Р Е Ш Е Н И Е
№ .....
гр.Плевен, 05,08,2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ІХ-ти граждански състав, в публично заседание
на шестнадесети юли две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕРА НАЙДЕНОВА
при секретаря Цецка Симеонова,
като разгледа докладваното от съдията
ВЕРА НАЙДЕНОВА гр.д.№1368 по описа на съда за 2020 година, на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе взе предвид следното:
Постъпила е ИМ от Н.П.Т.,
ЕГН *********,***, и А.П.А., ЕГН **********,***, чрез адв.Й.Я. от ПАК, против ***,
със седалище и адрес на управление ***. В молбата се твърди, че ищците са
собственици по наследство на следните земеделски земи:
1/нива от 6,001 дка. в ***,
четвърта категория, съставляваща имот с идентификатор 06495.143.8. /номер по
предходен план 143008/. Твърди се, че с договор за аренда на земеделска земя от
27,08,2009 г., наследодателката на ищците отдала на ответното дружество за
временно и възмездно ползване описаната по-горе нива за срок от 7 стопански
години, считано от 01,10,2009 г. до 01,10,2016 г., като с двустранно подписан на
26,03,2015 г. анекс към договора, действието на същия е продължено за още 7
стопански години - от 01,10,2016 г. до 01,10,2023 г. Сочи се, че договорът и
анекса към него са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Служба по
вписванията гр.Плевен. Твърди се, че съгласно клаузите на договора за аренда и
анекса към него, за отдадената му за ползване земеделска земя, считано от
01,10,2017 г. ответникът е следвало да
заплаща арендно плащане по 40,00 лева на декар или за всичките 6,001
дка., предмет на договора, общо 240,08 лева годишно, платими в 14 - дневен срок
след приключване на съответната стопанска година, или за стопанската 2018/2019
г. срокът е до 15 октомври 2019 г. Твърди се, че ответникът не е изпълнил
задължението си за заплащане на арендната вноска в договорения срок, като
забавил плащането й за повече от три месеца, което съгласно чл.28, ал.1, изр.1
от ЗАЗ е основание за разваляне на арендния договор и подписания към него анекс
за продължаване срока на действие на договора, поради което ищците му изпратили
писмено уведомление за прекратяването/развалянето им, което е получено от
управителя на дружеството на 28,01,2020 г. Ищците считат, че с подписания анекс
по чл.18 от ЗАЗ първоначалния 7-годишен срок на договора е удължен с още 7
години и общият срок на договора е повече от 10 години, поради което подлежи на
разваляне по съдебен ред. В заключение молят съда да постанови решение, с което
да развали сключения на 27,08,2009 г. договор за аренда на земеделска земя с
нотариална заверка на подписите рег.№2409/27,08,2009 г., Акт №200, том IV
на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№11237/01,09,2009 г.,
том 15 акт №257, и Анекс към него от 26,03,2015 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№514/26,03,2015 г., Акт №159, том I на нотариус ***, вписан в
Служба по вписванията – ***с
вх.рег.№5159/16,04,2015 г., Акт №269, том 6, д.№1773/2015 г., поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с
повече от три месеца. Претендират се разноски. В с.з. процесуалният
представител на ищеца моли съда да уважи иска. Сочи се, че ищецът Н.Т. има
собствена земя, отдадена под аренда на ответника, и извършеното плащане е по
другия договор. Твърди се, че доколкото в РКО от 19,12,2019 г. не е посочено по
кой договор се плаща, следва да се приложи ЗЗД и като по-обременително да се
приеме задължението по договора за личната земя на ищеца Т., тъй като същото е
по-голямо по размер. При това положение процесуалният представител на ищците
приема, че с платената сума от 200,00 лева е погасено частично задължение на
ответника по договора за аренда за лична земя на ищеца Т., и на практика по
процесния договор няма плащане в тримесечния срок. В писмени бележки,
депозирани в с.з., процесуалният представител на ищеца развива подробни
съображения в подкрепа на искането си.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, чрез адв.Кр.Д. от ПАК, в който се сочи,
че искът е недопустим, тъй като на практика анекса представлява сключването на
нов седемгодишен договор, и не са налице предпоставките за разваляне но съдебен
ред. Сочи се също така, че искът е и неоснователен, тъй като на 19,12,2019 г.
на Н.Т. е изплатена сума в размер на 200,00 лева, а на 24,01,2020 г. –
остатъкът от 930,70 лева. Моли съда да прекрати като недопустим иска,
алтернативно – да го отхвърли като неоснователен. Претендират се разноски. В
с.з. ответникът, редовно призован, не се представлява.
Съдът, като взе предвид
събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, съобрази
становищата на страните и изискванията на закона, констатира следното от
фактическа страна:
Безспорно по делото е,
видно от приложения на л.6, Договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№2409/27,08,2009 г., Акт №200, том IV
на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№11237/01,09,2009 г.,
том 15 акт №257, че ***е сключила договор за аренда на земеделска земя по
смисъла на чл.2 и следващите от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за срок
от 7 години, считано от 01,10,2009 г., срещу арендно заплащане от страна на
ответника в размер на 12,00 лева/дка. или 50 кг.пшеница и 1 литър олио за
декар, за земеделски имот – нива, с площ от 6,001 дка. в ***, четвърта
категория, съставляваща имот с идентификатор 06495.143.8., по плана на
с.Брестовец. Безспорно по делото е, че с Анекс към договора от от 26,03,2015 г.
с нотариална заверка на подписите рег.№514/26,03,2015 г., Акт №159, том I на
нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – ***с вх.рег.№5159/16,04,2015 г., Акт №269, том 6,
д.№1773/2015 г., сключен от ищеца Н.П.Т., срокът на действие на договора е
продължен за още 7 стопански години, считано от началото на следващата
стопанска година, в която изтича срокът на действие на договора, а именно – от 01,10,2016
г., като е увеличен и размерът на арендното плащане – по 40,00 лева на декар,
считано от 01,10,2017 г.
От представената скица на
ПИ от 25,01,2020 г. се установява, че процесния имот се води собственост на ***.
От представеното
удостоверение за наследници изх.№024/14,01,2020 г. на ***, се установява, че ***е
починала на 09,12,2010 г. и е оставила за наследници А.П.А. – дъщеря, и Н.П.Т.
– син.
От представеното
писмено уведомление от 17,01,2020 г. се установява, че ищците, като арендодатели,
са уведомили управителя на ответното дружество, че плащането на арендната
вноска за стопанската 2018/2019 г. е забавено с повече от три месеца, поради
което развалят сключения договор за аренда от 27,08,2009 г., ведно с Анекс към
него от 26,03,2015 г. Уведомлението е получено от управителя на дружеството на
28,01,2020 г., видно от приложеното в заверено ксерокопие известие за
доставяне.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 19,12,2019 г. се установява, че на ищеца Н.П.Т. е заплатена
сумата от 200,00 лева с основание – „рента 2019“.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 24,01,2020 г. и служебен бон от *** към него се
установява, че чрез пощенски запис на 24,01,2020 г. на ищеца Н.П.Т. е изпратена
сумата от 945,85 лева.
Видно от приложения в
с.з., в заверено ксерокопие, Договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№2410/27,08,2009 г., Акт №1, том V
на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№11155/28,08,2009 г.,
том 15 акт №199, че Н.П.Т. е сключил договор за аренда на земеделска земя по
смисъла на чл.2 и следващите от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за срок
от 7 години, считано от 01,10,2009 г., срещу арендно заплащане от страна на
ответника в размер на 12,00 лева/дка. или 50 кг.пшеница и 1 литър олио за
декар, за два земеделски имота – ниви, с обща площ от 24,011 декара.
Видно от приложения в
с.з., в заверено ксерокопие, Анекс към Договор за аренда на земеделска земя с
нотариална заверка на подписите рег.№2410/27,08,2009 г., от 26,03,2015 г. с
нотариална заверка на подписите рег.№513/26,03,2015 г., Акт №158, том I на
нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – ***с вх.рег.№5145/16,04,2015 г., Акт №257, том 6,
д.№1761/2015 г., сключен от ищеца Н.П.Т., срокът на действие на договора е
продължен за още 7 стопански години, считано от началото на следващата
стопанска година, в която изтича срокът на действие на договора, а именно – от
01,10,2016 г., като е увеличен и размерът на арендното плащане – по 40,00 лева
на декар, считано от 01,10,2017 г. Анексът е сключен само за един имот с площ
от 16,996 дка.
При така установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
Спорни по делото са
въпросите – налице ли са предпоставките на чл.28, ал.2 вр.ал.1
от ЗАЗ – договор за аренда със срок повече от 10
години и забавяне на арендно плащане повече от три месеца?
На първо
място съдът счита за необходимо да отбележи, че са неоснователни доводите на
ответника, че искът е недопустим, тъй като се касае за два различни договора,
всеки с продължителност 7 години.
Договорът
за аренда от 27,08,2009 г., сключен между ***като
арендодател и ответника като арендатор, е за срок от 7
стопански години, и безспорно чрез него като обект на арендуване са
предоставени
посочените по-горе два броя земеделски имоти. С анекс от 26,05,2016 г. към договора за
аренда на земеделска земя от 26,04,2010
г., ищеца Н.Т. и ответника се договарят
и изменят същия като продължават срока за още 7 стопански години, считано от 01,10,2016 г.,
а
размера на арендното плащане се увеличава на 4,00 лева на декар,
считано от 01,10,2017 г. Това
изменение е изцяло допустимо и съответно на чл.18 от ЗАЗ. Това
действие не представлява изменение на договора по смисъла на чл.16 от ЗАЗ,
а е продължаване на договора, по смисъла на чл.18 от ЗАЗ. От доказателствата по делото безспорно се установява, че е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност
- писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Анексът е сключен преди изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с предвиденото
в чл.18, ал.2 от ЗАЗ.
Действително
законодателят е предвидил, че изменението на арендния
договор, под формата на неговото продължаване, следва да бъде вписано в
Службата по вписванията, като при наличие на колизия на права, същата да бъде
разрешена съобразно поредността на вписванията. Съдът
намира обаче, че така предвиденото води само до извода, че правното действие на
вписването на продължаване на договор за аренда – противопоставимост,
законодателят е приравнил на правното действие на вписването на сключен договор
за аренда. Това не води обаче до извод, че самият юридически факт на
продължаването на договора за аренда, предвиден в чл.18 от ЗАЗ, е приравнен на
изцяло нов договор, като не следва да бъде зачитана връзката между
първоначалния договор и сключеното между страните споразумение за това
облигационната връзка между тях да бъде продължена за последващ
период от време. Аргумент в подкрепа на това е и граматическото и
систематическо тълкуване на чл.18 от ЗАЗ, в който се говори именно за
„продължаване на арендния договор“, тоест
продължаване действието на съществуващ такъв, както и че тази разпоредба е част
от Глава 3 от ЗАЗ, наименована – „Изменение на арендния договор“. Не води до извод за наличието на нова,
самостоятелна облигационна връзка и обстоятелството, че страните са уговорили
промяна в размера на арендното плащане, влизаща в
сила от започване на новия срок, за който арендния
договор е продължен, без да изменят размера на рентата за предходния период.
Същото е в съответствие с чл.9 от ЗЗД относно свободата на договаряне и при
тълкуване на действителната обща воля на страните, съобразно критериите на
чл.20 от ЗЗД, не води до извод за обвързване с нов, самостоятелен договор между
страните. С анекса се изменят две от съществените характеристики на договора за
аренда – срока и размера на арендното плащане. Не се
променят нито обектите, нито сроковете за плащане. С оглед на това, че
първоначално договорът е за 7 години, а след това този срок е продължен с още 7
години, то несъмнено се касае за договор за аренда, сключен за срок повече от
десет години. Това обуславя наличието на предпоставката по чл.28, ал.2 от ЗАЗ, обуславяща едновременно допустимост на иска и една от
предпоставките за неговата основателност.
Спорен по
делото е и въпросът при така направеното плащане от арендатора, има ли право
арендодателя да развали договора за аренда по реда на чл.28, ал.1, изр.1 от
ЗАЗ. Съгласно цитираната разпоредба, арендодателят може да развали договора
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Чл.27, ал.1 от ЗАЗ предвижда, че договорът за
аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено нещо друго. Неизпълнението - виновно или невиновно, може да доведе
до разваляне на договора по право /чл.89 от ЗЗД/ или до разваляне по реда на
чл.87 от ЗЗД. Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който
може да се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно
волеизявление на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на
другата страна, извън хипотезите на чл.28, ал.2 от ЗАЗ. Законът за аренда в
земеделието изрично посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право
на кредитора да развали договора – чл.6 ал.3, чл.9, ал.5 вр.чл.26, ал.2, чл.28, ал.1 от ЗАЗ.
§1 от Допълнителните
разпоредби на ЗАЗ предвижда, че за неуредените в ЗАЗ въпроси се прилагат
разпоредбите на гражданското законодателство. Към въпросите, касаещи
развалянето на договора за аренда, са приложими общите правила на чл.87 от ЗЗД.
Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще – чл.88,
ал.1, изр.1 от ЗЗД. Елементите на фактическия състав на правото да се развали
договорът са уредени в чл.87, ал.1 от ЗЗД като може да бъде развалян само
действителен договор, който не е прекратен на друго основание. Трябва да е
налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма
на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора – пълно
неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. То
следва да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Правилото на чл.87,
ал.4 от ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали договора – той не
може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса
на кредитора. В процесния случай, безспорно се установи, че с РКО от 19,12,2019
г. ответникът е заплатил на ищеца сума в размер на 200,00 лева с основание
„рента 2019 г.“. Установи се обаче, че между ищеца Т. и ответника е налично и
друго арендно правоотношение за 16,996 дка. собствена на този ищец земя, по
което правоотношение също се дължи арендно плащане. Доколкото в РКО не е
посочено по кой договор ответникът плаща на ищеца Н.Т. /длъжникът не е упражнил
правото си на избор/, а и страните не са уговорили поредност на изпълнението с
оглед наличието на повече от едно еднородни задължения на длъжника към
кредитора и недостатъчност на изпълнението, следва да се извърши прихващане на
изпълнението на тези 200,00 лева по силата на субсидиарното правило на чл.76,
ал.1, изр.2 и 3 от ЗЗД, като се най-напред се погаси най-обременителното за
длъжника изпълнение. По-обременително е това задължение, чието неизпълнение се
отразява по-неблагоприятно върху имуществената сфера на длъжника – в случая
това е по-голямото като сума задължение по Договора за аренда за собствената на
ищеца Т. земеделска земя, което е в размер на 679,84 лева /16,966 дка. х 40,00
лева/. Ето защо съдът приема, че с РКО от 19,12,2019 г. ответникът не е платил
частично дължимата по процесния договор рента, и такова плащане е осъществено
на 24,01,2020 г., с получаване от ищеца ***на сумата от 930,70 лева, която е
достатъчна да погаси както задължението по процесния договор за аренда, така и
задължението по договора за аренда за собствена на ищеца Т. земеделска земя. Съдът
приема, че плащането е със забава от 9 дни след изтичане на 3-месечния срок, но
преди получаване на изявлението на ищеца за прекратяване на договора и преди
подаване на исковата молба в съда. В случая нормата на чл.87, ал.4 от ЗЗД
следва да бъде приложена, независимо от позоваването на ищеца на специалния ред
по чл.28, ал.1от ЗАЗ. В посочената норма е уредено само още едно основание за
разваляне на договора поради виновно неизпълнение от посочения вид, като липсва
причина към посоченото основание да не бъдат приложени общите уредени в ЗЗД
правила. В мотивите на ТР №2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че основанията
за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 от ЗАЗ. В т.1,
т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване
на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно
предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо
лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон
хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към
основанието по т.2 на чл.27 ал.1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са:
забавяне на арендното плащане - чл.28, ал.1; непредаване на обекта в надлежно
състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от
закона начин - чл.9 ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното
прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.29 от ЗАЗ.
Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на
чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ „по общия ред,
доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към
общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на
причини, различни от предвидените в ЗАЗ. Разпоредбата на чл.28 ал.1 от ЗАЗ,
която е предмет на произнасяне по първия въпрос от цитираното тълкувателно
решение, урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за
разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно
плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато
договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда
отклонение от общия ред по чл.87, ал.1 от ЗЗД /приложим за неуредените от
специалния закон случаи - §1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните
договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за
прекратен. Видно е, че в хипотезата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, уреденото специфично
основание за разваляне на договора за аренда поради неизпълнение, изразяващо се
в забава на арендното плащане повече от три месеца, представлява отклонение от
общия ред само в частта по отношение на липсата на необходимост от даване на
подходящ срок за изпълнение на задължението. Не са дерогирани обаче останалите
общи правила от общия ред за разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в
частност в чл.87, ал.4 от ЗЗД. Процесния договор за аренда не съставлява фикс
сделка по смисъла на чл.87, ал.2, предл.последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало
да се изпълни непременно в уговореното време.
Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати
сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищецът Т. е приел закъснялото плащане, въпреки, че преди приемането на
закъснялото плащане е възразил срещу неточното във времево отношение
неизпълнение, позовавайки се на чл.87, ал.1 от ЗЗД. Видно е, че изпратеното до ответника
уведомление е достигнало до него след извършеното плащане. Доколкото ищецът не
сочи системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното
плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година плащането е
извършено и прието, и съдът приема, че неточното във времево отношение
изпълнение е незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като задължението
е изпълнено изцяло само 9 дни след изтичането на срока по чл.28, ал.1 от ЗАЗ.
Следва да бъде посочено, че посочената норма визира забавянето на арендното
плащане, като липсва изрично указание дали частичното неизпълнение в посочения
срок съставлява основание за разваляне на договора или е необходимо пълно
неизпълнение на задължението. Отделно от всичко гореизложено, в процесния
договор за аренда между страните е постигната уговорка в чл.10, т.4, че
договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия ред,
но с писмено предизвестие от една
стопанска година. Както е прието и в горепосоченото тълкувателно решение,
даването на подходящ срок за изпълнение на основание чл.28 ал.1 от ЗАЗ не
задължително, но само в случай, че страните в договора не са уговорили подобно
задължение. Видно е, че в настоящия случай такова е уговорено. Ако бъде прието,
че с изпращането на процесното уведомление е започнал да тече този, уговорен
чл.10, т.4 срок на предизвестие, то към настоящи момент той не е изтекъл.
Поради
всичко изложено, съдът приема, че не са налице основанията за разваляне на
договора за аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на
процеса и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответника сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение
в размер на 300,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.П.Т., ЕГН *********,***, и А.П.А., ЕГН **********,***, чрез адв.Й.Я.
от ПАК, против ***, със седалище и
адрес на управление ***, иск с правно
основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на
земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№2409/27,08,2009 г., Акт
№200, том IV на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - ***вх.№11237/01,09,2009
г., том 15 акт №257, и Анекс към него от 26,03,2015 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№514/26,03,2015 г., Акт №159, том I на нотариус ***, вписан в Служба
по вписванията – ***с
вх.рег.№5159/16,04,2015 г., Акт №269, том 6, д.№1773/2015 г., поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с
повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК Н.П.Т., ЕГН *********,***, и А.П.А., ЕГН **********,***, да заплатят на ***, със седалище и
адрес на управление ***, сторените деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 300,00 лева.
Решението може да се
обжалва пред ПОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: