№ 395
гр. Благоевград, 27.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ в публично заседание на тридесет и първи август, през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Миглена Йовкова
Членове:Владимир Ковачев
Моника Христова
при участието на секретаря Мирела Гълъбова
като разгледа докладваното от Миглена Йовкова Въззивно гражданско дело
№ 20211200500512 по описа за 2021 година
Въззивното производство е образувано по жалба на адв. Д.Д. –
процесуален представител на „Сити Пропъртис и Мениджмънт“ ЕООД
против решение №10/09.04.2021г. по гр.д. №1584/2020г. на БлРС. В нея са
изложени възражения срещу правилността на атакуваното решение и са
повторени доводите в исковата молба за основателност на претенцията на
ищеца. Във връзка с тях е направено искане за отмяна изцяло на решението и
уважаване на главния и останалите искове. Претендират се и разноски за
двете съдебни инстанции.
В отговора на жалбата представен от пълномощника на ответницата –
адв. Д.Н.Г., се излагат доводи за неоснователност на възраженията срещу
решението и се иска потвърждаване на съдебния акт, който се атакува пред
въззивната инстанция. Направено е и искане за присъждане на разноски.
Във въззивната инстанция не са приети нови доказателства по реда на
чл. 266 от ГПК.
Окръжният съд, като обсъди събраните от първоинстанционния съд
доказателства, прие за установено от фактическа страна следното :
1
Видно е от Договор за посредничество с купувач, сключен на 24.10.2019
г. между „СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД и СЛ. Р. П. – в
качеството на възложител (купувач), че е със следния предмет: купувачът
възлага, а дружеството приема да посредничи при придобиването на имот,
представен от ищцовото дружество срещу възнаграждение, определено в т.5.3
от договора. Договорът е сключен за срок от 6 месеца, с клауза за
автоматично подновяване за нов 6 месечен период при същите условия, в
случай че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено от
купувача не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходен шест месечен
период, като клаузата има многократно действие.
Съгласно договора купувачът е поел задължение да се подписва в
Регистър на предложените имоти при всеки извършен оглед за всеки имот,
представен от ищцовото дружество, като с подписа си декларира, че имотът е
представен за оглед и че за същият не е получил офертата от друг източник,
освен от „СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД. В задълженията
на купувача е влючено да информира „СИТИ ПРОПЪРТИС И
МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД при придобиване на имот без неговото
посредничество и прекратяване на търсенето, да заплати на другата страна
еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от „СИТИ
ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД в деня на сключване на
предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване на
имот, представен от „СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД (чрез
сключване на окончателен договор или по друг начин), което е в размер на
2% от продажната цена на имота (т. 5.3.2).
Договорът съдържа и клауза, че страните след проведено изрично
допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай, се
съгласяват, че ако по време на действието на договора или в срок от 12
месеца след прекратяването му, купувачът или свързано с него лице придобие
имот, предложен от „СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ще се
счита, че купувачът умишлено е нарушил клаузите на договора и дължи на
дружеството договореното възнаграждение в двоен размер в 14 дневен срок
от получаване на покана за плащане, като за покупна цена, от която ще се
определи възнаграждението, ще се счита цената, посочена в Регистъра на
предложените имоти. Купувачът приема, че възнаграждението по т.5.3 от
2
договора се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.
Реципрочно на изложеното, договорът съдържа и задължения за
продавача „СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, които са: да
представи имоти съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на
избрания имот при желание на купувача по представени от собственика на
имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор;
да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на
окончателен договор; да информира купувача за предлагането на имоти, по
начин какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане.
Видно е от оригинала на Регистър на предложените имоти от 24.10.2019
г., че за обява с референтен номер 50088 и обява с референтен номер 50087 на
24.10.2019 г. са предложени имот с идентификатор ********************, с
административен адрес: Благоевград, ул. „адрес“ № 22, ет. 3, цена – 35 000
евро и имот с идентификатор ******************** с административен
адрес: Благоевград, ул. „адрес“ № 22, ет. 3, цена- 38000 евро.
Установява се от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 26, том II, рег. № 5071, дело № 197 от 2019 г. по описа на нотариус
Д.С., че ответника СЛ. Р. П. е закупила от Г.С.Д. и В.С.Д. самостоятелен
обект в сграда с предназначение жилище, апартамент, с идентификатор
********************, с административен адрес: Благоевград, ул. „адрес“ №
22, ет. 3, ап. 5А.
С нотариална покана рег. № 1142, том I, № 69 по описа на нотариус П.
П., връчена на СЛ. Р. П., чрез адв. Д.Н.Г. на 05.02.2020г., ищецът я е поканил
да заплати сумата от 760 евро, представляваща възнаграждение на основание
чл. 5.3.2 от договор за посредничество от 24.10.2019 г., като в случай на
неплащане на посочената сума в указания срок, на основание чл. 6 от
договора следва да заплати сумата от 1520 евро в 14 дневен срок от
получаване на поканата за плащане.
С.П. е сключила и с „Хедом“ ЕООД договор с предмет посредничество
при придобиването на имот срещу възнаграждение от 14.10.2019г., а на
29.10.2019 г. същите страни са сключили и договор за гаранция с купувач, с
който купувачът С.П. е предала на изпълнителя „Хедом“ ЕООД сумата от
1000 лв. като гаранция за закупуване на самостоятелен обект в сграда с
3
предназначение жилище, апартамент, с идентификатор
********************, с административен адрес: Благоевград, ул. „адрес“ №
22, ет. 3, ап. 5А. Към договора е приложен и Регистър на предложените
имоти, от който се установява, че на 29.10.2019 г. същият имот е бил
предложен на ответника с обявена продажна цена 36 500 евро.
По делото са ангажирани гласни доказателства от двете страни. Според
свидетелите на ищцовото дружество А. и Н., придобитият от ответницата
апартамент се е продавал както от агенцията „СИТИ ПРОПЪРТИС И
МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, така и от агенция „Адрес“ и от агенцията на свид.
А. – „Хедом“ ЕООД. Свидетелките установяват, че апартаментът е бил
огледан от С.П. с посредничеството и на ищцовата и на другите агенци, но е
закупен с посредничеството на последните две, като те са я свързали и със
собственика - продавач Г.Д..Установяват без противоречие, че първият оглед
на процесния апартамент е извършен с посредничеството на „СИТИ
ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, но след него не са извършвани
други фактически и правни действия от това дружество по договора с
ответницата.
Изложените относими към спора обстоятелства се установяват и от
свид. И.П., който е брат на ответницата и е придружавал П. при огледите и
разговорите в агенциите за продажба на недвижими имоти.
От своя страна продавачът на процесния имот свид. Д. е категоричен, че
с купувача са го свързали агенция „Адрес“ и агенцията на свид. А.. Сочи, че
„СИТИ ПРОПЪРТИС И МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД не са водили с него
преговори за намаляване на цената на апартамента.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният иск за заплащане на сумата от 2972,87 лева,
представляваща левовата равностойност на 1520 евро, намира материално
правното си основание в чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 49 и чл. 51 ТЗ.
Поддържа се договорен източник на облигационното отношение и
неизпълнение от ответницата на договорното й задължение за заплащане на
възнаграждение по т. 6 от Договор за посредничество с купувач от 24.10.2019
г. Не се спори между страните, че са обвързани от горния договор, по които
4
„Сити Пропъртис и Мениджмънт“ ЕООД има качеството на посредник, а С.П.
има качеството на възложител и предметът му е посредничество при
придобиването на имот срещу възнаграждение. Основните задължания на
посредника са дефинирани в т.3 от договора и са : посредникът да представи
имоти съгласно търсенето на купувача, да извърши проверка на избрания
имот при желание на купувача по представени от собственика на имота
документи към сключването на предварителен и окончателен договор, да
осигури организационно обслужване на сделката до сключване на
окончателен договор и да информира купувача за предлагането на имоти. В
т.7 от договора имплицитно се съдържа и още едно задължение на
посредника, а именно да свърже страните по сделката, тъй като за това му
фактическо действие е договорено заплащането на възнаграждение.
От ангажираните в спора доказателства се установи, че ищцът е
изпълнил само едно свое задължение, изразяващо се в представяне на имот с
идентификатор и реализиране на оглед на същия. Осъществяване само на този
елемент от фактическия състав на посредническата дейността не е достатъчно
за заплащане на възнаграждението, уговорено в т.6 от Договор за
посредничество с купувач от 24.10.2019 г. Съгласно посочената клауза
възнаграждение се дължи от купувача, ако по време на действие на договора
или в 12 месечен срок след прекратяването му е придобил имот, предложен от
посредника, ако преди това страните са провели изрично допълнително
договаряне. В случая не се твърди и не са представени доказателства за
проведено изрично допълнително договаряне между „Сити Пропъртис и
Мениджмънт“ ЕООД и С.П., свръзано с реализираната от нея сделка за
горепосочения имот чрез посредничеството на друга агенция за недвижими
имоти. Заедно с това клаузата не е конкретна по отношение на начина на
придобиване на имот, предложен от посредника, т.е. предвиждали заплащане
на договореното възнаграждение в двоен размер, ако същият имот е закупен с
посредничеството на друга агенция, след като в договора или в закон няма
забрана за договаряне на купувача с друга агенция, а още по – малко за
предлагането на един и същи имот от различни агенции.
По изложените мотиви, въззивният състав счита иска за неоснователен,
поради което приема за правилно решението на първоинстанционния съд.
5
Поради отхвърлянето на главния иск се е сбъднало
вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 49 и чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата
от 1 486, 44 лева, представляваща левовата равностойност на 760 евро. По
съществото си този иск е основан на различни факти, от гледна точка на
изпълнени задължения от ищеца и е за различно вземане, основано на
различна договорна клауза, а именно тази на т. 5.3.1 от договора. Същата
предвижда заплащане на възнаграждение от купувуча в полза на посредника,
когато придобие имот с посредничеството на „Сити Пропъртис и
Мениджмънт“ ЕООД, т.е. когато дружеството извърши действия водещи до
сключването на предварителен договор, а ако такъв не се подписва при
сключването на окончателен договор. Безспорно е и от доказателствата се
установи, че ищецът не е реализирал посредничество до етап сключване на
предварителен или окончателен договор за имот с идентификатор
********************, с административен адрес: Благоевград, ул. „адрес“ №
22, ет. 3, ап. 5А. Ето защо не са изпълнени елементите от фактическия състав
на цитираната клауза за заплащане на възнаграждение. Това прави иска
неоснователен.
С оглед съвпадението на крайните изводи на настоящата и на първата
инстанция, подложеното на въззивна проверка решение следва да бъде
потвърдено. Ето защо на основание чл. 272 от ГПК настоящият състав
препраща и към мотивите на районния съд.
С оглед изхода от въззивната проверка, искането на въззивника на
присъждане на разноски за настоящата инстанция е неоснователно.
Въззиваемата иска в отговора на въззивната жалба присъждане на
разноски за настоящата инстанция, но не е представила доказателства за
извършването на такива, поради което не следва да й се присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №10/09.04.2021г. по гр.д. №1584/2020г. на
БлРС.
6
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7