№ 9788
гр. С***, 27.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 145 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:НОРА ВЛ. МАРИНОВА
при участието на секретаря ВАЛЕНТИНА Г. НЕСТОРОВА
като разгледа докладваното от НОРА ВЛ. МАРИНОВА Гражданско дело №
20231110107347 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на част II, дял I, чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба на ищците П. Г. С. и И. К. С., с която са предявени
срещу ответника В. Н. И., действащ в качеството й на ЕТ „В***.“, субективно и обективно
кумулативно съединени осъдителни искове за осъждане на ответницата да заплати на всеки
от ищците сумата от 10133,34 лв. (общо 20266,67 лв.), представляваща обезщетение за
ползване на имот, представляващ магазин № 1, находящ се в гр. С***, и мазе № 10 за склад,
след прекратяване на договор за наем от 03.05.2016г. въпреки противопоставянето на
наемодателите, за периода от 01.10.2018г. до 20.05.2021г., както и сумата от 2742,96 лв.
(общо 5485,93 лв.), представляваща обезщетение за забава плащането на главницата за
периода от 11.02.2020г. до 10.02.2023г.
Ишците П. Г. С. и И. К. С. твърдят, че по силата на договор за наем от 03.05.2016г.
отдали на ответницата за срок от пет години собствения си недвижим имот, представляващ
магазин № 1, находящ се в гр. С***, и мазе № 10 за склад, като й предали държането на
същите с приемо-предавателни протоколи от 03.05.2016г. и от 08.06.2016г. Твърдят, че след
м.10.2017г. ответницата преустановила плащането на дължимия месечен наем, с оглед на
което и съгласно уговореното в чл. 7, ал. 1, т. 6 от договора за наем (неплащане на наема
повече от 20 дни след уговорения срок) ищците отправили до ответницата уведомление, с
което прекратили договора за наем. Твърдят, че завели иск за предаване държането на
процесния имот, по който било образувано гр.д. № 36037/2018г. по описа на СРС, 36 състав,
по което било постановено решение, с което искът бил уважен. Въз основа на издадения
изпълнителен лист по това дело ищците образували изпълнително дело № 2021***0401210,
по което съдебният изпълнител ги въвел във владение на имота и издал протокол за въвод
във владение от 20.05.2021г. Твърдят, че за периода от 01.10.2018г. (датата, на която съдът
приел, че договорът е развален) до 20.05.2021г. (извършения въвод във владение)
ответницата държала имота въпреки противопоставянето на ищците, с оглед на което им
дължала обезщетение за ползването му в размер на общо 20266,67 лв. или по 10133,34 лв. за
всеки от ищците, чийто размер се съизмерявал със сбора на актуалния към датата на
прекратяване на договора (01.10.2018г.) месечен наем за имота в размер на 640 лв., за
исковия период, което претендират в настоящото производство, ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба – 10.02.2023г. до окончателното изплащане на
вземането. Твърдят, че ответницата изпаднала в забава за плащане на претендираното
1
обезщетение за ползването, считано от всяко второ число на месеца от м.11.2018г. до
м.05.2021г. и от 21.05.2021г. за последното обезщетение за м.05.2021г., с оглед на което
претендират и обезщетение за забава върху главницата в размер на законната лихва в общ
размер от 5485,93 лв. или по 2742,96 лв. за всеки за периода от 11.02.2020г. до 10.02.2023г.
Молят за уважаване на предявените искове, присъждане на законната лихва върху
главниците от датата на подаване на исковата молба – 10.02.2023г. до окончателното
изплащане на вземанията и присъждане на разноски за производството.
Ответникът В. Н. И., действащ в качеството на ЕТ „В***.“, е подал отговор на
исковата молба в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, с който оспорва предявените искове по
основание и размер. Не оспорва обстоятелствата, че между страните бил сключен договор за
наем от 03.05.2016г. с предмет процесния недвижим имот, както и че по силата на
сключения договор й било предадено държането върху него. Твърди, че в края на 2017г.
отношенията й с наемодателите се влошили драстично, в резултат на което през м.12.2017г.
последните прекъснали електрозахранването на наетия обект, което довело до невъзможност
за упражняване на търговска дейност от страна на ответницата, с оглед на което същата
опразнила имота и преустановила държането му през м.05.2018г., преди исковия период.
Твърди, че поради влошените отношения на страните ищците отказали неколкократно да
бъде оформен приемо-предавателен протокол за предаване на владението, поради което и
такъв не бил подписан. Ответницата намира, че с това свое поведение, ищците не са й
оказали необходимото съдействие за предаване държането на имота, с оглед на което е
налице забава на кредитора, освобождаща ответницата от отговорност за неизпълнение на
задължението й да предаде наетия имот. Твърди, че е предприела всички възможни действия
за изпълнение на задълженията си в съответствие с чл. 3, ал. 8 от договора наем, които е
могла да извърши самостоятелно и без съдействие на ищците, като за исковия период вече
не е била титуляр на партидите за електрическа енергия и вода за процесния имот, както и
през него не е осъществявала търговска дейност в обекта, което било видно от отчета на
фискалната памет на фискалното устройство, използвано в обекта. Че имотът бил опразнен
от ответницата по-рано, било видно и от вписванията в протокола за въвод във владение,
представен като доказателство от ищците. Ответницата прави евентуално възражение за
изтекла кратка тригодишна погасителна давност на претенциите на ищците. Оспорва
размера на претендираното обезщетение, като счита, че същото не се съизмерява с
месечната наемна цена, а с размера на настъпилите за ищците вреди. На следващо място
оспорва и размера на претендираното обезщетение за забава, доколкото претендираният от
ищците период е обхванат от действието на Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13.03.2020г. и за
преодоляване на последиците, съгласно който до отмяна на извънредното положение, не се
прилагат последиците от забавата за плащане на задължения на частноправни субекти. С
оглед изложеното моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на разноски за
производството.
Софийски районен съд като взе предвид доводите на страните и въз основа на
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Предявени са субективно и обективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правна квалификация чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
В тежест на ищците по предявените искове е да докажат съществуване на наемно
правоотношение с ответника с посоченото съдържание по силата на договор за наем от
03.05.2016г., че са предоставили ползването на имота, че договорът е развален с
уведомление, достигнало до ответника, че след разваляне на договора ответникът е
продължил ползването на имота, на което ищците изрично са се противопоставили, че
вследствие на това ползване за претърпели вреди, както и техния размер, както и че
ответникът е изпаднал в забава за плащане на дължимото обезщетение и размерът на
обезщетението за забава.
В тежест на ищците с оглед възражението на ответника за изтекла погасителна давност
е да докажат настъпването на обстоятелства, обуславящи основание за спиране или
прекъсване на погасителната давност по смисъла на чл. 115 и чл. 116 ЗЗД.
В тежест на ответника е да докаже твърденията си, че е опразнил наетото помещение
2
още през м.05.2018г., а в случай, че ищците докажат обстоятелствата в тяхна
доказателствена тежест – че е платил претендираните вземания.
С доклада по делото за безспорни и неподлежащи на доказване между страните са
обявени обстоятелствата, че между тях е бил сключен договор за наем от 03.05.2016г. с
предмет отдаване под наем на магазин № 1, находящ се в гр. С***, и мазе № 10 за склад и че
държането на отдадения под наем имот е било предадено на ответницата на 03.05.2016г.
съгласно приетия по делото приемо-предвателен протокол от същата дата. На 08.06.2016г. на
ответницата е предаден и монтирания в имота товарен подемник само за товари ТС-300 и
документацията към него.
Установява се, че с влязло в сила на 28.01.2021г. решение по гр.д. № 36037/2018г. на
СРС, 36 състав, ответникът е осъден на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 233, ал. 1
ЗЗД да предаде на ищците държането на наетите помещения, предадени с протоколите от
03.05.2016г. и от 08.06.2016г., предмет на договор за наем от 03.05.2016г., който е развален. В
мотивите на решението е прието, че процесният договор за наем е бил развален с връчване
на препис от исковата молба по това дело, съдържаща изявление за разваляне, за отговор на
ответника, което е станало на 01.10.2018г., за което по делото са приложени доказателства –
съобщение по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36 състав, от 13.09.2018г., връчено на вписания в
Търговския регистър адрес на дейност на едноличния търговец – гр. С***. В решението е
прието и че изявлението за разваляне е породило своя правен ефект, доколкото е установено
че е налице хипотезата на чл. 7, ал. 1, т. 6 от договора за наем, при която договорът за наем
се прекратява поради виновно неизпълнение на задължението на наемателя да заплати
уговорената наемна цена, като не се установява заплащането й за месеците октомври 2017г.
и ноември 2017г. в предвидения за това срок.
Установява се, че посоченото решение е било обжалвано от ответника, като частната
му жалба е била върната с разпореждане на СРС от 10.02.2019г., потвърдено с разпореждане
на СГС от 12.12.2019г. по ч.гр.д. № 10563/2019г. на СГС, ГО, влязло в сила на 28.01.2021г.
Ответникът е подал и молба за отмяна на решението на СРС гр.д. № 36037/2018г. на
СРС, 36 състав, като с решение от 24.11.2021г. на ВКС, III ГО по гр.д. № 2573/2021г. молбата
е оставена без уважение.
Установява се, че въз основа на влязлото в сила решение на СРС за предаване на
държането на имотите на ищците е издаден изпълнителен лист на 12.04.2021г., получен от
последните на 14.04.2021г. Въз основа на издадения изпълнителен лист е образувано изп.
дело № 2021***0401210 на ЧСИ М*** П***, с рег. № *** на КЧСИ, с взискатели ищците П.
С. и И. С. и длъжник ответникът В. Н. И., по което до длъжника е изпратена покана за
доброволно изпълнение за предаване държането на имота в двуседмичен срок от връчване
на поканата. Последната е получена от ответника при отказ на 10.05.2021г. съгласно
отбелязването на приетата по делото покана (л. 73а от делото).
По делото като доказателство е приет протокол за въвод във владение на недвижим
имот от 20.05.2021г., съставен по изп. дело № 2021***0401210 на ЧСИ М*** П***, с рег. №
*** на КЧСИ, в който са удостоверени извършените действия по въвеждане на взискателите
във владение на недвижимите имот, предмет на разваления договор за наем, въз основа на
издадения изпълнителен лист от 12.04.2021г. по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36 състав.
Съгласно вписаното в протокола въводът е осъществен в присъствието на взискателите, на
полицейски инспектор от I РПУ-СДРВ и ключар. Входната врата на магазин № 1 е била
отворена от взискателите, в имота не са заварени длъжникът или трети лица, като в същия
не е имало и движими вещи, освен трайно прикрепените към него, описани в протоколи от
03.05.2016г. и от 08.06.2016г. Описано е още, че входът към мазе № 10 е бил заключен, като
никой от присъстващите не е могъл да осигури доброволно достъп до същия, за което
частният съдебен изпълнител изискал ключарят да отключи заключващите механизми на
вратата към мазето. След отключването в помещението не са заварени длъжника или трети
лица, в същия са заварени стелажи и кашони, като същите са изведени пред имота на
разположение на длъжника. Удостоверено е и че след тези действия заключващите
механизми – патроните на входните врати на магазин № 1 и мазе № 10 са сменени и
ключовете са предадени на взискателите.
Установява се, че съгласно раздел III, чл. 3, ал. 6 от договора за наем от 03.05.2016г.
3
наемателят В. И. Н., действаща в качеството на ЕТ „В***.“ е поела задължение да
прехвърли на свое име и за своя сметка партидите за ел. енергия и вода, а наемодателите П.
Г. С. и И. К. С. да съдействат с необходимите за това документи.
По делото са събрани доказателства, от които се установява, че за периода на действие
на договора за наем партидите на отдадения под наем имот, открити в „С*** и „Е***, са се
водили на титуляр П. Г. С..
От приложената по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36 състав нотариална покана акт 190,
том V, рег. № 16875 от 22.12.2017г. на нотариус А*** на РНК (л. 25-28 от делото на 36
състав), се установява, че ответникът ЕТ „В***.“ е отправила до ищците П. Г. С. и И. К. С.
покана да заплатят претърпените от наемателя вреди, изразяващи се в погиване на стока,
намираща се в наетия имот и пропусната полза от реализиране на доход в същия, вследствие
неизпълнение на задълженията на наемодателите по чл. 3.6 и чл. 4.3 от договора,
изразяващи се в неоказване на съдействие във връзка с представяне на необходимите
документи за смяна партидите за електрическа енергия и вода за имота, както и
неизпълнение на задължението за осигуряване на безпрепятственото ползване на имота
поради прекратяване на електрическото захранване в него по вина на наемодателите. Във
връзка с това в поканата се съдържа уведомление от страна на ответника до ищците, че
дължимата наемна цена на м. ноември 2017г. и м. декември 2017г. до прекъсване на
електрическото захранване ще бъдат преведени по специално открита за целта банкова
сметка на името на наемодателите в банка, която ще им изплати сумите след представяне на
доказателства за възстановяване на електрическото захранване на обекта, както и че
партидите за електрическа енергия и вода са прехвърлени на името на наемателя, както и че
последната си запазва правото да прихване дължимата от последната наемна цена с
вземането си срещу наемодателите за заплащане на обезщетение за вреди. С нотариалната
покана ответникът е поканил ищците да се явят в кантората на нотариус Б*** на 23.01.2018г.
в 15.30ч. и да представят поисканите в нея документи, удостоверяващи изпълнение на
задълженията им. Поканата е оформена като връчена на основание чл. 47, ал. 2 ГПК на
19.01.2018г., след посещения на адреса на наемодателите, посочен в договора за наем, на три
дати – 22.12.2017г., 27.12.2027г. и 05.01.2018г., при което същите не са открити на адреса.
Съдът приема, че посочената покана не е надлежно връчена на основание чл. 47, ал. 5 ГПК,
доколкото не е изпълнена процедурата по чл. 47, ал. 2 ГПК за посещение на адреса най-
малко три пъти в период не по-кратък от един месец и не са извършени справки дали
посоченият адрес съвпада с регистрираните постоянен и настоящ адрес на адресатите.
Съгласно констативен протокол № 130, том I, рег. № 1412 от 23.01.2018г. на нотариус
А*** на РНК П. Г. С. и И. К. С. или техни упълномощени представители не са се явили в
посочения в нотариалната покана ден и час.
Установява се от приетия по делото отчет на фискална памет на устройство за обект –
магазин в гр. С****, регистрирано на името на ответника ЕТ „В***.“, че последният отчет
по същия е от дата 13.12.2017г., като след тази дата до 26.05.2023г. не е регистриран оборот
в обекта.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите
Ф*** и М****. От разпита на свидетеля Л***, доведен от ответника В. И., се установява, че
свидетелят познава ответницата, както и нейния съпруг от средата на 90-те години, тъй като
живеели в един и същ квартал в гр. С*** – Р***. Свидетелят имал малък ресторант в
квартала, а ответницата и съпругът й – денонощен магазин. На същата улица, на която бил
този денонощен магазин – ул. „В*** А****“, ответницата и съпругът й помолили свидетеля
за съдействие да развият един магазин с топла точка и продажба на продукти – вина. Този
имот бил взет под наем от В. И. и това се случило през лятото на 2017г. Обектът бил открит,
същият работел, но имало проблем със слагането на маси пред обекта, тъй като пред същия
имало тераса, която била собственост на трето лице и това било изненада за тях. Обектът
работил от края на август 2017г. до декември 2017г. и след това всичко било демонтирано и
обектът бил изпразнен. Свидетелят лично демонтирал нещата на обекта с помощ от
приятелка. Демонтирали, защото някой прекъснал тока и било трудно да се работи без ток,
изнесли цялата стока, кафе-машина, котлони, целия инвентар, касов апарат, компютри,
някои лампи. След декември 2017г. свидетелят минавал покрай обекта, защото имал
приятели там, пиел кафе на денонощното наблизо и понеже вратата била стъклена, видял, че
4
вътре няма нищо. В. и дъщеря й се оплакали на свидетеля Л***, че собственикът на
помещението не им вдига телефона и не могат да приключат окончателно връзката си с него,
тъй като не могат да се свържат с него. От разпита на свидетеля Ф****, доведен от ищците
П. и И. С.и, се установява, че свидетелят познава С.и от повече от 30 години, запознали се
покрай съпругата му по работа и след това започнали да се виждат. Свидетелят посочва, че
знае, че семейство С.и имат магазин в гр. С***, квартал „Р***“, ул. „В*** А****“, който се
намирал срещу гимназията в „Р***“. Свидетелят знае, че имотът се отдавал под наем след
2017г.-2018г. Свидетелят често минавал покрай имота, тъй като живеел близо и ползвал
автобус № 72, който минавал покрай магазина. За периода 2018г. – 2021г. свидетелят не си
спомня да е виждал магазина отворен, но знае за проблем с този обект. В края на 2018г.,
заедно със С.и и с още един техен познат, поставили уведомителна бележка на вратата на
магазина за евентуална среща с наемателите, за да могат С.и да влязат в имота. Свидетелят
се подписал на бележката. С нея С.и уведомявали наемателите да се срещнат, за да могат С.и
да влязат в магазина, тъй като магазинът не работел от дълго време. Свидетелят знае от С.и,
че никой не се е свързал с тях след тази бележка, свидетелят минавал покрай магазина и
бележката си стояла на вратата. Свидетелят не е обръщал внимание дали е имало нещо
вътре в помещението, имало пусната решетка от вътрешната страна. С.и го търсили като
свидетел евентуално да влязат в обекта със съдействието на полицията, но от там ги
посъветвали да не го правят. Свидетелят знае, че С.и са влезли в имота след съдебно
решение. Когато залепили бележката, било зимата на 2018г., магазинът не работел тогава и
собствениците нямали ключ, бележката била залепена от външната страна на вратата с
тиксо.
По делото са изслушани съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице М.
М. и повторна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Т. К.. От
заключението на вещото лице М. се установява, че средния пазарен наем на процесния имот
за периода от 01.10.2018г. до 20.05.2021г. се равнява на сумата от 21345,58 лв. При изготвяне
на оценката вещото лице е използвало сравнителния метод или т.нар. метод на пазарните
аналози, като е взел предвид наличните две обяви в сайта imot.bg за отдаване под наем на
магазини в същия квартал от 2023г. и от 2024г. и при прилагане на коефициент за офертност
от 0,9. Вещото лице е използвало и данни от статистиката на сайта за предлагани средни
офертни наемни цени в конкретния район на подобни обекти след 2021г., тъй като за
периода от 01.10.2018г. до 20.05.2021г. в статистиката на сайта не са посочени данни.
Разпитано в съдебно заседание вещото лице М. посочва, че е използвало единствено данни
от сайта imot.bg, тъй като в този сайт, на тази платформа публикуват почти всички фирми,
занимаващи се с обяви и предложения за недвижими имоти.
От представените в съдебно заседание, проведено на 14.03.2024г., от страна на
ответника извадки от сайт за недвижими имот mirela.bg се установява статистика за средната
наемна цена на имоти от подобен вид в гр. С***, кв. Р*** и преди 2021г., с оглед на което е
допусната повторна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Т. К.. От
повторното заключение се установява, че средният пазарен наем на имота за процесния
период от 01.10.2018г. до 20.05.2021г. се равнява на сумата от 19094 лв. При изготвяне на
експертизата вещото лице К. е използвала също сравнителния метод, като са използвани
данни за оферти за сходни обекти в същия квартал от 2018г. от архива на вещото лице,
коригирани за приравняване на характеристиките на аналозите към оценявания обект, и
статистика за периода 2019г.-2021г. от сайта imoti.net. Вещото лице е посочило, че за периода
на извънредното положение през 2020г. наемите намаляват и тази тенденция се запазва и
през 2021г., което е отчетено в експертизата с коефициент за индексация. Посредством този
коефициент за индексация е преведен от наема за 2018г. към процесния период за 2019г.,
2020г. и 2021г., ползвайки информацията от статистиката на сайта imoti.net. Разпитано в
съдебно заседание вещото лице К. посочва, че при изготвяне на експертизата е взет предвид
и коефициент на функционалност, отразяващ начина на ползване и за двете отдадени под
наем помещения – магазин и мазе, при прилагане на по-висок такъв коефициент за магазина.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното: съгласно
разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД ако наемателят продължи ползуването въпреки
противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Посочената разпоредба урежда
5
случаите на продължаващо ползване на вещта след прекратяване на наемното
правоотношение, въпреки противопоставянето на наемодателя. В посочения случай се касае
за възникване на квазинаемно правоотношение, при което наемателят дължи да изпълнява
задълженията, произтичащи от прекратения договор за наем, при което задължението за
заплащане на наемна цена има обезщетителен характер и при което наемодателят има
правото на обезщетение, чийто размер надвишава досегашната наемна цена, в случай на
доказване на действително претърпени вреди в размер, по-висок от уговорения наем, но не
по-малко от уговорената наемна цена за периода (в този смисъл Решение № 146 от 1.12.2010
г. на ВКС по т. д. № 934/2009 г., II т. о., ТК и цитираните в същото решение № 90 от
08.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 3/2009 г., I т. о.; Решение № 68 от 21.04.2009 г. на ВКС по т. д.
№ 697/2008 г., II т. о., Решение № 18 от 05.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 527/2009 г., I т. о. и
Решение № 164 от 28.10.2010 г. на ВКС по т. д. № 1079/2009 г., II т. о.).
С оглед изложеното основателността на претенциите по чл. 236, ал. 2 ЗЗД произтичат
от установяване на фактическия състав на вземането за обезщетение, произтичащо от
възникналото по силата на закона квазинаемно правоотношение между страните, както
следва: 1. прекратяване на наемния договор, 2. продължаване на ползването на ползването
на вещта, 3. противопоставяне на бившия наемодател, респ. 4. размера на обезщетението,
възмездяващо както евентуални претърпени загуби от амортизацията на вещта, така и
пропуснати ползи – нереализиран доход от вещта, като последните само по размер се
съпоставят с получавания преди това наем и могат да бъдат присъдени в по-висок размер,
ако такъв бъде доказан по делото. Размерът на обезщетението е съизмерим със средната
пазарна наемна цена, но само ако ищецът докаже, че в периода, когато е бил лишен от
ползването, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем, поради което размерът на
последния служи само като ориентир за определяне на минималния размер на
обезщетението /решение по т. д. № 527/09 г. на първо т. о. на ВКС, реш. по гр. д. № 981/09 г.
на трето г. о. на ВКС, решение по гр. д. № 765/09 г. на трето г. о. на ВКС, реш. по гр. д. №
401/10 г. на четвърто г. о. на ВКС, решение по гр. д. № 1332/10 г. на трето г. о. на ВКС,
решение по. д. № 2334/14 г. на първо т. о. на ВКС, решение по гр. д. № 5376/15 г. на четвърто
г. о. на ВКС/.
В случая страните не спорят, че са сключили договор за наем от 03.05.2016г. с предмет
отдаването за временно и възмездно ползване на следните обекти: магазин № 1, находящ се
в гр. С***, и мазе № 10 за склад, за срок от 5 години, считано от датата на подписването му
– 03.05.2016г., т.е. до 02.05.2021г., срещу заплащане на наемна цена за първите осем месеца
(от 03.05.2016г. до 31.12.2016г.) в размер на 307 евро, с левова равностойност по курса на
БНБ в деня на плащането от 600 лв., от 01.01.2017г. – в размер на 327,23 лв., с левова
равностойност по курса на БНБ в деня на плащането от 640 лв. със задължителна
актуализация след 01.01.2017г. в края на всеки 6-месечен период с официално възприетия
индекс на инфлация и съобразно пазара на наеми в района. Наемната цена се заплаща на
наемодателите П. и И. С.и поотделно и поравно по посочени в договора банкови сметки
авансово, между 20-о и 25-о число на предходния месец (чл. Раздел I, чл. 1 и Раздел II, чл. 2
от договора, Раздел VI, чл. 6 от договора).
Не е спорно и че държането на отдадения под наем магазин и мазе са предадени на
ответника ЕТ „В***.“, представляван от В. Н. И., с приемо-предавателен протокол от
03.05.2016г., а впоследствие с приемо-предавателен протокол от 08.06.2016г. е предаден и
товарен подемник, осигуряващ достъп до мазето от магазинната част и предназначен само за
товари.
Установи се по делото и че с влязло в сила на 28.01.2021г. решение по гр.д. №
36037/2018г. на СРС, 36 състав, ответникът е осъден да предаде на ищците държането на
отдадените под наем недвижими имоти при формиране на извод от съда за разваляне на
договора за наем в хипотезата на чл. 7, ал. 6, т. 1 от договора (неплащане в срок на месечни
наемни вноски за м. октомври 2017г. и м. ноември 2017г.), считано от получаване на препис
от исковата молба, съдържаща изявление за разваляне, за отговор от ответника, което е
станало на 01.10.2018г. съобразно приложеното по делото съобщение.
Съгласно разпоредбата на чл. 297 ГПК влязлото в сила решение е задължително за
съда, който го е постановил, както и за всички съдилища, които с оглед цитираната
разпоредба следва да съобразят силата на пресъдено нещо на решението. Доколкото в
6
посоченото производство е решено със сила на пресъдено нещо, че процесният договор за
наем е развален на 01.10.2018г. по причина на виновно поведение на наемателя-ответник,
съдът по настоящото дело следва да зачете задължителната сила на горепосоченото
решение, като не може да приеме нещо различно. В този смисъл всички възражения на
ответника, касаещи неизпълнение на задължения на наемодателите по договора, които са я
възпрепятствали да ползва ефективно наетите помещения, в който случай и при
установяването им, биха я освободили от последиците от нейната забава да заплаща
наемната цена, се явяват преклудирани от силата на пресъдено нещо на постановеното
решение по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36 състав, респ. настоящият съд не може да
пререшава въпросът били ли са налице предпоставките, даващи право на наемодателите да
развалят процесния договор за наем на възприетото основание. В този смисъл възраженията
за прекъсване на електрозахранването на обекта, неосигуряване на безпрепятственото му
ползване от страна на наемодателите и неосигуряване на необходимото тяхно съдействие за
прехвърляне на партидите за електрическа енергия и вода за имота е следвало да бъдат
релевирани в производството по иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД под страх от преклузия и
разрешени в това производство, включително като релевантни към извода развален ли е
надлежно договорът за наем, но не могат да послужат за приемане на различен от
установения понастоящем с влязло в сила решение извод за разваляне на договора по вина
наемателя, считано от 01.10.2018г. Само за пълнота на изложението следва да бъде посочено
и обстоятелството, че представените в настоящото производство справки за титулярство на
партидите за електрическа енергия и вода за имота за процесния период на ищеца П. Г. С. не
са от естество да установяват неизпълнение на задълженията на наемодателите да окажат
съдействие на ответника за смяна на партидите, нито твърдението за прекъсване на
електрозахранването в имота по причина на действия на наемодателите, за който факт
липсват събрани по делото доказателства (единствено свидетелят Л*** посочва, че през
декември 2017г. в магазина не е имало ток, но заявява, че не му е известно кой е прекъснал
електрическата енергия).
С оглед развалянето на договора на 01.10.2018г. за наемателя-ответника В. Н. И.,
действаща в качеството на ЕТ „В***.“, е възникнало задължение за връщане на вещта по чл.
233, ал. 1 ЗЗД, като по делото не се установи това да е станало доброволно преди исковия
период. Напротив, от представения протокол за въвод във владение от 20.05.2021г. по изп.
дело № 2021***0401210 на ЧСИ М*** П***, с рег. № *** на КЧСИ, става ясно, че ищците
П. и И. С.и са получили държането върху имота едва след намесата на частния съдебен
изпълнител по образуваното изпълнително дело въз основа на издадения изпълнителен лист
от 12.04.2021г. по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36 състав. Противно на твърденията на
ответника, не се установява същият да е правил опити за доброволно предаване държането
на имотите след разваляне на договора за наем, в това число да е търсил наемодателите за
съставяне на приемо-предвателен протокол. Съдържащите в показанията на свидетеля Л***
данни, че собственикът на имота не е вдигал телефона на В. и дъщеря й не следва да се
кредитират, тъй като те отразяват факти, предадени на свидетеля от ответника, а не негови
лични възприятия за релевантните по делото факти. Напротив, по делото се събраха
доказателства, че ответникът е предприел действия по оспорване на решението на
първоинстанционния съд по иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД по реда на инстанционния контрол и в
производство по чл. 303 и сл. ГПК за отмяна на влязло в сила решение, както и че не е
предал имота нито след влизане на решението на съда по гр.д. № 36037/2018г. на СРС, 36
състав в сила, нито след надлежно връчена при отказ покана за доброволно изпълнение от
ЧСИ на 10.05.2021г. по изпълнителното дело. Този извод не се променя от удостовереното в
протокола за въвод във владение обстоятелство, че ищците са разполагали с ключ за
магазинното помещение, с което са отключили имота при осъществения въвод, тъй като
влизането в имота в отсъствие на наемателя, при липса на доброволно предаване на имота,
би се явило самоуправно действие от страна на наемодателите. В този смисъл следва да се
кредитират показанията на свидетеля Ф****, който установява, че ищците са били тези,
които са направили опит да осъществят контакт с ответника във връзка с връщане държането
върху имотите, като са поставили бележка на външната врата на магазина, макар и
задължението за връщането на вещта след прекратяване на договора да тежи върху
наемателя.
С оглед изложеното за времето от разваляне на договора до въвеждане на ищците във
7
владение върху имотите ползването на имота е продължило от страна на ответника, въпреки
противопоставянето на ищците-наемодатели и наемателят дължи обезщетение по чл. 236,
ал. 2 ЗЗД за времето на ползването. Като ирелевантни към обстоятелствата от фактическия
състав на вземането, не следва да се разглеждат възраженията на ответника, че същият не е
извършвал търговска дейност в магазина след м. декември 2017г., изпразнил е същият от
свои вещи и стока, обстоятелство за което по делото са събрани писмени и гласни
доказателства. До предаване държането на наетите помещения на наемодателя след
разваляне на договора следва да се приеме, че наемателят ползва вещите, като без значение е
дали извършва в помещенията дейността, за която са били наети или не, щом за него
съществува фактическата възможност по всяко време да осъществи достъп до същите и да ги
използва по предназначение. Отделно от това от удостовереното в протокола за въвод във
владение се установява, че при осъществяване на въвода в имота (в мазето) са били открити
вещи на длъжника-ответник (стелажи и кашони), с оглед на което следва да се приеме и че
помещението е използвано за съхранение на вещи на ответника, т.е. същото е ползвано за
процесния период.
С оглед изложеното по делото се установиха при условията на пълно и главно
доказване всички обстоятелства, относими към основанието на предявените искове по чл.
236, ал. 2 ЗЗД, а именно съществуването на договор за наем, който е прекратен и
продължило след прекратяването (развалянето) ползване на имота от страна на наемателя,
въпреки противопоставянето на наемодателите (което е изрично изразено и в подадената от
тях искова молба за опразване на помещенията), поради което ответникът-наемател дължи
обезщетение за ползването. Както беше изяснено по-горе размерът на дължимото
обезщетение се съизмерява най-малко с размера на дължимата за периода наемна цена, като
наемодателят може да доказва вреди в по-висок размер, които могат да се изразят както в
евентуални претърпени загуби от амортизацията на вещта, така и пропуснати ползи –
нереализиран доход от вещта, като последните само по размер се съпоставят с получавания
преди това наем /решение по т. д. № 527/09 г. на първо т. о. на ВКС, реш. по гр. д. № 981/09 г.
на трето г. о. на ВКС, решение по гр. д. № 765/09 г. на трето г. о. на ВКС, реш. по гр. д. №
401/10 г. на четвърто г. о. на ВКС, решение по гр. д. № 1332/10 г. на трето г. о. на ВКС,
решение по. д. № 2334/14 г. на първо т. о. на ВКС, решение по гр. д. № 5376/15 г. на четвърто
г. о. на ВКС/. В този смисъл е и приетото в постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение
№ 146 от 1.12.2010 г. на ВКС по т. д. № 934/2009 г., II т. о., ТК, че „С разпоредбата на чл.
236, ал. 2 ЗЗД законодателят е установил необоримата презумпция, че при неизпълнение на
задължението на наемателя да върне вещта след прекратяване на договора, наемодателят
задължително търпи вреди поради лишаване от правото му да я ползва. Доколкото по силата
на закона обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем, то ще е съизмеримо
със среднопазарната цена, ако в процеса ищецът докаже, че в периода, в който е бил лишен
от ползването, тази цена е надвишавала по размер така уговорения наем.“
В случая ищците са претендирали обезщетение, съизмеряващо се с размера на
наемната цена за исковия период от 640 лв. на месец за периода от 01.10.2018г. (датата на
разваляне на договора) до 20.05.2021г. (датата на извършения въвод във владение) в общ
размер от 20266,67 лв. Ищците не са доказали настъпване на вреди в по-висок размер от
размера на дължимата за периода наемна цена, чийто размер служи само като ориентир за
определяне на минималния размер на обезщетението. В този смисъл съдът кредитира
заключението на приетата по делото повторна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от
вещото лице К., от която се установява, че средната пазарна наемна цена на процесните
имоти за исковия период се равнява на сумата от 19094 лв., която е по-ниска от размера на
наемната цена за периода. Съдът кредитира това заключение, тъй като същото се базира на
данни за наемната цена на имотите за релевантния период, включително статистики,
касаещи този период, и използва сравнителния метод при прилагане на съответни
корекционни коефициенти за функционалност, за индексация и съпоставимост на аналозите
със сравнявания обект, поради което следва да се приеме за даваща отговор на поставения
въпрос при отчитане на изходни данни, касаещи релевантния период, за разлика от
заключението на вещото лице М., което е използвало данни за период, следващ исковия.
Дори да се приеме за релевантно заключението на вещото лице М., даващо по-висока средна
стойност на пазарния наем от уговорения между страните, това не би довело до различен
резултат по делото, тъй като съдът е обвързан от диспозитивното начало в процеса и следва
8
да се произнесе по искането на страните, което е за сума в по-нисък от посочения в
заключението на М. размер.
С оглед изложеното предявените искове за заплащане на обезщетение по чл. 236, ал. 1
ЗЗД се явяват установени в предявения размер от общо 20266,67 лв. за периода от
01.10.2018г. до 20.05.2021г.
При извод за основателност на исковете следва да се разгледа своевременно
въведеното, с отговора на исковата молба, възражение на ответника за изтекла погасителна
давност по отношение на главните вземания. Ответникът се позовава на приложимостта на
кратката тригодишна погасителна давност за вземанията на основание чл. 111, б. „в“ ЗЗД.
Съгласно посочената разпоредба с изтичане на тригодишна давност се погасяват вземанията
за наем, за лихви и за други периодични плащания. Разпоредбата има предвид периодични
плащания, които се характеризират с изпълнение на повтарящи се задължения за предаване
на пари или други заместими вещи, имащи единен правопораждащ факт, чийто падеж
настъпва през предварително определени интервали от време, а размерите на плащанията са
изначално определени или определяеми без да е необходимо периодите да са равни и
плащанията да са еднакви (Тълкувателно решение № 3/2011г. по тълк.д. № 3/2011г. на
ОСГТК на ВКС). Вземането за обезщетение за ползване въпреки противопоставянето на
наемодателя след прекратяването на договора за наем няма характер на такова периодично
плащане (в този смисъл решение № 48 от 10.09.2012г. по т.д. № 237/2011г. на ВКС, II т.о.),
тъй като се касае за едно глобално задължение, дължимо от момента и за всеки ден, в който
чрез действията си ползващият вещта се обогатява, ползвайки я без основание и което се
дължи докато продължава неоснователното ползване, поради което се погасява с изтичане
на общата петгодишна погасителна давност по чл. 110 ЗЗД. Началният момент на
претендираното обезщетение е 01.10.2018г., а искът за вземането е предявен на 10.02.2023г.,
с което е прекъсната погасителната давност (чл. 116, б. „в“ ЗЗД), като до датата на подаване
на иска не са изтекли пет години, поради което и вземанията на ищците не са погасени по
давност, а възражението на ответника в този смисъл е неоснователно.
Предявените искове по чл. 236, ал. 2 ЗЗД са следователно основателни в пълния
предявен размер и следва да се уважат за сумата от общо 20266,67 лв., от която на всеки от
ищците се дължи половината, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 10.02.2023г. до окончателното изплащане на вземанията.
По исковете по чл. 86, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищците е да докажат наличие на главен
дълг, изпадане на длъжника в забава и размера на обезщетението за забава.
В случая се установи наличието на главен дълг за сумата от 20266,67 лв. Вземането не
е с определен срок за изпълнение, поради което длъжникът изпада в забава след покана (чл.
84, ал. 2 ЗЗД) – в този смисъл решение № 48 от 10.09.2012г. по т.д. № 237/2011г. на ВКС, II
т.о. В случая не се установява такава да е отправена от ищците и получена надлежно от
ответника преди подаване на исковата молба, с оглед на което предявените искове за
заплащане на обезщетение за забава върху главницата за обезщетение по чл. 236, ал.2 ЗЗД в
размер на общо 20266,67 лв. за сума в размер на общо 5485,93 лв. за периода от 11.02.2020г.
до 10.02.2023г. са неоснователни и следва да се отхвърлят.
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни, които са претендирали
такива. Ищците са доказали извършване на разноски по представения списък по чл. 80 ГПК
в размер на сумата от 1030 лв. – държавна такса, сумата от 150 лв. – депозит за съдебно-
оценителна експертиза и сумата от 1023 лв. – платено в брой адвокатско възнаграждение
съобразно отбелязването в представения договор за правна защита и съдействие от
08.02.2023г., или общо разноски в размер на 2203 лв. Съразмерно на уважената част от
исковете на ищците следва да се присъдят на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски в размер
на 1733,71 лв. Ответникът е доказал извършване на разноски по представения списък по чл.
80 ГПК в размер на сумата от 15 лв. – такса за издаване на съдебни удостоверения, сумата от
150 лв. – депозит за повторна съдебно-оценителна експертиза и сумата от 4620 лв. с ДДС,
платено по банков път адвокатско възнаграждение, уговорено с договор за правни услуги от
05.05.2023г. Ищците са направили своевременно възражение за прекомерност на
претендираното от ответника адвокатско възнаграждение, което съдът намира за
основателно с оглед фактическата и правна сложност на делото, извършените процесуални
9
действия по делото и принципа за равностойност на процесуалните представители на
страните, като съдът не е обвързан от размерите, посочени по Наредба № 1/2004г. с оглед
решение на СЕС (втори състав) от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 г., поради което
адвокатското възнаграждение на ответника следва да се намали до сумата от 2700 лв. Или
разноските на ответника се равняват на сумата от общо 2865 лв., от които съразмерно на
отхвърлената част от исковете на ответника се дължат на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
разноски в размер на 610,31 лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. Н. И., ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ „В***.“, ЕИК
****, с адрес: гр. С*** да заплати на П. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С***, бул. „К***,
ет. 3, ап. 8, на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 10133,34 лв., представляваща
обезщетение за ползване на имот, представляващ магазин № 1, находящ се в гр. С***, и мазе
№ 10 за склад, след прекратяване на договор за наем от 03.05.2016г. въпреки
противопоставянето на наемодателите, за периода от 01.10.2018г. до 20.05.2021г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 10.02.2023г. до окончателното
изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 2742,96 лв.,
представляваща обезщетение за забава плащането на главницата за периода от 11.02.2020г.
до 10.02.2023г.
ОСЪЖДА В. Н. И., ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ „В***.“, ЕИК
****, с адрес: гр. С*** да заплати на И. К. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С***, бул.
„К***, ет. 3, ап. 8, на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 10133,33 лв., представляваща
обезщетение за ползване на имот, представляващ магазин № 1, находящ се в гр. С***, и мазе
№ 10 за склад, след прекратяване на договор за наем от 03.05.2016г. въпреки
противопоставянето на наемодателите, за периода от 01.10.2018г. до 20.05.2021г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 10.02.2023г. до окончателното
изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 2742,96 лв.,
представляваща обезщетение за забава плащането на главницата за периода от 11.02.2020г.
до 10.02.2023г.
ОСЪЖДА В. Н. И., ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ „В***.“, ЕИК
****, с адрес: гр. С*** да заплати на П. Г. С., ЕГН ********** и на И. К. С., ЕГН
**********, и двамата с адрес: гр. С***, бул. „К***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата
от 1733,71 лв., представляваща разноски за производството.
ОСЪЖДА П. Г. С., ЕГН ********** и И. К. С., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр.
С***, бул. „К*** да заплатят на В. Н. И., ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ
„В***.“, ЕИК ****, с адрес: гр. С***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 610,31 лв.,
представляваща разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10