№ 1143
гр. София, 27.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:С. Григорова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от С. Григорова Гражданско дело №
20231100107375 по описа за 2023 година
Производството е образувано по подадена от С. П. М. искова молба, с
която срещу „К.-98“ ЕООД и „ЮНИОН СЪРВИЗ“ ЕООД са предявени искове
за нищожност на договор за покупко-продажба на имота по б. „Б“ от
нотариален акт № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71/08.02.2010 г. на нотариус
рег. № 274 на НК – студио № 5 с площ от 42.92 кв.м. поради накърняване на
добрите нрави, евентуално - абсолютна симулация.
На същите основания са предявени срещу „ЮНИОН СЪРВИЗ“ ЕООД и
П. Р. Б. искове за нищожност на договор за покупко-продажба на студио № 5,
съгласно нотариален акт № 73, том I, рег. № 1485, дело № 64/02.03.2011 г. на
нотариус рег. № 343 на НК.
В условията на евентуалност срещу ответниците е предявен иск по чл.
135, ал. 1 от ЗЗД за обявяване за относително недействителни по отношение на
ищцата на договорите от 08.02.2010 г. и от 02.03.2011 г.
Ищцата твърди, че на 13.11.2006 г. сключила с „К.-98“ ЕООД
предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот,
находящ се в жилищна сграда, която ще се построи върху празно дворно място
в гр. София, район „Възраждане”, ул. „*******, представляващ апартамент №
13 на пети жилищен етаж, със застроена площ от 43.19 кв.м. и с общи части
7.73 кв.м., заедно с прилежащите части от дворното място, състоящ се от
кухня, дневна, баня с тоалетна и тераса-лоджия, при граници: от изток -
1
вътрешен двор; от запад - апартамент № 9, от юг-калкан и от север-стълбище.
С влязло в сила на 05.08.2014 г. решение № 1344/25.06.2014 г. на САС бил
обявен за окончателен предварителен договор за продажба на студио № 5,
находящо се в гр. София, район „Възраждане”, в жилищната сграда на ул.
„*******, на 5 жилищен етаж, състоящо се от кухня, дневна, баня и тоалетна,
тераса-лоджия, със застроена площ от 42.92 кв.м., при съседи на студиото: от
изток - ап. 5, от запад - двор, от юг - калкан и от север - стълбище, заедно със
съответните идеални части (7.73 кв.м.) от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата,
съставляващо УПИ IX - 8, 9 с площ от 455 кв.м. в кв. 170 по плана на гр.
София, м. „Западно направление”.
През 2019 г. М. установила, че имотът се ползва от П. Б., която закупила
имота от „ЮНИОН СЪРВИЗ“ ЕООД, а негов праводател бил „К.-98“ ЕООД.
Ищцата счита, че цената по двата договора накърнява добрите нрави,
тъй като е по-ниска от тази, на която тя е сключила предварителния договор с
„К.-98“ ЕООД на 13.11.2006 г. Отделно, оспорва продажната цена да е
заплатена, което сочело на абсолютна симулация – страните по сделките не са
целели действително прехвърляне на правото на собственост върху студио №
5. Затова моли съдът да прогласи сделките за нищожни поради накърняване
на добрите нрави, евентуално – като абсолютно симулативни.
Евентуално, при отхвърляне на исковете за нищожност на посочените в
исковата молба основания, моли договорите да бъдат прогласени за
относително недействителни по отношение на ищцата, тъй като с тях се
увреждал интересът й да стане собственик на имота.
В срока по чл. 131 от ГПК, „ЮНИОН СЪРВИЗ“ ЕООД и „К.-98“ ЕООД
не са подали отговори на исковата молба.
Ответникът П. Р. Б. е подала отговор, в който изразява становище за
недопустимост на исковете за нищожност на договорите. Счита, че за ищцата
не е налице правен интерес от установяване на нищожността, тъй като Б.
предявила срещу М. устновителен иск за собственост на процесния имот.
Твърди и че е добросъвестен купувач, който заплатил изцяло и по банков път
продажната цена, след което с останалите собственици на имоти в сградата
предприели действия по довършването и въвеждането й в експлоатация.
Цената, на която Б. придобила имота – 48 800 лева, била съобразена с
2
обстоятелството, че той не е довършен.
Договорът от 02.03.2011 г. не бил привиден, а страните целели
прехвърляне на правото на собственост в полза на П. Б., тъй като
приобретателят положила грижа за довършването му и заживяла в него от
момента на придобиването му през 2011 г.
Възразява за погасяване по давност на иска за обявяване на договора за
покупко-продажба за недействителен по отношение на ищцата.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и
правна страна:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл.
135, ал. 1 от ЗЗД.
По възражението на ответника П. Б. за липса на правен интерес у
ищцата да предявява искове за нищожност съдът се е произнесъл с
определение от 28.06.2024 г. Още повече за М. е налице правен интерес да
иска обявяване на сделките от 2010 г. и от 2011 г. за относително
недействителни по отношение на нея, тъй като я увреждат. С уважаването на
Павловия иск няма да отпадане вещното действие на атакуваните сделки,
защото искът по чл. 135 от ЗЗД не е вещен, а процесното студио ще се счита за
собственост на „К.-98“ ЕООД и съответно решението, с което е уважен искът
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ще легитимира М. като собственик по отношение на
последващите приобретатели. При конкуренция на вещни права всяка от
страните доказва основанието, на което основава правото си. Възраженията на
Б. за погасяване на правото на собственост на М. са извън обсега на
настоящия спор и са предмет на разглеждане по гр.д. № 55405/2023 г. по описа
на СРС, 26 състав.
Не се спори, че през 2006 г. С. П. М. е сключила с „К.-98“ ООД
предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот,
представляващ апартамент № 13, находящ се в гр. София, район
„Възраждане“, в жилищна сграда на ул. „*******, на 5-ти жилищен етаж, с
площ от 43.19 кв.м. за сумата от 35 644 евро (равностойни на 69 713.60 лева).
През 2011 г. М. е предявила срещу „К.-98“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 от
3
ЗЗД за обявяване на договора за окончателен. В хода на производството се е
установило, че е извършена промяна на архитектурния проект и апартамент
№ 13 е преустроен на студио № 5. Предвид идентичността на двата обекта, с
решение № 1344/25.06.2014 г. по в.гр.д. № 4413/2013 г. по описа на САС,
влязло в сила на 05.08.2014 г., предварителният договор от 13.11.2006 г. е
обявен за окончателен.
На 08.02.2010 г. „К.-98“ ЕООД е продала на „Юнион Сревиз“ ЕООД
недвижими имоти, сред които студио № 5, на пети етаж в сградата на ул.
„******* в гр. София, за сумата от 180 000 лева. Общата данъчна оценка на
имотите е в размер на 178 555.90 лева.
От своя страна, на 02.03.2011 г. „Юнион Сървиз“ ЕООД е продал на П. Р.
И.а (лице, идентично с ответника в настоящото производство П. Р. Б.) студио
№ 5 за сумата от 46 800 лева, заплатена от купувача изцяло по банкова сметка
на продавача. Данъчната оценка на имота е в размер на 46 546.70 лева.
За установяване на соченото от С. М. основание за нищожност на
гореописаните договори като противоречащи на добрите нрави – продажбата
им на цена, по-ниска от пазарната, е допусната съдебно-оценителна
експертиза. Според даденото от вещото лице заключение, пазарната стойност
на студио № 5 през 2006 г. възлиза на 61 805 лева. За етап на завършеност
„груб строеж“ пазарната оценка на процесния имот през 2010 г. е 64 119 лева,
а през 2011 г. – 56 557 лева.
Според постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение №
128/17.01.2019 г. по гр.д. № 3170/2017 г. на ВКС, І г.о., позоваващо се на
трайната съдебна практика, преценката дали една сделка противоречи на
добрите нрави не се ограничава само до нейното формално съдържание, а
следва да се съобрази дали крайният резултат на сделката е съвместим с
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. За
нищожни като противни на морала следва да се приемат тези сделки, при
които нееквивалентността на престациите е толкова съществена, че
практически е сведена до липса на престация.
При съобразяване на така дадените от ВКС указания, съпоставяне на
данъчните оценки с продажните цени и заключението на вещото лице съдът
намира, че договорите не накърняват добрите нрави.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД страните са свободни да договарят условията, при
4
които сключват сделката, в рамките на законовите разпоредби и при
съобразяване с добрите нрави. Законодателят не забранява продажба на
правото на цена, по-ниска от данъчната. В същото време, понятието добри
нрави предполага известно съответствие на насрещните престации и при
тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката.
На следващо място, следва да се съобрази обстоятелството, че с
договора от 2010 г. се прехвърлят няколко недвижими имота, т.е. вещни
съвкупности, и това позволява договарящите страни да се отклонят от
пазарната стойност на всеки от обектите. Това отклонение има характер на
„отбив“ от цената и е отстъпка за купувача, който заплаща продажната цена не
на един, а на няколко обекта. Отбивът от действителната стойност обаче не е в
размер, който да приравни занижената цена практически до липса на
престация.
За символични цени, обуславящи нищожност на договорите по смисъла
на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД не може да се говори. Обстоятелството, че
продажната цена е близка до данъчната само по себе си не е основание за
нищожност на договора, когато към датата на разпореждането пазарната
конюнктура обуславя подобна еквивалентност.
От приложените към отговора на П. Б. писмени доказателства се
установява, че по сметка на продавача „Юнион Сървиз“ ЕООД е преведена
продажната цена от 46 800 лева в деня на сключването на договора за покупко-
продажба. На 25.03.2011 г. Б. е упълномощила с пълномощно с нотариална
заверка на подписа Р.Р.Т. да я представлява пред „ЧЕЗ-Разпределение“
България АД. Подписала е декларация с нотариална заверка на подписа на
02.07.2014 г., че не желае сградата на ул. „******* да бъде свързвана към
топлопреносната мрежа. На 17.10.2014 г. е упълномощила Р.Т. да я
представлява през електроразпределителни и електропреносни дружества,
включително при подписване на договори за изкупуване на ел. съоръжения,
поставяне на електромери, узаконяването им и сключване на договори за
доставка на ел. енергия. Участвала е в събрания на етажната собственост и е
плащала суми за довършване на сградата (съгласно платежно нареждане от
02.03.2012 г. – л. 119 от делото).
При съвкупна преценка на тези доказателства се налага изводът, че: 1)
5
по-ниският размер на продажната цена по договора от 02.03.2011 г. – 46 800
лева, в сравнение с пазарната – 56 557 лева, съгласно заключението на вещото
лице, е съобразена с обстоятелството, че сградата не е завършена и че са били
необходими допълнителни средства за привеждането й в състояние за
снабдяване с разрешение за ползване. За сравнение, уговорената по
предварителния договор на „К.-98“ ООД със С. М. цена от 69 713.60 лева е за
извършване на всички строително-монтажни и довършителни работи,
включително за предаване на апартамент № 13 с разрешение за ползване. 2)
безспорните доказателства, че П. Б. е заплатила цената по договора от
02.03.2011 г., че е влязло във владение и че е участвала със средства за
довършване на сградата, опровергават наведените от С. М. доводи, че
сделката е абсолютно симулативна – страните по нея не са желаели
настъпването на последиците от разпореждането с вещното право на
собственост в полза на П. Б..
Предявените главни искове за нищожност на покупко-продажбите от
08.02.2010 г. и от 02.03.2011 г. са неоснователни.
За пълнота, следва да се отбележи и значението на липса на
доказателства за действително заплатена от „Юнион Сървиз“ на „К.-98“
ЕООД продажна цена за разпоредените на 08.02.2010 г. недвижими имоти,
сред които студио № 5. Това обстоятелство не води до извод за нищожност на
сделката на което и да е от посочените от ищцата две основания за това.
Съобразно гореизложеното, сумата от 180 000 лева е за закупуване на две
студия и на три паркоместа. При отчитане на дадената от вещото лице оценка
на студио № 5 от 64 119 лева през 2010 г., общата продажна цена от 180 000
лева не може да бъде приравнена на липса на престация. Отбивът от цената е
съобразно едновременна продажба на няколко имота, т.е. – на вещна
съвкупност. При това, неизпълнението на задължението за заплащането на
продажната цена поражда право на разваляне на договора. В случая липсата
на доказателства за действително плащане на продажната цена по договора от
08.02.2010 г. не е доказателство от естество да обуслови пряко и пълно
доказване на нищожността на сделката. Дружествата са желаели и са
сключили действителен договор за прехвърляне на правото на собственост
върху имотите, сред които и студио № 5, а пропускът да се заплатили
продажната цена би могъл да се счете и за индиция за друг вид симулация, но
относителна – като прикриващ договор за дарение. Освен че този иск е
6
различен от предявения за абсолютна симулация (така решение №
204/21.09.2011 г. по гр.д. № 1212/2010 г. на ВКС, III г.о.), с оглед интереса на
ищцата, а и последвала разпоредителна сделка, това обстоятелство е
ирелевантно.
То е явява неотносимо и в хипотезата на чл. 135 от ЗЗД – за обявяване на
сделките за относително недействителни по отношение на С. М.. Съгласно
указания на ВКС в т. 3 на ТР № 2/27.09.2019 г. по тълк.д. № 2/2017 г. на
ОСГТК на ВКС, при поредица от сделки, какъвто е настоящият случай,
презумпцията за знание следва да е налице по отношение на последния
приобретател. П. Б. е придобила възмездно студио № 5 от „Юнион Сървиз“
ЕООД, поради което С. М. ще постигне защитата си при условие, че се докаже
Б. да е била недобросъвестна – да е знаела за увреждането. Според указанията
на ВКС, без значение е добросъвестността на нейния праводател – „Юнион
Сървиз“ ЕООД. Дори и да не е знаел за увреждането, искът по чл. 135 от ЗЗД
ще бъде уважен при недобросъвестност на последния приобретател – П. Б.,
тъй като предходната сделка от 08.02.2010 г., сключена между „К.-98“ ЕООД и
„Юнион Сървиз“ ЕООД, би била само средство за постигане на увреждането.
При преценка на събраните по делото гласни доказателства твърдяната
от ищцата недобросъвестност на приобретателя П. Б. не се установи. Според
показанията на свидетеля Л. Б., М.П. и К.М., управители на „К.-98“ ЕООД
споделили, че имат затруднения със завършването на сградата на ул.
„Царибродска“ в гр. София и ще говорят с фирма „Юнион Сървиз“, която да
продължи изграждането на кооперацията и да направят така, че да прехвърлят
на С. апартамента. Попова и Маршавелов споменали името на П. като
фиктивно лице, но Б. свидетелят Б. не познавал.
Свидетелят Х. разказва, че той направил връзката между Р.Т. като
строител и Б. и П.. Чрез Т. П. закупила апартамента. Строителството спряло на
етап „груб строеж“ и било довършено по стопански начин, като
собствениците на апартаментните събирали пари за това. Самият Х.
съдействал на П. за довършителните работи на апартамента й.
Освен че така дадените показания не установяват при условията на
пълно и главно доказване знанието на П. Б. за увреждането на С. М. чрез
придобиване на студио № 5, последвалите действия по участието на ответника
по делото в довършителните работи, монтиране на водомер, а също и
7
обитаването му от майката на Б. - В. И.а Х.а от 22.04.2015 г. след издадено на
23.07.2014 г. разрешение за ползване, опровергават твърденията, че сделката е
насочена изключително към увреждане на ищцата С. М.. Това знание не може
да бъде презюмирано и поради липса на тежести върху имота – иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД срещу праводателя на „Юнион Сървиз“ ЕООД, от когото Б. е
закупила студио № 5е предявен от С. М. на 26.10.2011 г., а исковата молба е
вписана на 19.12.2011 г.
На последно място, искът е неоснователен и поради погасяването му по
давност. Павловият иск се погасява с изтичане на общата петгодишна давност
по чл. 110 от ЗЗД, с начало – датата на сключване на увреждащата сделка.
