Р Е Ш Е Н И Е
№..........................
гр. София, 25.03.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ГО, І-4 с-в в открито заседание на шести февруари две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
При секретаря Ива И.,
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 04417 по описа за 2006 г. и за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.193 ГПК /отм./.
Предявени са
обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.97, ал.1 ГПК
/отм./ вр. чл.26, ал.2 пр. 1 ЗЗД – за прогласяване нищожност на договор за
покупко-продажба на недвижим имот: „Ресторант закусвалня“, находящ се в град
София,бул.********оформена с нот. акт № 40,том 64, дело № 17398/06 г., вх.№
28261 на Службата по вписванията при АВ, поради невъзможен предмет; при
условията на евентуалност - по чл.97, ал.1 ГПК /отм./ вр. чл.26, ал.2 пр. 2 ЗЗД- за прогласяване нищожност на договора поради липса на съгласие.
Предмет на
производството са и предявените с исковата молба от И.А.И. срещу Й.С.Т., Т.Ц.М.
и М.С.М. и Д.Г.Г. обективно съединени искове по чл.97, ал.1 ГПК /отм./ вр. чл.26,
ал.2, пр. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на покупко-продажбата, обективирана
в нотариален акт № 158,т.70, дело №
18732/06 г., поради невъзможен предмет.
В хода на процеса е
починал на 18.06.2016 г. първоначалния ищец И.А.И. и на негово място са
конституирани с определение от 10.11.2016 г. на основание чл.120 ГПК /отм./
неговите наследници по закон: С.Х.И. и А.И.И.- негови правоприемници.
С решение №
3475/31.05.2018 г. съдът се е произнесъл по предявените искове по чл.97, ал.1 ГПК /отм./ вр. чл.26, ал.2 пр. 1 и пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожност на
договор за покупко-продажба на недвижим имот: „Ресторант закусвалня“, находящ
се в град София,бул.********оформена с нот. акт № 40,том 64, дело № 17398/06
г., вх.№ 28261 на Службата по вписванията при АВ, поради невъзможен предмет;
при условията на евентуалност - поради липса на съгласие.
С молба
от 18.06.2018 г. ищецът е отправил искане до съда за допълване на постановеното
решение с произнасяне по претенциите досежно договора за покупко-продажба на
недвижим имот: „Ресторант закусвалня“, находящ се в град София,бул.********оформен
с нот. акт № 40,том 64, дело № 17398/06 г., вх.№ 28261 на Службата по
вписванията при АВ.
В срока за отговор, ответниците
изразяват становище по искането за допълване на постановеното решение.
Съдът,
като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и доводите на страните, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът е
формирал извод въз основа на събраните в производството доказателства, че с
договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с нотариален акт № 81,
том І, рег.№ 2807, дело № 71/19.05.2006 г., № 40,Том 64, дело № 17398/06г. вх.
№ 28261 на Службата по вписванията при АВ на нотариус Е. З. с рег.№ 432 на НК
на РБ с район на действие – района на СРС, ответникът Й.С.Т. продал на
ответника Т.Ц.М., недвижимия имот, който е закупил от Столичен общински съвет
по договора от 12.05.1999 г. и който е предмет на сключения с първоначалния
ищец предварителен договор от 12.05.1999 г. В съставеният нотариален акт имотът
е описан като „Ресторант-закусвалня“, находяща се на бул.********,гр.София със
застроена площ 135 кв.метра,състояща се от търговска зала,склад кухня и два санитарни
възела, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху дворното място – УПИ отреден за парцел VІІІ-15 от
кв.209, по плана на гр.София, м.Център-Западно направление, при съседи: от
изток- вътрешен двор и вход на жилищната кооперация, от запад – бул.*******, от
север – магазин, от юг-проход“. Продажбата на имота, според отразената воля на
страните в съставения нотариален акт възлизала на сумата 70000.00 лв., за която
е посочено че е била заплатена от купувача на продавача.
В
производството е установено, че с последваща сделка сключена на 26.05.2006 г. е
извършена продажба на имота, оформен с нот.акт № 71, том № ІІ, рег.№ 3273, дело
№ 248/2006 г. на нотариус Д. Т.с рег.№ 041 на НК на РБ с район на действие –
района на СРС, като ответникът Т.Ц.М. и неговата съпруга – ответника М.С.М.
продали имота – ресторант – закусвалня на Д.Г.Г. за сумата 76000 лв.
Чрез представената в производството СТЕ на арх.Б.В. се
установява, че извършване на промяна в предназначението на имота от магазин
бутик, аптека за готови и екстемпорални лекарствени форми и магазин за кафе,
чай, пакетирани захарни изделия, ядки, бутилирани алкохолни и безалкохолни
напитки в ресторант-закусвалня е допустима. Според арх.В. съгласно чл.38, ал.5
от ЗУТ /Закон за устройство на територията/, самостоятелни обекти за нежилищни
нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят
предназначението си при спазване на изискванията на чл.185, ал.1, т.2-4, без
съгласието на собствениците в етажната собственост, като не се допуска
наднормено шумово и друго замърсяване, съответно, ако тези условия не са
налице, се спазват изискванията на чл.185, ал.2 и 3, и при двата случая се
спазва чл.38, ал.9 от ЗУТ. Според арх.В., промяна на предназначението на трите
самостоятелни обекта по принцип е възможна и допустима, при спазване на
посочените разпоредби с инвестиционен проект и съответните съгласувания.
Според експерта арх.В. и констатациите на експерта
в.л. Р.П.по приетата СТЕ, описаните три самостоятелни обекта са оформени като
такива с извършено преустройство съгласно издадено Разрешение за строеж № 202
от 01.11.1999 г. и въведени във експлоатация /разрешено ползване/ с Разрешение
за ползване № 482 от 27.10.2000 г.
Представеното по делото Разрешение за строеж №202 от
01.11,1999 г. и Разрешение за ползване № 482 от 27.10.2000г., според СТЕ
третират, преустройство на „ресторант-закусвалня“ в „Магазин - бутик“, „Аптека
за готови и екстемпорални лекарствени форми /без очни и инжекционни разтвори/“
и „Магазин за кафе, чай, пакетирани захарни изделия, ядки, бутилирани алкохолни
и безалкохолни напитки“ - наименование по разрешение за ползване.
Състоянието на „обекта“ предмет на сделката е описано
в „Предварителен договор за продажба“ като „ресторант - закусвалня, находящ се
в гр. София, ул.„*******“ №54“ със застроена площ от 136 кв.м. и в договор за
продажба на разсрочено плащане на общински нежилищен имот също като „Ресторант - закусвалня“, бул.„*******“
№54“ с разгъната застроена площ от 135 кв.м. Според констатациите на СТЕ,
обекта към датата на сделката - 12.05.1999 г., е представлявал един
самостоятелен обект - „Ресторант - закусвалня“, който в последствие е разделен
на три самостоятелни обекта, които към момента не се ползват.
Според показанията на свидетеля Д.Й.Й.-Г.проект за
преустройството на обекта – ресторант-закусвалня в три подобекта й е бил
възложен от И.И. /ищец по делото/. Първи оглед на имота е бил направен през
1999 г. Собственик на имота бил Й.С.Т., който също идвал на обекта. Според
свидетеля Т. знаел за това че следва да изготвят проект за преустройство.
Според показанията на свидетеля И.А.И., че през 2006
г. Т.М. ***Б..
При така установеното, съдът намира следното от правна
страна:
В приложното поле на чл.26, ал.2 ЗЗД попада
основанието за нищожност на сделката поради невъзможен предмет. Разпоредбата
въвежда правилото, според което при невъзможност на предмета, сделката е
нищожна. Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към
което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са
вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет
трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са
постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигане на
съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна
поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност на предмета означава, че той
не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да
възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката,
техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално опредЕ.вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е
начална невъзможност на предмета.
Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна
пречка
В тежест на страната, която претендира нищожността, е
да докаже осъществяването на опорочаващия факт - че към момента на постигнатото
съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде
осъществено обособяването по какъвто и да било начин.
Според дадените разяснения с ТР № 3 от 28.06.2016 г.
по тълк.д. № 3/2014 г., ОСГК на ВКС, правната пречка може да се изразява в
нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за
обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след
нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне
поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). За
да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне
определяем.
Разпоредбата на чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД не свързва
нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на
преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност. Както е
посочено в дадените разяснения, при възникнал спор за валидност на договора
поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към
момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е
погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право
на собственост.
Предмет
на спора, както бе посочено е и действителността на сключената сделка –
покупко-продажба на недвижим имот извършена на 26.05.2006 г. със заявени
основания: невъзможен предмет.
Чрез
събраните в производството доказателства се установи, че предмет на атакуваната
сделка от 26.05.2006 г. е недвижим имот – самостоятелен обект с посочено
предназначение „ресторант-закусвалня“. Установи се, чрез издаденото разрешение
за строеж от 01.11.1999 г. и Разрешение за ползване на обекта от 27.10.2000 г.,
че към момента на сключване на сделката 26.05.2006 г. обектът е бил разделен на
три самостоятелни обекти с различно предназначение - магазин-бутик, аптека за
готови и екстемпорални лекарствени форми /без очни и инжекционни разтвори/ и
магазин за кафе, чай, пакетирани захарни изделия, ядки, бутилирани алкохолни и
безалкохолни напитки. Това обстоятелство обаче не сочи до съществен порок на
сделката водещ до нейната недействителност, тъй като не представлява фактическа
или правна невъзможност за преустройство на
трите обекта в посочения в договора за продажба обект - „ресторант-закусвалня“.
Това обстоятелство се потвърждава от констатациите на експерта по СТЕ – арх.В..
съгласно чл.38, ал.5 от ЗУТ /Закон за устройство на територията/, самостоятелни
обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват
и да променят предназначението си при спазване на изискванията на чл.185, ал.1,
т.2-4, без съгласието на собствениците в етажната собственост, като не се
допуска наднормено шумово и друго замърсяване, съответно, ако тези условия не
са налице, се спазват изискванията на чл.185, ал.2 и 3, и при двата случая се
спазва чл.38, ал.9 от ЗУТ.
Твърденията
на ищеца, че към момента на сключване на атакуваната сделка съществува
непреодолима правна пречка предметът – ресторант –закусвалня да възникне - да бъде
осъществено обособяването по какъвто и да било начин останаха недоказани в
производството с оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест в
процеса. Поради това искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед
това, съдът намира, че следва да допълни постановеното решение по реда на чл.193 ГПК /отм./, тъй като не е налице произнасяне по всички предявени претенции.
Така мотивиран
на основание чл.193 ГПК /отм./, съдът
РЕШИ:
ДОПЪЛВА решение № №
3475/31.05.2018 г. постановено по гр.д.№ 04417 по описа на СГС, ГО, І-4 състав
за 2006 г., като ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователни предявените от И.А.И., поч. в хода на процеса на 18.06.2016 г. и
заместен от своите наследници по закон: С.Х.И., ЕГН ********** с адрес ***,
ж.к.*********и А.И.И., ЕГН ********** с адрес ***, ж.к.*********срещу Т.Ц.М.,
ЕГН ********** с адрес *** махала, 8, М.С.М., ЕГН ********** и Д.Г.Г., ЕГН **********,
искове с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД за прогласяване
недействителност на договор за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 71,
том № ІІ, рег.№ 3273, дело № 248/2006 г. на нотариус Д. Т.с рег.№ 041 на НК на
РБ с район на действие – района на СРС /вписан под № 158,т.70, дело № 18732/06
г. на Службата по вписванията София/, с който Т.Ц.М. и съпругата му М.С.М. като
продавачи са прехвърлили собствеността на купувача Д.Г.Г., върху следният
недвижим имот: „Ресторант-закусвалня“, находяща се на бул.********,гр.София със
застроена площ 135 кв.метра,състояща се от търговска зала,склад кухня и два
санитарни възела, заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху дворното място – УПИ отреден за парцел
VІІІ-15 от кв.209, по плана на гр.София, м.Център-Западно направление, при
съседи: от изток- вътрешен двор и вход на жилищната кооперация, от запад – бул.*******,
от север – магазин, от юг-проход“, поради невъзможен предмет.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: