РЕШЕНИЕ
№ 501
гр. Горна Оряховица, 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, III СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Цветелина Св. Цонева
при участието на секретаря Милена Гр. Димитрова
като разгледа докладваното от Цветелина Св. Цонева Гражданско дело №
20234120102631 по описа за 2023 година
Предявена е искова молба от адв. Г. И. Г.,в качеството си на
пълномощник на „ТИВА" ООД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление в с. Сушица, п.к. 5177, Община Стражица, Област: Велико
Търново ул. „Първи май" № 34, представлявано заедно и поотделно от
управителите: Е.П.Т. и Т.Г.Т., против ЧЗК „ШИПА", с ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление в с. Лозен, п.к. 5172, Община Стражица,
Област Велико Търново, представлявана от председател: С. Й.А. и Н. Н. П., с
ЕГН: **********, с постоянен адрес в гр. С...: ул.... с правно основание: чл.
124, ал. 1 от ГПК във вр, с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ.
В исковата молба са изложения съображения, че на 14.05.2018 г., е
сключен Договор за наем на земеделски земи № 114 между Н. Н. П., с ЕГН:
**********, чрез пълномощника си М.Д.У., с ЕГН: **********, от една
страна, като наемодател и ЧЗК „ШИПА", от друга страна, като наемател, с
предмет четири поземлени имота, описани в искова молба, съгласно
приложените към нея скици, , а именно:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.33.17 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед N° РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „ДРАГНЕВА
ВОДЕНИЦА", с площ: 14 985кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар
идентификатор: няма, с номер по предходен план: 033017, при съседи:
1
44046.33.379, 44046.33.16,44046.33.19, 44046.33.18
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.53.4 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „АТАНАСОВА
ВОДЕНИЦА", с площ: 18 800 кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар
идентификатор: няма, с номер по предходен план: 053004, при съседи:
44046.53.3, 44046.54.33,44046.53.10, 44046.53.9,44046.53.431
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.63.22 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „МАЛАМА ЧЕШМА",
с площ: 6 997кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 6, стар идентификатор:
няма, с номер по предходен план: 063022, при съседи: 44046.62.39,
44046.63.21, 44046.63.27, 44046.63.6, 44046.63.23
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.79.5 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „ЗАД ЛЕХИТЕ", с
площ: 10 598 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар идентификатор:
няма, с номер по предходен план: 079005, при
съседи:44046.79.3,44046.79.4,44046.79.36,
44046.79.42,44046.79.6,44046.79.349,44046.79.1, 44046.79.2
със срок от 3 стопански години, започващ да тече с началото на стопанската
2018/2019 година от 01.10.2018 г. и изтичащ със приключването на
стопанската 2020/2021 година на 01.10.2021 г., с наемна цена на декар за
стопанска година - 40 лв.
Договорът е вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица с . вх.
№ 2685 от 22.05.2018 г., акт 180, том 2 от 2018 г.
На 19.07.2021 г. е сключено Допълнително споразумение /АНЕКС/,към
Договор за наем на земеделски земи N° 114 между Н. Н. П., с ЕГН:
**********, чрез пълномощника си М.Д.У., с ЕГН: **********, от една
страна, като наемодател и ЧЗК „ШИПА", от друга страна, като наемател, по
силата на който договорът се изменя както следва: „настоящият договор се
сключва за срок от 10 /десет/ стопански години, и започва да тече от
стопанската 2018/2019 година.
Анексът е вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица с вх. №
3164 от 21.07.2021 г., акт № 208, том 2 от 2021 г.
Твърди, че за дата на сключване на договора и анекса към него, следва
2
да се приеме датата на нотариалната заверка, а не датата посочена в него,
доколкото и с аргумент от чл 181 ГПК процесния договор има достоверна дата
от заверката на подписите, положени върху него.
Към момента на сключване на договора и анекса към него, Н. Н. П., с
ЕГН: ********** е притежавал 2/16 (12,5 %) ид. ч. от правото на собственост
върху процесиите имоти.
С Решение № 42 от 18.02.1993 г. на Общинска служба по земеделие - гр.
Стражица е възстановено правото на собственост на наследниците на П.Г.Х.,
роден на .... и починал на 23.03.1971 г. бивш жител на с. Лозен, община
Стражица, област Велико Търново.
След смъртта на П.Г.Х., на 23.03.1971 г., той оставя петима наследници
- съпруга и четири деца ,които наследяват по закон процесиите имоти при
равни квоти.
След смъртта на съпругата през 1973 г., четирите деца са наследили от
родителите си ид. ч. от процесиите имоти, както следва: дъщеря - А. П.а М., с
ЕГН:********** - 4/16 ид. ч; син - Г. П. Х., с ЕГН: ********** - 4/16 ид. ч; син
- Н. П. Х., с ЕГН: **********- 4/16 ид. ч; дъщеря - Д. П.а П., с ЕГН:
********** - 4/16 ид. ч. А. П.а М., с ЕГН: **********, почива на 27.08.1978 г.,
и оставя наследници съпруг и две деца.
След смъртта на съпруга през 1985 г., двете деца са наследили от
родителите си ид. ч. от процесиите имоти, както следва: Дъщеря - Е. Н.а П.а, с
ЕГН: ********** - 2/16 ид. ч; Син - А. Н. М., роден 1926- 2/16 ид. ч. А. Н. М.,
роден 1926, почива през 1976 г., и оставя наследници съпруг и две деца.
След смъртта на съпруга през 2018 г., двете деца са наследили от
родителите си ид. ч. от процесиите имоти, както следва: Син - Н.А.М., с ЕГН:
********** -1/16 ид. ч; Син - Л.А. М., с ЕГН: ********** -1/16 ид. ч. Г. П. Х.,
с ЕГН. **********, почива през 1981 г., и оставя наследници съпруга и две
деца.
След смъртта на съпругата през 1988 г., двете деца са наследили от
родителите си ид. ч. от процесиите имоти, както следва: син - П. П., с ЕГН: ... -
2/16 ид. ч; дъщеря - К.Г. Д., с ЕГН: ********** - 2/16 ид. ч. К.Г.Д., с ЕГН:
********** , почива на 04.09.2000 г., и оставя наследници съпруг и две деца.
След смъртта на съпруга през 2001 г., двете деца са наследили от
родителите си ид. ч. от процесиите имоти, както следва: син - Ж.Д.Д. с ЕГН:
********** -1/16 ид. ч; син - С.Д.Д., с ЕГН: ********** -1/16 ид. ч. С.Д.Д.
почива на 12.08.2002 г. Той няма съпруга, деца или живи родители, които да го
наследят в първи, респективно втори наследствен ред и затова неговата 1/16
ид. ч. е наследена от единственият му наследник в трети наследствен ред, а
именно неговия брат - Ж.Д.Д., с ЕГН: **********, в следствие на което
последният притежава 1/16 ид. ч. от правото на собственост върху процесиите
имоти.
Преди Ж.Д.Д. да почине на 28.04.2021 г„ той прехвърля, притежаваните
от него 2/16 ид. ч. на „Агроком" ЕООД, .
Н. П. Х., с ЕГН: ********** почива на 05.10.1985 г. и оставя наследници
3
съпруга и дете.
След смъртта на съпругата през 2001 г., детето - Н. Н. П., с ЕГН:
**********, е наследило общо от родителите си 4/16 ид. ч. от процесиите
имоти. Н. Н. П., с ЕГН: ********** почива на 12.03.2013 г. и оставя
наследници две деца, които наследяват от него 4/16 ид. ч. от процесиите
имоти, както следва; Дъщеря - Р. Н.а П.а, с ЕГН: ... - 2/16 ид. ч; Син - Н. Н. П.,
с ЕГН: ********** - 2/16 ид. ч.
След това, (през 2023 г.) двамата прехвърлят, притежаваните от тях общо 4/16
ид. ч., на „Тива" ООД.
Д. П.а П., с ЕГН: ********** почива на 30.11.1993 г. и оставя
наследници две деца, които наследяват притежаваните от нея 4/16 ид. ч. от
процесиите имоти, както следва: син - Д. Н. Е., с ЕГН: ********** - 2/16 ид.
ч.; син - С. Н. П., с ЕГН: ********** - 2/16 ид. ч. Д. Н. Е. с ЕГН: **********,
почива на 21.04.2010 г. и оставя наследници две деца, които наследяват
притежаваните от него 2/16 ид. ч. от процесиите имоти, както следва: -дъщеря
- Д. Д. Е.-Н., с ЕГН: ********** - 1/16 ид. ч; син - Н. Д. Е., с ЕГН: ... - 1/16 ид.
ч. С. Н. П., с ЕГН: **********, почива на 31.05.2012 г., без съпруга, деца или
живи родители, които да го наследят в първи, респективно втори наследствен
ред.
Притежаваните от него 2/16 ид.ч. от правото на собственост върху
процесиите имоти са наследени по право на заместване от децата на неговия
брат, както следва: племенница - Д. Д. Е. - Н. -1/16 ид. ч или общо 2/16 ид. ч.
племенник - Н. Д. Е. - 1/16 ид. ч. или общо 2/16 ид. ч. След това двамата
прехвърлят, притежаваните от тях общо 4/16 ид. ч., на „Агроком" ЕООД.
Част от наследниците на П. Г. Х., роден на 16.03.1886 г., на които е
възстановено правото на собственост върху процесиите имоти са се
разпоредили с тях. На 11.09.2015 г. с Договор за дарение на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № 1173, том 6, per. № 11836, дело № 1069/2015
г. на нотариус Красимира Боева, Ж.Д.Д., с ЕГН: ********** дарява на
„Агроком" ЕООД, с ЕИК: *********,1/6 ид. ч., като по този начин остава с
1/16 ид.ч. от правото на собственост върху процесиите имоти .
На 11.09.2015 г. с Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт N 1174, том 6, per. № 11843, дело № 1070/2015
г. на нотариус Красимира Боева, Ж.Д.Д. (с 1/16), с ЕГН: **********, .Д.Д.Е.-
Н. (с 2/16), с ЕГН: ********** и Н.Д.Е. (с 2/16), с ЕГН: 60071015021 продават
на „Агроком"ЕООД, с ЕИК: ********* общо притежаваните от тях 5/16 ид.ч.
На 11.05.2023 г. по силата Договор за замяна на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт N 315, том 2, per. N 777, дело N» 257/2023 г. на
нотариус Красимира Боева, сключен между „Агроком" ЕООД и „ТИВА" ООД,
последното дружество придобива 1/16 ид. ч. от процесиите имоти.
На 11.05.2023 г. по силата Договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в Нотариален акт N 316, том 2, per. № 3 778, дело N°
258/2023 г. на нотариус Красимира Боева, „Агроком" ЕООД продава на
„ТИВА" ООД, 5/16 ид. ч. от процесиите имоти (Приложение N 13). На
17.05.2023 г. по силата Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
4
обективиран в Нотариален акт N 341, том 2, per. N 3 960, дело Np 281/2023 г.
на нотариус Красимира Боева, Р. Н.а П.а, с ЕГН: ... и Н. Н. П., с ЕГН:
********** продават на „ТИВА" ООД, 4/16 ид. ч. от процесиите имоти.
Твърди към настоящия момент, ищецът- „ТИВА" ООД да притежава
10/6 (62,5 %) ид. ч. от правото на собственост върху процесиите имоти.
ЧЗК „ШИПА" заявява желание за участие в масиви за ползване на
земеделски земи по реда на чл. 37в от ЗСПЗЗ за 2023/2024 г., чрез депозиране
на документи до ОСЗ - Стражица, измежду които е представила за
регистрация процесния договор и анекса за имоти.
„ТИВА" I ЕООД, като наемател и арендатор на „ТИВА" ООД заявява
желание за участие в същата процедура с имоти 44046.33.17
44046.53.4,44046.63.22, 44046.79.5.
С Писмо с N ПО-26-624-2/16.08.2023 г. на Министерство на земеделието
и храните, Областна дирекция „Земеделие" - Велико Търново, Общинска
служба по земеделие гр. Стражица е отказано на дружеството и кооперацията
да участват в масивите за ползване на земеделска земя с имоти с
идентификатори 44046.33.17,44046.53.4,44046.63.22,44046.79.5 до решаване
на спора пред съд.
Общинска служба по земеделие - Стражица е действала, съобразно
Заповед РД46-173/01.07.2022 г. на Министъра на земеделието
Твърди първият ответник умишлено да създава административни
пречки, в следствие на които, нито „ТИВА" ООД, нито „ТИВА I" ЕООД са в
състояние - първият като собственик, а вторият като наемодател да
упражняват законните си права да участват в масивите за ползване на
земеделски земи по реда на чл. 37в от ЗСПЗЗ. По този начин двете дружества
са принудени да обработват земите, които имат право да обработват в
условията на реални граници, което им създава особено неудобство и им
причинява и за в бъдеще ще причинява вреди. Тези неудобства и вреди могат
да бъдат избегнати единствено, чрез съдебно решение, което решение да
представят пред ОСЗ Стражица, за да упражнят правото си на участие в
масиви за ползване на земеделски земи по реда на чл. 37в от ЗСПЗЗ за бъдещи
стопански години.
Сключените между първия ответник, като наемател, от една страна и
втория ответник, като наемодател, от друга страна, процесен договор за наем и
допълнително споразумение към него са непротивопоставими на ищеца.
Съгласно чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ „Договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице/' Процесният договор за
наем и допълнителни споразумения към него имат действие спрямо
останалите съсобственици в правото на собственост върху процесиите имоти,
само за една стопанска година, която към предявяване на настоящите искове е
изтекла.
Твърди процесният договор за наем да не обвързва и не може да се
5
противопоставя на ищеца в частта относно продължаването на срока, сторено
с процесния анекс. Излага съображения , че е налице правен интерес да се
предявят настоящите искове.
Отправя се искане да се постанови решение с което да се приеме за
установено, ч е „ТИВА" ООД, с ЕИК: *********, ЧЗК „ШИПА", с ЕИК:
********* и Н. Н. П., с ЕГН: **********, ЧЕ: Договор за наем на земеделски
земи N 114 от 14.05.2018 г. между Н. Н. П., с ЕГН: **********, чрез
пълномощника си М. Д. У., с ЕГН: **********, от една страна, като
наемодател и ЧЗК „ШИПА", от друга страна, като наемател, вписан в Служба
по вписванията - Горна Оряховица с вх. № 2685 от 22.05.2018 г„ акт 180, том 2
от 2018 г„ с предмет: а) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.33.17 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с, Лозен, одобрени със
Заповед № РД-18-1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като
няма данни за изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на
имота: с. Лозен, община Стражица, област Велико Търново, местност:
„ДРАГНЕВА ВОДЕНИЦА", с площ: 14 985кв. м., с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на
земята: 3, стар идентификатор: няма, с номер по предходен план: 033017, при
съседи: 44046.33.379,44046.33.16,44046.33.19,44046.33.18; б) ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 44046.53.4 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18- 1241/15.06.2018 г. на
Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за изменение на КККР,
засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен, община Стражица,
област Велико Търново, местност: „АТАНАСОВА ВОДЕНИЦА", с площ: 18
800 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар идентификатор: няма, с
номер по предходен план: 053004, при съседи: 44046.53.3,
44046.54.33,44046.53.10,44046.53.9,44046.53.431; в ) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 44046.63.22 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18- 1241/15.06.2018 г. на
Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за изменение на КККР,
засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен, община Стражица,
област Велико Търново, местност: „МАДАМА ЧЕШМА", с площ: 6 997кв. м.,
с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно
ползване: НИВА, категория на земята: 6, стар идентификатор: няма, с номер
по предходен план: 063022, при съседи: 44046.62.39, 44046.63.21,
44046.63.27,44046.63.6, 44046.63.23; г ) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
44046.79.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Лозен,
одобрени със Заповед № РД-18- 1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор
на АГКК, като няма данни за изменение на КККР, засягащо поземления имот,
с адрес на имота: с. Лозен, община Стражица, област Велико Търново,
местност: „ЗАД ЛЕХИТЕ", с площ: 10 598 кв. м., с трайно предназначение на
територията: земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на
земята: 3, стар идентификатор: няма, с номер по предходен план: 079005, при
съседи: 44046.79.3, 44046.79.4, 44046.79.36, 44046.79.42, 44046.79.6,
44046.79.349, 44046.79.1, 44046.79.2 и сключеното на 19.07.2021 г.
6
Допълнително споразумение /АНЕКС/, към Договор за наем на земеделски
земи № 114 между Н. Н. П., с ЕГН: **********, чрез пълномощника си
М.Д.У., с ЕГН: **********, от една страна, като наемодател и ЧЗК „ШИПА",
от друга страна, като наемател, вписано в Служба по вписванията - Горна
Оряховица с дв. вх. № 3164 от 21.07.2021 г„ акт № 208, том 2 от 2021 г. нямат
действие по отношение на „ТИВА" ООД и не могат да му се
противопоставят.
Внесен е писмен отговор от ЧАСТНА ЗЕМЕДЕЛСКА КООПЕРАЦИЯ
„ШИПА", ЕИК *********,със седалище и адрес на управление: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, представлявано от председателя
С.Й.А., чрез адв. Т. П., вписан в Софийска адвокатска колегия с №
**********, в качеството му на процесуален представител съдебен адрес: гр.
С.... Оспорва исковете, твърди, че са неоснователни и недоказани.Твърди
договорите и анекса да са валидни.Оспорва твърденията, че се създава
административни пречки на ищеца. Ищецът е придобил собствеността върху
имотите след сключване на договора за наем и посочения анекс, като всички
посочени са били вписани в Служба по вписванията при Районен съд - Горна
Оряховица. По тази причина и на основание чл. 237, ал. 1 от ЗЗД договорът и
анекса са му противопоставими. В разпоредбата са посочени изискванията за
сключване на договор за срок над една година и тази разпоредба не
постановява редуциране на срока на договора за срок от една година. По тези
съображения така формулирания иск по чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ следва да се
отхвърли. Купувайки идеални части ищецът е бил запознат с тежестите върху
процесиите имоти, върху които няма права за собственост. Сключвайки
договор за наем и веднага след това договор за аренда за целия имот ищецът
съзнателно създава пречки на другия съсобственик да си служи с него според
правата си до размера на идеалните му части. „ Тива „ ООД и „ Тива I „ ЕООД
са юридически лица с едни и същи собственици - Е.П.Т. и Т.Г.Т. и
законосъобразни ли са сключените договор за аренда между Тива ООД и Тива
I ЕООД /без повече от 50 % ид, части / и договор за наем. Целта на тези
дружества е да лишат ЧЗК Шипа от правата, които имат по договорите и
анексите и на практика да останат техните договори, въз основа на които да
обработват процесната земя. Уважаването на настоящия иск на ищеца ще
доведе до владеене и държане без съгласието на съсобственика и на
останалите идеални части, които не са тяхна собственост, т.е. на целите
процесии земи в пълните им площи. Оспорват исковете, с оглед начина по
които са заведени, тъй като ищецът няма права по отношение на целите земи,
които са обект на процесния договор за наем и анексите към него и се иска да
бъде прието за установено по отношение на този ищец и ответниците, че
договор за наем на земеделски земи и Допълнителното споразумение, в частта
относно процесиите имоти, посочени в петитума на исковата молба, нямат
действие по отношение на ТИВА ООД и не могат да му се противопоставят,
т.е. иска се противпоставимост на целите имоти с цялата им площ. Твърди
процесният договор за наем и анекс към него да са противопоставими както
на „Тива" ООД. Договорите и анексите са сключени в предвидената от закона
форма и са вписани надлежно в Службата по вписванията. Клаузите в тези
7
съглашения са действителни и обвързват страните по тях. Съгласно чл. 21,
ал.1 от ЗЗД, договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица
- само в предвидените в закона случаи. Към настоящия момент договорът за
наем и анексите не нарушават по никакъв начин правата на „Тива" ООД, за
които те твърдят да са придобили. Искането на ищеца би довело до
несигурност в гражданския и търговския оборот и регистърът към Службата
по вписванията, в който се вписват сделки и договори би загубил смисъл.
Гражданите и фирмите не биха имали сигурност и гарантиране на своите
права и интереси. На практика би отпаднала и необходимостта от сключване
на каквито и да било договори щом същите няма да пазят правата и законните
интереси на сключилите ги. Ищецът твърди, че е сключил нотариалния акт от
11.05.2023г., след като е знаел и не е имало как да не знае (поради публичния
имотен регистър, който се води в Службата по вписванията), че тези земи са
отдадени под наем. Реално ищецът е получил ид.ч. от процесиите ниви, но не
от частта, върху която ЧЗК Шипа има правата на наемател, а от частта, която
„Агроком" ЕООД му е прехвърлил. Договорът и анексите са надлежно
вписвани в Службата по вписванията, тоест много преди ищецът да сключи
нотариалният акт от 11.05.2023 г. Неоснователно се иска установяване на
непротивпоставимост спрямо ищеца на договор за наем и анексите към него.
Като е поел риска от сключването на нотариалния акт на 11.05.2023г., ищецът
е бил с ясното съзнание, че следва да се съобрази с вече сключените и
вписаните преди това в Службата по вписванията договори за наем и анекси,
касаещи процесиите недвижими имоти. Твърди, че ЧЗК Шипа упражнява
добросъвестно правата и изпълнява задълженията си по процесиите договор
за наем и анекси към него и по никакъв начин не пречи и не нарушава правата
на „Тива" ООД. ЧЗК Шипа винаги е била коректна към ищеца и към
предходните собственици.Повече от 5 години не имало спорове между
страните, което го потвърждава.
Съдът като разгледа събраните по делото, доказателства приема за
установено о фактическа страна.
Видно от Договор за наем на земеделски земи от 14.02.2018г. Н. Н. П./
наемодател/ и Чатна земеделска кооперация „ Шипа“ / наемател/ за отдаване
пода наем на земеделски земи с обща площ 32.114 декара , в землището на
с.Лозен, община Стражица за срок от три стопански години. На 19.07.2021 г. е
сключено Допълнително споразумение /АНЕКС/,към Договор за наем на
земеделски земи N° 114 между Н. Н. П., с ЕГН: **********, чрез
пълномощника си М.Д.У., с ЕГН: **********,Намодателят е бил собственик.
Договорът се сключва за срок от десет стопански години.
По делото не се спори, че към момента на сключване на договора и
анекса към него Н. Н. П.а притежава 2/16 ид. / 12, 5%/части.
Безспорно е , че ЧЗК“Шипа“ заявява желание за участие в масиви за
ползване на земеделски земи по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ , представя за
регистрация процесния договор и анекс към него
„ТИВА I“ ЕООД и „ТИВА“ ООД са заявили желание за участие в
процедурата по чл. 37 в ЗСПЗЗ
8
С писмо № ПО-26-624-2/16.08.2023г. на министъра на земеделието и
храните, ОД Земеделие – Велико Търново . ОСЗ гр. Стражица е отказано на
дружеството и кооперацията да участват в масиви за ползване за процесните
имоти до решаване на спора пред съд.
Не се спори, че на 11.05.2023 г. по силата Договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт N 316, том 2, per. № 3 778,
дело N° 258/2023 г. на нотариус Красимира Боева, „Агроком" ЕООД продава
на „ТИВА" ООД, 5/16 ид. ч. от процесиите имоти (Приложение N 13).
На 17.05.2023 г. по силата Договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в Нотариален акт N 341, том 2, per. N 3 960, дело Np
281/2023 г. на нотариус Красимира Боева, Р. Н. П.а, с ЕГН: ... и Н. Н. П., с
ЕГН: ********** продават на „ТИВА" ООД, 4/16 ид. ч. от процесиите имоти .
Не се спори, че ищецът- „ТИВА" ООД притежава 10/6 (62,5 %) ид. ч. от
правото на собственост върху процесиите имоти.
Дружеството сочи, че сключения договор за наем и анекса към същият
сключеното допълнително споразумение препятства участието му в
процедурата по чл. 37в от ЗСПЗЗ, с което мотивира правния си интерес от
предявяване на иска.
Безспорно по делото е, че към момента на сключване на договора и
анексите към него, наемодателят Н. Н. П. не притежавал повече от 25% от
правото на собственост върху процесните имоти.
Съгласно чл.4а,ал.2 ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25%ид. части от съсобствения имот,
или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл.30,ал.3 ЗС.Съгласно чл.32,ал.1 ЗС
общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ. Разпоредбата на чл.4а,ал.2
ЗСПЗЗ съдържа специална гражданскоправна норма по отношение
на чл.32,ал.1 ЗС, доколкото урежда мнозинството при определен вид
управление на общата вещ, а именно сключване на договор за наем с предмет
земеделска земя, като вече дава възможност на съсобствениците,
притежаващи "повече от 25%ид. части от съсобствения имот" да обвържат
останалите с решенията си да сключат договор за наем с предмет земеделска
земя. Тъй като наемодателят Н. П. не притежава повече от 25%ид. части от
правото на собственост върху процесните имоти, то и наемната облигационна
връзка, която е възникнала между Н. П.(наемодател) и ЧЗК“Шипа“ "
(наемател)съгласно договора за наем и анекси към него, не обвързвала
останалите съсобственици.
9
Според чл.32,ал.1 ЗС общата вещ/имот се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината
от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ/имот под наем представлява
действие на управление, решението за това следва да бъде взето при
съблюдаване разпоредбата на чл.32,ал.1 ЗС , т. е. от съсобствениците,
притежаващи повече от половината и(повече от 50%ид. части, иначе казано –
мажоритарен дял от собствеността). С оглед на това когато съсобствената вещ
е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не
притежават повече от половината от имота(с моноритарен дял от
собствеността), този договор не е противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. Новата правна
уредба в ЗСПЗЗ преурежда наемните правоотношения, които възникват за
срок по-дълъг от една година и имат обект земеделска земя. Съобразно чл.4а
ал.2 изр.ч1 ЗСПЗЗ , се предвижда съсобственик или съсобственици, които
притежават повече от 1/4 от дяловете(повече от 25%ид. части), да могат да
сключат договор за наем на земеделска земя със срок над 1 година, който да е
противопоставим на останалите съсобственици(в противовес на чл.32,ал.1
ЗС).
В настоящия случай, с оглед твърденията на ищеца "Тива"ООД,
интересите му са засегнати от сключения договор за наем и анекси към него
между двамата ответника , тъй като за същите имоти и при частично
съвпадение на срока на действието му той е сключил договор за наем с трето
лице "Тива I"ЕООД, което прави неговото правно положение относно
наема/арендата на тези имоти несигурно, като по този начин е засегната
неговата правна сфера. Това е така, тъй като ищецът твърди, че с Н. П. са
съсобственици на двата процесни земеделски имоти и той притежава 50%ид.
части от правото на собственост върху тези имоти(повече от 25%ид. части от
съсобствените имоти), а сключеният между ответниците наемен договор
съставлява пречка за ищеца-съсобственик в наетите/арендованите имоти, да
ползва същите, въпреки обема на правата му.
Следва да се отбележи, че заварените правоотношения по договори за
наем на земеделска земя, сключени до датата на влизането в сила на
изменението на ЗСПЗЗ за срок, по-дълъг от една година, какъвто е и
сключеният между Н. Н. П. и ЧЗК „Шипа“ договор, се уреждат от § 10 на ПЗР
на ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр.
55 от 2018 г.). Според ал. 1 на посочената разпоредба, договор за наем на
10
земеделска земя за срок, по-дълъг от една година, сключен до датата на
влизането в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл. 4а,
ал. 1, може да бъде потвърден от собственика с декларация с нотариално
удостоверен подпис, придружена с копие на договора, а когато имотът е
съсобствен, декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно. Не е
налице подобна декларация от съсобственика на имота, видно и от предявения
иск.
Договор за наем е непротивопоставим на съсобственици, които не са го
сключили, освен ако не са го потвърдили. В този смисъл са : Решение № 1236
от 5.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2007 г., II г. о., ГК, Решение № 12 от
1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК-
Исковата претенция като основателна следва да бъде уважена.
С оглед изхода на спора разноски се следват само на ищцовата страна
1 050 лева, съгласно списък , представен от ищеца.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, по отношение на „ТИВА" ООД, с
ЕИК: *********, ЧЗК „ШИПА", с ЕИК: ********* и Н. Н. П., с ЕГН:
**********, ЧЕ:
Договор за наем на земеделски земи N 114 от 14.05.2018 г. между Н. Н.
П., с ЕГН: **********, чрез пълномощника си М.Д.У., с ЕГН: **********, от
една страна, като наемодател и ЧЗК „ШИПА", от друга страна, като наемател,
вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица с вх. № 2685 от
22.05.2018 г„ акт 180, том 2 от 2018 г„ с предмет:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.33.17 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед N° РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „ДРАГНЕВА
ВОДЕНИЦА", с площ: 14 985кв. м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар
идентификатор: няма, с номер по предходен план: 033017, при съседи:
44046.33.379, 44046.33.16,44046.33.19, 44046.33.18
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.53.4 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „АТАНАСОВА
ВОДЕНИЦА", с площ: 18 800 кв. м., с трайно предназначение на територията:
11
земеделска, с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар
идентификатор: няма, с номер по предходен план: 053004, при съседи:
44046.53.3, 44046.54.33,44046.53.10, 44046.53.9,44046.53.431
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.63.22 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „МАЛАМА ЧЕШМА",
с площ: 6 997кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 6, стар идентификатор:
няма, с номер по предходен план: 063022, при съседи: 44046.62.39,
44046.63.21, 44046.63.27, 44046.63.6, 44046.63.23
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 44046.79.5 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Лозен, одобрени със Заповед № РД-18-
1241/15.06.2018 г. на Изпълнителен директор на АГКК, като няма данни за
изменение на КККР, засягащо поземления имот, с адрес на имота: с. Лозен,
община Стражица, област Велико Търново, местност: „ЗАД ЛЕХИТЕ", с
площ: 10 598 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 3, стар идентификатор:
няма, с номер по предходен план: 079005, при
съседи:44046.79.3,44046.79.4,44046.79.36,
44046.79.42,44046.79.6,44046.79.349,44046.79.1, 44046.79.2
и сключеното на 19.07.2021 г. Допълнително споразумение /АНЕКС/, към
Договор за наем на земеделски земи № 114 между Н. Н. П., с ЕГН:
**********, чрез пълномощника си М.Д.У., с ЕГН: **********, от една
страна, като наемодател и ЧЗК „ШИПА", от друга страна, като наемател,
вписано в Служба по вписванията - Горна Оряховица с дв. вх. № 3164 от
21.07.2021 г„ акт № 208, том 2 от 2021 г. не поражда обвързващо правно
действие по отношение на ищеца „Тива“ ООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: с. Сушица, общ. Стражица, ул. „Първи май“
№ 34, представлявано от Е.П.Т. и Т.Г.Т.
ОСЪЖДА ЧЗК „ШИПА", с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление в с. Лозен, п.к. 5172, Община Стражица, Област Велико Търново,
представлявана от председател: С. Й.А. и Н. Н. П., с ЕГН: **********, с
постоянен адрес в гр. С...ул... ДА ЗАПЛАТЯТ общо на ищеца „Тива“ ООД,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: с. Сушица, общ.
Стражица, ул. „Първи май“ № 34, представлявано от Е.П.Т. и Т.Г.Т. думстс от
1050.00 лева , разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред
Великотърновски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Горна Оряховица: _______________________
12