О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №1187
Бургас, 11.12.2018г.
Бургаският
окръжен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
Председател: Иво Добрев
като разгледа докладваното от съдията Добрев търговско дело № 255 по описа за 2018 година, на основание чл. 374 във връзка с чл. 146, ал. 1 от ГПК взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба, подадена от „Самоков- турист“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Самоков, хотел „Самоков“, със съдебен адрес ***-2 против „Слънчев
бряг“АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление к.к.Слънчев бряг,
общ.Несебър, с която е предявена претенция за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на 1115 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 51500.505.351 по КК на гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг, целият с
площ 9017кв.м., с адрес гр.Несебър, ул.“Шеста“ №1, начин на трайно
предназначение на територията –урбанизирана, начин на трайно
ползване-второстепенна улица, които по силата на изменение на ПУП-ПР за УПИ1 кв.47
по плана на к.к.Слънчев бряг, прието с решение на Общинския съвет-Несебър №377
по протокол №11/ 24.11.2016г. са придадени към ПИ 51500.501.221, представляващи
УПИ1 кв.47 по плана на к.к.Слънчев бряг. Претендират се и направените по делото
разноски.
Искът, предмет на настоящото дело, е подсъден на
съдилищата, като е налице правен интерес от предявяването му пред съда. Подаден
е от активно легитимирано лице, което твърди, че е изправна страна по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и
неизпълнение на задължението на ответната страна да прехвърли собствеността
върху процесния недвижим имот.
Насрещният иск по чл.59 ЗЗД е подаден в срока по
чл.367 ал.4 ГПК пред Окръжен съд гр.Бургас от ответника по първоначалния иск с искане
за заплащане на обезщетение от „Самоков-турист“ЕООД за ползването на имота,
предмет на предварителния договор в посочения в молбата размер, ведно със
законната лихва върху търсената сума. Искът е допустим като е подсъден на
настоящия съд и не съществуват пречки за съединяването му с първоначално
заявената искова претенция. В случая редът, по който се разглеждат двата иска,
е един и същ- този на общия исков процес, тъй като, макар и специфични разпоредби
относно разглеждането на претенцията по чл.19 ал.3 ЗЗД да са установени в
чл.362-364 ГПК и това производство да е особено исково, в отличие от други
особени искови производства не съществуват разлики и специфики при провеждането
му, а то се развива именно съгласно разпоредбите на общото исково производство.
В този смисъл е постоянната и трайна съдебна
практика. По мнение на настоящия състав не са налице пречки за приемането за
съвместно разглеждане на първия от двата заявени насрещни искове, предвид
наличието на житейска връзка, която се открива между двата иска, независимо, че
не е налице общност на основанието и на обекта на
претенциите.
Искането по втората евентуална насрещна претенция
е просрочено, поради което и като преклудирано няма как да бъде прието за
съвместно разглеждане. Видно от текста на постъпилия по делото отговор на
исковата молба, насрещна искова претенция при условията на евентуалност, с
която да се търси обезщетение за забава при заплащане на трите, дължими от
ищеца по първоначалния иск, вноски не е формулирана. Спазването
на преклузивния срок по чл.367 ал.4 ГПК за
предявяване на насрещен иск е предпоставка от категорията на абсолютните, обосноваващи допустимостта на иска. Ето защо исковата молба по насрещния иск в тази и
част следва да бъде върната.
Съдът намира, че в настоящото определение следва
да включи и проекта си за доклад по делото и след него да се произнесе по
допускането на доказателствата, заявени от страните.
Ищецът „Самоков Турист“ЕООД търди, че на
05.08.2013г. е сключил със „Слънчев бряг“АД предварителен договор, по силата
на който последното дружество се съгласило да му прехвърли собствеността върху
1115 кв.м. от поземлен имот с 51500.505.351 по КК на
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг срещу
продажна цена в размер на 224 800 лева, без ДДС, която да се изплати по
начина указан в чл.4 от договора. Процесният имот граничил непосредствено с
друг недвижим имот, собственост на ищеца, като целта на сключване на договора
била продаваните идеални части да се приобщят към имот с идентификатор
51500.505.221. В тази връзка трябвало да се извърши частично изменение на
ПУП-ПР на УПИ1 в кв.47 по плана на комплекса, като условие за сключване на
окончателен договор и предпоставка за заплащане на част от продажната цена.
Посочва се също така, че в деня на сключване на предварителния договор ищецът
заплатил сумата от 89 920 лева без ДДС. Изменението на плана, по силата на
което към поземлен имот с идентификатор 51500.505.221 се придавали 1115 кв.м.
от поземлен имот с идентификатор 51500.505.351 било прието с решение на Общински съвет Несебър и
влязло в сила на 21.03.2017г. След тази дата ищецът заплатил и втората дължима
по предварителния договор вноска в размер на 44 960 лева без ДДС. Направено
било от ищеца запитване и получен отговор от АПСПК, от който станало ясно, че
не е необходимо издаване на разрешение за извършване на разпоредителни сделки с
активи на ответника. След получаване на горното становище била изплатена и
третата дължима вноска по договора. Възражения за забава не били направени от
продавача. Вместо да изпълни ангажиментите си по договора „Слънчев бряг“АД
едностранно завишило продажната цена на сумата от 303 050 лева без ДДС и
поканило ищеца да внесе остатъка от 213 130 лева. Поискало освен това да
му бъдат заплатени разноски за подготовка на сделката, както и обезщетение за
ползването на имота за търговски цели, включително разноски по водени в
предходни години търговски и изпълнителни дела. Ищецът отказал да изпълни
новопоставените му условия, като вместо това поканил ответника да определи дата
за сключване на окончателен договор. Второто дружество от своя страна
продължавало да настоява за актуализиране на продажната цена, както и за
заплащане на обезщетение за ползването на имота от ищеца за период 5 години
назад.
Тъй като поставените допълнителни условия не били
уговорени между страните в предварителния договор, се касаело по същество до
отказ от изпълнение на задължението му за прехвърляне на собствеността. Представени
са писмени доказателства.
Казаното пораждало за ищеца правен интерес да
предяви претенция по чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяването на договора за окончателен
по съдебен ред.
В постъпилия отговор от дружеството ответник се
прави на първо място възражение за нищожност на процесния договор, поради липса
на съгласие за сключването му от съвета на директорите на „Слънчев бряг“АД и поради противочието му със
закона, предвид нарушаването на чл.28 ал.1 ЗПСК. Липсвало оправомощаване от
органа на управление на дружеството за сключване на договора от изпълнителния
директор, поради което и сделката била сключена при липса на мандат за
подписването и. Посочва се освен това, че съгласно чл.28 ал.1 ЗПСК на
търговските дружества с повече от 50% държавно участие се забранявало
извършването на разпоредителни сделки с дълготрайни активи на дружеството,
освен с разрешение на Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол.
Такова валидно и безусловно разрешение в случая не било дадено. Процесният
договор бил нищожен и поради накърняване на добрите нрави, предвид занижената
цена, която следвало да се заплати и непредвидената възможност за нейната
актуализация до размер близък до пазарните стойности на такива имоти.
Моли се за отхвърляне на претенцията, поради
нейната недоказаност и неоснователност. В тази връзка с излагат съображения, че
е налице неизпълнение на задълженията на ищеца по договора, който не е спазил
сроковете за плащане на всяка една от вноските, поради което се заявява, че
ответникът прави възражение за разваляне на договора, поради неизпълнение
задълженията на „Самоков Турист“ ЕООД. Изтъкнати са и доводи за уговорена
продажба на имота по неактуални пазарни цени. Не били спазени и изискванията,
предвидени в нормата на чл.586 ГПК, тъй като не бил заплатен дължимия за 2018г.
данък за процесния имот и това се явявало пречка за сключване на окончателен
договор. Не били налице предпоставките за уважаване на иска, тъй като
разрешение за продажба от АПСК не било дадено, независимо от обстоятелството,
че в един по-късен момент такова вече не се е изисквало. В договора също така липсвала
ясна уговорка кога следва да бъде сключен окончателния такъв между страните,
като на практика не бил определен разумен срок, в който това да стане. За този
близо 5 годишен период от време- от подписване на договора до частичното
изменение на плана била настъпила промяна в пазара на недвижими имоти, което
накърнявало сериозно интересите на ответника. Представени са писмени
доказателства. Направено е искане за допускане на съдебно-икономическа
експертиза и гласни доказателства.
Ищецът в допълнителната искова молба оспорва
твърдението за нищожност на процесния предварителен договор. На първо място се
посочва, че той е трето добросъвестно лице, на което липсата на решение на СД
на ответника не може да бъде противопоставена, тъй като същата има значение
само във вътрешните отношения между дружеството и представляващия го. Цитирана
е в тази връзка и разпоредбата на чл.236 ал.4 ТЗ. Заявява се освен това, че от
съдържанието на предварителния договор ставало ясно, че той се сключва на
основание взето решение на СД, като същото е цитирано включително в писмо на
изпълнителния директор на дружеството, представено с ИМ, като протокол с взето
такова решение от СД е представен включително с отговора на исковата молба.
Процесната сделка не представлявала сделка на разпореждане с недвижим имот,
поради което и не било налице твърдяното противоречие с нормата на чл.28 ал.1
ЗПСК, тъй като предварителния договор пораждал само облигационни последици и
нямал вещноправно действие. Съгласието било предвидено като условие само в
случай на сключване на окончателен, а не на предварителен договор. Оспорва се и
твърдението, че процесния договор противоречи на добрите нрави. Ответникът се
позовавал на разпоредби, които се прилагали за еднолични търговски дружества с
държавно участие, каквото ответникът не е, поради което и за него не
съществувало задължението при извършване на разпореждане с имущество в
състезателна процедура да определя пазарната цена с независим оценител.
Оспорва се твърдението на ответника за забава в
плащането на вноските по договора, което според последния се явявало основание
за разваляне на същия. Възможността, предвидена в договора за развалянето при
неизпълнение на задължението за плащане на продажната цена следвало да се
упражни при съобразяване с нормата на чл.87 ал.1 ЗЗД- като бъде даден подходящ
срок за изпълнение. Ответното дружество е приело всички плащания, които били
надлежно осчетоводени и фактурирани. Не се твърди наличие на някоя от
хипотезите на чл.87 ал.2 ЗЗД, поради което и не са налице основания за
разваляне на договора. Забавата при плащане на първото задължение била
несъществена, като ответникът приел това плащане без възражения и като
изпълнение на договора. Според ищеца забава при изпълнение на втората и третата
вноска не е налице или ако има такава, тя се дължи на действия, за които е
отговорен самия кредитор-продавач. Едва на 10.10.2017г. ответникът е уведомил
ищеца, че решението за изменение на плана е влязло в сила, като е предоставил
едномесечен срок за изпълнение на задължението за плащане на втората вноска.
Такова било направено в дадения от ответника срок, като към този момент не били
настъпили основанията за заплащане на пълната продажна цена. Ответникът не
предприел действия по уведомяване на ищеца за отпадане забраната за разпореждане
с имущество, като се наложило ищецът да направи такова запитване, поради което
и продавачът не можел да черпи права от собственото си недобросъвестно
поведение.
Страните били обвързани от уговорената в договора
цена за продажба на имота, като липсвало законово задължение ищецът да се
съобразява с актуализации на цената, които ответникът едностранно му налага.
Изразена е и позиция, че наличието на задължения
не е пречка за прехвърляне на вещни права и обявяване на договора за
окончателен.
Посочва се също така, че отмяната на забранителния
режим прави ненужно даването на съгласие от АПСК и даването на такова би било
недействително, като лишено от предмет.
Доводите за липса на краен срок за сключване на
договора също били несъстоятелни, тъй като същият бил определяем и зависил от
действия на самия продавач.
Посочените от ответника неизпълнени задължения,
произтичащи от неоснователно обогатяване и споразумение от 05.08.2010г. не
давали основание на последнияда откаже да изпълни задълженията си по
предварителния договор, тъй като не произтичали от същото правоотношение-арг.
чл.90 ЗЗД. Такива насрещни задължения за ищеца- купувач не съществували.
Дружеството не било използвало част от имота, предмет на предварителния договор
за търговски цели и не било извличало ползи от него, нито пречило на ответника
да го ползва. Цитиранато по-горе споразумение от 05.08.2010г. не било подписано
от управителя на дружеството-ищец, нито от представител на дружеството, като в
тази връзка е направено искане за откриване на производство по чл.193 ГПК по
оспорване истинността на същото и назначаване на графологична експертиза. При
условията на евентуалност се прави възражение за погасяване по давност на
поетите със споразумението задължения, считано от настъпване падежа за плащане
на всяка една от вноските. Направено е искане да бъде задължена община Несебър
да представи справка за подлежащи на принудително изпълнение публични
задължения на „Слънчев бряг“ АД.
В постъпилия отговор на допълнителната искова
молба се поддържа тезата, че липсва решение- съгласие на СД на ответника за
продажба на имота, като в тази връзка се цитират разпоредби от устава на
дружеството и от правилата за работа на СД на „Слънчев бряг“АД. Поддържат се и
направените възражения за нищожност на договора, като се взима отношение по
направените от ищеца оспорвания и доказателствени искания.
С постъпилата насрещна искова молба е предявен
насрещен иск с правно основание чл.59 ЗЗД.
Твърди се в насрещната искова молба, че от 2011г.
до настоящия момент „Самоков Турист“ ЕООД ползва процесния имот, като тези му
действия са лишени от правно основание. Признание за горното се съдържало в
писмо, изходящо от последното дружество от 11.05.2011г., с което е направено
предложение за промяна на плана, като същевременно между страните не бил
сключен договор за наем. Предвид отсъствието на друга облигационна зависимост
между ищеца и ответника процесният имот бил държан без основание, като ответникът
ползвал терена както пряко, така и чрез свои контрагенти /собственици на
преместваеми обекти, разположени на мястото/. Накърняването на правата на ищеца
се свеждало да пропуснатите ползи, които е могъл да реализира, изразяващи се в
неполучаване на доход в размер на средния месечен наем за имот от същия вид,
предназначение и състояние. Размерът на търсеното обезщетение бил определен
съгласно приета от съвета на директорите на „Слънчев бряг“АД пазарна оценка,
изготвена от независим оценител.
Върху претендираната сума от 64 188 лева се
търси и законната лихва, считано от датата на предявяване на насрещната искова
претенция.
В насрещната искова молба не е включена заявената
в отговора на исковата молба от „Слънчев бряг“АД сума в размер от
54 311.62 лева, която се твърди, че представлява задължения на „Самоков
турист“ЕООД към първото дружество.
В подадения отговор на насрещната искова молба се посочва
на първо място, че съединяването на такива претенции в особеното производство
по чл.19 ал.3 ЗЗД е недопустимо. Изложени са съображения, включително за
просрочие на втората заявена като евентуална насрещна претенция.
По основателността на насрещните искове и
конкретно във връзка с претенцията по чл.59 ЗЗД на първо място се твърди, че
ответникът не е пречил на ищеца да ползва процесния имот, още повече, че същият
бил предназначен за второстепенна улица и като такъв се явявал обект с
обществен достъп, поради което и обективно не било възможно ползването му по
начин, изключващ правата на ищеца. Оспорва се твърдението, че ответникът в
писмо от 2011г. бил направил извънсъдебно признание, като се заявява в тази
връзка, че последният със знанието и без противопоставянето на ищеца извършил
озеленяване по протежение на алеята, което представлявало подобрение на имота
на ищеца на стойност 30 000 лева. С тази стойност се прави насрещно
възражение за прихващане в случай на уважаване на иска по 59 ЗЗД. Твърди се
също така, че ответникът никога не е давал съгласие, нито е отдавал обекти под
наем, които попадат в процесния имот. Посочва се, че представените от ищеца
писмени доказателства касаели констатации само за времето след 2016г., но не и
за периода преди това. Направено е доказателствено искане за допускане на двама
свидетели при режим на довеждане за установяване фактическото ползване на
процесния имот от 2013г. до момента, както и такова за допускане на
съдебно-оценъчна експертиза, която да посочи каква е стойността на
озеленяването с храстовидна
растителност.
В отделно становище ищецът по насрещния иск
заявява на първо място, че възражението за прихващане е нередовно, тъй като
претенцията не е индивидуализирана и конкретизирана, поради което и следва да
бъдат отстранени тези недостатъци. Взема се отношение и по твърденията на
ответника, че не е налице забава в плащанията на вноските.
В допълнителен отговор ответника по насрещните
искове уточнява възражението си за прихващане за извършеното озеленяване по
протежение на алеята. Излага съображения, свързани с изявленията на ищеца за
наличие на забава в плащане на вноските по предварителния договор.
По делото няма
обстоятелства,за които да съществува установено от закона предположение, да са
служебно известни или общоизвестни, поради което да не се ненуждаят от
доказване.
При предявен конститутивен иск по чл.19 ал.3 ЗЗД, тежестта за доказване е
върху ищцовата страна. В тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден
предварителен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД, че предмет на същия е
прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът
се явява изправна страна по договора, т. е. изпълнил е поетите с него
задължения, както и че към към момента на вписване на исковата молба по
предявения иск, ответникът се явява собственик на вещта. Ответникът носи тежестта да докаже своите
правоизключващи и правопогасяващи възражения.
По насрещния иск: Ищецът носи тежестта да установи на първо място, че е бил лишен от правото да упражнява фактическа власт и ползва процесния имот и периода от време през който е продължило това, че е била налице възможност за сигурно увеличаване на имуществото му, както и размера на обезщетението , което претендира. Ответникът трябва да докаже своите възражения, включително възражението за прихващане, което следва да бъде прието за съвместно разглеждане в настоящото производство.
Съдът намира направените от ищеца и ответника доказателствени
искания-за приемане на представените от тях при предварителната размяна на
книжа писмени доказателства за относими към предмета на делото, тъй като те заявяват,
че посредством тях ще установяват наличието на посочените по-горе факти, за
които носят доказателствена тежест. Доказателствените искания са допустими и
необходими, тъй като законът не поставя ограничения за събиране на тези доказателства
за установяване на тези обстоятелства, а без събирането им и преценката им решението
ще бъде постановено при неизяснена фактическа обстановка. С оглед на горното ще
следва да се приемат всички представени писмени доказателства.
Основателно е искането за допускане на
съдебно-икономическа експертиза, която да отговори на поставените от „Слънчев
бряг“АД въпроси в исковата молба по насрещния иск, както и на въпросите на
„Самоков турист“ ЕООД и „Слънчев бряг“ АД относно стойността на извършеното озеленяване,
включително осчетоводяването на сумите в счетоводните регистри на „Самоков
турист“ЕООД.
Искането за допускане на две лица до разпит в
качеството на свидетели на страната на „Самоков Турист“ ЕООД е основателно и
следва да се уважи.
Молбата на „Слънчев бряг“ АД за разпит на
свидетели по принцип е мотивирана, но в нея не се посочва колко лица се иска да
свидетелстват, поради което и съдът ще се произнесе по това искане след като
бъде направено съответното уточнение.
Основателно е искането да бъде задължена Община
Несебър да представи справка за подлежащите на принудително изпълнение публични
задължения и техния размер за имот с идентификатор 51500.505.351 по КК на
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг.
На „Слънчев бряг“АД следва да се укаже да уточни
поддържа ли направеното възражение в отговора на исковата молба, че „Самоков
турист“ му дължи сумата 54 311.62 лева, ведно с лихвите за забава по
силата на споразумение от 05.08.2010г., сключено между страните, доколкото
такова искане в насрещната искова молба не фигурира, както и ще се ползва ли от
представените в тази връзка писмени доказателства.
Предвид казаното и на основание чл.374 от ГПК и по
доказателствата съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПРИЕМА за съвместно разглеждане в производството
по настоящото дело предявения насрещен иск от „Слънчев бряг“АД, ЕИК ********* за
осъждане на „Самоков Турист“ЕООД,ЕИК ********* да заплати на ищеца обезщетение
в размер на 64 188 лева за ползване на процесния имот, предмет на
сключения между страните предварителен договор за времето от 05.08.2013г. до
предявяването на настоящия иск, както и за заплащане на законната лихва върху
посочената сума, считано от предявяване на иска до окончателното заплащане на
същата.
Не ПРИЕМА за съвместно разглеждане и връща
исковата молба по предявената в условията на евентуалност от „Слънчев бряг“АД
срещу „Самоков Турист“ЕООД насрещна искова претенция за осъждане на ответника
да заплати на ищеца обезщетение под формата на лихви за забава в размер на
5 516.02 лева, както и такова в размер на 655.20 лева за направените от
„Слънчев бряг“АД разноски по подготовката на сделката.
ПРИЕМА направеното възражение за прихващане от
„Самоков турист“ ЕООД с вземането му в размер на 30 000 лева за осъществено
подобрение- извършено озеленяване по протежение на алеята, намираща се в
процесния имот.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно
заседание за 30.01.2019г. от 13.30 часа, за която дата и час да се призоват
страните, като им се връчи препис от настоящото определение, съдържащо и проект
за доклад.
ПРИЕМА всички представени от страните при
предварителната размяна на книжа писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА Община Несебър да представи справка за
подлежащите на принудително изпълнение публични задължения и техния размер за
имот с идентификатор 51500.505.351 по КК на гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг.
ДОПУСКА извършването на съдебно-икономическа експертиза,
която да отговори на поставените от „Слънчев бряг“АД въпроси в исковата молба
по насрещния иск, както и на въпросите на „Самоков турист“ ЕООД и „Слънчев бряг“
АД, свързани със стойността на извършеното озеленяване, включително
осчетоводяването на сумите в счетоводните регистри на „Самоков турист“ЕООД.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Даниел Хаджиатанасов.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за тази експертиза в размер на 700лв.,
платими по депозитната сметка на Бургаски окръжен съд, като „Слънчев бряг“АД
внесе сумата от 450 лева, а „“Самоков
турист“ЕООД сумата от 250 лева в двуседмичен срок от получаване на препис от
настоящото определение.
Определението е окончателно.
Съдия: