гр.Поморие, 17.07.2019год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско отделение, в публично заседание
на двадесети
юни през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ
ЯПАДЖИЕВА
при
секретаря Валентина Атанасова, като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева
гр.дело № 785 по описа за две хиляди и осемнадесета
година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от М.Д.К.,
Д.М.Ш., Е.О.Ш. и Б.Ч.Х., всички ищци чрез пълномощника и съдебен адреса*** –
адв.Н.Ч. против Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.1, сграда „Ета“ в комплекс
„Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез
управителя на дужеството В.Г.Д.. Ищците в исковата молба твърдят, че са собственици
на самостоятелни обекти в процесната сграда Е (Ета), съответно първият ищец е
собственик на ателие № 23, на четвъртия етаж на сградата, втората и третият
ищец на апартамент № 3, ет.3, а четвъртият ищец на ателие № 12, ет. 7 и
са активно легитимирани да предявят настоящия иск за отмяна на всички решения приети на проведеното на 03.07.2017г. общо
събрание на собствениците на сграда „Ета“ в комплекс „Сънсет Ризорт“. Твърдят, че през м. декември
2018г. след уведомяване от други собственици
са установили, че в официален инфо портал на собствениците в комплекс Сънсет Ризорт е
качен протокол от ОС с дата
03.07.2017г., като считат, че такова общо събрание въобще не е било
проведено, не е имало покана за свикване на ОС, покана не е била изпратена на
никой от собствениците по електронен път, поради това и никой от собствениците
които през летния сезон са в комплекса не са участвали, а са участвали само
служители на комплекса като пълномощници на собственици, поради което приетите решения са нищожни поради противоречие със закона чл.13
от ЗУЕС. Счита, че решенията са нищожни и поради липсата на предписаната от
закона форма, тъй като протоколът нямал съдържанието предвидено в чл.16, ал.5 ЗУЕС. Твърди, че не е имало съобщение за изготвен протокол и етажните собственици не са била надлежно
уведомени за решенията на ОС от 03.07.2017г., поради което предявения
иск за отмяна на решенията е своевременно
предявен. Сочи, че нарушението в процедурата по свикване на ОС е основание за отмяна на
всички решения на ОС обективирани в протокола от 03.07.2018г., а съгласно
разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС управителя следва да предостави на собствениците копие от
протокола от ОС, което не е сторено. Счита, че решенията обективирани в
протокола са незаконосъобразни, тъй като решението по т.2 следвало да се приеме
с квалифицирано мнозинство, решението по т.3 противоречи на чл.19, ал.5 и ал.8 от ЗУЕС, решението по
т.4 било прието в противоречие с чл. 11, ал.1, т.4 от ЗУЕС, а решението по т.5
- в противоречие с чл. 51 от ЗУЕС,
решението по т.6 - в противоречие с чл. 17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Моли съдът да прогласи решенията приети на проведеното на 03.07.2017г. общо
събрание на собствениците на сграда с идентификатор 57491.509.24.1, сграда Е /Ета/ в комплекс
„Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата за нищожни. Ако съдът счете, че не
са нищожни да ги отмени като незаконосъобразни.
Претендира направените разноски.
В срок е
постъпил отговор от ответника, чрез пълномощниците адв. Г. и Н., който на първо място се сочи, че
иска е недопустим, тъй като на 05.07.2018г. е поставено съобщение на входната врата на сграда „Ета“ с
което се уведомяват собствениците, че протокола от ОС на ЕС проведено на 03.07.2017г. е изготвен,
като когато лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на който
да се изпращат копия от протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на
съобщение. Сочи, че иска за прогласяване нищожност на решенията е недопустим
защото предвидения в ЗУЕС ред за защита е специален и изключва възможността за
защита на други основания. На следващо място счита, че иска за отмяна на
решенията е неоснователен и оспорва твърдението
за допуснати нарушения при свикването и
провеждането на общото събрание. Твърдят, че протокола е изготвен и е поставено
съобщение за изготвянето му, а ищците на са дошли да получат копие от протокола
нито са оставили адрес в страната или електронен адрес, на който протокола да
им бъде изпратен. Твърди, че събранието
е проведено при наличие на кворум, като при извършване на
регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и
калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост, в които
са посочени квадратурата на всеки един самостоятелен обект в
сградата, включително и идеалните части от общите части на сградата на всеки
обект и въз основа на тези квадратури е изготвена таблицата с присъстващите
собственици и процента идеални части, които всеки един етажен собственик
притежава. От този процент идеални части е сформиран кворума на Общото събрание
съгласно чл.15 от ЗУЕС и са приемани решения съгласно чл.17, ал.1 от ЗУЕС и приетите решения са по въпроси от компетенциите
на ОС на ЕС. Моли съдът
да отхвърли иска. Представя
доказателства. Претендира разноските.
Предявени са
два иска обективно съединени иска в условията на евентуалност. Първият иск е с
правно основание чл.26 от ЗЗД
във вр. с чл. 8 , ал.2 от ЗУЕС за прогласяване нищожността на решенията приети
на ОС на ЕС проведено на 03.07.2017г. поради противоречие със закона. Правното
основание на евентуално съединения иск е чл. 40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.
Установява се от представените н.акт № 59, том IV, дело № 624/2006г. с
вх.рег. № 2140/20.04.2006г., н.акт №
108, том II, дело № 287/2006г. с
вх.рег. № 1457/08.03.2006г. и
н.акт № 54 том IV, дело № 619/2006г. с вх.рег. № 2135/20.04.2006г., че
ищците са собственици на недвижими имоти в сграда „Е” /Ета/ и в тази
връзка имат правен интерес от оспорване решенията приети от ОС на ЕС,
проведено на 03.07.2019г.
За да се произнесе по предявените
искове съдът следва първо да прецени дали е спазен срока за предявяване.
Извън определения срок уреден в чл.40 от ЗУЕС, не може да се иска отмяна на
решенията или прогласяване на нищожност. За тези решения е неприложим принципа,
че нищожността може да се установява без срок.
Съгласно разпоредбата на чл.40, ал.1
от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на
общото събрание. Съгласно чл.40, ал.2 от ЗУЕС молбата се подава пред районния
съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаване
на решението по реда на чл. 16, ал.7 от ЗУЕС. Предвидения срок е
преклузивен и съдът служебно следи за
него. Срока предвиден в ЗУЕС за съставяне на протоколът е 7-дневен от
провеждането на събранието. Разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, действаща към
момента на провеждане на ОС / 03.07.2017г./ установя задължение на председателя
на управителния съвет /управителя/ в срока по ал. 6 да постави на видно и
общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола,
като за поставянето на съобщението се съставя протокол от председателя на
управителния съвет /управителя/ и един собственик, ползвател или обитател, в
който се посочват датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.
Предвидено е и копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала",
и приложенията към него да се предоставят на собствениците, ползвателите или
обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 да се изпращат на посочената електронна
поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за
уведомено с поставяне на съобщението.
Страните спорят относно провеждането на процедурата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС
по поставяне на обявлението за изготвен протокол и изпращането му на електронната поща на
собствениците, като това е от значение за допустимостта на иска и за преценката
от кога започва да тече срока за предявяване на иск за отмяна на решенията.
Безспорно е, че на електронната поща на ищците не е изпратена покана за ОС
проведено на 03.07.2017г., нито протокола от ОС. Съгласно
разпоредбата на чл. 13, ал. 1
от ЗУЕС, "Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които
свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на
входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в
неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото
събрание... ". В чл. 13, ал. 3
от ЗУЕС е предвидена възможност за собственици, които не ползват имота си или отсъстват за
повече от един месец да бъдат уведомявани по телефона при спазване на
определена процедура за отразяване на уведомяването или по електронна поща.
Представена е покана за свикване на
общо събрание на собственици в етажна собственост на блок Е / Ета/, в която е
посочено, че същото се свиква от управителя на
ЕС на блок ЕА с идентификатор № 57491.509.24.1 по кадастралната карта на
град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие,
ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12,ал.1, т.1 и чл.13 от Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен
следния дневен ред: 1. Избор на протоколчик на общото събрание; 2. Одобряване на годишния отчет за дейността на управителя за
2016г. до м.юли 2017г.; 3. Избиране на управител на сграда „Ета“ за срок от две
години 2018г. и 2019г.; 4. Приемане на
годишния бюджет за сграда „Ета“ за 2018г. и 2019г.; 5. Определяне на
размера, начина, сроковете и условията
на плащане на паричните вноски за разходи за управление и поддръжка на
общите части на сграда „Ета“ и
обслужващите обекти към сградата; 6. Приемане на решение с което възлага на
управителя на сграда „Ета“ да сключи договор за поддържане на общите части и
прилежащите обекти с когото прецени при условия и цени каквито прецени в
рамките н приетия бюджет на етажната собственост.
В поканата е посочено
дата, часа и мястото където ще се проведе събранието - 03.07.2017 г. от 17:00 часа, в зала „ Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д
(Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие,
ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на български, руски и
английски език. Представен е протокол от 15.06.2017г. /л.64/ в който е
посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
03.07.2017г.-17.00ч. е залепена на входната врата на блок Е /Ета/ на 15.06.2017г. в присъствието на Яни
Мечков.
Не се спори, че поканата за свикване на ОС не е изпратена по електронната
поща до собствениците.
Ищците считат, че е
следвало да бъдат уведомени на посочения от тях имейл както са били уведомявани и преди, а
ответника сочи, че ищците не са
предоставили писмено уведомление отправено до управителя или председателя на УС
на ЕС, с посочени електронна поща и адрес в страната, на които да им бъдат
изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.
Представено е съобщение до
собствениците с посочена дата и час – 05.07.2017г., подписано от управителя, в
което се съдържа информация, че
протокола от ОС на ЕС е изготвен /л.65/ и протокол от 05.07.2018г., в който е
посочено, че на входната врата на сграда Е / Ета/ е залепено съобщението за
изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
03.07.2017г. /л.66/. Не се спори, че протокола от ОС на ЕС проведено на
03.07.2017г. не е изпратен по електронната поща до никой от собствениците.
Ищците са представили: 3бр. покани за свикване на извънредно ОС на ЕС на
блок „Ета“ насрочено за 14.11.2017г.
изпратени на електронните адреси на Б.Х.,
Д.Ш., Д. К.; 2бр. покани за свикване на извънредно ОС на ЕС на блок
„Ета“, насрочено за 28.12.2017г.
изпратени на електронните адреси на Б.Х.,
Д.Ш.; съобщение до Б.Х. изпратено на имейла му за изготвен протокол за
ОС проведено на 28.12.2017г.;съобщение
и протокол за ОС проведено на 23.02.2018г.
изпратено на имейла на Д. К..
Представени са и 3бр. покани изпратени до Б.Х. на електронния му адрес, за
ОС на ЕС на сграда „Ета“, насрочени за 09.09.2015г., за 09.09.2014г., за 11.09.2013г.
и една покана изпратена до Д. К. на имейла, за ОС на ЕС на сграда „Ета“, насрочено за 09.09.2015г.
По делото са допуснати двама свидетели: Свидетелката М. сочи, че от десет
години се занимава с продажба на апартаменти находящи се в комплекс „Сънсет
Ризорт“, офиса й се намира срещу сграда „Ета“ и
почти всеки ден е в комплекса, тъй като след продажбата на един апартамент,
обичайно руските граждани – собственици
им възлагат да подготвят апартаментите, да ги почистват, да заредят с продукти
и настаняват гости в апартаментите им и на 15.06.2017г. не е видяла да има
поставена покана в сграда „Ета“ за провеждане на общо събрание и не е видяла да
има поставено и съобщение за изготвен протокол на ОС на ЕС проведено на
03.07.2017г. Твърди, че руските граждани
я уведомяват по имейл, че ще има
ОС за да могат, те да се подготвят и да ги представляват. Сочи, че съобщенията
за ОС, били поставяне на видно място обикновено на входовете на всички сгради и за
ОС на 03.07.2017г. никой не я е уведомил и тя не е видяла поставено
съобщение. Свидетеля Р. свидетелства, че има апартамент в сграда
„Ета“, който е закупил през 2006г. и още
при закупуването бил помолен да предостави данни за контакт в това число
и имейл и управлението изпращало
съобщения на собствениците за предстоящите общи събрания по имейл. За
събранието на 03.07.2017г., той не бил уведомен по имейл и никой от останалите
собственици не получил съобщение.
Свидетелства, че на 15.06.2017г. е бил в комплекса и в сграда Ета, но не
е видял да има покана за провеждане на
ОС. Сочи, че той не е променял имейла си от 2006г. и го ползва, а за събранието
от 03.07.2017г. разбрал през м. декември 2018г.
от комитета на чуждестранните собственици и на уебсайта на комплекса
открил протокола от ОС, проведено на 03.07.2017г. За проведените ОС през м. ноември 2017г. и м. декември
2017г. бил уведомен на имейла. Твърди, че си плаща таксата за поддръжка всяка
година и е платил и за 2018г. и му е
издадена фактура.
При така събраните доказателства
съдът, счита че предявения иск с
правно основание чл.40 ЗУЕС е допустим.
Исковата молба е постъпила в РС Поморие на 27.12.2018г. като в същата се
твърди, че през м. декември ищците
разбрали за проведеното ОС на ЕС на
сграда Ета на 03.07.2017г. Доколкото не се спори, че на ищците не е изпратена
поканата за свиканото ОС на ЕС на 03.07.2017г. и протокол от ОС на ЕС проведено на
03.07.2017г. на електронната поща, съдът счита, че те не са били надлежно уведомени за свиканото ОС и не са
били надлежно уведомени за изготвения протокол. Затова и е спазен срока за
предявяване на иска.
При така събраните доказателства съдът, счита, че се
установи, че от дълги години, собствениците са
уведомявани от управителя на ЕС на блок Е / Ета/ за провежданите ОС на електронната поща. Те са получавали на
предоставените имейли, покани за
ОС, покани да заплатят дължимите такси и
т.н. Такава практика е била установена в комплекса преди 2016г. когато разпоредбата на чл. 16,
ал.7 ЗУЕС е била изменена. След
като години наред собствениците са уведомяване за насрочените
ОС на електронната им поща, то е
следвало и за проведеното на 04.07.2017г. ОС на ЕС да бъдат известени по този ред. Според
настоящия състав с оглед установената в комплекса от години практика
кореспонденцията със собствениците да се
осъществява на електронната поща, тъй като комплекса е за сезонно ползване, то
не е било необходимо изрично след
2016г. собствениците да предоставят
изрична молба и имейл на който да им се изпраща поканата и
протокола. Видно от събраните доказателства, че
за събранията повеждани през м.
ноември, м.декември 2017г. собствениците са уведомявани на електронната поща, без изрично да са направили искане за
това и чрез електронната поща са уведомявани за провеждани анкети и за
дължимата такса. Налага се извода, че избирателно управителя на ЕС решава, за кое събрание да използва
електронната поща и за кое не, което е недопустимо. Така на
02.11.2017г. на електронната поща на Б. Х., Д. К.са изпратени писма, с които се
напомня на собствениците, че следва да
платят таксата за 2018г., но те не са уведомени, че е проведено ОС на 03.07.2017г. Безспорно е, че ищците са
платили таксата, но от това не следва извода, че те са били уведомени за проведеното ОС през месец юли. Като изключение за проведеното
ОС на 03.07.2017г. на което е прието решение годишната вноска за
разходите за управление и поддръжка на
общите части на сграда „Ета“ и
обслужващите обекти към сградата за 2018 и 2019г. да бъде в размер на 15 евро на кв.м. от общата застроена
площ на апартамента включително общите
части платима еднократно до края на м. ноември на предходната година, не е изпратена
покана на електронната поща на никой от собствениците. Така се е стигнало до
участието в ОС на ЕС само на собствениците на един малък обект склад с площ 7.61 кв.м., с идентификатор
57491.509.24.1.197, собственост на 38 лица и на собствениците, които тези лица
представляват с пълномощно и на три
дружества. Не се доказа по категоричен
начин ищците да са узнали за изготвения протокол по рано от м.декември 2018г. В
тази връзка съдът счита, че претенции са
заявени в законоопределения срок.
Според съда решенията приети на 03.07.2017 г. не са нищожни, тъй като законът - ЗС, ЗУЕС
урежда специална процедура за вземането на тези решения, отмяната им и ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност
на решенията на общото събрание на етажната собственост и за приетите решения на ОС не се прилагат общите правила за недействителност на сделките. В тази
насока е и трайната практика на ВКС -Решение № 39 от 19.02.2013 г.,
по гр. дело № 657/2012 г. по описа на ВКС и Определение № 482 от 17.10.2017 г. по гр. дело № 11/2017 г. по описа на ВКС.
Прави впечатление, че ищците сочат
еднакви нарушения при насрочването и провеждането на ОС и при вземането на решения, за които от
една страна искат прогласяване на
нищожност и за същите нарушения евентуално отмяна като незаконосъобразни.
Настоящия състав счита, че по
предявен иск за нищожност на взети решения на проведено
общо събрание на етажната собственост е неприложим Закона
за задълженията и договорите, а се прилагат правилата на Закона
за управление на етажната собственост, включително и по отношение на посочения
срок за предявяване на претенцията по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС и доколкото съдът приема, че е спазен
срока то наведените съображения за нищожност
на взетите решения, съдът следва да
вземе предвид като част от претенцията по реда на чл. 40 от ЗУЕС. Съдът счита, че по отношение на тези
решения може да се търси единствено отмяната им по реда на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, а не по реда на ЗЗД, поради което производството по този предявен иск за
прогласяване нищожност следва да се прекрати като недопустимо.
Съдът, счита, че са
допуснати нарушения при свикване на общото събрание, поради което се налага
отмяна на решенията приети на
ОС на ЕС на сграда „Ета“ проведено на 03.07.2017г. В тежест
на ответната страна е провеждане на главно и пълно доказване за
законосъобразното провеждане на ОС на ЕС с обявения дневен ред, по който са
взети обжалваните решения. Разпоредбите
на ЗУЕС относно реда за свикване на общо събрание и лицата, които имат право на
инициатива за свикването му са императивни и тяхното неспазване, води до
незаконосъобразност на взетите решения на общото събрание на етажната
собственост.
На първо място съдът, счита че е допуснато нарушение при свикването на ОС, тъй като не е спазена разпоредбата на чл. 12, ал.2 УЕС и собствениците не са уведомени на електронната
си поща за свиканото ОС, като безспорно е, че
се касае за комплекс за
временно ползване, ищците са
предоставили за контакт имейли и е следвало да бъдат уведомени за свиканото ОС
на електронната поща, така както това е
извършвано за други събрания. Не е било необходимо писмено уведомление от
етажния собственик, отправено до Управителя или Председателя на УС на ЕС, с
посочени електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани
покани за свикване на общо събрание, след като
управителя е разполагал с електронната поща и вече е била установена
практика за уведомяване на електронната поща.
Допуснато е нарушение при провеждането на ОС, тъй като се касае се за
насрочено ОС на едно място и провеждането
му на друго, тъй като видно от поканата
в същата е посочено
дата, час и мястото където ще се проведе събранието - 03.07.2017 г. от 17:00
часа, в зала „ Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта),
в комплекс „Сънсет Ризорт“. Видно от протокола на ОС на ЕС събранието е проведено на 03.07.2017г. в зала „Диамант“. В протокола не е
посочено причината, поради която се е наложило
провеждане на събранието в друга зала, нито са
представени доказателства тази
промяна да е съобщена на
собствениците. Така допуснатите
нарушения при свикване на общото събрание и провеждането му са основание
за отмяна на всички решения. Предвид
изложеното, съдът намира, че при провеждане на ОС на ЕС на 03.07.2017 г. са
нарушени императивни изисквания на ЗУЕС, поради което приетите решения от
дневния ред са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени, без съдът да
извършва проверка за други допуснати нарушения на закона.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК на
ищеца следва да бъдат присъдени направените разноски по делото, в размер на 481.74лв.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ всички
решения приети на проведеното на 03.07.2017г. ОС на Етажната собственост на сграда Е „Ета“, с
идентификатор 57491.509.24.1 в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, чрез
управителя на дужеството В.Г.Д.,
обективирани в Протокол от Общо
събрание на собствениците на сграда „Ета“ от 03.07.2017г. като незаконосъобразни.
ПРЕКРАТЯВА като недопустимо производството
по предявения иск от М.Д.К., Д.М.Ш., Е.О.Ш.
и Б.Ч.Х., всички ищци чрез пълномощника адв.Н.Ч. против
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.1, сграда Е „Ета“ в комплекс
„Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез
управителя на дужеството В.Г.Д. за прогласяване за нищожни решенията приети на проведеното на
03.07.2017г. ОС на Етажната собственост на сграда Е „Ета“, с идентификатор 57491.509.24.1 в комплекс
„Сънсет Ризорт“,обективирани в Протокол
от Общо събрание на собствениците на сграда „Ета“ от 03.07.2017г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда Е „Ета“, с
идентификатор 57491.509.24.1, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Двора“
ЕООД чрез управителя на дужеството В. Г.Д. с адрес *** да заплати на М.Д.К., роден на ***г., Д.М.Ш., род. На ***г.,
Е.О.Ш., род. На ***г.
и Б.Ч.Х., род. на
04.02.1075г. всички граждани на Р Ирландия
с пълномощник адв. Н.Ч. съд адрес
*** сумата в размер на 481.74 /
четиристотин и осемдесет и един/ лева
представляваща разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд,
в двуседмичен срок от получаване
на съобщението до
страната за постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: