№ 93
гр. Сливен, 21.01.2022 г.
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Минчо Ст. Минев
при участието на секретаря Албена Г. Василева
Сложи за разглеждане докладваното от Минчо Ст. Минев Гражданско дело
№ 20212230101480 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 09:30 часа се явиха:
Ищецът, редовно призован, явява се лично. Представлява се по пълномощие от адв.
Д. О., надлежно упълномощен с пълномощно, представено по делото.
Ответницата, редовно призована, явява се лично. По пълномощие се представлява от
адв. М. П., надлежно упълномощен с пълномощно, представено по делото.
Вещото лице, редовно призовано, явява се.
АДВ. О.: Да се даде ход на делото.
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
Съдът счита, че не са налице процесуални пречки и
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ход на делото.
То бе отложено в днешното заседание в хода на съдебното дирене, за изготвяне на
заключение по допуснатата и назначена съдебна експертиза за установяване на дължимия за
процесния недвижим имот пазарен наем.
То е изготвено и е представено по делото на 13.01.2022 г., т.е. спазен е установения в
закона-чл.199 от ГПК, срок- едноседмичен преди заседанието.
Съдът ПРИСТЪПИ към изслушване на вещото лице, както и сне самоличността му:
М. Зл. Д. - 60 г., български гражданин, неосъждана, без родство и по-особени
отношения със страните.
На осн.чл.200 ал.1 от ГПК съда предупреди вещото лица за отговорността, която носи
по чл. 291 от НК за даване на невярно заключение; обещава да даде заключение по знание и
съвест.
1
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Поддържам заключението.
Съдът ПРЕДОСТАВИ възможност на страните по делото да поставят въпроси към
вещото лице и/или изразят становище по заключението му.
АДВ. О.: Нямам въпроси към вещото лице.
АДВ. П.: Аз имам въпроси. Цените в таблицата, в колона 4- цена на квадратен метър
в лева отговарят на обявите, които са посочени в първата колона ли?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да, това са офертни цени.
АДВ. П.: По какъв начин са взети тези коефициенти и как са се увеличил, скочили
офертните цени от кантори за недвижими имоти? Имам предвид, че за подобен като
процесния апартамент офертната цена е за наем от 200- 250лв. месечно, а с тези
коефициенти пазарния наем за нашия апартамент се увеличава до 393лв. месечно.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: В едната таблица съм дала стойност на наем за обзаведен
апартамент, а в другата- за необзаведен.
С тези коефициенти коригирам цената на конкретните оферти спрямо състоянието на
жилището, за което правя оценка със заключението.
Единият коефициент е на функционалност, т.е. преценям, че този апартамент от
агенцията, с който сравнявам процесния, не е толкова функционален като процесния
апартамент и пора ди това коригирам наема с коефициент 1,3. Аналогично и за следващия
коефициент. Общото правило е, че процесния апартамент е в по-добро състояние от
апартамента от офертата на агенцията и затова коригирам наема, за който се отдава
апартамента от агенцията за недвижими имоти, с коефициенти, като по този начин наема за
процесния се получава по-висок от наема за апартамента, предлаган от агенцията.
Така например, първата оферта за апартамента е необзаведен е 3,33лв./кв.м.
Освен това не отговаря състоянието на жилището,
Този апартамент в първата оферта, ако е в състоянието в което е оценяваното
жилище, коригираната стойност на квадратен метър офертна цена ще бъде 5,19 лв. Това е за
таблица 1. Другата е за вариант при необзаведено жилище. Тези оценки са към датата.
АДВ. П.: Тези обяви, които сте ползвали, вие на място холили ли сте да видите
апартамента от тези обяви, предлагани от агенцията и как преценихте, че той е в по-лошо
състояние или пък е с по-лоша локация.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Преценката ми е изцяло въз основа на информацията, която е в
офертите. Проверих в агенция за недвижими имоти „Адрес“ за наема е в тази част на кв.
Дружба, при който се сключват реални сделки. При наемите няма такъв ръст, такъв скок,
както при продажните цени на жилищата. В агенцията ми обясниха, че наем на подобен вид
жилище, отговарящо на процесното, е около 400 лв. Стойността на наема на оценявания по
делото имот е 396 лв.
Чрез коефициента на функционалност и коефициента на състоянието извеждам
коригирана стойност. Процесния апартамент е в по-добро състояние от апартаменетите,
2
които се предлагат от агенциите и затова коригирам наема, който може да се получи с
коефициент, който повишава стойността на наема. Тази коригирана стойност съм я
разпределила по равно за коефициентите на тежест, с които коригираната стойност участва
при формирането на стойността на наема за конкретното жилище- те са 0,35 и 0,3. Това са
тежестните коефициенти. Ползваната от мен методика е разписана в Български стандарт за
оценяване от 2018 г.
АДВ. П.: Коефициент функционелност и коефициент състояние може ли да имат
различни стойности от тези, които сте ползвали Вие и сте посочила в таблиците? Напр. може
ли да не е1.3, а да е 1.5 и как се преценява коефициент с каква стойност да се ползва?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това е субективно. Моето субективно експертно мнение е такова-
че точно с такъв коефициент трябва да се коригира наема. Въпрос на опитност на оценителя
е да прецени какъв по големина коефициент да приложи.
АДВ. П.: Моля да бъде назначена повторна експертиза, защото считам, че
представената в настоящото заседание е необоснована. В подкрепа на моите твърдения ще
заявя, че субективния фактор, изразен от оценителя в настоящата експертиза не би следвало
да се кредитира като верен, защото от разпита, извършен в настоящото заседание се
установи, че същия оценява процесния имот като го сравнява с имоти, които е преценил,
като е ползвал единствено и само офертна информация в съответни сайтове и агенция, без
да бъде установено реалното им състояние, което може да стане след посещение на място и
без да се знае точното им местонахождение, което да формира стойността на коефициент на
функционалност. С оглед на липсващите параметри от това уравнение крайния резултат се
поставя под основателно съмнение, поради което моля с повторната експертиза да бъдат
разсеяни тези съмнения и да получим една категоричност в стойността на пазарния наем на
процесния имот.
Съдът е съгласен с доводите на ответната страна за заключението, а именно- че е
възможно да не е дадена съвсем точна оценка за наема, който може да се получи от
процесното жилище. Това налага да се ползват знанията на друг специалист, който да
изследва същите въпроси. За да спести извършването на разходи в голям размер, съда няма
да назначи тройна, а единична експертиза.
Въпреки казаното съда ще приеме изслушаното днес заключение, защото то е
изготвено и вещото лице бе изслушано, а при постановяване на решението съда ще прецени
на кое от двете: днес изслушаното или на следващо заключение, да даде вяра и да постави в
основата на решението.
Ето защо, Сливенски районен съд
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА заключението на вещото лице и го приобщава към останалия събран по
делото доказателствен материал.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ на експерта М. Зл. Д. възнаграждение от 120,00 лв. (сто и
3
двадесет лева), внесени от ищеца. /изд. РКО/
След като съобрази дадената от вещото лице декларация съда УВЕЛИЧАВА
възнаграждението до стойността, посочена в нея, кат ОПРЕДЕЛЯ окончателно
възнаграждение в размер 195 лв. УКАЗВА на ищцовата страна да внесе разликата от 75 лв. в
едноседмичен срок от днес.
С аргументите за необходимост от назначаване на експертиза, която да се извърши от
ново вещо лице, съда
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА и НАЗНАЧАВА нова експертиза със същите задачи – изследване на
същите обстоятелства и отговор на същите въпроси, като изслушаната днес.
ИЗРИЧНО УКАЗВА на вещото лице по нея да съгласува действията си със страните,
като ползва за контакти адвокатите им и ако заключението налага сравняване на процесения
апартамент с оферирани в агенции за недвижими имоти, за целите на експертизата вещото
лице да извърши огледи на тези предлагани от агенциите апартаменти.
Определя възнаграждение в размер на 250 лв. за вещото лице, вносими ответната
страна в едноседмичен срок от днес.
ПРЕДУПРЕЖДАВА ответната страна, че ако депозита не бъде внесен съда ще
отмени определението си и ще приключи съдебното дирене при наличното заключение.
След като и ако депозита бъде внесен, съда ще определи поименно вещото лице.
С оглед необходимостта от изготвяне на заключение, съдебното дирене не може да
бъде приключено днес и съда
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА в съдебно заседание на 25.02.2022 г. от 10:00
часа, за което страните са уведомени от днес.
Да се призове вещото лице след представяне на квитанция за внесен депозит.
Съдът указва, че постановените днес актове не подлежат на обжалване.
Протоколът се изготви в съдебно заседание.
Заседанието по делото се закри в 10:35 часа.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
Секретар: _______________________
4