Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 08.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на седми юни през две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 1314 по описа на съда за
2019 г., взе предвид следното:
Делото
е образувано по подадена от Д.Е.М. и Д.Е.К. искова молба, с която молят съдът
за признае за установено по отношение на „П.-**-К.“ ЕООД, Ц.А.Л., А.Й.Л. и Д.С.А.,
че са собственици на описания в исковата молба недвижил имот, както и да осъди Д.А.
да му предаде владението върху него.
Ищците
твърдят, че на 16.03.2012 г. закупили от „П.-**-К.“ ЕООД недвижим имот, находящ
се в гр. София, бул. „*****в жилищна сграда, построена в дворно място с площ от
569 кв.м. и съставляващо УПИ І-1,2 в кв. 222 по плана на гр. София, м.
„Център-западно направление“, представляващ съгласно одобрен архитектурен
проект апартамент № 14*, на 11 надпартерен етаж в сградата, разположена на кота
31.40 м, със застроена площ от 46.12 кв.м. и покривна тераса от 70.92 кв.м.,
при съседи: ап. № 45, коридор и ап. № 44, заедно с 1.208% ид.ч. от общите части
на сградата и толкова ид.ч. от правото на строеж.
През
май 2016 г. разбрали, че сградата, в която се намира ап. № 14* е пусната в
експлоатация. При опит да влязат в имота установили, че той се владее от Д.А.,
която го закупила. При проверка в имотния регистър се установило, че „П.-**-К.“
ЕООД повторно се разпоредил с имота през 2014 г., но в нотариалния акт, с който
собствеността била прехвърлена на Ц.А.Л. и А.Й.Л. фигурирал като ателие № 14.
Местоположението и съседите и площта били идентични с тези на ап. № 14.
Ц.Л. и А.Л.
продали имота на Д.С.А., която го владеела към датата на подаването на исковата
молба.
„П.-**-К.“
ЕООД не бил собственик на процесния имот през 2014 г., когато повторно се
разпоредил с него. Нещо повече, той продал имот, който не съществувал нито в
одобрения архитектурен проект, нито в площообразуването.
Ц.Л. и А.Л. придобили имота от несобственик и съответно не прехвърлили на Д.А.
собствеността върху имот, който притежават.
Ответниците „П.-**-К.“ ЕООД, Ц.А.Л. и А.Й.Л. не са подали отговор на
исковата молба.
Ответникът
Д.С.А. е подала отговор, в който оспорва предявения срещу нея ревандикационен
иск. Твърди, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който ищците твърдят да са придобили собствеността е нищожен, поради невъзможен
предмет, тъй като апартамент № 14 не отговарял на изискванията на ЗУТ за
жилище.
Третото
лице помагач на страната на ответника Д.А. – „У.Б.“ АД изразява становище за
неоснователност на предявения ревандикационен иск.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявени са обективно съединени искове с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК и чл. 108 от ЗС.
По предявените искове за собственост в тежест на ищците е
да докажат, че са придобили валидно правото на собственост върху апартамент №
14 и че имотът се владее без правно основание от Д.А..
Не се спори и от нотариален акт № 142, том І, дело №
125/25.06.2008 г. на нотариус рег. № 391 на НК се установява, че физически лица,
собственици на УПИ І-1,2 от кв. 222 по плана на гр. София, м. „Център-западно
направление“ с площ по графични данни по приложена скица 569 кв.м. са учредили
в полза на „П.-**-К., Й.– С-ие“ ООД право да построи
в УПИ І-1,2 жилищна сграда на десет етажа с магазини, ателиета и подземни
гаражи със застроена площ 508.67 кв.м., съгласно инвестиционен проект, одобрен
от главния архитект на Столична община на 24.06.2008 г. Изрично посочените и
описани в нотариалния акт имоти стават изключителна собственост на
учредителите, а останалите имоти стават собственост на „П.-**-К., Й.– С-ие“ ООД.
На 16.03.2012 г. „П.-**-К.“ ЕООД е продал при равни квоти
на Д.Е.М. и Д.Е.К. построени на фаза „груб строеж“ недвижими имоти, находящи се
в гр. София, СО, район „Възраждане“, бул. „*****, в жилищната сграда, построена
на фаза „груб строеж“, в дворно място с площ от 569 кв.м., съставляващо УПИ
І-1,2 в кв. 222 по плана на гр. София, м. „Център-западно направление“, сред
които апартамент № 14*, находящ се на 11 надпартерен етаж в сграда, разположен
на кота „+31.40“ м, със застроена площ от 46.12 кв.м., съгласно таблица за площоразпределение на строителя, състоящ се от дневна с
трапезария и кухненски бокс, стая, коридор с килер и санитарен възел, заедно с
покривна тераса към апартамент № 14 със застроена площ на терасата 70.92 кв.м.,
съгласно таблица за площоразпределение на строителя,
при съседи: апартамент № 45, коридор и апартамент № 44, заедно с 1.208% ид.ч.
от общите части на сградата и със съответните идеални части от правото на
строеж върху дворното място, за което е съставен нотариален акт за продажба на
недвижими имоти в „груб строеж“ № 10, том І, рег. № 481, дело № 10/16.03.2012
г. на нотариус рег. № 318 на НК.
На 15.04.2014 г. „П.-**-К.“ ЕООД е продал на Ц.А.Л.
недвижим имот, изграден на степен на завършеност „груб строеж“, находящ се в
гр. София, СО, район „Възраждане“, в „Многофамилна
жилищна сграда с офиси и магазини, две подземни нива, гаражи и ателиета“,
построена в УПИ І-1,2, кв. 222 по плана на гр. София, м. „Център-западно
направление“, представляващ ателие № 14 на кота +31.40 м, с площ от 46.12
кв.м., състоящо се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня,
баня-тоалетна и тераса с площ от 70.92 кв.м., при граници и съседи по одобрен
архитектурен проект: апартамент № 45, коридор, апартамент № 44 и външен зид,
заедно с 1.208% ид.ч. от общите части на сградата и толкова идеални части от
правото на строеж върху УПИ І-1,2 в кв. 222 по плана на гр. София (нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 29, том І, рег. № 1020, дело №
19/15.04.2014 г. на нотариус рег. № 533 на НК).
Ц.А.Л. и А.Й.Л. са продали ателие № 14 на Д.С.А., видно
от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 137, том ІІ, рег. №
6745, дело № 275/02.10.2014 г. на нотариус рег. № 343 на НК.
Спорният по делото въпрос е бил ли е собственик
продавачът по първите два нотариални акта на обекта на сделките. Относно
идентичността на апартамент № 14* и ателие № 14 по делото е изслушана
съдебно-техническа експертиза, според която имотите, в трите гореописани
нотариални акта са идентични по местоположение, разположение в сградата, площ и
граници, а разликата е единствено в наименованието на имотите, като в първия
обектът представлява апартамент № 14*, а в другите два – ателие № 14. Вещото
лице М.е извършила справка в служба „Архив инвестиционни планове“ при НАГ – СО
и е установила, че там се съхранява одобрен на 24.06.2008 г. инвестиционен
проект за „Жилищна сграда 10 (М+АТ) и подземни гаражи“ в УПИ І-1,2 в кв. 222,
м. „Западно направление“, въз основа на който е издадено разрешение за строеж №
408/01.07.2008 г. В обяснителната записка към част „Архитектурна“ на проекта се
сочело, че жилищната сграда е предвидено да се изградят 18 ателиета и 59
апартамента. На чертежа, отразяващ разпределението на кота +31.40 м имало три
апартамента – ап. № 14*, ап. № 44 и ап. № 45 и ателие № 16*. Ап. № 14 бил
разположен в югозападния ъгъл на етажа и се състоял от дневна с трапезария и
кухненски бокс, стая, баня-тоалетна и тераса, а площта му – „46.12+70.92 m²“. Според проекта
апартаментът имал за граници: ап. № 45 и коридор на етажа, външен зид към бул.
„А. Стамболийски“, външен зид към бул. „И.И.“ и ап. №
44.
Освен одобрения на 24.06.2008 г. инвестиционен проект към
разрешение за строеж № 408/01.07.2008 г. в СО, Направление „Архитектура и
градоустройство“, не са намерени одобрени проекти-преработки на кота +31.40 м.
(отговор от директор на дирекция „Общински строителен контрол“ на л. 173 от
делото). В същия смисъл е и отговор на главния архитект на СО от 03.05.2018 г.
При проверка в отдел „Архивно обслужване и дигитален архив“ на дирекция
„Административна“ при Направление „Архитектура и градоустройство“ се
установило, че екзекутивна документация и преработка, касаеща
разрешение за строеж № 408/01.07.2008 г. за сграда на административен адрес гр.
София, район „Възраждане“, бул. „А. Стамболийски“ № 128, м. „Център“, кв. 222,
УПИ І-1,2 по плана на гр. София не се съхранява.
Идентичността на апартамент № 14* и ателие № 14 се
потвърждава и от таблица за площообразуването. По
приетото по делото копие на нотариално дело № 10/2012 г. на нотариус рег. № 391
на НК, на етаж 11 в сградата на бул. „*****в гр. София са разположени ателие №
16 и покривна тераса към него, апартамент № 44, апартамент № 14* и покривна
тераса към него и апартамент № 45. В таблица за площообразуването,
приложена към нотариално дело № 19/2014 г. на нотариус рег. № 533 имотите са
идентични по наименование и площ, като след „апартамент № 14*“ е добавено
/ателие/, с покривна тераса към ап. № 14* - 70.92 кв.м.
Инвестиционният проект е един и той е одобреният на
24.06.2008 г.
Границите на процесния имот се установяват по безспорен
начин и от постановление за възлагане от 16.12.2014 г. по изп.д. №
20128570400276 на ЧСИ, рег. № 857 на Камарата на ЧСИ на ап. № 44, като съсед на
този апартамент е апартамент № 14.
Независимо от наименованието на
обекта, той се идентифицира като такъв с граници и площ, съгласно заключението
на вещото лице. В ТР № 3/2014 г. по тълк.д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС е
прието, че ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически
обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този
момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Съобразно така дадените от ВКС
задължителни указания, имотът по нотариален акт № 10/16.03.2012 г. на нотариус
рег. № 318 на НК е годен обект на собственост, независимо че не е отговарял на изискването
на чл. 108, ал. 2, б. „г“ от Наредба № № 7 от 22.12.2003 г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени
зони. Това е така, защото той може да съществува като ателие – обект на
собственост, отговарящ на всички изисквания по чл. 102 от Наредба № 7/22.12.2003
г. и в този смисъл е променено неговото наименование. При
сключване на договора от 16.03.2012 г. възникването на неговия предмет (като
ателие) е било възможно, поради което договорът обвързва валидно страните.
Единствено ако впоследствие предметът на договора е станал невъзможен, този
договор би се развалил по право или съответно ще подлежи на разваляне, когато
невъзможността е по причина, за която отговаря длъжникът. Съобразно мотивите на
цитираното тълкувателно решение и след като апартамент № 14* отговаря на изискването за
обект като ателие, „П.-**-К.“ ЕООД валидно е прехвърлил правото на собственост
върху него на Д.Е.М. и Д.Е.К. на 16.03.2012 г. След като на 16.03.2012 г. е
настъпило вещно-прехвърлително действие на договора за продажба, към 15.04.2014
г. дружеството не е притежавало собствеността върху процесния имот, поради
което не е могло валидно да се разпореди с него. Съответно Ц.Л. и А.Л. не били
негови собственици, за да се разпоредят в полза на Д.А..
По така изложените съображения
предявеният от ищците иск установителен иск следва да бъде уважен.
Не се спори, че Д.А. упражнява
фактическа власт върху апартамент № 14*, но същата не противопоставя на ищците
права, изключващи възможността им да получат владението върху имота.
С оглед изхода на спора,
ответниците дължат да заплатят на ищците сторените от тях разноски на обща
стойност 2 896.40 лева, съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК, или
по 965.46 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен от Д.Е.М., роден на *** г. в Б.,
гражданин на К.И.и Д.Е.К., роден на *** г. в Б., гражданин на К.И.срещу „П.-**-К.“,
ЕИК *******, Ц.А.Л., ЕГН ********** и А.Й.Л., ЕГН ********** иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. чл. 77 от ЗС вр. чл. 183 от ЗЗД, че ищците
са собственици на недвижим имот, находящ се в гр. София, бул. „*****в жилищна
сграда, построена в дворно място с площ от 569 кв.м. и съставляващо УПИ І-1,2 в
кв. 222 по плана на гр. София, м. „Център-западно направление“, представляващ
съгласно одобрен архитектурен проект апартамент № 14*, на 11 надпартерен етаж в
сградата, разположена на кота 31.40 м, със застроена площ от 46.12 кв.м. и
покривна тераса от 70.92 кв.м., при съседи: ап. № 45, коридор и ап. № 44,
заедно с 1.208% ид.ч. от общите части на сградата и толкова ид.ч. от правото на
строеж.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен от Д.Е.М., роден на *** г. в Б.,
гражданин на К.И.и Д.Е.К., роден на *** г. в Б., гражданин на К.И.срещу Д.С.А.
– К., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 108 от ЗС, че ищците са
собственици на недвижим имот, находящ се в гр. София, бул. „*****в жилищна
сграда, построена в дворно място с площ от 569 кв.м. и съставляващо УПИ І-1,2 в
кв. 222 по плана на гр. София, м. „Център-западно направление“, представляващ
съгласно одобрен архитектурен проект апартамент № 14*, на 11 надпартерен етаж в
сградата, разположена на кота 31.40 м, със застроена площ от 46.12 кв.м. и
покривна тераса от 70.92 кв.м., при съседи: ап. № 45, коридор и ап. № 44,
заедно с 1.208% ид.ч. от общите части на сградата и толкова ид.ч. от правото на
строеж и ОСЪЖДА Д.С.А. – К., ЕГН ********** да им предаде владението върху
гореописания имот.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „П.-**-К.“, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ж.И.К. да заплати на Д.Е.М.,
роден на *** г. в Б., гражданин на К.И.и Д.Е.К., роден на *** г. в Б.,
гражданин на К.И., съдебен адрес ***, офис 337 – адв. И. Т. сумата от 965.46
лева разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Ц.А.Л., ЕГН ********** и А.Й.Л.,
ЕГН **********,*** да заплатят на Д.Е.М., роден на *** г. в Б., гражданин на К.И.и
Д.Е.К., роден на *** г. в Б., гражданин на К.И., съдебен адрес ***, офис 337 –
адв. И. Т. сумата от 965.46 лева разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Д.С.А. – К., ЕГН **********, съдебен
адрес *** да заплати на Д.Е.М., роден на *** г. в Б., гражданин на К.И.и Д.Е.К.,
роден на *** г. в Б., гражданин на К.И., съдебен адрес ***, офис 337 – адв. И. Т.
сумата от 965.46 лева разноски за производството.
Решението е постановено при участието на „У.Б.“ АД, ЕИК **********, трето
лице помагач на страната на ответника Д.С.А. – К..
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред
САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: