№ 104
гр. Русе , 21.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ВТОРИ СЪСТАВ в публично заседание на
двадесет и трети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Аглика Гавраилова
Членове:Антоанета Атанасова
Боян Войков
при участието на секретаря Иванка Венкова
като разгледа докладваното от Аглика Гавраилова Въззивно гражданско дело
№ 20214500500201 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Община И., обл.Русе, представлявана от кмета Г.М., е обжалвала
решение № 260067 постановено по гр.д.№3332/20г. на Русенския районен съд,
с което са отхвърлени предявените от нея искове по чл.26,ал.1,предл.1 и
чл.26,ал.2,предл.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, поради противоречие със закона и
поради невъзможен предмет.Излага доводи за неправилност на решението
поради нарушение на процесуалните правила и неправилно приложение на
материалния закон.Претендира отмяна на решението и постановяване на
ново, с което исковете да бъдат уважени, при законните последици.
Въззиваемите П. С. Б. и Т. А. Б., и двамата от с.П., община И., обл.Русе,
изразяват становище, че жалбата е неоснователна.
След преценка на доводите на страните, доказателствата по делото и
съобразно правомощията си, визирани в чл.269 от ГПК, въззивният съд
приема следното:
1
Жалбата е подадена от процесуално легитимирано лице в
законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради
което е допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Производството по делото е образувано по предявени от Община И.
против П. С. Б. и Т. А. Б. искове, с правно основание по чл.26,ал.1,предл.1 и
чл.26,ал.2,предл.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот с пл.№12, в м.“Пристанище“, масив 1,
землището на с.П., поради противоречие със закона и поради невъзможен
предмет.
С исковата молба е представен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен на 27.01.1999г. между Община И., представлявана
от кмета И.И., от една страна и П. С. Б., от друга страна, по силата на който
П.Б. придобива „право на собственост върху земята в имот с пл.№12 в
м.“Пристанището“, масив 1, в землището на с.П., Русенска обл., от 100кв.м,
при граници : път, земеделска земя, имоти пл.№№11 и 13“ срещу заплащане
на сумата от 120000лв.Не се спори, че към момента на сключване на договора
купувачът е бил в граждански брак с ответницата Т.Б..
Със заповед № РД-09-146/15.04.2010 г. на Кмета на Община И., издадена
на основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА, § 4н, ал. 13, т. 1 ПЗР на ЗСПЗЗ във вр.с §
4к, ал. 8, т. 2 ПЗР на ЗСПЗЗ , поправена със Заповед № РД-09-324/02.08.2010
г. /л. 12/ на Кмета на Община И., е одобрено изменение на плана на
новообразуваните имоти по § 4 к, ал. 6 от ПЗР на ЗСПЗЗ на землището на с.
П., одобрен със Заповед на областния управител на област Русе № 9500-
361/30.06.2008 г. в частта за м. „Д.“ /“Пристанище“/ в землищата на с.П., с.К.,
с.Т., с.М., като изключва от плана на новообразуваните имоти 114 броя
имоти, обособени от имот № 000010 с площ 57,917 дка от плана за
земеразделяне на с. П., местност „Д.“ /“Пристанище“/. Следва да се отбележи,
че под формата на фактическа грешка е налице ново волеизявление, но
заповедта не е обжалвана.
От извлечение от регистър на ОбСЗГ-И., пълна история на имот № 000010
към 24.07.2020 г. с открита партида на 17.09.1997 г., се установява, че същият
2
представлява вилна зона с площ 57.917 дка, в м.„Д.“, десета категория, с
предназначение на земята – за нуждите на селското стопанство, смесена
собственост. Като собственик на имота е записана Община И., с.П., на
основание – ЗСПЗЗ, като е отбелязано, че няма данни за бивши собственици.
Представен е препис от Решение №96 от 31.05.2012г. на ОбС И. по
протокол № 12, с което на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл. 27, ал.4 от
ЗМСМА, във вр. чл. 25, ал. 1 ЗАТУРБ, е създадено селищно образувание
„Пристанище“ в м. „Д.“ в землището на с. П..
Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. директор на АГКК,
обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г., е одобрена кадастралната карта и
кадастралните регистри на селищно образувание „Пристанище“ в землището
на с. П., общ. И., обл. Русе.
В скица на поземлен имот №15-710086-06.08.2020г. издадена от СГКК-Русе, е
удостоверено, че процесният имот, с площ 98кв.м по ул.“Пристанищна“ №70
в с.П. е включен в урбанизирана територия.
В първоинстанционното производство като свидетел е разпитан Й.Б.,
роднина на П.Б., който живее в същото село и притежава имот в района, в
който се намира и процесния.Свидетелят установява, че неговият собствен
имот е около 150кв.м и е заплатил за същия около 160-170000лв.Уточнява, че
мястото на П.Б. е оградено с мрежа и бетонни колони, в него имало
бунгало/описва го и като сглобяема рибарска къщичка/. Преди ответникът да
купи мястото, всичко там било буренясало.Свидетелят установява, че през
1997/1998г. служители от Поземлената комисия минали, „парцелирали,
мерили и извикали всички хора, които имали някакви сградички в тази
местност, да си закупят земята“. Получили писмо да се явяват в Община И. и
там „дали“ договор за покупко-продажба.
При така установената по делото фактическа обстановка, съдът
приема следното:
Правилно първоинстанционният съд е приел, че не е налице основание за
нищожност на договора за покупко-продажба на процесния недвижим имот,
поради невъзможен предмет.В исковата молба се твърди, че към момента на
3
сключването на договора му описаният имот не е съществувал, а е бил част от
имот № 000010 с площ 57.917 дк, а едва с приемането на кадастралната карта
и кадастралните регистри в селищно образувание „Пристанище“ през 2014 г.
за пръв път се създава имотът с необходимите реквизити за местонахождение,
площ, граници и начин на трайно ползване.
Във връзка с така наведеното основание за нищожност, следва да се
съобрази, че предметът на дадена сделка е обектът на правоотношението
/вещ, действие, бездействие, нематериално благо/. Невъзможност на предмета
по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е налице само ако при сключването й
предметът е неосъществим по субективни или обективни причини.
Невъзможността може да е фактическа или правна и следва да е пълна, за да
има нищожност на сделката. В този смисъл решение № 64/08.03.2012 г.на
ВКС по гр.д.№ 820/2011 г., ІІІ г.о. По смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД
договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на
сключването му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически
или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания
за самостоятелен обект, т.е. съобразно тези изисквания не представлява годен
за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката
следва да бъде извършена с оглед състоянието на вещта към момента на
извършване на разпореждането. Нищожността поради невъзможен предмет
предполага, че предмета на сделката не съществува към момента на
сключване на сделката, както и е невъзможно да възникне.Към момента на
сключването на договора, имотът- представляващ негов предмет е
съществувал и е индивидуализиран в достатъчна степен по местонахождение,
вид, площ, граници като – „ земя в имот пл.№12, в м.“Пристанището“, с.П., с
площ 100кв.м, посочени са границите : път, зем.земя, имоти пл.№№11 и 13.В
ТР № 3/28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г. на ВКС, ОСГК е прието, че ако към
момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим
имот не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени
като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Като основание за нищожност на договора поради противоречие със закона ищецът сочи неспазване на изискванията по чл.35 ЗОбС за продажба на имот, частна общинска собственост.
Съгласно чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ земеделските имоти, които не
принадлежат на държавата, гражданите или юридически лица, са общинска
4
собственост. В приложното поле на тази норма се включват само онези
земеделски земи, които са подлежали на възстановяване /т. е., земи,
попадащи в обхвата на чл. 10 ЗСПЗЗ/, но не са заявени за реституция в
предвидените срокове, както и земи, които не са изкупени от ползватели по
реда и при условията на § 4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ. Частна хипотеза на чл.
25, ал. 1 ЗСПЗЗ е разпоредбата на чл. 19 ЗСПЗЗ. Земеделските земи, които не
подлежат на възстановяване в хипотезите, изрично посочени в закона, остават
държавна собственост – чл. 24 ЗСПЗЗ. Придобиването правото на
собственост върху земите по чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ от общината става по силата
на закона.
Затова и общината следва да установи, че процесният имот има
земеделски характер, не е реституиран, изкупен от ползватели по някои от
предвидените по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ способи, както и че не е държавен.
Процесният имот не е земеделска земя по смисъла на чл. 2 ЗСПЗЗ. Той е
включен в урбанизираната територия на с. П., общ. И., обл. Русе, в селищно
образувание „Пристанище“. С кадастралната карта от 2014 г. за него е
предвидено трайно ползване – ниско застрояване. Това е посочено и в скицата
от 06.08.2020г.Той не е подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ, нито
спрямо него са заявени претенции по § 4а ЗСПЗЗ, няма данни да е
предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това и при дефицит на
доказателства имотът да е бил част от кооперативното земеползване,
одържавен или отнет по друг начин и следователно е подлежал на реституция
по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване в законните
срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл. 19
ЗСПЗЗ /вж.Р№ 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1403/2010 г., I г. о., ГК;
Р № 88/17.07.2015 г. по гр. д. № 6225/2014 г. на ВКС, І ГО, решение №
109/25.05.2016 г. по гр. д. № 356/2016 г. на ВКС, I ГО и др. /. Представените
преписи от протоколи от 1940г. и 1941 г. не променят този извод.Правилно е
прието, че ищецът не е установил, че продаденият на 27.01.1999г. имот е
частна общинска собственост, за да намерят приложение цитираните правни
норми за продажба на недвижим имот, частна общинска
собственост.Представените с въззивната жалба писмени доказателства –
Протоколи с решения на Общински съвет П. от 1940 и 1941г. за извършване
на заменки и за оземляване на безимотни и малоимотни лица, както и за
5
отчуждаване на мера от м.“Д.“, не променят този извод.
С оглед изхода на спора жалбоподателят дължи на ответниците
разноските по делото за платено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260067 на Русенския районен съд,
постановено по гр.д. № 3332/2020 г. по описа на РРС.
ОСЪЖДА Община И., обл.Русе, представлявана от кмета Г.М. да
заплати на П. С. Б. и Т. А. Б., и двамата от с.П., община И. ,обл.Русе, сумата
от 300,00 лв., представляваща разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6