РЕШЕНИЕ
№ 2060
гр. Варна, 16.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20213110103019 по описа за 2021 година
Ищецът „М.П.В.“ ООД сочи, че на 02.09.2020г. между ответника
Кооперация "П.К. "П-91"" от една страна като Продавач и него от друга
страна като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ ресторант, състоящ се от зала, кухня,
мокър бюфет, складови помещения, находящ се в с.Приселци, ЕКАТТЕ **,
община Аврен, област Варна, по кадастрална карта, одобрена със Заповед
№РД18-6/06.02.2006г. на ИД на АК, стар идентификатор пл. №**, кв.18,
парцел V, с площ по кадастрална схема 180,20кв.м. и идентификатор №**. по
кадастрална карта и кадастрални регистри на с.Приселци, общ.Аврен,
одобрена със Заповед №РД-18-6/06.02.2006г. на Изп.директор на АГКК. С
предварителния договор продавачът поел задължение да прехвърли в полза на
купувача правото на собственост по предвидения в закона ред в срок до
02.10.2020г. и да върне на купувача авансово изплатената по договора сума в
двоен размер, а именно 10 000лв., ако не изпълни точно и в срок поетото
задължение по договора. Продавачът декларирал, че имотът не е обременен с
вещни тежести, ипотеки, възбрани, учредени ограничени вещни права или
друга права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражни
1
правото си на собственост в пълен обем. С предварителния договор купувачът
поел насрещно задължение за заплащане на уговорената между страните
продажна цена, за заплащане на задатък при подписване на предварителния
договор и за заплащане на разноските по прехвърлянето. В изпълнение на
поетите с т.2.6. от договора задължения при подписване на предварителния
договор ищецът заплатил в брой на продавача авансово като капаро/задатък
сумата в размер на 5 000лв., представляваща част от продажната цена на
имота. Предвид, че страните са приели, че разноските по прехвърлянето на
собствеността на имота ще се поемат от купувача ищецът заявил желание
окончателният договор за покупко - продажба да бъде изповядан пред Ив.О. -
Нотариус с район на действие PC - Варна. След извършена проверка относно
собствеността на недвижимия имот и представените от продавача документи
със становище изх.№51 от 25.09.2020г. нотариус О. уведомила страните, че за
сключването на окончателния договор следва да бъдат предоставени
допълнително документи, установяващи по безспорен начин собствеността и
индивидуализацията на разглеждания в становището имот. Предвид
обстоятелството, че нотариусът е констатирал наличие на наложена върху
имота възбрана от ТД на НАП - Варна, която е вписана в СВ - Варна под акт
№69, том 3, вх. peг.№321/06.03.2013г. изискал представяне на Удостоверение
за липсата или наличието на заведени изпълнителни дела; Удостоверение от
ТД на НАП - Варна за липса или наличието на задължения, подлежащи на
принудително изпълнение; Удостоверение от Агенция по вписванията,
отбелязвания и заличавания за 10 годишен период назад. Ответното
дружество въпреки, че било запознато с изискванията на нотариуса нито е
предоставило изисканите документи, нито е уведомило ищеца, че е започнало
процедура по снабдяване със същите. От горецитираното становище и
електронна извадка по партидата на ответника, издадена от Служба
вписвания - Варна ищцовото ТД установило, че продавачът бил
недобросъвестен още при сключването на предварителния договор, тъй като
изрично декларирало, че имотът не е обременен с вещни тежести, въпреки
наличието на вписана възбрана от ТД на НАП - Варна. След сключване на
предварителния договор ответникът също не проявил активно поведение и не
заличил наложената възбрана. Изрично отказал да предостави изисканите от
нотариуса допълнителни документи, установяващи по безспорен начин
собствеността и индивидуализацията на процесния имот. На 24.11.2020г. чрез
2
нотариален акт за покупко - продажба, вписана в СВ - град Варна под акт
№191, т.80, вх.peг.№30346/24.11.2020г., дв.вх.peг.№29950/24.11.2020г.
процесния обект ресторант с идентификатор № ** с площ от 180,20кв.м. по
скица, находящ се в с.Приселци, общ.Аврен, ет.1 бил прехвърлен на трето
лице - П.Т.А.. Предвид констатираното от ищеца недобросъвестно поведение
на ответника при подписване на предварителния договор, неговия отказ за
представяне на документи, установяващи по безспорен начин собствеността и
индивидуализацията на процесния имот, влошената през ноември 2020г.
епидемиологичната обстановка в страната, въведените със нови
противоепидемични мерки и констатираната продажба на процесния обект
дали повод на ищцовото дружество да счете изпълнението на предварителния
договор за безполезно за него по смисъла на чл.87, ал.2 от ЗЗД и за липсата на
всякаква възможност за продължаване на договорните отношения с
ответника. Предвид безполезността на изпълнението ищеца чрез уведомление
за разваляне/прекратяване на предварителния договор, връчено на ответника
на 11.01.2020г., прекратил на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД сключения
предварителен договор и предоставил срок на ответника да заплати сумата в
размер на 10 000лв., представляваща получен задатък в двоен размер.
Доброволно плащане на претендираната по делото сума до настоящия момент
не е извършено. В условията на евентуалност в случай, че се установи, че
ответникът не е получил валидно изпратеното уведомление за прекратяване
на предварителния договор моли да бъде прието, че с получаване на препис
от настоящия молба ответникът се счита за уведомен относно изявлението на
ищеца за разваляне сключения между страните договор. Моли се, да се осъди
ответната кооперация да заплати на ищеца сумата в размер на 10 000лв.,
представляваща даден на основание чл.3.1 от Предварителен договор
02.09.2020г. задатък в двоен размер, в едно със законна лихва върху
главницата от 10 000лв. от датата не депозиране на настоящата искова
претенция в съда до окончателното заплащане на вземането, а в условията на
евентуалност на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД да се осъди ответника да
заплати на ищеца сумата в размер на 5 000лв., представляваща получена
парична сума на отпаднало основание, в едно със законна лихва върху
главницата от 5 000лв. от датата на депозиране на настоящата искова
претенция в съда до окончателното заплащане на вземането.
Ответника в дадения срок по реда на чл.131 от ГПК сочи, че не е
3
неизправна страна по договора, като сочи, че страните не са уговаряли
окончателната сделка да е уговаряно да се изповяда само пред конкретен
нотариус, оспорва твърдението, че е бил уведомяван да представи още
документи във връзка със сделката, твърди че е невярно твърдението, че не е
уведомявал купувача за проблеми с имота. Твърди, че не е уведомяван за
прекратяването на договора. Сочи също така, че купувача е бил уведомен за
възбраната върху имота още на 2.10.2020г., а сделката е можело да се
изповяда пред друг нотариус, освен това договорът между страните не
съдържа уговорка за едностранно прекратяване.
Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание чл.93,
ал.1 от ЗЗД и чл.55 от ЗЗД.
По делото е представен документ озаглавен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 2.09.2020г., който двустранно
подписан без положените подписи да са оспорени от страните по делото.
Съгласно съдържанието на договора настоящия ищец в качеството си на
купувач по него и настоящия ответник в качеството си на продавач по
договора се договарят продавача да продаде на купувача подробно описан в
чл.1.1 имот при цена от 50 000лв. в срок до 2.10.2020г. - недвижим имот,
представляващ ресторант, състоящ се от зала, кухня, мокър бюфет, складови
помещения, находящ се в с.Приселци, ЕКАТТЕ **, община Аврен, област
Варна, по кадастрална карта, одобрена със Заповед №РД18-6/06.02.2006г. на
ИД на АК, стар идентификатор пл. №***, кв.18, парцел V, с площ по
кадастрална схема 180,20кв.м. и идентификатор №**. по кадастрална карта и
кадастрални регистри на с.Приселци, общ.Аврен, одобрена със Заповед №РД-
18-6/06.02.2006г. на Изп.директор на АГКК.
Чл.2.4 съдържа декларативно изявление от продавача, че имота не е
обременен с тежести, като предвид това, че липсва изрична уговорка за друго
следва да се приеме, че изявлението е относимо към момента на подписване
на посочения документ. Той носи всички реквизити изискуеми се за
предварителен договор за покупко-продажба и поради това следва да се
приема като доказателство за редовно възникнало задължение по чл.19 от
ЗЗД. Посоченият договор съдържа в чл.2.6 уговорка за купувача да заплати на
продавача авансово задатък в размер на 5 000лв. при подписване на договора,
като ищецът е представил и счетоводен документ-квитанция от 2.09.2020г. за
4
заплатени от него в полза на продавача точно 5 000лв.
От друга страна от представената справка по партидата на имота при
Агенция по вписванията гр.Варна се установява, че за обекта предмет на
договора е била на лице наложена възбрана в полза на трето лице-НАП. При
това положение продавачът се е оказал не изправна страна по договора до
колкото не е изпълнил задължението си да даде вярна информация за
състоянието на имота от правна страна, като установената тежест безспорно е
от характер, който има значение за вземането на решение да се придобие ли
имота или не, тъй като възбраната гарантира изискуемо вземане в полза на
трето лице. Освен това по делото липсват доказателства продавача да е
предприел действия за сваляне на възбраната в срока уговорен за извършване
на продажбата, като съставът приема, че уговореният срок за сключване на
окончателния договор е бил решаващ предвид, че страните са търговски
субекти, а освен това самият факт, че декларирането на липсата на тежести е
записано в договора, като самостоятелна уговорка очевидно поради
значимостта и за купувача. Посоченото кореспондира и с чл.3.1 от договора.
Договореното от страните не обхваща възможности за разваляне на
договора поради което съставът приема, че са приложими общите правила за
разваляне на договор предвидени в чл.87 от ЗЗД. Посочения законов текст
предвижда изискване за редовност на развалянето чрез прилагане на форма
идентична с формата на договора, което за настоящия случай е писмена
форма. Ищецът е представил документ озаглавен уведомление за разваляне
адресиран от него до ответника, в който изрично е посочено, че предвид това,
че се е установило наличие на възбрана върху имота за която продавачът не е
уведомил купувача и предвид липсата на предоставена информация за
размера на задължението заради което е наложена възбраната, то договорът
се разваля. Съгласно представената обратна разписка писмото е връчено на
представител на ответника на 11.01.2021г., т.е. след изтичане на срока
договорен за окончателното прехвърляне на собствеността. Представяния от
ответника протокол от ТД на НАП Варна съдържащ изявление, че наложената
върху имота възбрана ще бъде отменена след постъпване на дължимите се
52 188.94лв. не променя извода за неизправност на продавача продължаваща
съгласно датата на протокола и след датата договорена за окончателното
прехвърляне на собствеността. От друга страна отправената от ответника
нотариална покана до купувача от 19.01.2021г. за явяване на определена дата
5
за окончателно изповядване на сделката се възприема от състава, като
защитна реакция на полученото по-рано от продавача уведомление за
разваляне на договора, тъй като тази покана е изпратена след уговорения
окончателен срок, а освен това едва в нея за първи път се появява изявление
на продавача в негова полза, че е уведомил купувача за наличието на
възбрана.
Възраженията на ответника, че в срока на предварителния договор
сделката е можело да бъде изповядана пред друг нотариус различен от този
към който са се обърнали страните, всъщност е възражение отклоняващо
спора от същината му, а тя е имало ли е тежести върху имота и бил ли е
уведомен купувача за тях, както и отстранени ли са те в договорния срок.
Предвид на изложеното по-горе съставът намира, че предявеният иск по
реда на чл.93, ал.2 от ЗЗД се явява доказан по основание и размер и следва да
бъде уважен изцяло, като се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от
10 000лв. представляваща двоен размер на заплатения задатък.
Предвид извода за основателност на претенцията, направеното искане и
представените доказателства следва да се осъди ответника да заплати на
ищеца сторените по делото разноски в размер на общо 1 561лв., като тази
сума включва и разноските направени за допускане на предварително
обезпечение на настоящия иск.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. к. „П 91“ ЕИК** със седалище и адрес на управление
с.Приселци, Обл.Варна, Общ.Аврен, да заплати на „М.П.В.“ ООД, ЕИК** със
седалище и адрес на управление гр.Варна, ** сумата от 10 000лв.
представляваща двоен размер на получения от ищцовото дружество задатък
по договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2.09.2020г. за
недвижим имот, представляващ ресторант, състоящ се от зала, кухня, мокър
бюфет, складови помещения, находящ се в с.Приселци, ЕКАТТЕ **, община
Аврен, област Варна, по кадастрална карта, одобрена със Заповед №РД18-
6/06.02.2006г. на ИД на АК, стар идентификатор пл. №**, кв.18, парцел V, с
площ по кадастрална схема 180,20кв.м. и идентификатор №58445.502.722.1.2.
6
по кадастрална карта и кадастрални регистри на с.Приселци, общ.Аврен,
одобрена със Заповед №РД-18-6/06.02.2006г. на Изп.директор на АГКК, на
осн. чл.93 от ЗЗД, заедно със законната лихва от датата на сезиране на съда-
1.03.2021г. до окончателното изплащане на сумата и 1 561лв. разноски
сторени по настоящото дело и по делото за допускане обезпечение на
настоящия иск, на осн. чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от датата на уведомяването
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7