№ 50497
гр. София, 09.12.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на
девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско
дело № 20251110107812 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от „Национална Спортна База“ ЕАД, с
която срещу М. Г. М. са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал.
2, пр. 1 и пр. 2, вр. чл. 236, ал. 1 ЗЗД, за сумата 7 397,59 лева с ДДС, представляваща
дължима по договор за наем наемна цена за периода 26.03.2023 г. – 22.01.2025 г. и за
сумата 5 548,62 лева с ДДС, представляваща консумативни разноски за електрическа
енергия, топлоенергия, ВиК услуги, такса асансьор за периода 26.01.2023 г. –
22.01.2025 г., както и за сумата 53,90 лева такса смет, за периода 26.04.2023 г. –
22.01.2025 г., с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата 2430,35
лева, представляваща обезщетение за ползване на собствен на ищеца недвижим имот,
представляващ апартамент № 1201, находящ се на ет. 12, в НСК „Диана“ – Блок 1, с
адрес гр. София, ул. „Никола Габровски“ № 1, за периода м.06.2024 г. до 10.2024 г.,
както и за сумата от 636,10 лева, представляваща консумативни разноски за
електрическа енергия, топлоенергия, ВиК услуги, такса асансьор, за периода м.06.2024
г. – м.10.2024 г., както и за такса смет – 25,16 лева, за периода м.07.2024 г. – 10.2024 г.,
с правно основание чл. 92 ЗЗД, за сумата 892,01 лева – неустойка за забава за периода
26.03.2023г. - 22.01.2025 г., начислена върху главницата за наемна цена от 7 397,59, за
сумата от 709,84 лева, за периода 26.01.2023 г. – 22.01.2025 г., начислена върху
главницата за консумативни разноски от 5 548,62 лева, за сумата от 7,12 лева,
начислена върху главницата за такса смет от 53,90 лева; за сумата 121,90 неустойка за
забава за периода 26.05.2024г. - 22.01.2025 г., начислена върху главницата за наемна
цена от 2430,35 лева, за сумата от 20,21 лева, за периода 26.07.2024 г. – 22.01.2025 г.,
начислена върху главницата за консумативни разноски от 636,10 лева, за сумата от 1,01
лева, начислена върху главницата за такса смет от 25,16 лева.
Препис от исковата молба и приложенията към нея са редовно връчени на
ответника, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
назначения от съда особен представител.
На основание чл. 146, ал. 1 във вр. чл. 140 ГПК, съдът изготвя следния проект за
доклад на делото:
Ищецът твърди, че между него и ответника бил сключен договор № 21-1142-
1/8/21.12.2021 г., съгласно който на ответника /в качеството на наемател/ е бил
предоставен за временно и възмездно ползване собствен на ищеца недвижим имот –
1
апартамент № 1201, находящ се на ет. 12, в НСК „Диана“ – блок 1, с адрес гр. София,
ул. „Никола Габровски“ № 1, като наемателят се задължил да заплаща месечен наем в
размер на 385 лева без ДДС, както и всички консумативни разноски, свързани с
ползването на имота, включително и такса смет. В договора било уговорено, че всяка
година месечната наемна цена се увеличава със средногодишния инфлационен индекс,
определен от НСИ. За периода януари 2024 г. – октомври 2024 г., наемната цена е била
индексирана със средногодишния инфлационен индекс, публикуван от НСИ. Тъй като
този индекс се обявявал в началото на месец февруари, същият не бил калкулиран в
наемната цена за месец януари, поради което се начислявал към наемната цена за
месец февруари, която била по-висока от останалите наемни цени, като е посочено
подробно за кой месец каква е била дължимата цена – за 01.2024 г. – 443,90 лева, за
02.2024 г. – 528,24 лева, за 03.2024 г. – 486,07 лева, за 04.2024 г. – 486,07 лева, за
05.2024 г. – 486,07 лева, за 06.2024 г. – 486,07 лева, за 07.2024 г. – 486,07 лева, за
08.2024 г. – 486,07 лева, за 09.2024 г. – 486,07 лева, за 10.2024 г. – 486,07 лева. В
договора се съдържала и уговорка, че при забава на плащането на задълженията на
наемателя, същият дължи обезщетение в размер на 10 % за периода на просрочие.
Договорът бил сключен за срок от две години – от 01.01.2022 г. до 31.12.2023 г.
Ответникът спрял да изпълнява задълженията си да заплаща наемната цена и
консумативите, считано от месец април 2023 г. На 30.06.2023 г., ищецът изпратил
покана до ответника за изплащане на непогасени вноски за наем, за консумативи и за
такса смет към 29.06.2023 г., в размер на 5 468,70 лева, която била получена лично от
ответника, но плащане не постъпило. На 24.06.2024 г., ответникът отново лично
получил писмо, с което бил уведомен, че има задължения в размер на 12 950,10 лева
по процесния договор, както и че същият е изтекъл към 31.12.2023 г. Тъй като
ответникът продължил ползването на имота след тази дата, договорът се считал
сключен за неопределен срок, но ответникът не изпълнявал произтичащите от
договора задължения, поради което ищецът прекратил същия едностранно, считано от
28.06.2024 г. Ответникът продължил ползването на имота до 31.10.2024 г. С исковата
молба претендира процесните суми, разпределени по пера, подробни описани.
Ответникът, чрез назначения от съда особен представител, е депозирал писмен
отговор в срока по чл. 131 ГПК. Твърди, че исковата молба е нередовна. Не се оспорва
наличието на възникнало наемно правоотношение между страните по силата на
договор № 21-1142-1/8/21.12.2021 г., като посочва, че имотът е бил в изключително
лошо състояние и било невъзможно да се използва топлинна енергия поради
негодността на твърде старите и неподменени към онзи момент отоплителни тела в
обекта. Излага, че наемодателят не е изпълнил задължението си да предостави годен за
обитаване обект. Сочи се, че в имота никога не е имало топла вода, парно, поради
което ответникът преустановил ползването на имота, считано от м.април 2023 г.
Допълва, че приложеният към исковата молба приемо-предавателен протокол не е бил
подписан от ответника. В случай че съдът приеме, че ответникът е ползвал имота и
след месец април 2023 г., се прави позоваване на чл. 8.1 от договора, съгласно който, в
случай че наемателят не изпълни задължението си за заплащане на наемната цена, то
считано от първо число на следващия месец, автоматично започва да тече едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем като за наемателя възниква
задължение да освободи имота до края на съответния месец. Поддържа, че предвид
твърденията на ищеца, че не е получавал плащания на наемната цена от месец април
2023 г., то по силата на посочената разпоредба от договора, същият е бил прекратен
автоматично, считано от месец юни 2023 г., което обстоятелство също водело до
неоснователност на претенциите. Намира, че тъй като за периода 28.06.2024 г. –
22.01.2025 г., договор между страните не е съществувал /както твърдял и ищецът/ то не
са възникнали и договорни задължения за плащане от ответника. Допълва, че в
2
приложен към исковата молба приемо-предавателен протокол от 31.10.2024 г., било
видно, че ищецът се намира във фактическа власт на процесния обект. Изложените
съображения касаят и претенцията за консумативни разноски. Дори и да се приеме, че
ответникът е останал обвързан от процесния договор и след месец април 2023 г., то
отново не се дължат суми за консумативни разноски, тъй като наемателят не е ползвал
тези услуги. Отделно се твърди, че по делото липсват доказателства такива разноски
да са извършени от ищеца, нито доказателства, установяващи възникването им.
Възразява се срещу приемането на приложен от ищеца „списък“ като доказателство по
делото. Дори и да се възприеме, че е възможно едностранно определяне на
консумативите от страна на наемодателя /чл. 9.1 от договора/, това също не водело до
извод, че сумите за евентуално използваните от ответника услуги, са точно тези,
отразени в счетоводството на ищеца. Оспорва акцесорната претенция за обезщетение
за забава с оглед липсата на възникнало главно вземане. Въвежда евентуално
възражение за неравноправност на клаузата за неустойка, съответно недействителност
на същата, евентуално се твърди прекомерност. Моли се за отхвърляне на исковете.
По възражението в отговора на исковата молба за нередовност на
предявените искове, съдът намира същото за основателно, с оглед което и на
ищеца следва да се предостави последна възможност с оглед изложените
фактически основания на предявените искове да посочи:
размери (суми) на претенциите си по пера (наемна цена и консумативни
разноски, неустойки за забава) за периода на действие на договора (първо като
срочен, а след това като безсрочен) до 28.06.2024 г.;
размери (суми) на претенциите си по пера (обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и
консумативни разноски, неустойки за забава) за периода, през който твърди
ползването да е продължило въпреки противопоставянето на наемодателя от
29.06.2024 г. до 31.10.2024 г., когато ищецът твърди да си е върнал фактическата
власт върху имота.
В случай че ищецът не отстрани нередовностите съгласно дадените му
указания съдът на основание чл. 129, ал. 3 ГПК ще върне исковата молба.
Предявени са за разглеждане искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр.
2, вр. чл. 236, ал. 1 ЗЗД, чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, разпределението на
доказателствената тежест е както следва:
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже наличието на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на
исковия период, че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде и осигури
възможност за ползването на вещта на наемателя, че за ответника е възникнало
задължението за плащане на наемна цена в посочените в исковата молба размер и
период.
В тежест на ответника при установяване на горното е да докаже своите
възражения – че е преустановил ползването на имота след месец април 2023 г., респ.,
че по силата на чл. 8.1. от договора, същият е прекратен, считано от месец юни 2023 г.,
евентуално, че е изпълнил задължението си за плащане.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи наличието на задължения за консумативни разноски за процесния период,
през който на наемателя е била осигурена възможност да ползва имота, както и на
задължението за плащане на такса „смет“.
В тежест на ответника по този иск е да докаже възраженията си, вкл. и че имотът
е бил в изключително лошо състояние, водещо до невъзможност да се ползват
3
комунални услуги; че е преустановил ползването на имота след месец април 2023 г.,
респ., че по силата на чл. 8.1. от договора, същият е прекратен, считано от месец юни
2023 г., евентуално, че е изпълнил задължението си за плащане.
По иска с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи
възникването на безсрочно наемно правоотношение между страните, породено от
договор за наем № 21-1142-1/8/21.12.2021 г., по силата на което ищецът, в качеството
си на наемодател е предоставил на ответника, в качеството му на наемател процесния
апартамент № 1201, находящ се на ет. 12, в НСК „Диана“ – Блок 1, с адрес гр. София,
ул. „Никола Габровски“ № 1 за временно ползване, а наемателят да му заплаща
определената наемна цена; прекратяване на наемното правоотношение; продължаващо
ползване на наетия обект от страна на ответника през процесния период;
противопоставяне на това ползване от страна на наемодателя; размер на
обезщетението, включително и за консумативните разходи и такса „смет“.
В доказателствена тежест на ответника е да установи възраженията си, заявени с
отговора на исковата молба, в т. ч. и че е преустановил ползването на имота след
месец април 2023 г.; невъзможността да ползва комуналните услуги.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че
договорът за наем е съдържал валидна клауза за неустойка за забава, по силата на
която за наемодателя е възникнало вземане за такава неустойка, наличието на забава,
периода и размера на неустойката.
В тежест на ответника е да докаже възраженията си срещу този иск.
Безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване по делото са следните
обстоятелства: че между ищеца и ответника, на 01.10.2022 г. е бил сключен писмен
договор № 21-1142-1/8/21.12.2021 г. на процесния недвижим имот.
По доказателствата:
Съдът намира, че следва да се приемат представените от ищеца писмени
документи като доказателства, тъй като са допустими, относими и необходими за
разрешаването на правния спор, предмет на делото. Във връзка с възражения на
ответника относно приложено от ищеца доказателство – същото ще се цени с крайния
акт на съда.
Следва да се насрочи открито съдебно заседание, за което страните да бъдат
призовани.
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ищеца и му предоставя последна възможност в двуседмичен срок
от връчване на съобщението с писмено изявление с препис за ответника да уточни
претенциите си по размер, като посочи сумите, за които иска ответникът да бъде
осъден по пера, както следва:
наемна цена, консумативни разноски, неустойки за забава за периода на действие
на договора (първо като срочен, а след това като безсрочен) до 28.06.2024 г.
Размерите следва да се посочат като сборове по отделните пера за посочения
период до 28.06.2024 г., а не за всеки месец поотделно.
обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, консумативни разноски, неустойки за забава за
периода, през който твърди ползването да е продължило след прекратяването на
договора и въпреки противопоставянето на наемодателя от 29.06.2024 г. до
31.10.2024 г., когато ищецът твърди да си е върнал фактческата власт върху
имота. Размерите следва да се посочат като сборове по отделните пера за
4
посочения период, а не за всеки месец поотделно.
УКАЗВА на ищеца, че при неизпълнение на горните указания в срок съдът ще
върне исковата молба на осн. чл. 129, ал. 3 ГПК.
ОБЯВЯВА на страните проект за доклад на делото съобразно обстоятелствената
част на определението, като им указва, че в срок най-късно в първото открито съдебно
заседание могат да вземат становище по изготвения проект за доклад и разпределената
със същия доказателствена тежест, както и да релевират съответни доказателсвени
искания, в противен случай губят възможността да направят това по-късно освен в
случаите на чл. 147 ГПК.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените от ищеца с
исковата молба документи.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 29.01.2026 г.
от 11:00 ч., за когато да се призоват страните чрез процесуалните им представители.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовките им за
съдебното заседание, като на ищеца, чрез процесуалния му представител се връчи и
препис от отговора, подаден от ответника чрез особения представител.
Определението е окончателно.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5