№ 31071
гр. София, 22.07.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20251110118608 по описа за 2025 година
Извършена е проверка по реда на чл. 140, ал. 1 ГПК.
Образувано е по постъпила искова молба от Л. Х. Т. против М. П. Д..
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба.
Видно от данните по делото, на ответницата не е връчено допълнението на исковата
молба с вх. № 148415/28.04.2025 г., с което са конкретизирани исковете за лихва за
забава. Ето защо същото следва да се връчи с настоящото определение, като на
ответницата се предостави възможност за ангажиране на становище.
Страните са представили писмени доказателства, които са относими,
необходими и приемането им е допустимо.
С исковата молба е направено искане за допускане изготвянето на съдебно-
техническа експертиза при необходимост за удостоверяване истинността на
проведената между страните кореспонденция в приложенията месинджър и вайбър,
както и по електронна поща, досежно прикачените договор за наем и приемо-
предавателен протокол. С отговора на исковата молба ответницата не оспорва факта на
водената между страните кореспонденция, поради което искането за допускане на СТЕ
следва да се отхвърли, тъй като не е необходимо по смисъла на чл. 146, ал. 4 ГПК, а
фактът да бъде отделен като безспорен.
Искането и на двете страни по договора за допускане събирането на гласни
доказателствени средства чрез разпита на свидетели не отговаря на изискването на
процесуалния закон, тъй като не са посочени конкретни факти и обстоятелства, които
да бъдат установявани със свидетелки показания и чиято необходимост и относимост
да бъде преценена от съда при произнасяне по направените искания. Установяване на
фактите и обстоятелствата, изложени в исковата молба и/или респ. в отговора на
исковата молба, каквито са направените искания понастоящем, не представляват
конкретен факт/и по смисъла на чл. 156, ал. 2 ГПК. На страните следва да се даде
указание.
Следва да бъде насрочено съдебно заседание за разглеждане на делото.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
1
ПРИЕМА представените към исковата молба и към отговора на исковата молба
писмени доказателства по опис, обективиран в същите.
ОТХВЪРЛЯ искането на ищцата за допускане изготвянето на СТЕ по
въпросите, поставени в исковата молба.
УКАЗВА на страните, че в срок до откритото по делото заседание следва да
приведат искането си за събиране на гласни доказателствени средства в съответствие с
разпоредбата на чл. 156, ал. 2 ГПК, като посочат за кои конкретни факти искат да се
допусне разпитът на свидетели.
В случай че не отстранят нередовността, доказателствените искания ще бъдат
отхвърлени.
УКАЗВА на ответника, че в срок до откритото по делото съдебно заседание
може да ангажира становище по допълнително депозираната молба от ищцата с вх. №
148415/28.04.2025 г., с която са конкретизирани исковете за лихва за забава.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за разглеждане на делото за
02.10.2025 г. от 09:35 ч., за когато да се призоват страните.
На страните да се връчи препис от настоящото определение, като на ищеца се
връчи и препис от отговора на исковата молба и приложенията към него, а на
ответника се връчи и препис от молба с вх. № 148415/28.04.2025 г.
СЪСТАВЯ ПРОЕКТОДОКЛАД по делото, както следва:
Предявени са за разглеждане два обективно кумулативно съединени иска с
правно основание по: 1/ чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за
сумата от общо 200,00 лева, представляваща неплатена наемна вноска за периода от
22.07.2024 г. до 30.07.2024 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от
депозиране на исковата молба до погасяване на задължението; 2/ иск по чл. 92 ЗЗД са
сумата от 2250,00 лева, представляваща дължима неустойка за прекратяването на
неформален договор за наем от 03.07.2024 г. поради неспазено тримесечно
предизвестие, ведно със законната лихва върху сумата, считано от депозиране на
исковата молба до погасяване на задължението; 3/ иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от
18,55 лева, представляваща лихва за забава върху неплатената наемна вноска за
периода от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г.; 4/ иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 208,71
лева, представляваща лихва за забава върху неустойката за периода от 30.07.2024 г. до
31.03.2025 г.
Ищцата Л. Х. Т. твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ
апартамент № 3, находящ се в ***, който отдавала под наем. По повод на последното,
на 02.07.2024 г. с нея се свързала ответницата М. Д., която проявила интерес към
имота. На 03.07.2024 г. страните се срещнали, като Д. посетила имота, харесала същия
и заявила, че желае да го наеме. На 04.07.2024 г. ответницата изпратила екранна
снимка на ищцата като доказателство за превод на сумата от 750 лева капаро за имота,
като на 05.07.2024 г. ищцата изпратила на ответницата проект на договор за наем, като
се твърди, че Д. се съгласила със съдържанието на същия. Впоследствие се оказало, че
наредената от ответницата сума като капаро не достигнала до ищцата, тъй като
преводът не бил успешен. Въпреки неколкократно направените уговорки с
ответницата, последната не подписала изпратения й проект на договора. Сочи се, че Д.
влязла във владение на имота на 19.07.2024 г., когато е получила ключовете за същия
от майстора, който ищцата била ангажирала за извършването на ремонт в имота.
Впоследствие ответницата се интересувала дали може да изхвърли някои вещи от
имота, както и да бъде извършено допълнително професионално почистване на диван
и матрак, за което страните се уговорили, че ще бъде за сметка на ищцата. При
проведен телефонен разговор на 29.07.2024 г. Д. уведомила ищцата, че тъй като й
2
предстои да бъде командирована за неопределено време иска да напусне жилището.
Искала да й бъде върнат депозитът и по-голямата част от наема, за които впоследствие
се оказало, че изобщо не са били постъпили по банковата сметка на ищцата. Ищцата
не била съгласна с предложения начин за прекратяване на правоотношението. Твърди
се в исковата молба, че макар и страните да не са подписали договора за наем, то към
03.07.2024 г. същите са се съгласили по всички негови клаузи, в това число:
- цена в размер на 750.00 лв. месечно за първата календарна година и в размер
на 820.00 лв. месечно за втората календарна година (отразено в т. 2 от изпратения по
електронна поща договор за наем);
- предмет на наемните правоотношения, а именно собствения на ищцата
апартамент, находящ се в ***, описан в т. 1 от договора;
- двугодишен срок на договора;
- начална дата на договора на 22.07.2024 г.;
- възможност за страните да прекратят договора с тримесечно
предизвестие, а при неспазването му уговорена неустойка в размер на три месечни
наема, дължима от неизправната страна (т. 9 от договора);
- забрана за пушене в апартамента (т. 13 от договора);
- задължение за наемодателя да извърши за своя сметка профилактика на
съществуващите два климатика, професионално почистване на цялото жилище и смяна
на входната брава (т. 3 изр. последно, т. 12 и т. 14 от договора).
Сочи се, че страните са обвързани от така постигнатите уговорки на
неформалния договор за наем. Твърди се, че ответницата е изпаднала в забава за
изпълнение на задълженията си, поради което претендира и лихва за забава. Поради
тези и останалите подробно изложени съображения моли ответницата да бъде осъдена
да заплати на ищцата процесните суми. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответницата М. П. Д. оспорва изцяло
основателността на предявените искове. Признава факта на водена между страните
кореспонденция по повод наемането на процесния имот, но възразява между тях да е
сключен договор за наем на същия. Възразява срещу твърденията на ищцата, че между
страните е постигнато съгласие по отношение на началната дата на договора,
конкретен срок, размера на предизвестието и размер на неустойката. Сочи, че
единствените обсъждани въпроси всъщност се отнасяли до желанието на страните
наемът да е дългосрочен, а също и почистването и ремонтните дейности в имота,
които следва да бъдат извършени, за да бъде същият годен за обикновено и нормално
ползване. Сочи, че наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде имота в
състояние, което да отговаря за предполагаемото ползване, а именно за живеене, което
предполага имотът да е бил добре почистен, с работещи и годни за употреба уреди и
инсталации и не на последно място с подредени и почистени мебели. В жилището
имало силна и застояла миризма на цигари и мръсотия; стените били пожълтели,
мебелите омаслени, изгорен диван вследствие на употреба на цигари, климатици, на
които е било необходима сериозна профилактика и почистване, а всяка повърхност е
била покрита с лепкав слой никотин и остатъци от тютюнопушене, електроуредите
били покрити с мазни и лепнещи образувания и течности; имало счупени шкафчета,
липвало осветление в банята поради проблем с електричеството; липсвала брава на
вратата на спалнята; за смяна е бил и патронът на входната врата, а множество от
мебелите били обърнати и поставени на места, абсолютно нехарактерни за тяхното
ползване. Въпреки уверението от съпруга на ищцата, че всичко ще бъде почистено и
приведено в ред, последното не се случило. В продължение на няколко дни
ответницата се опитвала да създаде приемливи условия в жилището, но след като
3
установила, че последното е невъзможно, решила, че ще се откаже от сключването на
договор за наем с ищцата страна, като за да не обиди последната във връзка със
състоянието на имота, е заявила в проведения на 29.07.2024 г. телефонен разговор, че
й предстои командироване. Счита, че в периода 19.07.2024 г. - 29.07.2024 г. не е било
осъществено реално фактическо предаване на владението върху имота за целите на
наемното правоотношение, т.е. за ползване срещу заплащане на наемна цена.
Присъствието на ответницата в имота в този времеви интервал се сочи да е било по-
скоро подпомагащо ищцата с цел по-бързо извършване на почистване, ремонтни
дейности и подготовка на помещението за нормално обитаване - дейности, които по
същество представляват задължение на наемодателя. Категорично се противопоставя
на твърденията на ищцовата страна за това, че както при първата среща между
страните, така и в телефонен разговор на 11.07.2024 г. ответницата се е съгласила и
потвърдила клаузите на изпратения й договор. Счита, че доказателство в обратната
насока е обстоятелството, че М. Д. нито е отговорила на писменото съобщение, с
което й е изпратен проект на договора за наем, нито е попълнила своите данни в него,
нито го е подписала или пък да е обсъждала същия в писмената кореспонденция
между страните. Ето защо намира, че страните не са обвързани от договор за наем и
твърдените от ищцата клаузи.
Отделно счита, че така предвидена неустойката е нищожна поради
накърняване на добрите нрави, тъй като претендираният размер на неустойка
надхвърля присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като
евентуалното й присъждане би довело до неоснователно обогатяване на ищеца,
лишено от всякаква връзка с реално понесени вреди. Сочи, че в правната доктрина и
съдебната практика еднозначно се приема, че неустоечната клауза следва да бъде
уговорена в писмена форма, доколкото макар за същата да не е налице изискване за
форма за действителност, то писмената форма е такава за доказване на съществуването
на подобна договорна разпоредба. Поради тези и останалите подробно изложени
твърдения моли предявените искове да бъдат отхвърлени, а в условията на
евентуалност – неустоечната клауза да бъде прогласена за нищожна поради
противоречието й с добрите нрави. Претендира разноски.
По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения иск за заплащане на неплатената наемна
вноска е да докаже при условията на пълно и главно доказване правопораждащите
факти, от които черпи изгодни за себе си последици, a именно: че между страните е
бил сключен валиден договор за наем за процесния имот, по който ищецът е предал на
ответника фактическата власт върху имота, изпълнил е задълженията си по договора и
за ответника е възникнало задължението за заплащане на уговорената наемна цена.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже погасяване на
задължението, за което не сочи доказателства.
По иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения иск е да докаже при условията на пълно и
главно доказване правопораждащите факти, от които черпи изгодни за себе си
последици, a именно, че между страните е възникнало облигационно отношение по
договор за наем за процесния имот, по силата на което за ответника е възникнало
задължение за заплащане на неустойка в претендирания размер поради неспазено
предизвестие при прекратяване на договора за наем.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже положителния
факт на погасяване на дълга, за което не сочи доказателства.
По исковете по чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
4
В тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и настъпването на
изискуемостта на вземането – уговорен срок за изпълнение или отправена и получена
от ответника покана за заплащане на дължимите суми преди образуване на настоящото
производство.
При доказване на горните факти, в тежест на ответника е да докаже погасяване
на задълженията в срок, за което не сочи доказателства.
ОТДЕЛЯ на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от
доказване между страните по делото фактите, че същите са водили кореспонденция в
приложенията месинджър и вайбър, както и по електронна поща по повод наемането
на собствения на ищцата апартамент № 3, находящ се в ***; че на 19.07.2024 г.
ответницата е получила ключ за процесния имот; че на 29.07.2024 г. ответницата е
заявила на ищцата, че поради предстоящо командироване за неопределено време,
желае да напусне жилището.
ПРИКАНВА страните към доброволно уреждане на спора, с което могат
да спестят време и разходи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5