№ 7491
гр. София, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Галя Вълкова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело №
20211100111721 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявени от К. Г. С. против Д. Г. Б.
искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 30.06.2021 г. между него и ответната страна е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с
идентификатор 68134.1202.267.4.65: апартамент № 65, находящ се в жилищна
сграда на бл. 317а, вх. „В“, жилищен квартал „Св. Троица“, ведно с ведно с
2,452 ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
дворното място. Страните постигнали съгласие за продажна цена от 83000
евро, платима както следва: 7000 евро – при подписване на предварителния
договор, 76000 евро – с отпуснат кредит от банка и с лични средства в 1-
седмичен срок от учредяване на ипотека в полза на банката кредитор и
представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че върху имота
няма вписани тежести и ипотеката в полза на банката е първа по ред.
Постигната била договореност за сключване на окончателен договор в срок от
45 дни след сключване на предварителния, а при неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли имота в посочения срок била
договорена неустойка в двоен размер. Ищецът сочи, че на 30.06.2021 г.
наредил по сметка на продавача сума в размер на 13690,81 лв., а на 12.07.2021
г. – сума в размер на 2542,58 лв. Последващи опити за осъществяване на
1
контакт с ответника ищецът направил в периода 09.08.2021 г., 10.08., 12.08. –
чрез телефонни обаждания, „Български пощи“ ЕАД, „Еконт“, „Спиди“, както
и чрез залепване на уведомление на входната врата на жилището на ответника,
вкл. опит за контакт чрез Елена Б.а (сестра). Впоследствие установил, че на Д.
Б. сключил договор за дарение на 20.08.2021 г. с племенницата си, трето на
спора лице – Г. С., като сделката е увреждаща и непротивопоставима на
кредитора. С решение по гр. дело № 11580/2021 г. на СГС, І-15 с-в, потвърдено
с решение по гр. дело № 2568/2023 г. на САС и недопуснато до касация с
определение № 1904/15.04.2025 г. по гр. дело № 4176/2024 г. на ВКС, ІV Г.О. е
обявен за недействителен по отношение на К. С. сключения между Д. Б. и Г. С.
договор за дарение на недвижим имот с нотариален акт № 133, том І, рег. №
2055, дело № 118/2021 г. на нотариус К.. Така при установено кредиторово
качество за ищецът е налице правен интерес от предявяване на иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.06.2021
г. Наред с това се твърди, че страните са постигнали съглашение при
неизпълнение от страна на продавача на задължението да прехвърли
собствеността на имота да дължи на купувача неустойка в двоен размер на
получените до момента суми по договора, в 1-месечен срок от събитието. По
изложените съображения ищецът претендира осъждане на ответника да му
заплати, на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 32466,78 лв., ведно със законната
лихва считано от предявяване на иска на 23.09.2021 г. до окончателното
изплащане на претендираната сума.
В отговор на исковата молба Д. Б. оспорва предявените искове. Не
оспорва сключването на предварителния договор и получаване на посочените
от ищеца суми. Посочва, че страните постигнали договореност за изплащане
на цялата дължима продажна цена преди сключване на окончателен договор.
Ищецът не е кандидатствал пред банка за отпускане на ипотечен кредит и не е
разполагал с остатъка от дължимата продажна цена. Наред с това ищецът не
предоставил на ответника проект на нотариален акт за сделката, нямало
изготвена пазарна оценка, нямало и постигната договореност сумата да се
изплати с лични средства на ищеца. Оспорва да е канен и уведомяван за
нотариално прехвърляне на имота съобразно постигнатата договореност –
поне 2 дни по-рано. Посочва, че на 09.08.2021 г. уведомил ищеца, че на
следващия ден следва да посети лекар и не може да изповяда сделката.
2
Представените разписки са с дата 10.08.2021 г., т.е. ищецът не е спазил 2-
дневен срок преди сделката. Оспорва надлежно да е уведомен чрез залепена
покана. Твърди, да не е отказвал да се яви за сключване на договор във
формата на нотариален акт. На 17.8.2021 г. ответникът уведомил ищеца за
разваляне на договора поради неизпълнено задължение за заплащане на
остатъка от дължимата продажна цена, както и че задържа заплатената сума.
Предвид достигналото до ищеца изявление за разваляне, между страните
липсва договорна връзка, респ. последващо неизпълнение от страна на
ответника и искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде
отхвърлен. По отношение на претенцията за неустойка сочи, че на основание
чл. 16 от предварителния договор и предвид, че ищецът е неизправна страна,
ответникът има основание да задържи получената сума. Наред с това клаузата
е нищожна като накърняваща добрите нрави.
В съдебно заседание ищецът, чрез адв. Ч., поддържа исковете.
Събраните доказателства анализира в писмени бележки. Ответникът, чрез адв.
Д., оспорва предявените искове.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на
събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235
ГПК, намира следното от фактическа страна:
На 23.12.1993 г. с договор за дарение, обективирано в нотариален акт, №
60, том LLLXII, дело № 32976/93 Г. Б. и М. Б.а даряват на сина си Д. Б.
апартамент № 65, находящ се в гр. София, ж.к. “********, в едно с мазе № 18
и 2,452% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
държавното място.
На 30.06.2021 г. Д. Г. Б., в качеството си на продавач и К. Г. С., в
качеството си на купувач, са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот: апартамент № 65, находящ се в гр. София, ж.к.
“Света Троица” (предишно наименование ж.к. “********, вх. В, ведно с
избено помещение № 18 и 2,452% ид. части от общите части на сградата и
правото на строеж върху мястото. Договорена е продажна цена в размер на
83000 евро, платима както следва: първа вноска - 7000 евро, платима при
подписване на предварителния договор, както и 76000 евро - платима с лични
средства и с кредит от банката в едноседмичен срок от учредяване на
ипотеката и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че
3
вписаната ипотека е първа поред за имота и няма други тежести.
Уговорено е заплащане на сумата по банков път по посочена в договора
сметка. Страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор
в 45-дневен срок от подписване на предварителния договор като купувачът
следва да уведоми продавача 2 дни предварително за деня и часа на сделката
пред нотариуса. Според чл. 12 продавачът няма право да прехвърля имота, да
го обременява с тежести и да сключва предварителни договори. Договорена е
неустойка при неизпълнение на задълженията, за продавача – в 2-кратен
размер на получените по договора суми. В чл. 17 страните са посочили адреси
за кореспонденция при избрана от тях писмена форма, с препоръчана
пощенска или куриерска услуга. За продавача е посочен адрес: гр. София, ж.к.
„******** и телефонен № ********, за купувача: гр. София, ж.к. „********,
тел.********.
На 30.06.2021 г. ищецът е наредил по сметка на ответника сума в размер
на 13690,81 лв., а на 12.07.2021 г. - на 2452,58 лв. с посочено основание
“капаро за покупко-продажба на недвижим имот”
По делото са приети разписки за изпратени пратки от К. С. до Д. Б. с
дати: 10.08.2021 г. - чрез “Български пощи” ЕАД, “Еконт”, “Спиди”.
Приложена е разпечатка на смс кореспонденция с уведомление до ответника
за определена дата за изповядване на сделката пред нотариус. Уведомление за
насрочената среща е било залепено и на входната врата на апартамента,
посочен като адрес за кореспонденция на продавача.
По делото е представен констативен протокол от 12.08.2021 г. на
нотариус А. Л., в който е отразено, че на посочената дата във връзка със
сключване на окончателен договор в насрочения час 13:00 ч. в кантората й се
е явил К. С.. Д. Б. не се е явил и не е изпратил упълномощено от него лице до
13:30 часа.
По делото е представено уведомление за прекратяване на предварителен
договор от 17.08.2021 г. от Д. Б. до К. С. на основание изтекъл срок за
сключване на окончателния договор. На 17.09.2021 г. чрез нотариус И.Н. е
връчена на К. С. на нотариална покана, с която Д. Б. го уведомява, че до
15.08.2021 г., както и към момента на отправяне на нотариалната покана, не е
уведомен за датата и нотариусът, пред който е следвало да се сключи
окончателния договор. С поканата е обективирано изявление за разваляне на
4
договора поради виновно неизпълнение от страна на купувача, както и
уведомление за задържане на капарото на основание чл. 16 от договора.
На 20.08.2021 г. с нотариален акт № 133, том І, рег. № 2055, дело №
118/2021 г. на нотариус Д. К., Д. Б. е дарил на племенницата си Г. Г. С.
недвижимия имот, предмет на предварителния договор.
С решение № 3648/05.07.2023 г. по гр. дело № 11580/2021 г. на СГС, І-15
с-в, потвърдено с решение № 657/31.05.2024 г. по в.гр.дело № 2568/2023 г. на
САС и недопуснато до касация с определение № 1904/15.04.2025 г. по гр. дело
№ 4176/2024 г. на ВКС, ІV Г.О., на основание чл. 135 ЗЗД договорът за дарение
от 20.08.2021 г., сключен между Г. С. и Д. Б. е обявен за недействителен по
отношение на К. С.. Решението е вписано на 16.07.2025 г.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите
Л.К.Ч., Л.Г.Й.а и Т.Х.В.. Свидетелят Ч. сочи, че познава К. С. по повод
финансиране на договор за ипотечен кредит. Заедно с Д. Б. страните посетили
офиса на свидетеля в „Кредит Зоун“, където бил подписан предварителния
договор. Уговорката била до 10.08. да бъде сключен окончателен договор.
Ищецът влязъл в договорни отношения с „Банка ДСК“ за отпускане на кредит
и на договорената дата свидетелят, ищецът и представител на банката се
явили в офиса на нотариус Л.. Ищецът заявил готовност да изпрати писмени
покани до ответника за организиране на нова дата за изповядване на сделката
– след 10 дни, била съобразена с крайния срок за сключване на окончателния
договор. Отново и тримата се явили в офиса на нотариус Л., но ответникът
отново не се явил. Часовете не били предварително отразени в договора,
защото зависели от графика на нотариуса.
Свидетелката Й. сочи, че е приятелка на Г. С., познава К. С., жена му
имала кафене в квартала на свидетелката – „Св. Троица“. На 09.08.2021 г.
свидетелката отивала на работа и видяла Д. и К. на спирката на трамвай № 3.
Помни датата, тъй като тогава Д. имал рожден ден. Поздравила ответника и
продължила да чака трамвая. Чула разговора между тях. Ищецът казал на
ответника: „В момента не ми отпускат кредит и нямам пари“. Ответникът
попитал: „Какво правим?“, а ищецът вдигнал рамена. По-късно свидетелката
споделила чутото с Г. С., която я информирала, че Д. Б. бил болен.
Свидетелката В. сочи, че сестрата на ответника Елена е приятелка с
родителите на свидетелката, оттам познава и самия ответник. Един ден
5
ответникът й позвънил и я помолил да го взема и да го закара до апартамент в
ж.к. „Люлин“, след МОЛ-а. В хода на разпита сочи, че е била помолена от леля
Е., а свидетелката била заета и предложила да му повика такси. Леля Е. й
казала, че не е спешно, можело да се отложи и за следващия ден. Така на
следващия ден свидетелката закарала ответника до блок в ж.к. „Люлин“,
търсели К.. На входа имало решетки, при слизане на свидетел влезли през
вратата на входа. В апартамента се чувал шум, но никой не им отворил. Не
знае дали ответникът се е опитал да позвъни на ищеца и чрез мобилен
телефон. Ответникът споделял, че е ядосан, тъй като искали да го излъжат – че
апартаментът е по-евтин, че нямали пари…
С оглед на така установената фактическа обстановка съдът намира
следното от правна страна:
К. Г. С. е предявил иск с правно основание чл. 135 ЗЗД против Д. Г. Б. и
Г. Г. С. и искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД против Д. Г.
Б.. С определение от 24.09.2021 г. от производството по образуваното гр. дело
№ 11580/2021 г. е разделено разглеждането на исковете с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД в гр. дело № 11721/21 г. на СГС. С определение от
16.05.2022 г. при съобразяване на Тълкувателно решение 2/2017 от 09.07.2019
год. ОСГТК на ВКС производството по гр. дело № 11721/2021 г. е спряно до
приключване на производството по гр. дело № 11508/2021 г. на СГС.
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД .
За да уважи иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в
доказателствена тежест на ищеца е установяване на първо място на сключен
предварителен договор в писмена форма, който да съдържа всички
съществени условия на сделката. Освен това е необхоД. да са налице
законовите предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред,
включително продавача да е собственик на имота.
При съобразяване на разясненията по приложение на разпоредбата на
чл. 135 ЗЗД, дадени с Тълкувателно решение № 2/09.07.2019 г. по тълк.д. №
2/2017 г. на ВКС, ОСГТК, настоящият състав съобрази, че съдът по Павловия
иск изхожда от положението, че вземането съществува, ако произтича от
твърдените факти. Предмет на делото по чл. 135 ЗЗД не е самото вземане на
кредитора, а потестативното му право да обяви за недействителна по
отношение на себе си сделка или друго действие, с които длъжникът го
6
уврежда (правоотношението, легитимиращо ищеца като кредитор, става
предмет на делото единствено когато Павловият иск е обективно съединен с
иск за вземането). Целеният с предявяване на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД ефект
е увреждащите сделки на длъжника да бъдат непротивопоставими на
кредитора, като за него се считат неизвършени.
При тези разяснения настоящият съдебен състав приема, че наред с
установяване на съглашение между страните по предварителен договор за
продажба на недвижим имот, следва на самостоятелно основание да разгледа
и възражението на ответната страна договорът да е прекратен с изтичане на
срока/развален поради неизпълнение, доколкото решението по спор с правно
основание чл. 135 ЗЗД не формира сила на пресъдено нещо относно текущата
обвързаност на страните по сключения предварителен договор.
От събраните по делото доказателства се установява обективирана от Д.
Б., в качеството му на продавач и К. С., в качеството му на купувач, воля за
продажба на недвижим имот: апартамент № 65, находящ се в ж.к. „********а,
ведно с избено помещение № 18 и 2,452% ид. части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото. Договорена е пазарна цена от
83000 евро, платима двукратно: задатък от 7000 евро при сключване на
предварителния договор и 76000 евро – в едноседмичен срок от учредяване на
ипотека върху имота в полза на банката-кредитор на купувача при отразено
задължение продавачът да предостави на банката всички документи, от които
е видно, че имотът не е обременен с тежести. Договорено е сключване на
окончателен договор във формата на нотариален акт до 45 дни от подписване
на предварителния договор.
Основен спорен момент по делото е дали с изявление от 17.08.2021 г. и
последващо връчена нотариална покана от 17.09.2021 г. Д. Б. е развалил
сключения предварителен договор. В двете изявления, за които в настоящото
производство се установи, че са достигнали до К. С., ответникът твърди: да е
изпълнил поетото задължение да подготви всички необходими документи за
сключване на договора, но до 15.08.2021 г. не е уведомен от ищеца по договор
писмен начин – чрез препоръчана поща или куриерски услуги, за датата и
мястото на изповядване на сделката. Не е бил търсен и от представител на
банката за извършване на оглед и последваща оценка на имота. Така в първото
от изявленията се сочи, че договорът е прекратен с изтичане на срока, във
7
второто – че договорът е развален.
Въведеният от ответната страна аргумент за развален договор следва да
бъде разгледан в контекста на законовото изискване длъжникът да притежава
знание, че с извършеното разпореждане уврежда интересите на кредитора. В
тази връзка значение имат не субективните възприятия за съдържанието на
правоотношението, а обективно установените факти, които биха препятствали
длъжника да узнае за своето задължение или да има основание да счита
същото за погасено.
Съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД, договорът има задължителна сила за
страните, подобна на тази на закона. Прекратяването на това обвързване е
допустимо единствено при постигнато между страните съгласие или при
наличие на предвидено от закона основание, по аргумент от чл. 20а, ал. 2 от
ЗЗД.
Не се установява договорът да придава на изтеклия срок по чл. 6.1
погасителен ефект. Ответникът не твърди наличието на последващо съгласие
за прекратяване на облигационната връзка, поради което възможността за
разваляне на договора може да се основава само на законово предвидените
основания. Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, неизпълнението не предоставя само по
себе си право на кредитора да прекрати договора, а задължава последния
първо да поиска реално изпълнение и да предостави подходящ срок за това.
На основание чл. 87, ал. 4 ЗЗД прекратяване е допустимо единствено при
съществено неизпълнение, което предполага значимост на престацията спрямо
интереса на страната при сключването на договора. Такава предпоставка не е
доказана по делото.
Клаузата на чл. 6.2 от договора е неясна относно това коя от страните е
следвало да организира изповядването на сделката. От събраните
доказателства се установява, че инициативата е принадлежала на ищеца —
купувач по договора. Това задължение обаче се отнася до техническата
подготовка на сделката, а не до основния предмет на правоотношението.
Предвиденият срок по чл. 6.2 може да се тълкува като време, необхоД. за
организиране на явяването на продавача пред нотариус. От доказателствата се
установява, че ищецът е изпратил уведомления по реда на чл. 17 от договора,
като няма данни ответникът да е оказал съдействие за получаването им.
Липсата на съдействие препятства узнаването на информацията и, по
8
аргумент от чл. 96 ЗЗД, освобождава изпълняващата страна от последиците на
забавата. Ето защо, дори и да се приеме, че съобщенията не са достигнали
адресата в срока по чл. 6.1, не може да се направи извод за неизпълнение или
укоримо поведение от страна на ищеца.
Договорът не обвързва изтичането на посочения срок със законово
основание за прекратяване. Изрично основание за разваляне е предвидено
единствено при неизпълнение на основното задължение за заплащане на
цената, при спазване на реда по чл. 87 ЗЗД. При липса на уговорка с различен
смисъл договорният срок не следва да се приравнява на прекратително
условие. Подобно тълкуване би противоречало на принципа на реалното
изпълнение и на установената от закона императивна уредба.
Настоящият съдебен състав не приема за доказано преустановяването на
договорната връзка в хипотезата на разваляне. Обратното, установява се, че
според приетата от страните писмена форма на изпращане на съобщения
ищецът, на 10.08.2021 г. е уведомил ответника за предстоящото сключване на
окончателен договор на 12.08.2021 г. в кантората на нотариус Л.. В
удостоверение ищецът представя разписка от „Български пощи“ ЕАД за
изпратена препоръчана пратка, както и известия чрез куриери „Еконт“ и
„Спиди“. Допълнително чрез смс-съобщение на посочен в предварителния
договор телефон, който не се спори да е ответника, ищецът го е уведомил за
насроченото изповядване на сделката. Уведомление е залепено и на вратата на
апартамента на ответника. Съдът приема, че по тези начини ищецът е
изпълнил задължението си за предоставяне на ответника на пълна
информация за предстоящото сключване на окончателен договор.
Съдът не кредитира показанията на свидетелките Й. и В. като
изолирани, избирателно препредаващи релевантни за спора факти и
некореспондиращи на останалия доказателствен материал. Така свидетелката
Й. сочи, че на 09.08. сутринта на спирка на градския транспорт ищецът е
уведомил ответника за невъзможността да заплати остатъчната продажна
цена, а свидетелката В. – че на 14.08. ответникът, с нейно съдействие, търсил
ищеца в дома му, последният не им отворил, а ответникът се оплаквал, че
ищецът нямал пари. Тези показания противоречат на соченото от свидетеля Ч.
н 10.08.2021 г. в кантората на нотариус Л. наред с ищеца, да е присъствал той
и представител на банката, отпускаща кредит на ищеца за заплащане на
9
продажната цена. Наред с това показанията на свидетелките противоречат и
на писмените уведомления от ищеца към ответника за насрочената дата и час
за сключване на окончателен договор. Ето защо съдът приема, че ищецът е
изправна страна и не са възникнали предпоставки за разваляне на договорната
връзка.
По изложените съображения съдът приема за установено, че страните са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в
който договор са уговорили всички съществени условия на сделката –
индивидуализиран обект на право на собственост, предмет на
прехвърлителната сделка и посочена продажна цена. Д. Б. е собственик на
апартамент № 65, находящ се в ж.к. „********а на основание договор за
дарение на недвижим имот, сключен на 23.1.1993 г. с нотариален акт 60, том
LLLXII, дело № 32976/1993 на нотариус Беленски. С уважаване на иска с
правно основание чл. 135 ЗЗД в производството по гр. дело № 11580/2021 г. на
СГС, І-15 с-в и последващ инстанционен контрол, непротивопоставим по
отношение на К. С. е последващо сключеният от Д. Б. с Г. С. договор за
дарение, нотариален акт № 133, том І, рег. № 2055, дело № 118/2021 г. на
нотариус Д. К.. Ответникът не е изпълнил задължението си за прехвърляне на
имота в договорения от страните срок, поради което съдът приема за
основателна реализацията на потестативното право на ищеца да иска му за
окончателен по съдебен ред.
Съгласно чл. 362, ал. 1 от ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът
трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на
окончателния договор, съдът постановява решение, което замества
окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В
този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от
влизането в сила на решението.
Не е спорно между страните, че ищецът е заплатил на ответника сума в
общ размер 16233,39 лева или 8 300,00 евро (16233,39:1,95583). Ето защо от
общо договорената пазарна цена от 83000 евро дължима е разлика от 74 700
(83000-8300). Следователно съдът следва да обяви процесния договор за
окончателен при условие, че ищецът изпълни задължението си да плати
сумата от 74700 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
10
Съгласно чл. 364, ал. 1 и 2 от ГПК ищецът дължи следващите се
разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка
на СГС съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, съобразно материалния интерес в общ размер 55220,70 лв. възлизаща
на сумата 506.60 лева, както и местен данък за придобиване на имота по
сметка на Столична община в размер на сумата от 1656.62 лева, съгласно чл.
47, ал. 2, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и Наредба за определяне на размер на
местните данъци, приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008 г. –
чл. 35, ал. 2 (3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество).
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Съобразно постигнатата от страните договореност в чл. 15 от
предварителния договор при неизпълнение на задължението на продавача да
прехвърли собствеността, същият дължи на купувача неустойка в двоен
размер на получените до момента суми, в едномесечен срок от настъпване на
събитието. От събраните по делото доказателства се установява ищецът да е
заплатил на ответника сума в общ размер 16 233,39 лв. (13690,81+2542,58). По
вече изложени съображения съдът приема ответната страна да е в забава при
изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор. Ето защо
и дължи неустойка в размер на 32 466,78. Настоящият съдебен състав не
приема неустойката да е прекомерна поради противоречие с добрите нрави.
Уговарянето й в двоен размер на получените до момента суми не може да се
счете за нарушение на добрите нрави, оттам – за нищожност на постигнатата
договореност. Съдът взе предвид разясненията, дадени в Тълкувателно
решение № 1/2009 г./15 юни 2010 г. ОСГТК на ВКС, според които условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради
накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като
могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии:
естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията,
изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог,
ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и
11
вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна
негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнение на задължението вреди. При конкретната
преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и други
критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки
отделен случай.
Конкретно по спора съдът отчита естеството и размера на задължението
– задължението е за прехвърляне на собственост върху имот на стойност 83
000 евро (значителен по размер и значение интерес). Неизпълнението засяга
основното, а не незначителна част от договора, което оправдава договарянето
на по-сериозна санкция. Не се твърди и не се установява наличие на
обезпеченост с други способи, поради което неустойката остава основният
инструмент за защита на купувача и това увеличава допустимия й размер.
Съдът отчита и вида на неустойката и неизпълнението – клауза за
компенсаторна неустойка при пълно неизпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността. Ето защо съдът приема за оправдана неустойка
в договорения размер. По изложените съображения искът с правно основание
чл. 92 ЗЗД следва да бъде изцяло уважен, като ответникът бъде осъден да
заплати на ищеца сумата от 32466,78 лева, ведно със законната лихва считано
от подаване на исковата молба на 23.09.2021 г. до окончателното изплащане
на претендираната сума.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца
сторените по делото разноски в общ размер 5878,60 лв., в това число
държавни такси и адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-15 състав
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от Закона
за задълженията и договорите, сключения на 30.06.2021 г. между Д. Г. Б.,
ЕГН ********** и К. Г. С., ЕГН ********** предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.1202.267.4.65 по КККР, одобрени със заповед
№ РД-18-49/16.09.2015 г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на
имота: гр. София, ж.к. „********, апартамент 65, с площ от 79,36 кв. м.,
12
който самостоятелен обект се намира на 7-ми етаж в сграда с идентификатор
68134.1202.267.4, с предназначение жилищна сграда-многофамилна, като
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1202.267, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива
на обекта 1, при съседи: самостоятелни обекти в сградата на същия етаж:
68134.1202.267.4.66, 68134.1202.267.4.41, под обекта 68134.1202.267.4.62 и
над обекта 68134.1202.267.4.68, прилежащи части: избено помещение № 18 и
2,452% ид. части от общите части на сградата и от отстъпеното правото на
строеж върху държавно място.
ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ К. Г. С., ЕГН ********** заплати на Д. Г. Б., ЕГН
********** сумата от 74700 (седемдесет и четири хиляди и седмстотин) евро
в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. УКАЗВА на
ищеца, че ако в срока по чл. 362, ал. 1 ГПК не изпълни задължението си за
заплащане на остатъка от дължимата продажна цена, първоинстанционният
съд по искане на ответника обезсилва решението (чл. 362, ал.2 ГПК).
ОСЪЖДА Д. Г. Б., ЕГН ********** да заплати на К. Г. С., ЕГН
********** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сума в размер на 5878,60 лв. –
държавна такса и адвокатско възнаграждение за първоинстанционното
разглеждане на делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 и 2 от ГПК, вр. чл. 45, ал. 1, из. 1
ЗМДТ и чл. 87, изр. 2 ЗННД К. Г. С., ЕГН ********** да заплати:
- по сметка на Столична община, р-н „Илинден“ сумата от 1656.62
лева, представляваща местен данък за придобиване на имота,
- по сметка на Софийски градски съд сумата от 506.60 лева – такса
съгласно Тарифата за нотариалните такси, за които суми служебно да се
впише възбрана върху гореописания имот.
ДАВА, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, 6-месечен срок за отбелязване
на настоящето решение, считано от влизането му в сила.
УКАЗВА на ищеца, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 4 ЗС,
че до представяне на доказателства, че дължимите разноски, данъци и такси
по прехвърляне на имота са платени, както и че праводателят му Д. Г. Б., ЕГН
********** няма непогасени публични държавни и общински вземания
съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК /за което на ищеца, при поискване да бъде
13
издадено съдебно удостоверение/, заверен препис от решението няма да бъде
издаден.
ОСЪЖДА Д. Г. Б., ЕГН ********** да заплати на К. Г. С., ЕГН
********** на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 32466,78 лева – неустойка по
чл. 15, ал. 1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, сключен на 30.06.2021 г., ведно със законната лихва върху сумата
считано от 23.09.2021 г. до окончателното й изплащане.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването на
препис от него на страните пред Софийски апелативен съд.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14