Р
Е Ш Е Н И Е № 260357
гр.Пловдив,
11.11.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГО, XIV състав, в открито съдебно заседание на 14.10.2020г.,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АННА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
РАДОСЛАВ РАДЕВ
ИВАН АНАСТАСОВ
при участието на секретаря: Валентина Василева
като разгледа докладваното от съдия Иван Анастасов
въззивно гражданско дело № 1703/2020г. по описа на Пловдивски окръжен съд, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна
жалба от В.И.М. против решение № 196/12.05.2020г. по гр.д.№ 974/2019г. на РС-
гр.Асеновград, с което е отхвърлен иска на жалбоподателя за обявяване за
нищожен на договор за покупко- продажба по нот. акт № 112/2002г. на Нотариус
Светлана Кожухарова с който
В.И.М., ЕГН ********** *** е продал на Н.С.Т. правото на собственост
върху апартамент
№ 21, на трети жилищен етаж, вход *, жилищен блок № *, находящ се в гр. А., ***,
ведно с прилежащи части: изба № 9- 6,24
кв.м. и 3,224 ид.части от общите части на сградата, в частта му относно уговорената цена от 3792,40 лева,
поради неговата привидност, и за
обявяване на действителността на прикрито съглашение относно цената, уговорена
в договора за покупко-продажба, като същата да се счита в размер на 22000 лева,
а не както е записано в нотариалния акт в размер на 3792,40 лева. Във
въззивната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно,
твърди се, че същото е необосновано, тъй като решаващият извод на съда се
основава единствено на дадени от въззиваемите обяснения по реда на чл. 176 ГПК.
Сочи се, че сключеният предварителен договор, в изпълнение на който бил сключен
договора с горепосочения нотариален акт, удостоверявал действително
договорената продажна цена. В тази връзка се сочи също така, че погрешно РС не
е допуснал свидетели, тъй като предварителният договор представлявал начало на
писмено доказателство по смисъла на чл. 165, ал.2 от ГПК.
Въззиваемият Ф.Я.Т. оспорва въззивната жалба като
неоснователна. Въззиваемата Н.С.Т. не е изразява становище по жалбата.
ПОС, ХІV гр.с., като се запозна с материалите по
делото, намира следното:
В исковата молба, по която е образувано гр.д.№
974/2019г. на РС- гр.Асеновград, се твърди, че на 14.12.2001г. ищецът В.М.-
жалбоподател в настоящето производство, е сключил със съпрузите Ф.Т. и Н.Т. предварителен договор, по силата на
който се задължил да им продаде придобит преди брака му с В. М. недвижим имот,
а именно ап.№ *, находящ се в гр.А., ***, ведно с избено помещение № 9, както и
3,224% ид.ч. от общите части и от правото на строеж. Цената по предварителния
договор била договорена в размер от 22000 лева, като 10000 лева от цената били
платени при подписване на предварителния договор. Останалите 12000 лева били
заплатени в деня на сключване на окончателния договор, оформен с нот.акт №112/26.04.2002г.,
том ІІ, дело №278/2002г. на Нотариус Светла Кожухарова. С цел да се намалят
таксите по прехвърлянето, в нотариалния акт страните посочили, че продажната
цена е 3792,40 лева, колкото била данъчната оценка на имота. Окончателният
договор обаче не отразявал действителната им воля, като това се доказвало от
изявленията им, обективирани в предварителния договор и в съставената разписка
за получаване на сумата от 12000 лева.
Отговор на исковата молба е подаден от ответника Ф.Т..
Със същия той оспорва предявения иск. Твърди, че той е подписал предварителния
договор, а окончателния- съпругата му. Поради това липсвало начало на писмено
доказателство и основание за допускане на свидетелски показания. Заявено е възражение
за придобиване на недвижимия имот по давност и за прехвърляне на правото на
собственост върху него на трето лице.
На първо място следва да се вземе отношение по
допустимостта на отхвърления иск с правна квалификация по чл.26, ал.2, предл.5,
вр. чл.17, ал.1 от ЗЗД. В исковата молба се твърди симулативност на клаузата по
договора за покупко- продажба по нот.акт №112/26.04.2002г. относно продажната
цена. Иска се да бъде обявена за действителна клауза, предвиждаща цена в размер
от 22000 лева. Правният интерес от предявяване на иска произтича от това, че,
ако същият би бил уважен, то това решение би установило произход на парични
средства в размер, значително по- голям от вписаната в нотариалния акт продажна
цена. Видно от заверения препис от определение по гр.д.№ 5914/2018г. на ПдРС,
ІV гр.с. / л.3 по първоинстанционното дело/, против жалбоподателя В.М. е
предявен иск за делба от лицето В. М. и в производството по този иск той е
заявил възражение за лично притежание на делбения имот поради пълна
трансформация на лични средства. Следователно за него е налице правен интерес
от установяване факта на получаването на продажна цена по нот.акт
№112/26.04.2002г. в сочения от него размер.
От събраните по първоинстанционното дело писмени
доказателства категорично и пряко се установява, че на 14.12.2001г. между В.М.,
в качеството му на продавач, и Ф.Т., в качеството на купувач, е сключен
предварителен договор за покупко- продажба, имащ за предмет горепосочения ап.№ 21.
От предварителния договор се установява, че между страните по същия е
постигнато съгласие за продажна цена в размер от 22000 лева, от които 10000
лева са платени при подписването му. Самият предварителен договор удостоверява
плащането и не е необходимо наличието на отделен документ. На 26.04.2002г., в
срока за сключване на окончателен договор, е сключен договор за покупко- продажба
на имота- предмет на предварителния договор, оформен с нот.акт
№112/26.04.2002г., том ІІ, дело №278/2002г. на Нотариус Светла Кожухарова, купувач
по който е Н.Т., по отношение на която е безспорно, че е съпруга на Ф.Т..
Продажната цена по нотариалния акт е в размер от 3792,40 лева, колкото е и данъчната
оценка на апартамента.
В първоинстанционното производство от ответниците са
дадени обяснения по реда на чл. 176 от ГПК, в които не се съдържат изгодни за
жалбоподателя обстоятелства. При това положение по основателността на иска ще
следва да се преценя единствено на база на предварителния договор за покупко-
продажба от 14.12.2001г. и на база на нот.акт №112/26.04.2002г., том ІІ, дело №***г.
на Нотариус Светла Кожухарова. Чрез сключване на договора по нот.акт № 112/26.04.2002г.
е постигнат същият правен резултат, който би се постигнал при сключване на окончателен
договор в изпълнение на предварителния договор от 14.12.2001г.- имотът е
придобит от съпрузите Н.Т. и Ф.Т. в режим на СИО. Това обстоятелство обаче не
изключва по категоричен начин възможността за сключване на договора по
нотариалния акт в резултат от проведени след датата на предварителния договор
нови преговори и постигане на съгласие относно различна продажна цена. Тази
възможност би била изключена напълно при наличието на обратно писмо,
удостоверяващо, че действителната продажна цена по нотариалния акт е тази по
предварителния договор, или при наличието на доказателства за това, че при
сключване на договора по нотариалния акт е била доплатена сума до размер от
22000 лева, колкото е цената по предварителния договор. Обратно писмо не е
налице. Както беше посочено по- горе, предварителния договор пряко и
категорично удостоверява заплащането на сумата от 10000 лева. Не се твърди, а и
липсват каквито и да било данни за това, тази сума да е била върната на
купувача по предварителния договор или най- общо на двамата съпрузи Н.Т. и Ф.Т..
Доколкото сумата от 10000 лева е била предназначена за придобиване на
собствеността върху имота- предмет на предварителния договор и нотариалния акт,
и доколкото тази сума действително не е върната, то може да се приеме, че тя
съставлява част от продажната цена. Съответно- с основание може да се приеме,
че посочената в нотариалния акт цена е фиктивна и прикрива друга действително договорена
цена.
Не е налице спор между страните, че цената по
нотариалния акт- каквато и да е тя, е платена изцяло. В тази връзка следва да
се има предвид и това, че липсват каквито и да било данни след 26.04.2002г.
между тях да е имало съдебни или извънсъдебни спорове относно плащането на
цената. Следователно платената цена може да се приеме за действително договорена
цена. Предварителният договор обаче съставлява доказателство за плащането само
на сумата от 10000 лева, а доказателства за плащането и на разликата до 22000
лева липсват. Самият нотариален акт, макар, както беше посочено по- горе да не отразява
действително договорената продажна цена, съставлява доказателство за плащането единствено
на сума в размер от 3792,40 лева.
За уважаване на иска по чл.26, ал.2, предл.5, вр.
чл.17, ал.1 от ЗЗД е достатъчно да се установи привидността на договора само
при абсолютна симулация. Когато се твърди наличието на прикрито, действително
съглашение между страните, което ги обвързва, за да се приложи правилото на
чл.17 от ЗЗД, то следва да се установи конкретно твърдяното прикрито
съглашение. В конкретния случай, предвид липсата на доказателства за плащане на
пълния размер на сочената като действително договорена продажна цена от 22000
лева- разписка или друг някакъв документ за доплащане на разликата до 22000
лева, не може да бъде обявено за действително съглашение за продажна цена в
някакъв друг размер, макар и надхвърлящ 3792,40 лева. Също така неправилно би
било да се прогласи нищожността на клаузата относно цената по договора за
покупко- продажба по нот.акт № 112/26.04.2002г., без да се обяви за
действителна друга клауза, предвиждаща друг размер на цената, тъй като в хипотезата
на чл.17, ал.1 от ЗЗД прогласяването на привидното съглашение за нищожно и
обявяването за действително на прикритото съглашение са взаимообвързани актове
на съда и следва да бъдат постановени при условие на комулативност. Ето защо
обжалваното решение ще следва да бъде потвърдено изцяло, като в полза на
въззиваемия Ф.Т. бъдат присъдени направените от него съдебни разноски за
процесуално представителство по настоящето дело в размер от 1100 лева.
Предвид гореизложеното, съдът
РЕШИ :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 196/12.05.2020г. по гр.д.№
974/2019г. на РС- гр.Асеновград, с което е отхвърлен иска на жалбоподателя В.И.М.
за обявяване за нищожен на договор за покупко- продажба по нот. акт №
112/2002г. на Нотариус Светлана Кожухарова, с който той
е продал на Н.С.Т. правото на собственост върху апартамент № *, на трети жилищен етаж, вход
Б, жилищен блок № *, находящ се в гр. А., ***, ведно с прилежащи части:
изба № 9- 6,24 кв.м. и 3,224 ид.части от
общите части на сградата, в
частта му относно уговорената цена от 3792,40 лева, поради неговата привидност,
и за обявяване на действителността
на прикрито съглашение относно цената, уговорена в договора за
покупко-продажба, като същата да се счита в размер на 22000 лева, а не както е
записано в нотариалния акт в размер на 3792,40 лева.
ОСЪЖДА В.И.М., ЕГН: **********,*** да заплати на Ф.Я.Т.,
ЕГН: ********** *** сумата
от 1100 лева- съдебни разноски по настоящето дело.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: