О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 250 Година 2019, 25.02 Град Бургас
Бургаски окръжен съд граждански състав
На двадесет и пети февруари Година две хиляди и деветнадесета
В закрито заседание в следния състав:
Председател: Дарина Костова
Секретар
Прокурор
Като разгледа докладваното от съдията търговско дело №452 по описа за 2018
година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод искова молба,
подадена от ,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:гр. София,
район Искър, ж.к.,,Дружба“2,бл.316,вх.А,ап.18, представлявано от управителя
Николай Детелинов Ламбуров, чрез адв.П.А.- БАК, със съдебен адрес:***, против М.В.М.,
ЕГН **********, с адрес:г***, с която се иска да бъде прогласена нищожност на
договори за покупко- продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт№89,
том І, рег.№6020, дело№233/2018г. и Нотариален акт №90, том ІІ, рег.№602,
дело№234/2018г. по описа на нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на
действие- РС- Бургас, на основание чл.26,ал.1, предл.2 и 3 ЗЗД и чл.26,ал.2, предл.2
и 5 от ЗЗД, както и да се прогласят за недействителни спрямо ищеца, на
основание чл.40 от ЗЗД, договорите за покупко- продажба на недвижими имоти,
сключени с Нотариален акт№88, том І,рег.№6020, дело№233/2018г. и Нотариален акт
№90, том І, рег.№6021,дело№234/2018г.по описа на нотараиус Цвета Атанасова,
рег.№458 на НК, район на действие- РС- Бургас. Претендира се присъждане на
направените по делото разноски.
Исковете са
предявени съобразно правилата за родова и местна подсъдност. Налице са активна
и пасивна легитимация за предявяването им.
Последвала
е по делото редовна размяна на книжа между страните, съобразно разпоредбите на
особеното исково производство по търговски спорове.
До настоящия момент не са станали служебно
известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за
възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са
налице положителни процесуални предпоставки за разглеждане на иска. При това
положение е допустим.
С оглед на горните констатации по отношение на
редовността и допустимостта на предявения иск, съдът намира, че ще следва да
пристъпи към насрочване на делото в
открито съдебно заседание – на основание чл. 374, ал. 2 от ГПК.
Съдът намира, че в настоящото определение
следва да включи и проекта си за доклад по делото и след него да се произнесе
по допускането на доказателствата, заявени от ищеца и ответника.
Проект
за доклад:
Твърди се в исковата молба, че на 13.06.2018г., страните сключили два договора за покупко-
продажба на апартаменти, находящи се в луксозния ваканционен комплекс ,,Свети
Йоан Ризорт“в гр.Созопол, а именно:
-Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 67800.10.726.3.5, с административен адрес :гр.Созопол,
обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци,блок F,ет.1,ап.F105-Апартамент F105, разположен на първи етаж на сградата, с
предназначение:жилище, апартамент, брой нива на обекта-1, на площ 59.63кв.м.,
ведно с прилежаща тераса с площ от 16.65 кв.м., при съседни самостоятелни
обекти в сградата с идентификатори на същия етаж-№67800.10.726.3.4, под обекта-
няма и над обекта №67800.10.726.3.13, 067800.10.726.3.14, ведно с 1.566%,
равняващи се на 10.81кв.м. идеални части от правото на строеж върху терена или
общата площ на апартамента- 87.09 кв.м., с предназначение- жилище, апартамент,
брой нива на обекта: 1, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс,
коридор, две спални, две бани и тераса, при продажна цена 4000 лева; продажната
цена на един квадратен метър за горепосочената сделка- 47.80 лв.(24 евро), а обявената цена за
апартамента- 76206евро(148602 лева). Горепосочената сделка била обективирана в
Нотариален акт№88, том І,рег.№6020, дело№233/2018г. и Нотариален акт №90, том
І, рег.|№6021,дело№234/2018г.по описа на нотараиус Цвета Атанасова, рег.№458 на
НК, район на действие- РС- Бургас.
-Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67800.10.726.1.13, с административен адрес: гр.Созопол, обл.Бургас, п.с.8130,
м.Амчалъци, блок D, ет.2, ап. D207-
Апартамент D207, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 67800.10.726.1.13, разположен на втори етаж на сградата, с
предназначение:жилище, апартамент, брой нива на обекта-1, на площ от 60.25
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори: на същия
етаж- №67800.10.726.1.12 и №67800.10.726.1.14; под обекта№67800.10.726.1.5 и
№67800.10.726.1.4, над обекта№67800.10.726.1.22, ведно с 1.746% идеални части
от общите части на сградата, равняващи се на 12.06кв.м. и ведно със съответните
идеални части от правото на строеж; обща площ на апартамента- 72.31кв.м., с
предназначение- жилище, апартамент, брой нива на обекта:1, състоящ се от антре,
дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани, балкон, при продажна
цена от 4000 лева; продажна цена за един квадратен метър-55 лева(28 евро);
обявена цена за апартамента78283 евро(152652 лева). Сделката била обективирана
в Нотариален акт№90, том І, рег.|№6021,дело№234/2018г.по описа на нотариус
Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на действие- РС- Бургас.
Посочва се, че при сключването на двете
сделки, ищцовото дружество се представлявало от бившия управител П. Стамболиев
Стаматов, освободен като такъв с решение на Общото събрание, проведено на
28.05.2018г(решението на ОС- вписано в ТР на 15.06.2018г.).
Излагат се съображения за симулативност на
извършените от бившия управител на дружеството, сделки(сключени единствено с цел увреждане интересите на
дружеството и негово лично облагодетелстване). Имотите били продадени на цена от 4000 лева, независимо от
квадратурата им. Горното свидетелствало за пълна нееквивалентност на насрещните
престации, тъй като договорените цени не покривали дори и себестойността на
,,груб строеж“.
Навежда доводи за наличие на хипотезата на
чл.40 от ЗЗД. Посочва, че съгласно клаузата на т.5 от нотариалния акт, ако в
едномесечен срок не се заличали ипотеките върху ,,продадените „апартаменти,
дружеството дължало на купувача неустойка в размер на 50000лева- връщане на
продажната цена и възстановяване на направените разходи по сделката, плюс други
обезщетения. Договорената неустойка била над 12 пъти по- висока от записаната в
нотариалния акт продажна цена.
Друго доказателство за
умишлено договаряне във вреда на представлявания било, че посочените имоти се
явявали единствените, за които ищцовото дружество нямало сключени предварителни
договори за покупко- продажба(единствените свободни и непродадени апартаменти в
комплекса). Твърди се сключване на сделките при заобикаляне на закона. Навеждат
се доводи в тази насока.
Подчертава се, че извършените
плащания били в нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой.
Излагайки горните съображения, ищецът обосновава
правния си интерес от предявяване на настоящите искови претенции.
Прилага доказателства. Претендира разноски.
Правно
основание на исковете: основание чл.26,ал.1, предл.2 и 3 ЗЗД и чл.26,ал.2,
предл.2 и 5 от ЗЗД ; чл.40 от ЗЗД.
С депозирания писмен отговор на исковата молба, се
оспорват наведените от ищеца твърдения. На първо място, ответникът посочва, че закупил от ищеца два апартамента
на цена от 4800лева с вкл.ДДС.
Продажната цена била определена в този размер, поради неизпълнение на поети задължения по сключен
между страните предварителен договор от 27.11.2014г. Продавачът не изпълнил
задължението си по раздел 3, т.1.2 и т..1.3, а именно- да извърши довършителни работи и да приеме сграда с Акт
Образец 15, в срок до 30.04.2017г. Твърди, че вписаните на 01.06.2017г. и на 22.12.2017г., ипотеки върху имотите в полза на Юробанк
България, към настоящия момент не били заличени. Поради забавата на продавача и
дължимите по предварителния договор
неустойки, на 28.05.2018г., страните сключили анекс, с който предоговорили условията
на договора и уредили окончателно отношенията помежду си.
Оспорва
твърдяната от ищеца порочност на сключените договори за покупко- продажба. Възразява
срещу наведените с исковата молба доводи, че бившият управител на дружеството
знаел за процедурата по неговото освобождаване като такъв и въпреки това
изповядал сделките. Излага аргументи в тази насока(ТР№3 от 15.11.2013г.,
постановено по тълк.дело№3/2013г., ОСГТК на ВКС).
Посочва, че с
протоколно решение на едноличния собственик на капитала на ,,СВЕТИ ЙОАН
РИЗОРТ“ЕООД- Николай Ломбуров, с нотариална заверка на подписа, рег.№116 от
19.01.2017г. на нотариус Линка Чуткина, рег.№600на НК, с район на действие РС-
Несебър, било взето решение дружеството
да прехвърли правото на строеж/правото на собственост върху всички притежавани
от него самостоятелни обособени обекти в ,,Жилищна сграда за сезонно обитаване
– сграда 1(блок D, E и F) по преценка на управителя, при условия каквито
намери за добре. Счита, че ако ишецът имал намерение да осуети възможността на
управителя П. Стаматов да извърши посочените сделки, следвало да предприеме
съответните действия.
Навежда доводи, че към
настоящия момент, последният продължавал да бъде управител и на други дружества, свързани лица
с ищцовото(,,Голдън Ренбол“ЕООД, ,,Свети Йоан Ризорт 2“ЕООД). В тази връзка,
нямало основание да се приеме, че ответникът и бившият управител Стаматов
знаели за предприетата процедура по
отношение управлението на ,,Свети Йоан Ризорт “ЕООД.
Оспорва твърденията, наведени в
исковата молба относно луксозното обзавеждане на всички осем апартамента, като посочва, че към
датата на продажба, процесните два апартамента били в състояние на ,,груб
строеж“(видно от представения пред нотариуса констативен протокол по
чл.181,ал.2 от ЗУТ).
Счита, че от изложеното в исковата молба не
ставало ясно какъв вид симулация твърди
ищецът- абсолютна или относителна.
С оглед твърденията на
ищеца, че паричните средства от процесните сделки не постъпили в касата на
дружеството, се излагат подробни съображения, като ответникът намира горното
обстоятелство за ирелевантно.
Излага становище във
връзка с доводите на ищеца за нищожност на сделките поради противоречие на
добрите нрави(пълна нееквивалентност на престациите), както и наличие на
хипотезата за договаряне във вреда на представлявания.
Посочва, че съгласно
разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, страните можели свободно да определят съдържанието
на договора и да направят конкретната преценка относно еквивалентността на
насрещните престации. Законодателят допускал продажната цена на един имот да
бъде по- ниска от данъчната оценка. Продажбата на занижени цени нямала
отношение към добрите нрави в обществото. Твърди, че намаляването на цената се
дължало на забавата на продавача и дължимите вследствие на горното неустойки.
Към датата на продажбата- 13.06.2018г., процесните два имота били ипотекирани и
на етап ,,груб строеж“. Вписаната санкция(неустойка) в нотариалния акт целяла
компенсация на купувача, в случай, че продавачът не изпълнел задължението си да
вдигне наложените обезпечения, респективно настъпела евикция,. Подчертава, че
към настоящия момент, ипотеките не били заличени.
Навежда доводи, че
за наличието на хипотезата на чл.40 от ЗЗД, следвало да бъдат отчетени два
критерия- обективен и субективен. Съобразно постановеното с ТР№5 от
12.12.2016г.на ВКС, преценката за наличие на увреждане се извършвала предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай. Предвид горното, проверката
за наличието на обективния критерий не се изчерпвала с установяване на
значителна разлика между пазарната и продажната цена.
Твърди, че от
субективна страна, страните трябвало да съзнават, че увреждат представлявания. Намерението
за увреждане на третото лице не се предполагало, а следвало да бъде доказано.
Развива подробни
съображения и във връзка с твърденията на ищеца за нищожност на процесните две
сделки поради заобикаляне на закона. Неизпълнението на посочената разпоредба на
чл.3,ал.1,т.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой водело до налагане
на административна санкция, но не и до нищожност.
Възразява срещу
наведените твърдения за нищожност поради липса на съгласие. Твърди, че към
момента на сключване на сделките, управителят на ,,Свети Йоан Ризорт “ЕООД - П.
Стаматов имал представителна власт. В подкрепа на изложеното, цитира ТР№3 от 15.11.2013 г. по тълк. Дело№3/2013г.
на ОСГТК на ВКС.
Излага становище във
връзка с направените от ищеца доказателствени искания.
С подадената допълнителна искова молба, ищецът поддържа изложеното в
първоначалната искова молба, като оспорва наведените от ответника твърдения.
Оспорва датата на
съставяне на представените от ответната страна писмени доказателства (предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот от 27.11.2015г., анекс към последния
договор от 28.05.2018г., разписки за получени плащания в брой- 3броя от
27.11.2014г.за сума от 1000евро; от 27.12.2014г., за сума от 1000евро и
20.03.2015г.- 1000евро ). Счита, че горните били съставени единствено за целите
на настоящия процес. Съществуването на предварителен договор и анекс към не били
известни на едноличния собственик на капитала на ищцовото дружество. Липсвали и
осчетоводени суми, постъпили по
посочения договор.
Развива съображения за
липсата на представителна власт на бившия управител да сключва такива договори.
Навежда доводи за нищожност на предварителния договор.
Излага твърдение за
относителна недействителност на процесните
договори. Последните прикривали договор за дарение, за сключването на
какъвто бившият управител нямал представителна власт. При процесния
предварителен договор не била налице стопанска необходимост и икономическа
изгода за дружеството от сключването му. Със същия се възлагали необосновани
икономически санкции под формата на неустойки при евентуалното му неизпълнение.
Дори хипотетично да се приемело, че ответникът заплатил посочените в
представените разписки суми в общ размер на 3000евро, съгласно договорените
клаузи, за купувача не се предвиждали рискове и задължения. Последният не само придобивал
собствеността върху два луксозни апартамента срещу нереално ниска цена, но и получавал
неследващи му се икономически облаги(неустойки). Намира, че доказателство за
целта на купувача да се облагодетелства и да увреди ищеца, бил и подписаният
анекс към договора. Съгласно последния, представляващия дружеството и купувачът
се споразумели, описаните в предварителния договор имоти да бъдат продадени,
всеки на цена 4000 лева без ДДС, като в случай на евикция, продавачът дължал
неустойка в размер на 50000лева за всеки апартамент. Невярно било твърденето в
чл.1.1 от анекса, че към момента на под- писването му- 28.05.2018г., нямало Акт
обр.15. Такъв бил подписан на 17.11.2016г.,т.е. повече от година и половина
преди датата на анекса.
Излага аргументи за нищожност на клаузите
за неустойки в предварителния договор, анекса към него и окончателните
договори.
Твърди, че съгласно
чл.7 от предварителния договор, задължението на продавача да прехвърли
собствеността върху апартаментите, предмет на договора, възниквало след
заплащане на пълната цена. В конкретния случай, ищцовото дружество било
поставено в риск да заплати неустойка в размер на 600 000лева. В подкрепа на
горното, се представяли
доказателства(два броя нотариални покани от други купувачи).
Посочва обстоятелства,
касаещи свързаност на лицата- купувачи на продадените осем апартамента.
С допълнителния
писмен отговор, ответникът поддържа всички доводи, въведени с първоначалния
отговор на исковата молба.
Оспорва изложеното от ищеца твърдение, че не било
известно на едноличния собственик на капитала, сключването на предварителен
договор и анекс, получаване на суми по
тях, както и включването им в регистъра на сделките. Горното се явявало
ирелевантно за проблематиката на настоящия казус.
Излага становище относно наличието на валидна
представителна власт на управителя Стаматов. Навежда аргументи в тази насока.
Развива подробни
съображения и във връзка с доводите на ищеца за относителна симулация(прикрит
договор за дарение).
Посочва, че полагането
на печат под документ от името на юридическо лице, било законово задължение
само в определение случаи.
Намира за неоснователни
и твърденията за нищожност на сделките,
поради посочените от ищеца пороци.
Ответникът твърди, че
отказал заплащане на сумата, дължима към момента на издаване на акт 15, тъй
като продавачът не спазил срока, посочен в предварителния договор.
Подчертава, че
купувачът закупил процесните имоти с цел инвестиция. Известна му била локацията
на комплекса, местонахождението, площта, както и договорената степен на
завършеност. Горните обстоятелства конкретизирали в достатъчна степен
инвестиционния интерес от страна на
купувача.
Счита, че навадените
факти и обстоятелства, касаещи нотариални покани от други купувачи, както и
роднински връзки, били неотносими.
Развива съображения относно направените от
ищеца доказателствени искания.
Относно направеното от ищеца искане с правно основание чл.213 от ГПК.
След
служебна справка се установи, че т.д.№449/18 и 450/18 са образувани по искова
молба на ,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД, но срещу различни ответници.
Съдът намира, че в конкретния случай не са налице
обстоятелствата, налагащи приложение
разпоредбата на чл.213 от ГПК и обеднияване на т.д.№449/18
и т.д.№450/18 и т.д.№452/18 по описа на Бургаския окръжен съд в едно
производство.
Обединяването на делата, образувани
по исковете за нищожност на посочените сделки за покупко- продажба на недвижим
имот, зависи от самостоятелната преценка
на съд, в случая не е налице обусловеност или преюдициалност на повдигнатите
спорове по т.д. №451/2018 год. и настоящото , а исковете по другите две дела са
предявени срещу различен ответник.
По доказателсвената тежест: По делото
липсват въведени неподлежащи на
доказване факти по смисъла на чл. 154, ал. 2 и чл. 155 от ГПК. На основание чл.
146, ал. 1, т. 5 и чл. 146, ал. 2 съдът следва да укаже на страните, че
съгласно чл. 153 и чл. 154, ал. 1 от ГПК, всяка страна е длъжна да
установи спорните факти, на които
основава своите искания или възражения, както и връзките между тях.
В тежест на
ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване сключването на процесните договори за покупко-
продажба при наличието на твърдяните основания за нищожност,
В тежест на ответника е да докаже възраженията си.
По
доказателствата
Съдът намира направените доказателствени
искания – за приемане на представени от страните при предварителната размяна на
книжа, писмени доказателства, за относими към предмета на делото, тъй като
посредством тях се заявява, че ще се установява наличието на посочените по-горе
факти. Доказателствените искания са допустими и необходими, тъй като законът не
поставя ограничения за събиране на тези доказателства за установяване на тези
обстоятелства, а без събирането им и преценката им решението ще бъде
постановено при неизяснена фактическа обстановка. С оглед на горното ще следва
да се приемат всички представени от ищеца и ответника писмени доказателства.
С
исковата молба е направено искане
за допускане до разпит на двама
свидетели в режим на довеждане, като са посочени фактите и обстоятелствата, които ще се
доказват посредством разпит, поради което горното доказателствено искане следва
да бъде допуснато за един свидетел, предвид еднаквите обстоятелства, за които
са поискани гласните доказателства.
С
исковата молба и допълнителната такава, ищецът е направил доказателствено искане за допускане на
съдебно- счетоводна експертиза, както и съдебно-
оценъчна такава, като са посочени
задачите, на които ще следва да отговори вещото лице по всяка от експертизите.
Съдът намира поставените въпроси за относими към предмета на делото, поради
което искането за извършване на посочените експертизи следва да бъде допуснато.
С допълнителната искова молба,
ищецът е поискал, на основание чл.176, ал.1
от ГПК, да бъде задължен ответника да се яви в насроченото открито
съдебно заседание, като отговори на посочени от него въпроси. Съдът намира, че
първият от поставените въпроси е неотносим, предвид твърденията на ищеца, но с
оглед относимостта на останалите въпроси,
искането за тях следва да бъде уважено.
Ищецът е направил
доказателствено искане, да бъде задължен ответникът да
представи оригиналите на предварителния договор, анекса към него и трите броя
разписки, което искане е основателно.
С отговора на
исковата молба, ответникът е поискал, на основание чл.192,ал.1 от ГПК, съдът да задължи
нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 от НК, район на действие- БРС, да представи
копие на цялото нотариално дело във връзка с изповядване на процесните две
сделки, а именно: договор за покупко-
продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт№89, том І, рег.№6020, дело№233/2018г.
Бургас и Нотариален акт№90, том ІІ, рег.№602, дело№234/2018г.; договорите за
покупко- продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт№88, том
І,рег.№6020, дело№233/2018г. и Нотариален акт №90, том І,
рег.№6021,дело№234/2018г.по описа на нотараиус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК,
район на действие- РС- Бургас, което искане е също основателно, с оглед
предмета на спора.
Съдът намира за относими поставените от ответника въпроси към вещото
лице по съдебно- оценъчната експертиза,
поради което същите следва да бъдат допуснати като задачи към вещото лице.
Ответникът е направил доказателствено искане
за допускане до разпит на един свидетел в режим на довеждане, като са
посочени фактите и обстоятелствата,
които ще се доказват посредством разпит, поради което горното доказателствено
искане следва да бъде допуснато.
По изложените съображения, на основание чл.140,
ал. 1 във вр. с чл. 146 от ГПК и по
доказателствата съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание
за 25.03.2019 год. 13,30 часа, за която дата и час да се призоват
страните, като им се връчи препис от настоящото определение, съдържащо и проект
за доклад.
ДОКЛАДВА на
страните т.д. №452/2018 год. съобразно проекта за доклад в мотивната част на
настоящото определение.
УКАЗВА тежестта на доказване според мотивната част на
определението.
ПРИЕМА всички представени от ищеца
и ответника писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА нотариус Цвета Атанасова следва
да представи по делото копия от нотариалните дела - №233/2018 год. и №234/2018
год., като ѝ се връчи молбата на л.94 от делото.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл.183 от ГПК
ответника да представи най-късно в съдебното заседание оригиналите на
предварителния договор, анекс към него и три разписки, като му УКАЗВА че при непредставяне на
оригиналите копията ще бъдат изключени от делото.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл.176 от ГПК
ответникът да се яви лично в съдебното заседание и да отговори на въпроси №2, 3
и 4, формулирани от ищеца в допълнителната искова молба, които да му се изпишат
изчерпателно в призовката за съдебното заседание и тази призовка да се изпрати
на настоящия му адрес.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането
на ищеца за съединяване в общо производство на т.д №449/18 год., №450/18 год.,
№452/18 год. и настоящото.
ДОПУСКА до разпит един свидетел в режим на довеждане на страната на ищеца.
ДОПУСКА до разпит един свидетел в режим на довеждане на страната на ответника.
ДОПУСКА извършването на съдебно-
счетоводна експертиза, която да отговори на поставените от ищеца и ответника въпроси.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Ели Вълчева.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 300 лв., вносим от ищеца, в седмичен срок от съобщението.
ДОПУСКА извършването
на съдебно- оценъчна експертиза, която да отговори на поставените от ищеца и от ответника въпроси.
НАЗНАЧАВА за вещо лице инж Тодорка
Чанкинова
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 400 лв., вносим от ищеца в размер на 200лв. и от ответника в размер на 200лв,
в седмичен срок от съобщението.
УКАЗВА на страните, че по останалите
доказателствени искания, съдът ще се произнесе в насроченото открито съдебно
заседание.
Определението е окончателно.
Съдия: