№ 316
гр. Костинброд, 08.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КОСТИНБРОД, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Аксиния Б. Атанасова
при участието на секретаря М. Г. Г.
като разгледа докладваното от Аксиния Б. Атанасова Гражданско дело №
20231850100112 по описа за 2023 година
Производство е по реда на чл. 362 и следващите от Гражданския
процесуален кодекс, във връзка с чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и
договорите / ЗЗД /.
Ищецът Д. В., ЕГН ******** със съдебен адрес : гр. С., чрез адв. В. – САК
е предявил против ответника „С.А.Д.К.“ ООД, БУЛСТАТ : ********, със
седалище и адрес на управление : гр. С., представлявано от Д. В. – управител
иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен
сключения предварителен договор от 01.12.2011 г.
Ищецът сочи, че на 01.12.2011 г. са сключили с ответника
предварителен договор за покупко – продажба на следните недвижими имоти,
находящи се в землището на гр. Г., а именно :
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 621 кв. м., находящ се в околовръстния
полигон на махала „Д.“, гр. Г., одобрен със Заповед от 22.08.1991 г., при
съседи по скица : н – ци на М.М.А., К.С.И., н – ци на М. и Р.С., К.С.И. и
Р.С.Г..
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 979 кв. м., съставляващ № 000719 по
картата на землището на гр. Г., с ЕТАТТЕ 15309, в местността „С.С.“, при
съседи по скица : п. имот № 000724 – пасище, мера на земи по чл. 19 от
1
ЗСПЗЗ, п. имот № 000720 – пасище, мера на н – ци на М.М.А., п. имот №
006666 и № 000693, ведно с изградената върху тях : ДВУЕТАЖНА
ЕДНОФАМИЛНА ДЪРВЕНА ЖИЛИЩНА сграда, находяще се в махала
„Д.“, гр. Г., община Г., с административен адрес : гр. Г., мах. „Д.“, област С.,
цялата със застроена площ от 96 кв. м. и разгъната застроена площ от 155 кв.
м.
Ищецът сочи още, че имотите са му били продадени за сумата от
9 000.00 / девет хиляди / лева, която същият е изплатил напълно в брой при
подписване на договора.
Същият сочи още, че при подписването на договора той е бил
италиански гражданин и не е имал право да придобие двата земеделски
имота, поради което страните са сключили предварителен договор, със
задължение да се сключи окончателен договор в 6 – месечен срок, но до
днешен ден имотите не са прехвърлени на ищеца.
С оглед на гореизложеното ищецът моли съдът да постанови решение, с
което на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да обяви посочения по – горе
предварителен договор за покупко – продажба на цитираните по – горе
недвижими имоти за окончателен.
Правното основание на предявения иск е по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
В съдебно заседание ищецът редовно призован, не се явява, вместо него
се явява адв. В. - САК, който поддържа така предявената искова молба и моли
съдът да постанови решение, с което да уважи така предявения иск.
Ответникът редовно призован не се явява, представлява се от
упълномощеният му адвокат И. – САК, която не оспорва така предявената
искова молба и заявява, че не претендира разноски.
Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства във
връзка с доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното от фактическа страна :
На 01.12.2011 г. ищецът и ответникът са сключили предварителен
договор за покупко – продажба на недвижими имоти, находящи се в
землището на гр. Г., а именно :
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 621 кв. м., находящ се в околовръстния
полигон на махала „Д.“, гр. Г., одобрен със Заповед от 22.08.1991 г., при
2
съседи по скица : н – ци на М.М.А., К.С.И., н – ци на М. и Р.С., К.С.И. и
Р.С.Г..
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 979 кв. м., съставляващ № 000719 по
картата на землището на гр. Г., с ЕТАТТЕ 15309, в местността „С.С.“, при
съседи по скица : п. имот № 000724 – пасище, мера на земи по чл. 19 от
ЗСПЗЗ, п. имот № 000720 – пасище, мера на н – ци на М.М.А., п. имот №
006666 и № 000693, ведно с изградената върху тях : ДВУЕТАЖНА
ЕДНОФАМИЛНА ДЪРВЕНА ЖИЛИЩНА сграда, находяще се в махала
„Д.“, гр. Г., община Г., с административен адрес : гр. Г., мах. „Д.“, област С.,
цялата със застроена площ от 96 кв. м. и разгъната застроена площ от 155 кв.
м.
Ищецът е заплатил на ответника сумата от 9 000.00 / девет хиляди / лева
при подписването на предварителния договор, а страните се задължават да
сключат окончателен договор за покупко – продажба на процесните имоти,
описани по – горе, в 6 – месечен срок от придобиване на българско
гражданство от купувача, т. е. настоящия ищец.
От приложения заверен препис от приемо – предавателен протокол / л.
9 / е видно, че на 01.12.20011 г. „С.А.Д.К.“ ООД, БУЛСТАТ : ******** е
предало на Д. В., ЕГН ******** владението върху процесните недвижими
имоти.
От приложения като доказателство към делото заверен препис от
нотариален акт № 135, том IV, рег. № 5011, нот. дело № 661 / 2006 г. на
нотариус К., с район на действие КРС е видно, че К.С.И. продава на
„С.А.Д.К.“ ООД, БУЛСТАТ : ********, чрез управителя Д. В. следните
недвижими имоти, а именно : ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 621 кв. м., находящ
се в околовръстния полигон на махала „Д.“ в гр. Г. и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
площ 979 кв. м., съставляващ № 000719 по картата на землището на гр. Г..
От приложените като доказателство към делото Удостоверение №
21570 / 2018 г. се установява, че Вицепрезидентът на Р България с Указ № 90
от 28.04.2021 г. е дал българско гражданство на Д. В., роден на 14.09.1953 г. в
гр. К., държава И..
От решение № К – 5 / 24.06.2008 г. е видно, че комисия по чл. 17 ал.1 т.1
от ЗОЗЗ решава да утвърди площадка / трасе / за проектиране на обекти :
площадка за проектиране на обект „Жилищна сграда“, с която се засягат 979
3
кв. м., приложено е и разрешение за строеж № 49 от 01.11.2007 г. за
ДВУЕТАЖНА ЕДНОФАМИЛНА ДЪРВЕНА ЖИЛИЩНА сграда в ПИ
махала „Д.“, с инвеститор „С.А.Д.К.“ ООД, БУЛСТАТ : ********, както и
удостоверение № 14 / 18.11.2011 г. за въвеждане на експлоатация на обекта.
От събраните по делото гласни доказателства – показанията на
свидетеля В.И.В. се установява, че в процесният имот е построена къща,
която се ползва от ищеца от 2011 – 2012 г. както и че същият поддържа
двора, като има насадени ябълкови дървета, елхички и др.
От приложеното удостоверение за данъчна оценка на имота изх. №
********** / 22.03.2023 г. е видно, че данъчната оценка на обекта е в размер
на 9 343.60 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи :
Преди всичко, съдът намира за необходимо да отбележи следното :
Производството за сключване на окончателен договор има за предмет
произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на
окончателния договор. Това право не е насочено към принуждаване на
неизправната страна да направи волеизявление за сключване на окончателния
договор, а е насочено към постигане на правните последици на несключения
договор чрез съдебно решение, което замества обещания договор. По
предварителния договор договарящите страни дължат една на друга
сключването на окончателния договор, поради което искът по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД е процесуална възможност да се реализира правото да се иска сключване
на окончателния договор. Следователно, съдът в производството за
сключване на окончателен договор следва да прецени единствено дали е
налице сключен между страните действителен предварителен договор за
продажба на бъдещи вещи, дали същият отговаря на изискванията на чл. 19,
ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, т.е да е сключен в писмена форма и съдържа уговорки
относно съществените елементи на окончателния договор - точна
индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена. В случая, по
делото е приложен като доказателство сключен между страните
предварителен договор за продажба на недвижими имоти. По изложените
съображения и спецификата на настоящото производство, съдът следва да
прецени единствено дали приложения по делото предварителен договор за
4
продажба отговаря на законоустановените изисквания / чл. 19 от ЗЗД /.
Безспорно по делото се установи, че между ищецът и ответникът е била
създадена облигационна обвързаност по силата на сключения на 01.12.2011 г.
предварителен договор, съгласно който ответникът обещава да продаде на
ищеца недвижими имоти, находящи се в землището на гр. Годеч, а именно :
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 621 кв. м., находящ се в околовръстния
полигон на махала „Д.“, гр. Г., одобрен със Заповед от 22.08.1991 г., при
съседи по скица : н – ци на М.М.А., К.С.И., н – ци на М. и Р.С., К.С.И. и
Р.С.Г..
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 979 кв. м., съставляващ № 000719 по
картата на землището на гр. Г., с ЕТАТТЕ 15309, в местността „С.С.“, при
съседи по скица : п. имот № 000724 – пасище, мера на земи по чл. 19 от
ЗСПЗЗ, п. имот № 000720 – пасище, мера на н – ци на М.М.А., п. имот №
006666 и № 000693, ведно с изградената върху тях : ДВУЕТАЖНА
ЕДНОФАМИЛНА ДЪРВЕНА ЖИЛИЩНА сграда, находяще се в махала
„Д.“, гр. Г., община Г., с административен адрес : гр. Г., мах. „Д.“, област С.,
цялата със застроена площ от 96 кв. м. и разгъната застроена площ от 155 кв.
м.
Видно от приложените по делото доказателства страните са сключили
действителен предварителен договор за продажба на вещ срещу цена. Същият
отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД - сключен е в писмена
форма и съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния
договор - точна индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена.
Уговорено е окончателният договор за продажба да се извърши в 6 – месечен
срок от придобиване на българско гражданство от купувача, т. е. настоящия
ищец. В чл. 2.1 страните са уговорили цена на имотите в размер на 9 000.00 /
девет хиляди / лева, която е изплатена напълно при подписването на
предварителния договор.
В конкретния случай всички изисквания са спазени, поради което съдът
счита, че искът с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД предявен от ищецът Д.
В., ЕГН ******** със съдебен адрес : гр. С. е основателен и следва да бъде
уважен, като бъде обявен за окончателен предварителен договор от 01.12.2011
г. за покупко - продажба на процесните недвижиме имоте, находяще се в
землището на гр. Г..
5
Според разпоредбите на ДОПК прехвърляне или учредяване на вещни
права с изключение на учредяването на ипотека върху недвижими имоти и
наследствени права, включващи недвижими имоти, както и включването им
като апортни вноски в капитала на търговски дружества не се допуска, ако
прехвърлителят има непогасени публични задължения. Наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява от
данъчния орган в данъчната оценка, а прехвърлителят или учредителят
подписва декларация, че не дължи публични държавни и общински вземания.
Съдебното решение с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества
нотариалния акт, като съдът извършва проверките, които нотариусът прави.
Съдът обаче не следва да отхвърля иска, ако титулярът на вещното право има
непогасени публични задължения. Последицата е друга – съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските
по прехвърлянето и другите публични задължения на праводателя към
държавата и общината по местожителството на праводателя.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.
Съгласно нормата на чл. 364, ал. 2 от ГПК в тежест на ищеца е да заплати
следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да
се впише възбрана като обезпечение на дължимите от него вземания.
Нотариалната такса се дължи по сметка на Районен съд - гр. Костинброд,
чието решение има функцията на нотариален акт.
Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, върху който интерес се определя
нотариалната такса, уговорената цена, тъй като е по - голяма от данъчната
оценка на имота. Уговорената цена е база за определяне и на дължимия
местен данък съгласно разпоредбите на ЗМДТ, тъй като е по - голяма от
данъчната оценка. Данъчният размер е 2 % за община Г.. По силата на чл.
364, ал. 2 от ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато
не представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето.
Тъй като несе претендират от страните разноски, съдът не следва да се
произнася за същите.
Мотивиран от изложеното, Районен съд – гр. Костинброд, II – ри състав
РЕШИ:
6
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
предварителен договор от 01.12.2011 г. сключен между С.А.Д.К.“ ООД,
БУЛСТАТ : ********, със седалище и адрес на управление : гр. С.,
представлявано от Д. В. – управител - продавач и Д. В., лична карта №
AS4850452 издадена на 16.09.2011 г. от община М. / област О. / - купувач, за
покупко - продажба на недвижими имоти, находящи се в землището на гр. Г.,
а именно :
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 621 кв. м., находящ се в околовръстния
полигон на махала „Д.“, гр. Г., одобрен със Заповед от 22.08.1991 г., при
съседи по скица : н – ци на М.М.А., К.С.И., н – ци на М. и Р.С., К.С.И. и
Р.С.Г..
- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 979 кв. м., съставляващ № 000719 по
картата на землището на гр. Г., с ЕТАТТЕ 15309, в местността „С.С.“, при
съседи по скица : п. имот № 000724 – пасище, мера на земи по чл. 19 от
ЗСПЗЗ, п. имот № 000720 – пасище, мера на н – ци на М.М.А., п. имот №
006666 и № 000693, ведно с изградената върху тях : ДВУЕТАЖНА
ЕДНОФАМИЛНА ДЪРВЕНА ЖИЛИЩНА сграда, находяще се в махала
„Д.“, гр. Г., община Г., с административен адрес : гр. Г., мах. „Д.“, област С.,
цялата със застроена площ от 96 кв. м. и разгъната застроена площ от 155 кв.
м.
ОСЪЖДА Д. В., ЕГН ******** със съдебен адрес : гр. С. да заплати на
Районен съд - гр. Костинброд нотариална такса в размер 151.97 / сто петдесет
и един лева и деветдесет и седем стотинки / лева.
ОСЪЖДА ЕТ „Т.-Д.П.“, ЕИК : ******, със седалище и адрес на
управление : гр. Г., представляван от Д.Г.П. – управител да заплати местен
данък в размер 186.87 / сто осемдесет и шест лева и осемдесет и седем
стотинки / лева по сметка на териториалната данъчна дирекция по
местонахождението на недвижимия имот.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише възбрана
върху недвижимия имот описан в диспозитива на решението, до заплащане на
разноските по прехвърлянето на имота от Д. В., ЕГН ******** със съдебен
адрес : гр. С..
ПРЕПИС от решението да се изпрати служебно след влизането му в
сила до Службата по вписванията при Районен съд - гр. Костинброд за
7
вписване на възбраната.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС дава на ищеца 6 -
месечен срок от влизане в сила на настоящето решение за отбелязването му в
Служба по вписванията при Районен съд - гр. Костинброд.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Окръжен съд – гр. С. в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Костинброд: _______________________
8