РЕШЕНИЕ
№ 936
гр. Пловдив, 16.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанаска Ст. Букорещлиева
при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова
като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело
№ 20245300102198 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Г. И. Б., с ЕГН
********** и постоянен адрес: **********************, чрез пълномощника й адвокат М.
М., против „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул. „Доктор Владо“ № 1, с която са предявени
искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили на 20.04.2022г. два
предварителни договора за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство, съгласно които дружеството- ответник се е задължило да изпълни
строителството и да прехвърли правото на собственост на ищцата по отношение на два
обекта от бъдещата жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на
изграждане в поземлен имот с идентификатор 56784.501.1030, за който имот е отреден УПИ
Х-501.1030 - жилищно строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП
„*********-********, гр. *********, а именно: апартамент № **, кота + 9,15 метра, със
застроена площ от 54,90 кв. м, съответно 60,88 кв. м с включени общи части, и апартамент
№ ** кота + 9,15 метра, със застроена площ от 84,00 кв.м, съответно 93,15 кв. м с включени
общи части. В изпълнение на поетите с договорите задължения ищцата е заплатила първите
вноски по договорите, съотв. по договора за закупуване на апартамент №** сумата от
17 860,64 лв., а по договора за закупуване на апартамент №**- сумата от 27 327,83 лв., както
и допълнително още 90 лв. или общо 45 278,47лв. Съгласно подписаните договори,
ответникът е следвало да изгради сградата и обектите в нея, като предаде на ищцата
завършеното строителство най- късно до 20.04.2024 г., съответно до тази дата е следвало да
1
се изплати остатъкът от продажната цена, както и да прехвърли правото на собственост
върху процесните обекти от жилищна сграда. Твърди се, че към настоящия момент
строителството не е изпълнено на фаза груб строеж- сградата е на етап изливане на плоча-
кота - 2,80, съобразно издаден Акт №*/21.03.2024г., при което е обективно невъзможно
същата да бъде построена в сроковете, уговорени с договорите. С оглед на това, ищцата
изпратила до ответника уведомление за разваляне на предварителните договори, поради
прекаленото забавяне на изпълнението, съотв. безполезност на изпълнението, и поискала
платените от нея суми по договорите в общ размер на 45 278,47 лв. да й бъдат възстановени.
Наред с горното се твърди, че с въпросните предварителни договори ищцата е придобила
права върху обекти, по отношение на които ответникът не притежава права, тъй като според
нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
сграда с № **, том **, дело № ****/2022 г., учреденото право на строеж върху апартамент №
** е с приемател „БЕЛНИ ХБ“ ЕООД, а учреденото право на строеж върху апартамент № **
е с приемател „БАСТИОН ЕСТЕЙТ“ ЕООД, т.е не е било учредено право на строеж върху
процесните два самостоятелни обекта в полза на „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД.
Предвид изложеното, се иска да се постанови решение за осъждането на ответника да
заплати на ищцата дължимите на отпаднало основание суми, а именно- сумата от 27 327,83
лв., представляваща изплатена първа вноска по предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между страните на 20.04.2022 г.,
с предмет- закупуване на апартамент № **, както и сумата от 17 950,64 лв., представляваща
изплатената от ищцата сума в изпълнение на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен на 20.04.2022 г., с предмет-
закупуване на апартамент №**, които договори са развалени от нея поради обективна
невъзможност за изпълнение, евентуално поради пълна безполезност на изпълнението,
ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда до окончателното им изплащане. Допълнителни съображения по спора са
развити в писмена защита на адвокат М.- пълномощник на ищцата. Направено е искане за
присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „ТЕА СИТИ ГРУП”
ЕООД, чрез упълномощените процесуални представители- адвокат Д. и адвокат Х., с който е
изразено становище, че предявените искове са неоснователни. Не се оспорват
обстоятелствата, че между страните са сключени два предварителни договора от 20.04.2022г.
с предмет- закупуване на апартамент №** и съотв. апартамент №**, както и че ищцата е
заплатила на ответника сумата от 45 278,47лв., представляваща сбор от платените първи
вноски по договорите. Твърди се, че Б. не е извършила плащане на следващите вноски,
съгласно раздел Б, т.6, б.”б” по договорите, които са били с настъпил падеж, тъй като на
02.05.2024г. същата е била уведомена от дружеството за изпълнение на плоча- 2,80 м. С
оглед на това, ответникът счита, че ищцата е неизправна страна, доколкото не е престирала
дължимите суми в рамките на уговорения падеж и в пълен размер, следователно, по
отношение на нея не е възниквало правото за разваляне на договорите. Извън горното,
2
ответникът оспорва и твърдяното в исковата молба- ищцата да е развалила процесните
предварителни договори с изпратената по електронен път покана. Посочва, че поканата не
съдържа недвусмислено изразена воля за прекратяване на облигационното правоотношение
между страните, а освен това не се установява адв. М. да е била надлежно упълномощена от
ищцата да изготвя и изпраща такава покана до дружеството. Доколкото процесните
договори не са развалени, ответникът поддържа, че не дължи връщане на претендираните от
ищцата суми на отпаднало основание. По изложените съображения, се иска отхвърляне на
предявените искове.
Едновременно с подаване на отговор по чл. 131 от ГПК „ТЕА СИТИ ГРУП” ЕООД е
депозирало искова молба, с която е предявило насрещни искове с правна квалификация чл.79
ЗЗД против Г. И. Б.. Изложени са твърдения, че между страните са сключени на 20.04.2022г.
предварителни договори за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство, съотв. с предмет- апартамент №** и апартамент №** в бъдещата жилищна
сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в ПИ с
идентификатор 56784.501.1030, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030- жилищно
строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „**********-********“, гр.
********. Съгласно уговореното в раздел Б, т.6, б.”а” на договорите, Б. е платила първите
вноски по договорите в общ размер на 45 278,47лв., но не е извършила плащане на
следващите дължими вноски, възлизащи общо на 45 188,47лв. Според раздел Б, т.6, в
десетдневен срок от уведомяването за изпълнение на строежа на съответния етап- в случая
изпълнение на плоча на кота- 2,80 м, Б. е трябвало да заплати последно посочената сума,
като от нея 17 860,64 лв. по договора за апартамент № ** и 13 972,50 евро или 27 327,83 лв.-
по договора за апартамент №**. Твърди се, че на 02.05.2024г. ответницата е уведомена, че е
изпълнена плоча на кота -2,80м, при което за нея е възникнало задължение за плащане на
следващите вноски от договорите. Доколкото уговорените суми не са били платени в
рамките на определения десетдневен срок, а и до настоящия момент, ищцовото дружество
иска от съда да постанови решение, с което да осъди Г. Б. да му заплати сумата от 725 лв.,
представляваща част от общо дължимо вземане в размер на 17 860,47 лв. по предварителен
договор от 20.04.2022г., с предмет - апартамент №**, както и сумата от 725 лв.,
представляваща част от общо дължимо вземане в размер на 27 327,83 лв. по предварителния
договор от 20.04.2022г. с предмет- апартамент №**, ведно със законната лихва върху
претендираните суми от датата на завеждане на насрещната искова молба до изплащането
им.
В законоустановения срок е постъпил отговор на насрещните искове, с който от Г. И.
Б. е взето становище за тяхната неоснователност. Посочено е, че процесните предваритени
договори са развалени в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД, от една страна- защото „ТЕА СИТИ
ГРУП” ЕООД се е задължило да прехвърли чуждо имущество, което задължение то
изначално не е в състояние да изпълни, а от друга- защото още към 24.04.2024г. Б. е загубила
интерес от изпълнението на процесните договори, с оглед голямата забава в строителството
на сградата. Поради развалянето на предварителните договори, ищецът по насрещните
3
искове не може да търси тяхното реално изпълнение, съотв. не може да претендира
плащания в изпълнение на тези договори, тъй като развалянето има обратно действие.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното:
Безспорно е по делото, а и се установява от представените писмени доказателства, че
на 20.04.2022г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителство, съгласно който ответното дружество е поело
задължение да изпълни следния обект: апартамент №**, на кота + 9,15 метра, със застроена
площ от 54,90 кв. м, съответно 60,88 кв. м с включени общи части, от предвидената за
изграждане Жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в ПИ с идентификатор
56784.501.1030, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030- за жилищно строителство и
обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „*******-********“, гр. **********, както
и да прехвърли правото на собственост върху същия срещу заплащане на сумата 45 660 евро
или 89 303,20 лв. Според чл.2, срокът за предаване на обекта е 24 месеца, считано от
откриване на строителна площадка и линия- с протокол от 04.04.2022г. или не по-късно от
24 месеца от подписването на договора. Страните са се споразумели в чл.6, т.“а“, „б“ и „в“,
цената на описания в чл. 1 имот да бъде заплатена от купувача на части, както следва: 20 %
от продажната цена- 9 132 евро или 17 860,64 лв. са платими при подписване на
предварителния договор; при изпълнение на плоча на К- 2,80 е следвало да се платят 9 132
евро или 17 860,64 лв.; при изпълнение на плоча на К 0,00- 9 132 евро или 17 860,64 лв.; при
изпълнение на плоча на К + 9,15- 4566 евро или 8 930,32 лв.; при подписване на Акт обр. 15-
9 132 евро или 17 860,64 лв. и при издаване на Акт обр. 16- 4 566 евро или 8 930,32 лв., като
сумите по т. „а“, „б“ и „в“ е следвало да се платят от купувача- инвеститор по посочената
банкова сметка на изпълнителя в срок от 10 работни дни, след уведомяване по имейл за
настъпилия съответен етап от строежа на сградата. Съгласно чл.1 от Допълнителни клаузи,
собствеността върху имота е следвало да бъде прехвърлена на инвеститора при изготвяне на
окончателен договор с него или посочено от него трето лице и изповядване на сделката пред
нотариус и изплащане на цялата продажна цена.
На същата дата страните са подписали втори предварителен договор, с който
ответникът е поел задължение да извърши строителството на обект: апартамент № **, на
кота + 9,15 м, със застроена площ от 84,00 кв.м, съответно 93,15 кв. м с включени общи
части, в предвидената за изграждане: Жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет
в поземлен имот с идентификатор 56784.501.1030, както и да прехвърли на ищцата правото
на собственост върху обекта срещу заплащане на продажна цена от 69 862 евро или 136
639,17лв. Срокът за предаване на обекта е определен в чл.2- 24 месеца, считано от откриване
на строителна площадка и линия – 04.04.2022г., или не по-късно от 24 месеца от
подписването на договора. В чл.6 е уговорено продажната цена да се изплати на вноски по
следния начин: 20 % от общата сума- 13 972, 50 евро или 27 327,83 лв.- при подписване на
предварителния договор; 13 972, 50 евро или 27 327,83 лв.- при изпълнение плоча на К-
2,80; 6 986,25 евро или 13 663,92 лв.- при изпълнение на плоча на К 0,00; 13 972, 50 евро или
4
27 327,83 лв.- при изпълнение на плоча на К + 9,15; 13 972, 50 евро или 27 327,83 лв.- при
подписване на Акт обр. 15; и последна вноска от 6 986,25 евро или 13 663,92 лв.- при
издаване на Акт обр. 16. Страните са се съгласили сумите по т. „а“, „б“ и „в“ да се изплатят
от купувача по посочената в договора банкова сметка на изпълнителя в срок от 10 работни
дни, след уведомяване по имейл за настъпилия съответен етап от строежа на сградата.
Според чл.1 от Допълнителни клаузи, собствеността върху имота е следвало да бъде
прехвърлена на купувача- инвеститор при изготвяне на окончателен договор с него или
посочено от него трето лице и изповядване на сделката пред нотариус и изплащане на
цялата продажна цена.
Във връзка с установяване факта на плащането на претендираните от ищцата суми са
представени по делото 3 бр. разписки за получени суми от 21.04.2022г., подписани от
*********** на ответното дружество, от които е видно, че на посочената дата същият е
получил от Г. Б., в качеството й на инвеститор по договор от 20.04.2022г., сумите 4 590 лв., 9
000 лв. и 9 000 лв., с отразено в разписките основание- вноска по договор- жилищна сграда
гр. ********, Жилищен парк „**********“, ПИ 56784.501.1030. Представени са и преводни
нареждания от 05.05.2022г. и 13.05.2022г., от които се установява, че ищцата е превела по
посочената в договорите от 20.04.2022г. банкова сметка сумите 13 827,83 лв. и съотв. 8
860,64 лв. по издадени фактури №********** и №**********/ 03.05.2022г.
В хода на производството е допусната съдебно- счетоводна експертиза, с вещо лице
В. Ш., чието заключение съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено.
Установява се от него, че вписаната в предварителните договори банкова сметка е с титуляр
М. Ц., като на 09.05.2022г. по същата е получен превод в размер на 13 827,83 лв. с наредител
Г. Б. и основание- по договор от 20.04.2022г. Ф№*****************, а на 13.05.2022г. е
получен превод в размер на 8 860,64 лв. с наредител Г. Б. и основание- по договор от
20.04.2022г. Ф№**************. Според заключението, платените суми по разписките от
21.04.2022г. не са отразени в предоставения от „Счетоводна къща Паралееви“ ЕООД журнал
на см. 501- каса като плащания по дебита на сметка 501 за периода 01.01.2022г.- 31.12.2022г.
както към дата 21.04.2022г., така и в целия журнал на сметката за 2022г. Посочени са от
вещото лице констатациите в представените от НАП, ТД- Пловдив, и приети като
доказателства по делото ревизионни актове, издадени по извършените ревизионни
производства със задължено лице „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД. Според тях, ревизиращият
екип е установил, че на Г. Б. не е прехвърлена собствеността на имот; за строящите се сгради
дружеството няма издадени акт обр.14, 15, 16; плащанията имат характер на авансови
вноски. При извършена проверка в информационната система е констатирано, че в
дневниците за продажби по ЗДДС са декларирани 2 фактури, издадени на Б. с
№************от дата 05.05.2022г. и Ф№************ от 03.05.2022г., с предмет на
доставка- плащане по договор. Посочено е в заключението, че от представените от
счетоводната къща счетоводни документи на ответното дружество може да се направи
извод, че счетоводството е водено редовно.
За установяване твърденията на ищцата по отношение на обстоятелствата, касаещи
5
изпълнение на поетите с процесните договори задължения, по делото са събрани и гласни
доказателства посредством показанията на свидетелката С. П. Т.
Свидетелката Терзиева депозира показания, че е работила в „Теа Сити Груп“ ЕООД в
периода от м. октомври 2021г. до м. август 2022г. като търговски директор, дейността й е
била свързана с продажбите на апартаменти. Посочва, че банковата сметка на дружеството е
била запорирана, поради което се използвали банкови сметки на други лица, по които
клиентите превеждали сумите по сключените договори. Когато сумите били превеждани по
банков път, се издавали фактури, а когато се плащали от клиентите в брой в офиса на
дружеството, се съставяли разписки в два екземпляра за получаването им, като в тях се
описвали сумите, за кой договор се отнасят, както и поземленият имот, в който се намират
обектите. Разписките за получаваните суми се подписвали от *********** Ц., единият
екземпляр оставал за дружеството, а другият- за клиента. Тези разписки не се предавали на
счетоводството, фактури се издавали единствено за плащанията по банков път. Свидетелката
твърди, че е присъствала на срещите на Г. Б. и съпруга й с *********** на дружеството, вкл.
и при подписването на предварителните договори. Заявява, че ищцата и съпругът й са
носили пари в офиса. По отношение на разписките, представени по делото, свидетелката
потвърди, че от дружеството са издавани такъв тип документи, както и че процесните
разписки са подписани от *********** на „Теа Сити Груп“ ЕООД- г-н Ц.
По делото е представен акт №* за приемане на извършени СМР по нива и елементи
на строителната конструкция /обр.7/ от 21.03.2024г., според който, строителната конструкция
на строеж: „Жилищна сграда с магазини и дентален център“ в УПИ Х-501.1030 по нива и
елементи е изпълнена от ниво - 3,78 м до ниво -2,88 м и от ниво - 4,98 м до ниво -4,48 м.
Видно е от приетия като доказателство по делото нотариален акт за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване на сграда с №*** том *, рег. №****, нот.
дело №***/2022г., че на 11.03.2022г. е сключен договор за учредяване право на строеж върху
поземлен имот с идентификатор 56784.501.1030 срещу задължение изграждане на сграда в
ПИ, като учреденото право на строеж върху обект- апартамент № ** /стр.3/ е с приемател
„БЕЛНИ ХБ“ ЕООД, а учреденото право на строеж на апартамент №** /стр.20 от договора/
е с приемател „БАСТИОН ЕСТЕЙТ“ ЕООД.
С уведомление от 23.07.2024г., изпратено на електронния адрес на „Теа Сити Груп“
ЕООД, който адрес е посочен за размяна на кореспонденция по договорите, ищцата, чрез
пълномощника й адвокат М., е поканила ответното дружество да изпълни задължението си
по подписаните предварителни договори- да предаде закупените обекти във вида, съобразно
уговореното, както и го е уведомила, че при неизпълнение ще счита договорите за
развалени. Със същото уведомление е отправено до ответника и искане за възстановяване на
платената от ищцата сума в общ размер на 45 278,47 лв.
Представено е пълномощно от 23.07.2024г., с което Г. Б. е упълномощила адвокат М.
да я представлява пред ответното дружество с право да подготви, подпише и изпрати
уведомление за разваляне на два броя предварителни договори за покупко- продажба на
недвижими имоти и изпълнение на строителство, имащи за предмет- апартамент №** и
6
апартамент №** в подлежащата на изграждане сграда в поземлен имот с идентификатор
56784.501.1030.
От страна на ответника са представени две уведомления от 02.05.2024г., ведно с
приложен към тях Акт №*/21.03.2024г. /обр.7/, изпратени на електронния адрес на ищцата
на 27.09.2024г., с които същата е уведомена, че е изпълнена плоча на кота -2,80 м и е
поканена да заплати дължимата по първия договор сума в размер на 9 132 евро или 17
860,64 лв. и по втория- сума в размер на 13 972,50 евро или левовата им равностойност- 27
327,83 лв.
При така установените по делото обстоятелства и събрани доказателства, съдът
намира от правна страна следното:
По предявените от ищцата искове по чл.55, ал.1, пр. 3 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба, който е получил нещо с оглед отпаднало основание,
е длъжен да го върне.
Съобразно въведеното с чл.154, ал.1 от ГПК правило за разпределение на
доказателствената тежест в процеса, в тежест на ищцата е да установи твърденията си за
сключени между страните предварителни договори за покупко- продажба на недвижим имот
и строителство, че е изправна страна по тези договори и е заплатила посочените в исковата
молба суми, представляващи част от продажната цена, както и да докаже развалянето на
договорите в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД. Ответникът по тези искове носи
доказателствената тежест за установяване изпълнението на поетите от него задължения по
договорите, поради което не са налице предпоставки за развалянето им.
В случая се доказа, че на 20.04.2022г. между страните са сключени предварителни
договори за покупко-продажба на недвижими имоти и изпълнение на строителство по
отношение на описаните в тях обекти- апартамент №** и апартамент №** в предвидената за
изграждане в ПИ с идентификатор 56784.501.1030 жилищна сграда с магазини, гаражи,
дентален кабинет.
От събраните по делото доказателства се установи и че в изпълнение на договорите
ищцата е платила на ответника суми в общ размер на 45 278,47 лв. От посочената сума по
банков път са преведени 13 827,83 лв. на 05.05.2022г. и 8 860,64 лв. на 13.05.2022г., което се
констатира и от допуснатата ССЕ. Наред с това, въз основа на представените документи,
озаглавени „разписка за получена сума“ от 21.04.2022г., подписани от у******* на „Теа Сити
Груп” ЕООД- Ц. Ц., следва да се приеме за доказано и получаването от ответното дружество
на суми в размер на 4 590 лв., 9 000 лв. и 9 000 лв., както и че престацията касае именно
задължението на ищцата като купувач за заплащане на първите вноски от договорите.
Коментираните писмени документи не са оспорени досежно тяхната автентичност, поради
което същите са обвързващи с формалната си доказателствена стойност, по см. на чл.180
ГПК, относно авторството на съдържащите се в тях изявления, и удостоверяват извършено
от купувача плащане по договорите. Последният извод не би могъл да се промени само
поради обстоятелството, че трите разписки не са били осчетоводени в счетоводството на
7
ответника. При налични писмени доказателства, доказващи плащане, каквито са
гореобсъдените, счетоводното им неотразяване не е от значение за изпълнение на
договорите. Освен това, от показанията на разпитаната свидетелка Т. които съдът няма
основание да не кредитира, стана ясно, че ***********т на дружеството е получавал от
клиентите /в т.ч. и от ищцата/ пари в брой, като за целта е издавал разписки за извършените
плащания по договорите.
Не са ангажирани от ответника в хода на производството доказателства същият да е
изпълнил поетите от негова страна задължения за изграждане на процесните обекти в
уговорената степен на завършеност и в определения в договорите срок. От представения
Акт №2 за приемане на извършените СМР по нива и елементи на строителната конструкция,
издаден на 21.03.2024г., е видно, че сградата е на етап на изпълнение на строителството-
изливане на плоча на кота- 2,80. Ето защо, следва да се приеме, че не е налице изпълнение
на поетото от ответника задължение в пълен обем, а доколкото ищцата е целяла да придобие
имоти, годни за ползване съобразно тяхното предназначение- като жилище, то не би могло
да се направи извод за несъщественост на изпълнението. Същевременно, по делото се
установи от представения нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу
задължение за построяване на сграда с № 134/11.03.2022г. и че по отношение на процесните
обекти е учредено право на строеж в полза на трети за спора лица, като няма данни да е
извършено последващо прехвърляне на това вещно право на ответника.
Предвид така установеното, следва да се приеме, че е налице виновно неизпълнение
на поетите от ответника задължения по предварителните договори, което обуславя правото
на ищцата да развали последните и да иска връщане на заплатените от нея суми на
отпаднало основание.
Съдът намира, че в случая развалянето на договорите е станало при условията на
чл.87, ал.2 от ЗЗД, съгласно който, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля
договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти,
ако поради забавата на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало
да се изпълни непременно в уговореното време.
Видно от представеното по делото уведомление, изпратено до ответника, същото
съдържа изявление на кредитора за разваляне на договорите, поради виновно неизпълнение
на задълженията от страна на длъжника, по смисъла на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, както и покана за
връщане на платените суми. С оглед установеното, че към момента на предявяване на
исковете купувачът е изпълнил своето задължение по предварителните договори и
единствената неизправна страна е именно продавачът, който не е осъществил
строителството на обектите в определения срок, и доколкото стана ясно, че същият е в
невъзможност да прехвърли обещаното вещно право, то се налага извод, че ищцата е
упражнила законосъобразно правото си да развали процесните договори, като от датата на
връчване на поканата/уведомлението- 23.07.2024г. договорите следва да се считат развалени.
Предвид упражненото от ищцата право на разваляне на сключените предварителни
договори, е отпаднало основанието за получаване на сумите по тях и ответникът дължи
8
връщането им.
С оглед изложеното, съдът намира, че исковите претенции са основателни и следва да
бъдат уважени изцяло, като ответникът се осъди да заплати дължимото от него на отпаднало
основание, а именно: сумата от 27 327,83 лв., представляваща изплатена първа вноска по
разваления предварителен договор от 20.04.2022 г., с предмет- закупуване на апартамент №
**, както и сумата от 17 950,64 лв., представляваща изплатената от ищцата сума в
изпълнение на разваления предварителен договор от 20.04.2022 г., с предмет- закупуване на
апартамент № **,
На основание чл.86 от ЗЗД, следва да се присъди в полза на ищцата и законната лихва
върху исковите суми, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 12.08.2024г.
до окончателното им изплащане.
По предявените от „Теа Сити Груп“ ЕООД насрещни искове по чл.79, ал.1 ЗЗД:
По тези искове в тежест на ищеца е да докаже наличието на сключени между
страните валидни предварителни договори, пораждащи за всяка от тях права и задължения, в
т.ч. задължение на ответницата да плати последващите вноски от продажната цена,
съобразно етапа, на който се намира строителството на сградата- конкретно- при изпълнение
на плоча на кота -2,80; че ищецът е изпълнил своите договорни задължения точно в
качествено и времево отношение; надлежното уведомяване на ответницата за достигнатия
етап на строителството и забавата й да изпълни поетите задължения.
Установи се по делото, че между страните са сключени на 20.04.2022г. два
предварителни договора. Доказа се, че купувачът е изплатил дължимите първи вноски от
продажната цена на имотите- предмет на договорите. Действително, не са платени от Б.
останалите вноски от цената, но доколкото е уговорено, че престирането им е свързано с
изпълнението на конкретни етапи от строителството на обектите, то следва да се приеме, че
не е настъпила изискуемостта на задължението на купувача. Съгласно Раздел Б, т.“б“ на чл.6
от предварителните договори, втората вноска е следвало да се изплати от купувача по
посочената в договора банкова сметка на изпълнителя в срок от 10 работни дни, след
уведомяване по имейл за настъпилия съответен етап от строежа на сградата. Видно от
представените от ищеца уведомления, съдържащи покана за плащане на вноските по чл.6,
т.“б“, същите са изпратени на електронния адрес на купувача Б. на 27.09.2024г. Доколкото
съдът вече прие, че договорите са развалени поради виновното им неизпълнение от страна
на „Теа Сити Груп” ЕООД, считано от 23.07.2024г., то при липсата на съществуваща
договорна връзка задължения на ищцата за заплащане на последващата вноска по
договорите не са възникнали, при което не са налице и законоустановените предпоставки за
дължимост на претендираните от дружеството суми.
Предвид изложеното, предявените насрещни искове подлежат на отхвърляне.
При този изход на правния спор „Теа Сити груп“ ЕООД следва да бъде осъдено да
заплати на Г. Б. направените разноски за производството. Видно от представения списък по
чл.80 ГПК и данните по делото, сторени са от същата описаните разноски: 1 815 лв.-
9
внесена държавна такса по главните искове; 500 лв.- заплатен депозит за ССЕ; 2 016 лв.-
платено адвокатско възнаграждение за първия от исковете по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и 2 842
лв.- платено адв. възнаграждение за втория. В съдебно заседание, проведено на 18.06.2025г.,
е повдигнато от процесуалния представител на дружеството възражение по чл.78, ал.5 ГПК-
за прекомерност на заплатеното от ищцата адвокатско възнаграждение. Отчитайки
релевантните в случая обстоятелства при преценката относно размера на дължимото
адвокатско възнаграждение- фактическата и правна сложност на делото, произтичаща от
предмета му, продължителността на производството- проведени са три съдебни заседания,
събрания доказателствен материал, който не е в голям обем, извършените процесуални
действия от пълномощника на ищцата и явяването в съдебни заседания, съдът намира, че
заплатеното адвокатското възнаграждение не е прекомерно, при което не са налице
предпоставки за редуцирането му. Ето защо и на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищцата направените по делото разноски, възлизащи в
общ размер на 7 173 лв.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул. „Доктор Владо“ № 1, да заплати на Г. И. Б.,
с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. *****************************, сумата от
27 327,83 /двадесет и седем хиляди триста двадесет и седем лв. и осемдесет и три ст./лв.,
представляваща изплатена първа вноска по предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между страните на 20.04.2022 г., с
предмет- закупуване на апартамент № **, на кота + 9,15 метра, със застроена площ от 84,00
кв.м, съответно 93,15 кв. м с включени общи части, в предвидената за изграждане: Жилищна
сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в поземлен имот с идентификатор
56784.501.1030, за който е отредено УПИ Х-501.1030- за жилищно строителство и
обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП “************“- гр. Пловдив, дължима на
отпаднало основание, поради разваляне на предварителния договор от купувача, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 12.08.2024г. /датата на подаване на исковата
молба в съда/ до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул. „Доктор Владо“ № 1, да заплати на Г. И. Б.,
с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. ******************** сумата от 17 950,64 лв.
/седемнадесет хиляди деветстотин и петдесет лв. и шестдесет и четири ст./ лв., платена на
отпаднало основание- развален предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот и изпълнение на строителство, сключен между страните на 20.04.2022 г., с предмет-
закупуване на апартамент № **, на кота + 9,15 метра, със застроена площ от 54,90 кв. м,
съответно 60,88 кв. м с включени общи части, от предвидената за изграждане Жилищна
10
сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в ПИ с идентификатор 56784.501.1030, за който
имот е отреден УПИ Х-501.1030- за жилищно строителство и обществено обслужване, кв. **
по плана на ЖП „***************“, гр. ***********, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от 12.08.2024г. /датата на подаване на исковата молба в съда/ до
окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул.
„Доктор Владо“ № 1, против Г. И. Б., с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр.
***********************, иск за заплащане на сумата от 725 /седемстотин двадесет и пет/
лв., представляваща част от общо дължимо вземане в размер на 27 327,83 лв. по раздел Б,
чл.6, б.“б“ от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение
на строителство, сключен между страните на 20.04.2022г., с предмет- закупуване на
апартамент № **, на кота + 9,15 метра, със застроена площ от 84,00 кв.м, съответно 93,15 кв.
м с включени общи части, в предвидената за изграждане: Жилищна сграда с магазини,
гаражи, дентален кабинет в поземлен имот с идентификатор 56784.501.1030, за който е
отредено УПИ Х-501.1030- за жилищно строителство и обществено обслужване, кв. ** по
плана на ЖП“ ***********“- гр. ********, ведно със законната лихва върху претендираната
сума от датата на завеждане на насрещната искова молба /27.09.2024г./ до изплащането й.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул.
„Доктор Владо“ № 1, против Г. И. Б., с ЕГН ********** и постоянен адрес:
***************, иск за заплащане на сумата от 725 лв., представляваща част от общо
дължимо вземане в размер на 17 860,64 лв. по раздел Б, чл.6, б.“б“ от предварителен договор
за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между
страните на 20.04.2022г., с предмет- апартамент № **, на кота + 9,15 метра, със застроена
площ от 54,90 кв. м, съответно 60,88 кв. м с включени общи части, от предвидената за
изграждане Жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в ПИ с идентификатор
56784.501.1030, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030- за жилищно строителство и
обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „**********“, гр. ***********, ведно със
законната лихва върху претендираната сума от датата на завеждане на насрещната искова
молба /27.09.2024г./ до изплащането й.
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ул. „Доктор Владо“ № 1, да заплати на Г. И. Б.,
с ЕГН ********** и постоянен адрес: ****************************************, сумата
7 173 /седем хиляди сто седемдесет и три/ лв.- направени по делото разноски.
Присъдените суми в полза на Г. И. Б., ЕГН **********, могат да се изплатят от
ответника "ТЕА СИТИ ГРУП" ЕООД по следната банкова сметка: IBAN:
***********************.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
11
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
12