№ 857
гр. София, 13.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание
на тридесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Петър В. Боснешки
при участието на секретаря Славка Кр. Димитрова
като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Гражданско дело №
20241100108373 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на С. Н. К., с ЕГН:**********
и адрес:гр. София 1000, ул. „******* срещу „А и Я - 01“ ЕООД, ЕИК: *********, гр. София
1618, СО-район „Овча купел“, кв. „Овча купел“, ул. „*******, представлявано от управителя
на дружеството И.А.Д., с която е предявен иск с правно основание чл.92 ЗЗД, за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 27 439.22 лева, представляваща дължимата се
неустойка за периода от 01.07.2021г. до 01.11.2023 год. по сключения между страните
Предварителен договор от 01.12.2004г. за учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищни и други обекти.
Ищецът твърди, че с предварителен договор от 01.12.2004г. за учредяване право на
строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти поел задължението да
учреди в полза на ответника право на строеж в собствения му УПИ Ш-733а,733б от кв. 9 по
регулационния план на град София, местност „Овча купел-2“, целият с площ от 730 кв.м, за
построяването на всички нормативно и регулационно допустими жилищни и други обекти в
имота. Изпълнил договорното си задължение и учредил в полза на приобретателя-строител
уговореното с предварителния договор право на строеж - нот.акт №51, том I, per. № 4231,
дело № 41/2005 г., С.Д., нотариус в район — Р.С.София, per. № 399 на Нотариалната камара,
като си запазил 24% от правото на строеж и изключителната собственост върху обектите в
бъдещата сграда с проектна РЗП от 3 256 кв.м.
Съгласно чл. 3 от предварителния договор приобретателят-строител поел
задължението със свои сили и средства да построи сградата, вкл. обектите, за които ищецът
си запазил правото на строеж и изключителната собственост върху тях. Това договорно
задължение трябвало да бъде изпълнено в сроковете и при условията на чл. 11 и 12 от
предварителния договор. Приобретателят-строител обаче не изпълнил това свое основно
1
задължение като към 01.11.2023г. сградата не била завършена и въведена в експлоатация.
Това неизпълнение активира клаузата на чл. 32 от предварителния договор, според която
„при забавяне изпълнението на задължението от страна на приобретателя-строител по вина
на последния с повече от 3 /три/ месеца от сроковете по чл. 11 и чл. 12, същият дължи от
първия ден на закъснението на собственика-учредител неустойка в размер на 1 /един/ лев
месечно на кв.м за цялата разгъната застроена площ по чл. 3 от процесния договор.
Неизпълнението на основното договорно задължение от страна на приобретателя-
строител обосновава правото ми да поискам заплащане на дължимата се от последния
договорна неустойка. Размерът на тази неустойка за периода от 01.07.2021 г. до 01.11.2023
год. е 27 439.22 лева (29 месеца х 946.18 лева).
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от ответника „А и Я
- 01“ ЕООД, с който е изразил становище, че така предявеният иск е допустим, но следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Ищецът претендира неустойка в размер на 946.18 лв. на месец, за периода
01.07.2021г. до 01.11.2023 г., като общият размер на претенцията по делото е 27 439.22 лв. За
посочения период обаче, размерът, който се формира по описание ред. е 26 493.04 лв., като
над този размер претенцията е неоснователна.
Ответникът е направил възражение за погасяване по давност на претендираните
неустойки от ищеца за периода от 01.07.2021г. до 19.07.2021г.
Ответникът прави възражение за прекомерност на неустойката по чл. 32 от
предварителния договор. Съгласно утвърдената съдебна практика, прекомерността на
неустойката се преценява към момента на неизпълнението, съответно към момента, към
който неустойката се претендира. Прекомерността се преценява спрямо настъпилите вреди
от неизпълнението, като се вземат предвид всички конкретни обстоятелства по казуса, като
на основание на чл. 92. ал. 2 от ЗЗД съдът трябва да намали неустойката поради
прекомерност
Възразява, че ищецът, в качеството си на собственик на земята, многократно е
забавял строителния процес, като не е подписват своевременно необходимите строителни
книжа, съответно не е оказвал дължимо и навременно съдействие.
По допустимостта:
Съдът намира, че производството по делото е допустимо, поради което и следва да се
произнесе по съществото на иска.
Няма спор между страните по делото, а и от представените по делото доказателства е
видно, че между страните по делото е имало сходни дела за присъждане на неустойка от
същата забава, но за предходни периоди.
Със заявление по чл. 410 ГПК (гр. дело № 8779/2017г. по описа на Софийския
районен съд, 56 състав, ищецът е претендирал част от договорната неустойка по чл. 32 от
сключения между страните предварителен договор, дължима се за 2014г., в размер на 15
2
000.00 лева. На основание издадения в това заповедно производство изпълнителен лист, е
образувано изпълнително дело № 243/2017г. по описа на ЧСИ М.К., район на действие СТС,
per. № 788 в КЧС, по което са изплатени изцяло дължимите суми видно от удостоверението,
находящо се на лист 23 от настоящето дело.
С влязло в сила съдебни решение по гр. дело № 589/2020г. на Софийския градски
съд, Гражданско отделение, 1-15 състав, е уважена претенция на ищеца за заплащане на
същата мораторна неустойка за периода 16.01.2017г.-30.11.2019г.
С влязло в сила съдебни решение по гр. дело № 10271/2021г. на Софийския градски
съд, Гражданско отделение, 1-16 състав, е уважена претенция на ищеца за заплащане на
същата мораторна неустойка за периода 01.12.2019 г. до 30.06.2021г.
В горепосочените съдебни решения съдът е установил, че правото на ищеца на
неустойка е основателно върху 24% от РЗП на сградата или върху 946.18 кв.м. Съдът е
установил, че размерът на месечната неустойка по чл. 32 от предварителния договор е
946.18 лева.
По основателността:
Съгласно приетото в т.2 от ТР № 3/22.04.2019г. по тълк.дело № 3/2016г. на ОСГТК на
ВКС, че решението по уважен частичен иск за парично вземане се ползва със сила на
пресъдено нещо относно правопораждащите факти на спорното субективно материално
право при предявен в друг исков процес иск за защита на вземане за разликата до пълния
размер на паричното вземане, произтичащо от същото право.
Съгласно съдебната практика, намерила израз в Решение № 50125 от 22.12.2022г., по
т. д. № 994/2021г. на ВКС, І т. о., по отношение на предявени вземания на основание чл. 92
ЗЗД, възникнали въз основа на един договор за различни времеви периоди и предявени в
различни процеси, силата на пресъдено нещо на решението по такъв иск се формира по
отношение дължимостта на неустойката. При уговарянето й като мораторна, тя служи за
обезщетяване вредите на кредитора в резултат на неизпълнение на задължението на
длъжника на определения ден или след покана при липса на определен ден за изпълнение.
Неизпълнението във времево отношение предполага изтичането на определен период с
начало падежа на задължението и край – деня на престиране на главното задължение. Когато
неустойката за забава е определена в процентно съотношение към стойността на
просрочената престация за съответен интервал от време – ден, седмица, месец и пр.,
кредиторът може да претендира от длъжника заплащане на неустойка – еднократно за целия
срок на неизпълнението или частично за отделен период, респ. на части за няколко периода.
Във всички тези случаи вземането за неустойка за забава произтича от един и същ договор,
съдържащ клауза за този вид неустойка.
Предвид гореизложеното съдът намира, че със сила на присъдено нещо е установено,
че страните по делото са били валидно обвързани от Предварителен договор от 01.12.2004г.
за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други
обекти и съдържащата се в него клауза за неустойка по чл. 32 от предварителния договор,
3
според която „при забавяне изпълнението на задължението от страна на приобретателя-
строител по вина на последния с повече от 3 /три/ месеца от сроковете по чл. 11 и чл. 12,
същият дължи от първия ден на закъснението на собственика-учредител неустойка в размер
на 1 /един/ лев месечно на кв.м за цялата разгъната застроена площ по чл. 3 от процесния
договор.
Със сила на присъдено нещо е установено, че страните са се съгласили неустойката
по чл. 32 да се изчислява във основа площта, предназначена за суперфициента, собственик
на земята, т.е. да бъде в размер на 24 % РЗП без площта на мазетата, които са извън
договорения процент на обезщетение, т.е. върху 946.18 кв.м. Следователно, размерът на
месечната неустойка по чл. 32 от предварителния договор е 946.18 лева.
Съгласно чл. 3 от предварителния договор приобретателят-строител е поел
задължението със свои сили и средства да построи сградата, вкл. обектите, за които ищецът
си запазил правото на строеж и изключителната собственост върху тях. Това договорно
задължение е трябвало да бъде изпълнено в сроковете и при условията на чл. 11 и 12 от
предварителния договор. Ответникът обаче е изпълнил това свое задължение на 24.11.2023г.,
т.е. след изтичане на исковия период.
Предвид изложеното дължимото обезщетение за исковия период от 01.07.2021г. до
01.11.2023г. е за 28 месеца x 946.18 лева e в размер на 26 493,04лв.
Ответникът обаче е направил възражение за погасяване по давност на вземането за
неустойка за периода 01.07.2021г.-18.07.2021г. Съгласно разпоредбата на чл.111, б.“в“ ЗЗД с
изтичането на тригодишна давност се погасяват вземанията за лихви и неустойки. Предвид
датата на подаване на исковата молба 19.07.2024г., то и съдът намира, че по отношение на
дължимата се неустойка основателно се явява възражението за изтекла давност за периода
01.07.2021г.-18.07.2021г. за сумата от 549,36лв.
Предвид гореизложеното съдът намира, че следва да осъди ответника да заплати на
ищеца сумата от 25 943,68лв. за процесната неустойка за периода от 19.07.2021г. до
01.11.2023г.
За разликата до пълният претендиран размер от 27 439.22 лева, както и за периода
01.07.2021г.-18.07.2021г. искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Съдът намира, че възражението на ответника за прекомерност на процесната
неустойка е недопустимо. Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз и в
Решение № 150 от 22.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 1704/2015 г., I т. о., ТК, направеното от
ответника - търговско дружество, възражение за прекомерност на уговорените неустойки е
недопустимо, съгласно чл. 309 от ТЗ. Когато е сключена търговска сделка, по която една от
страните не е търговец, само тази страна може да се позове на прекомерност и да иска
намаляване на неустойката по общия ред на ЗЗД.
По разноските:
Ищецът претендира присъждане на направените разноски за държавна такса в размер
4
на 1097,57лв. С оглед изхода на делото на ищеца следва да бъде присъдена сумата от
1037,75лв., представляваща направени по делото разноски за държавна такса, в съответствие
с уважената част от иска.
Предвид гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „А и Я - 01“ ЕООД, ЕИК: *********, гр. София 1618, СО-район „Овча
купел“, кв. „Овча купел“, ул. „*******, представлявано от управителя на дружеството
И.А.Д., да заплати на С. Н. К., с ЕГН:********** и адрес:гр. София 1000, ул. „******* на
основание чл.92 ЗЗД, сумата от 25 943,68 лева, представляваща дължимата се неустойка за
забавено изпълнение по сключения между страните Предварителен договор от 01.12.2004г.
за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други
обекти за периода от 19.07.2021г. до 01.11.2023г., като ОТХВЪРЛЯ КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН иска за разликата до пълния му претендиран размер от 27 439.22 лева.,
както и за периода 01.07.2021г.-18.07.2021г.
ОСЪЖДА „А и Я - 01“ ЕООД, ЕИК: *********, гр. София 1618, СО-район „Овча
купел“, кв. „Овча купел“, ул. „*******, представлявано от управителя на дружеството
И.А.Д., да заплати на С. Н. К., с ЕГН:********** и адрес:гр. София 1000, ул. „*******
сумата от 1037,75лв., представляваща направени по делото разноски за държавна такса, в
съответствие с уважената част от иска.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр.София в двуседмичен
срок от връчване на препис от решението на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5