Определение по дело №83/2010 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1 във връзка с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

В исковата си молба ищецът А. А. Д., чрез своя представител по пълномощие, твърди, че е сключил с ответното дружество „Б. Е. Е. В. П.” О. Г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г. и анекс 04.08.2007 г., за покупка на апартамент № 213, на 6- етаж, на площ от 92.18 кв.м., в тяло „С” на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.” в С.б.. Според договореното, сградата е следвало да получи разрешение за ползване в срок до 15.05.2008 год., а апартаментът е следвало да бъде завършен в договорената степен на завършеност и владението върху него – предадено, в срок до 01.06.2008 год. На 10.09.2008 год., тъй като тези условия не били изпълнени, бил подписан нов анекс между ищеца и ответното дружество, с който е бил договорен нов срок за завършване на обекта и предаване на владението му, а именно - 01.06.2009 година. Договорено било също и право на купувача, при забава за предаване на владението с повече от 15 календарни дни, да прекрати договора и да получи всички платени по договора суми, ведно с неустойка в размер на 15 %. С писмо от 13.04.2008 г. и с електронно писмо от 01.06.2009 г. управителян на ответното дружество признал неизпълнение на задължението за завършване на сградата в срока по договора и анекса към него. Тъй като сградата не била завършена с разрешение за ползване и в новите, договорени с анекса срокове и апартаментът не бил завършен в срок до 16.06.2009 год., ищецът, с два броя нотариални покани, е развали договора и е поискал възстановяване на дължимите суми и плащане на дължимата неустойка. Твърди също, че е платил следните суми: сумата от 46 090 евро на 13.08.2007 год; сумата от 61 280 евро на 22.10.2007 год.; 30 513 евро на 12.03.2008 год. и сумата от 1 000 евро, представляваща резервационна такса, платена в брой, или общо - общия размер на платените суми бил 138 883 евро. Твърди, че договорения размер на дължимата неустойка бил 20 832.45 евро. Моли съда да осъди ответното дружество „Б. Е. Е. В. П.” О. Г. да му заплати сумата от 159 715.45 евро, от която 138 883 евро – платени суми по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г. и анекс от 04.08.2007 г. и 20 832.45 евро – неустойка за неизпълнен договор, съгласно т.7 от анекс от 10.09.2008 г. към предварителния договор, ведно със законната лихва от датата на завеждане на делото. Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът „Б. Е. Е. В. П.” О. гр. К., чрез своя представител по пълномощие, е подал писмен отговор, в който оспорва размера на претендираните от ищеца суми, като твърди, че не е получил всичките посочени в исковата молба суми.

В съдебно заседание не се представлява и не взима становище по предявените искове.

Окръжният съд, като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от приетият по делото като доказателство предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., сключен между „Б. Е. Е. В. П." О., Булстат *, като продавач и А. А. Д., като купувач, страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко – продажба, с който продавачът „Б. Е. Е. В. П." О. да прехвърли на купувача А. А. Д. собствеността върху следния недвижим имот: апартамент № 213, на 6-ти етаж, на площ от 73.80 кв.м. състоящ се от: дневна, кухненски бокс, антре, санитарен възел, една спалня със самостоятелен санитарен възел и една тераса, при посочени граници, ведно с 0.315 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, като площта на апартамента, ведно с общите части на сградата възлиза на 92.18 кв.м., изграден в тяло „С" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.", построена в УПИ I, квартал 30, по плана на к.к. „С.б." - изток, Община Н., с площ на имота 11 436 кв.м., при съответни граници на поземления имот.

Съгласно цитирания предварителен договор, „Б. Е. Е. В. П." О. се задължава в срок до 01.06.2008 г., посоченият по – горе имот да бъде изграден в степен на завършеност - Приложение № 1 /чл.3 от предварителния договор/, да осигури издаването на разрешение за ползване на имота в срок до 15.05.2008 г. /чл.8 от предварителния договор/, да бъде сключен окончателен договор най – късно от 01.07.2008 г. /чл.5 от предварителния договор/, както и в срок до 01.06.2008 г. да бъде предадено на купувача владението върху апартамента /чл.2, ал.1 от договора/. Видно от предварителния договор, продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост на купувача срещу цена от 46 090 евро, която сума ще бъде платена в срок до десет календарни дни от сключването на предварителния договор. По делото е приет като доказателство Анекс от 04.08.2007 г. към посочения предварителен договор, сключен между страните по договора и страни по настоящото дело, с който последните са променили чл. 4.1. от договора, съгласно който общата продажна цената на описания имот е договорена в размер на 153 203 евро, платима както следва: сума в размер на 46 090 евро – по посочена банкова сметка на ответника и сума в размер на 107 113 евро – по посочена в анекса банкова сметка, от която 61 280 евро – първа вноска, 30 513 евро- втора вноска и 15 320 евро – трета вноска. В анекса от 04.08.2007 г. изрично е посочено, че от договорената сума от 15 320 евро, преди подписването на този договор е заплатена, под формата на задатък, сумата в размер на 1 000 евро, представляваща резервационна такса.

С Анекс от 10.09.2008 г. към предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., страните са констатирали забавата на продавача „Б. Е. Е. В. П." О. по отношение завършване строителството на апаратамента и предаване на владението върху апартамента на А. А. Д.. Видно от анекса от 10.09.2008 г., страните са договорили, че владението на апартамента ще бъде предадено на купувача в срок до 01.06.2009 г. Съгласно т.7 от анекса, с която се създава нова алинея (5) на член 2, страните са договорили, че в случай, че продавачът не предаде на купувача владението на недвижимия имот в срок от 15 календарни дни, считано от 01.06.2009 г., купувачът има право едностранно да прекрати договора, като продавачът се задължава да му върне всички платени до този момент суми плюс неустойка в размер на 15% от платените суми.

По делото е представено заверено копие от писмо от 03.06.2009 г., в превод от руски на български език, с което управителят на ответното дружество уведомява ищеца, че във връзка със сключения предварителен договор за покупко – продажба на апартамент 213 и задължението за съобщаване датата на предаване на владението и придобиването на имота, в срок до 01.06.2009 г. дружеството няма възможност да оформи правото на собственост върху апаратамента, поради забавяне на строителството.

С нотариална покана рег.№ 20695/17.06.2009 г. на нотариус с рег. № 310 на Нотариалната камара, ищецът уведомява ответното дружество, че поради неизпълнение на задължението си да предаде владението на недвижимия имот, предмет на прадварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., а именно – апартамент 213 в тяло „С” на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.” в С.б., към 16.06.2009 г., прекратява едностранно договора и го кани да му заплати общо платените до този момент суми в размер на 138 883 евро, както и неустойка 15% в размер на 20 432 евро. Нотариалната покана е връчена на ответното дружество на 18.06.2009 г.

Видно от представеното по делото заверено копие от ордер за транзгранично плащане /на английски и в превод на български език/ на 15.08.2007 г. ищецът е превел на ответника по посочената в чл.4.1 от Анекс от 04.08.2007 г. банкова сметка сумата в размер на 46 090 евро. От приетия по делото като доказателство ордер за плащане от чужденец № 1 от 22.10.2007 г. /на английски и в превод на български език/ се установява, че ищецът е превел по посочената в чл.4.1 от Анекс от 04.08.2007 г. банкова сметка сумата в размер на 61 280 евро, като основание за превода е посочено „плащане на апартамент”. Представен е и ордер за плащане от чужденец № 1 от 12.03.2008 г. /на английски и в превод на български език/ от който е видно, че на посочената дата ищецът е превел сумата в размер на 30 513 евро по сметка, различна от посочената в чл.4.1 от Анекс от 04.08.2007 г. банкова сметка. В потвърждение на извършените от ищеца трансфери и трансгранично плащане на посочените по – горе суми са и представените пред въззивната инстанция доказателства – сертификат № 200.462-030/12434 от 03.03.2010 г. на Суидбанк и сертификат от 03.03.2010 К16/25.4.1-3/10/3934 на АС СЕБ Панк.

При така събраните по делото доказателства съдът намира предявените искове, с правно основание чл.55, ал.1 във връзка с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД, за частично основателни. От гореизложеното се установи, че на 03.08.2007 г. страните са сключили предварителен договор за покупко – продажба на апартамент № 213, на 6-ти етаж, на площ от 73.80 кв.м., изграден в тяло „С" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.", построена в УПИ I, квартал 30, по плана на к.к. „С.б." - изток, Община Несебър, като ответникът „Б. Е. Е. В. П." О. се е задължил в срок до 01.06.2008 г. посоченият по – горе имот да бъде изграден в степен на завършеност - Приложение № 1, да осигури издаването на разрешение за ползване на имота в срок до 15.05.2008 г., както и в срок до 01.06.2008 г. да бъде предадено на купувача владението върху апартамента. Установи се също, че с Анекс от 10.09.2008 г. към предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., страните са констатирали забавата на продавача „Б. Е. Е. В. П." О. по отношение завършване на строителството на апаратамента и предаване на владението върху апартамента на А. А. Д., като съгласно анекса е договорен нов срок за предаване владението на апартамента, а именно – в срок до 01.06.2009 г. В тази връзка от обсъденото по – горе заверено копие от писмо от 03.06.2009 г. се установява, че управителят на ответното дружество уведомява ищеца, че във връзка със сключения предварителен договор за покупко – продажба на апартамент 213 и задължението за съобщаване датата на предаване на владението и придобиването на имота, в срок до 01.06.2009 г. дружеството няма възможност да оформи правото на собственост върху апаратамента, поради забавяне на строителството. Това писмо представлява извънсъдебно признание на факта на неизпълнението на ответника.

Установява се, че ищецът е отправил нотариална покана до ответника за разваляне на предварителния договор, на основание чл.2, ал.5 от предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., изменен с анекс от 10.09.2008 г., съгласно който страните са договорили, че в случай, че продавачът не предаде на купувача владението на недвижимия имот в срок от 15 календарни дни, считано от 01.06.2009 г., купувачът има право едностранно да прекрати договора, като продавачът се задължава да му върне всички платени до този момент суми плюс неустойка в размер на 15% от платените суми. С развалянето на предварителния договор за ответника възниква задължение да върне на ищеца получените, с оглед на неосъществено основание, суми. В тази връзка от обсъдените по – горе: ордер за транзгранично плащане от 15.08.2007 г. и ордер за плащане от чужденец № 1 от 22.10.2007 г. се установява, че в изпълнение на предварителния договор от 03.08.2007 г., изменен с анекс от 04.08.2007 г., ищецът е превел по сметката на ответното дружество сумата от 46 090 евро, както и е превел по посочената в чл.4.1 от анекс от 04.08.2007 г. банкова сметка сумата от 61 280 евро. Установи се също така, от чл.4.1 от анекса от 04.08.2007 г., че под формата на задатък е била платена от ищеца сума в размер на 1 000 евро. Или, общо заплатените от ищеца суми по предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г. са в размер на 108 370 евро. Ето защо следва да се осъди „Б. Е. Е. В. П." О. да заплати на А. А. Д. сумата в размер на 108 370 евро, платени от последния съгласно предварителен договор от 03.08.2007 г. и анекс към него от 04.08.2007 г. за покупко – продажба на апартамент № 213, на 6-ти етаж, на площ от 73.80 кв.м., изграден в тяло „С" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.", построена в УПИ I, квартал 30, по плана на к.к. „С.б." - изток, Община Несебър, с площ на имота 11 436 кв.м., и получени от „Б. Е. Е. В. П." О. с оглед на неосъществено основание, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на предявяване на иска – 22.10.2009 г. до окончателното изплащане на сумата.

Що се касае до сумата от 30 513 евро, то видно от ордер за плащане от чужденец № 1 от 12.03.2008 г., същата е преведена от ищеца по сметка, различна от посочената в чл.4.1 от Анекс от 04.08.2007 г. банкова сметка. При това положение съдът намира, че цитирания ордер от 12.03.2008 г. не установява плащане от ищеца на ответника по процесния предварителен договор, поради което искът в частта за тази сума е недоказан и като неоснователен и следва да се отхвърли.

При това положение и на основание чл.2, ал.5 от предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., изменен с анекс от 10.09.2008 г., ответникът дължи на ищеца неустойка в размер на 15 % от платените суми, които са в размер на 108 370 евро, или – неустойка в размер на 16 255.50 евро, за която сума следва да се осъди ответното дружество да я заплати на ищеца, ведно със законната лихва за забава, считано от датата на предявяване на иска – 22.10.2009 г. до окончателното изплащане на сумата. Искът за неустойка в останалата му част и за разликата от 16 255.50 евро до претендирания размер от 20 832.45 евро, поради гореизложеното, се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен в тази част.

При този изход на делото следва да се осъди ответника да заплати на ищеца направените по делото разноски съобразно уважената част на предявените искове в размер на 13 276.79 лева.

Водим от изложеното, съдът

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА „Б. Е. Е. В. П." О. с·с седалище и адрес на управление в Г., У. № *, ЕИК *, да заплати на А. А. Д., гражданин на Р. Ф., роден на 18.09.1938 г. в У., със задграничен паспорт серия 51 № 2697618, издаден на 24.04.2005 г. от Г/К Р., Н., с адрес: N. MAANTEE 44-8, 10150 TALLINN, ESTONIA, със съдебен адрес в Р. Б.: гр.С. 1124, бул.”Е. Г.” № *, .1 – АС „Н., К., Н; и С.”, адв.Е. Н. и А. К., сумата в размер на 108 370 евро, платени от А. А. Д. съгласно предварителен договор от 03.08.2007 г. и анекс към него от 04.08.2007 г. за покупко – продажба на апартамент № 213, на 6-ти етаж, на площ от 73.80 кв.м., изграден в тяло „С" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. С.", построена в УПИ I, квартал 30, по плана на к.к. „С.б." - изток, Община Н., с площ на имота 11 436 кв.м., и получени от „Б. Е. Е. В. П." О. с оглед на неосъществено основание, ведно със законната лихва за забава, считано от 22.10.2009 г. до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска в останалата част и за разликата от 108 370 евро до пълния предявен размер от 138 883 евро, като неоснователен.

ОСЪЖДА „Б. Е. Е. В. П." О. със седалище и адрес на управление в Г., У. № 46, ЕИК *, да заплати на А. А. Д., гражданин на Р. Ф., роден на 18.09.1938 г. в У., със задграничен паспорт серия 51 № 2697618, издаден на 24.04.2005 г. от Г/К Р., Н., с адрес: NARVA MAANTEE 44-8, 10150 TALLINN, ESTONIA, със съдебен адрес в Р. Б.: гр.С. 1124, бул.”Е. Г.” № 44, .1 – АС „Н., К., Н. и С.”, адв.Е. Н.и А. К., сумата в размер на 16 255.50 евро, представляваща неустойка на основание чл.2, ал.5 от предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.08.2007 г., изменен с анекс от 10.09.2008 г., ведно със законната лихва за забава, считано от 22.10.2009 г. до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска за неустойка в останалата част и за разликата от 16 255.50 евро до пълния предявен размер от 20 832.45 евро, като неоснователен.

ОСЪЖДА „Би Е. Е. В. П." О. със седалище и адрес на управление в Г., У. № 46, ЕИК *, да заплати на А. А. Д., гражданин на Р. Ф., роден на 18.09.1938 г. в У., със задграничен паспорт серия 51 № 2697618, издаден на 24.04.2005 г. от Г/К Р., Н., с адрес: NARVA MAANTEE 44-8, 10150 TALLINN, ESTONIA, със съдебен адрес в Р. Б.: гр.С. 1124, бул.”Е.Г.” № 44, .1 – АС „Н., К., Н. и С.”, адв.Е. Н. и А. К., направените по делото разноски в размер на 13 276.79 лева.

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд - Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :