№ 4965
гр. София, 31.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание
на четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валерия Банкова
при участието на секретаря Диана Ст. Борисова
като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело №
20241100114096 по описа за 2024 година
Ищецът И. П. К., ЕГН ********** излага в исковата молба, че на
04.10.2021 г. е сключил с ответника „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, ЕИК:*********,
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент,
находящ се в гр. София.
Страните са уговорили обща продажна цена по сделката в размер от 90
972 евро, платима на две вноски, както следва: половината при подписване на
Предварителния договор, а остатъкът - при сключване на окончателния
договор във формата на нотариален акт. В изпълнение на поетите от страна на
ищеца задължения, на 05.10.2021 г. е извършено плащане на уговорената сума
в размер от 45 486 евро, представляваща първата вноска за покупката на
недвижимия имот.
Съобразно уговореното в чл. 3.2. на Предварителния договор,
Продавачът от своя страна се е задължил да осигури издаването на Акт обр. №
16 за сградата, в която се намира жилището, в срок до 31.05.2022 г. В тази
връзка, страните са уговорили в чл. 3.4 от Предварителния договор
изповядването на окончателния договор във формата на нотариален акт да
бъде извършено в 30-дневен срок, считано от уведомлението от продавача до
купувача за издаването на Акт обр. № 16 за сградата.
Предвид желанието на ищеца да се нанесе възможно най-скоро в
жилището, предмет на предварителния договор, и със съгласието на
Продавача, след сключването на Предварителния договор, г-н К. е извършил
множество подобрения в имота на обща стойност от 16 678 евро, формирана
от цените на стоките, доставката на същите и възнаграждението на
изпълнителите за извършените подобрения, подробно описани в исковата
молба.
1
Въпреки уговореното в Предварителния договор, „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД
не изпълнило своето задължение да снабди сградата с предвидените
строителни книжа в уговорения срок. След множество покани, разговори и
отлагания на въвеждането в експлоатация на сградата, респективно
прехвърлянето на собствеността, на 09.08.2024 г. страните подписали
споразумение за уреждане на възникналите взаимоотношения, по силата на
което сключеният между същите страни Предварителен договор от 04.10.2021
г. е развален.
По силата на същото споразумение, ответникът се задължил да
възстанови заплатената от купувача сума в размер на 45 486 евро
(представляваща половината от първоначално уговорената продажна цена,
заплатена от ищеца на 05.10.2021 г.); да заплати обезщетение за развалянето
на предварителния договор в размер на 43 890 евро; както и да заплати и
придобие собствеността върху извършените в недвижимия имот подобрения
срещу тяхната стойност от 16 678 евро.
Съгласно чл. 4 от сключеното на 09.08.2024 г. Споразумение,
„ГЕОСТРУКТ“ ЕООД се задължава да заплати гореописаните суми в общ
размер от 106 054 евро по следния начин:
Сумата от 26 513,50 евро - в деня на сключване на Споразумението.
Сумата от 26 513,50 евро - в срок до 09.09.2024 г.
Сумата от 26 513,50 евро - в срок до 09.10.2024 г.
Сумата от 26 513,50 евро - в срок до 11.11.2024 г.
В изпълнение и потвърждение на сключеното Споразумение от
09.08.2024 г., на 12.08.2024 г. ответникът е платил първата вноска по същото,
след което прекратил плащанията.
Към датата на настъпване на падежа на втората и третата вноска (по чл.
4, ал. 1, т. 2 и т. 3 от Споразумението), както и до датата на исковата молба –
14.10.2024г., плащане на същите не е извършено.
Ето защо, ищецът предявява искане за осъждане на ответника да му
заплати следните суми:
-26 513,50 евро (двадесет и шест хиляди петстотин и тринадесет евро и
петдесет евроцента), представляващи стойността на втората вноска по
Споразумението от 09.08.2024 г., уговорена в чл. 4, ал. 1, т. 2, равняваща се на
51 855,90 лева, съгласно фиксинга на БНБ;
- 26 513,50 евро (двадесет и шест хиляди петстотин и тринадесет евро и
петдесет евроцента), представляващи стойността на третата вноска по
Споразумението от 09.08.2024 г., уговорена в чл. 4, ал. 1, т. 3, равняваща се на
51 855,90 лева, съгласно фиксинга на БНБ;
- 667,52 лева (шестстотин шестдесет и седем лева и петдесет и две
стотинки), представляващи обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху левовата равностойност на главницата по чл. 4, ал. 1, т. 2 от
Споразумението, съгласно фиксинга на БНБ, за периода от 10.09.2024 г. до
датата на завеждане на исковата молба,
ведно със законната лихва върху дължимата сума, считано от датата на
2
завеждане на иска до окончателното й заплащане.
Ищецът претендира разноските по делото, както и разноските,
направени в хода на производството по обезпечаване на бъдещ иск по ч. т. д.
№ 583/2024 г. по описа на Окръжен съд - гр. Пловдив, XIII състав, както и
разноските, свързани с образуването и воденето на изпълнително дело №
4153/2024 г. по описа на ЧСИ М.П., peг. № 851 РКЧСИ, образувано по
Обезпечителна заповед № 93/30.09.2024 г., издадена по ч. т. д. № 583/2024 г.
по описа на Окръжен съд - гр. Пловдив, XIII състав.
В срока по чл.367 от ГПК ответникът подава писмен отговор, с който
оспорва исковете по основание и размер. На първо място, релевира
възражение за нищожност на клаузата на чл.2 от процесното Споразумение,
предвиждаща задължение за ответника да заплати обезщетение за разваляне
на предварителния договор между страните в размер на 43 890 евро.
Тълкуването на споразумението в цялост налага извода, че процесната клауза
има характера на такава за неустойка. Същата излиза извън присъщите за
неустойката функции, поради което е нищожна. Сумата на неустойката почти
е равна по размер на сумата, платена от ищеца по разваления договор, по-
голямата част от която ответникът вече е върнал. Ето защо, клаузата служи
единствено за неоснователно обогатяване на ищеца и създава задължения за
ответника във връзка с вече разваления договор, всички права и задължения
по който са вече погасени. Същата е в противоречие и с чл.6.5. от
Предварителния договор, предвиждащ, че при разваляне на договора,
страните дължат връщане на даденото по него, а не нещо повече от
полученото.
Ако се приеме, че клаузата няма характера на неустойка, а на
обезщетение за разваляне на договора по чл.88 от ЗЗД, то вредите са
недоказани, поради което и обезщетение не се дължи.
Оспорва дължимостта на сумите за подобрения, като оспорва
извършването и наличието на доказателства за самите подобрения.
Оспорва да дължи сума в претендирания размер по процесното
споразумение. Счита, че дължимата сума възлиза на 18 972,50 евро, като не
става ясно дали падежът й е настъпил. Оспорва претенцията за законна лихва
и моли всички предявени искове да бъдат отхвърлени.
В допълнителна искова молба ищецът твърди, че с процесното
споразумение и именно с цел избягване на бъдещи спорове, страните са
признали стройността на извършените в имота подобрения. Не се оспорва от
ответника обстоятелството, че с процесното споразумение той се е задължил
да заплати сумата в общ размер на 106 054 евро на четири равни вноски с
изрично посочени падежи. Не се спори и че първата от вноските е вече
заплатена от ответника. Възражението, че чл.2 от Споразумението
представлява нищожна неустоечна клауза, е неоснователно. Същата е израз на
свобода на договаряне и определя размера на дължимото обезщетение за
разваления договор. Заявява, че дори да се приеме, че клаузата е неустоечна,
същата не е нищожна и излага аргументи в тази посока. Поддържа, че
споразумението между страните има характера на спогодба, като съдът е
3
длъжен да приеме, че правното положение между страните е такова, каквото
споразумението прогласява.
В допълнителния отговор ответникът поддържа първоначалния и излага
допълнителни аргументи.
Съдът обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства, след което приема от фактическа и правна страна следното:
Предявени са искове по чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.365 от ЗЗД, за сумите
от 26 513,50 евро – втора и трета вноска по сключеното между страните
споразумение от 09.08.2024г., както и акцесорен иск с пр. осн. чл.86 от ЗЗД за
изтеклите лихви върху втората вноска за периода от падежа й до датата на
исковата молба.
Претендираното право произтича от следните обстоятелства – между
страните е сключена спогодба, по силата на която същите са се съгласили, че
по-рано възникналата между тях облигационна връзка от предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от
04.10.2021г., е развалена, във връзка с което ответникът дължи заплащането на
сума в общ размер на 106 054 евро, формирана от подлежащата на връщане
сума, платена от ищеца по разваления договор, стойността на направените в
имота подобрения и обезщетение за неизпълнението. Уговорено е погасяване
на дълга на вноски, като падежът на процесните втора и трета вноски е
настъпил на 09.09, респ. на 09.10.2024г.
Всички горепосочени факти са в доказателствена тежест на ищеца. В
тежест на ответника е да докаже възраженията си, вкл. фактите, от които
извежда възражението си за нищожност на клаузата на чл.2 от процесното
споразумение.
От приетите по делото писмени доказателства се установява
сключването между страните на споразумение от 09.08.2024г. с изложеното
по-горе съдържание, а това не е и спорно между страните. С чл.1 от
споразумението страните са се съгласили, че считано от датата на
споразумението, сключения между тях по-рано предварителен договор е
развален. По силата на чл.2 от същото споразумение, с оглед развалянето на
договора, ответникът се задължил да върне на купувача заплатената от него
сума в размер на 45 486 евро и да заплати обезщетение за развалянето на
предварителния договор в размер на 43 890 евро. С чл.3 от споразумението
страните са се съгласили, че ответникът придобива правото на собственост
върху подобренията и движимите вещи, подробно описани в т.3 от преамбюла
на споразумението срещу заплащане на тяхната стойност от 16 678 евро. В
чл.4 от споразумението е уговорен начинът на заплащане на така посочените
суми, а именно – на четири вноски от по 26 513, 50 евро, първата от които с
падеж - в деня на сключване на Споразумението, а всяка от следващите
респективно - в срок до 09.09.2024 г., 09.10.2024 г. и 11.11.2024 г.
Няма спор между страните, че е заплатена само първата от дължимите
вноски.
4
Съдът, като тълкува волята на страните, изразена в процесното
споразумение и предвид обстоятелството, че никоя от страните не се позовава
на пороци на волята си при неговото сключване, намира, че същото има
характера на спогодба по см. на чл. 365, ал.1 от ЗЗД и валидно е обвързала
страните.
Съгласно чл. 365 от ЗЗД с договора за спогодба страните прекратяват
един съществуващ спор или избягват възможен спор, като си правят взаимни
отстъпки. Договорът за спогодба представлява споразумение за постигнато
съгласие, по въпросите които урежда. За да се зачете материалноправния му
ефект, е необходимо той да съдържа изрични волеизявления на страните за
уреждане за в бъдеще на всички спорни правоотношения между тях.
Спогодбата по чл. 365 от ЗЗД има не само установително, но и преобразуващо
действие по отношение на съществуващите до подписването й
правоотношения. Със сключването й възниква ново правно основание за
уреждане на взаимоотношенията между страните. Ето защо, Споразумението
от 09.08.2024 г. по своето съдържание представлява договор за спогодба по
смисъла на чл. 365 от ЗЗД, с който сключилите го уреждат окончателно
отношенията помежду си, свързани с развалянето на по-рано сключения
между тях предварителен договор и по този начин избягват споровете относно
отговорността за неизпълнението и стойността на подобренията в имота.
Целта на спогодбата е да се внесе определеност и яснота в отношенията
между страните. За да се постигне тази цел, чрез компромис, страните могат
да предизвикат промени в действителното правно положение, като се съгласят
да считат помежду си, че то е било и е такова, каквото го прогласява
спогодбата. Тя може да включва в себе си воля за частичен отказ от
съществуващо право или за частично поемане на несъществуващо
задължение. Целта на спогодбата е да се изключи възможността да се оспорва
предхождащото я правно положение (в този смисъл е и Определение № 575 от
28.09.2011 г. на ВКС по т. д. № 1135/2010 г., I т. о., ТК). Постигната спогодба
при конкретно описани параметри е израз на свободата на договаряне и когато
страните не се позовават на пороци на волята си при сключване на спогодбата
/какъвто е настоящият случай/, съдът е длъжен да я зачете (в този смисъл
са Решение № 134 от 21.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4255/2018 г., III г. о., ГК
и Решение № 590 от 21.04.2020 г. на СГС по т. д. № 408/2019 г.).
Ето защо, всяко от възраженията на ответника по делото, е напълно
неотносимо към неговият предмет. При валидно сключена между страните
спогодба, съдът не може да проверява нито дали описаните в същото
подобрения и движими вещи реално са извършени и действително са
монтирани на обекта, нито каква е тяхната пазарна стойност и дали същата
съответства на посочената в споразумението. Съдът е длъжен да приеме, че
положението е такова, каквото страните са се съгласили с подписването на
процесната спогодба.
Що се касае до клаузата на чл.2 – същата изобщо не притежава
признаците на неустоечна клауза, поради което и възраженията за нейната
нищожност, т.к. излизала извън присъщите за неустойката обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функция, са напълно неотносими. С клаузата за
5
неустойка страните уговарят отнапред размера на обезщетението за вреди от
неизпълнение на конкретно определено договорно задължение, без да е нужно
вредите да се доказват. В клаузата на чл.2 от процесното споразумение
липсват подобни уговорки, поради което същата видимо няма неустоечен
характер. С посочената клауза страните са уговорили, че за ответника
възниква задължението да върне на ищеца платеното по разваления по силата
на същото споразумение договор, както и да му заплати обезщетение за
развалянето в уговорения размер. Както беше посочено по-горе, съдът е
длъжен да зачете конкретно описаните параметри в спогодбата и да приеме
правното положение между страните такова, каквото те са го договорили, при
дадената им свобода на договаряне. Ето защо и съдът не разглежда
възражението на ответника, че вредите от развалянето не били доказани –
предявеният иск не е с пр. осн. чл.88 от ЗЗД, поради което и съдът не следва да
събира доказателства за конкретните вреди от неизпълнението, нито пък
ищецът има тежестта да ги доказва.
Както съдът посочи по-горе, спогодбата сама по себе си представлява
ново правно основание за уреждане на отношенията между страните – такива,
каквито страните са ги договорили. Спогодбата преурежда съществуващите
отношения и може да е източник на нови права и задължения. Ето защо,
всякакво тълкуване на клаузите на спогодбата ведно с клаузите на разваления
предварителен договор, е изключено. След сключването на спогодбата за
прекратяване на предходна облигационна връзка и уреждане на отношенията,
свързани с прекратяването, никоя от страните не може да се позовава на
уговорки от вече прекратената облигационна връзка. Още повече, че клаузата
на чл.6.5 от предварителния договор, на която ответникът се позовава, съвсем
не изключва правото на изправната страна да търси обезщетение за вредите от
неизпълнението, наред с връщането на даденото въз основа на разваления
договор.
Доколкото между страните не е спорно, че ответникът не е изпълнил
валидно възникналите и обвързващи го задължения за заплащането на втора и
трета вноска по чл.4 от споразумението, исковете са основателни и следва да
бъдат уважени изцяло.
По акцесорния иск с пр. осн. чл.86 от ЗЗД за сумата от 667,52 лв. –
изтекли лихви до датата на исковата молба върху незаплатената на падежа
втора вноска по споразумението:
Искът е доказан по основание, предвид неизпълнението от страна на
ответника на уговорения между страните падеж – 09.10.2024г., при което
последният дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва за
периода от 10.09.2024г. до датата на исковата молба – 14.10.2024г. По реда на
чл.162 от ГПК и с помощта на онлайн калкулатор, съдът определя, че искът е
основателен за сумата от 667, 52 лв. – за колкото е предявен.
По разноските:
При този изход на спора, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК на ищеца следва да
6
се присъдят сторените от него разноски по делото, вкл. и в обезпечителното
производство по ч.т.д №583/2024г. по описа на ОС – Пловдив, които съгласно
списъка по чл.80 от ГПК и ангажираните доказателства, възлизат на сума в
общ размер на 11 933,10 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, ЕИК:*********, седалище и адрес:
гр. София, бул. „Симеоновско шосе“№32 да заплати на И. П. К., ЕГН
**********, с адрес: гр. Пловдив, ул. „******** следните суми:
-26 513,50 евро (двадесет и шест хиляди петстотин и тринадесет евро и
петдесет евроцента), представляващи стойността на втората вноска по
сключеното между страните Споразумение от 09.08.2024 г., уговорена в чл. 4,
ал. 1, т. 2, равняваща се на 51 855,90 лева, съгласно фиксинга на БНБ, ведно
със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска – 14.10.2024г. до
окончателното й заплащане;
- 667,52 лева (шестстотин шестдесет и седем лева и петдесет и две
стотинки), представляващи обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху левовата равностойност на главницата по чл. 4, ал. 1, т. 2 от
Споразумението, съгласно фиксинга на БНБ, за периода от 10.09.2024 г. до
датата на завеждане на исковата молба – 14.10.2024г.;
- 26 513,50 евро (двадесет и шест хиляди петстотин и тринадесет евро и
петдесет евроцента), представляващи стойността на третата вноска по
Споразумението от 09.08.2024 г., уговорена в чл. 4, ал. 1, т. 3, равняваща се на
51 855,90 лева, съгласно фиксинга на БНБ, ведно със законната лихва, считано
от датата на завеждане на иска – 14.10.2024г. до окончателното й заплащане.
- 11 933,10 лева – разноски за исковото и обезпечителното
производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7