РЕШЕНИЕ
№ 700
гр. гр. Хасково, 19.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, ІХ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети юли през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Минчо К. Димитров
при участието на секретаря Теодора Кр. Георгиева
като разгледа докладваното от Минчо К. Димитров Гражданско дело №
20235640102718 по описа за 2023 година
Предявени са субективно пасивно съединени искове с правно основание
чл.23, ал.7 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ от Р. Н.
Ш., ЕГН: **********, в качеството на управител на ЕС с адрес: гр.Хасково,
бул. ********, против: „Професионален домоуправител - 2“ ЕООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Димитровград, ул.
***************, представлявано от К.Д.К.; „Професионален домоуправител-
3“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление:
гр.Димитровград, ул. ***************, представлявано от К.Д.К.; и Н. К. Д.,
ЕГН:**********, с адрес: гр.Хасково, бул. ********, ****.
Ищецът твърди, че на 27.12.2019г. е проведено общо събрание на
етажната собственост /ЕС/ с адрес гр.Хасково, ********, на което по т.1 от
дневния ред било взето решение дейностите по поддръжка и управление на
общите части на сградата да бъдат възложени на „Професионален
домоуправител-2“ ЕООД с управител К.Д.К.. В тази връзка се прилага договор
за възлагане на управлението на етажната собственост №1/27.12.2019г., който
бил подписан за срок от една година, считано от 01.01.2020г.
За периода 2021г. – 2023г. управител на конкретната етажна собственост
било дружеството „Професионален домоуправител-3“ ЕООД с управител
К.Д.К.. В тази връзка се прилага договор за възлагане управлението на
етажната собственост №1/11.01.2021г., който бил подписан за срок от две
1
години, считано от датата на подписване.
Въпросните два договора за възлагане на управлението били подписани
от Р.А.Д в качеството му на пълномощник на „Професионален домоуправител-
2“ ЕООД и „Професионален домоуправител 3“ ЕООД. За периода, през който
управители на етажната собственост били двете дружества именно Д.
изпълнявал дейности по поддръжка на сградата от тяхно име. За този период
изготвени протоколи от провежданите
ОСЕС, както и отчети за приходите и разходите не били представяни на
етажните собственици.
На 23.01.2023г. било проведено общо събрание на етажната собственост
с адрес гр.Хасково, ***************, на което било взето решение за
управител на етажната собственост да бъде избран един от живущите в
сградата – Н.К.Д.
На 25.05.2023г. било проведено общо събрание на етажната собственост
с адрес гр.Хасково, ***************, на което било взето решение за
управител на етажната собственост да бъде избран Р. Н. Ш.. В тази връзка се
представя уведомление от 23.06.2023г. от Р. Н. Ш. до Община Хасково за
вписването му като управител на процесната етажна собственост.
Протоколът от проведеното на 25.05.2023г. ОСЕС бил изготвен и
оповестен на етажните собственици на 26.05.2023г. Нямало данни за
инициирано производство за отмяна на решенията, взети на конкретното
ОСЕС. Към момента възможността за това била преклудирана предвид
преклузивния характер на законово определения за процедурата срок.
Следователно същите влезли в сила и подлежали на изпълнение по силата на
чл.38 от ЗУЕС.
В изпълнение на своите задължения като управител на етажната
собственост Р. Ш. срещнал значителни трудности от финансов и
организационен аспект. Причината за това била, че въпреки задължението на
предходните домоуправители по чл.23, ал.7 от ЗУЕС, не получил нито
документите, нито парични средства от касата на етажната собственост. Тези
обстоятелства обосновали невъзможността за заплащане на основни битови
сметки за сградата и довели до значителни сътресения в нормалния ритъм на
живот на живущите в нея. В търсене на решение на проблема ищецът правил
непрестанни, но неуспешни опити за осъществяване на контакт с Н. Д. и
пълномощника на дружествата Р.Д.. На 03.08.2023г. и 04.08.2023г. изпратил и
съобщения чрез телепоща до тези лица, но отново не последвала ответна
реакция.
Предвид гореизложеното за ищеца се очертавала единствена
възможност да защити правата и законните интереси на поверената му етажна
2
собственост по съдебен ред.
Ето защо, се иска постановяване на решение, с което да бъдат осъдени
„Професионален домоуправител-2“ ЕООД, „Професионален домоуправител-
3“ ЕООД и Н. К. Д. да предадат наличните парични средства в касата на
етажната собственост с адрес гр.Хасково, ***************, както и всички
документи в оригинал и ксерокопие, които се съхраняват при тях във връзка с
етажната собственост. Претендира присъждане на направените по делото
разноски.
С допълнителна молба по делото след дадени от съда указания се прави
уточнението, че искът се предявява в лично от Р. Н. Ш., в защита на негов
интерес в качеството му на управител на ЕС.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците депозират отговори на исковата
молба, с които оспорват предявените искове като недопустими. Твърдят, че
ищецът не е управител на етажната собственост, не е бил избиран за такъв от
общото събрание и няма законови правомощия да представлява етажната
собственост. В случай, че ищецът предявява настоящия иск в лично качество
от свое име и за своя сметка считат, че следва да се отхвърли исковата молба
като неоснователна и недоказана, тъй като няма правно основание да предяви
иск по чл.23, ал.7 от ЗУЕС. Претендират присъждане на направените по
делото разноски.
В съдебно заседание ищецът не изпраща представител. От
упълномощения процесуален представител в лицето на адв.Е.А, който иска, а
в хода на устните състезания излага конкретни доводи за уважаването му.
Претендира присъждане на разноски за настоящото производство, за което е
представен списък по чл.80 ГПК. Прави възражение за прекомерност на
претендираните от всеки от ответниците разноски за адвокатски хонорар.
Ответниците „Професионален домоуправител-2“ ЕООД и
Професионален домоуправител-3“ ЕООД, редовно призовани, не изпращат
представител. Ответникът Н. К. Д., също редовно призован, не се явява.
Тримата ответника се представляват от адв.Д. Д., надлежно упълномощен по
делото, който оспорва иска изцяло, а хода на устните състезания излага доводи
за неоснователност на претенцията и моли за отхвърлянето й. Претендира
присъждане на разноски на всеки един от тримата ответници.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в
съвкупност, както и доводите на страните, съобразно изискванията на чл. 235,
ал.2 вр. чл. 12 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Липсва спор между страните, че ответникът е собственик на апартамент
в Етажната собственост гр.Хасково, бул. ********.
Видно от протокол № 1/27.12.2019 г. от проведено общо събрание на
3
собствениците/ ползвателите на самостоятелни обекти в сграда /СОС/ в
режим на етажна собственост /ЕС/ с адрес гр.Хасково, *************** е, че
по т.1 от дневния ред е приета офертата на „Професионален домоуправител-
2“ ЕООД, ЕИК *********, а по т.6, 7 и 8 от дневния ред, на основание чл.19
ал.8 от ЗУЕС, е прието, правомощията на управителя на ЕС да бъдат
възложени на „Професионален домоуправител- 2“ ЕООД, ЕИК *********, за
срок от 01.01.2020г. до 31.12.2020г., като се одобрява представеният договор за
възлагане управлението на ЕС, за сключването на който се упълномощава Н.
К. Д.. Приложен по делото е и списък № 1/27.12.2019г. на присъствалите на
това ОС.
Видно от Договор за възлагане на управлението на етажна собственост
№1/27.12.2019г. сключен Между ЕС, представлявана от Н. К. Д., и
„Професионален домоуправител – 2“ ЕООД, представляван от пълномощника
Р.А.Д, е сключен договор за възлагане управлението на ЕС с адрес гр.Хасково,
бул. ******** считано от 01.01.2020г. за срок от 12 месеца.
Приложен е също Договор за възлагане на управлението на етажна
собственост №1/11.01.2021г. сключен Между ЕС с административен адрес
гр.Хасково, бул. ********,, представлявана от А.А.С, и „Професионален
домоуправител – 3“ ЕООД, представляван от пълномощника Р.А.Д, видно от
който управлението на ЕС е възложено на посоченото ЕООД, считано от
11.10.2021г. за срок от 24 месеца.
Във връзка със сключването на тези договори са представени и
Пълномощно от 20.02.2019г. и Пълномощно №1/07.10.2020г., по силата на
които Р.А.Д е упълномощен да представлява „Професионален домоуправител-
2“ ЕООД, съответно - „Професионален домоуправител-3“ ЕООД и да сключва
договори от тяхно име, в т.ч. договори за възлагане на управлението на
етажната собственост.
От представения протокол № 5/23.01.2023 г. от проведено ОС на
собствениците/ползвателите на СОС в режим на ЕС с адрес гр.Хасково, бул.
******** е видно, че по т.1 от дневния ред е взето решение за избор на
управител на ЕС, а именно – Н. К. Д. - ****, без да му се заплаща
възнаграждение от Етажната собственост. Общото събрание е възложило на
Н. К. Д. всички функции, правомощия и пълномощия на управител на ЕС,
описани ЗУЕС, ЗС, както и всички други относими закони и подзаконови
нормативни актове. Приет е и срока на мандата на управителя на ЕС Н. К. Д.
да бъде 18 месеца, считано от 23 януари 2023г. Във връзка с това ОС са
представени също Присъствен списък на присъствалите на ОС на 23.01.2023г.,
Протокол № 5/08.02.2023г. за поставено съобщение съгласно чл.16 ал.7 ЗУЕС
от 09.02.2023г., Протокол със същия номер за поставено съобщение съгласно
чл.16 ал.7 ЗУЕС от 09.02.2023г., Съобщение № 5/08.02.2023г. за изготвен
4
протокол от проведено ОСЕС с отразена дата на поставяне 09.02.2023г.,
Протокол №6/13.03.2023г. за поставена покана съгласно чл.13 ал.1 от ЗУЕС с
дата на поставяне 13.01.2023г., Покана за Общо събрание №6/13.01.2023г. за
свикване на ОС на дата 31.01.2023г. Представено по делото е и Решение №
175/05.03.2024г., постановено от РС-Хасково по гр.д.№402/2023г. по описа на
съда, с което е отхвърлен предявен от Р. Н. Ш. против Етажна собственост на
собствениците в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.
Хасково, бул. ******** иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на
взетите на ОСЕС, проведено на 23.01.2023г., решения, което при извършена от
съда служебна справка се установява, че е влязло в законна сила, след
потвърждаването му от ОС-Хасково след проведен инстанционен контрол.
От покана за свикване на общо събрание на ЕС в режим на ЕС с адрес
гр.Хасково, бул. ********, се установява, че е свикано ОС на ЕС с дата на
провеждане 25.05.2023г. от 19.00 ч. с дневен ред: т.1. „Създаване от Общото
събрание на регламент при какви условия да се дават чиповете за асансьора, на
живущите, които в момента не разполагат с такива, става дума за тези които
до сега съзнателно не са плащали режийни разноски към етажната
собственост“. т.2. „Гласуване от общото събрание при какви обстоятелства
срещу неин собственик Етажната собственост да предяви съдебен иск.“
От представения Протокол от събрание на ЕС на бул. ***************
от дата 25.05.2023г., е видно, че в същия е отразено провеждането му по реда
на чл.15 ал.2 ЗУЕС, при присъствие на 35% от ид.части във входа, същото
поради неявяване на Н. Д. е ръководено от П.П, както и негово заявление, че
поради очевидни причини се налага да се вземат следните решения:
т.1. Поради системно неспазване на задълженията на Домоуправителя Н.
Д., многократно заявяване, че той изпълнявал формално задълженията на
Домоуправител, допускане на системни нарушения на чл. 5, т. 1 и чл.6, т.1 от
ЗУЕС, както и чл.109 от ЗС, умишлено недопускане заплащане на месечните
вноски от съсобственици, неизпълнение на задълженията към инвалидите във
входа, се предлага на осн. чл.19. т 6 от ЗУЕС да бъдат прекратени
пълномощията на Н. Д. като Домоуправител на Вход Б.;
т.2 Предлага се за Домоуправител да бъде избран Р. Ш. - aп. 7;
т.3. Задължава избрания Домоуправител да извърши цялостен преглед на
периода 27.12.2019 - 24.05.2023г. за допуснати нарушения във връзка със
собствеността на гражданите от вход Б, начина на събиране и изразходване на
средствата на входа, както и на документи с невярно съдържание. Допуска се
при нужда да бъдат използвани експерти от необходимите област.
Апартаментите, представлявани от лицата, за които се установи, че имат
отношение към констатирани нарушения, временно да не участват при
5
взимане на решения за етажната собственост до установявано на обективната
истина. Средствата за Фонд „Ремонт и обновление“ е размер на 1% от
минималната работна заплата се набират в сметка, която се открива на името
на Домоуправителя. Средствата от Фонда се изразходват за ремонт и
обновление на Общите части на входа. Живущите на етажи 1 и 2 се
освобождават от текущите месечни разходи за асансьор, тъй като не ползват
съоръжението. Ремонтите му се поемат от ф. „Ремонти“. Общото събрание
упълномощава Домоуправителя да прекрати договора за устройството с чип в
асансьора на входа. Общото събрание упълномощава Домоуправителя да
прекрати Договора за възлага управлението на етажната собственост с
външната фирма.
т. 4. Временно за Касиер да се използва Касиера на Сдружение „Плам“.
ОС упълномощава Домоуправителя по негова преценка да сключи Договор с
външно физическо или юридическо лице за изпълняване функциите на
КАСИЕР.“
В протокола от 25.05.2023г. е отразено, че всички цитирани решения са
взети при гласуване: „За“-7 ; „Против“ – 0; „Въздържал се“ – 0. Към него е
приложен списък на участвалите в Общото събрание на 25.05.2023г., подписан
с особено мнение от Д.П и Протокол за поставяне на Протокол от Общо
събрание на входа на 25.05.2023г. от 26.05.2023г., подписан от П.П и Р. Ш.. Във
връзка с провеждане на това ОС е представена информация от Община
Хасково относно вписване на Р. Ш. за управител на Етажната собственост, въз
основа на заявление и протокол от проведено общо събрание на 25.05.2023 г.
Приложени са също по делото Писма по Телепоща с подател Р. Ш. до Н.
Д. /с изх. №3 от 03.08.2023г./ и до “Професионален домоуправител-3“ЕООД /с
изх. №4/04.08.2023г./, с които получателите се уведомяват за избора му за
домоуправител на Етажната собственост и се приканват да предадат
описаните в тях документи.
Във връзка с проведеното Общо събрание на 25.05.2023г. от Р. Н. Ш. е
подадено до Кмета на Община Хасково уведомление по чл. 46 б от ЗУЕС,
регистрирано в Община Хасково с вх. индекс ******** от дата 23.06.2023г.
Представено е и уведомително писмо от Община Хасково до ЧСИ Н.К, в което
същата се уведомява, че съгласно протокол от ОСЕС от 25.05.2023г. за
управител на ЕС е избран Р. Н. Ш..
По делото са представени от ответниците и доказателства за настъпили
промени в хода на производството по отношение на управителя на ЕС -
Протокол № 7/11.07.2024г. от проведено общо събрание на
собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост с адрес: гр. Хасково, *************** и Списък №
6
7/04.07.2024г. на присъствалите на общо събрание на собствениците/
ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес: гр. Хасково, ***************, проведено на 04 юли
2024г. Видно от представения протокол от ОС, проведено на 11.07.2024г.,
общото събрание е избрало и възложило функциите на нов управител на
етажната собственост – а именно „Мениджмънт енд сълюшънс“ ЕООД с ЕИК
**********, считано от 04.07.2024г., за срок от 24 месеца и е взело решение за
сключване на договор за възлагане управлението на етажната собственост на
посоченото дружество, за която цел ОС е упълномощило Д.М.П за сключване
на договора от името на ЕС. В тази връзка е изискана от съда информация и
съответно е представена от Община Хасково такава с писмо рег. индекс
******** от 25.04.2025г., че по отношение на процесната етажна собственост
е налице извършена регистрация №27 от 22.07.2024г. на Мениджмънт енд
сълюшънс“ ЕООД като управител на ЕС на основание протокол от ОСЕС от
04.07.2024г. и заявление рег. индекс ***************г.
