Р Е
Ш Е Н И Е
№ 23
гр.Русе,22.І.20**год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенският
окръжен съд гражданска колегия в открито заседание на 28 ноември през две хиляди и дванадесета година,в състав:
Председател:АНЕТА Г.
Членове:
При
секретаря Г.И. и в присъствието на прокурора като разгледа докладваното
от съдията А.Г. гр.д.№ 473 по описа за 2010 год.,за да се произнесе, съобрази
следното:
Производството е по чл. 19,ал.3 ЗЗД.
Първият ищец твърди,че с трети неучастващи
в делото лица в качеството на купувачи,сключили с ответника на 8.VІІІ.2008 год.
предварителен договор за продажба на недвижим имот-обособен реален дял от
новопроектиран магазин южно от преградния зид със самостоятелен вход от към
ъгъла на ул.”Александровска” и ул.”Раковски”, заедно с избеното помещение
в сутерена на сградата, означено в червено на съставляващата неразделна част
от договора скица,заедно с 40/634 идеални части от дворното място
,представляващо УПИ VІІ-1517,15** в кв.263 по плана на град Русе,с
административен адрес гр.Русе,ул.”Раковски” № **,като ответникът се задължил да извърши необходимите фактически и
правни действия по одобряването на архитектурния проект за разделяне на магазин
№ 4 и снабдяването с данъчна оценка,кадастрална карта и скица.Договорена е цена
от 300000 лева,от които е платено капаро 30 хиляди лева и краен срок за
сключване на окончателния договор една година,считано от подписването на
предварителния договор.Като условие за сключване на окончателния договор било
уговорено сключването на друга сделка-замяна на недвижими имоти между първия
ищец и ответника със следния предмет:притежаваните от последния недвижими имоти
в реални и идеални части в УПИ VІІ-15** в гр.Русе срещу правото на строеж за
двустаен апартамент в района на „Халите” в град Русе с площ не по-малко от 60
кв.м,който ищецът Р. след реализиране на правото на строеж да предаде на
ответника в напълно завършен вид.С допълнително споразумение от 4.VІІІ.2009
год. било постигнато съгласие за изменение на клаузите относно крайния срок за
сключване на окончателния договор и платеното капаро.
Вторият ищец твърди,че е придобил
правата на купувач по договора от 8.VІІІ.2008 год.от сключени с първоначалните
купувачи Е. Т. и А. З. договори за цесия от 15.ІV.2010 год.,с които са му
прехвърлени правата им по предварителния договор,за което ответникът бил
уведомен надлежно.След приключване на съдебните спорове за собствеността върху
магазина ,предмет на предварителния договор,ищците поканили ответника да се яви
при нотариус и представи необходимите за сключването с нотариален акт на
договора за продажба писмени документи,както и за сключване на двете сделки.На
първата от посочените дати се явила бившата с..... на ответника,която
заявила,че имота е собственост на трето лице.Ищците твърдят,че са изправна
страна по договора ,а ответника е собственик на имота,тъй като споразумението
между ответника и бившата му с..... е нищожно и третото лице е придобило имота
от несобственик.Искат от съда да го обяви за окончателен,като заплатят продажна
цена ,равняваща се на разликата след прихващане на платеното капаро и дължимата
от ответника неустойка.
Ответникът оспорва иска.Възразява,че
не е собственик на имота и не е пасивно легитимиран да отговаря по иска по
чл.19,ал.3 ЗЗД.Възразява срещу активната процесуална легитимация на втория ищец
поради нищожност на договора за цесия.Оспорва действителността на
предварителния договор от 8.VІІІ.2008 год.,поради липса или неопределяемост на
предмета както на договора за продажба,така и на втората сделка за замяна,както
и други съществени недостатъци, препятстващи обявяването му за
окончателен.Оспорва ищците да са изправна страна по договора,като навежда
подробни доводи по направените оспорвания в представения писмен отговор.
С определение съдът е конституирал
трето лице-помагач на ответника-купувача по осъществената с нотариален акт №
35/10 год.придобивна сделка И.Х.,който в писмено становище оспорва
допустимостта и основателността на иска с конкретни и подробни доводи.
Съдът,като взе предвид твърденията и
възраженията на страните и обсъди събраните по делото доказателства,намира за
установено от фактическа страна следното:
На 8.VІІІ.2008 год.ищецът Р. и
третите лица Е. Т. и А. З.,като купувачи, и ответникът Т.Т. като
продавач,сключили договор,с който последният се задължил да продаде на
купувачите при равни права от МАГАЗИН № 4 с площ от 85,30 кв.метра
,представляващ реален дял на партера на масивната двуетажна жилищна
сграда,построена в дворно място УПИ VІІ-1517,15** в кв.263 по плана на
гр.Русе,по ул.”Раковски” № ** цялото с площ от 634 кв.метра , заедно с ** %
идеални части от общите части на сградата по правилата на етажната собственост
САМО обособеният като реален дял новопроектиран магазин южно от преградния
зид,със самостоятелен вход откъм ъгъла на
улица „Раковски” и ул.”Александровска” ,заедно с избеното помещение в
сутерена на сградата ,обозначено с червени граници на скицата,подписана от
продавача и купувачите и съставляваща неразделна част от договора,заедно с
40/364 идеални части от дворното място и съответния процент идеални части от
общите части на сградата по правилата на етажната собственост.Договорено е
плащането на продажната цена от 300 000 лева да бъде извършено по следния
начин:30000 лева капаро в двуседмичен срок от сключване на предварителния
договор ,платима в брой,а остатъкът от 270000 лева -по банков път при
сключването на окончателния договор.Ответникът се задължил да предприеме всички
фактически и правни действия за одобряването на архитектурния проект за
разделянето на подробно описания по- горе магазин № 4,както и да се снабди с
данъчна оценка,кадастрална скица на дворното място и схема на продавания новообразуван
южен магазин.Страните уговорили едногодишен срок за сключване на
продажбата,считано от 8.VІІІ.2008 год.
В предварителния договор ищецът Р. и
ответникът Т. са поели насрещни задължения за сключване и на друг договор -за
замяна на притежаваните от ответника Т. недвижими имоти в реални и идеални части в УПИ VІІ-15** в
к.263 по плана на гр.Русе по
ул.”Раковски”№ ** срещу притежавано от ищеца М.Р. право на строеж за двустаен апартамент с площ не по-малко от
60 кв.метра с прилежаща маза и с
отоплителна инсталация, в района на „Халите”,като Р. се е задължил да завърши
апартамента и предаде владението му в напълно завършен вид.Уговорено е също
имотно обезщетение за ответника Т. –право на собственост върху магазин с площ 20 кв.м при евентуално бъдещо застрояване на УПИ VІІ-15** в кв.263.
Страните не спорят,а и от
представените писмени доказателства-разписки за получени суми,получената от
ответника Т. след сключване на договора сума от общо 30 000 ,представляваща
договореното капаро,както следва: **000 лева на 8.VІІІ.2008 год.;7000 лева на
29.ІХ.2008 год. и 10000 лева на неустановена дата.
На 4.VІІІ.2009 год.е сключено
допълнително споразумение за изменение на договора от 8.VІІІ.2008 год.в частта
му относно срока за сключване на окончателен договор поради неприключилите
съдебни спорове за собствеността на
магазин № 4 на ул.”Раковски ” № **, определен на два месеца от
приключване на производството по КД № 5**6/2008 год.на ВКС с влязло в сила решение.При
подписване на анекса ответникът Т. е получил още 10000 лева капаро.
С договори от 15.ІV.2010 год. Я. Т.
и А. З. прехвърлили на втория ищец С.Р.
всички произтичащи от договора от 8.VІІІ.2008 год. права в качеството им на купувачи ,както и поетите с него
задължения .С нотариална покана,връчена лично на ответника Т. на 19.ІV.2010
год.,Т. и З. го уведомили за сключения с ищеца Р. договор за цесия,по силата на
който последният се явява кредитор на ответника,на когото той дължи изпълнение
на поетите с договора от 8.VІІІ.2008
год.задължения.
Имотът,предмет на уговорената с
предварителния договор бъдеща продажба ,представлява реално обособена част от
магазин № 4 по скицата,съставляваща неразделна част от решението по гр.д.№
480/1960 год.на РРС ,намиращ се в
партера на масивна жилищна сграда построена в УПИ VІІ-15**,15** в кв.263 по
плана на гр.Русе в гр.Русе,ул.”Раковски” № ** ,който Т. Г. Т. е получил в дял
според цитираното решение.Неин единствен наследник след смъртта й на 3.ІІІ.
1971 год.е ответника Т.. С договор от 10.Х.1976 год.магазинът е продаден на
„Обществено хранене” Русе на основание ПМС № 60/1975 год.,а собствеността е
възстановена след влизане в сила на Закона за възстановяване собствеността
върху някои магазини,работилници,складове и ателиета и на продажната цена от
7586,90 лева с ПКО № 110 от 10.І.1992 год.С решение № 14 от 7.ІV.2010 год.по
гр.д.№ **3/2010 год.Никополският районен съд е прекратил брака между ответника Т.
и с.....та му Г.Д.Т. и е утвърдил сключеното между тях споразумение,според
което магазин № 4 в сградата по ул.”Раковски” № ** ,разделен на два
самостоятелни обекта, е лична собственост на Г.Т..На 22.ІV.2010 год.Г.Т. е
продала обособените от бившия магазин № 4 самостоятелни магазини на третото
лице И.Х..
С изходяща от ищците нотариална
покана,връчена на 19.ІV.2010 год., ответникът Т. е поканен да се яви на
22.ІV.с.г.в кантората на нотариус Г.Г. и
в изпълнение на поетите с договора от 8.VІІІ.2008 год.задължения да представи необходимите документи за извършване на уговорените сделки продажба и
замяна,окончателните договори за които да се сключат на 23.ІV.2010 год. в **
часа в кантората на нотариус Г..Ответникът е уведомен,че в замяна на
притежаваните недвижими имоти в реални и идеални части ,намиращи се в УПИ
VІІ-15** в кв.263 ще придобие право на строеж върху апартамент № 8 на третия
етаж в новострояща се жилищна сграда в гр.Русе,ул.”Чавдар войвода” № **,състоящ
се от дневна-кухня,спалня,баня/тоалетна с площ от 57,33 кв.метра,с избено
помещение № 2 от 3,76 кв.метра заедно с 4,014 % идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж върху дворното място от 469
кв.метра,представляващо УПИ ІХ-3972 в кв.303 по плана на град Русе.Съгласно
съставения от нотариус Г. констативен протокол на 22.ІV.2010 год.в кантората му
се явила адвокат Р.,която заявила,че представлява ответника ,но не е запозната
с предварителния договор от 8.VІІІ.2008 год. и не може да представи писменни
документи относно недвижимите имоти.На 23.ІV.2010 год.в кантората на нотариуса
се явили двамата ищци,представяйки необходимите за сключване на окончателните
договори писмени документи,посочени подробно в съставения от същата дата
констативен протокол.Съгласно удостоверение от 23.ІV.2010 год. на Банка ДСК ЕАД
на ищеца С.Р. е разрешен ипотечен кредит в размер на 100 хиляди евро за
закупуването на магазин ,представляващ реална част от магазин № 4,в
гр.Русе,ул.”Раковски” № **,който ще бъде усвоен след обезпечаването му чрез
учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти.
С решение № 239 от 17.Х.2012 год.по
приложеното НАХД № 588/2012 год.на Плевенски окръжен съд ответникът Т.Т. и
бившата му с..... Г.Т. са признати за виновни в извършване на престъпление по
чл.314 във вр.чл.20,ал.2 НК-затова,че на 7.ІV.2010 год.чрез представено писмено
споразумение по чл.50 СК пред РС гр.Никопол и устни изявления в съдебното
заседание на същата дата станали причина да се внесат неверни обстоятелства в
официален документ-съдебно решение за прекратяване на брака им,а именно,че
недвижим имот магазин от 85,30 кв.метра,разделен на два самостоятелни обекта в
партера на жилищна сграда в гр.Русе,ул.”Раковски”№ ** с прилежащите им идеални части от общите
части на сградата и дворното място,бил придобит изцяло с лични средства на Г.Д.Т..На
основание чл.78 а НК двамата са освободени от наказателна отговорност с
налагане на административно наказание глоба в размер на по 1000 лева.
Изложените фактически
обстоятелства,които съдът приема за установени след анализ на събраните по
делото писмени доказателства,налагат следните правни изводи:
Предмет на бъдещата продажба по
предварителния договор от 8.VІІІ.2008 год.е реална част от бившия магазин № 4
,която съгласно представените писмени доказателства представлява магазин с площ
от 37,70 кв.метра с идентификатор 63427.2.5662.1.10,намиращ се в партера на
масивна двуетажна жилищна сграда с идентификатор 63427.2.5662.1 в град Русе,по
ул.”Раковски”№ **.Магазин № 4 е лична собственост на ответника Т.,получен по
наследство след смъртта на Т. Г. Т. на 3.ІІІ.1971
год.Магазинът е продаден по реда на ПМС № 60/1975 год.на фирма „Обществено
хранене” Русе .Правото на собственост е възстановено на основание чл.1 ЗВСНМРСА,като получената от
продажбата сума е върната на купувача с ПКО № 110/10.І.1992 год.По делото
съществува спор кому принадлежи възстановеното право на собственост върху
магазина.Ответникът и третото лице-помагач поддържат тезата за принадлежност на
правото на собственост на ответника и с.....та му в СИО поради общност на
възстановените на купувача парични средства.Неоснователността на възражението
следва от разпоредбата на чл.1 от ЗВСНМРСА, която очертава кръга от лицата,в
чиято полза възниква реституционният ефект на продадените недвижими имоти с
посочените от закона характеристики-това са бившите собственици и техните
наследници.След като продаденият през 1976 год. магазин № 4 е бил лична
собственост на ответника Т. ,придобит по наследство ,то и и ефектът на
настъпилата по силата на закона реституция е само по отношение на него.Поради
това негова лична собственост са и реално обособените след разделянето на
бившия магазин № 4 два самостоятелни обекта,единият от които с посочените
по-горе индивидуализиращи признаци е предмет на уговорената с договора от
8.VІІІ.2008 год. бъдеща продажба.Сключената с нотариален акт № 43 т.1 от
22.ІV.2010 год.продажба на процесния имот е действителна,но не е довела до
придобиване на правото на собственост от
третото лице-помагач И.Х.,тъй като праводателят му, продавача Г.Т., не го е
притежавал.
Следователно,към настоящия момент
имотът,предмет на уговорената бъдеща продажба ,съществува и е собственост на
ответника.Но съдът намира иска за обявяване за окончателен на договора от
8.VІІІ.2008 год.за неоснователен по следните съображения:
Тълкувайки съдържанието на
изразената от страните по договора от 8.VІІІ.2008 год.воля,съдът намира,че с
него е уговорено едновременното сключване на
две бъдещи сделки-продажба на реален дял от магазин № 4 между продавача Т.Т. и купувачи-ищецът Р. ,Е. Т. и А.
З. и замяна на недвижими имоти и вещно право
между от ответника Т. и ищеца Р.,за предмета на която съдът ще развие
съображения по-долу.Ясно и изрично отразената в договора клауза,че извършването
на замяната е условие за сключване на предварителния договор за продажба,при
неосъществяването на което „предварителният
договор за покупко-продажба на новообразувания южен магазин ще се счита за
прекратен без плащане на неустойка от купувачите” ,както буквално гласи
последната клауза от договора/на л.10 от делото,на гърба/,не оставят никакви
съмнения,че договорената бъдеща замяна представлява обуславяща сключването на
договора за продажба сделка.Така ,осъществяването й води до сключването на
окончателен договор за продажба на магазина,а противното прекратява действието
на предварителния договор. Страните са придали на бъдещата замяна решаващо
значение , условие за изпълнението на взаимно поетите задължения за сключване
на окончателни договори и за съществуването на договорните отношения.И тъй като
няма спор,че положителното условие не е осъществено,то искът за обявяване на
окончателен на договора за продажба ,явяващ се по волята на страните обусловена
сделка,е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Съдът е сезиран с иск за обявяване на
окончателен само на договора за продажба,но тъй като и двете страни навеждат
противоположни по смисъл твърдения и възражения относно действителността на
уговорките в частта им за предмета на бъдещата замяна,то счита за нужно да
отбележи,че намира договора в тази част за действителен.В договора от
8.VІІІ.2008 год. заменяваните имоти не са изчерпателно описани,с всички
индивидуализиращи ги белези,но са посочени съществените им характеристики,което
прави предмета определяем.От една страна,това са притежаваните от ответника Т.
лични или в съсобственост недвижими имоти,намиращи се в УПИ VІІ-15** в кв.263
по плана на град Русе,а от друга страна-притежавано от ищеца Р. право на строеж
за апартамент с посочена квадратура и местонахождение.Следва да се посочи
също,че ищецът не е доказал качеството на изправна по договора страна,тъй като
по делото не са представени доказателства,удостоверяващи ,че е носител на право
на строеж върху имот с описаните в предварителния договор характеристики.Що се
отнася до посоченото в нотариалната покана от 22.ІV.2010 год. ,с която
декларира готовност да изпълни поетите задължения,право на строеж,то не
съответства по квадратура/не по-малко от 60 кв.м/на уговореното с
предварителния договор и не доказва изпълнение на задълженията за сключване на
обуславящата сделка .
По отношение на ищеца Р. съдът
намира,че е налице и друго,самостоятелно основание за отхвърляне на иска.Ищецът
основава материалноправната си легитимация на сключени с купувачите по договора
от 8.VІІІ.2008 год.договори за цесия,с които Е. Т. и А. З. са му прехвърлили
правата си на купувачи и произтичащите от договора задължения.Договорите са
сключени на основание и в изпълнение на изискванията на чл.99,ал.1 ЗЗД,но тези
разпоредби са неприложими в настоящия случай.Предварителният договор създава
едно взаимно задължение за договаряне в тежест на всяка от страните по
него,които са едновременно носители на права и на задължения.Прехвърленото с
договорите за цесия вземане не изчерпва създаденото с предварителния договор
правоотношение ,елемент от което е задължението за плащане на продажната
цена,по отношение на което ответникът Т. се явява кредитор ,а купувачите
длъжник.Възможността за прехвърляне на такова правоотношение,макар и да не е
изрично уредена в закона,е допустима съгласно чл.102,ал.3 ЗЗД,според който
новият длъжник може да противопостави на кредитора възраженията от
прехвърленото правоотношение.След като закона допуска възможността да се
прехвърлят поотделно вземанията и задълженията,то тогава няма пречка това да
стане едновременно,но при спазване на
правилата на цесията и на заместването в дълг по чл.99,ал.4 и чл.102 ЗЗД,тоест
с изричното съгласие на страните по договора и третото лице.Само тогава
съглашението за прехвърляне на правоотношението в неговата цялост ще произведе
своя ефект между ищеца Р. и ответника Т..След като последният не е давал
съгласие за заместването на купувачите с ищеца,то целените с договорите от
22.ІV.2010 год.правни последици не са настъпили.Поради това ищецът няма
качеството на купувач по предварителния договор от 8.VІІІ.2008 год. и не
разполага с правото да изисква сключване на окончателен договор.
По изложените дотук съображения
предявеният иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
На основание чл.78,ал.3 ГПК на
ответника се дължат разноски съобразно отхвърлената част от иска.Ответникът е
представил договор за правна помощ,съгласно който е договорено адвокатско
възнаграждение в размер на 6000 лева със срок на плащане до 31.І.2011 год.До
приключване на делото не е представено доказателство за платено изцяло или
отчасти на уговореното възнаграждение и
тъй като отговорността на ищеца е за действително направените разноски от ответника,то
претенцията на последния за разноски е неоснователна.
Мотивиран така съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен
предявения от М.Г.Р. *** и С.П.Р. *** против Т.П.Т. *** иск за обявяване на
окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот,сключен на
8.VІІІ.2008 год.-магазин с площ от 37,70 кв.метра с идентификатор
63427.2.5662.1.10,представляващ реален дял от партера на масивна двуетажна
сграда с идентификатор 63427.2.5662.1 ,построена в дворно място в кв.263 по
плана на гр.Русе,ул.”Раковски”№ **,заедно 8 % идеални части от общите части на
сградата и 40/634 идеални части от
дворното място.
Решението
е постановено при участието на трето лице-помагач И.И.Х..
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред ВТАС.
СЪДИЯ: