РЕШЕНИЕ
№ 2619
гр. Бургас, 09.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LXIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ЛАЗАР К. ВАСИЛЕВ Гражданско дело №
20242120103423 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявена е искова молба от „ЕКС НВД“ ЕООД с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. ****, против Н. Р. М. с ЕГН
**********, с адрес: гр. Бургас, ул. ****, с предявен иск по чл. 79 от ЗЗД вр. с
чл. 51 от ТЗ, съединен с евентуален иск по чл. 51 от ТЗ.
Ищецът сочи, че на 08.02.2024г. между страните било сключено
споразумение за посредничество с ID N ***, по силата на който Посредникът
„ЕКС НВД“ ООД, се задължил съгласно т. 1. да осъществява посредничество
при придобиване на имот, описан в регистъра на предложените имоти срещу
задължението на кандидат - купувача да заплати възнаграждение. В
изпълнение на сключения договор, брокер от агенцията Б. И. П. осъществила
контакт с ответницата и й предложила оферти и направила предложения за
огледи на имоти по предварително зададени от клиента критерии за търсене.
Един от имотите, които посредникът представил на М. бил процесният имот,
находящ се в гр. Бургас, ж.к. „****“, ****, като била предложена цена от 140
000 евро. Били представени и други имоти, като били провеждани и огледи.
Впоследствие ответницата уведомила ищеца, че е закупила жилище и
вече няма интерес от търсене на други имоти. Така комуникацията между
страните приключила.
Ищецът сочи, че един месец и половина по - късно, след извършена
1
справка в Агенция по вписванията установил, че ответницата е закупила един
от имотите, предложен от него. Била проведена среща с ответната страна за
заплащане на дължимото възнаграждение, но последната отказала с
твърдението, че не дължи такова, както и неустойка за неизпълнение на
задълженията по договора.
Предвид изложеното ищецът намира, че е изпълнен фактическият
състав на т. 5.3 от сключеното споразумение за посредничество, а именно ако
по време на действието на процесното споразумение Възложителят придобие
имот, предложен от Посредника без да заплати дължимото към Агенцията
възнаграждение, това ще се счита за опит на възложителя недобросъвестно да
избегне заплащане на възнаграждение към посредника, поради което за
последния възниква правото да търси възнаграждението в размер на 3,6
процента от продажната цена. Претенцията на ищеца по главния иск е за сума
в размер на 9 857 лева, представляваща възнаграждение в размер на 3,6 % от
продажната цена на имота, ведно със законна лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане.
В условията на евентуалност и в случай, че съдът отхвърли претенцията
на ищеца по 5.3. от процесното споразумение, се претендира осъждане на
ответника да заплати на „ЕКС НВД“ ЕООД сумата от 9857 лева.
представляваща дължимо възнаграждение по 5.2.1 от сключеното
споразумение. Ищецът претендира и сторените в процеса разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът депозира отговор на исковата
молба, в който излага, че намира същата за допустима, но неоснователна.
Не оспорва факта, че е извършвала огледи е посочения в исковата молба
посредник. Излага, че последният е имал задача да й предложи имоти на
стойност максимум 100 000 евро, тъй като толкова е бил допустимият бюджет
съгласно предварително водени разговори е кредитиращи банки в страната.
Ответницата сочи, че практиката при огледи била следната: подписвала
предварително „Регистър на представените имоти“, а впоследствие, след като
посетят адреса, брокерът попълвал останалите данни. Твърди, че такъв е бил
случаят с имота, за който се претендират сумите по настоящото производство.
Адресът на имота бил написан впоследствие, поради което тя е нямала
възможност да откаже огледа на въпросния имот под претекст, че вече го е
виждала и че познава лично собственика. Конкретно за този имот се оказало,
че ответницата познава лично продавача и е водила с него преговори за
въпросния имот, но цената за която той е предлагал имота била 120 000 евро,
което била над нейния бюджет. След като се видели с продавача на имота,
посредникът изпитал видимо неудобство от факта, че бъдещ купувач и
продавач се познават и напуснал мястото на огледа. След като и ответницата
си тръгнала от имота, пред входа чакал посредникът. Тя му казала, че познава
2
собственика, че е наясно, че цената, която собственикът иска е в размер на
120 000 евро, а не в размер 140 000 Евро - както и било казано на път за
огледа. Посредникът замълчал и след това казал, че сумата е такава, защото в
нея са включени и възнагражденията за посредника, доколкото същият нямал
сключен договор със собственика на имота и не можел да защити интереса си.
След тази ситуация ответницата приключила всякакви отношения с ищеца,
защото разбрала, че действа недобросъвестно.
Впоследствие и след извършване на още няколко огледа, ответницата
решила да закупи процесния имот, като сделката била изповядана на реалната
искана от продавача цена - 120 000 евро. За реализирането й не били търсени и
получавани помощ и/или съдействие от агенции за имоти. Предвид
изложеното ответницата намира, че така предявената искова молба е
неоснователна. Излага подробни правни съображения в тази насока. Сочи, че
със съдействието на ищеца не е сключен нито договор за гаранция, нито
предварителният договор, нито окончателният договор под формата на
нотариалния акт. Ответната страна намира, че не било изпълнено и едно от
основните други задължения на посредника по чл. 2.3 от договора - да осигури
организационно обслужване на сделка до сключване на окончателен договор.
Твърди, че всички усилия за осъществяването на сделката, за снабдяване с
необходимите документи, както и за изповядване на сделката, са били
осъществени, без посредничеството на ищеца и свързването между страните
не е в резултат от неговите усилията.
В отговора е изложено становището, че уговорката за неустойка по
договора е неравноправно, доколкото този текст задължава клиента да
изпълни своите задължения като плати неустойка, дори и посредникът не е
изпълнил своите основни задължения по договора за посредничество. Също
така ответницата сочи, че искът се явява неоснователен, тъй като ищецът
реално не е бил в състояние да изпълни задълженията си по договора, защото
собственикът на имота никога не е давал документи, нито е давал съгласието
си Агенцията да преговаря с купувачи.
Въз основа на изложеното ответната страна оспорва иска и моли същият
да бъде отхвърлен. Претендира присъждане на сторените по делото разноски.
В проведеното по делото съдебно заседание, ищецът, чрез процесуалния
си представител, е уточнил исковата си претенция, като е оттеглил същата
досежно заплащане на неустойка в размер на 2% върху сумата от 9857 лева.
Съдът е прекратил производството по тази претенция, като определението е
влязло в сила. Ищецът поддържа исковете си в останалата част, като намира
същите за доказани и основателни. Претендира присъждане на сторените в
производството разноски.
3
В съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител,
поддържа отговора на исковата молба и моли искът да бъде отхвърлен. Прави
искане за присъждане на сторените разноски.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
От приетото по делото Споразумение № ID *** от 08.02.2024г. е видно,
че същото е сключено между Н. Р. М. с ЕГН ********** като възложител и
„ЕКС НВД“ ООД като изпълнител. По силата на споразумението
възложителят е възложил, а изпълнителят е приел да посредничи при
придобиването на имот, описан в Регистър на предложените имоти, срещу
възнаграждение. Също така изпълнителят е следвало да представи имоти
съгласно търсенето на Възложителя, да организира и осъществи огледи на
избраните от Възложителя имоти и да осигури организационното обслужване
на сделката до сключване на окончателен договор и да осъществи още
действия, изрично предвидени от страните.
Видно от т. 5 на споразумението възложителят се е задължил да
подписва Регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от
Посредника, както и да заплати на Посредника еднократно възнаграждение за
свързване на страните във връзка с придобиване на имот, представен от
Посредника, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се
подписва, в деня на придобиване на имот, представен от окончателен договор
или по друг начин. Съгласно т.5.2.2. от споразумение, възнаграждението,
което възложителят дължи е 3,6 % от продажната цена на имота, но не по-
малко от 1000 евро.
В т.5.3. от споразумението страните изрично са предвидили, че ако по
време на действието на същото или в срок от 12 (дванадесет) месеца след
прекратяването му, Възложителят или свързано с него лице придобие имот,
предложен от Посредника без да му заплати възнаграждението, уговорено по-
горе, това ще се счита за опит на Възложителя недобросъвестно да избегне
заплащането на възнаграждението. В този случай между страните е
договорено, че Посредникът ще има право да претендира заплащането му и
неустойка в размер на 2 % от продажната цена на имота, посочена в Регистъра
на предложените имоти.
По делото е приложен регистър на предложените имоти (л. 7), от който
се установява, че на 08.02.2024г. на възложителят е бил предложен недвижим
имот в гр. Бургас, ж.к. ****, при цена от 140 000 евро. В регистъра е посочено,
че с предлагането на този имот посредникът е изпълнил задължението си за
сключеното между страните споразумение. Така посоченият регистър е
подписан собственоръчно от възложителя и представител на изпълнителя.
От Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *,
рег. № **, дело № ** от **г. е видно, че **** е продал на Н. Р. М. собствения
си самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент, находящ се в гр.
Бургас, ж.к. ****, за сумата от 119 000 евро.
4
По делото са събрани гласни доказателства чрез допуснатите в полза на
страните свидетели.
В показанията си свидетелката Б. И. П., брокер при дружеството ищец
сочи, че познава ответницата, тъй като последната си търсила апартамент. П.
сочи, че първоначално се свързала с М., като двете обсъдили подробности
около нейното търсене, за да може тя максимално добре да подбере имоти за
нея. Няколко дни по-късно двете си направили среща, като свидетелката
предложила между 4 и 6 апартамента в кв. **** в гр. Бургас. Свидетелката
сочи, че с ответницата са ходили на оглед в апартамент, находящ се в кв.
„****“, бл.*, ет.**, на който собственик бил Д.. Брокерът първо провела
няколко разговора с продавача, после се уговорила за оглед с Н., след което
отново се чула с Д., за да организират среща в удобно за страните време.
Когато отишли на адреса П. се обадила по телефона на продавача, тъй като
домофонът бил развален. Д. слязъл долу да им отвори, след което ги поканил в
жилището. Огледът продължил около 15 минути, като Н. имала голям интерес
и задавала много въпроси. След това двете си тръгнали. Свидетелката
попитала ответницата какви са й впечатленията, дали ще продължават да
търсят или се е спряла на нещо, като получила отговор, че този апартамент й е
харесал, но ще го обсъдят и ще се чуят.
П. сочи, че с продавача не е подписала договор за посредничество, но по
телефона си е уговорила комисионна и с него. При разговора с него му
обяснила, че е брокер. Чули се няколко пъти по повод цената, която
първоначално била 110 000 евро, но после продавачът я вдигнал на 140 000
евро.
По делото е разпитана и свидетелката Г. В. М., сестра на процесуалния
представител на ответницата. Същата сочи, че е кредитен консултант, а Н. М.
й е клиент. Свидетелката сочи, че ответницата се свързала с нея към края на
миналата или началото на тази година, за да й съдейства по осъществяването
на кредит за покупка на жилище.
По повод на сделката свидетелката се чула няколко пъти по телефона с
продавача, за да може да изиска от него документите, необходими за сделката.
М. сочи, че от Д. знае, че обявата, която е пуснал, е за продажна цена
140 000 евро, а реално на която искал да мине сделка и на която минали
сделка, била 120 000 евро. Тя го попитала откъде идва тази разликата и той
казал, че не желае брокери да му звънят по обявата и иска да работи директно
с клиенти. Свидетелката излага, че реалната цена, която продавачът потърсил
за имота и на която изповядали сделката и бил усвоен кредитът, била 120 000.
При тази фактическа установеност, настоящият състав достигна до
следните правни изводи:
От съвкупната преценка на всички събрани по делото доказателства –
писмени и гласни, съдът намира, че между страните по делото е налице
валидно възникнало облигационно правоотношение по Споразумение № ID
5
*** от 08.02.2024г., с цел посредничество при покупка на недвижим имот.
Така сключеното между страните споразумение, представлява договор
за търговско посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ, с изпълнител – ищецът
и възложител ответникът. Посредническият договор е неформален договор, по
силата на който посредникът се задължава срещу определено възнаграждение
да извърши необходимата работа по сключване на една или повече сделки.
Посредничеството е насочено към сключване на сделки с обекти от
гражданския оборот. Предмет на договора за посредничество е преследването
на особен резултат - свързване на страните и подпомагането им да сключат
договор. Посредническият договор не предполага постигане на определен
резултат, по който той се различава от договора за изработка. Достатъчно е
сключването на сделката да е резултат на това, че посредникът е свързал
страните по нея. Посредническият договор спада към т. нар. абсолютни
търговски сделки, т.е. счита се за търговска сделка, независимо от това дали
лицата, които го сключват, са търговци.
От доказателства по делото се установи още, че ответницата е закупила
апартамент, находящ се в гр. Бургас, ж.к. **** на 25.03.2024г., за продажната
цена от 119 000 евро. Между страните не е налице и спор относно тези факти
и обстоятелства.
Основните спорни по делото въпроси, предвид релевираните от ищеца
твърдения и направените възражения от ответника, са: дали с подписаното
между страните Споразумение ответната страна дължи на ищеца
възнаграждение за закупуването на имота.
Според договореното в сключеното между страните споразумение за
посредничество, възложителят възлага, а изпълнителят приема да
осъществява посредничество при придобиване на имот, описан в регистъра на
предложените имоти срещу задължението на кандидат - купувача да заплати
възнаграждение. Също така изпълнителят е следвало да представи имоти
съгласно търсенето на Възложителя, да организира и осъществи огледи на
избраните от Възложителя имоти и да осигури организационното обслужване
на сделката до сключване на окончателен договор и да осъществи още
действия, изрично предвидени от страните. За извършване на така
предвиденото възложителят е поел ангажимент да заплати на изпълнителя
комисионно възнаграждение, определено в т. 5.2.2 от споразумението в размер
на 3,6 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 1000 евро.
Съгласно т. 5.3. от споразумението страните да уговорили, че ако по
време на действието на същото или в срок от 12 (дванадесет) месеца след
прекратяването му, Възложителят или свързано с него лице придобие имот,
предложен от Посредника без да му заплати възнаграждението, уговорено по-
горе, това ще се счита за опит на Възложителя недобросъвестно да избегне
заплащането на възнаграждението. В този случай между страните е
договорено, че Посредникът ще има право да претендира заплащането му и
неустойка в размер на 2 % от продажната цена на имота, посочена в Регистъра
на предложените имоти.
От всички, събрани по делото писмени и гласни доказателства, които
6
съдът кредитира като непосредствени и кореспондиращи с останалия събран
по делото доказателствен материал, се установява по категоричен начин, че
ищцовото дружество е извършило възложената му със споразумението от
08.02.2024г. посредническа дейност, като е извършило проучване на пазара на
недвижими имоти в гр. Бургас, ж.к. „****“ предоставило е на възложителя
събраната информация за недвижимите имоти, отговарящи на предварително
обявените от възложителя изисквания, издирило е контрагенти /продавачи/ на
недвижимите имоти, в съответствие с изискванията на възложителя и е
организирал оглед на имотите.
В този смисъл съдът намира за неоснователни възраженията на
ответника, че той е познавал отпреди продавача, както и че ищецът не е
осигурил организационно обслужване на сделка до сключване на окончателен
договор, а всички усилия за осъществяването на сделката, за снабдяване с
необходимите документи, както и за изповядване на сделката, са били
осъществени, без посредничеството на ищеца и свързването между страните
не е в резултат от неговите усилията. От всички приети по делото писмени
доказателства и най-вече от Регистър на предложените имот от 08.02.2024г.,
както и от гласните доказателства, безспорно се установява, че ищцовото
дружество е извършило възложените задачи по свързване на продавача и
купувача и организиране на оглед на недвижимия имот. Действително не се е
стигнало до подписване на предварителен и окончателен договор между
продавача и ответника, със съдействието на ищеца, но това е така поради
факта, че М. е игнорирала ищцовото дружество, влизайки директно в контакт
с продавача на недвижимия имот, сама и без съдействието на посредника.
Същата обаче е разполагал с нужната информация, осигурена й от агенцията
относно избрания от нея недвижим имот, извършила е оглед на същия, където
е осъществила директния контакт с продавача.
Без значение за спора между страните е обстоятелството дали
продавачът и ответницата са се познавали отпреди извършения на 08.02.2024г.
оглед на имота. Това е така, тъй като въпреки тези си твърдения, ответницата
е посетила продаваното жилище и е направила оглед на същото, в
присъствието на брокера на недвижими имоти. Същo така М. собственоръчно
се е подписала на регистъра на предложения имот, с което си действие
изрично е приела, че посредникът е изпълнил задълженията си по сключеното
между тях споразумение.
Изводът при тези доказателства е, че ответникът на основание чл. 51 ТЗ
дължи на ищеца възнаграждение по посредническия договор, тъй като с
недобросъвестното си действие, е целял да постигне неплащане на
посредническото възнаграждение. Неговият размер страните са определили от
3.6 % с включен ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от 1000
евро.
Както беше посочено по-горе, ответницата е закупила недвижимия имот
на 25.03.2024г., за продажната цена от 119 000 евро. Предвид това съдът
намира, че дължимото възнаграждение в размер на 3,6% следва да се изчисли
именно върху продажната цена, посочена в нотариалния акт, а не тази,
посочена в регистъра на предложените имоти. До този извод съдът достигна
7
при граматическото и систематично тълкуване на т. 5.2.2. и т. 5.3. от
споразумението. Това е така, тъй като в т. 5.2.2. страните не са посочили, че
възнаграждението в размер на 3,6% е от цената, посочена в регистъра на
предложените имоти, а са предвидили, че то се дължи като процент от
продажната цена. В т. 5.3. страните са предвидили, че посредникът има право
на възнаграждението (по т.5.2.2.), ако възложителят закупили имота без да
заплати възнаграждението.
Горното води до извода, че ответницата дължи възнаграждение за
посредничество на ищеца в размер на 3,6% от сумата от 119 000 евро, или
сумата от 4 284 евро с левова равностойност от 8 378,77 лв., като за разликата
до пълния размер на исковата претенция от 9 857 лв. искът следва да бъде
отхвърлен.
Доколкото съдът е приел за основателен главният иск (макар и частично
досежно размера на същия), то не дължи произнасяне по евентуалния такъв, с
претенция за заплащане на възнаграждение по т.5.2.1 от споразумението.
Въпреки това и за пълнота на изложеното следва да се обърне внимание, че
претенцията по т. 5.2.1 от споразумението и тази по т. 5.3. от същото в
действителност е една и съща, респективно няма как съдът да присъди два
пъти едно и също възнаграждение, макар то да е предвидено на две различни
места в договора между страните.
По разноските:
При този изход от спора всяка от страните има право на репариране на
сторените разноски, съобразно уважената и отхвърлената част от предявения
иск.
Ищецът претендира разноски в общ размер на 1814 лв., от които 614 лв.
за държавна такса и 1200 лв. за адвокатско възнаграждение. Тъй като ищецът
е оттеглил иска си за неустойка, в негова тежест следва да остане заплатената
държавна такса за тази претенция, а съдът следва да му присъди държавна
такса съобразена само с уважената част от главния иск. Предвид това в полза
на ищеца следва да се присъди сумата от 1355,18 лв., от които 335,15 лв. за
държавна такса и 1020,03 лв. за адвокатско възнаграждение.
В полза на ответната страна следва да бъде присъдена сумата от 119,97
лв., представляваща адвокатско възнаграждение, съобразено в отхвърлената
част от предявения иск.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. Р. М. с ЕГН **********, с адрес гр. Бургас, ул. ****, да
заплати на „ЕКС НВД“ ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление гр. ****, сумата от 8 378,77 лв. (осем хиляди триста седемдесет
и осем лева и седемдесет и седем стотинки), представляваща дължимо
възнаграждение по 5.3 от сключеното между страните споразумение за
8
посредничество с ID N ***, като ОТХВЪРЛЯ ИСКА за разлика над
уважената част от 8 378,77 лв. до пълния размер на претенцията от 9 857
лв., на основание чл. 79 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ.
ОСЪЖДА Н. Р. М. с ЕГН **********, с адрес гр. Бургас, ул. ****, да
заплати на „ЕКС НВД“ ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. ****, разноски в общ размер на 1 355,18 лв., от които 335,15
лв. за държавна такса и 1020,03 лв. за адвокатско възнаграждение, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА „ЕКС НВД“ ЕООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. ****, да заплати на Н. Р. М. с ЕГН **********, с адрес гр.
Бургас, ул. ****, разноски в общ размер на 119,97 лв., представляващи
адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
9