О  К  Р  Ъ  Ж  Е  Н   С  Ъ  Д   –  Х  А  С  К  О  В  О

 

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

№       27.VII.2020 г.  гр.Хасково

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

                                                          Председател  :  Георги Гочев

 

Производството е по реда на Глава ХХХII, чл.365 вр. с чл.74 от Закона за собствеността.

 

Обстоятелства по исковата молба

 

Делото е образувано по искова молба предявена от „ЕМ-99“ ООД, ЕИК******, гр.Хасково, ж.к. “Бадема“ бл.28 вх.“А“ ап.35 против Н.Н.А.,М.М. *** и Н.М.А. *** за солидарно изплащане на сумата от 26 792 лв. за извършени от ищеца подобрения в недвижим имот 77195.20.121 по КК и КР на гр.Хасково,одобрена със заповед №РД-18-63/05.Х.2006 г. с площ от 1305 кв.м. и трайно предназначение на територията – урбанизирана,а именно

1. Обособяване на битова част - съблекалня, стая за почивка, санитарен възел с тоалетни, с вътрешни преходни врати, с изграден таван от стоманобетонна плоча, под залят с бетон и циментова замазка, положен теракот и частично фаянс в тоалетните, стените и тавана измазали с мазилка и поставена дървена дограма на обща стойност 11 741 лв. /единадесет хиляди седемстотин четиридесет   и   един   лева/; 
 2.Пристройка   долепена   до   битовата   част   от
североизточната страна на сградата с вход от север, представляваща складово помещение с дървена    покривна конструкция, бетонна настилка, мазилка по стените и метална врата на обща стойност 4 231 лв. /четири хиляди двеста тридесет и   един   лева/;  

3.   Масивна   постройка   -   стая   за   охрана   с   идентификатор 77195.20.121.2, построена в западната част на поземлен имот с идентификатор 77195.20.121, с размери: 2,70/3,15 м. и височина 2,70 м., със стоманобетонна плоча,тухлени стени с вътрешна и външна мазилка, дървена покривна конструкция, покрита с керемиди и бетонна настилка с балатум, на обща стойност 9 320 лв. /девет хиляди триста и двадесет лева/ ;

4. Дървен навес за сушене на дървен материал в югоизточната част на поземлен имот с идентификатор 77195.20.121
на стойност 1500 лв. /хиляда петстотин/, ведно със законната лихва от завеждането на иска до окончателното заплащане на сумата и направените деловодни разноски.

          „ЕМ-99“ ООД обосновава предявената претенция като твърди,че наследодателя на ответниците М.Ф.А. и Е.С.Ч.,като съдружници в ищцовото дружество,постигнали неформално съгласие търговеца да владее процесния недвижим имот. Дружеството владяло на законно основание недвижимостта от 1999 г. до 01.III.2019 г. а именно собствения на ответниците имот – сграда идентификатор 77195.20.121.1 с площ от 425 кв.м. на един етаж,стар идентификатор 77195.20.113.1,построена в поземлен имот идентификатор 77195.20.121 по КК и КР на гр.Хасково,одобрена със заповед №РД-18-63/05.Х.2006 г. с площ от 1305 кв.м. и трайно предназначение на територията – урбанизирана.

          Ищецът посочва,че по време на закупуването на този имот от наследодателя на ответниците М.Ф.М. през 1995 г. същият представлявал част от работилници/ремонтна база с площ от 813 кв.м.,като сградата била в лошо състояние,пречещо й да изпълнява функционалното си предназначение.

          След като дружеството встъпило във владение извършило подобрение в същата с цел да я пригоди за нуждите на дърводелски цех-обособяване на битова част-съблекалня,стая за почивка,санитарен възел с тоалетни,с вътрешни преходни врати;над битовата част и санитарния възел бил изграде таван от стоманобетонна плоча,подът се залял с бетон и циментова замазка,върху които се положил теракот и частично фаянс в тоалетните,стените и тавана били измазани,като се поставила и дървена дограма.

В североизточната част на сградата с вход от север дружеството построило изцяло нова постройка,долепена до битовата част-складово помещение с дървена покривна конструкция,бетонна настилка,мазилка по стените и метална врата.

В западната част на поземления имот дружеството изградило масивна постройка-стая за охрана,2.70 на 3.15 метра и височина от 2.70 метра със стоманобетонна плоча,тухлени стени,вътрешна и външна мазилка,дървена покривна конструкция,покрита с керемиди,бетонна настилка с балатум.

В югоизточната част на поземления имот бил монтиран дървен навес,сега ползван за гараж,а преди за сушене на дървен материал.

          По силата на влязло в сила решение №352/09.VII.2017 г.,съдебен протокол от 06.ХII.2018 г. по гр.дело №841/2016 г. на РС-Хасково ответниците станали изключителни собственици на тези недвижимости и влезли във владение на същите на 01.III.2019 г.,изцяло построени със средства на дружеството.Управителят на ищеца изрично поискал да уредят доброволно отношенията си по повод извършените подобрения в имота,но те отказали.Според ищеца била налице хипотезата на чл.74 ал.I от ЗС,тъй-като същият извършил като недобросъвестен владелец със собствени средства описаните подобрения,който факт бил многократно признаван от ответниците.

          Стойността на тези подобрения според ищеца възлизала на 26 792 лв.,а пазарната стойност на описания имот се повишила значително,но дружеството можело да претендира само връщане на по-малката сума от стойността на направените подобрения и пазарната стойност на процесните имоти.

          В съдебно заседание изложените доводи и искания се поддържат.

          Предявени са  обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.74 ал.I  от ЗС и чл.86 ал.I от ЗЗД.

Ответниците оспорват предявения иск по основание и размер.

Същите извеждат,че ищецът не бил недобросъвестен владелец на имота,а негов държател.Дружеството признало в хода на т.д.№393/2015 г. на ОС-Хасково,че било допуснато в същия през 1999 г.Ето защо то било държател до предявяването на иска по горното търговско дело,като в отговора на исковата молба и в с.з. от 12.Х.2015 г. ползвало от сграда само 80 кв.м. офис,който не бил сред обектите на настоящата претенция. Този офис попадал в дела на Е.Ч. и Ф.Ч..

Ответната страна оспорва и твърденията на ищеца,че извършил описаните подобрения,като се прави възражение за погасена давност.

          Вземането за подобренията било от облигационно естество и не следвало имота,поради което се следвало плащане от страна на собствениците на имота по време на извършването им.Към този момент собственици са били наследодателя на ответниците и на съпрузите Е.Ч. и Ф.Ч.,което било видно от извършения протокол за делба.Претендираните подобрения били включени в цената на имота при извършване на делбата,получен от ответниците,съответно заплатени на съсобствениците Е. и Ф.Ч..

          Ето защо и поради прехвърлителния ефект на делбата ответниците придобили имота с подобренията,заплатени на другите съсобственици. Поради това ищецът следвало да търси стойността на същите от Е. и Ф.Ч..

          Ответниците извеждат и възражението,че част от подобренията не съществувари в имота,тези по т.2,3 и 4 от исковата молба били незаконни,извършени без строителни книжа,поради което подлежали на премахване.От друга страна и предвид т.6 и 7 от Постановление №6/27.ХII.1974 по гр.дело №9/1974 г.,Пленум на ВС  подобренията се заплащали доколкото съществуват към момента на постановяване на решението за заплащането им.Подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащали,освен ако собственикът на имота не пожелае да ги запази,като в такъв случай се държала сметка за евентуалното им премахване при оценката.Тъй-като ответниците не искали тези незаконни постройки за да се запазват,то иска бил неоснователен.

          В съдебно заседание ответниците изцяло поддържат възраженията си.

Обстоятелства по делото

 

          С нотариален акт №124/ т.I дело №213/1995 г. на нотариус при РС-Хасково Е.С.Ч. и М.Ф.А. закупуват работилница/ремонтна база/ застроена на площ от 813 кв.м.,заедно с прилежащата й земя от 2.609 дка,парцел  №28,местност „IV стопански двор“,землище на гр.Хасково за 250 000 лв. Съобразно скица №15-203476-26.04.2016 г. поземления имот е с идентификатор 77195.20.121.

