от органния му представител, решението
на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е
условие, без което договорът да не може да бъде обявен
за окончателен, тъй като не е елемент от фактическия състав на сделката,
респективно не води до нищожност на сделката. / В този смисъл разясненията
дадени с т.1 от ТР №3/2013год. на ОСГТК на ВКС/. Налице
е волеизявление относно всички съществени елементи от предварителния договор за
покупко-продажба - предмет и цена. Съображенията за липса на представителна
власт са относими към иск по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД
и чл.40 от ЗЗД, но не и към този по чл. 26, ал. 2, пред. Второ. Предвид изложеното, искът по чл. 26, ал. 2, пред. второ ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
По иска по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД, за
релевиране на нищожност поради привидност на договора:
Съгласно чл.26, ал.2, пр.5
от ЗЗД нищожни са всички привидни
договори. Привидни са договорите, при които страните нямат воля да бъдат
обвързани с правата и задълженията на сделката, която сключват. Когато волята
на страните е да се създадат привидни правни последици на обвързаност, които не
желаят, симулацията е абсолютна, а когато волята на страните е да бъдат
обвързани по начин различен от посочения в сключеното съглашение, симулацията е
относителна. И в двата случая явната сделка е нищожна. Прикритото съглашение,
поражда действие само, ако отговаря на изискванията за неговата действителност.
В случая, са
изложени доводи, че с процесната сделка не се целят въобще правните последици
на предварителния договор, а това да се лиши от възможност наследникът на А.Д.да
упражни правото си на собственост, т.е. твърди се абсолютна симулация. В тежест
на ответното дружество е установяването на обстоятелството, че страните не са
желали настъпването на последиците на договора, като по делото не са ангажирани
никакви доказателства в тази насока. и
по тази причина искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Ангажираните
по делото гласни доказателства не установяват конкретни релевантни по делото
факти.
Съобразно изложеното исковата претенция за
симулативност на договор подлежи на отхвърляне.
По иск с пр.кв. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, за
релевиране на нищожност на договора като накърняващ добрите нрави:
Противоречие на добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала и
принципи. Като основание за накърняване на добрите нрави ответното дружество
сочи изключително занижената цена на имота при продажбата.
Съгласно константната практика на ВКС, при
възмездните договори е допустима известна нееквивалентност на престациите по
договора, доколкото принципът на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД
предполага преценка за стойността на престациите да се прави от страните по
договора, а не от съдът. Тази свобода обаче не е абсолютна, тъй като е
ограничена от императивните правни норми и добрите нрави. При нееквивалентност
на престациите, в такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева е налице противоречие на договора с добрите нрави /така
Решение № 24 от
09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС /. При
извършване на преценката за степента на нееквивалентност следва да се държи
сметка за съотношението между двете престации /Решение № 615 от 15.10.2010 г.
по гр. д. № 1208/2009 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС/, както и целта на страните
при сключване на договора /Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011
г., Г. К., І Г. О. на ВКС/.
В конкретния случай, видно от заключението на
назначената по делото съдебно-оценителна експертиза, общата пазарна стойност на
процесните имоти към датата на сключване на предварителния договор възлиза на 1363458,00лв.,
а уговорената в предварителния договор обща продажна цена - на 41800,00лв. Според
настоящия съдебен състав е налице несъответствие в степен обосноваващо
нищожност на сделката, тъй като договорената цена на имотите е 32 пъти по-ниска
от пазарната. Още повече, че съгласно становище на съдебно-оценителна
експертиза дадената оценка е без да се отчитат констатирани на място подобрения,
а само относно застроената площ на постройките и то за застроена площ на стопанска постройка.
Тази разлика води също така до извод, че
целта на процесния договор не е реципрочното разместване на блага, а единствено
обогатяване на една от страните по договора, доколкото не се установи да е
налице симулация на сделката. Изложеното обуславя незначителност на престацията
на купувача в съотношение с имуществото което би получил и в този смисъл е налице нееквивалентност на престациите от
степен, обуславяща противоречие с добрите нрави. Във връзка с доводите на ищеца,
следва да се отбележи, че предвидената в Търговския закон отговорност на
управителя за причинените на представляваното от него дружество вреди не
изключва възможността дадена сделка да е сключена от него при накърняване на
добрите нрави. Предвид това, предявеният от ответника насрещен иск с правно
основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД следва да бъде уважен и сключеният между
страните предварителен договор от 30,08,2013 г. бъде прогласен за нищожен като
противоречащ на добрите нрави.
Предвид основателността на иска с пр.осн. чл.
26, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора като
накърняващ добрите нрави, съдът намира да не се е сбъднало процесуалното
условие за разглеждане на нищожност на останалите основания за прогласяване на
недействителност по чл. 42, ал. 2 и чл.
40 от ЗЗД, поради сключена сделка във вреда на представлявания. Абсолютната нищожност по смисъла на чл.26 ЗЗД изключва относителната недействителност
на сделката спрямо представлявания по чл. 40 ЗЗД, тъй като последната предполага сделка,
която не страда от пороци по смисъла на чл. 26 ЗЗД. Доколкото
ищецът по насрещната искова претенция не обосновава правен интерес от
кумулативно разглеждане на основанията за нищожност, предвид различни правни
последици, то съдът не дължи произнасяне по същите.
По чл.19, ал.3
от ЗЗД
С оглед горните мотиви за нищожност на
предварителен договор за покупко-продажба от 30,08,2013год., съдът намира, че
процесният предварителен договор не е породил валидно облигационно
правоотношение между страните, в изрез на което купувачът може да упражни
потестативното си право да претендира обявяване на договора за
окончателен.
Предвид изложеното безпредметно се явява
обсъждането на останалите елементи от фактическия състав, досежно собствеността върху имота и исковата
претенция следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
По
разноските:
На основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК на Л.Е.П.
ООД се дължат разноски, които съдът намира за доказани в размер на 7682,65лв.,
от които 1074,65лв.-д.т., в.л. 1608,00лв./200+1408лв./ и адв.възнаграждение
в размер на 5000,00лв. /Релевираното
възражение по чл.78, ал.5 от ГПК съдът намира за основателно. Предвид фактическата и правна сложност на
делото, видът на извършените процесуални действия, броят съдебни заседания /10 на брой/, както и като взе предвид минималния размер на
адвокатското възнаграждение съобразно цената на исковата претенция определена
по чл.69, ал.1, т.4, вр.т.2 от ГПК и
съобразно чл. 7, ал. 2 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните
адвокатски възнаграждения, на ответника следва да бъдат присъдени разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 5000,00лв., вместо договорено и платено
-10000,00лв./
Мотивиран от гореизложеното
Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Л.Е.П.“ООД, ЕИК ********, съдебен
адрес:*** срещу И.С.В., ЕГН **********,
съдебен адрес: ***, офис 1507 искове за прогласяване нищожността на
предварителен договор от 30,08,2013г., на основание чл. 26, ал. 2, пр. 4-то
от ЗЗД като сключен при липса на основание, чл. 26, ал. пр. 2-ро като
сключен при липса на съгласие и чл. 26, ал. 2, пр. 5-то от ЗЗД като
симулативен като неоснователни.
ПРОГЛАСЯВА
ЗА НИЩОЖЕН по предявения от „Л.Е.П.“ ООД, ЕИК ********,
съдебен адрес:*** срещу И.С.В., ЕГН **********,
съдебен адрес: ***, офис 1507 иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3-то
от ЗЗД, предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
30,08,2013г., като сключен при накърняване на добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от И.С.В., ЕГН **********, съдебен
адрес: ***, офис 1507 срещу „Л.Е.П.“ ООД, ЕИК ********, съдебен адрес:*** иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен, сключения на 30,08,2013г.
между И.С.В. и Л.Е.П. ООД предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти
поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.158, находящ се в село Долни Пасарел, община
Столична, област София, район Панчарево, местност Грозев излак, землище Язовир
Искър, с площ от 1895 кв.м, ведно е построената в имота сграда- едноетажна
монолитна стопанска постройка с навес, със застроена площ на стопанската
постройка от 35 кв.м., и на навеса от 24.90 кв.м., с хоризонтално
пространствено разпределение, както следва: 1. Склад-инвентар, с достъп
посредством външна стълба, построен на кота-2.50 метра, със спад на нивото
откъм входа до -2.55метра, със застроена площ от 42.90кв.м.; 2. Навес, с вход
откъм стаята за обитаване, построен на кота -0.05метра; 3. Надземен етаж, с
вход от изток, построен на кота 0.00 метра, състоящ се от: входно антре, стая
за обитаване с кухненски бокс, складово помещение и тоалетна с мивка; 4.
Подпокривно пространство, с достъп посредством еднораменна външна стълба, на
кота +2,70 метра, със застроена площ от 35 кв.м., като едноетажната монолитна
стопанска постройка с навес, представлява по кадастралната скица сграда с
идентификатор 22472.7448.158.1 /постройка/ и сграда с идентификатор
22472.7448.158.2 /навес/
сграда, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в южната част на
имот №000793 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър, местност
Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска постройка с навес, с
вход от североизток, със застроена площ на стопанската постройка от 35кв.м. и
на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено разпределение, както
следва: 1. Помещение за склад - инвентар, с достъп посредством външна стълба,
построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от 69.25 кв.м.; 2. Навес, с
вход откъм стаята за обитаване, построен на кота - 0.05метра; 3. Надземен етаж,
с вход от североизток, построен на кота 0,00метра, състоящ се от: входно антре,
стая за обитаване с кухненски бокс, складово помещение и баня с тоалетна; 4.
Подпокривно пространство, с достъп посредством еднораменна външна стълба, на
кота +2,70 метра, състоящо се от: входно антре, две складови помещения и баня с
тоалетна, със застроена площ от 35кв.м., като едноетажната монолитна стопанска
постройка с навес, представлява по кадастралната скица сграда с идентификатор
22472.7448.201.5, разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201,
със застроена площ от 35 кв.м. и сграда с идентификатор 22472.7448.201.6,
разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ
от 35 кв.м.;
сграда, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в северната
част на имот №000794 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър,
местност Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска постройка с
навес, с вход от североизток, със застроена площ на стопанската постройка
от 35кв.м. и на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено
разпределение, както следва: 1. Помещение за склад -инвентар, с достъп
посредством външна стълба, построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от
69.25кв.м; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване, построен на кота
-0.05метра; 3. Надземен етаж, с вход от североизток, построен на кота 0,00метра, състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски бокс,
складово помещение и баня с тоалетна; 4. Подпокривно пространство, с достъп
посредством еднораменна външна стълба, на кота +2,70 метра, състоящо се от:
входно антре, две складови помещения и баня с тоалетна, със застроена площ от
35кв.м., като едноетажната монолитна стопанска постройка с навес, представлява
по кадастралната скица сграда с идентификатор 22472.7448.201.7, разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м. и сграда с
идентификатор 22472.7448.201.8, разположена в поземлен имот с идентификатор22472.7448.201, със застроена площ от 34 кв.м.
сграда, находяща се в землището на Язовир Искър,
Столична община, район Панчарево в южната част на имот №000791 по плана за
земеразделяне на землището на Язовир Искър, местност Гроздев излак, а именно
едноетажна монолитна стопанска постройка с навес, с вход от североизток,
със застроена площ на стопанската постройка от 35кв.м. и на навеса от
34.30кв.м., с хоризонтално пространствено разпределение, както следва: 1.
Помещения за склад -инвентар, с достъп посредством еднораменна вътрешна стълба,
построен на кота -2.50 метра, със застроена площ от 69.25 кв.м; 2. Навес, с
вход откъм стаята за обитаване, построен на кота -0.05 метра; 3. Надземен етаж,
с вход от североизток, построен на кота 0,00 метра, състоящ се от: входно
антре, стая за обитаване с кухненски бокс и баня с тоалетна; 4. Подпокривно
пространство, с достъп посредством еднораменна вътрешна стълба, на кота +2,70
метра, състоящо се от: едно помещение, обслужващ коридор и баня с тоалетна, със
застроена площ от 35 кв.м., като едноетажната монолитна стопанска постройка с
навес, представлява по кадастралната скица сграда, с идентификатор 22472.7448.201.1, разположена в поземлен имот, с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м. и сграда, с
идентификатор 22472.7448.201.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35 кв.м.;
сграда, находяща
се в землището на Язовир Искър, Столична община, район Панчарево в северната
част на имот №000792 по плана за земеразделяне на землището на Язовир Искър,
местност Гроздев излак, а именно едноетажна монолитна стопанска
постройка с навес, с вход от североизток, със застроена площ на стопанската
постройка от 35кв.м. и на навеса от 34.30кв.м., с хоризонтално пространствено
разпределение, както следва: 1. Помещения за склад-инвентар, с достъп
посредством еднораменна вътрешна стълба, построен на кота -2.50 метра, със
застроена площ от 69.25 кв.м; 2. Навес, с вход откъм стаята за обитаване,
построен на кота -0.05 метра; 3. Надземен етаж, с вход от североизток, построен
на кота 0,00 метра, състоящ се от: входно антре, стая за обитаване с кухненски
бокс и баня с тоалетна; 4. Подпокривно пространство, с достъп посредством
еднораменна вътрешна стълба, на кота +2,70 метра, състоящо се от: едно
помещение, обслужващ коридор и баня с тоалетна, със застроена площ от 35 кв.м.,
като едноетажната монолитна стопанска постройка с навес, представлява по
кадастралната скица сграда с идентификатор 22472.7448.201.3, разположена в
поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 35кв.м. и
сграда с идентификатор 22472.7448.201.4,
разположена в поземлен имот с
идентификатор 22472.7448.201, със застроена площ от 34 кв.м.
поземлен имот с идентификатор 22472.7448.201, находящ се в село Долни
Пасарел, община Столична, област София, район Панчарево, местност Гроздев
излак, землище Язовир Искър, с площ от 9879,00кв.м., трайно предназначение на
територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, номер по предходен
план: 001042, като неоснователни.
ОСЪЖДА
И.С.В., ЕГН **********, съдебен адрес: ***,
офис 1507 да заплати на „Л.Е.П.“ ООД, ЕИК ********, съдебен адрес:*** на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3
от ГПК сумата от 7682,65 лв. - разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: