Р Е
Ш Е Н
И Е №178
Град Несебър, 24.09.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и седми май, през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 898/2018г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната
собственост.
Ищецът Л.О.Х., родена на ***г.,
гражданин на Р.Ф., твърди в исковата молба, че е собственик на недвижим имот в
комплекс “А.*”, представляващ Апартамент № ***, с кадастрален идентификационен
номер *********, разположен на пети етаж в сграда с идентификатор *********,
със застроена площ 63,61 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от
общите части на сградата и правото на строеж върху поземления имот, равняващи
се на 13,48 кв.м., като общата площ на апартамента възлиза на 77,09 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, баня с тоалетна и
тераса, с предназначение: жилище, апартамент. Твърди също, че на 13.07.2018г.
се е провело Общо събрание на Етажната собственост на сграда с идентификатор *********,
с адрес: град Несебър, к.к. С.Б.– З., комплекс “А.*”, представлявано от
управителя “С.И.” ЕООД, ЕИК *****, но че събранието е незаконосъобразно свикано
и проведено, поради което намира за незаконосъобразни взетите на него решения.
В поканата за свикване на събранието са посочени точките от дневния ред, при
които да се проведе, но не са посочени притежаваните самостоятелни обекти и
притежаваните идеални части от общите части в етажната собственост от лицата,
които са го свикали, което прави неясно
обстоятелството дали същите притежават поне 20% идеални части от общите части
на сградата, и не е била подписана от всички тези лица, а именно от “С.И.”
ЕООД, притежаващ 5,03% идеални части от общите части, като последното
обосновава нарушение на чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Освен това притежаваните от всеки
от собствениците на самостоятелни обекти
в сградата идеални части са посочени в документите за собственост в квадратни
метри, без да е ясен начина на преобразуването на тези идеални части в проценти.
Едно от лицата, свикали събранието, не е етажен собственик. Не са били налице
предпоставките за свикване на събранието по реда на чл.12, ал.4 от ЗУЕС, понеже
след като на 15.06.2018г. е било отправено искане до управителя на ЕС, същият в
срока по чл.12, ал.3 от ЗУЕС, а именно на 25.06.2018г., е поставил покана за
свикване на ОСЕС, в която е посочен дневния ред, за поставянето на която покана
е съставен протокол. Въпреки това отправилите искането лица на 04.07.2018г. са
поставили друга покана за свикване на процесното
събрание на 13.07.2018г. така, че то да предхожда свиканото от управителя ОСЕС
на 26.07.2018г. Незаконосъобразното свикване на процесното общо събрание е
самостоятелно основание за отмяна на взетите на него решения като
незаконосъобразни. Ищцата оспорва подписите в поканата на лицата, посочени в
нея, като счита, че те не са положени от тях. ОСЕС се е председателствало от
лице с имена В.Д.П., която не е управител на ЕС, по който начин е нарушен
чл.16, ал.2 от ЗУЕС, а в нарушение на чл.16, ал.4 от ЗУЕС протоколчикът не е
избран по предложение на председателя на събранието. Протоколът от ОСЕС не
съдържа информация за явилите се лица, за притежаваните от тях идеални части,
кой от собствениците как е гласувал, по който начин протоколът не отговаря на
изискването за съдържание по смисъла на чл.16, ал.5 т ЗУЕС. Той не е подписан
от председателя и протоколчика и няма доказателствена сила за отразените в него
действия и взетите решения. Съобщението за изготвения протокол от ОСЕС не е
подписано от лицата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС. При обсъжданията на събранието и
при гласуванията не са участвали всички регистрирани за участие в събранието
лица, макар това да е отразено в протокола, а отчитането и пресмятането на
гласовете не е било правилно отразено, поради което и някои от решенията не са
взети с изискуемото се мнозинство. За участвалите на събранието английско и
руско говорещи лица не е бил осигурен преводач. Вместо събранието да започне в
обявения час – 18:00 часа, в този час е започнала регистрацията на участващите,
а самото провеждане на събранието е започнало едва в 19:35 часа, по който начин
е била осуетена гарантираната от закона възможност на собствениците да участват
на събранието. Ищцата не е била снабдена с протокол от ОСЕС от страна на
управителя, като протоколът е предаден на общината едва на 08.08.2018г., а с
такъв ищцата се е снабдила на 17.08.2018г. чрез В.Г.. След като не е изяснен
кворума на представените на събранието идеални части предвид, че липсва
информация за процентите идеални части от общите части, притежавани от
отделните собственици, ищцата оспорва отразеното в протокола, че на събранието
са били представени 66,76% идеални части от общите части, а оттам и че
събранието е проведено без да е налице изискуемия кворум и неправилно е
изчислено мнозинството при вземане на отделните решения. Липсвали пълномощните
към изготвения протокол, което означавало, че собствениците не са били
представени от пълномощници на събранието, респ. участието на такива лица е
било без представителна власт. Излага конкретни доводи за незаконосъобразност
на решенията по отделни точки от дневния ред, а именно тези по т.5, т.7, т.9,
т.10 и т.11 от дневния ред. Моли решенията, взети на ОСЕС, проведено на
13.07.2018г., да бъдат отменени като незаконосъобразни.
Отговор на исковата молба е
подаден от етажния собственик “С.И.” ЕООД, в който се изразява становище за
неоснователност на предявения иск. Отрича да са налице твърдените от ищцата
нарушения на закона във връзка със свикването и провеждането на събранието и
при вземането на решенията. Поканата отговаряла на изискването на чл.12, ал.2
от ЗУЕС, тъй като в нея са посочени имената на собствениците, които го свикват,
и притежаваните от всеки от тях идеални части от общите части в етажната
собственост в проценти, като преобразуването от квадратни метри в проценти е
направено от лицензиран оценител. Оспорва твърдението, че собственик на
апартамент 49Б е друго лице. Правилно събранието е било свикано на основание
чл.12, ал.4 от ЗУЕС предвид, че управителят не го е свикал в 10-дневния срок по
чл.12, ал.3 от ЗУЕС. Оспорва поканата и протокола за поставянето като счита, че
същите са антидатирани. Липсата на подпис на поканата на представител на
етажния собственик “С.И.” ЕООД не опорочава законосъобразното свикване на
събранието. След като управителят на ЕС не е присъствал на събранието,
председателството на събранието от друго лице не нарушава чл.16, ал.2 от ЗУЕС.
Законосъобразно е проведено гласуването за протоколчик и председател на
събранието. Не са налице твърдените нарушения на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като
протоколът от ОСЕС отговаря на изискванията на тази разпоредба за съдържание.
Оспорва се и твърдението, че при обсъжданията и гласуванията не са участвали
всички регистрирани на събранието участници, а снабдяването с бюлетини не е
изискване на закона, каквото не е и осигуряването на преводач, когато
участниците разбират езика, на който се провежда. След като събранието не е
започнало по-рано от обявения в поканата час, на никой от етажните собственици
не е било нарушено правото да участва. Протоколът от ОСЕС се е предоставял на
всеки, който е поискал. Пълномощните са представени. Отричат се и доводите за
незаконосъобразност на решенията по отделните точки от дневния ред. Моли искът
да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
Искът е предявен на 31.08.2018г.,
а след като съдът е установил, че към тази дата Председател на Управителния
съвет на Етажната собственост е бил В.Л.Г., избран за такъв на заседание на УС
на ЕС, проведено след избора на членове на управителен съвет на ОСЕС, проведено
на 27.07.2018г., съдът е разпоредил препис от исковата молба и приложенията да
се изпратят на легитимирания ответник – Етажната собственост, представлявана от
Председателя на УС на ЕС – В.Л.Г., с указания за отговор по чл.131 от ГПК.
Същият, представляващ останалите етажни собственици, е подал отговор на
исковата молба, в който заявява, че прави признание на иска.
В съдебно заседание ищцата не се
явява, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
предявения иск за отмяна като незаконосъобразни атакуваните решения на
процесното Общо събрание на Етажната собственост.
Ответната страна Етажната
собственост, представлявана от Председателя на УС на ЕС В.Л.Г., последният не
се явява и не изпраща представител. С отделна писмена молба заявява, че
поддържа направеното от него признание на иска.
Процесуалните представители на ответника
– етажен собственик – „С.И.“ ЕООД, в съдебно заседание правят искане да бъде
отхвърлена като неоснователна исковата претенци и че не претендират разноски,
понеже такива не са правени.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна.
Ищцата Л.О.Х. е собственик на 1/2
идеална част от следния недвижим имот с административен адрес град Несебър,
к.к. С.Б.– З., комплекс “А.*”, етаж *, ап.***, а именно: Апартамент № ***,
представляващ Самостоятелен обект с идентификатор *********, разположен на пети
етаж (кота +11.40 м.) в Сграда с идентификатор *********, изградена в Поземлен
имот с идентификатор ******, със застроена площ на апартамента от 63.61 кв.м.,
ведно със съответния процент идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 13.48 кв.м. идеални
части, като общата площ на апартамента възлиза на 77.09 кв.м., състоящ се от дневна
с кухненски бокс и трапезария, спалня, баня с тоалетна и тераса, с
предназначение: жилище, апартамент. Ответницата
се легитимира като собственик на апартамента по силата на договор за дарение,
сключен на 05.08.2016г. между нея, от една страна, и дарителя Валентина
Васильевна Морозова, от друга страна, който договор е обективиран в нотариален
акт № ***, том ***, рег.№ ***, нот. дело № ***/2016г.
на нотариус Л.Ч.с рег.№ *** на НК и район на действие Несебърския районен съд.
На 15.06.2018г. 19 етажни
собственици са отправили на основание чл.12, ал.2 от ЗУЕС искане до тогавашния Управител
на Етажната собственост на комплекс “А.*” в к.к. С.Б.–
В.Л.Г., за свикване на Общо събрание на ЕС в 10-дневен срок, което да се
проведе при следния дневен ред: 1. Отчет на Управителя на Етажната собственост,
2. Обсъждане и оценка на резултатите на Управителя на Етажната собственост, 3.
Приемане на решение за прекратяване мандата на Управителя на Етажната собственост,
4. Избор на нов Управител на Етажната собственост, включително приемане на
решение за възлагане правомощия или част от тях на управител на физическо или
юридическо лице несобственик, 5. Приемане на решение за избор на лице, на което
да бъдат прехвърлени общите партиди за електричество и вода в сградата, 6.
Утвърждаване на бюджет за приходите и разходите и възнаграждение на
управляващото дружество за 2018/2019г., 7. Приемане на решение за размера и
сроковете за заплащане на дължимите вноски от събствениците, 8. Упълномощаване
на управителя да събира дължимите вноски от собствениците и завеждане на
съдебни дела и снабдяване с изпълнителни листи срещу собствениците, които в
определения срок не внесат дължимите вноски, 9. Приемане на решение по чл.17,
ал.7 от ЗУЕС – специален кворум за приемане на определени решения на ОС, 10.
Приемане на решение за отмяна на всички сключени досега договори, споразумения
и други, по които Етажната собственост е страна, 11. Разни. В искането е
посочено също, че етажните собственици, от които то изхожда, притежават повече
от 20 на сто идеални части от общите части, които са и конкретизирани, а именно
37,44%. Измежду тези собственици е и “С.И.” ЕООД, за който е посочено, че
притежава 5,03% идеални части от общите части на сградата.
Управителят на Етажната
собственост се е произнесъл по искането и е изготвил покана за свикване на общо
събрание при предложения от етажните собственици по реда на чл.12, ал.2 от ЗУЕС
дневен ред, като е сторил това на 25.06.2018г. и е насрочил Общо събрание на
Етажната собственост на 26.07.2018г.
След като събранието не е било
свикано от управителя така, че то да бъде проведено в 10-дневния срок по чл.12,
ал.3 от ЗУЕС, 19-те етажни собственици са изготвили покана за свикване на Общо
събрание на ЕС на основание чл.12, ал.2-4 от ЗУЕС, което да се проведе на
13.07.2018г. от 18:00 часа във фоайето на вход А, в сграда в режим на етажна
собственост, при същия дневен ред, посочен в искането, отправено преди това до
управителя на ЕС. Поканата е подписана и от още 6 етажни собственика, които не
са измежду тези, отправили искането по чл.12, ал.2 от ЗУЕС, и която е била
поставена на видно място в сградата – на входните врати на комплекс „А.*“ и на
информационното табло на сградата на 04.07.2018г. в 11:00 часа.
Свиканото от етажните
собственици Общо събрание на Етажната собственост е било проведено, като видно
от съставения протокол, регистрацията на участниците е започнала в 18:00 часа
на 13.07.2018г. и е продължила до 18:35 часа, до когато регистрираните
участници са представяли 43,16% идеални части от общите части на сградата, поради
което на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС събранието е било отложено за един час, а
след като в 19:35 часа е бил налице кворум от 66,62% идеални части от общите
части на ЕС, Общото събрание е започнало по този ред с избор на председател на
събранието и на протоколчик. За председател на събранието е избран законния
представител на етажния собственик „В.****“ ООД – В.Д.П., а за протоколчик – Х.П.. В протокола е отразено, че на
събранието е присъствал и управителят на ЕС – В.Л.Г., но същият не се е
регистрирал като участник и е отказал да се впише в списъка на участващите. По
тази причина не са били взети решения по т.1 и т.2 от дневния ред. След
гласуване решението по т.3 от дневния ред е прието в следния вариант:
„Прекратява се мандатът на досегашния управител на Етажната собственост – В.Л.Г..
Да бъдат предприети необходимите действия за отразяване на това обстоятелство в
Община Несебър и Регистър Булстат – град Бургас, включително в банката, където
е разкрита банковата сметка на името на Етажната собственост във връзка със
заличаване на заверения спесимен от подписа на В.Л.Г. като управител на ЕС на
к-с „А.*“.“ За нов управител на ЕС за срок от две години е избран „С.И.“ ЕООД,
ЕИК *****, което е станало с решението по т.4 от дневния ред. С решение по т.5
от дневния ред: “Партидата за общия водомер да си остане на името на „С.И.“
ЕООД, ЕИК *****, като партидата за общото електричество в сградата също се
прехвърли на С.И.“ ЕООД, ЕИК *****. В тази връзка възлага на новоизбрания
управител на ЕС да предприеме необходимите действия на прехвърляне на партидата
за електроенергия, като представлява ЕС к-с А.* пред „ЕВН Б.Е.“ ЕАД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление *** ****, р-н Ц., ул.******, пред „ЕВН Т.С.И.Ю.“
ЕАД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** Освободител № **, етаж *,
ЕВН Електроразпределение, ЕВН Електроснабдяване, КЕЦ Поморие и др. във връзка с
прехвърляне на партиди за електричество в общите части на горната сграда, като
извършва всякакви фактически и правни действия, прави и получава всякакви
справки и документи, подписва, подава, получава и се снабдява без ограничения с
всякакви документи.“. На новоизбрания управител е било указано от ОСЕС да
подготви бюджет, който да се гласува на следващото Общо събрание, което е
направено с решение по т.6 от дневния ред. С решението по т.7 от дневния ред е
била определена ежегодна такса в размер на 200 лева за всеки жилищен обект,
която да се заплаща в срок до 30-и септември на съответната календарна година,
за която се дължи, а отделно от това да се събира и такса за фонд „Ремонт и
обновяване“, средствата в който да се набират ежемесечно от вноски от
собствениците в минимален размер – един процент от минималната работна заплата
за страната. По т.8 от дневния ред е взето решение срещу неиздължилите се в
срок собственици – длъжници към бюджета на ЕС, да се предприемат мерки за
събиране на дължимите суми, заедно с лихви за забава, включително да се
завеждат съдебни дела и да се снабдяват с изпълнителни листи срещу тях от ЕС,
за нейна сметка и в нейна полза, за което Упълномощава Управителя да събира
дължимите вноски от собствениците и да възлага на адвокати да завеждат съдебни
дела и се снабдяват с изпълнителни листи срещу собствениците, които в
определения срок не внесат дължимите вноски. С решението по т.9 от дневния ред
е прието предложението ОС да може да гласува и приема с мнозинство повече от
половината от броя на самостоятелните обекти от ЕС следните решения: за
приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред; за избиране и
освобождаване на управителя и контрольора; за определяне размера на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
за използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали
спорове. Според решението на ОС на ЕС по т.10 от дневния ред, събранието отменя
всички сключени досега договори, споразумения и други, сключени от предишния
управител, по които Етажната собственост е страна. По т.11 от дневния ред
„Разни“ е гласувано предложението на Х.П.да се проведе ново общо събрание на
26.07.2018г. от 17:00 часа при предложен от него дневен ред. В протокола от
ОСЕС е посочено, че неразделна част от него е списъка на присъстващите
собственици и техните представители. Протоколът е подписан от
председателстващия събранието Виктория Б. и от Ю.Б. – законния представител на
„С.И.“ ЕООД, но не е подписан от протоколчика Х.П..
Ответникът “С.И.” ЕООД не
представя списък на собствениците и пълномощниците на Общото събрание на собственицие на “А.*”, проведедено
на 13.07.2018г., такъв се представа единствено от страна на ищцата. Този
ответник представя 15 броя пълномощни. Едно от тези пълномощни е съставено на 21.07.2018г.,
т.е. след провеждане на събранието. От упълномощените според останалите
пълномощни лица, само трима от тях са участвали на събранието в това им
качество според списъка, представен от ищцовата страна, а именно Е.К.Л.е
представлявала етажния собственик М.Р.; М.М.М.е представлявал
етажните собственици Е.Б.и А.О.Д.; Д.Ю. е
представлявала Етажните собственици П.Ч., Т.Б.и М.К.. Останалите пълномощници
по представените пълномощни, няма данни според списъка да са представлявали
техните упълномощители – етажни собственици. Тези други пълномощници дори не са
участвали на събранието. От друга страна, за останалите три лица, посочени в
списъка като пълномощници, участвали на събранието, липсват по делото
представени пълномощни, вкючително липсва пълномощно от етажния собственик “С.И.”
ЕООД в полза на Х.П., който е вписан в списъка като пълномощник това дружество
на събранието.
Според списъка на собствениците и
пълномощниците на събранието, който е неразделна част от протокола от
проведеното ОСЕС от 13.07.2018г., на събранието са били представени 66,90%
идеални часи от общите части (приблизително толкова – 66,62%, са посочени и в
протокола от ОСЕС), от които 28,13% са притежание на отвеника “С.И.” ЕООД. Този
размер съществено се различава от посочения в искането за свикване на събрание
от 15.06.2018г. и в изготвената по чл.12, ал.4 от ЗУЕС покана – 5,03% идеални
части от общите части на сградата.
Освен пълномощни, към отговора на
исковата молба ответникът “С.И.” ЕООД е представил и документи, озаглавени
“таблици”, от които се устновява, че в УПИ ***, кв.***по плана на к.к. С.Б.– З., са разположени две сгради, образуващи комплекс
“А.*”, а именно Тяло “*” и Тяло “*”. Лицензиран оценител е съставил тези
документи, в които е посочил, като е изчислил, идеалните части за всеки
самостоятелен обект, преобразувани в проценти, така, че сборът от процентите
идеални части на собствениците в Тяло “А” е равен на 100, и сборът от проценти
идеални части на собствениците в Тяло “Б” също е равен на 100.
Съпоставяйки списъка на
собствениците и пълномощниците, участвали на процесното общо събрание, с
посочените таблици, се установява, че на събранието са участвали етажни
собственици, респ. техни представители, и от двете части на комплекса “Тяло “А”
и Тяло “Б”, като в списъка е посочен процента идеални части според посочените в
таблиците, което по същество означава, че събранието е проведено с участието на
собствениците на двете сгради (тела или входове), чиито сбор от проценти на
идеалните части не е равен на 100, а е равен на 200, съответно процентите
идални части от общите части към всеки самостоятелен обект в двете сгради не е
приравнен, чрез извършени изчисления, така, че за нуждите на събранието сборът
им да е равен на 100.
Съставено е съобщение за изготвен
протокол от ОСЕС от 13.07.2018г., както и протокол за поставянето му, който е
подписан от законния представител на новоизбрания управител на ЕС – “С.И.”
ЕООД, и управителя на етажния собственик “В.****” ООД – В.Д.П.. Тези два акта –
съобщението и протокола за поставянето му по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, са инкорпорирани
в един документ, като е посочено в протокола, че документът е поставен на
входните врати на комлекс “А.*” и на информационното табло на сградата, на
20.07.2018г. в 19:00 часа, а според признанията на ответника В.Л.Г. в писмото
му от 02.08.2018г. до Община Несебър, той е установил на 31.07.2018г., че документът
е поставен на входа на сградата, където се намира самостоятелният му обект.
Новоизбраният управител на ЕС ”С.И.”
ЕООД, чрез законния представител на дружеството, е подал уведомление по чл.46б
от ЗУЕС за проведеното на 13.07.2018г. ОСЕС до Община Несебър на 08.08.2018г.,
към което е приложил протокола от проведенто общо събрание на ЕС.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Искът по чл.40 от ЗУЕС е предявен
от лице, имащо правен интерес от атакуване на решенията на ОС на ЕС, тъй като
има качеството на етажен собственик с оглед притежавани от него идеални части
от самостоятелен обект в етажната собственост.
Искът за атакуване на решенията
на ОС на ЕС е допустим, тъй като е предявен в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. В
протокола за поставяне на съобщението за изготвения протокол от ОСЕС е
посочено, че то е поставено на 20.07.2018г., но по делото липсват доказателства
за това, дали и кога препис от протокола от ОС на ЕС със заверка “Варно с
оригинала” е ПОЛУЧЕНО (чл.40, ал.2 от ЗУЕС, вр. чл.16, ал.7, изр.3 от ЗУЕС) от
ищеца Л.О.Х.. “С.И.” ЕООД принава в отговора, че препис от протокола от ОСЕС е
предоставян на всеки, който е поискал такъв, т.е. че не е изпълнявал
задължението си по чл.16, ал.7, изр.3-о от ЗУЕС. След като няма данни ищцата
въобще да е искала препис от протокола, съдът приема, че поне до 01.08.2018г.
такъв не и е бил предоставян, а след като искът е предявен на 31.08.2018г.,
следва да се счита, че е спазен от нея 30-дневния преклузивен срок.
Дори и при разширително тълкуване
на разпоредбата на чл.12, ал.3 от ЗУЕС, а именно, че задължението на управителя
в случая да е било да свика събранието така, че то да бъде и проведено в
10-дневния срок от момента на отправеното до него искане, а като не е сторил
това, лицата, отправили това искане, да са имали основание да свикат Общо
събрание на Етажната собственост по реда
на чл.12, ал.4 от ЗУЕС, по делото не е доказано по категоричен начин, че
събранието е законосъобразно свикано и е категорично доказано, че то е
проведено незаконосъобразно даже и в хипотезата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
На първо място, съставеният
протокол от проведеното ОС на ЕС не отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. В него е посочено, че представител на “С.И.” ЕООД и председателстващият
събранието са правили изявления, но и че са правени изявления и предложения и
от други участници, провеждали са се обсъждания и разисквания, без обаче да е
посочено от кого изхождат и какви са били конкретните изявления на отделните
участници на събранието. Дори и да се приеме, че от списъка на участниците на
събранието, който е неразделна част от протокола от ОСЕС, може да се установи,
кои етажни собственици са присъствали лично и кои са били представлявани от
пълномощници, техните подписи, както и кой от участниците колко идеални части
от общите части на етажната собственост е представлявал, нито от този списък,
нито от съдържнието на протокола може да се установи кой от участниците как е
гласувал при вземането на отделните решения.
Очевидно при провеждане на
събранието по реда на чл.12, ал.4 от ЗУЕС и противопоставянето на управителя на
Етажната собственост и отказът му да участва, не би могло да се спази
изискването на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, поради което не е нарушение на закона ако
участниците на събранието изберат етажен собственик, който да представлява
ОСЕС. Да се приеме обратното, би се обезмислило правото на етажните
собственици, гарантирано им от чл.12, ал.4 от ЗУЕС. Необходимо обаче в случая е
било изборът на протоколчик да се извърши по предложение на председателстващия
събранието (чл.16, ал.4, изр.2-о от ЗУЕС). След като обаче в протокола е
посочено, че изборът на председателстващ събранието и на протоколчик е направен
едновременно и с едно решение, не би могло да се приеме, че това изискване на
закона е спазено. Освен това, вместо протоколът да се подпише от протоколчика Х.П.,
наред с председателстващия събранието В.Д.П., протоколът от общото събрание на
ЕС е подписан от Ю.Б., която е управител на “С.И.” ЕООД, което дружество е
избрано на събранието за управител на Етажната собственост. По този начин е
нарушен и чл.16, ал.6 от ЗУЕС.
Друг е въпросът в какво качество
е участвал на събранието Х.П., който освен, че се е представял като
пълномощник, е избран и за протоколчик. Той не е етажен собственик, а макар в
списъка на участниците на събранието – неразделна част от протокола от ОСЕС –
да е вписан като пълномощник на “С.И. ЕООД, този ответник не представи
доказателства за такава учредена представителна власт. Това обстоятелство, както
и липсата на писмени доказателства – пълномощни, че Татяна Пученская е
представлявала Владимир Пученски и че Александър Барабаш е представлявал Игор
Рудой, пряко и непререкаемо е свързано с кворума, при който е проведено
събранието и при гласуванията на решенията по отделните точки от дневния ред.
Въпросът за кварума при
провеждане на събранието и при вземането на решенията не зависи от това дали
съдържанието на протокола в тази му част е оспорен по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС или не (Решение № *** от 23.12.20**г. по гр.д.№ 2036/20**г. на ВКС),
поради което при наведен довод за незаконосъобразност на взетите решения на
основание липса на кворум, този въпрос следва да бъде предмет на изследване по
иск по чл.40 от ЗУЕС.
Въпросът за правилното посочване
на кворума на провеждане на ОС на ЕС и за правилното посочване на прилежащите към
отделните самостоятелни обекти идеални части от общите части в Етажната
собственост в проценти, определени на базата на изчисленията от лицензирания
оценител, обективирани в посочените по-горе таблици, не би стоял, освен при
липса на решение от ОСЕС по чл.17, ал.6 от ЗУЕС, ако са проведени отделни ОС на
Етажата собственост на двете сгради (тела) в комплекс “А.*” в к.к. С.Б., или ако тези изчисления бяха направени на базата
на общите части от двете сгради така, че сборът от процентите идеални части,
припадащи се към отделните самостоятелни обекти от общите части и на двете
сгради да е равен на 100 (чл.17, ал.5, т.1, вр. ал.4 от ЗУЕС). Второто условие
в случая е било необходимо, тъй като към етажните собственици и от двете
сгради, разположени в един УПИ, в които сгради се намират самостоятелните
обекти на етажните собственици, образуващи Етажната собственост, е била
отправена поканата за свикване на общото събрание на 13.07.2018г. Волята на
етажните собственици Етажната собственост да бъде образувана и да включва и
двете сгради, разположени в един поземлен имот, се потвърждава и от
последвалото ОС на ЕС, проведено на 26.07.2018г., т.е. след процесното.
Управителят на ЕС към 15.06.2018г. също е бил задължен да се съобрази с това
обстоятелство и да извърши проверка дали лицата, които са поискали свикване на
ОСЕС, са притежавали поне 20% идеални части от общите части и на двете сгради,
и макар и да е изпълнил искането, защото това е пряко свързано със
законосъобразното свикване и провеждане на събранието по реда на чл.12, ал.2-4
от ЗУЕС.
Етажната собственост е комбинация
на регулирани с правни норми отношения между лица (физически и/или юридически),
които не са персонифицирана общност, но са носители на правото на собственост
върху повече от един архитектурно и функционално обособени самостоятелни обекти
(вж. § 5, т.39 от ДР на ЗУТ), намиращи се на един етаж (част от сграда или постройка
между две последователни подови конструкции - § 5, т.46 от ДР на ЗУТ), или са
част от него, или се намират един над друг при повече от едни етаж, в сграда,
завършена най-малко до фаза груб строеж по смисъла на чл.181 от ЗУТ, които
отношения са по повод упражняването на правото на собственост върху отделните
обекти в сградата, по повод на управлението на съсобствените помежду им общи
части в сградата (чл.38, ал.1 от ЗС), разпоредителни промени с тях или
използването им, при което в тези отношения могат да бъдат намесени и лица,
които не са носители на право на собственост, на са обитатели и/или ползватели
на самостятелно правно основание – чл.37 от ЗС, чл.1, чл.5, чл.8, ал.1 от ЗУЕС.
Етажната собственост като сложно съставно правоотношение възниква без да е
необходим нарочен административен акт или волеизявление, насочено към този
резултат на лицата, собственици на повече от един архитектурно и функционално
обособени самостоятелни обекти в една сграда, а веднага щом в сградата правото
на собственост върху обектите се придобие по всички допустими правомерни начини
(чл.77 от ЗС) от поне две различни лица, т.е. възникването е по силата на самия
закон, който определя и дяловете им в общите части на сградата (чл.40 от ЗС).
Съгласно в приетото с Решение № 440
от 12.03.1959г. по гр.д.№ 8461/58г. на ВС, ІІІ г.о., етажната собственост може
да бъде създадена и когато етажите или части от етажите се намират в отделни
сгради. Това разбиране се споделя и от новата практика на ВКС, например Решение
№ 335 от 12.01.2012г. по гр.д.№ 285/2011г. на ВКС, ІІ г.о. Налага се извод, че
не съществува пречка при построяването на две или повече отделни сгради общите
части да се намират в режим на етажна собственост. Собствениците на двете
сгради са приели, че същите ще формират една обща етажна собственост, като това
тяхно решение е намерило израз в публичния регисър при Община Несебър, и то
преди провеждане на процесното ОСЕС от 13.07.2018г. По този начин собствениците
на самостоятелните обекти в сгради са изявили очевидната си воля етажната
собственост между двете сгради (тела “А” и “Б”) да бъде обща, която воля е
намерила израз във взетото решение от тях в този смисъл, вписано по надлежния
ред в публичния регистър към Община Несебър. Вписването на това решение не е
обвързано с определена давност, а тази воля на собствениците на етажната
собственост се е реализирала и чрез провежданите от тях през годините общи
събрания, чиито решения, включително и това, с което е прието, че от двете сгради
може да се образува обща етажна собственост, са влезли в сила и обвързват
етажните собственици. Въпросът за съвместно общо събрание по смисъла на чл.18 от ЗУЕС може да бъде поставян едва тогава, когато са налице две и повече етажни
собствености, каквито към 13.07.2018г. не са били налице.
След като е налице една, обща етажна
собственост, етажните собственици от двете сгради, които я образуват, следва да
съобразят изискванията на чл.17, ал.5 от ЗУЕС и да определят процентите идеални
части на собствениците в общите части на тази етажна собственост така, че
сборът им да е равен на 100.
Всички тези съображения се явяват
достатъчни за да обосноват извод за основателност на предявения иск, тъй като
решенията, които са гласувани на проведеното ОСЕС, са взети в противоречие на
ЗУЕС, включително и при нарушаване на процедурата по свикване и провеждане на
събранието, при вземането на решенията, при начина на представителство, при
изготвянето на протокола от събранието и при неговото оповестяване. Събранието
е проведено при неизяснен, респ. неправилно изчислен кворум, тъй като въз
основа на посочените данни в таблицата за идеалните части към самостоятелния
обект, част от които са принесени в списъка на лицата, участвали на събранието,
и нарушенията на чл.** от ЗУЕС, не може да се установи нито какъв процент
идеални части от общите части на Етажната собственост, формирана от двете
сгради (тела) са представени, нито дали са взети решенията и ако да – с какво
мнозинство. Това в достатъчна степен обосновава извод за основателност на
предявения иск и на незаконосъобразност на решенията, които са гласувани на
проведеното ОСЕС, и като такива следва да бъдат отменени.
В полза на ищцата следва да бъдат
присъдени направените от нея разноски по делото на основание чл.78, ал.1 т ГПК
в общ размер на 380 лева, включващи разноски за платена държавна такса в размер
на 80 лева и за платено адвокатско възнаграждение в размер на 380 лева, които
суми ответникът следва да бъде осъден да й заплати.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни
решенията на проведеното 13.07.2018г. Общо събание на Етажната собственост на
комплекс “А.*”, в к.к. С.Б., включващ Тяло “*” и Тяло
“*”, представлявана от Председателя на Управителния съвет В.Л.Г., а именно по
т.3 от дневния ред: “Прекратява се мандатът на досегашния управител на Етажната
собственост – В.Л.Г.. Да бъдат предприети необходимите действия за отразяване
на това обстоятелство в Община Несебър и Регистър Булстат – град Бургас,
включително в банката, където е разкрита банкова сметка ***ка
със заличаване на заверения спесимен от подписа на В.Л.Г. като управител на ЕС
к-с “А.*”; по т.4 от дневния ред: “Избира за нов управител на ЕС за срок от две
години “С.И.” ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление ***”; по т.5
от дневния ред: “Партидата за общия водомер да си остане на името на “С.И.”
ЕООД, ЕИК *****, като партидата за общо електричество в сградата също се
прехвърли на “С.И.” ЕООД, ЕИК *****. В тази връзка възлага на новоизбрания
управител на ЕС да предприеме необходимите действия на прехвърляне на партидата
за електроенергия, като представлява ЕС к-с А.* пред “ЕВН Б.Е.” ЕАД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление *** ****, р-н Ц., ********, пред “ЕВН Т.С.И.Ю.”
ЕАД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** Освободител № **, етаж *,
ЕВН Електроразпределение, ЕВН Електроснабдяване, КЕЦ Поморие и др. във връзка с
прехвърляне на партида за електричество в общите части на горната сграда, като
извършва всякакви фактически и правни действия, прави и получава всякакви
справки и документи, подписва, подава, получава и се снабдява без ограничения с
всякакви документи.”; по т.6 от дневния ред: “Новоизбраният управител да
подготви бюджет и тази точка от дневния ред да се гласува на следващо ОС”.”; по
т.7 от дневния ред: “От всеки жилищен обект да се събира такса в размер на 200
лв. (двеста лева), като тази такса да се заплаща ежегодно и еднократно в срок
най-късно до 30 (тридесети) септември на всяка календарна година. Отделно от
това от всеки жилищен обект да се събира такса във фонд “Ремонт и обновление на
сградата”. Средствата във фонда да се набират ежемесечно от вноски от
собствениците в минимален размер, а именно: един процент от минималната работна
заплата за страната.”; по т.8 от дневния ред: “Срещу неиздължилите се в срок
собственици – длъжници към бюджета на ЕС, да се предприемат мерки за събиране
на дължимите суми, заедно с лихви за забава, включително да се завеждат съдеби
дела и да се снабдяват с изпълнителни листи срещу тях от ЕС, за нейна сметка и
в нейна полза, за което упълномощава Управителя да събира дължимите вноски от
собствениците и да възлага на адвокати да завеждат съдебни дела и се снабдяват
с изпълнителни листи срещу собствениците, които в определения срок не внесат
дължимите вноски.”; по т.9 от дневния ред: “ОС може да гласува и приема с
мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти от ЕС
следните решения: За приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния
ред; За избиране и освобождаване на управителя и контрольора; За определяне
размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата; За използване на общите части на сградата и
прилежащата й площ при възникнали спорове.”; по т.10 от дневния ред: “Общото
събрание на ЕС отменя всички сключени досега договори, споразумения и др.,
сключени от предишния управител, по които Етажната собственост е страна.”; по
т.11 от дневния ред: “На 26.07.2018г. (четвъртък) от 17:30 часа на адрес: град
Несебър, к.к. С.Б.– З., к-с “А.*”, във фоайето на вход “А” да се проведе ново
общо събрание при следния дневен ред: 1. Отмяна на всички взети решения на
проведено на 26.07.2018г. от 10:00 часа Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти, находящи се в сграда в режим на етажна собственост с
идентификатор *********, по кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Несебър, община Несебър, област Бургас, с адрес: град Несебър, к.к. С.Б.– З.,
к-с “А.*”; 2. Утвъждаване на бюджет за приходите и разходите и възнаграждение
на управляващото дружество за 2018/2019; 12. Приемане на решение за възлагане
на Управителя от името на етажната собственост да сключи договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване с ЮЛ
несобственик – “С.И.” ЕООД, ЕИК ******; 12. Одобряване на предложен от “С.И.”
ЕООД, ЕИК ******, проект на договор за управление, поддръжка и обслужване на
съоръжения и обекти за общо ползване, приложен към настоящата покана; **.
Упълномощаване на Управител/Управителен съвет на Етажната собственост и/или “С.И.”
ЕООД, ЕИК ******, да събира дължимите вноски от собствениците и да възлага на
адвокати да завеждат съдебни дела и се снабдяват с изпълнителни листи срещу собствениците,
които в определения срок не внесат дължимите вноски; 15. Разни”.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
комплекс “А.*”, в к.к. С.Б., включващ Тяло “*” и Тяло
“*”, предсталявана от управителя В.Л. Гвздев, ДА ЗАПЛАТИ на Л.О.Х., родена на ***г., гражданин на
Р.Ф., адрес: град Москва, улица Штурвальная, дом 1, квартира 30, сумата в
размер на 380 лв. (триста и осемдесет лева), представляваща направени по делото
разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: