№ 295
гр. Попово, 10.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОПОВО, XIII СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Поля П. Иванова
при участието на секретаря Десислава Н. Банкова
като разгледа докладваното от Поля П. Иванова Гражданско дело №
20213520100994 по описа за 2021 година
Ищецът Н. С. Т. от гр. П., чрез пълномощник – адв. Н. Г. от АК – Т., твърди в
исковата си молба, че с нотариален акт за продажба на недвижими имоти, вписан под № 80,
т. I, д. 77, вх. рег. № 238/08.02.2017 г. на СлВп – П. закупил недвижими имоти – зем. земи в
землището на с. Б. Т., общ. П., както следва: имот № 023010 с площ 10.278 дка, имот №
025028 с площ 6.878 дка, имот № 038022 с площ 7.675 дка, имот № 045016 с площ 4.075 дка,
имот № 059009 с площ 2.954 дка и имот № 014005 с площ 3.739 дка.
Твърди, че на 11.04.2014 г. наследодателят на неговите праводатели – ДД. М. М., бил
сключил с ответното дружество договор за наем на зем. земи, вписан под № 186, т. II, вх.рег.
№ 1255/14.04.2014 г., по силата на който първите пет от посочените земеделски имоти с
обща площ 31.860 дка, от които обработваеми 25.856 дка, били отдадени под наем за срок
от 10 стопански години, с уговорено наемно плащане, както следва: 70 кг/дка обработваема
земя пшеница или ечемик, или левовата им равностойност, определена от комисия по
средни пазарни цени към 01.08. на съответната стопанска година.
Тъй като съгласно клаузите на договора за наем, како и съгласно чл. 237, ал. 1 от ЗЗД
приобретателят на зем. земя, предмет на договора, замествал наемодателя като страна по
договора, ищецът, като приобретател, имал право да получи уговореното в договора наемно
плащане. В нотариалния акт за покупко-продажба на процесните имоти ищецът изрично
уговорил с праводателите си, че дължимото се за стопанската 20165/2017 г. наемно плащане
по договора следвало да бъде изплатено на него.
Ищецът уведомил упълномощения представител на ответното дружество за
настъпилото заместване и поискал заплащане на дължимия наем в парична форма, но
плащане така и не постъпило. Впоследствие чрез услугата „Телепоща“ на Български пощи
ЕАД изпратил до новия управител на дружеството напомнително писмо за настъпилата
промяна на собствеността и покана за доброволно плащане на дължимата рента за
обработваемите общо 25.856 дка зем. земи за стопанските 2016/2017 г., 2017/2018 г.,
1
2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г., но пратката му била върната като непотърсена.
Твърди, че от закупуването на зем. имоти през 2017 г. до подаването на исковата
молба наемни вноски по описания по-горе договор за наем не бил получил от наемателя,
като такива не били получили и праводателите му по договора за покупко-продажба.
За предоставените за ползване общо 25.856 дка обработваеми зем. земи, дължимото
наемно плащане за една стопанска година съгласно уговореното в чл. 3 от договора за наем,
възлизало в зърно, како следва: пшеница или ечемик 1809.92 кг. (25.856 дка по 70 кг./дка =
1809.92 кг.), приравнено в парична форма за една стопанска година, при средна цена за
двете култури по 0.36 лв. за кг., се равнявало на 651.57 лв. годишно или общо
претендираният размер за горепосочения период бил на стойност 3257.85 лв.
Предвид гореизложеното, моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответното дружество да му заплати сумата 3257.85 лв., представляваща дължими и
незаплатени наемни вноски за стопанските 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г.,
2019/2020 г. и 2020/2021 г. по Договор за наем на земеделска земя, вписан в СлВп – П. под
№ 186, т. II, вх.рег. № 1255/14.04.2014 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от подаване на исковата молба до изплащане на задължението. Претендира
разноски.
В едномесечния срок по чл. 131, ал. 1 от ГПК е подаден писмен отговор от адв. Ц. Х.
от АК – Т., действаща като пълномощник на ответника „*****“ ЕООД, в който същата
изразява становище за допустимост и частична основателност на предявения иск.
Оспорва твърдението в исковата молба, че ответното дружество е уведомено по
надлежния ред за настъпилото заместване на страна по договора за наем вследствие промяна
в собствеността на имотите.
Не оспорва факта, че по сключения договор за наем не са платени дължимите наеми
за процесния период от време, съответно – че се дължи наемно плащане, на твърди, че
наемодателят не се е явил, за да си получи лично или чрез упълномощено лице плащанията.
Оспорва предявения размер на иска, като счита, че ищецът некоректно е посочил
средна пазарна цена на кг. пшеница/ечемик от 0.36 лв. Счита, че същата е била в по-нисък
размер. Освен това комисията, назначена от дружеството-наемател била определила левова
равностойност на кг. пшеница към 01.08. на съответната стопанска година, както следва: за
стопанската 2016/2017 г. – 0.270 лв., за стопанската 2017/2018 г. – 0.300 лв., за стопанската
2018/2019 г. – 0.285 лв., за стопанската 2019/2020 г. – 0.320 лв. и за стопанската 2020/2021 г.
– 0.330 лв. На основание чл. 111, б. „а“ от ЗЗД прави възражение за изтекла погасителна
давност за претендирания наем за стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г.
При това положение счита, че реално дължимият наем за останалите три стопански
години е в общ размер 1692.27 лв. Оспорва искането на ищеца за заплащане на законна
лихва за забава от датата на подаване на исковата молба, с оглед клаузите в договора.
Оспорва размера на претендираните разноски.
В съдебно заседание ищецът чрез пълномощник, след надлежно направено изменение
на предявения иск, го поддържа до размер 1692.27 лв. за стопанските 2018/2019 г., 2019/2020
г. и 2020/2021 г. За стопанските 2016/2017 и 2017/2018 г. се отказва от предявената искова
претенция. Претендира разноски. Прави възражение за прекомерност на възнаграждението
на пълномощника на ответната страна.
В съдебно заседание ответникът чрез пълномощник поддържа изложеното в
отговора, като счита, че предявеният иск е основателен до размер 1692.27 лв. Моли
разноските да бъдат присъдени по компенсация съобразно поддържаната от ищеца част от
2
исковата претенция.
Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за
установено следното от фактическа страна:
Няма спор по делото, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт за продажба на недвижими имоти, вписан с акт № 80, т. I, д. 77/2017, вх. рег.
№ 238/08.02.2017 г. на Служба по вписванията – П. (заверено копие приложено по делото),
ищецът е придобил правото на собственост върху недвижими имоти – зем. земи в
землището на с. Б. Т., общ. П., както следва: имот № 023010 с площ 10.278 дка, имот №
025028 с площ 6.878 дка, имот № 038022 с площ 7.675 дка, имот № 045016 с площ 4.075 дка,
имот № 059009 с площ 2.954 дка и имот № 014005 с площ 3.739 дка.
Няма спор също, че между наследодателя на праводателите на ищеца (предишен
собственик на горепосочените имоти) и ответното дружество е сключен Договор за наем на
земеделска земя, вписан под № 186, т. II, вх. рег. № 1255/14.04.2014 г. на Служба по
вписванията – гр. П. (заверено копие приложено по делото), по силата на който част от
имотите, както следва: имот № 023010, имот № 025028, имот № 038022, имот № 045016,
имот № 059009 и имот № 014005, с обща площ 31.860 дка, от които обработваеми в размер
25.856 дка, са отдадени под наем за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2014 г. до
01.10.2024 г.
Съгласно чл. 3 от договора за наем, уговореното наемно плащане е 70 кг. пшеница
или ечемик за декар обработваема земя или левовата им равностойност, определена от
комисия по средни пазарни цени към 01.08. на съответната стопанска година. Според чл. 3,
ал. 2, изр. последно от договора, наемното плащане в парична форма се извършва в периода
от края на стопанската година (1-ви октомври) до датата на получаване на субсидиите по
директните плащания на площ, но не по-късно от 30 дни след пълното получаване на
субсидиите за текущата стопанска година.
По делото са приложени 5 бр. заверени копия на протоколи за определяне на цена за
приравняване на рента от натура към пари по договори за наем/аренда на зем. земи от
01.08.2017 г., от 01.08.2018 г., от 01.08.2019 г., от 01.08.2020 г. и от 01.08.2021 г., в които за
всяка стопанска година е посочено на каква сума се приравнява 1 кг. пшеница по договорите
за наем на ответното дружество.
Според чл. 8, ал. 3 от договора за наем, при наследяване, продажба, дарение и т.н.
наследникът или правоприемникът замества наемодателя като страна в договора и е длъжен
да уведоми незабавно наемателя в писмена форма в срок до един месец за настъпилото
заместване.
По делото е приложено заверено копие на напомнително писмо от 08.11.2021 г., с
което ищецът е напомнил на ответното дружество, че е закупил зем. земи, предмет на
наемния договор и го е поканил да заплати дължимите наемни плащания за стопанските
2016/2021 г. Писмото е изпратено по телепоща, но от разписката на плика е видно, че
същото е върнато на 11.11.2021 г. като непотърсено.
С оглед изясняване на делото от фактическа страна бе допусната и изслушана
съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от в.л. Д. С. М. – икономист – счетоводител от с.
М., общ. П.. Според заключението на вещото лице размерът на паричната равностойност на
дължимото наемно плащане за стопанските 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г.,
2019/2020 г. и 2020/2021 г. по договор за наем на земеделска земя от 14.04.2014 г. е общо
2723.93 лв. Наемното плащане в размер 1031.66 лв. за стопанските 2016/2017 и 2017/2018 г.
е с изтекъл давностен срок.
3
Паричната равностойност на дължимото наемно плащане е в общ размер 1692.27 лв.
Не са извършвани плащания по договора за процесния период от ответника и не са
отразени плащания в счетоводството на ответното дружество.
Дружеството е получавало субсидии по директни плащания на площ за стопанските
2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г., разпределени по
траншове годишно, като последният превод за посочените години е през втората половина
на м. декември.
Заключението на вещото лице е прието и приложено по делото, като обективно и
компетентно изготвено и като неоспорено от нито една от страните.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Съдът е сезиран с иск с правна квалификация по чл. 79 във вр. чл. 232, ал. 2 от ЗЗД.
Ищецът се легитимира като собственик на имотите, предмет на процесния договор за
наем от 14.04.2014 г., поради което и съдът приема, че тъй като е предявен от лице,
разполагащо с активна процесуална легитимация и с интерес от предявяването му, то искът
се явява допустим.
Разгледан по същество, след надлежно направеното изменение в размера на иска,
съдът го приема за изцяло основателен по следните съображения:
Разпоредбата на чл. 232, ал. 2 от ЗЗД вменява в задължение на наемателя по договор
за наем да заплаща наемната цена за наетата вещ, а разпоредбата на чл. 79 от ЗЗД дава право
на кредитора, в случай, че длъжникът не изпълнява точно задължението си по договора, да
иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за
неизпълнение.
Съдът приема, че след прехвърлителната сделка от 2017 г., когато ищецът е станал
собственик на зем. земи, предмет на процесния договор за наем, същият е придобил правото
да замести праводателя си по договора. Действително, по делото няма категорични писмени
доказателства за уведомяване на наемателя по договора за настъпилото заместване на страна
по него преди подаване на исковата молба, но в случая с получаване на исковата молба и
доказателствата към нея, следва да се приеме, че ответното дружество е уведомено както за
настъпилото заместване, така и за заявеното от ищеца желание да му бъдат заплатени
дължимите наемни плащания по договора за наем в тяхната парична форма.
Падежите на задълженията за плащане на наемната цена по договора за наем за
претендирания период са настъпили, но от заключението на вещото лице по допуснатата и
изслушана съдебно-счетоводна експертиза се установява по категоричен начин, че няма
извършени плащания по договора, както и няма счетоводни отразявания при ответното
дружество в тази посока.
Неплащането на наемната цена по договора прави ответника неизправна страна по
него и обуславя извод за основателност на предявения иск за присъждане на дължимото
наемно плащане за претендирания период – стопанските 2018/2019, 2019/2020 и 2020/2021 г.
и до размер 1692.27 лв., определен от вещото лице като парична стойност на дължимото
наемно плащане за посочения период. Върху горепосочената сума следва да бъде присъдена
и лихва за забава, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане на
задължението.
При този изход на делото, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответното дружество
следва да заплати на ищеца и сумата 660.31 лв. – направени разноски по делото съразмерно
4
с уважената част на иска за заплатени държавна такса, възнаграждение на вещо лице и
адвокатско възнаграждение.
Водим от изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „*****“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
П., обл. Т., ул. ****, представлявано от управителя С. С. З., ДА ЗАПЛАТИ на Н. С. Т., ЕГН
**********, от гр. П., обл. Т., ж.к. *****, СУМАТА 1692.27 лв. (хиляда шестстотин
деветдесет и два лева и 27 ст.), представляваща дължимо и незаплатено наемно плащане за
стопанските 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по Договор за наем на земеделска земя,
вписан под № 186, т. II, вх. рег. № 1255/14.04.2014 г. на Служба по вписванията – гр. П.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от 15.12.2021 г. до окончателното
изплащане на задължението.
ОСЪЖДА „*****“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
П., обл. Т., ул. ****, представлявано от управителя С. С. З., ДА ЗАПЛАТИ на Н. С. Т., ЕГН
**********, от гр. П., обл. Т., ж.к. *****, СУМАТА 660.31 лв. (шестстотин и шестдесет
лева и 31 ст.) – за направени разноски по делото.
Банкова сметка, по която могат да се заплатят присъдените суми: IBAN B******,
„***“ АД.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните,
пред Окръжен съд – Т..
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
5