№ 180
гр. Тетевен, 16.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЕТЕВЕН, II - СЪСТАВ ГРАЖДАНСКИ, в
публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:МАРИО Д. СТОЯНОВ
при участието на секретаря ТАТЯНА ИВ. МИНДЕВСКА
като разгледа докладваното от МАРИО Д. СТОЯНОВ Гражданско дело №
20254330100174 по описа за 2025 година
Предявен е иск за разваляне на аренден договор по съдебен ред,съединен с иск за
заплащане на неизплатени арендни вноски,със сочени основание чл.27,ал.2 от ЗАЗ и
чл.79,ал.1 от ЗЗД,във в-ка с чл.8,ал.1 от ЗАЗ.
Ищцата излага,че в началото на 2025 година закупила две ниви в землището на
щ,Лов.обл.,а именно поземлен имот с идентификатор к по КККР на щ с площ от 7799 кв.м. и
поземлен имот с идентификатор к по КККР на щ с площ от 4000 кв.м.
За същите ниви бившият собственик Е. Ц. Н.,посредством пълномощника к Ц.а,е
сключил договор за аренда на земеделска земя от сг,с арендатор Н. П. Ц. от
к,Лов.обл.,договорът е със срок от 7 години,считано от 01.10.2016 година.
По средата на действието на договора,пак чрез пълномощника Ц.а и без да е
уведомен титуляра на договора Е. Н.,чрез анекс се удължава срока на действие на договора с
нови седем години.Така се оказва,че е закупила земи,обременени с тежести до 01.10.2030
година.
Влязла във връзка с Ц.и по повод на това,че рентата не е заплатена и след
няколкодневна епистоларна комуникация уточнили дължимата сума от началото на
01.10.2024 година на 2348.20 лева,която те отказали да платят.С бездействието си
арендаторът я поставя в ролята на молител,да го умолява да изпълни задълженията си.
В качеството и на заместващо арендатора лице и съответно страна по атакувания
1
договор за аренда,за ищцата възниква необходимостта да отрегулира отношенията с
ползвателя на закупения от нея имот.
Моли да бъде постановено решение,с което да се прекрати действието на атакувания
договор и анекс към него,поради виновно неизпълнение от страна на ответника,договорът е
нарушен осем пъти и по тази причина на основание чл.27,ал.2 от ЗАЗ следва да бъде
прекратен.
Моли да бъде осъден ответника да и заплати сумата от 2348.20 лева,представляваща
дължима рента,ведно със законната лихва до датата на пълното издължаване на сумата.
Позовава се на писмени доказателства.
В срока по чл.131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от
ответника,в който не се признават предявените срещу него искове.Излага,че ищцата на
практика предявява чужди претенции за минал период от време,преди същата да е
придобила каквито и да е права по отношение на описания в арендния договор и анекса към
него два земеделски имота.Същата няма правен интерес да претендира плащания за минали
периоди преди датата на придобиване на имота-15.01.2025 година.
Към момента на завеждане на исковата молба арендаторът все още не дължи плащане
на ищцата за текущата стопанска година.
Претенциите за рентни плащания се погасяват с 3-годишна погасителна
давност,съгласно чл.111,б.“в“ от ЗЗД,каквото възражение навежда.Неоснователно е
оплакването в исковата молба,че ищцата закупила имоти,обременени с тежести,тъй като
арендния договор и анекса са вписани в регистрите на вписванията,преди придобиване
правото на собственост от ищцата.
От представените по делото писмени доказателства,съдът п риема за установена
следната фактическа обстановка:
Приложен е Договор за аренда на земеделска земя,сключен на сг между Е. Ц. Н. от
град к,като арендодател,действащ чрез пълномощник к Ц.а от к,Лов.обл. и Н. П. Ц. от
к,Лов.обл.,като арендатор,съгласно който Н. предоставил на Ц. за временно и възмездно
ползване собствените си земеделски имоти,находящи се в землище на щ,Лов.обл.,а именно:
-Нива с площ от 4.000 кв.м.,в м.“Срядората“,номер на имот 036025,при описани в
договора съседи на имота,както и
-Нива с площ от 7.800 кв.м.,в м.“Плуговините“,имот №074004 при
границите,посочени в договора.
Арендаторът е поел задължение да заплаща възнаграждение,както следва: в размер на
10.00 лева на декар за една стопанска година,като арендното плащане се изплаща в срок до 3
месеца след изтичане на стопанската година,за която се дължи.
Срокът на договора е 7 стопански години,като ца начало на действие е 01.10.2016
година.
Представен е Анекс към договора за аренда,сключен между същите страни,,с които
2
действието на договора/срокът/ за аренда се продължава с още 7 години и важи до 2031
година.Отбелязано е ,че анекса е неразделна част от договора за аренда.
Договорът за аренда и Анексът са вписани в Служба по вписванията-Тетевен.
Приложен е нотариален акт №сг по описа на нотариус с рег.№305 та НК,от което се
установява,че с договор за покупко-продажба на недвижими имоти,находящи се в землище
на щ,Лов.обл.,ищцата Н. Д. Нейякова,е закупила от третото лице-помагач Е. Ц. Н.
земеделските земи,предмет на Договора за аренда и анекса към него,а именно поземлени
имоти с идентификатори к. и к по КККР на щ,Лов.обл.
Приложени са справки,изготвени от ищцата Н.,с отразени суми за дължими арендни
плащания по договора за аренда,които са оспорени от ответника.
При така изложената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
Съгласно правната теория и съдебна практика, противопоставимостта на договора зао
аренда спрямо последващ собственик на имота е част от правното действие на вписването
на договора за аренда. Тази противопоставимост при договора за аренда се изразява
в заместване в арендното правоотношение на праводателя (бившия собственик на
арендувания имот) от неговия правоприемник (последващия собственик на арендувания
имот).
Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, ако договорът за аренда е бил вписан преди вписването на
акта за прехвърляне на собствеността върху арендувания имот, приобретателят замества
своя праводател като страна по договора за аренда. В този случай заместването в арендното
правоотношение настъпва независимо от това дали арендуваният имот е предаден във
фактическата власт на арендатора.Второто изречение на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ посочва, че
заместване в арендното правоотношение настъпва и в случаите, когато договорът за
аренда не е бил вписан: „Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на
приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.“ Следователно
заместване в арендното правоотношение настъпва независимо от наличието на вписване на
договора за аренда, но вписването осигурява пълната противопоставимост на договора за
аренда спрямо новия собственик на имота, включително противопоставимост на уговорения
в него срок на арендното правоотношение.
Законодателното разрешение за заместване в арендно правоотношение по чл. 17, ал. 2
ЗАЗ е аналогично на това при договора за наем (чл. 237 ЗЗД). Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД при
прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако
е бил вписан[2] в имотния регистър. Ако има достоверна дата, сключеният преди
прехвърлянето на имота договор за наем е задължителен за приобретателя до предвидения в
него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и
наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като
договор за наем без определен срок. И в трите случая става въпрос за заместване в
наемното правоотношение, настъпващо за различен период от време по силата на закона,
при което първоначалният наемодател (прехвърлителят) се замества като страна по договора
3
и по наемното правоотношение от новия собственик (приобретателя) на имота.
Разликата между чл. 17, ал. 2 ЗАЗ и чл. 237 ЗЗД е в предвидена по-голяма защита на
арендното правоотношение в хипотезата, когато договорът не е вписан. Ако невписаният и
нямащ достоверна дата договор за наем обвързва последващия приобретател на имота като
безсрочен договор за наем (може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие), и то само
ако наемателят е във владение на имота, то невписаният договор за аренда обвързва
последващия приобретател на имота за срок от две стопански години (не може да бъде
прекратен с предизвестие до изтичане на посочения срок), независимо от това дали имотът е
предаден на арендатора. Съображенията за възприемане на подобно законодателно
разрешение, от една страна, са свързани с обстоятелството, че за да бъде действителен,
договорът за аренда се сключва писмено с нотариална заверка на подписите и поради това
разполага с достоверна дата. От друга страна, то съобразява предвидената от чл. 21 КРБ
особена закрила на земеделската земя: договорът за аренда е траен договор с установен от
закона минимален срок на действие (четири години), изтичането на който е необходимо с
оглед оптималното използване на земеделската земя предвид особеното й предназначение.
За разлика от договора за наем, при заместване в арендното правоотношение
разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ изисква приобретателят (новият арендодател) незабавно да
уведоми арендатора за настъпилото заместване. Едва след получаване на съобщението за
заместване приобретателят (новият арендодател) може да иска от арендатора да изпълни
към него задълженията си по договора за аренда. От този момент приобретателят замества
предишния арендодател и по отношение на дадените от арендатора обезпечения (чл. 17, ал. 4
ЗАЗ). Ако задължението за уведомяване следва да се прилага по аналогия и в случаите на чл.
237 ЗЗД – ако не е уведомен за прехвърлянето на наетия имот, наемателят ще изпълнява
валидно спрямо стария собственик (наемодател)[3], то настъпващото по силата на чл. 17, ал.
4 ЗАЗ заместване в дадените от арендатора обезпечения е особена правна последица,
характерна единствено за договора за аренда.
Както при договора за наем, така и при договора за аренда, приобретателят е новата
и единствена страна (арендодател, наемодател) по (арендното, наемното)
правоотношение и има право да търси изпълнение на дължимите по него вземания
(арендно плащане, наем) дори и когато те са дължими за период, предхождащ момента
на прехвърлянето, но са забавени и не са изпълнени към момента на съобщаването за
настъпилото по силата на закона заместване.
Заместването на арендодателя с новия преобратател настъпва по силата на закона,
като в съответствие с чл.17, ал.3 от ЗАЗ новият собственик е длъжен да уведоми арендатора
за настъпилото заместване. В случай, че арендатора не е уведомен своевременно за
настъпилото заместване, то настоящият преобретател не би могъл да търси от арендатора
изпълнение на задължение, което последният е изпълнил към праводателя му преди
получаване на съобщението за заместване.
По делото ищцата не е ангажирала доказателства,че е уведомила писмено арендатора
за настъпилото заместване на арендодателя,твърди само устна комуникация,но съдът
4
приема,че този факт е ирелевантен както досежно допустимостта на исковете,така и за
тяхната основателност.Както се отбеляза,съгласно чл.17,ал.3 от ЗАЗ,преобретателят не би
могъл да търси от арендатора само изпълнение на задължение, което последният е изпълнил
към праводателя му преди получаване на съобщението за заместване.Данни за такова
изпълнение липсват по делото.
А и с връчване на исковата молба,ответникът се счита за уведомен за настъпилото
заместване по чл.17.ал.2 от ЗАЗ.
С оглед на горното, съдът приема за безспорно установено, че страните в процеса са
обвързани от валидно възникнала облигационна връзка. Процесният договор за аренда е
сключен в изискуемата от чл.3 от ЗАЗ форма за срок от 15 стопански години, след
сключване на анекса на 15.01.2020 година,като не е спорно, че имотите, предмет на
договора, са предадени на арендатора-ответник за ползване.
Съгласно чл.28,ал.2 от ЗАЗ, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-
дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
В предвид изложеното,съдът приема,че двата съединени иска са допустими и следва
да бъдат разгледани по същество.
Според разпоредбата на чл.8, ал.1 от ЗАЗ, арендаторът е длъжен да извърши
арендното плащане в уговорения вид и срокове, като съгласно ал.5 на същата разпоредба,
ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичане
на стопанската година. Понятието «стопанска година» е дефинирано в Параграф 2, т.3 от ДР
на ЗАЗ, който определя, че това е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври
на следващата година.
Видно от съдържанието на процесния договор – чл.2, ал.2, страните са уговорили
плащане на аредните вноски в срок до 3 месеца след изтичане на стопанската година,за
която се дължи.
Ответникът не доказва,че е извършил каквото и да е арендно плащане по договора за
аренда,сключен през 2016г,продължен с анекса от 2020 година,в тази връзка не оборва
твърдението на ищцата и третото лице-помагач,за пълно неизпълнение на основното си
задължение по арендния договор.
В отговора на исковата молба прави възражение,че за настоящата стопанска година
не е настъпил падежа на задължението му подоговора,също така и възражение за давност за
минали плащания,съгласно чл.111,б.“в“ от ЗЗД.
В предметните предели на спора е въведена претенция по чл.28,ал.2 от ЗАЗ – за
разваляне на арендния договор поради забавяне на плащането на арендното плащане за
повече от 8 арендни вноски за съответните стопански години.
Съгласно разпоредбата на чл.28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието,
арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното
плащане за повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от
5
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две
последователни вноски. Съгласно ал.2 на същата разпоредба, развалянето на договор за
аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
В конкретния случай от приключване на съответната стопанска година е започнал да
тече срока 3 – месечният срок на забавата на плащането, даваща основание за разваляне на
арендния договор.
В случая е налице забава в плащането за повече от 3 месеца, което е основание по
чл.28, ал.1 от ЗАЗ за разваляне на договора. Налице е специфично основание за разваляне,
като при тази форма на неизпълнение и доколкото договорът няма за предмет държавни или
общински земи, Законът за арендата в земеделието е предвидил отклонение от общия ред по
чл.87, ал.1 от ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение, без да се
изисква даването на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му
договорът се счита за прекратен.
Тъй като е налице неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора,
поради неплащане на арендното плащане за повече от три месеца, то основателен се явява
искът с правно основание чл.28, ал.2 вр.ал.1 от ЗАЗ.
Твърди се в исковата молба,че анекса към договора за аренда бил сключен без
знанието на арендодателя,а последният/третото лице/ твърди в писменото си становище/на
стр.50-та от делото/,че не си спомня да е упълномощавал Петя Ц.а да подписва или
преупълномощава други лице за отдаване на имотите.Твърди,че от 2017г не е получавал
никаква сума по арендния договор,т.е. твърди пълно неизпълнение на задължението на
арендатора.
От приложените договор за аренда и анекс към него е видно,че арендодателя е
действал чрез пълномощник к Ц.а от к,Лов.обл.
От приложеното удостоверение,издадено от нотариус с рег.№392 на НК е видно,че в
нотариалния и архив не се съхранява пълномощно,цитирано в договора за аренда и анекса
към него,двата по описа на нотариуса.
Трето лице-помагач също твърди,че не разполага с цитираното пълномощно.
Съгласно чл.42, ал.2 ЗЗД и преобладаващата съдебна практика на ВКС по
приложението й, договор, който е сключен при липса на надлежна представителна власт, е
висящо недействителен. Той не поражда действие за мнимо представлявания, освен ако
същият го потвърди. Ако мнимо представляваният откаже да потвърди договора,
недействителността се стабилизира, като се трансформира в относителна, а не в абсолютна
нищожност, която може да е само изначална и е несанируема.
С оглед данните по делото и поведението на третото лице-помагач/арендодателя и
ищцата,заместила го в облигационното правоотношение,съдът приема,че договорът за
аренда,респ.анекса към него, е потвърден както от арендодателя, така и от правоприемника
му – ищцата Н..
6
По изложените до момента съображения,конститутивния иск по чл.28,ал.2 от ЗАЗ
следва да бъде уважен,като основателен и доказан.
По отношение на съединения осъдителен иск за заплащане на арендни
вноски,съобразно уговореното в чл.2 от арендния договор:
От данните по делото и непроведеното доказване от ответника за изпълнение на
задълженията си по арендния договор,съдът приема,че ищцата претендира изпълнение на
всички предходни изискуеми вземания за арендни плащания по договора.
Съгласно чл.111 от ЗЗД, с изтичане на тригодишна давност се погасяват:
а) вземанията за възнаграждение за труд, за които не е предвидена друга давност;
б) (изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) вземанията за обезщетения и неустойки от неизпълнен
договор;
в) вземанията за наем, за лихви и за други периодични плащания.
В отговора на исковата молба е направено възражение по чл.111,б.“в“ от ЗЗД,което
съдът намира за основателно.
Основателен е и довода на ответника,че за настоящата стопанска година,т.е. от
01.10.2024г до 01.10.2025г,падежът на задължението по чл.2 от договора не е настъпил.
Зачитайки за основателно възражението за погасителна давност на ответника,то
погасени са всички задължения на ответника,чиято изискуемост е настъпила преди
07.02.2022 година.
В предвид изложеното,момента на предявяване на иска,договорения размер на
арендното плащане по чл.2 от договора,то основателен се явява искът по чл.79,ал.1 от
ЗЗД,във в-ка с чл.8,ал.1 от ЗАЗ,за плащане на арендни вноски от ответника за 34 стопански
години-за 2021г,2022г и 2023 години.Общия размер на дължимите вноски е в размер на
354.00 лева,до който размер следва да бъде уважен иска,а за разликата до пълния
претендиран размер от 2348.20 лева-отхвърлен,като неоснователен и недоказан,поради
погасяване по давност на паричните задължения на ответника.
По въпроса за разноските:
Ищцата е заплатила държавна такса само върху размера на осъдителни иск,като с
оглед частичното му уважаване,следва да бъде осъден ответника да и заплати разноски за
държавна такса в размер на 50.00 лева.
С оглед цената на договора за аренда,и уважаване на иска за неговото
разваляне,следва да бъде осъден ответника да заплати по сметка на Районен съд-Тетевен
държавна такса в размер на 50.00 лева.
Мотивиран от горното,съдът
РЕШИ:
7
РАЗВАЛЯ, на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в
земеделието, сключения на с година между Е. Ц. Н.,ЕГН:********** от град к,действащ
чрез пълномощник к Ц.а от к,Лов.обл. и Н. П. Ц.,ЕГН:********** от к,лов.обл., Договор за
аренда на земеделска земя,находяща са в землище на щ,Лов.обл.-нива с площ от 4.000 дка,в
м.“спо КККР на щ имота с идентификатор к/ и нива с площ от 7.800 дка,в м.“спо КККР на щ
имот с идентификатор к/,вписан в Служба по вписванията-град Тетевен на с година,както и
Анекс към договора за аренда,сключен между същите страни на 15.01.2020 година,вписан в
Служба по вписванията-град Тетевен на 15.01.2020 година.
ОСЪЖДА,на основание чл.79,ал.1 от ЗЗД,във в-ка с чл.8,ал.1 от Закона за аренда в
земеделието, Н. П. Ц.,ЕГН:********** от к,Лов.обл., да заплати на Н. Д. Н.,ЕГН:**********
от д,Лов.обл.,сумата от 354.00/триста петдесет и четири/лева,представляваща дължими
арендни вноски по Договор за аренда от сг за стопанските 2021 година,2022 година и 2023
година,в размер на по 118.00 лева за всяка стопанска година,заедно със законната лихва
върху тази сума,начиная от 07.02.2025 година до окончателното и заплащане,а за разликата
до пълния претендиран размер на иска от 2348.20 лева,ОТХВЪРЛА иска,като неоснователен
и недоказан.
ОСЪЖДА,на основание чл.78,ал.1 от ГПК, Н. П. Ц.,ЕГН:********** от к,Лов.обл.,
да заплати на Н. Д. Н.,ЕГН:********** от д,Лов.обл. сумата от
50.00/петдесет/лева,представляващи сторени разноски в производството,определена
съразмерно уважената част от осъдителния иск.
ОСЪЖДА Н. П. Ц.,ЕГН:********** от к,Лов.обл., да заплати по сметка на Районен
съд- Тетевен държавна такса в размер на 50.00/петдесет/лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Ловеч,в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Делото е разгледано и решено при участие на трето лице –помагач-Е. Ц. Н. от град к.
Съдия при Районен съд – Тетевен: _______________________
8