№ 15432
гр. С, 12.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 160 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СВЕТОСЛАВ Т. СПАСЕНОВ
при участието на секретаря СИМОНА Г. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от СВЕТОСЛАВ Т. СПАСЕНОВ Гражданско
дело № 20251110102678 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба с вх. № 15448/16.01.2025
г., подадена от името на „г“ ЕООД с ЕИК: *** срещу „Г“ ЕООД с ЕИК: **, с
която са предявени положителни установителни искове, по реда на чл. 422
ГПК вр. чл. 415, ал. 1 ГПК, с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за
следните суми: 1/ 21 154,77 лв., представляваща сума, за заплатена сума за
охрана на административна сграда, находяща се на адрес: гр. С, ул. А (високо
тяло), одобрени с Решение по Протокол ** от проведено на 07.04.2022 г. Общо
събрание на етажните собственици на горепосочената административна
сграда, дължими за периода 01.07.2020 г. - 31.03.2022 г., припадащи се на Г
ЕООД, съобразно притежаваните от последното идеални части от общите
части на сградата /27,30 %/, и която сума е заплатена от страна на г ЕООД, в
качеството му на етажен собственик, притежаващ 72,70 % идеални части от
общите части на горепосочената административна сграда, ведно със законна
лихва върху горепосочената сума, считано от 14.07.2022 г. до изплащане на
вземането; 2/ сумата от 570,00 лева, представляваща мораторна лихва за
период от 08.04.2022 г. до 13.07.2022 г., за които суми на 27.07.2022 г. е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в
производството по ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав.
Със заявление вх. № 147466/14.07.2022 г. ищецът е поискал издаване на
заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК срещу „Г“ ЕООД, ЕИК: ** за следните
суми: 21 154,77 лв., представляваща сума, за заплатена сума за охрана на
административна сграда, находяща се на адрес: гр. С, ул. А (високо тяло),
одобрени с Решение по Протокол ** от проведено на 07.04.2022 г. Общо
събрание на етажните собственици на горепосочената административна
сграда, дължими за периода 01.07.2020 г. - 31.03.2022 г., припадащи се на Г
1
ЕООД, съобразно притежаваните от последното идеални части от общите
части на сградата /27,30 %/, и която сума е заплатена от страна на г ЕООД, в
качеството му на етажен собственик, притежаващ 72,70 % идеални части от
общите части на горепосочената административна сграда, ведно със законна
лихва върху горепосочената сума, считано от 14.07.2022 г. до изплащане на
вземането; 2/ сумата от 570,00 лева, представляваща мораторна лихва за
период от 08.04.2022 г. до 13.07.2022 г.
На 27.0 7.2022 г. е издадена заповед по чл. 410 ГПК за горепосочен ите
суми.
Препис от издадената в производството по ч.гр.д. № 38256/2022г. по
описа на Софийски районен съд, II ГО, 160 състав, заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 ГПК, е връчен на длъжника, като в
законоустановения срок е депозирано възражение от името на същия срещу
издадената заповед за изпълнение. В тази връзка заявителят е уведомен за
възможността да предяви иск за съществуване на вземането си на 16.12.2024 г.
Исковата молба е депозирана в съда в законоустановения за това срок /на
16.01.2025 г./.
Ищецът – „г“ ЕООД, твърди, че е собственик на следния недвижим
имот: 54,42% идеални части от УПИ I /едно/- за административни сгради, кв.
106, местност „Г" по плана на гр. С, с площ от 4 900 кв.м., заедно с 2/втори/,
3/трети/, 4/четвърти/, 5/пети/, 6 /шести/, 7 /седми/, 8 /осми/ етажи, със
застроена площ на всеки етаж от по 384 кв.м. (обща за посочените етажи площ
от 2 688 кв.м.), в построената в УПИ 111 /единадесет/ етажна административна
сграда, заедно с партер 1/първи/етаж, с площ 295 кв.м. от обща площ от 398
кв.м, включваща входно фоайе от 75 кв.м и стълбищна клетка от 28 кв.м.,
72,7% идеални части от общите части на сградата, включително партер I
/първи/ етаж, състоящ се от входно фоайе от 75 кв.м. и стълбищна клетка от 28
кв.м., сутерен на административната сграда - високо тяло, топла връзка от
628,57 кв.м., включваща 148 кв.м. фоайе, сутерен под топла връзка, както и
41,95 % идеални части от абонатната станция с площ 98,56 кв.м., 41,95 %
идеални части от трафопост с площ 49,28 кв.м, както и 41,95% идеални части
от трафопост с площ 15,36 кв.м. Придобивното основание на ищеца е апортна
вноска в капитала му, вписана с Решение № 1/29.06.2007 год. на Софийски
окръжен съд, ФО, по ф.д. № 730/2007 год. Излага, че ответникът „Г" ЕООД е
собственик на следния недвижим имот: ОБОСОБЕНА ЧАСТ, състояща се от 9
/девети/, 10 /десети/ и 11 /единадесети/ етажи, всеки един по 356 кв.м. с обща
разгърната застроена площ (РЗП) 1068 кв.м., от административна сграда,
находяща се в гр. С, ул. "А" ** (високо тяло), цялата състояща се от сутерен и
единадесет етажа с обща РЗП - 4 064 кв.м., построени върху терен от 504 кв.м.
с абонатна станция - 56, 88 кв.м. и трафопост - 28, 43 кв.м., който имот се
намира в кв.106, парцел I на ЗРП-м. Г, гр. С; на 27,3% идеални части от
общите части на 11-етажната административна сграда_и на 27, 3 % идеални
части от правото на собственост на мястото, върху което е изградена
административната сграда с площ 504 кв.м., както и на 27, 3 % идеални части
2
от земята, върху която са изградени съоръженията към административната
сграда - абонатна станция и трафопост и на учредено в полза на дружеството
право на ползване върху две паркоместа в прилежащия към сградата терен
съгласно скица на паркоместата, както и правото на преминаване през този
терен. Придобивното основание на ответника „Г" ЕООД (с предишно
наименование „А" ЕООД ) върху описания недвижим имот е апортна вноска в
капитала му, вписана с Решение № 1/04.04.2006 год. на Софийски градски съд,
ФО, по ф.д. № 3756/2006 год. При това положение сочи, че страните са
съсобственици в режим на етажна собственост на всички самостоятелни
обекти, заемащи цялата 11-етажна aдминистративна сграда, находяща се в гр.
С, ул. А ** (високо тяло) (наричана Административна сграда „Г"), считано от
29.06.2007 год., като ищецът е собственик на първи, втори, трети, четвърти,
пети, шести, седми и осми етажи, както и на 72.7% идеални части от общите
части на сградата, а ответникът е собственик на девети, десети и единадесети
етажи от същата сграда, както и на 27.3% идеални части от общите й части.
Сочи, че основната дейност на страните в процеса е свързана с отдаване под
наем на собствени на двете дружества обекти в административна сграда „Г“.
Излага, че за поддържане реда и сигурността в сградата била осигурена
денонощна жива охрана. Сочи още, че за процесния период – 01.07.2020 г. –
31.03.2022 г. охраната се е осъществяла от фирма, сключила договор с ищеца
за осъществяване на охранителна дейност от 29.08.2016 г. Твърди, че през
периода 29.06.2007 год. - 31.12.2011 год. отношенията между страните във
връзка с разходите за управление и поддръжка на сградата, в това число и
охрана на сградата, са били уреждани на доброволни начала, като ответникът
ги е заплащал на ищеца. Излага, че на 26.12.2011 год. между страните било
сключено споразумение по отношение на извършените от страна на етажния
собственик „Г" ЕООД разходи за управление и поддръжка на сградата за 2011
год. по следните пера: топлинна енергия, абонамент асансьори, почистване
общи части, охрана и поддръжка на сградата. Ищецът твърди, че ответникът е
потвърдил съгласието си тези разходи за цялата сграда да бъдат извършвани и
заплащани от ищеца, като ответникът се е задължил да заплати припадащата
му се част от заплатените от ищеца разходи в размер на 27.3% от общата сума,
с което до края на 2011 год. отношенията между двете дружества са били
уредени. Релевира доводи, че в периода 31.05.2019 год. - 30.11.2023 год.
включително, ищецът е заплащал всички разходи за охрана на цялата
административната сграда, като за процесния период извършените от него
разходи били одобрени като уместно направени и в интерес на етажната
собственост с решение на ОС на ЕС, находяща се в гр. С, ул. „А" ** (високо
тяло), обективирано в протокол **/07.04.2022 г. За периода 01.07.2020 год. -
31.03.2022 год. разходите за охрана са били в общ размер 77 490 лева без ДДС,
поради което ищецът подал заявление по чл.410 ГПК, въз основа на което по
образуваното в СРС ч.гр.д. № 38256/2022 г. била издадена заповед за
изпълнение. Тъй като последната била оспорена от длъжника – настоящ
ответник, ищецът обуславя правния си интерес от предявяване на настоящите
3
искове.
Моли, за уважаване на предявените искове и за признаване за
установено, че „Г“ ЕООД с ЕИК: ** дължи в полза на „г“ ЕООД с ЕИК: ***,
следните суми: 1/ сумата от 21 154,77 лева, представляваща сума, с която „Г“
ЕООД се е обогатило за сметка на „г“ ЕООД, спестявайки си разходи за охрана
на административна сграда, находяща се на адрес: гр. С, ул. А (високо тяло),
одобрени с Решение по Протокол ** от проведено на 07.04.2022 г. Общо
събрание на етажните собственици на горепосочената административна
сграда, дължими за периода 01.07.2020 г. - 31.03.2022 г., припадащи се на „Г“
ЕООД, съобразно притежаваните от последното идеални части от общите
части на сградата /27,30 %/, и която сума е заплатена от страна на „г“ ЕООД, в
качеството му на етажен собственик, притежаващ 72,70 % идеални части от
общите части на горепосочената административна сграда, ведно със законна
лихва върху горепосочената сума, считано от 14.07.2022 г. до изплащане на
вземането; 2/ сумата от 570,00 лева, представляваща мораторна лихва за
период от 08.04.2022 г. до 13.07.2022 г., за които суми на 27.07.2022 г. е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в
производството по ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав.
Претендират се разноски в исковото и заповедното производства пред
Софийски районен съд.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от
ответника „Г“ ЕООД, с който се оспорват предявените искове.
Не се оспорва, че ответникът е собственик на 9,10 и 11 етажи от 11-
етажна административна сграда, находяща се в гр. С, ул. А /високо тяло/,
построена в УПИ I, кв. 106, м.Г по плана на гр.С, цялото с площ 4900 кв.м,
както и на 27,3% идеални части от общите части на сградата, включително
партер и топла връзка, на 27,3% идеални части от правото на собственост
върху мястото, върху което е построена сградата.
Не се оспорва още, че ищецът е собственик на етажи от 2 до 8
включително от същата административна сграда, част от партера, заедно с
72,7 % идеални части от общите части на сградата заедно с идеални части
УПИ I, кв. 106, м.Г по плана на гр.С, цялото с площ 4900 кв.м, заедно с
идеални части от абонатна станция, трафопост.
Поддържа се, че като единствени собственици на индивидуални обекти в
административната сграда, двете дружества са съсобственици на общите
части на административната сграда, които включват: стълби, асансьори,
покрив, партер, включително входно антре и стълбищна клетка, сутерен на
административна сграда високо тяло, топла връзка, включително 148 кв.м
фоайе, сутерен под топла връзка, ид.ч. от абонатна станция и други, в
съотношение 27.3% идеални части за представляваното от мен дружество и
72,7 % идеални.части за ищцовото дружество, поради което, всички
правоотношения между двете дружества по повод притежаваната от тях
сграда в режим на етажна собственост следвало да се уреждат от разпоредбите
4
на Закона за собствеността и от Закона за управление на етажната собственост.
Въпросите, касаещи Разходи за необходими ремонти, Разходи за
управление и поддържане на общите части и Полезни разноски за
административната сграда, като въпроси отнасящи се до общите части,
следвало да се решават от Общото събрание на етажната собственост.
Твърдението в исковата молба, че били провеждани Общи събрания на
етажната собственост, не отговаряло на истината.
Твърденията за провеждани последващи Общи събрания, обективирани
в приложени към исковата в молба протоколи под номера от 3 до 8, били
неверни.
Поддържа се, че в съсобствената административната сграда, нито е
поставяна покана за посочените общи събрания, нито ответното дружество е
било уведомено по електронен адрес, телефон или лично за тях.
Оспорват се Протоколи на ОС № от 3 до 8, вкл., по отношение
достоверност на посочените в него дати на свикване и провеждане на ОС и
взети решения.
В тази връзка се поддържа становище, че протоколите са съставяни от
ищеца, без да са свиквани и провеждани ОС, подписани са от едноличния
собственик на ищцовото дружество и от служител на ищцовото дружество, за
да бъдат използвани за предявени от ищеца множество заповедни и искови
производства срещу Г ЕООД, както и за да бъде лишен ответника от
законовата възможност да оспорва вписаните в тези протоколи „решения на
ОС“.
В същите били включени, като взети решения на ОС, решения, които са
взети еднолично от ищеца, като за част от тези решения се изисква
мнозинство от 75 %, а те са взети само с гласа на ищеца, който е 72,7 %.
Оспорва се обстоятелството, че са повеждани такива събрания.
Поддържа се, че ищецът е сключил самоволно договори за охрана от
свое име със специализирана фирма, самоволно е избрал фирми, самоволно е
определил възнаграждението им, без знанието и съгласието на ответника, без
да бъде зачетена неговата воля и при изрично противопоставяне от негова
страна.
В условията на евентуалност се релевира възражение за прихващане на
сумата, предмет на предявения за разглеждане в производството иск с вземане
на ответника спрямо ищеца за сумата от общо 29 108,27 лева, представляваща
претърпени от ответника имуществени щети, изразяващи се в заплащане на
наем за ползване на офис извън процесната административна сграда за
периода 01.05.2016 г. - 01.02.2020 г., поради невъзможност за същия да ползва
собствените си офис помещения в процесната административна сграда, в
резултат от неправомерни действия на ищеца и/или негови служители.
Моли се, за отхвърляне на предявените искове. Претендират се
разноски.
5
С протоколно определение от 28.04.2025г., съдът с оглед направените от
ищеца уточнения е изменил доклада по делото в частта, касаеща правната
квалификация и разпределената между страните доказателствена тежест, като
е приел, че правната квалификация се изменя по чл. 422 ГПК вр. чл. 61, ал. 2
ЗЗД, и в съответствие с направеното изменение е разпределил и
доказателствена тежест.
Съдът, преценявайки събраните, събраните по делото
доказателства, доводите и възраженията на страните приема за
установено следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните, че са собственици в режим на етажна
собственост на всички самостоятелни обекти, заемащи цялата 11-етажна
Административна сграда, находяща се в гр. С, ул. А ** (високо тяло)
(наричана Административна сграда „Г"), считано от 29.06.2007 г., като
ищецът е собственик на първи, втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и
осми етажи, както и на 72.7% идеални части от общите части на сградата, а
ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи от същата
сграда, както и на 27.3% идеални части от общите й части. Посоченото се
подкрепя и от представените и приложени по делото като писмени
доказателства Дружествен акт /Устав/ на „Г“ ЕООД от 18.02.2006 г.,
Учредителен акт на ЕООД от 13.03.2006 г., решение № 1/04.04.2006 г. по ф.д.
№ 3756/2006 г. по описа на СГС, ФО, Дружествен акт /Устав/ на „Г“ ЕООД от
15.06.2007 г., решение № 1/29.06.2007 г. по ф.д. № 730/2007 г. по описа на
СОС, ФО, регистрационна карта на сграда/вход в режим на етажна
собственост, намираща се в гр.С, ул. „А“ ** /високо тяло/.
Като част от доказателствената съвкупност по делото е приобщен
Правилник за вътрешния ред в обект “Търговско-административна сграда Г
(високо тяло)”, гр. С, приет с решение № 2 по протокол № 1 от проведено на
11.09.2016 г. общо събрание на етажните собственици, потвърдено с влязло в
сила решение от 11.05.2020 г. по в.гр.д.№ 1819/2019 г. на СГС, II- В. Съгласно
чл. 14, ал. 1 от Правилника, сградата поддържа денонощна жива охрана, като
за целта се наема денонощна охранителна фирма. Съгласно обективираното в
протокол №1, решение № 4 от проведеното на 11.09.2016 г. общо събрание на
етажните собственици, разходите за управление и поддръжка, в това число но
не само за охрана, асансьори и пожароизвестяване и др., се правят
ежемесечно. Етажният собственик „Г – 07“ се задължава да заплаща всички
разходи за етажната собственост. След заплащането им, дължимите суми за
поддръжка и управление на общите части, Г – 07 ЕООД издава проформа
фактура с получател другия етажен собственик „Г“ ЕООД съобразно
притежаваните идеални части от общите части на етажната собственост. „Г“
ЕООД се задължава да преведе сумата за управление и поддръжка за
съответния месец по издадена проформа фактура в 7-дневен срок. След
плащане, се издава и фактура в 3 –дневен срок.
Според протокол № 3 от 04.07.2019 г. на същата дата е проведено общо
6
събрание на етажните собственици на процесната сграда, на което се е явил
само единият от етажните собственици - Г – 07 ЕООД. По т. 1 от дневния ред е
взето решение, с което се одобряват като уместно извършени и в интерес на
етажната собственост, сторените от Г – 07 ЕООД разходи за управление и
поддръжка на етажната собственост за периода от 01.05.2016 г. - 31.05.2019 г.,
вкл. и разходите за охрана, като горепосоченият начин за разпределяне на
разходите между етажните собственици е запазен.
С решение № 2 от проведено на 28.02.2020 г. ОС на етажните
собственици, се одобряват като уместно извършени и в интерес на етажната
собственост, сторените от Г – 07 ЕООД разходи за управление и поддръжка на
етажната собственост за периода от 01.06.2019 г. - 31.01.2020 г., вкл. и
разходите за охрана, като съгласно решение № 3, се запазва начинът за
разпределяне на разходите между етажните собственици, видно от
приложения протокол № 4 от 28.02.2020 г. Такова решение е прието и на
проведено на 22.07.2020 г. общото събрание на етажните собственици за
извършените разходи за периода 01.02.2020 г. – 30.06.2020 г., обективирано в
протокол № 5 от 22.07.2020 г.
С решение № 4 по протокол № 5 от общото събрание на етажните
собственици от 22.07.2020г. се въвежда изменение в правилника за вътрешния
ред в унисон с решение № 4 от протокол № 1 от 11.09.2016 г., което е
потвърдено по реда на съдебния контрол с Решение от 11.05.2020 г. по в.гр.д.
№ 1819/2019 г. на СГС, II- В. С решението от 22.07.2020 г. не се изменя
приетото с първоначалния правилник задължение за осигуряване на жива
денонощна охрана на сградата, а се добавя допълнителна разпоредба - чл. 21
от Правилника за вътрешния ред със същото съдържание като решение № 4 от
протокол от 11.09.2016 г., с което страните са уговорили начинът и редът за
плащане на сумите, в частност, че етажният собственик, притежаващ по-голям
дял от общите части на сградата заплаща цялата стойност на разходите за
управление и поддръжка, а впоследствие издава проформа фактура на
етажния собственик с по-малък дял от общите части. Съгласно ал.2 след
издаване на проформа фактура, етажният собственик с по-малък дял от
общите части следва да заплати задължението в 7-дневен срок. Съгласно
алинея 3, в едномесечен срок от приемане на настоящия Правилник, етажният
собственик, притежаващ по-малък дял от общите части на сградата, се
задължава да заплати на другия етажен собственик всички дължими от първия
разходи за управление и поддръжка, а съгласно ал. 4 за всички незаплатени в
срок задължения за управление и поддръжка на сградата, се дължи
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху тях за периода от
датата, считано от която се дължат, до тяхното окончателно заплащане.
С решение № 3 от проведено общо събрание на етажните собственици
на 07.04.2022г., обективирано в протокол № 5 от същата дата, се одобряват
като уместно извършени и в интерес на етажната собственост, сторените от „Г
– 07“ ЕООД разходи за управление и поддръжка на етажната собственост за
периода от 01.07.2020 г. - 31.03.2023 г., вкл. и разходите за охрана, като
7
съгласно решение № 4, се запазва начинът за разпределяне на разходите между
етажните собственици, приет с решение № 1 по протокол № 3 от 04.07.2019 г.
Установява се, че на 29.08.2016 г. е сключен договор за осъществяване
на охранителна дейност /физическа охрана/ на обект на фирма „Г – 07“ ЕООД,
между „г“ и „С“ ООД за невъоръжена физическа охрана на административна
сграда на адрес: гр. С, ул. А **, 24 часа с по един дежурен охранител на смяна.
Съгласно чл. 2 договорът се сключва за срок от 12 месеца и влиза в сила на
01.11.2016 г., а съгласно чл. 3 договорът се удължава автоматично с още една
година, всяка година, в случай че никоя от страните не е заявила писмено
желание за прекратяването му, поне 30 дни преди изтичане срока на договора.
Уговорено е възнаграждение за изпълнителя в размер на 3000 лв. без ДДС
месечно, платимо по банков път или в брой в срок до 15 дни след
предоставяне на счетоводен документ. Посочено е, че цената по договора
подлежи на промяна единствено съобразно минималната работна заплата за
страната и след писмено съгласие с възложителя. С анекс от 12.12.2020 г. към
договора страните са уговорили същият да стане безсрочен, като размерът на
месечната такса е определен на 3 970 лв. без ДДС, считано от месец януари
2021 г.
За извършените услуги по договора за охрана изпълнителят „С“ ООД е
издал 21 броя фактури за периода м.07.2020 г. – м.03.2022 г. на обща стойност
100 044 лв. с ДДС и 83 370 лв. без ДДС, като за периоада м.07.2020 г. –
м.12.2020 г. всяка една от фактурите е на стойност 3 690 лв. без ДДС, а за
периода м.01.2021 г. – м.03.2022 г. – на стойност 3 970 без ДДС, като от
представените 21 броя платежни нареждания се установява, че сумата е
заплатена от възложителя „Г – 07“ ЕООД.
С решение № 319899/23.01.2018 г., допълнено с решение №
407164/03.05.2018 г., постановени по гр. д. **4981 /2016 г. на Софийския
районен съд, потвърдено с решение № 3726 /25.06.2020 г. по в. гр. д. №
13097/2018 г. на Софийския градски съд, недопуснато до касационно
обжалване с определение № 92/15.03.2021 г. по гр.д. № 3452/2020 г. по описа
на ВКС и влязло в законна сила на 15.03.2021 г., са уважени предявените от
„ГГ” ЕООД, срещу „г” ЕООД искове с правно основание чл.109 ЗС за
осъждане на ответника да премахне поставените спирателни водопроводни
кранове към 9, 10 и 11 етаж на административна сграда с адрес: гр. С, ул. А
**, и да възстанови водоподаването по вертикалните щрангове, както и да
възстанови достъпа на „Г” ЕООД до асансьорите за 9,10 и 11 етажи, като по
този начин преустанови действията, с които пречи на ищеца да упражнява
правото си на собственост.
По горепосоченото влязло в законна сила решение № 3726 /25.06.2020 г.
по в. гр. д. № 13097/2018 г. на Софийския градски съд е бил издаден
изпълнителен лист от 16.10.2020 г., въз основа на който е било образувано
изпълнително дело № 20228380402533 по описа на ЧСИ Бъзински за
принудително изпълнение на действията, посочени в съдебното решение.
Установява се, че с покана за доброволно изпълнение, връчена на длъжника
при отказ на 17.05.2022 г., ЧСИ е поканил същия доброволно да изпълни
постановените с решението действия.
8
Установява се, че на 18.04.2016 г. „Г“ ЕООД като наемател е сключил с
„Р“ ООД, в качеството му на наемодател, договор за наем, по силата на който
наемодателят се е задължил да предостави на наемателя за временно и
възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот, а именно:
апартамент № 1, находящ се в гр. С, ж.к. Я, **, срещу месечна наемна цена в
размер на 360 евро с включен ДДС, платима авансово между 1-во и 5-то число
всеки месец по посочената в договора банкова сметка на наемодателя.
Уговорен е срок на договора от една година, който започва да тече от датата на
подписване между страните на приемо-предавателен протокол за предаване
ползването на имота от наемодателя на наемателя, който протокол се явява
неразделна част от настоящия договор и трябва да бъде подписан най-късно
до 01.05.2016г., като е посочено, че срокът на договора може да бъде променен
само с допълнително писмено споразумение (анекс към договора) между
страните. Посочено е, че имотът ще се ползва по предназначение, като
промяната в предназначението му може да стане само след изрично писмено
съгласие на наемодателя.
С анекс №2/18.04.2017 г. към договора за наем страните са удължили
действието на договора с една година, като е посочено, че наемният имот ще
се ползва по предназначение – като офис, като промяната в предназначението
му може да стане само след изрично писмено съгласие на наемодателя.
На 02.04.2018 г. е сключен нов договор за наем между А, като
наемодател и „Г“ ЕООД като наемател, по силата на който наемодателят се е
задължил да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване
следния свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент №1, находящ се
в гр. С, ж.к. Я, **, срещу месечна наемна цена в размер на 587 лв. без ДДС,
платима авансово между 1-во и 5-то число всеки месец по посочената в
договора банкова сметка на наемодателя. Уговорен е срок на договора от една
година, който започва да тече от датата на сключване на договора, като е
посочено, че срокът на договора може да бъде променен само с допълнително
писмено споразумение (анекс към договора) между страните. Посочено е, че
имотът ще се ползва по предназначение, като промяната в предназначението
му може да стане само след изрично писмено съгласие на наемодателя.
С анекс от 31.03.2019 г. към договора за наем от 02.04.2018 г. страните са
удължили действието на договора с три години, като е посочено, че наемният
имот ще се ползва по предназначение – като офис, като промяната в
предназначението му може да стане само след изрично писмено съгласие на
наемодателя.
С констативен протокол № 129, том III, рег. № 17 478 от 25.10.2016 г. на
помощник нотариус Радослав Фидотов, при нотариус Цветелина Гечева, са
констатирани пречки за нормалното използване на собствените на етажния
собственик „Г“ ЕООД помещенията на етаж девети, десети и единадесети
поради липса на течаща студена вода и ограничен достъп чрез асансьор до
посочените етажи.
С констативен протокол № 15, том I, peг. № 246 от 17.02.2022 г. на
нотариус Лозан Лозанов, е констатирана невъзможност за нормалното
9
използване на асансьорите до собствените на етажния собственик „Г“ ЕООД
помещения на 9-ти, 10-ти и 11- ти етажи, поради ограничен достъп, както и
липса на течаща топла и студена вода, както и топлинна енергия.
Констатирано е, че единственият достъп до тези помещения е чрез
сгьлбищната клетка.
Представени са 14 броя писма между страните, разменени между тях в
периода 21.07.2015 г. – 24.10.2016 г. и отнасящи се до уреждане на
отношенията им отосно разходите за управление и поддръжка на процесната
сграда за период, различен от процесния.
Представена е заповед на управителя на процесната етажна собственост
от 09.11.2021 г., адресирана до охраната на сградата, съгласно която е
разпоредено да се спре достъпа до асансьорите на представители на фирма „Г
– 2006“ ЕООД, както и всички ползватели на последните три етажа на
сградата, поради системно нелащане на консумативни разходи по поддръжка и
обслужване на сградата.
Представени са писмени доказателства във връзка с надлежното
свикване и провеждане на процесните общи събрания на етажната
собственост, които съдът намира за ирелевантни към настоящия спор,
доколкото предмет на същия не е заведен иск по чл. 40 ЗУЕС. Още повече, от
същите се установява, че ответникът е узнал за проведените общи събрания на
етажната собственост най-късно с получаване на препис от исковата молба и
допълнителната искова молба, ведно с приложените към тях доказателства, по
гр.д. № 10229/2019 г. по описа на СГС, I-28-ми с-в, като са представени и
нарочни протоколи за връчване на ответника на протоколите от проведените
общи събрания на етажната собственост.
Представени са и други писмени доказателства, които съдът намира за
неостносими към предмета на настоящото дело.
От заключението на приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза,
която съдът кредитира на основание чл. 202 ГПК като компетентно, обективно
и пълно изготвена, се установява, че съгласно предоставена на вещото лицв
счетоводна справка с изх. № 54/25.06.2025 г., за посочените периоди от
01.05.2016 г. - 01.02.2020 г. и от 01.07.2020 г. - 31.03.2022 г. „Г“ ЕООД е бил
страна по наемни договори в качеството му на наемодател и като такъв е издал
фактури за плащане на наемна цена. Според заключението на експерта са
получени суми за наем за следните обекти: за периода от 11.03.2019 г. до
15.03.2021 г. „Г“ ЕООД е отдавал под наем на фирма „Е“ ЕООД паркомясто,
находящо се на паркинг откъм бул. „Ш“, който паркинг е прилежащ към
процесната сграда, находяща се в гр. С, ул. „А“ **. Установява се, че в
качеството си на наемодател ответникът е издал 2 бр. фактури на обща
стойност 1 920.00 лв., описани по дати на издаване и размер в таблица 1 от
констативно-съобразителната част на експертизата; считано от 15.03.2021 г.
„Г” ЕООД е отдало под наем на фирма „Ей ес Джи Секюрити“ ООД две
паркоместа, находящи се на паркинг откъм бул. „Ш“, който паркинг е
прилежащ към процесната сграда, находяща се в гр. С, ул. „А“ **, като
наемодателят „Г” ЕООД е издал 2 бр. фактури на обща стойност 3 840.00 лв.
10
описани по дати на издаване и размер в таблица 2 към заключение. От
заключението на вещото лице става ясно, че в периода 03.05.2016 г. –
01.11.2021 г. „Г“ ЕООД е отдавал под наем 27,3 % от място с площ от 5 кв. от
покривното пространство от процесната сграда на фирма „ММ“ ООД,
впоследствие преобразувано в „Т“ АД, като за наемната цена е издал 65 бр.
фактури на обща стойност 5 733.00 лв. /3 767.40 лв. + 1 965.60 лв./, описани по
дати на издаване и размер в таблица 3 и таблица 4 към експертизата.
Установява се още, че в периода 03.05.2016 г. – 01.12.2016 г. ответникът е
отдавал под наем помещение за архив/склад, находящо се в гр. С, ул. „А“ **,
на фирма „Е“ ЕООД, като впоследствие договорът е бил прекратен, поради
липса на асансьор до 9-ти етаж в сградата. Издадени са били 8 бр. фактури от
страна на наемодателя на обща стойност 4 532.00 лв., описани от вещото лице
по дати на издаване и размер в таблица 5 към заключението.
Установява се от заключението, че съгласно предоставената на експерта
счетоводна справка за заплатени наеми от „Г“ ЕООД в качеството му на
наемател към „Р“ ООД с ЕИК *** и ААД, в качеството им на наемодатели, за
периода 01.05.2016 - 01.02.2020 г. ответникът е заплатил сума в общ размер на
29 388.76 лв. /15 255.50 лв. + 14 133.26 лв./, представляваща наемна цена по
сключените договори. Осчетоводени и платени са 45 бр. фактури по дати и
размер в таблица 6 и таблица 7 към заключението. Посоченото се потвърждава
и от представените по делото 23 броя банкови извлечения, както и извлечения
от сметка за платен наем за периода 01.05.2016 г. – 31.12.2016 г. и за периода
01.01.2017 г. – 31.12.2017 г.
Вещото лице пояснява, че по искане на ищеца са проверени ГФО на „Г‘‘
ЕООД за 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2022 и 2023 г., публикувани на сайта на
Агенция по вписванията на Република България в Търговски регистър и
регистър на ЮЛНЦ, като от извършената проверка, експертът е констатирал,
че от така публикуваните счетоводни баланси, е предоставена обобщена
информация за сумите на аткива и пасива, която не може да послужи за
установяване на предоставените и описани, подробни счетоводни справки.
От разказа на свидетеля ЗСМ, съпруг на едноличния собственик и
управител на ищцовото дружество и служител на същото, се установява, че от
2014 – 2015 г. и към настоящия момент заема длъжността „технически
организатор“ при ищеца, като познава процесната сграда от 2003 г., когато
охраната на сградата се е осъществявала от служители на ищеца „Г – 07“
ЕООД. Сочи, че от приемане на ЗЧОД охранителната дейност по отношение
на сградата се извършвала само от охранителни фирми, доколкото такова било
изискването на закона. Сочи още, че собствениците на процесната сграда са
двама, като ответникът знаел, че в същата има 24-часова жива охрана, като
впоследствие се наложило да се постави и видеонаблюдение, обхващащо
всички общи части на сградата и двата паркинга към нея. Заявява и че при
охраната се намирало противопожарното табло, като охранителите реагирали
когато имало сигнал за пожар, имали и паник бутон, свързан с 1-во РУ, в
случай на инцидент, да реагират веднага. Пояснява, че в задълженията на
охранителите било включено и да обикалят вечерта обекта 1-2 пъти. Разказва,
че на лицето на сградата, на бул. „Ш“ имало две паркоместа, за които
11
свидетелят не може да посочи дали се ползват. Пояснява, че достъпът до
обектите в сградата се осъществявал по два начина – посредством асансьор и
чрез стълбище, като стълбището било отворено за всички. Заявява, че
ответникът имал достъп до асансьорите, доколкото е качвал мебели със
същите до своите етажи, в резултат на което се стигнало до нарушаване
целостта на подовата настилка на един от асансьорите. На свидетеля не е
известно ответникът да има наематели в процесната сграда, не е запознат и с
обстоятелството да са били деактивирани чипове за достъп до асансьора на
някого. Излага, че ответникът имал отделна партида в „Софийска вода“, по
която не си плащал сметките, като не свидетелят им спирал водата.
Свидетелят ЯСБ разказва, че в периода 2006 г. – 2014 г. е бил управител
в ответното дружетво, като от 2014 г. и към настоящия момент заемал
длъжността „техническа поддръжка“ в същото. Свидетелят посочва, че е
запознат с процесната сграда, като в тази връзка заявява, че същата се състои
от 11 етажа, като достъпът до етажите се осъществявал чрез стълбище и
посредством три вътрешни асансьора. Заявява, че първоначално достъпът до
асансьорите бил свободен, като впоследствие в резултат на конфлик между
собствениците, в края на 2015 г. ищецът въвел достъп чрез чипове. Излага, че
посочените чипове били въведени с цел да се ограничи достъпа на „Г“ до
собствените му етажи, като представителите на ответника не разполагали с
чипове. Излага, че през втората половина на 2022 г., в резултат на спечелено
дело срещу ищеца, на ответника били предадени чипове за достъп до
асансьора и било възстановено водоподаването, след което обаче чиповете
били деактивирани отново от страна на ищеца, като към настоящия момент
ответното дружество отново не разполагало с достъп до асансьорите.
Посоченото се отнасяло и за водата, която към края на 2015 г. била спряна от
ищеца чрез спирателен кран, с оглед на което ответникът нямал нито топла,
нито студена вода. Излага, че нямали самостоятелна партида в „Софийска
вода“, като пояснява, че направили опит да им бъде открита такава, но
получили отказ от водоснабдителното дружество. Посочва, че 2-3 месеца се
опитали да се справят без асансьори и вода, като качвали бидони с вода до
собствените им етажи пеша по стълбите, но накрая, доколкото не се стигнало
до промяна на ситуацията, ответното дружество наело под наем друг офис в
жилищна сграда наблизо, на партерен етаж. Сочи, че наемателите на
ответника се отказали след като разбрали каква е ситуацията, като малко след
това и служителите на ответника напуснали сградата, като това продължавало
вече 10 години, включително и до ден днешен. Сочи, че след спечелване на
делото за осигуряване на достъп до асансьорите, ответното дружество е
направило опит да използва същите, като за целта е опитало да качи мебели на
бъдещи наематели до собствените си етажи, но достъпът отново му е бил
ограничен по нареждане на скрития собственик на ищцовото дружество
Здравко Матлиев. Посочва, че в сградата се осъществявала охранителна
дейност от 2010 г. насам посредством различни охранителни фирми, но излага,
че ответникът нямало как да се възползва от охраната, тъй като нямало как да
ползва собствеността си в сградата. Пояснява, че охраната охранявала и два
паркинга, находящи се от северната и от южната страна на сградата, както и
12
търговските обекти към Г 07, които са 4 на брой. Сочи, че охранителите били
инструктирани да не комуникират с ответното дружество, като нито
предавали пощата му, нито искали да сложат табела на информационното
табло. Свидетелят заявява, че през стълбището никога не им е бил
ограничаван достъпа, както и че ползват две паркоместа, находящи се в по –
малкия паркинг, от северната страна, с вход от бул. „Ш“, като в периода 2016 г.
– 2022 г. същите са били отдавани под наем. Сочи, че в началото водили
разговори с ищеца като партьори, че не е неободима жива охрана, доколкото
имало монтирано видеонаблюдение.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от
правна страна следното:
За уважаване на предявения иск с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД в
тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване
следните правопораждащи факти: съществуването на предпоставките на иска
по чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, а именно: притежанието от страните на качеството на
собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в гр. С, ул. „А“ ** (високо тяло) в т. ч. и
припадащите се на всяка от страните идеални части от общите части на
сградата; извършването на твърдените от ищеца разходи за охрана на сградата
за посочения период, работата да е предприета уместно в интерес на
собствениците и да е водена добре; разходване на парични средства в
твърдения размер в т. ч. и влизане в сила на посочените решения на ОС на ЕС.
В тежест на ответника, при установяване на горепосочените
обстоятелства, е да докаже обстоятелствата, на които основава оспорванията
си в т. ч. и твърдяното ограничаване на достъпа му до собствените му
самостоятелни обекти в сградата.
Относно разпределянето на разноски, извършени в сграда етажна
собственост, е формирана непротиворечива практика на Върховен касационен
съд, обективирана в решение № 238/19.08.2013 г. по гр. д. № 1012/2012 г. на
ВКС, ГК, ІV ГО; решение № 85/24.06.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС,
ГК, ІІ ГО; решение № 445/11.05.2016 г. по гр. д. № 2535/2015 г. на ВКС, ГК, ІV
ГО, постановени по реда на чл. 290 ГПК и др. Разяснено е, че и необходимите,
и полезните разноски, са за сметка на собствениците на сградата, като
принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната собственост
относно разноски да е съобразно дела му в общите части. Ролята на решението
на общото събрание за необходимостта да се извършат полезни разноски, не
засяга задължението на всеки собственик на обект в етажната собственост да
поеме съответната на дела му част от задължението, но това решение на
общото събрание има значение за правно основание, на базата на което следва
да бъде определен размера на възникналото парично задължение. Претенция
за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в
етажната собственост касае хипотезата на управител на чуждата работа
(гестор), действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой
интерес. При наличието на одобрение от лицето, в чийто интерес е
предприетата работа (предварително по решение на общото събрание или
последващо), отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако
13
подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание,
съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, гесторът може да претендира от
останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната
част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако
работата е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята
на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде
търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, който съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2
ЗЗД.
В т. 11, § 1 от ДР от ЗУЕС е дадена дефиниция на "разходи за управление
и поддържане", съставляващи разходите за консумативни материали, свързани
с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и
контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода,
отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други
разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на
сградата. Тези т. нар. "консумативни разходи" не се дължат, тогава когато
етажният собственик не по свое съгласие е бил лишен и не е използвал
самостоятелния обект, притежаван в режим на етажна собственост, тъй като
естеството на тези разходи предполага възникването им да е пряко свързано с
ползването на вещта (в този смисъл и решение № 165 от 26.06.2019 г., по гр. д.
№ 4291/2018 г., по описа на ВКС, IV ГО).
Установи се, че страните са собственици в режим на етажна собственост
на всички самостоятелни обекти, заемащи цялата 11-етажна административна
сграда, находяща се в гр. С, ул. А ** (високо тяло) (наричана
Административна сграда „Г"), считано от 29.06.2007 г., като ищецът е
собственик на първи, втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми
етажи, както и на 72.7% идеални части от общите части на сградата, а
ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи от същата
сграда, както и на 27.3% идеални части от общите й части.
От съвкупния анализ на събрания по делото доказателствен материал, в
това число договор за осъществяване на охранителна дейност /физическа
охрана/ на обект на фирма „Г – 07“ ЕООД от 29.08.2016 г., анекс от 12.12.2020
г. към договора за физическа охрана от 29.08.2016 г., 21 броя фактури за
периода м.07.2020 г. – м.03.2022 г. на обща стойност 100 044 лв. с ДДС и
83 370 лв. без ДДС, 21 броя платежни нареждания, извършени от „Г – 07“
ЕООД в полза на охранителната фирма и свидетелските показания на
свидетелите Матлиев и Бояджиев, които съдът цени на основание чл. 172 ГПК
с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид възможната
тяхна заинтересованост, се установява, че през процесния период цялата
сграда, включително и обектите на ответника, е била охранявана от
специализирана охранителна фирма, с която ищецът е сключил договор за
охрана от 29.08.2016 г., чието действие е било продължавано автоматично до
12.12.2020 г., като с анекс от същата дата договорът е станал безсрочен.
Охраната се състои в осъществяването на пропускателен режим на влизащите
в сградата лица, а според показанията на свидетеля Матлиев, при охраната се
намирало противопожарното табло, като охранителите реагирали когато
имало сигнал за пожар, имали и паник бутон, свързан с 1-во РУ, в случай на
14
инцидент, да реагират веднага. В задълженията на охранителите било
включено и да обикалят вечерта обекта 1-2 пъти. Съдът намира, че този разход
не попада в категорията на т. нар. "консумативни разходи" за управление и
поддържане на етажната собственост (така и решение № 287/18.12.2014 г., по
гр. дело № 3888/2014 г., I ГO на ВКС). Липсата на единодушно взето решение
на ОС на ЕС за извършването на такъв разход, както и недоказването на
изрично постигнато между двете дружества съгласие през процесния период
да се осъществява жива охрана, не освобождава ответника от задължение да
възмезди ищеца за сторените разходи за тази дейност, тъй като е налице
фактическия състав на чл. 61, ал. 2 ЗЗД - водене на чужда работа без
пълномощие, като се отчита, че работата е била предприета уместно и в
интерес на двете страни по спора. Освен в интерес на ищеца, от охраната се
ползва и ответника "Г" ЕООД, защото с нея не само се осигурява
пропускателен режим в една значителна по размери и етажност
административна бизнес сграда, но и се включва физическа защита от
противоправни посегателства, включително върху обектите на притежаваните
от ответника етажи, и рискът от каквито възниква в още по-голяма степен, ако
тези обекти не се използват реално от ответника, както самото дружество
твърди. Същевременно, показанията на свидетеля Бояджиев, че
охранителните функции на охранителите са включвали и задължението да
осъществяват надзор над паркоместата, както и че ответникът е бил отдал
паркоместата си под наем, сочат, че живата охрана е била и в полза на
ответника и той дължи да плати на ищеца онова, с което се е обогатил, т.е.
спестените разходи за охрана според дела му в етажната собственост.
Тъй като ответникът в хипотезата на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД отговаря до
размера на обогатяването си, то и дължи на ищеца частта от заплатените
разходи по това перо според притежавания процент идеални части, но без
ДДС, като в настоящия случай ищецът претендира сумата именно без
включен ДДС.
Установи се, че за извършените услуги по договора за охрана
изпълнителят „С“ ООД е издал 21 броя фактури за периода м.07.2020 г. –
м.03.2022 г. на обща стойност 100 044 лв. с ДДС и 83 370 лв. без ДДС, като за
периода м.07.2020 г. – м.12.2020 г. всяка една от фактурите е на стойност 3 690
лв. без ДДС, а за периода м.01.2021 г. – м.03.2022 г. – на стойност 3 970 без
ДДС, като от представените 21 броя платежни нареждания се установява, че
сумата е заплатена от възложителя „Г – 07“ ЕООД. Следва да се посочи обаче,
че за периода м.07.2020 г. – м.12.2020 г. съдът приема, че дължимата сума за
охрана се равнява на уговореното в договора възнаграждение в размер на 3000
лв. без ДДС месечно, а не на посочената във фактурите за този период сума от
3 690 лв. Това е така, доколкото в самия договор е уговорено, че цената по
договора подлежи на промяна единствено съобразно минималната работна
заплата за страната и след писмено съгласие с възложителя. Не се установява
по делото такова съгласие да е било постигнато, поради което съдът намира, че
за периода м.07.2020 г. – м.12.2020 г. дължимата сума за охрана възлиза общо
на 18 000 лв. без ДДС. Установи се, че с анекс от 12.12.2020 г. към договора
страните са уговорили размерът на месечната такса да се увеличи на 3 970 лв.
15
без ДДС, считано от месец януари 2021 г. Ето защо съдът намира, че за
периода м.01.2021 г. – м.03.2022 г. дължимата сума за охрана възлиза на 59 550
лв., или общо за процесния период от м.07.2020 г. до м.03.2022 г. разходите за
охрана възлизат общо на 77 550 лв., от който размер съобразно притежаваните
идеални части (27,30 %) от общите части на сградата, ответникът се явява
задължен за сумата от 21 171,15 лв., доколкото обаче с исковата молба се
претендира сума в по-малък размер от 21 154,77 лв. и предвид
диспозитивното начало в процеса, то предявеният иск се явява основателен в
своята цялост. Следва да се отбележи, че съдът не приема тезата, че за
процесните разходи за жива охрана е налице одобрение на етажните
собственици на проведено на 07.04.2022г. ОС, тъй като на него не е участвал
представител на ответника, а поначало решенията за тези разходи следва да се
взимат единодушно.
По отношение предявения иск с правно основание чл. 86 ЗЗД съдът
намира следното:
Ищецът претендира сумата от 570,00 лева, представляваща мораторна
лихва върху главницата за периода от 08.04.2022 г. до 13.07.2022 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 1 ЗЗД при уместно водена работа
изцяло в чужд интерес, заинтересованият (наречен още "господар на работата"
или "доминус") е длъжен да възстанови на управителя на работата (наречен
още "гестор") сторените от него необходими и полезни разноски, заедно с
лихвите от деня на изразходването им. Следователно, с посоченото законово
правило се установява специално правило, че обезщетение за забава се дължи
не от датата на изпращане на покана до кредитора (чл. 84, ал. 2, вр. с чл. 86,
ал. 1 ЗЗД), а от датата на заплащане на сумата. Доколкото процесната сума се
претендира от по-късен момент, предхождащ датата на плащане, то
предявеният иск за сумата от 570,00 лева и за периода от 08.04.2022 г. до
13.07.2022 г. се явява изцяло основателен.
Предвид основателността на предявените искове, съдът следва да се
произнесе и по евентуално заявеното възражение за прихващане с правно
основание чл. 49 ЗЗД.
Твърденията на ответника са, че за него е налице вземане за вреди срещу
дружеството - ищец, изразяващи се в заплащане на наем за ползване на офис
извън процесната административна сграда за периода 01.05.2016 г. -
01.02.2020 г., поради невъзможност за същия да ползва собствените си офис
помещения в процесната административна сграда, в резултат от неправомерни
действия на ищеца и/или негови служители.
По така релевираното възражение в тежест на ответника е да установи
виновно и противоправно поведение, което е довело до увреждането на
имуществото на ответника, вследствие виновно и противоправно поведение
на лица, комуто ищецът е възложил конкретна работа, при или по повод
изпълнението на която, да е настъпило твърдяното в исковата молба събитие и
причиненото увреждане на имуществото на ответника.
Съдът намира посоченият фактически състав за осъществен.
16
От съвкупния анализ на събрания по делото доказателствен материал, в
това число – догоовр за наем от 18.04.2016 г., сключен между „Г“ ЕООД като
наемател и „Р“ ООД, като наемодател, анекс №2/18.04.2017 г. към договора от
18.04.2016 г., договор за наем от 02.04.2018 г., сключен между А, като
наемодател и „Г“ ЕООД като наемател, анекс от 31.03.2019 г. към договора за
наем от 02.04.2018 г., 23 броя банкови извлечения, както и извлечения от
сметка за платен наем за периода 01.05.2016 г. – 31.12.2016 г. и за периода
01.01.2017 г. – 31.12.2017 г., приетото по делото заключение по съдебно-
счетоводната експертиза и свидетелските показания на свидетеля Бояджиев,
че през процесния период - 01.05.2016 г. - 01.02.2020 г. - „Г“ ЕООД се е
намирал в облигационно отношение по договори за наем, съответно от
18.04.2016 г. и от 02.04.2018 г., по силата на които е наел за временно и
възмездно ползване следния недвижим имот: апартамент №1, находящ се в гр.
С, ж.к. Я, **, за задоволяване офис нуждите на наемателя „Г“ ЕООД. Установи
се, че за процесния период по посочените договори за наем наемателят е
заплатил наемна цена в общ размер на 29 388.76 лв.
Сочената причина за наемане на офис от ответника извън процесната
сграда, е спирането на водоснабдяването и преустановяване достъпа до
асансьорите, което е станало изцяло по инициатива на ищеца. Пряко
доказателство за това е представеното по делото решение от 23.01.2018 г.,
по гр. д. 64981/2016 г., на СРС, 47 състав (л. 237-238, т. 1), допълнено с
решение от 03.05.2018 г., с който е уважен иска по чл. 109 ЗС на „Г“ ЕООД
срещу „г“ ЕООД, а така също и показанията на свидетеля Бояджиев, от които
се установява, че ответното дружество през процесния период практически не
е използвало етажите си поради липсата на асансьор и вода. Това поведение на
настоящия ищец е противоправно, а съдът намира, че с него недобросъвестно
е попречено на ответника да използва самостоятелните си обекти по
предназначение.
С оглед на гореизложеното, съдът намира, че ответникът установи
противоправно и виновно поведение на служители на ищеца, с което му е
попречено да използва самостоятелните си обекти в сградата, поради което се
е наложило ответникът да използва офис помещение извън процесната сграда,
като за целта е сключил два договора за наем, по които за процесния период е
платил сумата от 29 388.76 лв. Следва да се отбележи, че за този период от
време е налице причинна връзка между поведение на ищеца и настъпилата
вреда, защото единствено поради поведението на ищеца, с което е оставил
етажите на ответника без вода и асансьор, практически ги е направил
неизползваеми. Обратен извод не следва от обстоятелството, че в този период,
а и преди това, „Г“ ЕООД не е заплащало консумативни разходи и такива за
поддръжка на общите части. Въпреки че подобно поведение на ответника
съставлява неизпълнение на облигационно задължение, то не създава в полза
на ищеца реципрочно право да прекъсне достъпа до асансьора и
водоснабдяването, а единствено възможност да защити свои накърнени права
по съдебен ред, а не чрез своеволни действия. Дали с неплащането на
потребена електроенергия и вода от страна на ответника достъпът до тях е
щял да бъде преустановен от съответните комунални дружества е въпрос на
17
отношения на тези дружества с „Г“ ЕООД, но не води до извод, че
отговорността на ищеца за вреди отпада или следва да бъде намалена.
Предвид горните мотиви съдът намира възражението за прихващане за
основателно.
По възражението на ищеца за погасяване вземанията на ответника по
давност, съдът намира следното:
Правото на иск за имуществени и неимуществени вреди поради
непозволено увреждане се поражда от датата на непозволеното увреждане и
от тази дата започва да тече давностния срок по чл. 110 от ЗЗД. Отговорността
по чл. 49 от ЗЗД също се определя по правилата на чл. 110 от ЗЗД и се погасява
с 5 годишен давностен срок. Съдът намира, че изискуемостта на вземанията
на ответника е настъпила с плащане на наемната цена по договорите за наем,
като доколкото плащанията са извършвани в периода 01.05.2016 г. – 01.02.2020
г., а възражението е релевирано с отговора на исковата молба, подаден на
12.03.2025 г., то вземанията са погасени по давност.
При изложеното предявеният от ищеца иск с правно основание чл. 61,
ал. 2 ЗЗД за сумата от 21 154,77 лв., дължима за периода 01.07.2020 г. -
31.03.2022 г., ведно със законната лихва, считано от 14.07.2022 г. до
изплащане на вземането, се явява основателен в своята цялост.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски в настоящото производство
има ищецът.
В съответствие със задължителните тълкувателни разяснения на
Тълкувателно решение № 4/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 12, съдът следва да се
произнесе и по разпределението на отговорността за разноски в заповедното
производство по ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав.
Ищецът е представил доказателства за извършени разноски, както
следва: 1/ за заплатена държавна такса в настоящото производство в размер на
434,50 лева; 2/ за заплатена държавна такса в заповедното производство по
ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав в размер на 434,50
лева; 3/ за заплатен депозит за вещо лице по допуснатата, изслушана и приета
в производството съдебно-техническа експертиза в размер на 350,00 лева; 4/ за
адвокатско възнаграждение в заповедното производство по гр. д. № ч.гр.д. №
38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав, в размер на 1026,00 лева.
От ищеца се претендират и разноски за адвокатско възнаграждение в
исковото производство в размер от 2820,00 лева.
От името на ответното дружество своевременно е релевирано
възражение с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК, за прекомерност на
претендираното от името на ищеца адвокатско възнаграждение в заповедното
производство по ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав. По
така релевираното възражение, настоящият съдебен състав намира следното:
В Решение от 28.07.2016 г. по дело C-57/2015 Съдът на ЕС дава
принципни тълкувания и разяснения относно приложението на института на
съдебните разноски в светлината на правото на ЕС. В пар. 21 е припомнено, че
18
член 14 от Директива 2004/48 прогласява принципа, че направените от
спечелилата делото страна разумни и пропорционални съдебни разноски по
принцип се поемат от загубилата делото страна, освен ако това е недопустимо
поради съображения за справедливост. В пар. 23 и 24 изрично е посочено, че
от съображение 17 от Директива 2004/48 се установява, че предвидените в нея
мерки, процедури и средства за защита следва да се определят във всеки
случай по такъв начин, че да отчитат надлежно специфичните особености на
случая, при все това член 14 от Директива 2004/48 налага на държавите
членки да гарантират възстановяването единствено на „разумни“ съдебни
разноски. Правната уредба следва да цели да гарантира разумния характер на
подлежащите на възстановяване разноски, като се вземат предвид фактори
като предмета на спора, неговата цена или труда, които следва да понесе
загубилата делото страна, трябва да бъдат „пропорционални“. Въпросът дали
тези разноски са пропорционални обаче не би могъл да се преценява отделно
от разноските, които спечелилата/загубилата делото страна действително е
понесла. Съответстваща на правото на ЕС е уредба, която допуска съдът да
може във всеки случай, в който прилагането на общия режим в областта на
съдебните разноски би довело до резултат, който се счита за несправедлив, да
се отклони по изключение от този режим.” В Решение от 23.11.2017г. по
съединени дела C 427/16 и C 428/16 Съдът на ЕС, излагайки сходни
съображения, достига до крайния извод, че член 101, параграф 1 ДФЕС във
връзка с член 4, параграф 3 ДЕС трябва да се тълкува в смисъл, че национална
правна уредба като разглежданата в главните производства, съгласно която, от
една страна, адвокатът и неговият клиент не могат — под страх от
дисциплинарно производство срещу адвоката — да договорят възнаграждение
в по-нисък от минималния размер, определен с наредба, приета от
професионална организация на адвокатите като Висшия адвокатски съвет
(България), и от друга страна, съдът няма право да присъди разноски за
възнаграждение в по-нисък от минималния размер, би могла да ограничи
конкуренцията в рамките на вътрешния пазар по смисъла на член 101,
параграф 1 ДФЕС.
В същия смисъл са и приетите от СЕС разрешения в Решение на СЕС,
Втори състав от 25.01.2024 г. по дело С-438/22.
В настоящия случай съдът следва да се съобрази именно с
горецитираната практика на СЕС, която има превес над националната такава,
като на ответника бъдат присъдени разумни, пропорционални и справедливи
разноски за адвокатско възнаграждение. При определяне на размера им съдът
следва да съобрази наличните обективни фактори, че делото /заповедното
производство/ не се отличава с процесуални усложнения, както и реално
извършените действия от процесуалния представител. В конкретния случай от
страна на адвоката не се изисква специфична защита.
За извършената от процесуалния представител на ищеца работа,
изразяваща се в депозиране на заявление за издаване на заповед за изпълнение
в заповедното производство заповед за изпълнение, следва да бъде
определено възнаграждение в размер на 300,00 лева, което напълно отговаря,
както на обема, така и на характера на извършената от адвоката работа по
19
делото.
Предвид горното съдът намира, че на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Г“
ЕООД с ЕИК: **, следва да бъде осъден да заплати в полза на ищеца „г“
ЕООД с ЕИК: ***, сумата от 734,50 лева, представляваща разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение в заповедното производство по
гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, ГО, 160 състав.
От името на ответното дружество своевременно е релевирано
възражение с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК, за прекомерност на
претендираното от името на ищеца адвокатско възнаграждение в исковото
производство по гр. д. № 2678/2025 г. по описа на СРС, II ГО, 160 състав. По
така релевираното възражение, настоящият съдебен състав намира следното:
В Решение от 28.07.2016 г. по дело C-57/2015 Съдът на ЕС дава
принципни тълкувания и разяснения относно приложението на института на
съдебните разноски в светлината на правото на ЕС. В пар. 21 е припомнено, че
член 14 от Директива 2004/48 прогласява принципа, че направените от
спечелилата делото страна разумни и пропорционални съдебни разноски по
принцип се поемат от загубилата делото страна, освен ако това е недопустимо
поради съображения за справедливост. В пар. 23 и 24 изрично е посочено, че
от съображение 17 от Директива 2004/48 се установява, че предвидените в нея
мерки, процедури и средства за защита следва да се определят във всеки
случай по такъв начин, че да отчитат надлежно специфичните особености на
случая, при все това член 14 от Директива 2004/48 налага на държавите
членки да гарантират възстановяването единствено на „разумни“ съдебни
разноски. Правната уредба следва да цели да гарантира разумния характер на
подлежащите на възстановяване разноски, като се вземат предвид фактори
като предмета на спора, неговата цена или труда, които следва да понесе
загубилата делото страна, трябва да бъдат „пропорционални“. Въпросът дали
тези разноски са пропорционални обаче не би могъл да се преценява отделно
от разноските, които спечелилата/загубилата делото страна действително е
понесла. Съответстваща на правото на ЕС е уредба, която допуска съдът да
може във всеки случай, в който прилагането на общия режим в областта на
съдебните разноски би довело до резултат, който се счита за несправедлив, да
се отклони по изключение от този режим.” В Решение от 23.11.2017г. по
съединени дела C 427/16 и C 428/16 Съдът на ЕС, излагайки сходни
съображения, достига до крайния извод, че член 101, параграф 1 ДФЕС във
връзка с член 4, параграф 3 ДЕС трябва да се тълкува в смисъл, че национална
правна уредба като разглежданата в главните производства, съгласно която, от
една страна, адвокатът и неговият клиент не могат — под страх от
дисциплинарно производство срещу адвоката — да договорят възнаграждение
в по-нисък от минималния размер, определен с наредба, приета от
професионална организация на адвокатите като Висшия адвокатски съвет
(България), и от друга страна, съдът няма право да присъди разноски за
възнаграждение в по-нисък от минималния размер, би могла да ограничи
конкуренцията в рамките на вътрешния пазар по смисъла на член 101,
параграф 1 ДФЕС.
В същия смисъл са и приетите от СЕС разрешения в Решение на СЕС,
20
Втори състав от 25.01.2024 г. по дело С-438/22.
В настоящия случай съдът следва да се съобрази именно с
горецитираната практика на СЕС, която има превес над националната такава,
като на ответника бъдат присъдени разумни, пропорционални и справедливи
разноски за адвокатско възнаграждение. При определяне на размера им съдът,
следва да съобрази наличните обективни фактори, че делото се отличава с
фактическа и правна сложност и процесуални усложнения, както и реално
извършените действия от процесуалния представител. В конкретния случай от
страна на адвоката се изисква специфична защита в исковото производство и
такава е предоставена.
За извършената от процесуалния представител на ищеца работа,
изразяваща се в депозиране на искова молба и процесуално представителство
в производството /с оглед характера на същото, предмет на предявените
искове и релевираното възраждение за прихващане/, съдът намира, че така
уговореното възнаграждение в размер на 2820,00 лева напълно отговаря, както
на обема, така и на характера на извършената от адвоката работа по делото.
Предвид горното съдът намира, че на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Г“
ЕООД с ЕИК: **, следва да бъде осъден да заплати в полза на ищеца „г“
ЕООД с ЕИК: ***, сумата от 3604,50 лева, представляваща разноски за в
исковото производство по гр.д. № 2678/2025 г. по описа на СРС, ГО, 160
състав.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от „г“ ЕООД с ЕИК:
*** срещу „Г“ ЕООД с ЕИК: **, обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 61, ал. 2 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД, че ответникът „Г“ ЕООД дължи на ищеца „г“ ЕООД суми, както
следва: 1/ сумата в размер на 21 154,77 лв., представляваща сума, за заплатена
сума за охрана на административна сграда, находяща се на адрес: гр. С, ул. А
(високо тяло), одобрени с Решение по Протокол ** от проведено на 07.04.2022
г. Общо събрание на етажните собственици на горепосочената
административна сграда, дължими за периода 01.07.2020 г. - 31.03.2022 г.,
припадащи се на Г ЕООД, съобразно притежаваните от последното идеални
части от общите части на сградата /27,30 %/, и която сума е заплатена от
страна на г ЕООД, в качеството му на етажен собственик, притежаващ 72,70 %
идеални части от общите части на горепосочената административна сграда,
ведно със законна лихва върху горепосочената сума, считано от 14.07.2022 г.
до изплащане на вземането; 2/ сумата от 570,00 лева, представляваща
мораторна лихва за период от 08.04.2022 г. до 13.07.2022 г., за които суми на
27.07.2022 г. е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
410 ГПК в производството по ч.гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, II ГО,
160 състав.
ОСЪЖДА „Г“ ЕООД с ЕИК: ** да заплати на „г“ ЕООД с ЕИК: ***, на
21
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата в размер на 734,50 лева, представляваща
разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение в заповедното
производство по гр.д. № 38256/2022 г. по описа на СРС, ГО, 160 състав и
сумата в размер на сумата от 3604,50 лева, представляваща разноски за в
исковото производство по гр.д. № 2678/2025 г. по описа на СРС, ГО, 160
състав.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните!
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
22