№ 1831
гр. Плевен, 27.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, XIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Христо Ст. Томов
при участието на секретаря Дарина В. Д.а
като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело №
20254430103425 по описа за 2025 година
Постъпила е искова молба от *** против ***. В молбата се твърди, че че
въз основа на сключен договор за наем на недвижим имот на 25. 02. 2025 год. с
ответника, както и в изпълнение на поетите задължения сдружението-
наемател е заплатило парична гаранция /депозит/ съгласно чл. 13 от същия в
размер на 4 010, 40 лв., който се възстановява от наемодателя след
прекратяване на договора, ако наемателят е изпълнил всички свои задължения
по договора съгласно чл. 14 от същия. Твърди се, че договорът е бил
прекратен, считано от 25. 03. 2025 год., от страна на наемателя, поради
нередности в обекта, които е констатирал след сключването му, а именно:
предоставените помещения не отговарят на изискванията за регистрация на
животновъден обект- за отглеждане на спортни коне, същите промишлени
сгради, според официалната кадастрална информация, и не са предназначени
за дейността по договора, както и невъзможността за регистрацията му като
животновъден обект. Твърди се, че след проверка на ОДБХ се установило, че
обектът не отговаря на Наредбата за животновъдните обекти. Твърди се, че
същият попада в категория „полигон", тъй като не е ограден от всички страни
и не може да бъде регистриран като животновъден обект по действащото
законодателство, както и поради локацията и наличието на други наематели на
имота в съседство, такова ограждане е невъзможно. Твърде се, че покривите на
1
сградите са компрометирани и при проливен дъжд се появява теч, след което
самонарушение на покривната конструкция, дори част от покрива на едната
сграда на половина е паднал. Твърди се неизправност на водоснабдителната
система- водомерът не функционира правилно и отчита грешни кубици, което
е довело до неяснота в разходите и възможност за неправилно отчитане и
таксуване. Твърди се, че при сключване на договора наемателят не е подписвал
приемо- предавателен протокол, както и при прекратяване на договора също.
Твърди се, че независимо от това *** отказва да върне гаранционния депозит
по възражения, описани в писмо с изх. № УОС -26-7807 от 08. 04. 24 год.,
които не отговарят на действителната правна и фактическа обстановка.
Твърди се, че *** предоставя имот под наем за отглеждане на спортни коне,
подлежаща на контрол от Областна дирекция по безопасност на храните
(ОДБХ), но същият не отговаря на базови функционални изисквания. Твърди
се, че общината е предоставила за ползване помещения, които на практика са
неизползваеми за целта, без извършено подготовка или съобразяване с
нормативните изисквания, което прави стартирането на дейността
невъзможно без значителни допълнителни разходи от страна на наемателя.
Твърди се, че едно от основните изисквания за обекта е, че същия трябва да е
ограден от всички страни, но поради втори ползвател в тази същата сграда,
която е отбелязана, като една на кадастралната карта, занимаващ се с
автотранспортна дейност, това е практически невъзможно. Твърди се, че в
имота има две помещения, които не са предмет на договора, но директорът на
*** е предоставил за ползване същите без договор и правно основание, което
също е пречило наемателят да ползва отдадените под наем помещения в пълен
обем. Твърди се, че при огледа на имота сдружението констатирало, че има
ползватели в обекта.Твърди се, че при подписване на договора за наем в
наетите от ищеца помещения все още се намирали тези ползватели,
отглеждащи своите коне и не освободили помещенията. Твърди се, че
сдружението неколкократно отправило до тях устни покани да освободят
имота, тъй като нямат правно основание да са в него, но същите отказвали.
Твърди се, че след това наемателят подал жалба в ***, с което същата е била
уведомена, че помещенията не са празни и наемателят не може да влезе във
владение. Твърди се, че тези ползватели стояли в помещенията около 10 дни
след датата на сключване на договора, след което напуснали доброволно, без
присъствие на представители на общината и без да бъде съставен какъвто и да
2
е протокол за състоянието на имота към момента на напускане, респективно
предаването. Твърди се, че при напускането тези лица не са уведомили
ветеринарен лекар на обекта, който да издаде съответните пътни листи, заради
което по- късно ОДБХ са издали акт на собственика на обекта- председателя
на сдружението- ищец, но в качеството й на физическо лице. Твърди се, че
това е създало сериозни затруднения за реалното встъпване във владение и за
оценка на първоначалното състояние на обекта. Твърди се, че не са налице
основания за задържане на внесения депозит, тъй като твърдените действия
описани в писмо с изх. № УОС -26-7807 от 08. 04. 24 год. не отговорят на
действителността, а именно:
-два броя навеса на предната и страничната страна с сграда с ИД №
56722.25.142.5 са премахнати и материалите са изнесени от имота- описаните
два броя навеса, не са предмет на сключения договор за наем, видно и от
представената скица, не се установява да има съществуващи такива;
-дървените ограждания, обособяващи манежа с пясък са премахнати-
такива в имота никога не е имало и същите не са била предмет на договора;
-всички консумативи са заплатени от наемателя;
-в помещенията с ИД № 56722.25.142.5 липсват общо 6 бокса- по
предмет на договора е описано само помещение, отделно от това никъде в
договора не е упоменато, че помещенията са с бокс и за предназначени за това;
-всички врати са свалени- наемателят не е извършвал тези действия;
-нито при сключване на договора, нито при прекратяването му е
съставен приемо- предавателен протокол и подписан от страните, което е
създало правна и фактическа неяснота относно състоянието и границите на
предоставения имот. Твърди се, че наемателят не въведен във владение, нито е
ползвал имота. Ищецът счита, че *** без правно основание задържа внесения
от сдружението депозит. Твърди се, че въпреки отправената от него покана, за
възстановяване на депозита ответникът до настоящия момент не е
възстановил платения депозит. Твърди се, че основателността на предявения
иск по чл. 79 ал. 1 от ЗЗД за връщане на гаранционния депозит е обусловено от
установяване на следните обстоятелства: 1/ ищецът да е заплатил депозит по
договора за наем; 2/ договорът за наем да е прекратен и 3/ към момента на
прекратяването наемателят да не е имал задължения към наемодателя по
3
договора, чието изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит.
Твърди се, че според чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната
загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане
на задължението. Твърди се, че в случая се претендират пропуснати от
наемателя ползи като пряка и непосредствена последица от неизпълнението от
страна на наемодателя по сключения между страните договор за наем на
задължението да осигури ползването на наетия имот, за отглеждане на спорни
коне, като твърдим, че съответните помещения не отговарят на изискванията
за отглеждане на коне, както и в резултат на недобросъвестно поведение на
ответната ***, с което лишава наемателят от възможността да ползва наетия
имот по предназначение. В заключение ищецът моли съда да осъди ответната
община да му заплати следните суми:
-сумата от 4 010, 10 лв., представляваща стойността на подлежащ на
връщане депозит по прекратен договор за наем на част от имот- публична
общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане
на сумата;
-сумата от 95, 65 лв., представляваща законна лихва върху главницата от
4 010, 10 лв. за периода от 09. 04. 2025 год. до 02. 06. 2025 год.;
-сумата от 222 лв., представляваща обезщетение за претърпени загуби
вследствие виновно неизпълнение на задълженията на ответника като
наемодател по сключения между страните договор за наем на част от имот-
публична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год., и
-сумата от 2 000 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи
вследствие виновно неизпълнение на задълженията на ответника като
наемодател по сключения между страните договор за наем на част от имот-
публична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год. Претендира се
присъждане на направените деловодни разноски.
Ответникът ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното:
4
Безспорно по делото е, че в изпълнение на решение № 256/ 27. 07. 2024
год., изменено и допълнено с решение № 484/ 19. 12. 2024 год. на Общински
съвет гр. Плевен, е бил проведен публичен търг с явно наддаване за временно
възмездно ползване на общински имоти по реда на Наредба № 7 на Общински
съвет гр. Плевен за реда за придобиване, управление, разпореждане с
общинско имущество. Видно е, че със заповед № РД- 10- 106/ 20. 01. 2025 год.
на кмета на *** ищцовото сдружение е било класирано на първо място. Видно
е, че на основата на горното и издадената заповед № РД- 10- 226/ 07. 02. 2025
год. на кмета на *** на 25. 02. 2025 год. между *** като наемодател и *** като
наемател е бил сключен договор за наем на част от имот- публична общинска
собственост, по силата на който ответникът е предоставил на ищцовото
сдружение за временно и възмездно ползване помещения с обща площ 160 кв.
м. в сграда с идентификатор 56722.25.142.5, със застроена площ от 246 кв. м.;
помещение с площ 28, 37 кв. м. в сграда с идентификатор 56722.25.142.6, със
застроена площ от 195 кв. м., и открита площ, представляваща манеж с площ
1 250 кв. м.- част от имот с идентификатор 56722.25.142, находящ се в
поземлен имот на ***, за отглеждане на спортни коне, за срок от пет
календарни години.
Безспорно по делото е, че на 25. 03. 2025 год. между страните е било
подписано споразумение, по силата на което сключеният договор за наем на
част от имот- публична общинска собственост от 25. 02. 2025 год. е бил
прекратен, считано от датата на подписване на споразумението.
При така изложените безспорни обстоятелства първият въпрос, който
следва да бъде разгледан в настоящото производство, е налице ли е основание
за задържане от страна на ответната община като наемодател на
предоставената при сключването на процесния договор за наем парична
гаранция под формата на депозит. Тук е мястото да се отбележи, че в случая се
касае за спор, основан на договорните отношения между страните, доколкото
се твърди, че неправомерно ответникът не е възстановил платения по наемния
договор депозит. Следователно предявен е иск, свързан с виновно
неизпълнение на договорни задължения, поради което квалификацията на
същия е разпоредбата на чл. 79 и сл. от ЗЗД, а не чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД
независимо от последващото отпадане на договорната връзка между страните.
Съгласно чл. 13 от процесния договор за наем депозитът в размер на 4 010, 40
5
лв. /който в петитума на исковата молба се претендира в размер на 4 010 10
лв. и в тези граници следва да е произнасянето на съда/ се задържа от
наемодателя за срока на договора, като гаранция за доброто стопанисване на
частта от имота и за изпълнение на задълженията, и се освобождава в
двуседмичен срок след прекратяването му, при предаване на имота без
забележки и изплащане на всички дължими задължения от страна на
наемателя. Съгласно чл. 14 изр. 2 от договора при вреди, причинени при
ползването на имота, както и при неизпълнение на финансови и други
задължения, наемодателят удостоверява писмено тези обстоятелства и има
право да задържи депозита по чл. 13, като може да посочи срок, в който
наемателят да ги отстрани. Предвидено е, че при отстраняване в срок на
забележките от страна на наемателя сумата по чл. 13 се възстановява.
Анализът на посочените разпоредби, а в тази насока е и съдебната практика,
води до извода, че уговорката на страните за заплащане на депозит от страна
на наемателя съдържа белезите на договор за залог- чл. 149 и сл. от ЗЗД, тъй
като с предаването на паричната сума от страна на наемателя се цели да се
обезпечи изпълнението на неговите договорни задължения. Заложното право
осигурява на заложния кредитор възможността да упражнява фактическа
власт върху паричната сума /депозит/, докато обезпеченото вземане бъде
погасено изцяло. Следователно наемодателят има право да задържи
процесната сума до момента, в който наемателят изпълни всички задължения
по договора, включително и обезщетение за вредите, причинени върху наетата
вещ. В конкретния случай е видно, че след прекратяването на процесния
договор за наем ищецът е подал заявление до ответната община за
възстановяване на заплатения депозит, но това му е било отказано с писмо
изх. № УОС- 260 7807- 1/ 08. 04. 2025 год. на кмета на *** с мотива, че
предаването на наетия имот на 25. 03. 2025 год. е било извършено със
следните забележки: 1/ Два броя навеси на предната и страничната страна с
ИД № 56722.25.142.5 са премахнати и материалите са изнесени от имота; 2/
Дървените ограждения обособяващи манеж с пясък с площ 1 250 кв. м. са
премахнати, материалите, както и пясъкът са изнесени от имота; 3/ За месец
март /до 24. 03. 2025 год./ неплатените консумативи са на стойност 64, 08 лв.;
4/ В помещенията в града с идентификатор 56722.25.142.5 липсват общо 6
бокса- 3 в голямото и 3 в малкото помещение и 5/ Всички врати на останалите
5 бокса са свалени. Така постановеният отказ за връщане на заплатения при
6
сключването на наемния договор депозит е неоснователен, като
съображенията за това са следните:
На първо място в хода на съдебното дирене не се събраха доказателства,
че при предаването на имота на наемателя е бил изготвен посочения в
разпоредбата на чл. 1 ал. 3 от договора приемо- предавателен протокол,
подписан и от двете страни. Горното осуетява възможността да се прецени
какво е било състоянието на процесния имот към деня на предаването му, а
това е от съществено значение при разрешаването на възникналите
впоследствие спорове относно причинени щети в имота. Липсата на приемо-
предавателен протокол между страните не може да бъде заместена от
сочените от ответника други писмени доказателства- протокол на комисия за
състоянието на общински имот с дата 19. 08. 2024 год., оценка за месечен наем
от 20. 09. 2024 год. от "***“ ЕООД и др., доколкото тези документи касаят
провеждането на тръжната процедура и са съставени няколко месеца преди
сключването на процесния договор, през който период от време е напълно
възможно да са настъпили значителни промени в състоянието на отдадения
под наем недвижим имот. Няма и доказателства, че насипването на пясък на
обособения манеж в поземления имот, както и изграждането на дървените
ограждения, навеси и боксове е извършено от служители на ответната община
и че същите са съществували към момента на предаването на имота на
наемателя. В тази връзка не могат да се игнорират част от събраните по делото
гласни доказателства и по- конкретно показанията на свидетелката Г. Н., че по
времето на действие на предходен договор за наем между страните ищецът е
разширил ползваната територия, като е изградил плац /място за разходка/ на
конете, и е обособил клетки в помещенията, т. е. касае се за дейности в имота,
които са били финансирани от ищцовото сдружение, а не от общината. Не
следва да се пренебрегва и фактът, че по делото не са ангажирани каквито и да
е било доказателства, че демонтирането на процесните ограждения, навеси и
боксове и извозването на пясъка са извършени от служители на сдружението-
наемател, поради което върху него лежи отговорността за репариране на
причинените имуществени вреди. Образуваното досъдебно производство
също не е установило конкретния извършител на вредите, още повече, че
видно от данните по делото в процесния имот са се били самонастанили без
правно основание и други лица. Не на последно място, по делото липсват
доказателства /писмени документи, заключение на вещо лице и др./, които да
7
установяват от една страна стойността на констатираните и отразени в
приемо- предавателния протокол от 25. 03. 2025 год. щети, а от друга да
потвърждават твърдението на ответника за наличието на неплатени парични
задължения на ищеца /64, 08 лв./ и от какво произтичат същите. Горното е
съществено, доколкото при надлежно установяване на стойността на
причинените вреди и размера на непогасените парични задължения същите се
приспадат от платения гаранционен депозит и остатъкът следва да се върне на
наемателя.
С оглед гореизложеното съдът приема, че в случая не са налице
предвидените в чл. 13 и чл. 14 от процесния договор за наем от 25. 02. 2025
год. хипотези, при които за *** като наемодател възниква правото да задържи
платения при сключването на договора депозит, поради което предявеният
осъдителен иск за заплащане на стойността на депозита- 4 010, 10 лв.,- ведно
със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба, се явява
основателен и следва да бъде уважен.
Доколкото ответникът не е изпълнил договорното си задължение да
възстанови на ищеца гаранционния депозит независимо от отправената
писмена покана, същият дължи обезщетение за забава по чл. 86 ал. 1 от ЗЗД,
чиито размер, изчислен с помощта на електронен онлайн калкулатор, възлиза
на сумата от 83, 50 лв. В този размер предявеният акцесорен иск следва да
бъде уважен, като за разликата до претендираните 95, 65 лв. същият следва да
се отхвърли.
Изцяло неоснователни са предявените от ищеца осъдителни искове за
заплащане на обезщетение за имуществени вреди- претърпени загуби и
пропуснати ползи. По делото действително се установи, че ответната община
не е изпълнила задължението си като наемодател да предостави на ищеца
имот, който отговаря на базовите функционални изисквания за отглеждане на
спортни коне и който наемателят да може да ползва спокойно според неговото
предназначение. Не се доказа по никакъв начин обаче, че това неизпълнение е
в причинна връзка с определени имуществени вреди, нито вида и размера на
същите. Вредите са обективна категория и затова за уважаването на иска за
обезщетяването им не е достатъчно настъпването им да е предполагаемо и
хипотетично, а е необходимо да се установи реалното им съществуване: срв
разясненията, дадени в тълкувателно решение № 3/ 12. 12. 2012 год. по тълк.
8
дело № 3/ 2012 год. на ОСГТК на ВКС за пропуснатите ползи и начина на
установяването им. В случая ищецът не е провел пълно и главно доказване на
твърдените от него факти, а именно: че вследствие поведението на ответника е
претърпял определени вреди и че е пропуснал да увеличи своето имущество.
Следователно не е налице фактическият състав на чл. 82 от ЗЗД и предявените
искове следва да се отхвърлят изцяло. Потвърждение в тази насока е и
обстоятелството, че договорната връзка между страните е прекратена по
взаимно съгласие, а не чрез разваляне на договора поради неизпълнение от
страна на наемодателя.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 и 3 от ЗЗД
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца деловодни разноски по
компенсация в размер на 834, 62 лв., които са определени при юрисконсултско
възнаграждение в полза на ответната община в размер на 200 лв.
По изложените съображения Плевенският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА ***, БУЛСТАТ ***********, с адрес на управление ***,
представлявана от В.В.Х., да заплати на ***, ЕИК ************, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю.С.Т., сумата от
4 010, 10 лв., представляваща стойността на подлежащ на връщане депозит по
прекратен договор за наем на част от имот- публична общинска собственост с
дата 25. 02. 2025 год., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба /02. 06. 2025 год./ до окончателното изплащане на
сумата.
ОСЪЖДА ***, БУЛСТАТ ***********, с адрес на управление ***,
представлявана от В.В.Х., да заплати на ***, ЕИК ************, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю.С.Т., сумата от 83,
50 лв., представляваща законна лихва върху главницата от 4 010, 10 лв. за
периода от 09. 04. 2025 год. до 02. 06. 2025 год., като за разликата до
претендираните 95, 65 лв. ОТХВЪРЛЯ иска като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от ***, ЕИК ************,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю.С.Т., против
***, БУЛСТАТ ***********, с адрес на управление ***, представлявана от
9
В.В.Х., иск по чл. 82 от ЗЗД за заплащане на сумата от 222, 00 лв.,
представляваща обезщетение за имуществени вреди /претърпени загуби/ от
виновно неизпълнение на задълженията на наемодателя по договор за наем на
част от имот- публична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от ***, ЕИК ************,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю.С.Т., против
***, БУЛСТАТ ***********, с адрес на управление ***, представлявана от
В.В.Х., иск по чл. 82 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2 000, 00 лв.,
представляваща обезщетение за имуществени вреди /пропуснати ползи/ от
виновно неизпълнение на задълженията на наемодателя по договор за наем на
част от имот- публична общинска собственост с дата 25. 02. 2025 год.
ОСЪЖДА ***, БУЛСТАТ ***********, с адрес на управление ***,
представлявана от В.В.Х., да заплати на ***, ЕИК ************, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю.С.Т., сумата от
834, 62 лв., представляваща деловодни разноски по компенсация.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския
окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
10