№ 7662
гр. София, 29.03.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 72 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Б. Ш.
при участието на секретаря Ю
Сложи за разглеждане докладваното от Б. Ш. Гражданско дело №
20211110126901 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 11:25 часа се явиха:
ИЩЦАТА Л. С. И. - уведомена от предишно съдебно заседание, явява
се лично и с адв. Г. с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ П. К. И. - уведомен от предишно съдебно заседание, не се
явява, представлява се от адв. А. с пълномощно по делото.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Д. Ц. - редовно призована, явява се лично.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ПРИСТЪПИ към изслушване заключението на вещото лице по СТОЕ.
Сне самоличността на вещото лице, както следва:
А. Д. Ц. – ** г., неосъждана, без дела и родство със страните.
Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК и обеща да даде
вярно и безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Представила съм писмено заключение в срок, което
1
поддържам.
На въпроси на адв. Г., вещото лице отговори: Направила съм оглед
на имота. Не съм записала кой ми е осигурил достъп до имота. На ******* в
присъствието на страните се осъществи огледа. Имена не съм записвала. Не
си спомням кой ми отвори вратата и как съм влязла в двора. Направила съм
подробен протокол, но не съм записала кой е присъствал, кой е отворил и т.н.
Не си спомням кой отвори външната врата, но влязох вътре и съм написала
подробно всяко помещение какво представлява.
адв. Г.: Нямам други въпроси.
На въпроси на адв. А., вещото лице отговори: Използвам единствено
метода за определяне на наем, тъй като не намерих пазарни аналози в с. Н.
Когато правя търсене го давам по определени критерии, които включват и
селата наоколо, но нямаше нищо, което да се отдава под наем, говоря за
жилищен имот от същия тип. Съобразно състоянието на имота, би следвало
да се извършат ремонтни дейности, но когато се използва този метод той е
базиран на вече изчислена стойност на имота, при която са отчетени
всъщност тези недостатъци на имота. Не може да се използва имотът, ако се
даде под наем, би следвало да се направи ремонт. Имотът не е унищожен, не е
в такава степен негоден за ползване, че да не може да се ползва, но има нужда
от ремонт категорично. Аз затова съм описала много подробно в какво
състояние е, банята няма теракот, а е на циментова замазка. Изследване на
ВиК инсталация не съм направила, но съм записала, че има ток, вода,
септична яма. Дали е пуснат или не е пуснат кран за водата това общо взето
не означава, че къщата няма водопровод и течаща вода. Ако водата в момента
по някаква причина е спряла, това не означава, че няма вода. Аз изследване не
мога да правя дали е компрометиран водопроводът или не. Ако една сграда не
се обитава, особено такъв имот, който не е в жилищен блок, а е къща, селски
имот и т.н. е задължително да се спрат водата и тока през зимата с оглед на
това да не се получи спукване на тръбите и други подобни. Имотът е
водоснабден и електрифициран. Не мога да кажа дали тази инсталация е
компрометирана. Покривът не беше компрометиран в никакъв случай. Това
означава да има недопустими дупки и деформации, отвори, течове и т.н.,
които да са компрометирали сградата отвътре. Течове, които да
компрометират сградата не съм установила. Всички довършителни работи са
2
силно захабени. Сградата след един основен ремонт може да се ползва. Общ
месечен доход е за земя и сгради без стопанската, която е в лошо състояние и
не считам, че би могла да се ползва. Има изчислен годишен приход земя,
годишен приход сграда, след това вече съм ги разпределила за съответните
години. На стр. 11 в таблицата са изчислени. Първо се изчислява приноса на
сградата, след това на земята. Може да се изчисли общия приход, но не съм го
изчислявала. В момента конкретно не мога да посоча.
Адв. А.: При този метод може ли по някакъв начин да се съобразява
предлагането на имоти, както и състоянието им.
Вещото лице: Състоянието категорично да, предлагането не.
адв. А.: Нямам повече въпроси, оспорвам експертизата единствено в
частта, касаеща заключението на вещото лице за изчисляване на среден
пазарен наем, Считам заключението за необосновано в тази част. Вещото
лице, за да направи заключението, е използвало единствено вещния метод,
при който е изключително нисък коефициента, който се отчита за
състоянието на имота. Категорично оспорвам, че къщата има работеща ВиК
инсталация, действително до къщата стига водопровод, но същият е
компрометиран. Покривът е компрометиран и към настоящия момент е
самосрутваща се сградата. Считам използвания от вещото лице метод за
дохода за неподходящ. Следва да се ползва сравнителния метод, който би
отчел много по-ясно възможността за получаване на реален доход от
ползването. Вещото лице неправилно не е съобразило, че не се налага
използване на сравнителни аналози единствено в същото населено място, а
напротив този метод изисква използването на сравнителни аналози за имоти
със сходно местоположение, което не изключва местоположение различно от
с. Н със сходни характеристики. Тоест със сходно състояние на жилищната и
нежилищната част и сходно състояние. Изчислена на база вещния метод,
стойността на наемната цена е изключително силно завишена, защото са
налице пазарни аналози за имоти дори в гр. Банкя, които са с наемни цени в
порядъка под два пъти от изчислената стойност от 560 лв. на месец за
процесния период, поради което аз моля да бъде допусната повторна
експертиза в оспорената част, която след като извърши оглед на имота и
съобрази всички негови характеристики според предназначението му, да даде
заключение за средния пазарен наем, ползвайки сравнителни аналози на
3
имоти със сходно местоположение. Сходството да се изразява в същата
близост, сходното местоположение, сходните характеристики и сходно
състояние и за процесния период.
СЪДЪТ
НАМИРА, че следва да приеме заключението, тъй като вещото лице е
отговорило пълно и обосновано на поставените въпроси, поради което
ОПРЕДЕЛИ
ПРИЕМА заключението на вещото лице по изготвената СТОЕ.
В полза на вещото лице да се изплати възнаграждение в размер на 810
лв., за което се издаде 1 брой РКО.
адв. Г.: Считам, че експертизата следва да бъде приета и приобщена по
делото, защото същата е обоснована и аргументирана. Вещото лице се
обоснова защо е използвало метода на дохода, а не на базата на пазарните
аналози. Вещото лице не случайно каза, че е изследвало имотите в други
градове, но просто няма такива, които да даде, затова използва този метод.
Ето защо считам, че трябва да се приеме, както Вие направихте. Не се
противопоставям на искането за допълнителната експертиза. Аз имам искане
по отношение увеличение на цената на иска, но няма да го направя в това
открито съдебно заседание, ако Вие допуснете такава експертиза, защото не
знам какво ще бъде заключението на следващата. Платил съм такса във
връзка с увеличението на иска, което имах намерение да направя, но няма да
направя, ако допуснете допълнителната експертиза.
С оглед направеното обосновано оспорване от ответната страна на
правилността на изготвената СОЕ относно стойността на пазарния наем на
процесния имот, съдът намира, че следва да допусне повторна СОЕ, поради
което
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА повторна съдебно-оценителна експертиза, която да
отговори на въпроса относно средния пазарен наем на процесния имот за
периода от 18.11./**** г. до настоящия момент, след оглед на имота и при
4
възможност ползвайки метода на пазарните аналози на имоти със сходно
местоположение и характеристики. ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 350 лв.,
вносим от ответника в едноседмичен срок от днес. След внасяне на депозита
делото да се докладва за определяне на вещото лице и на дати за оглед на
имота.
адв. А.: Имам едно искане и твърдение за нови обстоятелства от
значение за делото. В деня на огледа с вещото лице, а именно **2023 г.,
доверителят ми чрез дъщеря си е получил от Л. С. ключове за достъп до
процесните имоти. Във връзка с установяване на това обстоятелство, моля да
ми бъде допуснат още един свидетел, който водя с цел процесуална
икономия.
Ищцата Л. И.: На **2023 г. отидохме с оценителката. Като се обадиха,
че ще ходи оценител и че ако няма достъп, ще ни глобят, аз казах, че нямам
ключове. Отивам с ключар, синът ми купи ключове, за да имаме и ние достъп
до имота, защото вече ние нямахме като почина мъжа ми на 26-ти. На 6-ия
месец ме изгониха. Отивам там в деня, в който отива и оценителката. П. не
беше там, жена му и дъщеря му бяха от негово име там. Отидох с ключар и
жената с нас. Външната врата беше отворена. Много пъти съм карала
съседите да минат да видят има ли достъп да се влезе през външната врата на
двора, а сега вратата беше отворена, вратата на къщата разбита, а на нея
имаше ключ. Ключарят смени всичките ключалки. От новите ключалки
всички получиха ключ на тази дата - аз и дъщерята на П..
адв. Г.: Ако колегата твърди това връчване на тези нови ключове, както
моят клиент не го оспори, ние не го оспорваме. Ако твърди, че са връчени
някакви стари ключове, които са били, когато е затворено, го оспорваме.
адв. А.: Доверителят ми никога не е имал ключове, поради което за
първи път откакто е станал собственик на имота са му връчени каквито и да
било ключове на датата на огледа, връчени на дъщеря му. На датата на огледа
са връчени ключове на дъщерята на моя доверител. Не съм присъствала на
огледа. Нека разпитаме дъщеря му. Поддържам искането за втори свидетел,
който ще установи връчването на ключове.
С оглед липсата на безспорност в твърденията на двете страни,
5
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДОПУСКА един свидетел на ответника за изясняване на
обстоятелствата за връчване ключове при огледа на имота, като събирането и
на тези гласни доказателства следва да стане в днешно съдебно заседание.
СЪДЪТ пристъпи към събиране гласните доказателства на страните.
ВЪВЕДЕ свидетеля на ищцата в съдебната зала.
Сне самоличността, както следва:
А. Р. - 5 г., неосъждана, без дела и родство със страните.
СЪДЪТ предупреди свидетелката за наказателната отговорност по чл.
290, ал. 1 НК. Свидетелката обеща да каже истината.
На въпроси на адв. Г., свидетелката О отговори: Познавам Л. И. от
около 30 години. Познавах и съпруга й Д., отраснали сме заедно на една
улица. Той е по-голям от мен. Живея на ул. *********** в село Н. Не знам
дали Л. притежава имот в село Н, няма такова нещо, освен там, където е
къщата на ул. ************, ама това притежание ли е на имот. Би трябвало
да има някакъв дял от наследяване, след като мъжът й е починал. Знам за коя
къща говорим. Аз живея на ул. *********** на около 100 метра от въпросната
къща. Л. И. в момента не използва къщата. Причината да не се ползва е, че не
й се позволява да влезе, тъй като е затворена. За самата къща не мога да кажа
дали е затворена или не, защото не съм влизала, понеже на портата има
верига с катинар, а на малката порта, от която се влиза, има някакво
възпрепятствие под формата на болт, което минава през двете тръби. Там
където е дръжката на портата е прекаран един болт, който минава през
следващата тръба, за която да се захване портата, тя е застопорена и не може
да се отвори. Л. не ползва имота някъде около 6 месеца, след като почина
съпругът й. Преди това живееха и ползваха имота Л. и мъжът й. Не съм
виждала никой друг в имота, виждала съм само, че има отворени порти,
откакто на нея не й се дава да влиза. Голямата порта е отворена, но кой е
вътре не знам.
На въпроси на адв. А., свидетелката О отговори: Една от портите е
6
застопорена с болт и не може да се изважда свободно. Пробвала съм да го
извадя, защото Л. ме е помолила, тъй като тя не можеше да го извади и ме
помоли, аз също не можах. Може и заварка да е някаква, не мога да кажа, то
така е сложено. Той ако може да влезе през голямата порта, на която има
верига и катинар и да си отвори от другата страна. Това се случва с нея 6-7
месеца след като почина М, той почина на ********* г. 24-ти или 25-ти не
съм сигурна. Преди това всичко се заключваше с ключ. Болт не е имало на
портата, с ключ се заключваше, аз съм влизала с нея вътре. Има две порти,
едната по голяма за кола с две крила, а другата е по-малка, която си е входна
врата. Малката порта си се отключваше с ключ, нямаше болт, влизаше си се с
обикновен ключ, даже май не беше и секретен. Минавам покрай имота почти
всеки ден, защото там ми е пътят. Не съм обръщала внимание докога и колко
време е седял болта там и дали изобщо е махнат от там, защото не съм се
заглеждала.
Страните /поотделно/: Нямаме повече въпроси.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИКЛЮЧВА разпита на свидетелката и я освобождава от съдебната
зала.
Пристъпи към събиране гласните доказателства на ответника
ВЪВЕДЕ свидетеля в съдебната зала.
Сне самоличността, както следва:
С - 3 г., неосъждана, без дела, дъщеря на ответника.
СЪДЪТ разясни на свидетелката правото й съгласно разпоредбата
чл.166 от ГПК да се откаже да свидетелства като роднина по права линия на
страна по делото.
Свидетелката: Желая да свидетелствам.
СЪДЪТ предупреди свидетелката за наказателната отговорност по чл.
290, ал. 1 НК.
7
Свидетелката обеща да каже истината.
На въпроси на адв. А., свидетелката Б отговори: На ** присъствах
на оглед. Трябваше да дойде и вещо лице, имахме уговорка за някакъв час.
Отидохме аз и майка ми. На адреса на ул. ************, на който е имота,
вече бяха Л., един човек, който не познавам беше го довела за ключар, и
вещото лице беше с тях. Отворихме портата, която има един болт, който е
като резе, абсолютно цял живот така се е затваряла, няма ключ. Има две
порти, едната е гаражна, другата е порта за хора. Отворихме портата и
влязохме. Вещото лице снима отвън, след това отворихме къщата, която също
не се заключва, беше заял ключът в ключалката, беше затворена, но не
заключена. Лятото една съседка ни каза, че има теч в банята, чула го е и
видяла, тъй като граничи банята с двора й. Аз и мъжът ми отидохме, но
понеже Л. ни отказа да ни даде ключове, мъжът ми разби патрона на вратата и
го смени, но новият ключ заяде и така и не можа да се заключва тази врата.
Баща ми по никакъв начин не ме е задължил да го правя това нещо. Не
знаеше, че ще ходим. Л. дойде с ключар на **, който разби патрона на
вратата, изряза катинара, разби патрона и на гаражната врата и на мазето
също. На портата понеже никога не е имало ключ той проби с бормашина или
с нещо метала, за да може да се сложи катинар и портата да се заключва вече.
Л. дойде с ключар на **, носеше всички патрони и ключове и смениха
навсякъде ключалките и ни даде ключове, както и тя си е взела такива. Има
две външни порти - една голяма гаражна и една малка, от която се влиза.
Винаги се е заключвала малката порта с един болт като резе, откакто се
помня, откакто баба почина през **** г. Портата винаги се е заключвала с
резе-болт, който свободно можеш да го махнеш, но никога с ключ. Другата
врата също никога не се е заключвала, тя е с резе, което се мушка.
Обикновена, голяма гаражна порта. Не е имала вериги и катинари никога.
Ключарят не си спомням какво сложи на голямата порта.
На въпроси на адв. Г., свидетелката Б отговори: Течът беше от душа
в банята, силно течеше, аз не мога да кажа какъв е източника. Отворихме и
видяхме, че течът не е излезнал извън банята и спряхме водата отвън
централно, където е водомерът.
Страните /поотделно/: Нямаме повече въпроси.
8
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИКЛЮЧВА разпита на свидетелката и я освобождава от съдебната
зала.
ВЪВЕДЕ вторият свидетел на ответника в съдебната зала.
Сне самоличността, както следва:
К - 38 г., неосъждан, без дела със страните, зет на П..
СЪДЪТ разясни на свидетеля правото му съгласно разпоредбата чл.166
от ГПК да се откаже да свидетелства като роднина по сватовство на страна по
делото.
Свидетелят: Желая да свидетелствам.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290,
ал. 1 НК.
Свидетелят обеща да каже истината.
На въпроси на адв. А., свидетелят Б отговори: П. има два имота,
единият е на ул. „Стоян Тодоров“, където живеем заедно, а другият е на една
пряка от нас. През **** г. аз се ожених за дъщеря му, от тогава и знам за тези
имоти. Л. беше жена на брат му, той почина /**** г. и те живееха там в
другата къща в с. Н. Тази къща е почти пред разруха, с около 600 квадрата
дворно място и се намира на една пряка от нас. Л. и мъжът й живееха там. От
**** г. до сега аз знам, че Л. ползваше къщата, след като съпругът на Л.
почина, тя продължи да ползва къщата. Аз не съм я виждал през /**** г., тя
звънеше на жена ми да й купува гранули за животните /зайци, кокошки и
т.н./. Жена ми ходеше да й дава гранулите, даваше ги на Л. и тя си хранеше
животните с тях. Тези животни се отглеждаха в двора на къщата. Тя до
0***** г. лятото имаше куче там в двора и си го хранеше. Кучето беше в
двора вързано. Комшията ми каза, че е нейно кучето, даваше пари или храна
на съседа да храни кучето. Лично Л. не съм я виждал да ходи в имота и да
храни животните. Куче съм виждал. П. И. изобщо не е ползвал имота. Един
ден пролетта на 2022 г. една съседка ни каза, че има теч в банята. Въпреки
това аз отидох с жена ми да отстраним проблема. Къщата беше заключена и
9
се наложи да я разбия. Влязохме през малката порта, тя е с болт като резе и
никога не е била заключена. Входната врата на самата къща беше заключена,
гаражната също, и мазето. Наложи се да разбия, защото многократно жена ми
звънеше на Л. да ни изпрати ключове да имаме и ние и тя все казваше и
лъжеше, че ще прати, ама не ги прати. Разбих само входната врата на къщата,
за да отстраня проблема, течеше много вода, спрях водата и изолирах
тръбата. Сложих нов патрон, обаче заяде и ключът остана в него. Бях дръпнал
вратата само и си беше отворено. За този проблем съседката ме срещна лично
мен и ми каза и аз отидох и го отстраних. П. не знаеше нищо за тези неща.
След което с жена ми решихме да отидем да почистим, защото съседи се
оплакваха, а нито П. нито Л. предприемаха мерки. Дворът беше обрасъл с
много трева, имаше скелети на умрели животни, на таралежи. Наложи се с
жена ми да почистим двора и да го облагородим. Това се случва през 0**** г.
до към ****** г. се грижехме за двора. Дворът беше ужасен, имаше трева,
умрели животни. Къщата беше пред разруха, вътре покривът ще падне,
отдолу някакви корита са подлагани пълни с вода, които изхвърлих един път.
Къщата не става за живеене, не знам изобщо как са живели там тези хора. Не
става за обитаване изобщо къщата. Не знам П. да я е гонил от къщата, тя Л. до
последно държеше ключове, до преди ** си бяха в нея, след това тя доведе
човек за оценката на къщата и някакъв друг човек да разбие и смени
патроните и даде ключове на П.. Отвън се влиза през две порти, едната има
болт, а другата е вързана с тел, не е имало верига. Не мисля, че е имало
вериги и не съм виждал, откакто съм ходил май месец. Не мисля, че е имало
вериги и такива работи. Всъщност сега са ги сменили и не съм ходил и не
знам след февруари месец.
На въпроси на адв. Г., свидетелят Кирил Б отговори: Не съм
уведомил Л. след като разбихме патроните, защото тя беше блокирала на
жена ми телефона. Жена ми й звънеше постоянно, но я отхвърляше. Л. се чува
с жена ми след като почина мъжът й един месец и звънеше и след това й
блокираше телефона и само при нужда й звънеше. Реално само Л. можеше да
звънне на жена ми. Около 2-3 месеца й звъня и след това изведнъж жена ми
не можеше да й звъни. След смъртта на чичо й в продължение на 2-3 месеца й
звънеше Л.. Съпругата ми реши да й звънне един ден, просто искахме да й
предложим оферта за нейния дял и тя не вдига 2-3 месеца след това. След
което пробвахме пак да се свържем с нея, тя когато реши, звъни на жена ми и
10
казва примерно за обявата да пусне тя обявата за къщата и някакви такива.
След това жена ми, ако реши да се обади, телефонът я отхвърля.
Страните /поотделно/: Нямаме повече въпроси.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИКЛЮЧВА разпита на свидетеля и го освобождава от съдебната
зала.
За продължаване на делото с изслушване на допусната повторна СОЕ,
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА ДЕЛОТО ЗА 3.05.2023 г. от 11:30 часа,
за която дата страните са уведомени от днес.
Делото да се докладва след внасяне на депозита.
ПРОТОКОЛЪТ, изготвен в открито съдебно заседание, което
приключи 12:30 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
11