РЕШЕНИЕ
№ 1284
гр. Варна, 05.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на седми
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Мартин Стаматов
при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Мартин Стаматов Гражданско дело №
20213110110987 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на глава „ХVІІІ-та” от ГПК.
Делото е образувано въз основа на искова молба подадена от „***” ЕООД, ЕИК ***
със седалище и адрес на управление: гр. ***, ул. „*** “ №***, с която претендира да бъде
прието за установено по отношение на "***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр.***,ул. „***“, бл.***, вх. ***, ап. ***, че съществува присъденото с издадена
по ч.гр.д. № ***г. на ВРС заповед по чл. 410 ГПК вземане за сумата от 5 684,13 лв. (пет
хиляди шестстотин четиридесет и лева и тринадесет стотинки) с ДДС - обезщетение за
невръщане на нает недвижим имот находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *** с идентификатор
*** по *** на гр. *** уговорено в т. 7 от Договор за наем от 07.08.2007г., след изтичане на
срока му, както следва: за месец март 2020г. - остатък от 634,58лв., за месеци април, май,
юни, юли 2020г. - по 1242,35лв. и за 1 и 2 август 2020г. - 80,15 лв., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 28.05.2021г.,
до окончателното изплащане; сумата от 72,98 лв. (седемдесет и два лева и деветдесет и осем
стотинки) – обезщетение за забава за период от 09.04.2020г. до 27.05.2021г. върху главница
в размер на 634,58 лева с ДДС по фактура № ***г.; сумата от 477,62 лв.(четиристотин
седемдесет и седем лева и шестдесет и две стотинки) – сбор от обезщетенията за забава
върху главниците от по 1 242,35 лева с ДДС по Фактури № ***/***г.; №***/***г.; № ***г.;
№ ***/***г. за периоди от първото число на месеци май, юни, юли, август 2020г. до
27.05.2021г.; и сумата от 5,99 лв. (пет лева и деветдесет и девет стотинки) - обезщетение за
забава за период от 01.09.2020г. до 27.05.2021г. върху главница в размер на 80,15 лева с
ДДС по 1 фактура № ***/***г., както и да му се присъдят разноските в настоящото и
исковото производство.
В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават
претендираните права:
Между „***“ ЕООД, в качеството на наемодател и ответникът по настоящата искова
молба, в качеството на наемател, е сключен писмен договор на 07.08.2007г. за наем на
недвижима вещ: навес за контейнери с площ 216 кв.м., находящ се в гр. ***ул. „***" №***. с
1
идентификатор *** по КККР на гр.***Съгласно чл. 11 срокът от 5 години. Имотът бил
предаден на ответника с приемателно-предавателен протокол на 07.08.2007г. и е ползван от
него до 03.08.2020г. когато е върнат на наемодателя отново с приемно-предавателен
протокол. На основание чл. 7. ал. 6 от договора, при неизпълнение иа задължението по чл. 5.
ал. 11 за връщане на имота от наемателя след изтичане срока на договора, се дължи
обезщетение за ползване в размер на уговорения наем, който с последното допълнително
споразумение между страните от 15.11.2013г. е определен в размер на 1035.29лв. без ДДС
/1242,35лв. с ДДС/. Въпреки ползването на вещта, наемателят не е заплатил обезщетение от
01.01.2020г. до датата на връщането, въпреки редовно получаваните фактури, които са
приемани от него без възражения. От обезщетението за м. януари 2020г. е платена част, а
остатъкът от 516,36лв. с ДДС, заедно с лихва за забава в размер на 26,54лв. от 01.02.2020г.
до 03.08.2020г. и обезщетение за ползване през м. февруари 2020г. в размер на 1 242,35лв. с
ДДС, заедно с лихва за забава в размер на 53,84лв. от 01.03.2020г. до 03.08.2020г. са
прихващани от гаранцията за изпълнение, внесена от ответника на основание чл. 15. ал. 1 от
договора в размер на 2 490.00лв. с приходен касов ордер № 350/12.07.2007г. Съгласно чл.
15. ал. 3 от договора гаранцията служи за удовлетворяване на наемодателя, ако при
прекратяване на наемното правоотношение наемателят има неизплатени задължения.
Остатъкът от гаранцията в размер на 650,91лв. е прихванат с част от обезщетението за
ползване през м. март 2020г. в размер на 1 242,35лв. с ДДС и начислената върху него лихва
за забава в размер на 43,14лв. от 01.04.2020г. до 03.08.2020г. В условието на евентуалност,
ако не се приеме това извънсъдебно прихващане се прави възражение за прихващане със
същите суми по съдебен ред. Конкретни подобрения по вид и стойност не е известно на
ищеца да са били извършвани в имота. Дори и да са налице такива, увеличаващи стойността
на наетия обект, те не подлежат на възстановяване от наемодателя и остава за сметка на
наемателя, съгласно чл. 5. ал. 13 от договора. За събиране на вземането си ищецът депозирал
заявление по чл. 410 ГПК, което било уважено, като по ч.гр.д. № ***г. по описа на ВРС е
издадена заповед за изпълнение, срещу която ответникът възразил. Претендират се
разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответника, уточнен в проведеното по делото открито съдебно заседание по реда на чл. 145
ГПК. Заявява, че не оспорва иска, но твърди, че са налице извършени от трето лице
подобрения в наетия имот на стойност 6000лв., които обаче са заплатени от ответника на
това трето лице, и за това вземане изразяващо се в неоснователното обогатяване на ищеца за
негова сметка със стойността на тези подобрения е предявен насрещен иск. Сочи, че по
отношение на недвижимата вещ предмет на договора е имало сключен предходен договор за
наем с трето-свързано с ответника лице. При сключване на този предходен договор за наем,
вещта е представлявала скелетна конструкция с покрив без стени. Предходният наемател е
извършил изравняване на терена чрез изливане на бетон, което в най-високата си точка при
северната страна на обекта е с височина ок. 80 см; монтиране на допълнителни метални
колони от северната и южната страна на помещението, с което то се разширява и
припокриване на разширения покрив с гофрирана ламарина; 2 обшиване на северната страна
с гофрирана ламарина и монтирането в нея на метална двукрила врата с габарити 3 м
широчина и 2,5 м висичина; изграждане на стена от западната страна, частично чрез система
за сухо строителство и частично обшита с гофрирана ламарина, като в стената има изграден
прозорец с монтирана защитна метална ролетна щора и входна врата за персонала, защитена
с външна метална врата с размери 1,8/2,3 м; обшиване на източната страна с гофрирана
ламарина; изработка и монтиране от южната страна на помещението на релси и 8 бр.
метални плъзгащи врати с размери на всяка една 3 м широчина и 4 м височина, като
останалата част от стената е затворена с гофрирана ламарина и остъткляване; изграждане
със система за сухо строителство на 2 офисни помещения вътре в склада за нуждите на
обслужващия персонал; изграждане на метален стелаж вътре в склада по протежение на
2
северната стена; изграждане на метална платформа с размери ок. 6/3 м със стелаж в средната
част на склада. При сключване на този предходен договор на наемодателя е било известно,
че то ще се ползва за склад за строителни материали, за което ще е нужно неговото
ремонтиране. Всички изброени ремонтни дейности са извършени от предходния наемател
със знанието и без изричното противопоставяне на наемодателя, който е имал постоянно
наблюдение върху обекта, като впоследствие всички тези подобрения са заплатени на това
трето лице от настоящия наемател - ответника. След извършените подобрения наетия имот
бил отразен в КК и КР като масивна сграда. Ответникът отправил покана към наемодателя с
техен вх. № 22-1- 579/11.9.2020г. за съвместна оценка стойността на тези подобрения с вещо
лице, но тя била отхвърлена.
От ищеца е подаден отговор на насрещния иск, с който го оспорва. Сочи, че в
договора е посочено, че предметът му е реална част от Склад № 2, който представлява
„навес с оградни стени“ и вече е бил отразен в кадастралната карта, видно от Скица №
***/***г. на сграда № *** и Скица № ***г. на поземлен имот *** издадени от Служба по
кадастъра гр. ***. Съгласно чл. 4, ал. 4 наемателят трябва да направи писмено искане до
наемодателя за разглеждане на предложение за реконструкция, модернизация и
преустройство на наетия обект. В чл. 5, ал. 3 е уговорено, че наемателят няма право да
нарушава функционалната цялост, нито да извършва каквито и да е било архитектурни или
конструктивни изменения без изричното писмено съгласие на наемодателя, а в ал. 6 е
предвидено, че текущи и основни ремонти са за сметка на наемателя, който за основен
ремонт е длъжен да поиска съгласието на наемодателя, в случай, че ремонта засяга обекта
по начина, посочен в ал. 3. И в трите изброени разпоредби се съдържат задължения за
известяване на наемодателя, че ще се извършват някакви преустройства и ремонтни работи
в наетия имот. Уведомление с подобно съдържание наемодателят не е получавал през
времето от сключване на договора до предаване на имота с приемно-предавателен протокол
на 03.08.2020г. На покана с вх. №***-***0г. /и с peг. № ***/****г. на ПТП ***/ за оценка на
подобрения е отговорено с писмо peг. № ****г. изпратено по седалището и адреса на
управление на „***“ ООД, с препоръчана пощенска пратка с баркод ***, върнато като
непотърсено съгласно отбелязването в разписка обр. 250 върху пощенския плик. Ако се
установят някакви извършени подобрения на имота, то те не са по-големи от текущи
поправки и ремонти, наложени от самото ползване на склада, и не са от естество да увеличат
стойността му, като дори и да я увеличават, отговорността на наемодателя за възстановяване
цената на трайни подобрения, включително такива, увеличаващи стойността на имота, е
изключена с изричната разпордба на чл. 5, ал. 13 от договора за наем.
Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в
съвкупност, прие за установено от фактическа страна, следното:
От писмените доказателства – заверени за вярност Договор от ***г. за наем на обект-
помещение с площ 2316 кв.м. от навес за контейнери, находящ се в гр. ***, ул. „***“ № ***
със споразумения към него от 29.02.2008г., от 28.06.2012г. и от 15.11.2013г.; приемо-
предавателен протокол от 07.08.2007г. и приемо-предавателен протокол от 03.08.2020г.;
фактури с № ***/***г.; № ***/***г.; № ***/***г.; № ***/***.; № **********/***г.; №
***/***г.; № ***/19.06.2020г.; № ***/***г.; извлечение по сметка № ***/***г.; приходен
касов ордер № ***/***г.; скица № ***г. на сграда *** и скица № ***г., на поземлен имот
***, издадени от Служба по кадастъра гр.***; писма с № ***г. и № 11-00-***г., се
установява, че: на 07.08.2007г. между „***“ ЕООД, в качеството на наемодател и „***“
ООД, в качеството на наемател, е бил сключен писмен договор за наем на недвижима вещ:
навес за контейнери с площ 216 кв.м., находящ се в гр. *** № *** представляващ реална
част от сграда по КККР на гр. Варна с идентификатор *** и обща площ от 363 кв.м.
Съгласно чл. 11 срокът е угововорен за 5 години. С допълнителни споразумения между
страните от 28.06.2012г. и от 15.11.2013г. било прието, че договорът продължава да действа
между страните като с последното споразумение е определен месечен наем в размер на
3
1035.29лв. без ДДС /1242,35лв. с ДДС/. Имотът бил предаден на ответника с писмен
приемателно-предавателен протокол на 07.08.2007г. и на 03.08.2020г. е върнат на
наемодателя отново с писмен приемно-предавателен протокол. В чл. 7. ал. 6 от договора е
посочено, че при неизпълнение иа задължението по чл. 5. ал. 11 за връщане на имота от
наемателя след изтичане срока на договора, се дължи обезщетение за ползване в размер на
уговорения наем. В периода от 20.12.2019г. до 20.07.2020г. от „***“ ЕООД били издадени
осем броя фактури с посочено основание обезщетение за ползване на помещение без правно
основание за месеци 01.2020. - 08.2020г., които са подписани от представител на посочения
в графа получател „***“ ООД, с изключение на последната. На 11.09.2020г. „***“ ЕООД
било писмено уведомено от „***“ ООД, че след освобождаване на наетата недвижима вещ
страните следва да уредят взаимоотношенията си във връзка с извършените в нея
подобрения. На това уведомление „***“ ЕООД отговорило, че съобразно договора
извършените от наемателя трайни подобрения са за негова сметка.
От заключението на вещото лице по назначената СТЕ се установява, че посочените от
ищеца по насрещния иск строителни работи действително са извършени на място в наетия
имот, като стойността на разходите за материали и труд е 43352,72 лв., която съвпада с
увеличената стойност на имота вследствие на извършването им.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявеният първоначален иск е установителен с правно основание чл. 422 вр. чл.
415 ГПК, а насрещният иск е осъдителен с правно основание чл. 59 ЗЗД.
Предвид правната квалификация на главния иск, в доказателствена тежест на ищеца е
установяване на обстоятелствата, че между страните е съществувало валидно наемно
правоотношение, уговорения месечен наем по него, размер на дължимото обезщетение при
невръщане в срок на наетата вещ; достигнало до насрещната страна негово изявление за
прихващане на дадения по договора депозит от наемателя с неговото ликвидното и
изискуемо вземане за наем или обезщетение. От ответника не са въведени правопогасяващи
възражения за това вземане, респ. не са налице обстоятелства в негова тежест на доказване.
По насрещният иск, ищецът следва да установи, че е заплатил на предходен наемател
извършените от него конкретни по вид и стойност строителни и ремонти работи по наетата
постройка, с които стойността й се е увеличила. При положително проведено доказване от
ищеца по насрещния иск, че тези разходи са извършени от него, ответникът по насрещния
иск следва да докаже, че е било налице правно основание за разместването на
имуществените блага.
Въз основа на становищата на страните, които не спорят относно наличието на
неплатено задължение произтичащо от писмен договор от 07.08.2007г. сключен между „***“
ЕООД, в качеството на наемодател и „***“ ООД, в качеството на наемател, за наем на
недвижима вещ - навес за контейнери с площ 216 кв.м., находящ се в гр. *** ул. „***“ №
***, представляващ реална част от сграда по КККР на гр. Варна с идентификатор *** и
обща площ от 363 кв.м., което съвпада по пера и стойности с това посочено в исковата
молба, като тези обстоятелства се установяват и от гореобсъдените доказателства, главният
иск следва да се приеме за доказан по основание и размер.
Предвид основателността на иска за главниците е основателен и акцесорния за
обезщетение за забава върху техните стойности, считано от падежите им.
Съдът намира, че по отношение на насрещния иск не беше установен фактическия
състав на нормата на чл. 59 ЗЗД, което обуславя неоснователността му.
От събраните доказателства и становищата на страните може да се приеме, че
действително в собствената на ответника по насрещния иск процесна недвижима вещ са
налице подобрения - СМР, които не са извършени от него, но реално е увеличена
стойността й. За тези СМР ищецът по този иск твърди, че са извършени от предходен
наемател най-късно в началото на 2002 година. По делото не беше установено обаче при
4
условието на пълно и главно доказване, дали всички изброени в иска строителни работи са
били извършени от предходния наемател /пр. чрез разходнооправдателни документи за тях/.
Недоказан остана и основния релевантен за изхода на делото факт - кога и по какъв
начин тези подобрения са били заплатени на това трето лице от ищеца по насрещния иск
/пр. чрез разписки, фактури или др./.
От гореизложеното е видно също така, че дори и да се приеме за доказано
извършването на посочените в насрещния иск строителни работи, те са били налични към
момента на сключване на процесния договор за наем /2007г./, респ. изготвяне на приемо-
предавателния протокол по него, поради което е невъзможно от тях да се изведе заключение,
какви са били точно по вид и стойност. Не е налице приемо-предавателния протокол
изготвен при сключване на договора за наем между предходния наемател и наемодателя-
ответник по насрещния иск, за да се изведат от него тези релевантни обстоятелства– как е
изглеждала наетата вещ към него момент предхождащ извършването на твърдяните
подобрения.
По изложените съображения насрещният иск подлежи на отхвърляне.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца направените по делото разноски, които според приложения списък по чл. 80 ГПК и
доказателствата за реалното им извършване - вносни бележки за държавни такси от 138,68
лв. и юрисконсултско възнаграждение, което съдът определя на осн. чл. 78 ал. 8 ГПК на 100
лв., са в общ размер от 238,68 лв. Следва да се присъди и пълния размер на разноските по
заповедното производство от 188,68 лева.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВАНО на основание чл. 422 вр. чл. 415 ГПК в
отношенията между страните „***” ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление:
гр. ***, ул. „***“ №*** и „***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
гр.***ул. „***“, бл.***, вх. *** ап. **, че съществува присъденото с издадена по ч.гр.д. №
***г. на ВРС заповед по чл. 410 ГПК вземане за сумата от 5 684,13 лв. (пет хиляди
шестстотин четиридесет и лева и тринадесет стотинки) с ДДС - обезщетение за невръщане
на нает недвижим имот находящ се в гр. ***, ул. „***“ № ** с идентификатор ***по КККР
на гр. ***, уговорено в т. 7 от Договор за наем от 07.08.2007г., след изтичане на срока му,
както следва: за месец март 2020г. - остатък от 634,58лв., за месеци април, май, юни, юли
2020г. - по 1242,35лв. и за 1 и 2 август 2020г. - 80,15 лв., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 28.05.2021г., до
окончателното изплащане; сумата от 72,98 лв. (седемдесет и два лева и деветдесет и осем
стотинки) – обезщетение за забава за период от 09.04.2020г. до 27.05.2021г. върху главница
в размер на 634,58 лева с ДДС по фактура № ***г.; сумата от 477,62 лв.(четиристотин
седемдесет и седем лева и шестдесет и две стотинки) – сбор от обезщетенията за забава
върху главниците от по 1 242,35 лева с ДДС по Фактури № ***г.; №***г.; № ***г.; № ***г.
за периоди от първото число на месеци май, юни, юли, август 2020г. до 27.05.2021г.; и
сумата от 5,99 лв. (пет лева и деветдесет и девет стотинки) - обезщетение за забава за период
от 01.09.2020г. до 27.05.2021г. върху главница в размер на 80,15 лева с ДДС по 1 фактура №
***г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения насрещен иск с правно основание чл.
59 ЗЗД да бъде осъдено „***” ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр. ***,
ул. „***“ №*** да заплати на „***“ ООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.
***,ул. „***“, бл.***, вх. ***, ап. *** сумата от 6000 лева – представляващи увеличената
вследствие на извършени подобрения стойност на собствената на ответника недвижима вещ
– сграда с идентификатор *** по КК и КР на гр. ***, с която той се е обогатил за сметка на
5
ищеца, който е заплатил на трето лице разходите за тези подобрения, изразяващи се в -
изравняване на терена чрез изливане на бетон, което в най-високата си точка при северната
страна на обекта е с височина ок. 80 см; монтиране на допълнителни метални колони от
северната и южната страна на помещението, с което то се разширява и припокриване на
разширения покрив с гофрирана ламарина; 2 обшиване на северната страна с гофрирана
ламарина и монтирането в нея на метална двукрила врата с габарити 3 м широчина и 2,5 м
висичина; изграждане на стена от западната страна, частично чрез система за сухо
строителство и частично обшита с гофрирана ламарина, като в стената има изграден
прозорец с монтирана защитна метална ролетна щора и входна врата за персонала, защитена
с външна метална врата с размери 1,8/2,3 м; обшиване на източната страна с гофрирана
ламарина; изработка и монтиране от южната страна на помещението на релси и 8 бр.
метални плъзгащи врати с размери на всяка една 3 м широчина и 4 м височина, като
останалата част от стената е затворена с гофрирана ламарина и остъткляване; изграждане
със система за сухо строителство на 2 офисни помещения вътре в склада за нуждите на
обслужващия персонал; изграждане на метален стелаж вътре в склада по протежение на
северната стена; изграждане на метална платформа с размери ок. 6/3 м със стелаж в средната
част на склада.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 1 ГПК „***“ ООД, ЕИК *** да заплати на „***”
ЕООД, ЕИК *** сумата от 238,68 лева представляващи сторените разноски по настоящото
дело за държавна такса и юрисконсултско възнаграждение, съобразно приложен списък по
чл. 80 ГПК, както и 188,68 лева – разноски по ч.гр.д. №***г. на ВРС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на
страните пред Варненския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6