          Съобразно решение №352/09.VI.2017 г. постановено по гр.дело №841/2016 г. Районен съд-Хасково обявява за окончателен разделителен протокол на допуснатите до делба недвижими имоти: Дял първи включва поземлен имот с идентификатор 77195.20.120 по КК на гр.Хасково с площ от 1 305 кв.м.,трайно предназначение на територията – урбанизирана,при съседи поземлени имоти с идентификатори 77195.20.84, 77195.20.121, 77195.20.110, 77195.20.82 ведно с построената в него сграда идентификатор 77195.20.120.1 с площ от 412 кв.м. на един етаж,стар идентификатор 77195.112.1 и Дял втори-поземлен имот идентификатор 77195.20.121 по КК на гр.Хасково , площ от 1 305 кв.м., трайно предназначение на територията урбанизирана при съседи позлени имоти 77195.20.80, 77195.20.84, 77195.20.114, 77195.20.111, 77195.20.110, 77195.20.120 ведно с построената сграда идентификатор 77195.20.121.1 с площ от 425 кв.м. на един етаж,стар идентификатор 77195.20.113.1.

          С определение №1767 от открито заседание проведено на 06.ХII.2018 г. по гр.дело №841/2016 г. Райоен съд-Хасково след теглене на жребий на основание чл.352 от ГПК поставя в дял на ищците Н.Н.А. с ЕГН **********, Н.М.А. с ЕГН ********** и М.М.Ф. с ЕГН ********** ***, поземлен имот от Дял II от Решение № 352/09.06.2017г., с идентификатор 77195.20.121 по КК на гр.Хасково, одобрена със заповед №РД-18-63/05.10.2006г., с площ 1305кв.м., трайно предназначение на територията - урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатори 77195.20.80; 77195.20.84; 77195.20.114; 77195.20.111; 77195.20,110; 77195.20.120, ведно с построената в него сграда с идентификатор 77195.20.121.1 със застроена площ 425кв.м. на един етаж, стар идентификатор 77195.20.113.1. Целият дял е на обща стойност 164 460 лева.

С това определение съдът поставя в дял на ответниците по това дело Е.С.Ч. с ЕГН ********** и Ф.С.Ч. с ЕГН ********** ***, поземлен имот от Дял I от Решение № 352 /09.06.2017г. с идентификатор 77195.20.120 по КК на гр.Хасково, одобрена със заповед №РД-18-63/05.10.2006г., с площ 1305кв.м., трайно предназначение на територията -урбанизирана, при съседи : ПИ с идентификатори 77195.20.84; 77195.20.121; 77195.20.110; 77195,20.82, ведно с построената в него сграда с идентификатор 77195-20.120.1 със застроена площ 412кв.м. на един етаж, стар идентификатор 77195.20.112.1. Целият дял е на обща стойност 161 100 лева.

Със съдебния акт съдът осъжда Н.Н.А. с ЕГН **********, Н.М.А. с ЕГН ********** и М.М.Ф. с ЕГН ********** *** да заплатят на ответниците Е.С.Ч. с ЕГН ********** и Ф.С.Ч. с ЕГН ********** ***, сумата наполовина от разликата между стойността на двата имота в размер на 1 680 лева за уравнение на дяловете и прекратява производството по гр.д.№ 841/2016г. по описа на РС - Хасково.

Свидетелят Б. А. Али установи,че са направени поправки  в имота от страна на ищеца в частта на ответниците.Същият работил в дружеството ищец от създаването му през 1999 г.Въпросния имот бил придобит от ТКЗС,като в него са правили ремонт тогава на техниката.Наличните канали се запълнили от дружеството с чакъл и ги замазали отгоре;сложили врати,излели бетон,направили стена от към фирма „Детелина“,прекарали вода;направили място за отдих,което било нова сграда-баня с два душа,умивалник,две тоалетни;дружеството направило помещение за пазачите,склад за материали,сушилня,прекарали електричество,канализация,покрили с керемиди цялата сграда.Направили подпорна стена,без да ограждат целия имот,върху която се изградили описания склад,мястото за отдих.За всички тези дейности плащало дружеството.Те били извършени за периода от 2000 г. до 2008-2010 г.

          Свидетелят Н.А.П.изведе,че трасирал въпросния имот на 02.III.2019 г.Състоянието му било много лошо-всичко било порутено,нямало машини,имало само някакви сандъци и много прах,мухъл,прогнила мазилка,нямало контакти,ел. инфраструктурата била изкъртена и нямало ток.Пред тази сграда имало дървен навес,също в лошо състояние.Помещението било около 400-500 кв.м.,влизало се от южната страна и се излизало от север.След тази сграда имало подпорна стеничка и вдясно-склад,също в лошо състояние,измазан от вътре.Ключовете ги взели от другия собственик,Е..Вътре в голямата сграда имало прегради,но липсвали вратите.

          Свидетелката Б. С.Б.,собственик и управител на агенция за недвижими имоти посочи,че по желание на ищците през март месец 2019 г. извършила оглед на процесните имоти,кото направила и снимки,тъй-като трябвало да се посочи цена.Подписали и договор за посредничество относно имота с оглед продажбата му.Целият имот имал нужда от основен ремонт,бил доста зле,поради което и Б. посочила ниска цена.Голямото складово помещение също било много зле-трябвалода се почисти,за да иматърговски вид,имало остатъци от плочки,начупени;имало следи от премахване на машини от подовата настилка,за която били хванати с болтове.Всичко в това помещение имало нужда от тотален ремонт,цалото било запуснато и изпотрошено,имало паяжини в ъглите,личало си че никой не го е посещавал от много време.При влизане в него насреща имало остатъци от офис част,,вляво били сервизвите помещения,след тоях-врата за изход към задния двор. Всички изводи за вода не работели,плочките в сервизните помещения били напукани и счупени,таванът-изкъртен.В терена имало и други постройки,но Б. не ги заснела,защото нямало документация за тях,и не ги обявила в сайта си.Тези постройки били навес,пост.В имота нямало ток и вода.Имало Телена ограда на терена откъм улицата.Според свидетелката,който е напускал имота,го е оставил изцяло изпокъртен.

          Б. посочи,че посетила имота още веднъж в края на лятото на 2019 г. с клиент.Същият обаче като видял състоянието ,а и заради затруднения достъп-не можело да спре голямо МПС и да направи завой,се оказал.

Съобразно приетата по делото експертиза на вещото лице Р.П. стойността на СМР относно пристройка към дърводелски цех на битови помещения е 15 820 лв. с печалба и ДДС към 2003 г.;стйността на изпълнените СМР относно пристройка,долепена до битовата част на складово помещение възлизат на 9 930 с печалба и ДДС към 2003 г.;общата стойност на СМР относно масивна постройка-стая за охрана са 8 280 лв. с печалба и ДДС към 2004 г. и общата стойност на СМР относно навес за сушене на дървен материал е 14 760 лв. към 2008 г.

Съобразно експертизата и представените по делото доказателства обособяването на битовата част-съблекалня,стая за почивка,баня и санитарен възел с 2 тоалетни със съответните замазки,плочки,вода и ток  е по одобрен проект от 2003 г. и с акт за узаконяване №8/25.II.2003 г. на Община Хасково на Е.С.Ч. и М.Ф.М..

За пристройка,долепена до битовата част-склад и стая за охрана няма установени и одобрени проекти.

По представената скица,л.10 от делото, е видно,че  в поземлен имот с идентификатор 77195.20.121 са нанесени – масивна постройка-стая за охрана 77195.20.121.2,сграда 77195.20.121.1,сграда без идентификатор-пристройка обособяване на битова част прстройка,долепена до битовата част-склад.Според вещото лице нанасянето на сградите в кадастралния план или в кадастралната карта сочело режим на търпимост.

Според вещото лице стойността на имотите на ответниците,с които се е увеличила тяхната цена и 36 390 лв.,а заедно с остойностените СМР по приложение 5/извършени през 2003 г.-масивна ограда от 33 метра и височина от 2 м. от газобетонови блокове на източната част е част от южната рег.граници на имота,запълване на пет броя канали за ремонта на техника,извън претенциите/ общо  с тях е 51 150 лв.

Стойността на постройките в процесния имот със строителни книжа възлизала на 15 820 лв.

Вещото лице представя подробно описание на извършените СМР по сгради и стойности.

 

 

 

Правни съображения

 

Предявените осъдителни искове с правно основание чл.74 от ЗС и чл.86 от ЗЗД от „ЕМ-99“ ООД, ЕИК******, гр.Хасково, ж.к. “Бадема“ бл.28 вх.“А“ ап.35 против Н.Н.А.,М.М. *** и Н.М.А. *** са неоснователни и следва да се отхвърлят изцяло.

Исковата молба е обоснована с твърдението,че дружеството ищец е недобросъвестен владелец на процесните имоти и като такова е извършило описаните подобрения,чието репариране в режима на чл.74 от ЗС претендира.

В настоящото производство не се установи чрез пълно и главно доказване,че „ЕМ – 99“ ООД има статута на недобросъвестен владелец на посочените недвижимости,за да може да е носител на заявеното субективно право по чл.74 от ЗС срещу собствениците.Няма категорично доказателства по делото,но няма и спор между страните,че същото е държател на тези недвижимости по решение на двамата съдружници в същото Е.С.Ч. и М.Ф.А.,които като собственици му ги предоставят за безвмъзмездно ползване през 1999 г..Държателят обаче,като упражняващ само фактическа власт върху недвижимостта,не разполага с правото по чл.74 от ЗС.Държателите са носители на правото на репарация за извършените от тях подобрения по реда на неоснователното обогатяване спрямо собствениците на имота.

Ищецът не доказа чрез изискуемото пълно и главно доказване и обстоятелството,че именно той е инвестирал в твърдените по исковата молба подобрения в процесния имот.В нито едно от представените доказателства няма данни,че дружеството е извършило със свои средства тези подобрения.Следва да се има предвид,че ищецът е търговско дружество,което е задължено да води счетоводство и да регистрира и отчита входящите и изходящи парични потоци с посочване на основанията за това.По делото обаче няма представени никакви подобни доказателства-документи за разходи относно твърдените СМР,поръчки на материали,разплащания с изпълнители,заплащане на закупени средства за осъществяването на подобренията и т.н.В представените строителни книжа по делото е отразено,че инвеститори са двете физически лица,собственици на терен.Разрешение за строеж №91/03.V.2000 г. се дава именно на Е.Ч. и А.А. относно извършване на реконструкция на съществуваща ремонтна работилница в дърводелски цех.Акт за узаконяване №8/25.II.2003 г. на пристройка към дърводелски цех на битови помещения касае отново тези две лица.Становището за противопожарната осигуреност на този строеж от 04.ХII.2002 г. е адресирано не до дружеството,а до Е.Ч..Като се съобрази обсъдения по-горе нотариален акт №124/ т.I дело №213/1995 г. на нотариус при РС-Хасково,по силата който Е.С.Ч. и М.Ф.А. закупуват работилница/ремонтна база/ застроена на площ от 813 кв.м.,заедно с прилежащата й земя от 2.609 дка,парцел  №28,местност „IV стопански двор“,землище на гр.Хасково за 250 000 лв. съставляваща процесната недвижимост,въпросните строителни книжа и липсата на каквито и да доказателства,че именно „ЕМ 99“ ООД има отношение към сочените подобрения то се налага извода,че това дружество не ги е направило.В тази насока има и категорично оспорване от страна на ответниците,че това дружество не е автор на тези подобрения.Следва да се има предвид и че двамата собственици на сградите и терена и съдружници в „ЕМ 99“ ООД очевидно са действали неформално в отношенията си като физически лица и като съдружници от една страна,и в отношенията си с дружеството,в което участват.Както се посочи-двамата предоставят собствения си терен и сгради за безвъзмездно ползване от „ЕМ 99“ ООД без договор,без писмен акт.В този ред на действия е логично и двамата да са осъществили подобренията,обект на предявените искове.Така или иначе обаче няма категорични доказателства дружеството да ги е извършило за собствена сметка.Поради това изложеното от свидетеля Б. Али не може да обоснове тезата на ищеца в тази насока.Същият е бил работник в „ЕМ 99“ ООД,участвал в извършените дейности,но поради това си качество очевидно не е могъл категорично да знае източника на финансиране на тези подобрения дали е от фирмата или от двамата съдружника,предвид и по-неформалните им отношения,както се посочи по-горе с дружеството им.Следва да се има предвид и че вършените подобрения,както и самото предоставяне на имота,са били за дейността на дружеството,но няма данни,че то е ги е финансирало.Самото предоставяне на терена и сградите е например безвъзмездно в полза на дружеството от двамата съдружници и собственици на тези вещи.

Ето защо в полза на дружеството не се доказа по несъмнен и категоричен начин твърдяното субективно право.Поради това предявените претенции следва да се отхвърлят като неоснователни и недоказани.Приетото от съда като основание за това прави безпредметно обсъждането на останалите доводи на страните по делото относно основателността,респ.неоснователността на претенциите.

Ще следва ищецът да заплати направените по делото разноски от ответниците-2 000 лв. адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие,представен по делото.

          Водим от горното Окръжен съд-.Хасково 

 

 

 

Р Е Ш И

 

 

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани предявените от „ЕМ-99“ ООД, ЕИК******, гр.Хасково, ж.к. “Бадема“ бл.28 вх.“А“ ап.35 против Н.Н.А.,М.М. *** и Н.М.А. ***/ с трети лица помагачи Е.С.Ч.,ЕГН:********** и Ф.С.Ч.,ЕГН:**********,***/ искове за солидарно изплащане на сумата от 26 792 лв.,ведно със законната лихва от завеждане на делото 06.III.2019 г. до окончателното й изплащане, за извършени от ищеца подобрения в недвижим имот 77195.20.121 по КК и КР на гр.Хасково,одобрена със заповед №РД-18-63/05.Х.2006 г. с площ от 1305 кв.м. и трайно предназначение на територията – урбанизирана,а именно

1. Обособяване на битова част - съблекалня, стая за почивка, санитарен възел с тоалетни, с вътрешни преходни врати, с изграден таван от стоманобетонна плоча, под залят с бетон и циментова замазка, положен теракот и частично фаянс в тоалетните, стените и тавана измазали с мазилка и поставена дървена дограма на обща стойност 11 741 лв. /единадесет хиляди седемстотин четиридесет   и   един   лева/; 
        2.Пристройка   долепена   до   битовата   част   от
североизточната страна на сградата с вход от север, представляваща складово помещение с дървена    покривна конструкция, бетонна настилка, мазилка по стените и метална врата на обща стойност 4 231 лв. /четири хиляди двеста тридесет и   един   лева/;  

3.   Масивна   постройка   -   стая   за   охрана   с   идентификатор 77195.20.121.2, построена в западната част на поземлен имот с идентификатор 77195.20.121, с размери: 2,70/3,15 м. и височина 2,70 м., със стоманобетонна плоча,тухлени стени с вътрешна и външна мазилка, дървена покривна конструкция, покрита с керемиди и бетонна настилка с балатум, на обща стойност 9 320 лв. /девет хиляди триста и двадесет лева/ ;

4. Дървен навес за сушене на дървен материал в югоизточната част на поземлен имот с идентификатор 77195.20.121
на стойност 1500 лв. /хиляда петстотин/, и за присъждане на законната лихва от завеждането на иска до окончателното заплащане на сумата.

ОСЪЖДА  ЕМ-99“ ООД, ЕИК******, гр.Хасково, ж.к. “Бадема“ бл.28 вх.“А“ ап.35 да заплати на Н.Н.А.,М.М. *** и Н.М.А. *** сумата от 2 000 лв. разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО  подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд-Пловдив в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

Съдия :