Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Димитринка Гайнова | |
за да се произнесе, взе предвид следното: Иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД. Постъпила е искова молба от П. Т. Т. от гр. Ч. против „А.” Е.-гр. Г.. В молбата ищецът излага, че на 04.10.2007 г. е сключил с ответника предварителен договор за изграждане и продажба на следния недвижим имот, находящ се в гр. В. Т.на комбинирана сграда в УПИ № ..., в кв. ...по ПУП на гр. В. Т., намиращ се в гр. В. Т. , жк. Б., а именно: АПАРТАМЕНТ № .., на първи жилищен етаж, със застроена площ от 107.91 /сто и седем цяло и деветдесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: три спални, дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, килер, антре и две тераси, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 5 със застроена площ 4.14/ четири цяло и четиридесет стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 5.858% /пет цяло осемстотин петдесет и осем хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата , и съответното на този имот право на строеж, съобразно застроената част на имот, както и ГАРАЖ №.., със застроена площ от 21.23/двадесет и едно цяло и двадесет и три стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 1.096%/ едно цяло и деветдесет и шест хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата, и съответното на този имот право на строеж , съобразно застроената площ на имота, за сумата ..... лв. Излага и че цената на описания недвижим имот включва всички разходи за изграждане на строителния обект до степен, определена в чл. 5 от договора за изграждане и продажба на жилище, както и че срокът за изпълнение и предаването на обекта от ответника е бил на 30.12.2007 г., който вече е изтекъл, и всички условия за неговото сключване към момента на предявяване на исковата молба са изпълнени от ищеца в качеството му на купувач по договора. Ищецът твърди, че към датата на подписването на договора е изпълнил задължението към ответника на основание чл. 3 от договора да изплати сумата от ..... лв. по банковата му сметка, а останалата сума в размер на .....лв., ще изплати при издаването на Акт образец 16, както е посочено в договора за изграждане и продажба на жилище, изпълнявайки всички поети от него като купувач задължения и ангажименти в уговорените срокове по договора. Твърди, че ответникът въпреки това не е изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор в посочения срок. Излага и че поради това на 15.01.2010г. е поканил ответника с нотариална покана чрез помощник-нотариус А. К. в кантората на нотариус Д. Д., с район на действие ВТРС, с рег. № ..., за да извършат нотариално прехвърляне на имота и да изплати остатъка от цената по договора изграждане и продажба на жилище от 04.10.2007г., след като ответникът предостави Акта образец 16 съгласно чл. 3 от същия. Сочи, че в констативен протокол от 15.01.2010 г. е отразено, че ответникът е получил нотариалната покана, но същият не се явява в нотариалната кантора, за да изпълни задължението си по договора, сключен между тях. Моли съда да постанови решение, с което да обяви предварителният договор от 04.10.2007г. за изграждане и покупка на описания имот за окончателен. Претендира разноски. Ответникът „А.” Е.-гр. Г., редовно призован не е депозирал отговор на исковата молба и не изпраща представител в съдебно заседание за заемане на становище по иска. Като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ВТОС приема за установено следното: От приетия като доказателство по делото нотариално заверен договор за изграждане и продажба на имот от 04.10.2007г., се установява, че ответникът„А.” Е.- гр. Г., като продавач, и ищецът П. Т. Т. от гр. Ч., като купувач, са сключили договор, съгласно който са се уговорили продавачът да изпълни строителството и след като изгради обекта да го предаде на купувача и да му прехвърли собствеността върху имота, находящ се в гр. В. Т. на комбинирана сграда в УПИ № V, в кв. 336 по ПУП на гр. В. Т., намиращ се в гр. В. Т., жк. Б., а именно: 1.АПАРТАМЕНТ № ..., на първи жилищен етаж, със застроена площ от 107.91 /сто и седем цяло и деветдесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: три спални, дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, килер, антрÕ и две тераси, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № ... със застроена площ 4.14/ четири цяло и четиридесет стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 5.858% /пет цяло осемстотин петдесет и осем хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата , и съответното на този имот право на строеж, съобразно застроената част на имот, и 2. ГАРАЖ №.., със застроена площ от 21.23/двадесет и едно цяло и двадесет и три стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 1.096%/ едно цяло и деветдесет и шест хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата, и съответното на този имот право на строеж , съобразно застроената площ на имота. Страните по договора за уговорили цената на описания имот-....лв. В чл.3 от договора е посочено и че ....лв. от уговорената цена купувачът е изплатил напълно на продавача в деня на подписване на договора по негова банкова сметка, а останалата сума в размер на .... лв. е платима на продавача по тази сметка при издаване на Акт образец 16. Страните са договорили и срокът за изпълнение и предаване на обекта-30.12.2007г. Страните са се задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне на описаните имоти при завършване на строителството. Видно от делото е, че ищецът е отправил до ответника нотариална покана от 05.01.2010г. В същата ищецът е посочил, че срокът за изпълнение и предаване на обекта по договора е бил 30.12.2007г., но до настоящия момент ответникът не е изпълнил нито задължението си за изграждане на обекта, нито за прехвърляне на собствеността върху него. В тази връзка е поканил ответника да извършат нотариално прехвърляне на имота, като е изразил готовност да изплати остатъка от задължението си по цената при представяне от страна на ответника на Акт образец № 16 съгласно договореното в чл.3 от договора. Видно от приложената разписка, ответникът е получил нотариалната покана на 07.01.2010г. От приложения по делото констативен протокол от 15.01.2010 г., се установява, че ответникът не се явява в нотариалната кантора на нотариус Д. Д.,с район на действие ВТРС, рег. № ..., за да извършат нотариално прехвърляне на имота и така да изпълни задължението си по договора за изграждане и продажба на имот от 04.10.2007. По делото са разпитани като свидетели К. Т., снаха на ищеца, и Т. Т., негов син. И двамата свидетели сочат, че апартаментът е трябвало да бъде довършен от ответника до края на 2007г. и че същият бил подарък от ищеца за тях като семейство. Установява се от показанията им, че строежът е започнат, последно до 2009г. са извършвани някакви минимални строителни работи, но към момента строителството е спряно, строежът е замразен. Посочват, че към момента жилището по договора е само с Акт образец № 14-апартаментът е построен, но само до тухла, без замазка. Като доказателство по делото е приложена справка по лице от 20.01.2010г., съдържаща данни за лицето „А.” Е.-гр.Г. за периода от 20.01.1910г. до 20.01.2010г. От пор.№ 20 от справката е видно, че на 21.09.2006г. е вписана суперфиция със суперфициант „С.” Е. и суперфициар ответникът „А.” Е.-гр.Г.. Видно е, че на ответника е учредено право на строеж върху поземлен имот УПИ .... с площ ... кв.м. за жилищна сграда, за секция А от същата-за изграждането на обекти, сред които и гараж № 5 от 21,23 кв.м. и апартамент № 5 от 76,65 кв.м. Справката е електронна извадка, от нея е видно, че същата не е официален документ и не е издадена по надлежния за това ред и начин-нито е издадена, нито е подписана от длъжностно лице, компетентно да изготвя и издава такъв вид справки, нито е подпечатана от Служба по вписванията-В.Т. При така изяснената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи: Предявен е иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД Предявеният иск е процесуално допустим. По същество същият е неоснователен и недоказан по следните съображения: Безспорно е, че процесният договор за изграждане и продажба на жилище от 04.10.2007г. е по същността си предварителен договор за продажба на описаните в него недвижими имоти. За да бъде обявен един предварителен договор за окончателен, трябва да са установени всички кумулативно изискуеми се предпоставки, визирани в чл. 19. ал.1 и ал. 2 от ЗЗД, и чл. 362 и чл.363 от ГПК, както и да не са налице основания за нищожност, визирани в чл. 26 ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, а именно: договорът да е в ´исмен вид; да е постигнато съгласие относно всички съществени условия на окончателния договор; договорът да не противоречи на закона или да го заобикаля; договорът да има основание и възможен предмет; прехвърлителят да е собственик на имота , предмет на договора към момента на предявяване на исковата молба; ищецът да е изправна страна. В конкретния казус не се установява наличността на всички посочени кумулативно изискуеми се предпоставки, за да бъде обявен процесният договор за окончателен. До този извод съдът стига като взе предвид следното: Сключеният предварителен договор е валиден с оглед разпоредбите на чл. 19 ал. 1 и ал.2 от ЗЗД., както откъм форма, така и откъм съдържание-съдържа насрещни, съвпадащи волеизявления относно всички съществени условия на окончателния договор, визирани в чл.183 ал. 1 от ЗЗД. Съдържа изискуемите се от закона съществени елементи от съдържанието на такъв вид договор: задължение за продавача да прехвърли собствеността върху недвижим имот, който е индивидуализиран, срещу определена цена, част от която е заплатена от купувача на продавача при подписване на предварителния договор, а останалата част е уговорена за плащане при настъпване на друго условие. Видно от събраните по делото доказателства е и че ищецът е изправна страна-същият е изпълнил задължението си в чл.3 от договора за заплащане на частта от цената при сключването му- ....лв. Останалата част от цената от ....лв. същият дължи едва при издаване от ответника на Акт образец № 16, какъвто към момента няма издаден-липсват твърдения от ответника и ангажирани от него доказателства в обратната насока. Не е безспорно доказано обаче обстоятелството, че към момента на предявяване на иска и към настоящия момент ответникът е собственик на процесните имоти, предмет на предварителния договор. Както бе посочено по-горе, приложената справка по лице от 20.01.2010г., съдържаща данни, че на 21.09.2006г. е вписана суперфиция със суперфициант „С.” Е. и суперфициар ответникът „А.” Е.-гр.Г., е само електронна извадка, не е официален документ и не е издадена по надлежния за това ред и начин-нито е издадена, нито е подписана от длъжностно лице, компетентно да изготвя и издава такъв вид справки, нито е подпечатана от Служба по вписванията-В.Т., поради което не представлява годно доказателство за установяване на посочените в нея обстоятелства, а именно-наличието на учредено право на строеж в полза на ответника, респ.-правото му на собственост върху изградените обекти, за изграждането на които му е учредено правото на строеж. Това е така, тъй като справката не съдържа официално удостоверяване на посочените в нея вписвания, вкл. и правото на строеж върху поземления имот за изграждането на посочените обекти-същата няма дата и не е официално заверена от съответния служител и подписана от съдия по вписванията, съгласно чл.50 ал.2 вр.чл.45 б.”а” вр.чл.44 от Правилника за вписванията. Освен това, видно от справката е, че в нея се съдържат данни за учредено право на строеж за изграждането на апартамент № 5 от секция А с площ 76,65 кв.м. А видно от предварителния договор е, че обект на същия е апартамент № 5 от секция А с площ 107,91 кв.м. По делото липсва строителна документация, от която да се установява изграден ли е към момента апартаментът, предмет на договора, както и за индивидуализацията на този имот- с каква точно площ е същият. Дори да се приеме, че с посочената справка се установява правото на собственост на ответника върху процесния апартамент, то това може да бъде установено само за такъв имот с площ 76,65 кв.м., както е посочена в справката площта на жилището. При това положение обаче, имотът няма ясна индивидуализация, тъй като има несъответствие между отразеното в договора и в справката-както бе посочено липсва строителна документация, от която може да се направи индивидуализацията му. От ангажираните по делото доказателства не се установява същата. Вярно е, че непълнотата на описанието и липсата на точна индивидуализация на имота не е липса на предмет на договора, стига обаче идентифицирането да е осъществено или да може да се осъществи по такъв начин, който доказва достатъчно ясно точната воля на страните. В случая това не може да бъде извършено от събраните по делото доказателства.При това положение искът за обявяване на предварителния договор за прехвърляне на този имот, ведно с прилежащата му изба № 5, за окончателен, следва да бъде отхвърлен. Следва да бъде отхвърлен искът и за обявяване на договора за окончателен и досежно гараж № 5 по изложените по-горе съображения относно негодността на приложената справка като доказателство за установяване на учредено право на строеж в полза на ответника за изграждане на посочените имоти, респ.-правото му на собственост върху изградените обекти. Освен това, от събраните по делото доказателства не е установено, че този имот-гаражът, към момента съществува и е изграден. Липсват доказателства в тази насока-няма нито строителна документация, нито пък този факт се установява от свидетелските показания. С оглед на изложеното съдът счита, че предявеният от Т. иск е неоснователен и недоказан и като такъв следва да се отхвърли. Водим от горното, ВТОС Р Е Ш И : ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Т. Т. с постоянен адрес гр. Ч., обл. С. З., ул „Н. С.” № 10 с ЕГН *, против „ А.” Е. със седалище и адрес на управление гр. Г., ул. „О. Г.” № 18, иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор от 04.10.2007г. за изграждане и продажба на недвижими имоти, находящи се в гр. В. Т. на комбинирана сграда в УПИ № ..., в кв. ....по ПУП на гр. В. Т., намиращи се в гр. В.Т., жк. Б., а именно: 1.АПАРТАМЕНТ № ...., на първи жилищен етаж, със застроена площ от 107.91/ сто и седем цяло и деветдесет и една стотни/ кв. м., състоящ се от: три спални, дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, килер, антре и две тераси, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 5/пет/ със застроена площ 4.14/ четири цяло и четиринадесет стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 5.858% /пет цяло осемстотин петдесет и осем хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата, и съответното на този имот право на строеж, съобразно застроената част на имот; и 2. ГАРАЖ № /.../, със застроена площ от 21.23/двадесет и едно цяло и двадесет и три стотни/ кв.м., както и съответните на този имот 1.096%/ едно цяло и деветдесет и шест хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата, и съответното на този имот право на строеж , като неоснователен и недоказан. Решението подлежи на обжалване пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните. Окръжен съдия: |