№ 17092
гр. С, 23.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:К И Д
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от К И Д Гражданско дело № 20241110175395 по
описа за 2024 година
Производството е по реда на глава тринадесета от ГПК (”Основно
производство”).
Образувано е по искова молба на В. Т. В. срещу В. Б. М., с която са предявени
обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание по
чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на следните суми: 13
495,23 лв., представляваща платена на отпаднало основание продажна цена –
поради развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 27.10.2017 г.; сумата от 1 900 евро, представляваща неустойка за
разваляне на договора, дължима съгласно чл. 7 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2017 г., ведно със законна лихва
върху главниците, считано от 18.12.2024 г. до окончателното изплащане.
Претендират се и направените по делото разноски.
В исковата си молба ищецът твърди, че на 27.10.2017 г. между страните бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който ответникът като продавач се задължил да прехвърли на ищеца
следния недвижим имот: 12.83 % идеални части от УПИ ..., в квартал ..., по
плана на град С, местност „квартал Д-р- С”, целият с площ от 1360 кв. м, който
урегулиран поземлен имот, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на град С, община С, област С (столица), представлява поземлен
1
имот с идентификатор ...., с адрес град С, район В, ул. "К" N 24, които идеални
части се припадат към апартамент № 1 (едно), находящ се в град С, улица „К”
№ 24, на 1 партерен етаж, на кота +0.00 метра и мазе № ..., находящо се в
същата сграда на ниво сутерен, на кота -2.58 метра, който апартамент
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор .....1.8, както и
правото на собственост върху открито паркомясто № ..., находящо се в град С,
ул. К N 24, с площ 12.50 кв. м, при съседи: паркомясто № 9, маневрено
пространство, паркомясто № 11, заедно с 5.03 % идеални части от общите
части на откритото пространство в паркинга, което открито паркомясто № ...
представлява ... идеални части от открития паркинг, разположен в Сната част
на гореописания урегулиран поземлен имот. Сочи, че алтернативно страните
са се договорили, че на прехвърлената идеална част от гореописания
урегулиран поземлен имот съответства изключително ползването на
гореописаното паркомясто. Излага, че съгласно договора продажната цена на
имота е била договорена в размер на 5 000 евро, а при неизпълнение на
задълженията по него, страните се съгласили неизправната страна да заплати
на изправната такава сумата в размер на 1 900 евро като неустойка. Твърди, че
при подписване на договора ищецът е заплатил по банков път в полза на
ответника сумата в размер на 13 495,23 лв., представляваща левовата
равностойност на уговорената продажна цена и предвидената неустойка по
договора. Излага, че съгласно чл. 3 от договора страните следвало да сключат
окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма в срок до
19.12.2019 г. Твърди също, че към момента на сключване на процесния
договор продавачът не е притeжавал описаните по-горе идеални части и
паркомясто № ..., тъй като последният е имал договор за покупко-продажба на
недвижим имот, инкорпориран в нотариален акт, вписан в СВ - град С при АВ
под № ...., том LVI, дело № ...., вх. per № .... от година, с „К И“ ЕООД ЕИК ...,
чийто правоприемник е "К И” АД ЕИК ..., за прехвърлянето на собствеността
на продаваните идеални части и паркомясто № ... в срок от 30 работни дни,
считано от датата на изпълнение на посочените в цитирания нотариален акт
условия. Ето защо и предвид наличието на условие относно пълното
изпълнение на предмета на процесния предварителен договор, страните
договорили в чл. 3.1 от същия, че в случай на забава от страна на праводателя
на ответника, срокът за сключване на окончателен договор по чл. 3 може да
бъде удължен, но с не повече от две години, считано от 19.12.2019 г. Твърди,
2
че до датата на подаване на настоящата искова молба ответникът не е
изпълнил задълженията си по предварителния договор, като между страните
не бил сключен окончателен договор за прехвърляне на процесните имоти,
като сочи и че към настоящия момент ответникът все още не е придобил
собствеността върху тях. Ето защо с предявяване на настоящите искове
отправя едностранно изявление за разваляне на процесния предварителен
договор, поради виновно неизпълнение от страна на ответника, като
претендира връщане на даденото по него.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът твърди, че договорената цена в размер на 5
000 евро представлявала както цената на самото право на собственост върху
имота, така и цената за предоставянето на фактическа власт върху откритото
паркомясто за срока, за който предварителният договор е бил сключен, а
именно за периода от 27.10.2017 г. до 19.12.2019 г., тоест за 26 месеца. Сочи,
че в чл.1.2. от договора било уговорено ищецът да ползва безвъзмездно
открито паркомясто № ... до момента на прехвърлянето му, като още при
подписване на договора ответникът предал на ищеца владението върху
посоченото паркомясто. Ето защо твърди, че е налице частично изпълнение на
задълженията му, поради което счита, че не дължи връщане на цялата цена, а
само такава част от цената, която съответства на неизпълненото от него
задължение да сключи окончателен договор за прехвърляне правото на
собственост върху описания в чл.1.1 недвижим имот. Сочи, че в
предварителния договор било уговорено, че ответникът може да придобие
правото на собственост върху описания в договора недвижим имот от
праводателя си „К И“ ЕООД в срок от 30 дни от сбъдването на следното
условие: издаване на разрешение за ползване и/или удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строеж, и/или сключване и влизане в сила на
договор за изкупуване на електрическа енергия, произведена от възобновяем
енергиен източник на „Фотоволтаични устройства, обекти, инсталации,
генератори, монтирани под и над повърхността на поземления имот,
включително, но не ограничително „ Фотоволтаични инсталации“ върху
покрив на съществуваща жилищна сграда и надземен паркинг, разположени в
и надземен паркинг, разположени УПИ ...., кв...., местност „ Д– р – С“, за която
има издадено становище за присъединяване на обект на производител към
електроразпределителна мрежа № .../23.02.2017 r. „ ЧЕЗ Р Б" АД, както и
други устройства монтирани върху покрива, терасите и общите части на
3
сградата, върху паркоместата допълнително във всеки един момент, както и
върху парцела, върху който е построена сградата. Излага, че доколкото
условието не се е сбъднало, то не може да се приеме, че е налице виновно
неизпълнение от страна на ответника. Ето защо счита, че процесният договор
е развален по право, поради невъзможност за изпълнение задължението на
продавача. Счита също, че искът за връщане на даденото по договора е
частично основателен, но в размер, съобразен с изпълнението на
задължението на ответника за предаване фактическата власт върху имота за
период от 27.10.2017 г. до 19.12.2019 г. Излага, че сумата в размер на 1900
евро била недължимо платена от ищеца, като към настоящия момент същата
се явявала погасена по давност. Оспорва предявения иск за неустойка при
твърдения, че доколкото процесният договор е развален по право, не е налице
виновно неизпълнение от страна на ответника. Счита и че размерът не
предвидената неустойка е прекомерен, поради което при евентуално
уважаване на иска, моли за намаляване на размера на основание чл. 92, ал. 2
ЗЗД. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по първоначалните искове предявява
насрещни искове за осъждане на В. Т. В. да му предаде владението върху
открито паркомясто № ... (десет), находящо се в град С, ул. "К" № 24 (двадесет
и четири), с площ 12.56 (дванадесет цяло и петдесет стотни) кв.м., при съседи:
паркомясто № 9 (девет), маневрено пространство, паркомясто №
11(единадесет), заедно с 5.03% (пет цяло и три стотни върху сто) идеални
части от общите части на откритото пространство в паркинга, което открито
паркомясто № ... (десет) представлява ... (дванадесет цяло и петдесет стотни
върху двеста четиридесет и осем цяло шестдесет и две стотни) идеални части
от открития паркинг, разположен в Сната част на гореописания урегулиран
поземлен имот, както и за осъждане на В. Т. В. да заплати на В. Б. М. сумата в
общ размер на 6 000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от
ползването на открито паркомясто № ..., за периода от 10.03.2020 г. –
10.03.2025 г., по 100 лв. месечно, ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от 12.03.2025 г. до окончателното изплащане. В насрещната искова
молба ищецът твърди, че по силата на договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 04.05.2017 г., обективиран в нотариален акт за покупко
продажба на недвижим имот № ...., том LVI, дело № ..., вх. рег.№ ...., е
придобил собствеността върху следния недвижим имот: апартамент № 1,
4
находящ се в град С, СО, район ,,В', квартал ,,Д ', в новоизградената въведена в
експлоатация жилищна сграда на улица ,,К' № 24, на 1 /първи/ (партерен)
етаж, на кота +0,00 метра, състоящ се от дневна-трапезария, стая, кухня, баня
и тоалетна, коридор, със застроена площ 40,25 квадратни метра, заедно с
тераса с площ 10,60 квадратни метра, включена в РЗП по смисъла на ЗУТ, при
съседи: стълбищна клетка, от· три страни - двор, заедно с 2,78% идеални части
от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от
правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, върху който е
построена сградата, подробно описан по-долу, заедно с мазе № ..., находящо
се на ниво сутерен, на кота 2,58 метра, с площ 3.10 кв.м., при съседи: мазе №
9, коридор, мазе № 11 и двор, заедно с 0,05% идеални части от общите части
на сградата и заедно със съответните идеални части от от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, с адрес на имота: град С,
район „ В, улица „К" № 24, етаж1, апартамент 1. Съгласно т. 4 от договора
фирмата продавач „К И“ ЕООД се е задължила да прехвърли на купувача
припадащите се за продавания недвижим имот идеални части от собствеността
върху поземления имот, върху който е построена жилищната сграда, както и
правото на собственост върху открито паркомясто № ... (десет), находящо се в
град С, ул. "К" № 24. Уговорено е още, че страните се задължават да сключат
окончателен договор във формата на нотариален акт за припадащите се
идеални части от ПИ и за откритото паркомясто в срок от 30 работни дни след
сбъдване на определени условия. Твърди още, че страните са се споразумели
до момента на прехвърляне на собствеността върху открито паркомясто № ...
купувачът да може безвъзмездно да ползва същото с цел паркиране на
моторни превозни средства. С оглед на изложеното, счита, че в негова полза
било учредено право на ползване върху посоченото паркомясто № ..., като му
било предадено и владението върху същото. Сочи, че в периода от 04.05.2017
г. до 27.10.2017 г. е осъществявал добросъвестно владение върху открито
паркомясто № ..., като на 27.10.2017 г., при подписване на предварителния
договор с ответника, му е предал владението върху имота. Твърди, че
сключеният между страните предварителен договор от 27.10.2017 г. се е
развалил по право след изтичането на уговорения срок за сключване на
окончателен договор и непродължаване срока на договора, поради обективна
невъзможност задължението на продавача да прехвърли собствеността върху
имота, като счита, че от датата на разваляне на договора – 19.12.2019 г.,
5
ответникът е осъществявал фактическа власт върху имота на отпаднало
основание. Излага, че пазарният наем за процесното открито паркомясто
възлиза на сумата от 100 лв. месечно. При изложените твърдения предявява
настоящите насрещни искове, като претендира разноски по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещните искове оспорва същите по
основание и размер. Счита предявените искове за неоснователни, доколкото
ищецът не е собственик на имота. Релевира възражение за изтекла
погасителна давност на вземането за обезщетение за лишаване от ползването
на процесния имот. Релевира и възражение, че е придобил процесния имот по
давност на основание чл. 79, ал. 2 ЗС, доколкото е упражнявал добросъвестно
владение в продължение на повече от осем години, доколкото е придобил
владението върху имота на правно основание, годно да го направи собственик,
който период е започнал на 04.05.2017 г., като счита, че периодът на
осъществяване на владение от ищеца следва да се присъедини към неговото
владение и той е изтекъл на 04.05.2022 г. При изложеното моли за отхвърляне
на предявените искове.
На база приетите по делото доказателства, първоинстанционният съд
достига до следните фактически положения:
Не е спорно между страните и се установява от приетите по делото писмени
доказателства, че на 27.10.2017 г. между В. Т. В. и В. Б. М. бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на 12.83% идеални части от
описания по-горе урегулиран поземлен имот, както и правото на собственост
върху паркомясто № ..., находящо се в същия поземлен имот, което паркомясто
представлявало ... идеални части от открития паркинг. Съгласно чл. 1.2 от
договора продавачът се съгласил, че купувачът ще има право да ползва
безвъзмездно паркомястото, с цел паркиране на моторни превозни средства,
до момента на сключване на окончателния договор за покупко-продажба, като
това следвало да се случи до 19.12.2019 г., респ. най-късно до 19.12.2021 г.,
при сбъдване на условията, посочени в чл. 3.1 от договора. Била уговорена
продажна цена от 5 000 евро, платима в деня на подписването на договора. Чл.
7 от предварителния договор позволявал на купувача да развали едностранно
сделката, но при неизпълнение на задължението за продажба на имота при при
посочените условия, в който случай продавачът му дължал и 1 900 евро
неустойка. Видно от представения нотариален акт за продажба на недвижим
6
имот с № .... от 04.05.2017 г. на нотариус В Б, че “К И” ЕООД се задължило да
прехвърли в полза на В. М. правото на собственост върху паркомястото,
предмет на процесния предварителен договор, след сбъдване на определено
заложени в договора условия. Не се представят доказателства, а и се признава
от ответната страна, че купувачът не придобил правото на собственост върху
това паркомясто. Безспорно е още, че на 27.10.2017 г. банковата сметка на В.
М. била заверена със сума в размер на 13 495.23 лева - банково нареждане на
стр. 14 от делото, с основание “плащане по предварителен договор от дата
27.10.2017 г.”. Страните не спорят, че именно ищецът е във владение на
процесното паркомясто, като от неоспореното заключение, изслушано в
производството, се установява, че дължимото обезщетение за ползване на
имота за периода март 2020 г. - март 2025 г. е в размер на 6 022.46 лева.
От правна страна съдът съобразява следното:
Ответната страна по първоначално предявения иск признава факта на
неизпълнение по договорното задължение за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба, но съдът не споделя тезата, че това
неизпълнение се дължи на обектива невъзможност, най-малкото, защото
конкретни твърдения, обуславящи прекратяване на договорната връзка по
право (чл. 89 ЗЗД) не са въведени от ответника, като същият не е уточнил
причината, поради която правото на собственост не му е било прехвърлено, но
евентуалното бездействие на продавача не може да го освободи от
отговорност спрямо ищеца, като неизпълнението на третото за спора лице би
имало значение върху отношенията между това лице и ответника. Ето защо
съдът приема, че с отправяне на волеизявлението за разваляне на договора с
исковата молба, получено от ответника, който не доказва в хода на
производството да е изпълнил и договорното си задължение, страните с
обратна сила (чл. 88, ал. 1) са освободени от права и задълженията по
предварителния договор. В тази връзка са представени доказателства, че по
силата на този договор В. М. получил обща сума в размер на 13 495.23 лева,
която следва да върне в полза на В. В., след като е отпаднало основанието за
нейното получаване. Вярно е, че облигационната връзка между страните е
развалена, но в чл. 7 от договора те изрично уговорили, че се дължи неустойка
за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за
разваляне (ТР 7 от 13 ноември 2014 г. по т. д. № 7 от 2013 г. на ВКС), като
доколкото безспорно продавачът не е изпълнил своето основно договорно
7
задължение, то е налице хипотезата, при която възниква дължимост на това
обезщетение, поради което то се дължи изцяло, без съдът да констатира, че
така уговорена неустойката излиза извън присъщите й функции.
По насрещния иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение ЗЗД относно
връщане на предадената вещ:
В исковата молба изрично се поддържа, че се претендира връщане на имот,
чието държане е предадено по силата на предварителен договор за продажба,
който обаче е развален и съответно окончателен договор за продажба не е бил
сключен. Претенцията се основава на твърдение за липса на основание за
осъществяване на фактическата власт върху имота от страна на ответника по
насрещния иск, с оглед на което съдът намира правната квалификация на този
иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, а не чл. 108 ЗС (в този смисъл Решение № 491 от
07.10.2009 г. по гр. д. № 1318/2008 г. на Върховен касационен съд; т.2А от ТР
от 14.03.2016 г. по т. д. № 4/2014 на ВКС). В този случай продавачът не следва
да установява правото си на собственост върху предадената вещ, а единствено
самото предаване като фактическо действие, а ответникът е този, който следва
да установи основанието за правомерното задържане на вещта. Отношенията
между продавача и действителния собственик на вещта не са предмет на
настоящото производство. От своя страна ответникът се брани с
възражението, че е придобил посоченото паркомясто по силата на давностно
владение, но въпреки разпределената с доклада тежест на доказване, страната
не е доказала елементите от фактическия състав на придобивната давност, в
това число противопоставяне на владението на действителния собственик,
респ. изтичане на десетгодишен период от време, предвид конкретното
основание на установяване на владението, като и по делото не са налице
доказателства дали процесното място има статут на самостоятелен обект на
правото на собственост по чл. 37, ал. 4, т. т. 1 ЗУТ, но предвид изложеното в
двата представени по делото договора, може да се възприеме, че са
прехвърлени идеални части, съответстващи на описаното паркомясто, които в
принципен план могат да се придобият по силата на давностно владение, ако
поземленият имот не притежава статут на обща част по естеството си за
етажната собственост. Неоснователна е претенцията на ищеца по насрещния
иск за заплащане на обезщетение за ползване от страна на ответника,
доколкото ако е налице разместване на имуществени блага, то обедняването
8
ще е за сметка на действителния собственик, а както стана ясно по-горе,
ищецът не доказа да е придобил право на собственост.
При този изход на спора, разноски се следват и на двете страни. В тази връзка
съдът съобразява, че един от исковете, предявени от В. М., е отхвърлен като
неоснователен.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 128 граждански състав, на основание
чл. 235, ал. 1 ГПК
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД В. Б. М., ЕГН
**********, с адрес в град С, “П Ш” № ..., да ЗАПЛАТИ на В. Т. В., ЕГН
**********, с адрес в град Я, ул. “Х С” № ...А, сума в размер на 13 495,23 лв.
(тринадесет хиляди четиристотин деветдесет и пет лева и двадесет и три
стотинки), ведно със законна лихва, считано от 18.12.2024 г. до окончателното
изплащане, представляваща платена на отпаднало основание цена – развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2017
г., а именно открито паркомясто № ..., находящо се в град С, ул. К № 24, с
площ 12.50 кв. м, при съседи: паркомясто № 9, маневрено пространство,
паркомясто № 11, заедно с 5.03 % идеални части от общите части на откритото
пространство в паркинга, което открито паркомясто № ... представлява ...
идеални части от открития паркинг, разположен в Сната част на урегулиран
поземлен имот ..., в квартал ..., по плана на град С, местност „квартал Д-р- С”,
целия с площ от 1360 кв. м, който урегулиран поземлен имот, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град С, община С, област С
(столица), представлява поземлен имот с идентификатор ...., с адрес град С,
район В, ул. "К" № 24.
ОСЪЖДА на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД В. Б. М., ЕГН **********, с адрес в
град С, “П Ш” № ..., да ЗАПЛАТИ на В. Т. В., ЕГН **********, с адрес в град
Я, ул. “Х С” № ...А, сума в размер на 1 900 евро (хиляда и деветстотин евро),
представляваща неустойка за разваляне на договор, дължима съгласно чл. 7 от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.10.2017
г., ведно със законна лихва, считано от 18.12.2024 г. до окончателното
изплащане.
9
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал.1 , предложение трето ЗЗД В. Т. В., ЕГН
**********, с адрес в град Я, ул. “Х С” № ...А, да ПРЕДАДЕ владението на В.
Б. М., ЕГН **********, с адрес в град С, “П Ш” № ..., на паркомясто № ...,
находящо се в град С, ул. К № 24, с площ 12.50 кв. м, при съседи: паркомясто
№ 9, маневрено пространство, паркомясто № 11, заедно с 5.03 % идеални
части от общите части на откритото пространство в паркинга, което открито
паркомясто № ... представлява ... идеални части от открития паркинг,
разположен в Сната част на урегулиран поземлен имот ..., намиращ се в
квартал ..., по плана на град С, местност „квартал Д-р- С”, целия с площ от
1360 кв. м, който урегулиран поземлен имот, съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на град С, община С, област С (столица),
представлява поземлен имот с идентификатор ...., с адрес град С, район В, ул.
"К" № 24, поради отпадане основанието на неговото държане от страна на
ответника - развален предварителен договор за покупко-продажба от
27.10.2017 г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от В. Б. М., ЕГН **********, с
адрес в град С, “П Ш” № ... срещу В. Т. В., ЕГН **********, с адрес в град Я,
ул. “Х С” № ...А, иск с правно основание по чл. 59 ЗЗД, а именно ответникът
по този иск да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 6 000 (шест
хиляди) лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползването на
открито паркомясто № ..., за периода от 10.03.2020 г. – 10.03.2025 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 12.03.2025 г. до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА В. Б. М., ЕГН **********, с адрес в град С, “П Ш” № ... да
ЗАПЛАТИ на В. Т. В., ЕГН **********, с адрес в град Я, ул. “Х С” № ...А,
съдебно-деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на 3 688.50
лева (три хиляди шестстотин осемдесет и осем лева и петдесет стотинки).
ОСЪЖДА В. Т. В., ЕГН **********, с адрес в град Я, ул. “Х С” № ...А, да
ЗАПЛАТИ на В. Б. М., ЕГН **********, с адрес в град С, “П Ш” № ...,
съдебно-деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на 3 345 лева
(три хиляди триста четиридесет и пет лева).
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд от
страните в двуседмичен срок от датата на неговото получаване.
РЕШЕНИЕТО е подписано с квалифициран електронен подпис - чл. 102а, ал. 1 ГПК, поради което не носи
10
саморъчен подпис на съдията.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11