№ 492
гр. Пловдив, 19.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Росица Т. Кюртова
при участието на секретаря Илияна П. Куцева Гичева
като разгледа докладваното от Росица Т. Кюртова Търговско дело №
20255300900174 по описа за 2025 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание
чл.55, ал. 1, предложение трето ЗЗД.
Ищецът Д. Я. И., ЕГН **********, от *** чрез пълномощник адв.В. М., твърди,
че в качеството си на купувач е сключил с ответника два предварителни договора за
продажба на недвижими имоти – предмет на първия договор от 27.10.2023 г. е
апартамент, ведно с прилежащи идеални части от поземлен имот в **, подробно
описан в исковата молба, а по втория договор от 22.12.2023 г. – два броя паркоместа
на същия адрес. Ответникът в качеството си на продавач по договорите същевременно
се е задължил и да изгради обектите, като прехвърли собствеността след въвеждането
им в експлоатация. По договора от 27.10.2023 г. е уговорен краен срок за завършване
на строителството и сключване на окончателен договор за покупко-продажба
30.04.2024 г., а по втория договор срокът за сключване на окончателен договор е до
22.10.2024 г. Твърди се, че посочените срокове не са спазени от ответника –
изпълнител и продавач, същевременно ищецът е изпълнил задълженията си за
авансово плащане по договора от 27.10.2023 г. в размер 30 712 лв. (преведени на
30.10.2023 г.), както и за пълно плащане на цената по втория договор в размер 43
028,26 лв., което плащане е извършено на 29.12.2023 г. Понастоящем ответникът нито
е изградил, нито е прехвърлил собствеността върху процесните имоти. Излагат се
твърдения и за това, че ответникът има огромен брой неплатени и просрочени
задължения, поради което процесните обекти, както и цялата сграда с поземления
имот, са предмет на публична продан, завършила с постановление за възлагане на
имота в полза на трето лице. Така изпълнението по процесните договори се явява
невъзможно. Ето защо, ищецът отправя изявление за разваляне на договорите на
основание чл.87, ал.2 ЗЗД и формулира петитум ответникът да бъде осъден да му
заплати сумата 30 712 лв. – авансово плащане по предварителен договор от 27.10.2023
г., за което е издадена ф-ра №**********/27.10.2023 г., както и да му заплати сумата
43 028,26 лв. – цялостно плащане по предварителен договор от 22.12.2023 г., за което е
издадена ф-ра №**********/23.12.2023 г., дължими поради разваляне на договорите,
ведно със законна лихва от датата на исковата молба до окончателното им плащане.
1
Претендира деловодни разноски.
В срока по чл.367, ал.1 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от
ответника “ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул.“Доктор Владо“ №1, представлявано от Ц. М. Ц.. В съдебно
заседание пълномощникът адв.Л. П., изявява намерение за сключване на съдебна
спогодба, но до такава не се стигна. Не изразява категорично мнение по
основателността на претенциите. Прави възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, заплатено от ищеца.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
Като писмено доказателство по делото (л.5 и сл.) е приет предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за строителство от
27.10.2023 г. От неговото съдържание се установавя, че предмет на договора е
жилище от около 70 кв.м. (с включени общи части), обособен на първо ниво от
съществуващия апартамент 11 по проект, съгласно приложена вариантна скица за
разделянето му в новообразуван апартамент 12, представляваща Приложение 1 към
договора - АПАРТАМЕНТ 11, на две нива, както следва: на първо ниво кота 14,90 от
117,77 кв. м. ведно с общи части от 12, 556 % /или 33,41 кв. м./ от общите части на
сградата, ведно с 11,498% идеални части от поземления имот /29,66 кв.м./ и на второ
ниво кота 19,90 с площ от 87,24 кв.м. ведно с 9,301% от общите части на сградата
/24,75 кв.м./, и 8,517 % идеални части от поземления имот /2,97 кв.м./, находящ се в
новострояща се сграда в УПИ II-530,274 кв. 55, съгласно одобрен проект от ** от
08.01.2021 г. и Разрешение за строеж №7/08.01.2021 г. в поземлен имот с
идентификатор ** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед №РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК с адрес **. Страните са уговорили, от
една страна, че продавачът “ТЕА СИТИ ГРУП“ЕООД ще продаде, а купувачът ще
купи посочения обект при договорените условия, както и че купувачът възлага на
продавача да организира строителството и изграждането на описаната сграда и в
частност тези на посочения в договора самостоятелен обект.
Общата продажната цена е договорена в чл.3 в размер 900 евро на квадратен
метър, като първата вноска в размер 25 % от приблизителния размер 70 кв.м. за обекта
се дължи при подписване на договора. Изравняването на реалната квадратура на
новообразувания апартамент е уговорено да се извърши с втората вноска, която се
прави на база реалната площ по одобрената преработка на проекта – втора вноска 40 %
/като се приспадне или добави изравняването на квадратурата/ от цената, определена
според площта, която вноска се дължи при представяне на преработка на обекта. Трета
вноска в размер 25 % от цената върху реалната площ се изплаща при подписване на
Акт обр.15, а четвърта – при издаване на разрешение за ползване/удостоверение за
въвеждане в експлоатация и е в размер10 % от цената. На следващо място, уговорено е
(чл.6 от договора), че прехвърлянето на собствеността върху обекта се извършва
едновременно с изплащане на последната вноска, представляваща цената на вещните
права. От своя страна, цената на вещните права е уговорена в чл.4, ал.1, изречение
последно от договора, който предвижда, че цената на прехвърлените вещни права е в
размер на сумата от тази първа вноска /25 % от приблизителния размер от 70 кв.м.,
платима при подписване на договора/, а остатъкът, представляващ втора, трета,
четвърта и пета вноска, са плащане за извършените строително-монтажни работи.
Посочена е банковата сметка, по която следва да се извършват всички плащания по
договора в банка “ЮРОБАНК“АД с титуляр адв.М. Ц. Ц.. С чл.8 от договора
продавачът и изпълнител се е задължил да завърши строителството и да внесе
документи за въвеждане на сградата в експоатация в срок до 30.04.2024 г.
Във връзка с удостоверяване на твърдяното от ищеца плащане като писмени
доказателства по делото са приети фактура №**********/27.10.2023 г. (л.14), издадена
2
от ответното дружество с получател Д. И. за сумата 30 712 лева с вкл. ДДС, с предмет
– “плащане по договор от 27.10.2023 г. – първа вноска“, както и на л.13 операционна
бележка за плащане на сумата 30 712 лева по банковата сметка, посочена в договора, с
посочено в документа основание “плащане по договор от 27.10.2023 г., І-ва
вн./Ф.**********/27.10.2023 г.“.
По делото е приет (л.11) предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен на 22.12.2023 г. между “ТЕА
СИТИ ГРУП“ ЕООД и Д. И., с който ищецът И. възлага на ответника, който се е
съгласил да изпълни предвидените в договора паркомясто №4 и паркомясто №5 на
кота 0.00 м., с квадратура общо за двете паркоместа 32.10 кв.м. от бъдещо застрояване
на проектирана нова кооперация в гр.Пловдив многофамилна жилищна сграда,
находяща се в гр.Пловдив, УПИ II-530.274 кв.55 по плана, ** с идентификатор ПИ **.
Договорена е цена 686 евро за кв.м., при което общата стойност на двете паркоместа
възлиза на сумата 22 000 евро с равностойност 43 028,26 лева, като възложителят се
задължава да заплати 100 % от договорената сума при подписване на договора или
най-късно до 27.12.2023 г. Ответното дружество – изпълнител се е задължило да
предаде обекта в срок от 10 месеца, считано от подписването на договора, като
предаването на обектите става с двустранен протокол обр.15. Посочена е банкова
сметка, по която следва да се извърши плащането.
Представени са като писмени доказателства операционна бележка за плащане
(л.13) и фактура №**********/23.12.2023 г. (л.14). Данъчната фактура е издадена от
“ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД с получател Д. Я. И. за сумата 43 028.26 лева с вкл. ДДС, с
основание “плащане по договор от 22.12.2023 г.“, а във вносната бележка като
основание за плащане е посочено “покупка на паркоместа, ф.**********/23.12.2023
г.“, от което може да се установи, че цената по договора е била изцяло платена по
посочената в договора банкова сметка на адв.Ц..
Представена е по делото (л.16) покана, адресирана до ответното дружество, с
която ищецът приканва последното в седемдневен срок от получаването й да му
заплати дължимите суми в общ размер 78 783,24 лева, в т.ч. и дадените авансово по
процесните предварителни договори общо 73 740.26 лева. Посочено е още, че към
момента на изготвяне на поканата за поземлен имот с идентификатор **, ведно с
построената в него жилищна сграда с административен адрес **, е обявен купувач на
публична продан, както и, че при неизплащане на задължението ищецът ще потърси
правата си по съдебен ред. Поканата е връчена на ответника чрез негов служител на
26.07.2024 г.
В исковата молба се съдържа изявление, че доколкото изпълнението на
предварителните договори е станало невъзможно, то е налице основание за
развалянето им на осн. чл.87, ал.2 ЗЗД.
От събраните по делото писмени доказателства – справка от имотния регистър
и удостоверение за обяваване на купувач (л.24), издадено от ЧСИ Петя Николова, се
установява, че дружеството “АПЕКС-СЕРВИЗ“ООД е било обявено за купувач въз
основа на проведена публична продан от 03.06.2024 г. до 03.07.2024 г. на поземлен
недвижим имот с идентификатор **, ведно с построената в него жилищна сграда,
състояща се от 12 самостоятелни обекта (апартаменти №1-№11 и офис), както и 3 броя
паркоместа (паркомясто №1, №4 и №5), разположени на първия етаж на кота нула.
Видно е от посоченото в удостоверението, че обявеното за купувач дружество е внесло
в цялост цената по сметка на съдебния изпълнител по изпълнително дело 682/2023 г.
на 25.07.2024 г.
Въз основа на изложените обстоятелства, съдът намира следното от правна
страна:
Съгласно чл.55, ал.1, предложение ІІІ-то ЗЗД който е получил нещо на
3
отпаднало основание, е длъжен да го върне.
Съобразно разпределената на страните по делото доказателствена тежест, в
тежест на ищеца е да установи, че процесните суми са предадени на ответника и
последният ги е получил на твърдяното правно основание – сключени между тях
предварителни договори за покупко-продажба на процесните обекти и строителство на
същите. Следва още да докаже, че действието на договора е преустановено чрез
разваляне, както и че е изправна страна по договорите, в чиято полза се е породило
потестативното право и че е упражнил правото си да развали договорите по
предвидения за това ред – чрез едностранно писмено изявление, достигнало до
длъжника, като докаже наличието на факти, при които изпълнението от страна на
длъжника е станало невъзможно. Доколкото ответникът не е депозирал отговор, то не
му е разпределена доказателствена тежест в процеса.
По делото се доказа, че на 27.10.2023 г. между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство, съгласно който ответното дружество е поело задължение да изпълни
посочения в договора обект, както и да прехвърли правото на собственост върху
същия срещу заплащане на уговорената между страните цена, част от която следва да
бъде заплатена авансово.
Доказа се също, че на 22.12.2023 г. между страните е подписан втори
предварителен договор, с който ответникът се е задължил да изгради и прехвърли
собствеността върху две паркоместа, като е уговорено авансово заплащане на цялата
проджаната цена в размер 43 028.26 лева.
От събраните доказателства се установи и че в изпълнение на сключените
договори ищецът е заплатил на ответното дружество сумата 30 712 лева на 30.10.2023
г., представляваща първа вноска по сключения между тях предварителен договор от
27.10.2023 г., а на 29.12.2023 г. му е заплатил сумата 43 028,26 лева, представляваща
цялата продажна цена по предварителния договор за двете паркоместа. Ответното
дружество от своя страна не навежда твърдения в обратен смисъл, нито е оспорило
автентичността на представените писмени доказателства, удостоверяващи направеното
от ищеца плащане.
На следващо масто, с нарочна покана, връчена на ответника преди датата на
исковата молба, ищецът е претендирал връщане на горните суми, като е заявил, че
изпълнението от страна на изпълнителя е невъзможно – имотът е изнесен на публична
продан, по която е обявен за купувач трето неучастващо в делото лице. По този начин
възложителят е направил изявление за разваляне на договорите в хипотезата на чл.87,
ал.2 ЗЗД – без да бъде даван подходящ срок на длъжника да изпълни.
От установените по делото обстоятелства следва извод, че ответното дружество
е в обективна невъзможност за изпълнение на договореното изграждане и прехвърляне
на собствеността върху процесния обект, доколкото срещу недвижимия имот, предмет
на предварителния договор, е насочено принудително изпълнение, проведена е
успешно публична продан, определеният купувач е внесъл цената по изпълнителното
дело. Освен това, видно от представената справка от Агенциа по вписванията, върху
поземления имот и жилищната сграда, в който се намира процесният апартамент, са
наложени множестно възбрани, което е допълнителна индикация, че ответното
дружество не може да изпълни поетите с предварителния договор задължения да
изгради и прехврълни собствеността на обектите върху ищеца-купувач.
Ето защо, съдът намира, че ищецът надлежно е упражнил потестативното си
4
право едностранно да развали сключените с ответното дружество предварителни
договори за покупко-продажба и изграждане на процесните обекти – апартамент и
паркоместа, на осн.чл.87, ал.2 ЗЗД. По тази причина процесните суми, заплатените по
двата договора в общ размер 73 740,26 лева, се явяват дадани на ответника на
отпаднало основание, а предявените искове за връщането им са основателни, поради
което следва да бъдат уважени до пълния предявен размер.
Ответникът е в забава от получаване на извънсъдебната покана от 26.07.2024 г.,
поради което искането за присъждане на законна лихва, считано от датата на подаване
на исковата молба, се явява основателно, поради което ще бъде уважено.
При този изход на спора ищецът има право на разноски на основание чл.78, ал.1
ГПК. Ищецът предентира и е направил разноски, както следва: за държавни такси за
образуване на делото и за издаване на обезпечителна заповед в размер 2 954,61 лв., за
възнаграждение за адвокат и разноски в производството по допускане и налагане на
обезпечение в общ размер 296 лв., както и за адвокатско възнаграждение за исковото
производство в размер 5 000 лв. Представени са доказателства за направените разходи.
Отвеникът възразява за прекомерност на адвокатското възнаграждение. Съгласно
чл.78, ал.5 ГПК, ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно
съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по
искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им
част. Съдебната практика понастоящем е ориентирана трайно около това, че Наредбата
от 09.07.2004 г. за възнагражденията за адвокатска работа не определя задължителен
минимум, с който съдът следва да се съобразява при прилагане на горната норма. От
значение за извършване на съответната преценка е единствено действителната правна
и фактическа сложност на делото. В тази връзка съдът не намира, че делото се
характеризира с висока правна или фактическа сложност. От страна на ответника не са
направени никакви възражения, срещу които ищецът да се брани. Не са ангажирани
многобройни доказателства, единствено писмени такива в неголям обем, проведено е
само едно съдебно заседание, на което реално са извършени процесуални дейстия по
разглеждане на делото. Ето защо, съдът намира, че адвокатското възнаграждение на
ищеца следва на основание чл.78, ал.5 ГПК да бъде редуцирано до сумата 3 000 лв.,
която съответства на положените от пълномощника усилия и на правната и фактическа
сложност на делото. Така общият размер на разноските, които следва да бъдат
присъдени в полза на ищцовата страна, е 6 250,61 лв. Същите следва да бъдат
заплатени от ответника.
По гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА “ТЕА СИТИ ГРУП“ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул.“Доктор Владо“ №1, представлявано от Ц. М. Ц., да
заплати на Д. Я. И., ЕГН **********, от *** сумата 30 712 лв. (тридесет хиляди
седемстотин и дванадесет лева), ведно със законна лихва от датата на исковата молба –
19.03.2025 г., до окончателното плащане, представляваща изплатена първа вноска по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
строителство, сключен на 27.10.2023 г., с предмет – жилище от около 70 кв.м. (с
включени общи части), обособен на първо ниво от съществуващия апартамент 11 по
проект, съгласно приложена вариантна скица за разделянето му в новообразуван
5
апартамент 12, представляваща приложение 1 към договора - АПАРТАМЕНТ 11, на
две нива, както следва: на първо ниво кота 14,90 от 117,77 кв. м., ведно с 12, 556 % от
общите части на сградата (или 33,41 кв.м.), ведно с 11,498% идеални части от
поземления имот (29,66 кв.м.) и на второ ниво кота 19,90 с площ 87,24 кв.м., ведно с
9,301% от общите части на сградата (24,75 кв.м.), и 8,517 % идеални части от
поземления имот (2,97 кв.м.), който самостоятелен обект се намира в новострояща се
сграда в УПИ II-530,274, кв. 55, съгласно одобрен проект за ** от 08.01.2021 г. и
разрешение за строеж №7/08.01.2021 г., в поземлен имот с идентификатор ** по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес **, която сума е дължима на отпаднало
основание – поради разваляне на предварителния договор от купувача.
ОСЪЖДА “ТЕА СИТИ ГРУП“ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул.“Доктор Владо“ №1, представлявано от Ц. М. Ц., да
заплати на Д. Я. И., ЕГН **********, от *** сумата 43 028,26 лв. (четиридесет и три
хиляди двадесет и осем лева и 26 ст.), ведно със законна лихва от датата на исковата
молба – 19.03.2025 г., до окончателното плащане, която сума е получена на отпаднало
основание – развален предварителен договор за покупко-продажба и строителство,
сключен на 22.12.2023 г., с предмет – паркомясто №4 и паркомясто №5 на кота 0.00 м.,
с квадратура общо за двете паркоместа 32.10 кв.м., от бъдещо застрояване на
проектирана нова кооперация в УПИ II-530.274, кв. 55 по плана на **, с
идентификатор ПИ**.
ОСЪЖДА “ТЕА СИТИ ГРУП“ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул.“Доктор Владо“ №1, представлявано от Ц. М. Ц., да
заплати на Д. Я. И., ЕГН **********, от *** сумата 6 250,61 лв. (шест хиляди двеста и
петдесет лева и 61 ст.) – деловодни такси и разноски за производството по т.д.
№174/2025 г. на ОС Пловдив.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Пловдив в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
6