№ 324
гр. Сливен, 04.07.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на четвърти юли през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Пламен Д. Стефанов
при участието на секретаря Пенка Сп. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Пламен Д. Стефанов Гражданско дело
№ 20242200100274 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
За ищеца КПКОНПИ, редовно призован, се явява Началник отдел на ТД
- Сливен към ТД - Б. П. К. и ст. инспектор З. Ш., с пълномощно от по-рано.
Ответниците В. Х. М. и М. Г. М., редовно призовани, не се явяват.
Представляват се от адв. С. Г. от САК, надлежно упълномощена.
Вещото лице М. З. Д., редовно призована, се явява.
Ст. инспектор Ш.: Моля да се даде ход на делото.
Адв. Г.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което,
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД на делото.
Делото продължава във фазата на съдебното следствие.
Съдът установи, че заключението на вещото лице е представено в срока
по чл. 199 от ГПК, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИСТЪПИ към разпит на вещото лице и сне самоличност му, както
следва:
М. З. Д. - 64 г., българка, бълг. гражданка, с висше образование,
неосъждана, без родство със страните и техните представители.
Съдът ПРЕДУПРЕДИ вещото лице за наказателната отговорност, която
носи по чл. 291 от НК, същата обеща да даде заключение по знание и съвест.
РАЗПИТАНА КАЗА: Поддържам заключението, което съм представила
по изготвената от мен съдебно-техническа експертиза.
1
Въпрос от адв. Г. към вещото лице: При определяне на пазарните цени
на процесните имоти какви аналози за сравнение използвахте и от къде
получихте информация за тях?
Отговор на в.л. З.: По отношение на имота, който е земеделска земя-
овощна градина съм работила по два метода каквато е стандартната практика.
Единият е по наредбата, а другият е по метода на преки пазарни проучвания.
И тук ще отворя една скоба, като ще кажа, че Министерството на земеделието
поддържа база данни, която се публикува от статистиката за пазарните цени
на имотите представляващи земя с различен начин на трайно ползване. Тази
информация се публикува на сайта на Националния статистически институт.
Информацията е от там, а също така и от големите сайтове за продажба на
недвижими имоти. Последното разяснение Информация за пазарните цени на
недвижимите имоти за останалите имоти, като база данни използвам данни от
Агенции за недвижими имоти, като офертни цени. Като в самата оценка това,
че цената е офертна - приложила съм и съм работила със съответен
коефициент, който е по–нисък - 15 % коефициентна реализация по-ниска от
офертната цена, което също е стандартна оценителска практика. От 10 до 20
% е коефициента на реализация, аз съм взела 15.
Въпрос от адв. Г. към вещото лице: По какви критерии избрахте тези
аналози?
Отговор на в.л. З.: Аналозите - по отношение на имота в с. Раково съм
работила с аналози на сходни имоти в близки населени места и отговарящи
като локация, тоест планински район. Защото конкретно за с. Раково нямаше
подходящи аналози.
Въпрос от адв. Г. към в. л. З.: В тези ползвани аналози имаше ли ток в
имотите и има ли ток и вода в процесните имотите, които сте оценявали?
Отговор на в.л. З.: В някои от аналозите няма ток и вода и то е записано
в приложение № 4. За процесните имоти – да, има ток и вода.
Въпрос от адв. Г. към вещото лице: Тези аналози, които сте използвали
има ли реални сделки по тях?
Отговор на в.л. З.: Не това са офертни цени и е посочено в приложение
№ .
Въпрос от адв. Г. към вещото лице: За какъв период изследвахте
аналозите? Имотът е придобит 2016 г. Вие за какъв период назад сте
ползвали аналози?
Отговор на в.л. З.: Аналозите, които съм посочила, са към 2024 г. и
виждате, че като реализация - например към 2017 г. съм взела коефициент
50%, защото съм отчела ръста на цените. Аз няма как да придобия в 2025 г.
аналози за 2017 г., затова съм работила с ръст на пазарните цени. Тоест
отчитам 50% 2017 спрямо 2025 г.
Въпрос от адв. Г. към вещото лице: При изготвяне на заключението
ползвали ли сте данни от Агенцията по Вписванията /АВп/ за реално
2
сключени сделки?
Отговор на в.л. З.: Не, не съм използвала такива данни. Сега мога да
кажа и защо. Обикновено в Агенцията по Вписванията /АВп/ сделките и
разпорежданията са на оценки малко около данъчната оценка - над, под . Не
съм ползвала такива. Считам, че са нереалистични оценките в Агенцията по
Вписванията.
Началник К.: Уважаеми господин председател, запознати сме със
заключението на вещото лице.Считаме, че същото е изготвено компетентно в
съответствие с изискванията. Нямаме други въпроси към вещото лице. Молим
да се приеме заключението на вещото лице.
Адв. Г.: Уважаеми господин председател, аз оспорвам заключението на
вещото лице в частта включваща отговор по задачите от № 1 – 9 включително
и задача № 11 по съображения, които съм изложила в писмен вид. На първо
място в заключението методът, по който е работено противоречи на трайната
съдебна практика, съобразно която е недопустимо вещото лице да работи по
офертни цени при определяне пазарната стойност на имот. Също противоречи
и на легалната дефиниция за пазарна оценка на земя наемана по § 1 т. 2 от
Закона за държавната собственост, съобразно който текст изрично се посочва
какви аналози се вземат при определяне пазарната оценка и задължително е те
да отразяват реални сделки вписани в АВп. Аналогично в българския
стандарт за оценяване приет от Камарата на независимите оценители –2018 г.
има изискване тези цени да бъдат надеждни. Офертните цени и
предложенията в Агенцията на недвижимите имоти категорично се изключват
от това понятие надеждни цени. В този смисъл моля да допуснете изслушване
на повторна съдебно-техническа експертиза от друго вещо лице, което да
използва само реални сделки вписани в Службата по вписванията и сключени
до 12 месеца преди придобиването каквото е изискването на § 1а т. 2 от
Закона за държавната собственост, да се посочат конкретно критериите, по
които са избрани тези сходни аналози, както и към заключението да бъдат
представени преписи от нотариалните актове удостоверяващи тези реални
сделки, за да може да бъде извършен съдебен контрол по отношение на
даденото заключение. Подробни съображения давам в писмен вид с препис за
колегите, за да не обременявам протокола. Методите са едни и същи.
Повторната експертиза да извърши заключение по въпросите от 1 до 9
включително и т. 11 и съм посочила експерт от Окръжен съд – Сливен като
име.
Началник К.: Уважаеми господин председател, на първо място молим да
ни бъде предоставен срок да изразим писмено становище във връзка с
предствената в днешното с.з. молба, тъй като не сме запознати с нея. На
следващо място възразяваме срещу искането на ответната страна, тъй като
разпитано в днешното с.з. вещо лице отговори на зададените въпроси по
отношение на сделките с аналогични недвижими имоти, които са вписани в
3
Службата по Вписванията и становището, което изрази беше „цените,
стойностите по в нотариалните актове са нереалисти и са близки до
определената от Община Сливен данъчна оценка. Именно в тази връзка са и
исканите и допуснати заключения на съдебно-техническите експертизи, които
да дадат реалната пазарна стойност на недвижимите имоти, а не същата да
бъде съобразена със стойностите и цените на имотите по нотариални актове и
договори за покупко- продажба.
Ст. инспектор Ш.: Ако позволите да допълня и аз. Съгласно съдебната
практика, която е непротиворечива по този въпрос Държавата в лицето на
Комисията не е обвързана от цените отразени в сключените нотариални актове
за разпореждане с недвижими имоти. Именно това е целта на експертизата.
Вещото лице прилагайки стандартно възприетите методи да представи
пазарната оценка. И Законът за отнемане на незаконно придобито имущество
именно поради тази цел борави с понятието „пазарна цена“, а не цена по
сключени сделки между трети лица. Отразените стойности включени в
нотариалните актове не обвързват държавата и не следва да бъдат
възприемани без да бъдат приложени методите, които използват вещите лица.
Началник К.: В тази връзка считаме, че не е необходимо и не следва да
бъде допускано назначаването и изготвянето на допълнителна или повторна
съдебно-техническа експертиза по отношение на процесните имоти.
В.л. М. З.: Процесните имоти това са дворни места в самото с. Раково. В
две от тях в документите за собственост има вписани постройки. Ходих на
място и съм описала. Сградите не ги ценя защото едната почти е заличена,
другата е на път.
Въпрос към вещото лице от началник К.: В тази връзка ще задам въпрос
на вещото лице: Извършва ли се оценка на недвижим имот само по един
метод?
Отговор на в.л. М. З.: По принцип може, но стандартната практика е по
различна. Оценителите работим по два метода - поне. Разбира се когато
имотите са незастроени, няма как вещния метод да бъде включен или пък за
имотите в с. Раково приходен, защото никой няма да наеме имот, какъвто е
процесния.
Съдът счита, че изготвеното заключението на вещото лице е достатъчно
пълно и ясно, както и обосновано и не възниква съмнение за неговата
правилност, поради което същото следва да бъде прието като не бъде
уважено искането за повторна експертиза. Заключението е изготвено при
използването на два метода. Направеното искане за повторна експертиза
всъщност би допуснало изготвяне на заключение за стойността на
недвижимите имоти по един метод, а именно на база документи в Службата
по Вписване.
На основание чл. 148 от ГПК с оглед на гореизложеното, съдът
4
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ УВАЖАВА искането на защитата на ответната страна за
назначаването на повторна съдебно-техническа експертиза.
ПРИЕМА заключението по изготвената от вещото лице М. З. Д.
съдебно-техническа експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице М. З. Д. в
размер на сумата 1508 лв. по представената Справка -декларация.
ЗАДЪЛЖАВА ищцовата страна в двуседмичен срок от днес да довнесе
сумата 908 лв., необходима за пълното изплащане възнаграждението на
вещото лице, като след внасянето й на вещото лице М. Д. З. да се издаде
разходен касов ордер за сумата 1508 лв.
Съдът ОСВОБОЖДАВА вещото лице от залата.
Адв. ГЕОРГИЕВ: Представям допълнителна молба с един въпрос към
съдебно-икономическата експертиза, който моля да бъде поставен на вещото
лице. Моля да дадете по-дълъг период за изготвяне на експертизата, защото е
много обемна задачата и на мен ще ми трябва време да се консултирам
Съдът констатира, че до момента не е назначена съдебно
икономическата експертиза и на основание 195 ал. 1 от ГПК
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА И НАЗНАЧАВА изготвянето съдебно-икономическа
експертиза, която да се извърши от вещото лице В.а Е.Н., от списъка на
вещите лица гр. Стара Загора, която след като се запознае с доказателствата
по делото отговори на поставени от ищеца въпроси в Молбата му от
10.10.2024 г. при първоначален депозит в размер на 2400 лв., вносим от
ищцовата страна в двуседмичен срок по набирателната сметка на Окръжен съд
– Сливен.
При изготвяне на съдебно-икономическата експертиза вещото лице да
вземе предвид и въпросите поставени от ответника в молбата му от 14.01.2025
г., като и на въпроса поставен с представената в днешното с.з. молба.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице след внасяне на депозита.
УКАЗВА на вещото лице да представи заключението на съдебно-
икономическата експертиза две седмици преди датата на следващото с.з. с
екземпляр за всички страни.
Тъй като се налага събиране на други доказателства, в частност
назначената съдебно-икономическа експертиза, делото следва да бъде
отложено за друга дата.
Ето защо
О П Р Е Д Е Л И :
5
ОТЛАГА и насрочва делото за 24.10.2025 г. от 10.00 ч., за която дата
страните да се считат редовно призовани.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице след внасяне на депозита и му се
съобщи определението на съда, като вещото лице следва да депозира
заключението си до 10.10.2025 г.
Протоколът се изготви в с.з.
Съдия при Окръжен съд – Сливен: _______________________
Секретар: _______________________
6