№ 12948
гр. София, 22.05.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско
дело № 20221110155952 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:00 часа се явиха:
След изпълнение на разпоредбите на чл. 142 ГПК
ИЩЕЦЪТ [фирма] - редовно уведомен, представлява се от адв. Д. Д., с
днес представено пълномощно. Явява се управителя на дружеството Б. Б..
ОТВЕТНИКЪТ К. С. Л. - редовно уведомен, не се явява, представлява
се от адв. С., с пълномощно по делото.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Предходното съдебно заседание е отложено с оглед изясняване на
делото от фактическа страна.
ДОКЛАДВА молба от ответника, с Вх. № 81280 от 23.03.2023г., към
която са представени документи.
1
Препис от документите към молбата се връчиха на процесуалния
представител на ищеца.
АДВ. С.: Водя един свидетел. Втория ни допуснат свидетел е А. К. К.,
който отказа да се яви при режим на довеждане, поради което правя искане
същия да бъде призован от посочения в нотариалния акт адрес, а именно
[адрес]. Не възразявам днес водените свидетели да бъдат разпитани.
АДВ. Д.: Водя двамата допуснати ни свидетели. Държа на
едновременния разпит на свидетелите, доколкото отсъстващият свидетел, за
който беше поето задължение да бъде воден, но не се води, ще свидетелска
за едни и същи обстоятелства, за които ще свидетелстват и нашите свидетели,
поради което държа на съвместен разпит. Да се приеме представеният от
ответника договор, той е факт, документ който е подписан, намирам че няма
съществено значение за изясняване предмета на делото.
СЪДЪТ намира, че представените документи следва да бъдат приети
като писмени доказателства по делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА като доказателства по делото, представените документи от
ответната страна, а именно договор за банков кредит и приложенията към
него.
С оглед искането за замяна на режима на призоваване на единия
поискан свидетел от ответната страна, искането следва да бъде уважено и
свидетелят да бъде призован на посочения по-горе адрес. Следва да се уважи
искането на ищеца за съвместен разпит на допуснатите свидетели.
Ето защо
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРОМЕНЯ режима на един от свидетелите допуснати на ответника, а
именно А. К. К. - от режим на довеждане в режим на призоваване.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за призоваването на свидетеля в размер на 60
2
лева, вносими по депозитна сметка на СРС в едноседмичен срок, който тече
от днес за ответната страна.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ незабавно свидетелят за следващото съдебно
заседание, като да не се изчаква внасянето на депозита.
ОТЛАГА разпита на допуснатите свидетелите предвид искането за
съвместен разпит на същите за следващо съдебно заседание.
АДВ. Д.: Доколкото днес не се води единият от допуснатите свидетели
и недовеждането му е повод за отлагане на делото, моля да определите
следващото съдебно заседание като краен срок за събиране на тези
доказателства. Страната ответник е посочила начина на осигуряване на
свидетеля, тя не е изпълнила ангажиментите си, поради което считам, че е
налице тази хипотеза. Доколкото в предходно съдебно заседание съдът е
определил краен срок за събиране на доказателството чрез разпит на
свидетели, начина на осигуряване на свидетеля, който не се води днес е
определен от ответника, считам че е налице хипотезата на заличаване на този
свидетел от списъка на лицата предстоящи за разпит като свидетели. Моля да
постановите определение, с което да заличите този свидетел и да разпитате
явилите се днес свидетели.
СЪДЪТ намира, че в действителност в предходно съдебно заседание
определен краен срок за разпита на свидетелите допуснати на страните.
Съобразно твърденията на ответната страна обаче, невъзможността за
осигуряване явяването на втория свидетел допуснат на същата е нежеланието
на същия да се яви в съдебно заседание и да даде свидетелски показания.
Искането за промяна режима на допуснатия до разпит свидетел е направено
надлежно и в срок в днешно съдебно заседание, съдът е намерил същото за
основателно, поради което не съществуват причини за заличаването на
свидетеля. От друга страна, съгласно чл. 159, ал. 2 ГПК когато за
установяване на един и същи факт, страната сочи повече свидетели, съдът
може да допусне само някои от тях. Съдът намира, че в предходно съдебно
заседание изрично е посочил, че уважава искането на ищцовата страна за
разпит на двама свидетели, като е допуснал един свидетел за установяване на
едните обстоятелства, посочени от адв. В., а именно свързване на страните по
3
процесната сделка, както и втори свидетел за установяване на
обстоятелството във връзка с поисканата цена от продавача за процесния
имот.
Ето защо съдът счита, че следва да ревизира определението си по-горе,
действително е налице искане за съвместен разпит, но същото следва да бъде
уважено само за разпита на свидетелите, които ще изясняват едни и същи
обстоятелства касаещи предмета на спора, няма и не са налице основания при
водене на двама насрещни свидетели, които ще установяват едни и същи
факти и обстоятелства, техният разпит да бъде отложен за следваща дата, а и
подобно действие от страна на съда би могло да затрудни явяването на всички
свидетели в едно съдебно заседание и да доведе до последващо отлагане на
делото. Доколкото ответникът заяви, че води свидетеля допуснат до разпит
във връзка със свързването на страните по процесната сделка, то следва
свидетелите, които са допуснати за изясняването на това обстоятелство, да се
поканят в съдебната зала и да бъдат разпитани. Вторият свидетел воден от
ищеца, с който ще се установява поисканата цена от продавача за процесния
имот, следва да бъде разпитан в следващото съдебно заседание.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определението, с което е постановен съвместен разпит
относно свидетелите, които ще изясняват обстоятелствата относно
свързването на страните по процесната сделка.
СЪДЪТ прикани страните да поканят в залата свидетелите, които ще се
разпитват в днешно съдебно заседание.
АДВ. Д.: Свидетелят, който водим днес А. Т. е брокерът, който от името
на ищцовото дружество е осъществил цялата комуникация между ищеца и
ответника, както и цялата комуникация между ищеца и продавача, и е свързал
страните между тях, включително и е лично възприел фактите и
обстоятелства свързани с обявената и искана от продавача продажна цена. А
втората свидетелка, която водим, тя е комуникирала с ответницата в офиса на
ищеца, във връзка със сключването на договора и във връзка с получаването
4
на гаранционната вноска, респективно анексирането.
СЪДЪТ сочи на процесуалния представител на ищеца, че съгласно чл.
159, ал. 2 ГПК е допуснал по двама свидетели на всяка от страните за
изясняване на всеки от тях на една група обстоятелства, като втори свидетел,
съдът може и служебно да допусне само ако приеме, че разпитът на първия не
е довел до изясняване на обстоятелства, за които е допуснат свидетелят. Няма
нужда към настоящия момент да се разпитват двама свидетели за две групи
еднакви обстоятелства. Процесуалният представител на ищеца следва да
посочи кой от водените свидетели ще изяснява въпроса относно свързването
на страните по процесната сделка, за който няма пречки да бъде разпитан в
днешното съдебно заседание.
АДВ. Д.: Първият свидетел.
Пристъпи се към разпит на допуснатия при режим на довеждане
свидетел на ищеца, който се покани в залата.
Сне се самоличността на свидетелите:
А. Р. Т., Л.К. № *****, 23 г., българин, български гражданин,
неосъждан, без дела и родство със страните по делото. Работя при ищеца.
Съдът разясни на свидетеля наказателната отговорност по чл. 290 НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
Върна се личната карта на свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Т. на въпроси на АДВ. Д.: Работя при ищеца от 2
години. Работя като брокер, отдел „Продажби“. Трудовите ми функции са
свързани с предлагане на апартаменти, които предлагат агенциите на
купувачите, които звънят при нас. Правим огледи с тях, когато имат желание,
свързваме страните по бъдещата сделка, след предварителен договор.
Познавам К. Л.. Зная имота, за който се води делото. Във връзка с процесния
имот и желанието на ответницата да го закупи, от самото начало, когато тя се
обади във фирмата, предлагахме един апартамент, находящ се в [ж.к.]. Обади
се при нас К. Л., искаше да направим оглед, при което аз се чух с продавача
на въпросния имот, но вече беше пуснат под наем и нямаше възможност да го
направим. За това предложих други два, като алтернатива отново в [ж.к.],
5
единият е именно този, за който сме тук в момента, находящ се в бл. 4. Вече
се уговорихме с нея за ден и час, понеже искаше да направим огледа. Преди
да направим огледите, подписахме документ, с който тя се съгласи, че ако
хареса апартамента ще го закупи чрез агенцията, тоест сключихме договор
между агенцията и нея. След това се качихме в апартамента, огледаха го,
хареса им, но понеже имаше и втори апартамент за оглед искаха да го видят и
него, направихме и втория оглед и след огледите си говорихме с нея и майка
, която присъстваше в този момент. Казаха, че е харесала апартамента на А.
К., имотът, за който се води делото. Апартаментът отвори А. К., който беше
пълномощник на собственика, която му е майка. След огледите си
поговорихме с К. и майка , относно цената на апартамента на А. К., като тя
искаше да се направи коментар. Аз обясних как се прави тази процедура и че
трябва да дойде до офиса, да се остави депозит и да се предложи цена.
Апартаментът беше обявен за продажба при цена от 93 000 евро. В
апартамента говорихме за цена по време на огледа, К. попита пълномощника
каква е цената, той каза, че тя е дошла с брокер и да зададе въпроса към мен,
съответно аз казах, че цената е 93 000 евро. Имах такава информация, той
потвърди и това беше относно цената. След огледите казах на К. как стоят
нещата за предлагането на цена, тя каза, че ще си помисли и в същия ден след
огледите, към 21:00 ч. ми се обади да ми каже, че няма да губи време и иска
да дойде да остави депозит на следващия ден за апартамента на А. К., при
което се разбрахме за час. Беше решила, че иска да го купи. Дойде на
следващия ден в офиса, направихме документ, че тя оставя депозита за
апартамента на А. К., като цената предложена от нея беше 90 000 евро, на
толкова искаше да го вземе тя. Възложи ни да извършваме преговори от
нейно име за 90 000 евро. След срещата аз се обадих на А., говорихме за
предложението на К., като той каза, че не е съгласен на 90 000 евро, иска на
93 000 евро. Едно от желанията му беше да се изповяда на по-ниска стойност
сделката, защото го е придобил 2020г. и го продава 2021г., защото трябва да
плати данък печалба на разликата между двете суми. Това беше условие за
продажбата, понеже данъкът, който трябваше да плати, е доста висок и
просто искаше го изповяда на по-ниска стойност. Не се коментираше това
условие, искаше да се изповяда на по-ниска стойност официално по
нотариален акт. Аз се обадих на К. и съобщих новината, че А. не е съгласен
на предложената от нея цена и че цената е 93 000 евро и че трябва да го вземе
6
на тази цена, ако го иска този апартамент. Тя тогава отново си остави период
да помисли, като не мога да кажа колко време беше, предполагам около един
или два дни. След това ми се обади, каза че ще го вземе на 93 000 евро,
отново уговорихме среща в офиса, за да подпишем анекса към договора за
депозит за апартамента на А. К., че се съгласява да го вземе на 93 000 евро.
Като К. дойде, подписахме анекса, че е съгласна да вземе апартамента на
93 000 евро. Съобщихме и на А. тази новина след срещата и нещата вървяха
към предварителен договор, като мениджърът ни го изготви, даже беше
изпратил проект на предварителния договор на К.. Тя беше съгласна, нямаше
доколкото помня възражения, като не съм водил аз нещата по документалната
част, така че не мога да потвърдя това нещо, но тя беше съгласна с условията
на предварителния договор. К. искаше преди да се подпише, да направим още
един втори оглед, но този път с приятеля или мъжа , представи го като
неин приятел. Уговорихме се с А. за час, беше след работно време към
18:30ч., направихме огледа, като К. и нейният приятел си взимаха мерки за
мебели, за кухненски шкафове. Другият свидетел, намиращ се пред залата, не
е приятелят на К.. Видяха го апартамента, хареса им и на двамата. След
огледа излязохме, поговорихме си с тях и доколкото знам А. си тръгна, а те
останаха с мен да си говорят, като всичко беше добре, след това и аз си
тръгнах от самия оглед. След това загубих връзка с А., той спря да ми вдига
телефона и установихме, че имотът е закупен от ответницата. По време на
втория оглед нямаше разговор за цена на апартамента. Уведомихме и двете
страни, че има подписан анекса за цена 93 000евро.
АДВ. Д.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Т. на въпроси на АДВ. С.: Аз потърсих продавача,
тоест пълномощника за този апартамент, понеже съвпадаше с търсенето на К.
Л.. Обявата на пълномощника беше в ***, обявена лично от А. К., но не през
агенция, на този номер, който беше оставен под обявата, той вдигаше
телефона. Обявата беше активна, когато го потърсих. Депозитът, който беше
оставен в агенцията, беше върнат на К., когато А. спря да си вдига телефона и
след всички мои опити, мисля че имахме една направена връзка, той каза, че
се отказва за момента да продава апартамента. Тогава се обадих на К., като
казах, че депозитът ще го върнем, защото пълномощникът се отказва да
продава. Ние като агенция върнахме парите, защото имахме потвърждение от
пълномощника, че се отказва да продава като цяло апартамента. Освен тези
7
два огледа, с К., за които вече казах, не съм предоставял нищо. Не съм
участвал на друг срещи между продавач, пълномощник, К. Л. или наети от
нея лица, които да извършват някаква проверка за имота, освен тези два
огледа, които сме направили. На адвокат не съм предоставял никакви
документи, както и на нея. Когато бяхме на втори оглед, А. сам беше донесъл
нотариалния акт, но не искаше да го показваме преди да подпишем
предварителен договор.
АДВ. С.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Т. на въпроси на АДВ. Д.: К. и А. се видяха за първи
път на първия оглед, който направихме с нея за процесния апартамент, тогава
се запознаха и се представиха със своите имена. Не са показвали с нещо, че се
познават от преди това. Човекът намиращ се пред залата, който е воден от
ответника, го виждам за първи път.
АДВ. Д.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
Свидетелят се освободи от залата.
Пристъпи се към разпит на допуснатия при режим на довеждане
свидетел на ответника, който се покани в залата.
С. С. Д., Л.К. № *****, 44 г., българин, български гражданин,
неосъждан, без дела и родство със страните по делото.
Съдът разясни на свидетеля наказателната отговорност по чл. 290 НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
Върна се личната карта на свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Д. на въпроси на АДВ. С.: К. С. Л. беше моя клиентка
през 2021г. Тя се свърза с мен във връзка с проучването на един недвижим
имот - апартамент в гр. София, [ж.к.], който искаше да закупи и я
интересуваше правния статут на имота, има ли тежести, собственост и всички
предварителни неща, които трябваше да се проучат. Аз я консултирах в
качеството ми на адвокат, а и не само я консултирах, а и извадих нотариалния
акт, който беше на собственика, тъй като тя го нямаше към онзи момент.
Отделно проверих разрешението за строеж, разрешението за ползване на
сградата, което по спомен беше извадено предходната година. Всички тези
8
неща, които трябва да ги извърши един адвокат, когато проверява имота. Това
беше 2021г., някъде края на лятото, август или септември месец, дата не
помня с точност. След като проверих с това проучване статута на имота, със
собственика пряко не съм се виждал, виждал съм се с пълномощник на
собственика, с когото коментирахме разлика в цената, примерно около 100%
между това, което беше обявена цена и това, което беше по нотариален акт
година по-рано. Това лице пълномощник на собственика се казваше А. К. К..
Доколкото помня, имотът беше предложен на моята клиента не от продавача
или от неговия пълномощник, а от агенция за недвижими имоти, която при
срещата ни А. К., заяви че никога не е упълномощавал и няма никакви правни
отношения с нея, за да продава имота. На въпроса ми от къде те са се
снабдили с информация за този имот, за да го продават, той каза, че преди
това е имало някаква обява, която той е бил пуснал, от където са били
свалени снимките и телефона му, но към момента той нямаше активна обява.
Това, което ми беше направило впечатление, когато влезнахме в детайли на
разговора и когато му казах, че моята клиентка ще купува с банков кредит,
това беше едно от условията на сделката, той каза, че такава цена, каквато са
казали от агенцията той не е обявявал и че той такава цена не иска да защити.
Това беше един от проблемите при предварителните разговори на клиентката
ми К. Л. с нейната кредитираща банка, която беше [фирма], доколкото помня
кредитният инспектор беше казал, че кредитирането зависи от оценката на
съответния оценител, но няма да могат да кредитират продажба в такъв
размер. Доколкото знам след това те си бяха изпратили лице, което да оцени
имота, нямам спомен каква е била тази оценка. Помня, че продажната цена
беше сключена на нива около 115 000 лева – 116 000 лева. С представител на
посредника не съм се срещал, аз съм присъствал на разговор на К. Л. в
кантората ми по телефона с брокер от агенцията, ако не се лъжа се казваше
А., фамилия не се сещам, а управителят на фирмата се казваше Цветелина. Не
съм имал среща с тези две лица, присъствал съм на разговори, които е
извършвала К. с тях в мое присъствие по телефона. В тези разговори К.
искаше да се срещне за предварителен договор, на която да се изисква
намаляване на цената. Имаше първо оглед, един или два огледа беше
направила, беше платила „Стоп капаро“ в размер на около 1000евро, след
което трябваше да се сключи предварителен договор и между тези две
събития, аз извадих нотариалния акт, който ако не се лъжа беше от
9
м.04.2020г., от който видях цената, че беше около 50 000 евро по продажната
цена на този апартамент. Доколкото разбрах в него никой, никога не е живял,
не е бил в състояние годно за живеене, бил е необзаведен, недовършен.
АДВ. С.: Нямам повече въпроси.
СВИДЕТЕЛЯТ Д. на въпроси на АДВ. Д.: Причината да коментираме с
А. голямата разликата в цената между покупната по нотариалния акт и
продажната беше, че първоначалният нотариален акт, в който се
легитимираше като собственик, ако не се лъжа беше негова майка, беше
около 50 000 евро, а продажна цена, която беше обявила агенцията към моя
клиент беше около 90 000 евро. Тези 40 000 евро го питах дали е извършвал
някакви довършителни работи, подобрения върху имота, обзавеждане,
някакви проекти евентуално, които да са направени, които да оправдаят това
нещо. Това беше от елементите на пазаренето, така да го кажем. Аз съм бил в
нейно присъствие, аз не съм имал среща с А., аз и А. К.. Срещите са ми били,
аз, К. Л. и А. К., мисля че беше една среща с А.. Аз му казах, че такава цена
трябва да оправдае по някакъв начин и А. каза, че такава цена той не е
обявявал въобще. Започнахме от 60 000 евро, това ми каза А., той каза, че
това е цената, която той иска да бъде платена и всяка една друга цена, която
ни е била казана на мен или на К., той не е давал мандат за такава цена, както
и, че няма договор с [фирма]. Защото аз го попитах, защо тогава този имот се
продава на тази цена, той каза „Аз никога не съм подписвал договор,
пълномощно и нямам никакви правоотношения с тези хора..“. Не съм питал
А. дали е обявявал имота на 93 000 евро в сайта за продажба на недвижими
имоти *** и не знам къде е обявявал имота. Знам, че е имало обява, но не
знам каква е била цената и кога е бил обявяван. Във връзка с тази продажба с
К. не помня колко пъти сме се срещали, били са няколко пъти. А преди да
дойде и А., с К. се срещахме веднъж. А. беше доведен от К. в моята кантора,
като каза, че са се видели веднъж на оглед, който е бил организиран от
[фирма] и там са се запознали, след което той я е потърсил. А. не се е
консултирал с мен, дали ще дължи и колко данък по ЗДДФЛ, ако продаде
имота на по-висока цена от покупната по нотариалния акт. Ние все пак бяхме
насрещни страни. А. не е поставял условие каква да е максималната продажна
цена, посочена в нотариалния акт, защото цената, която той каза, че търси,
това беше когато казахме, че всичко ще мине през банка и оценител. Той каза
„Аз търся 60 000 евро на този апартамент..“, визирайки майка си. Но
10
разговори от тук нататък каква да бъде цена по нотариален акт, с него не съм
имал, защото вече нещата преминаха към юрисконсултите на банката,
кредитен риск, оценка на риска, където те си движеха нещата. Доколкото
знам документите, които са му искали, той ги е предал на К., тя на юристите
на банката. К. и А. не са коментирали пред мен, че К. е приела и се съгласила
по време на огледите с [фирма] да закупи имота за 93 000 евро. К. ми е казала,
че имотът е бил обявен не помня, дали за 91 000 евро или 93 000 евро, но че
тази цена е било казано, че подлежи на коментар, но не ми е казвала, че се е
съгласила да закупи имота на тази цена. Не помня да сме коментирали това
нещо.
АДВ. Д.: Нямам други въпроси.
Свидетелят се освободи от залата.
АДВ. Д.: Нямам други доказателствени искания.
АДВ. С.: Нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира, че делото не е изяснено от фактическа страна, поради
което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 26.06.2023 г. от 15:45 часа, за която
дата и час страните да се считат за редовно уведомени от днес.
УКАЗВА на ищеца да води за разпит допуснатия му втори свидетел в
режим на довеждане в следващото съдебно заседание.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ незабавно свидетелят при режим на призоваване на
посочения по-горе адрес.
УКАЗВА на съдебния секретар да извърши справки НБДН и НОИ за
свидетеля А. К., като при наличие на друг адрес, същият да се призове на
всички известни по делото адреси.
Протоколът се изготви в с.з, което приключи в 15:53 часа.
11
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
12