Незнанието на кредитора, че има вземане или че вземането му е изискуемо, не
е пречка за течението на погасителната давност, нито е причина за
прекъсването или спирането й. Нормите, уреждащи погасителната давност, са
императивни и те не могат да се скъсяват или удължават. (решение №
286/14.05.2024 г. по гр.д. № 2192/2023 г. на ВКС, III г.о.) В случая, давностният
срок за предявяване на иска по чл. 135 от ЗЗД е започнал да тече от момента на
сключване на последната увреждаща сделка – 02.03.2011 г. и е изтекъл на
02.03.2016 г., преди предявяването на иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД на
22.03.2021 г. Без значение за течението на давността е обстоятелството, кога С.
М. е узнала или е могла да узнае за сделката. Давностният срок е изтекъл,
дори и за негово начало да се приеме датата на влизане в сила на решението
по в.гр.д. № 25.06.2014 г. по описа на САС – 05.08.2014 г.
Възражението на П. Б. за изтекла погасителна давност е заявено
своевременно, с отговора на исковата молба и е основателно, дори и да се
приеме, че тя е знаела за увреждащия характер на покупко-продажбата от
02.03.2011 г. – обстоятелство, което настоящият съдебен състав намира за
недоказано.
Искът по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД е неоснователен и също следва да бъде
отхвърлен.
С оглед изхода на спора, право на разноски има ответникът П. Б.. С
представения списък по чл. 80 от ГПК се претендират разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 9 500 лева, които Б. е заплаила в брой на адв. Д. Б.
по договор за правна помощ от 09.09.2024 г. (л. 210 от делото).
Възражението на ищцата за прекомерност е неоснователно. Сумата от 9
8
500 лева съответства на характера, броя и цената на предявените искове, както
и на извършените по делото процесуални действия.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С. П. М., ЕГН ********** срещу „К.-98“
ООД, ЕИК ********* и „Юнион Сървиз“ ЕООД, ЕИК ********* искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД за признаване
за установено, че договор за покупко-продажба с нотариален акт № 73, том I,
рег. № 3434, дело № 71 от 08.02.2010 г. на нотариус рег. № 274 на НК на
студио № 5, ет. 5, находящо се в сградата на ул. „******* в гр. София, район
„Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от всекидневна с кухненски
бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно с 2.56% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена сградата, е нищожен поради накърняване на добрите нрави,
съответно като абсолютно симулативен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от С. П. М., ЕГН ********** срещу „Юнион
Сървиз“ ЕООД, ЕИК ********* и П. Р. Б., ЕГН ********** искове с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД за признаване за
установено, че договор за покупко-продажба с нотариален акт № 73, том I, рег.
№ 1485, дело № 64 от 02.03.2011 г. на нотариус рег. № 343 на НК на студио №
5, ет. 5, находящо се в сградата на ул. „******* в гр. София, район
„Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от всекидневна с кухненски
бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно с 2.56% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена сградата, е нищожен поради накърняване на добрите нрави,
съответно като абсолютно симулативен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. П. М., ЕГН ********** срещу „К.-98“
ООД, ЕИК *********, „Юнион Сървиз“ ЕООД, ЕИК ********* и П. Р. Б., ЕГН
********** искове с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД за обявяване за
относително недействителни по отношение на нея на договори за покупко-
продажба на студио № 5, ет. 5, находящо се в сградата на ул. „******* в гр.
София, район „Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от
всекидневна с кухненски бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно
9
с 2.56% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, за които са съставени
нотариален акт № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71 от 08.02.2010 г. на
нотариус рег. № 274 на НК и нотариален акт № 73, том I, рег. № 1485, дело №
64 от 02.03.2011 г. на нотариус рег. № 343 на НК.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, С. П. М., ЕГН **********,
с адрес гр. София, ж.к. „*******, ап. 38 да заплати на П. Р. Б., ЕГН
**********, съдебен адрес гр. София, ул. „******* – адв. Д. Б., сумата от 9
500 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10