Представени са поделото и други писмени доказателства, които нямат
значение за правилното решаване на спора, поради което съдът не намира за
необходимо възпроизвеждането им.
По делото са ангажирани и гласни доказателства – чрез разпит на
свидетелите Г.А. Г, А.А.С – собственици в етажната собственост и Р.А.Д –
представител на „Професионален домоуправител“. Същите възпроизвеждат
обстоятелства във връзка провеждане, уведомяване, вземане на решения на
свиканото за 25.05.2023г. общо събрание на етажната собственост. Св. Г.А. Г
сочи, че на това общо събрание е било взето решение да отстрани предишния
домоуправител – Н. и да избере нов - Р. Ш.. Не му е известно това решение да
е било обжалвано. Според св. С. пък събранието е било свикано, но не се е
провело. Тя сочи, че за времето през което е присъствала на мястото на
свикване на събранието, около 10 минути, събрание не е имало. Свидетелства,
че след това си е тръгнала, но никой не й е казал, че събранието е отложено за
след един час. Сочи, че не е разбрала какви събрания са вземани на това
събрание, както и че има нов управител, както и че не е видяла поставен
документ или съобщение във входа, който да оповестява, че протоколът е
изготвен. Не знае Р. Ш. да се е изявявал като домоуправител, тъй като не
живеел в блока за постоянно. От своя страна св. Д. сочи, че на 25.05.2023г. е
било насрочено общо събрание на етажната собственост, свикано от
домоуправителя с покана, на което той трябвало да присъства в качеството на
представител на „Професионален домоуправител“ във връзка с договор за
„касиер“ и предоставяне на консултантски услуги. Сочи, че събранието не
могло да се организира по начина, по който бил предвиден и хората започнали
да се разотиват по апартаментите си. Сочи, че е стоял половин час пред входа
7
и не е видял да се провежда общо събрание. Сочи, че не е разбрал, че е
проведено общо събрание, че са взети решения и че е сменен управителя, а и
такава точка е нямало в дневния ред.
Съдът кредитира тези показания, преценени съгласно изискванията на
чл. 172 ГПК, доколкото са логични, последователни, пресъздават
непосредствени и лични възприятия на свидетелите.
По делото съдът назначи и изслуша заключение на съдебно - техническа
експертиза, което следва да се кредитира изцяло като компетентно,
обосновано, а и неоспорено от страните, от което се установява, че на база
представени документи от Община Хасково и извършена справка в
електронния регистър на АГКК са установени размера на притежаваните от
собствениците идеални части от общите части на сградата, в т.ч. на
присъствалите на ОСЕС на 25.05.2023г. Към тази дата след преизчисление на
данните с информация, предоставена от Общинска данъчна дирекция - град
Хасково и данни от електронен регистър на Агенция по геодезия, картография
и кадастър, и приложена формула по чл. 17 ал.4 от ЗУЕС относно застроената
площ на отделните апартаменти във входа, за площта на прилежащите към
всеки апартамент избени помещения, за приспадащите се ид.ч, от общите
части на сградата в % от вещото лице се установяват различия на база
използваните данни. При приложени данни от декларирирани площи от
собственик/ползвател на всеки самостоятелен обект на сградата в режим на
етажна собственост пред Общинска данъчна дирекция — град Хасково е
изчислен кворум на собственици/представители на процесното ОС в размер на
34,12 % идеални части от общите части на етажната собственост, която сумата
е сбор от процента идеални части от общите части на сградата, който
притежава всяко едно от лицата, присъствали на ОСЕС, в качеството им на
собственици/ползватели на: aп.4 - 4,729%; ап.7 - 5,055%; ап.11 - 4,585%; ап.15
- 4,585%, ап.16 - 5,1 14%; ап.19 - 4,938%; ап.27 - 5,114%. Спрямо приложени
данни от електронен регистър на Агенция по геодезия, картография и кадастър
вещото лице е изчислило кворум на собственици/представители в размер на
36,44 % идеални части от общите части на етажната собственост, като сумата
е дадена като сбор от процента идеални части от общите части на сградата,
който притежава всяко едно от лицата, присъствали на ОСЕС в качеството им
на собственици/ползватели на: ап.4 - 6,100%; ап.7 - 6,151%; ап.11 - 3,999%;
ап.15 - 3,999%; ап.16 - 6, 154%; ап.19 - 6,038 %; ап.27 - 3,999%.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявените по делото в условията на субективно съединяване искове са
такива по чл. 23, ал. 6 ЗУЕС (редакция преди доп. - ДВ, бр. 11 от 2023 г., в сила
от 1.07.2024 г., сега – ал. 7) за предаване от предходния управител на
8
новоизбрания такъв на съхраняваните документи и на наличните парични
средства на ЕС. Съобразно твърденията, а и доказателствата по делото,
ответниците са били управители на ЕС. Твърди се неизпълнение на
произтичащо от ЗУЕС тяхно задължение по чл. 23, ал. 6 ЗУЕС (редакция
преди доп. - ДВ, бр. 11 от 2023 г., в сила от 1.07.2024 г., сега – ал. 7), предвид
на което за завеждане и водене на делото от управителя не се изисква изрично
упълномощаване от общото събрание на ЕС.
Предвид нормата на чл. 23, ал. 6 ЗУЕС, в приложимата към
разглеждания казус редакция, при избор на нов управителен съвет (управител)
съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за
банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от
членовете на предишния управителен съвет (управител), от членовете на
новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния
съвет (контрольора) и от касиера. Защитата срещу неизпълнението на това
задължение се осъществява посредством осъдителния иск по чл. 23, ал. 6
ЗУЕС (редакция преди доп. - ДВ, бр. 11 от 2023 г., в сила от 1.07.2024 г., сега –
ал. 7).
За да се приеме основателност на претенцията, в доказателствена тежест
на ищеца е да установи в процеса твърденията си, 1. че е новоизбраният
управител – въз основа на решение на общо събрание, свикано и проведено
при спазване на всички законови изисквания относно процедурата по
свикване и провеждане, наличието на необходимия кворум за вземане на
съответното решение 2. че ответникът е предходен управител, 3. че
посочените в исковата молба документи са в негово държане, 4. че в негово
държане са принадлежащи на ЕС парични средства и 5. техния размер.
Разгледан по същество, съдът намира, че предявените искове са изцяло
неоснователни, поради следните съображения:
Претенцията си ищецът основава на посоченото решение на общото
събрание на ЕС от 25.05.2023г., с което е избран за управител, в защита на
който интерес и с оглед възможността да упражнява функциите на такъв
предявява настоящите искове срещу ответниците – за предаване на наличните
парични средства в касата на Етажната собственост, както и всички
документи в оригинал и ксерокопие, които се съхраняват при тях във връзка с
етажната собственост. В тази връзка, на първо място ищецът следва да
установи качеството си на управител на ЕС, респ. материалноправната си
легитимация по иска. Ищецът обосновава същата въз основа на взето решение
от общото събрание на етажната собственост, взето на проведено на
25.05.2023г. ОСЕС, с което предходният управител на ЕС е бил освободен и
той е избран за управител на ЕС. По делото не се твърди и не се доказва
цитираното решение да е обжалвано в предвидените срокове, поради което
9
съдът намира, че същото е влязло в сила. В съдебната си практика върховната
инстанция (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д. № 657/2012г. по описа
на I гр. о. на ВКС) е имала повод да се произнесе в насока, че Етажната
собственост се управлява от общото събрание на етажните собственици чрез
решения, които се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел.
Решенията на общото събрание на ЕС имат особен статут, тъй като по
същността си те не са правни сделки, нито административни актове. Същите
не са уредени от нормите на ЗЗД и АПК. Тези актове на управление на ЕС се
формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на
събранието, насочени за постигане на определена цел, а не от насрещни
съвпадащи волеизявления, създаващи права и задължения, както е при
правните сделки. Тези решения са особени многостранни актове, взети от
неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел,
свързана с управлението на ЕС. Поради това субективните им предели на
действие са значително по- широки от тези на многостранните сделки, които
не обхващат като персонален обхват лице, което не е съгласно с
обективираната воля на останалите страни по нея. След влизането им в сила
решенията на етажните собственици стават задължителни за всички тях, дори
и за гласувалите против или неприсъствалите, включително и за лицата, които
на по-късен етап ще станат етажни собственици или обитатели. Респективно,
действието им не се прилага за лицата, които след вземане на решението са
загубили качеството на етажен собственик или обитател на ЕС. Доколкото
решенията на общото събрание на ЕС са по същността си многостранни
актове, действително съдебната практика приема, че неприложими към тях са
основанията за нищожност, респ. унищожаемост на сделките по ЗЗД.
Преценката за действителността или законосъобразността на решение на
общото събрание на собствениците в сграда в режим на етажната собственост
може да бъде основана единствено на правилата на ЗС и/или ЗУЕС. Правната
природа на този тип решения обуславя и особения контрол за спазването им.
За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове безсрочно
всяка от страните по сделката, вкл. и всяко заинтересовано лице, контролът за
законосъобразност на решенията на ЕС се осъществява по реда на исковото
съдебно производство, като активно лицата, легитимирани да упражнят пред
районния съд по местонахождението на ЕС правото на конститутивния иск, са
строго ограничени /numerus clausus/ от закона до собствениците на обектите в
етажната собственост- чл.40 ал.1 ЗУЕС. С посочената норма е уредена
специална процедура за оспорване законосъобразността на взетите от общото
събрание на ЕС решения. Определянето на преклузивен срок за иска по чл.40
ЗУЕС е породено от това, че тези решения засягат широк кръг лица и
отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност и бързина,
10
включително при изпълнение на решенията. Извън определения от закона
срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на
незаконосъобразните решения. В случая е неприложимо правилото, че
нищожност може да се установява без срок. Ограничението на срока за
съдебен контрол е функция и на обстоятелството, че изпълнението на
решенията е свързано със срок, регламентиран с нормата на чл.38 ЗУЕС.
Следователно, процесните решения на общото събрание на ЕС подлежат на
изпълнение в законоустановения срок, като обвързват всички етажни
собственици, вкл. и ответника, като преценката дали са законосъобразни или
нищожни е недопустима по косвен път. В съдебната практика на ВКС е
налично също и становището, че решение на общото събрание извън срока и
реда по чл.40 ЗУЕС може да се релевира в три хипотези: 1) редът на ЗУЕС е
изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува,
е налице отклонението по чл.2 или изключението по чл.3 ЗУЕС; 2) ОС на
етажните собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33
ЗУЕС не произтича или 3) липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така
е отразено в протокола по чл.16, ал.7 ЗУЕС. В случая се твърди от
ответниците, че ищецът не е бил избиран за управител от общото събрание и
няма законови правомощия да представлява етажната собственост.
Тук обаче е именно мястото да се посочи регламентацията относно
периода на действие на решенията на общото събрание. В Решение № 313 от
7.04.2020 г. по гр.д. № 1332/2019 г., IV гр.о. на ВКС, се приема, че хипотезите,
при които решението на Общото събрание на Етажната собственост
преустановява действието си са две - първата е отмяната му по съдебен ред,
поради нарушаване на процедурата по приемането му или поради неспазване
на императивни правни норми, а втората е приемане от Общото събраните на
Етажната собственост на ново решение, по силата на което предходното
преустановява действието си. Видно от представените по делото
доказателства, след предявяване на иска и в хода на производството е избран
нов управител на етажната собственост с адрес: гр. Хасково,
***************; Списък № 7/04.07.2024г. на присъствалите на общо
събрание на собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост с адрес: гр. Хасково, ***************,
проведено на 04 юли 2024г. Видно от представения протокол от ОС,
проведено на 11.07.2024г., общото събрание е избрало и възложило функциите
на нов управител на етажната собственост – а именно „Мениджмънт енд
сълюшънс“ ЕООД с ЕИК **********, считано от 04.07.2024г., за срок от 24
месеца и е взело решение за сключване на договор за възлагане управлението
на етажната собственост на посоченото дружество, за която цел ОС е
упълномощило Д.М.П за сключване на договора от името на ЕС. В тази връзка
11
е изискана от съда информация и съответно е представена от Община Хасково
такава с писмо рег. индекс ******** от 25.04.2025г., че по отношение на
процесната етажна собственост е налице извършена регистрация №27 от
22.07.2024г. на Мениджмънт енд сълюшънс“ ЕООД като управител на ЕС на
основание протокол от ОСЕС от 04.07.2024г. и заявление рег. индекс
***************г. Всъщност, факта на избор на нов управител на етажната
собственост не се и оспорва от ищеца. Съгласно разпоредбата на чл. 235, ал.3
от ГПК съдът следва да вземе предвид и фактите, настъпили след предявяване
на иска, които са от значение за спорното право. Несъмнено избора на нов
управител на процесната етажна собственост е от значение за спорното право,
доколкото наличието на активна материалноправна легитимация на ищеца е
основна предпоставка за уважаване на предявения иск. Тъй като към
постановяване на решението ищецът не е активно материалноправно
легитимиран по иска, то същият се явява неоснователен и това се явява
достатъчно основание за отхвърляне на претенцията, без да е необходимо да
бъдат разглеждани останалите предпоставки, в т.ч. и наличието на
законосъобразна процедура за вземане на решение от общото събрание на
етажната собственост, с което същият е избран, на каквото ищецът се
позовава.
Предвид гореизложеното съдът счита, че предявеният от ищеца искове
са неоснователни и недоказани и намира, че като такива следва да се
отхвърлят.
С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да
заплати на ответниците направените по делото разноски, предвид
своевременно заявено такова искане, като видно от представените по делото
доказателства, от всеки от тях в настоящото производство са направени такива
за адвокатско възнаграждение, всяко в размер от по 500 лева. Направеното от
пълномощника на ищеца възражение за прекомерност на адвокатския хонорар
съдът намира за неоснователно. Съгласно разпоредбата на чл.2 ал.5 от
Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа (Загл. изм.
– ДВ, бр. 14 от 2025 г.), за процесуално представителство, защита и
съдействие по граждански дела възнагражденията се определят съобразно
вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях поотделно независимо
от формата на съединяване на исковете. В случая е налице субективно
пасивно съединяване на искове, за всеки един от които се дължи
възнаграждение. В случая уговореното такова с всеки един от ответниците е
под установените в Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за възнаграждения за
адвокатска работа и е в съответствие на фактическата и правна сложност на
делото и обема на извършената от процесуалния представител на ответниците
работа. Ето защо не следва така уговорените адвокатски възнаграждения да се
12
редуцират, а да се присъдят в претендирания им размер, а именно – от 500
лева за всяко от възнагражденията, заплатени от всеки от ответниците за
процесуално представителство по предявените искове.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Р. Н. Ш., ЕГН: **********, в качеството му
на управител на Етажна собственост с адрес гр.Хасково, бул. ********,
********, искове с правно основание чл. 23 ал.7 от ЗУЕС против ответниците
„Професионален домоуправител - 2“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление гр.Димитровград, ул. ***************, представлявано
от К.Д.К.; „Професионален домоуправител-3“ЕООД, ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление гр.Димитровград, ул. ***************,
представлявано от К.Д.К.; и Н. К. Д., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хасково,
бул. ********, ****; за осъждането им да предадат наличните парични
средства в касата на Етажна собственост с адрес:гр.Хасково,
***************, както и всички документи в оригинал и ксерокопие, които
се съхраняват при тях във връзка с Етажната собственост, като
НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА Р. Н. Ш., ЕГН: **********, с адрес: гр.Хасково, бул.
********, ********, да заплати на всеки един от ответниците:
Професионален домоуправител - 2“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление гр.Димитровград, ул. ***************, представлявано
от К.Д.К.; „Професионален домоуправител-3“ ЕООД, ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление гр.Димитровград, ул. ***************,
представлявано от К.Д.К.; и Н. К. Д., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хасково,
бул. ********, ****; сумата от по 500 лева, представляваща направени в
производството разноски за адвокатско възнаграждение от всеки един от
ответниците.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Хасково:/п/ не се чете.
Вярно с оригинала!
Секретар:П.М
13