Р Е Ш Е Н И Е
№
01.07.2014 г., гр.В.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, ДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публичното съдебно заседание, проведено на
тринадесети юни през две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ТАТЯНА ВЪЛЧЕВА
при
участието на секретаря К.Г. като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 3278
по описа за 2012 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Производството е
образувано по искова молба на „ЛЮК” АДСИЦ, ЕИК *********, представлявано от
изпълнителния директор Г.С., чрез адвокат Т.В. ***,
БУЛСТАТ *********, представлява от Кмета,
с искане съдът да постанови
решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните предварителен
договор за продажба на
недвижими имоти. В обстоятелствената част на исковата молба се излага,
че Общински съвет
- В. със свое Решение № 3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на основание чл.21,
ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.35, ал.1 от ЗОС, във връзка чл.28, ал.1, чл.82, ал.1,
т.1 и по реда на чл.98 и следващите от Наредба за реда за придобиване,
управление и разпореждане с общинско имущество на Община В. е дала съгласие за продажба чрез публично
оповестен конкурс на имоти - частна общинска собственост, при достигната след
провеждане на конкурса цена, а именно: поземлен имот с идентификатор №
10135.3512.208, целият
с площ 1800 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД – 18 - 64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр.В., ж.к.М. - II м.р., предмет на АОС №
6353/18.03.2011 г.; поземлен имот с идентификатор №
10135.3512.207, целият
с площ 2 462 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед № РД – 18 - 64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр.В., ж.к. М. - II м.р., предмет на АОС №
6354/18.03.2011 г.; поземлен имот с идентификатор №
10135.2553.74, идентичен
с УПИ I - обществен гараж, целият с площ 4419 кв. м. по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД – 18 - 92/24.10.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД – 14 – 03 -
67/25.01.2010 г. на началник на СГКК - В., находящ се
в гр.В., ул. Р., кв.8 на 25-ти подрайон, предмет на АОС № 4899/02.09.2008 г.; поземлен имот с идентификатор 10135.2555.2576, целия с площ 3 313 кв.м., по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД – 18 -
92/14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
Заповед № КД – 14 – 03 - 1220/20.09.2010 г. на Началник на СГКК - В., находящ се в гр.В., бул.Х. С., 23-ти подрайон,
предмет на АОС
№ 6302/29.12.2010 г., като продажбата е следвало да се извърши при начална
конкурсна цена на имотите частна общинска собственост общо в размер на 3 001 200 лв. без включен ДДС при определени
конкурсни условия и при възлагане на Кмета на Община В. осъществяване на всички
дейности, необходими за правилното и законосъобразно изпълнение на решението.
Сочи се, че със Заповед №
3198/02.09.2011 г. на основание чл.44, ал.1 и ал.2 от ЗМСМА, чл.35, ал.1 от ЗОС, чл.28, ал.1, чл.82, ал.1, т.1, чл.98 и следващите от Наредба за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и в изпълнение на Решение № 3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г.
на Общински съвет гр.В. и Кмета на Община В. е насрочен публично оповестен
конкурс за продажба на гореописаните недвижими имоти при условията приети с
решението на Общински съвет. Посочва се, че ищецът е участвал в публично
оповестения конкурс. Със заповед № 3426/19.09.2011 г. на Кмета на Община В. на
основание чл.44, ал.1 и ал.2 от ЗМСМА, чл.35, ал.6 от ЗОС, чл.107, ал.2 от
Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество,
и изготвения мотивиран доклад в изпълнение на заповед № 3198/02.09.2011 г. на
Кмета на Община В. и Решение № 3502 11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински
съвет - гр.В., за спечелил публично оповестения конкурс за продажба на
недвижимите имоти е обявен ищеца, при следните условия: 1/ продажна цена на
имотите частна общинска собственост - 3 601 000 лв. без включен ДДС; 2/
достигнатата при провеждане на публично оповестения конкурс цена следва да бъде
заплатена с вече изградени обекти на територията на гр.В., район
„Младост", разположени в сграда на централно и представително за района
място, изградена от висококачествени материали, осигурена с всички комуникации,
много добра осветеност и достъпност, места за паркиране за улеснение на
служителите и гражданите, които да са собственост на спечелилия публично
оповестения конкурс участник - "ЛЮК" АДСИЦ; 3/ в случай, че пазарната
стойност на предложените от спечелилия публично оповестения конкурс участник
обекти, определена от независими оценители, утвърдени със Заповед №
3266/09.09.2011 г. на Кмета на Община В., и одобрена от Общински съвет - В. на
основание чл.41, ал.2, вр.чл.22. ал.3 от ЗОС е по - голяма от достигнатата при
публично оповестения конкурс цена без включен ДДС за имотите - частна общинска
собственост, разликата над тази сума се заплаща по утвърден от Общински съвет -
В. график на спечелилия публично оповестен в конкурса участник. Твърди се, че
въз основа на издадената заповед на Кмета на Община В. и отправено предложение
вх. № РД 11 2600/1769/19.09.2011 г., Общински съвет е приел решение № 3540 3/20.09.2011 г., с което е приел предложение № РД 11 -
2600/1769/19.09.2011 г. от „ЛЮК" АДСИЦ и е одобрил пазарна оценка от независим
оценител, като е възложил на Кмета на Общината да приключи процедурата по
продажба на имоти - частна общинска собственост при условия: 1/ достигнатата цена при
провеждането на публично оповестения конкурс за продажба на имоти - частна
общинска собственост, в изпълнение на решение № 3502-11/36/10,11 и 18.08.2011
г. на Общински съвет - В. и заповед № 3198/ 02.09.2011 г. на Кмета на Община В.
- в размер на 3
601 000 лв., без
включен ДДС; 2/ Цената на недвижимите имоти следва да бъде заплатена с имот,
собственост на ищеца, находящ се в гр.В., район "М.",
бул."С." № *** - част от
сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1, съставляваща ТЯЛО А от Търговски и
обществен център „ПФОЕ МОЛ - В.", находящ се в
поземлен имот с идентификатор 10135.3515.10 (идентичен с УПИ I -
„за общ.обсл.", кв.63 по плана на 16 м.р. на гр.В.)
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
КД-14-03-2031/08.08.2011 г. на Началника на СГКК - В., а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1 (Обект 1), предназначение:
за търговска дейност, разположен на нива: - 1,1, 2 и 3, с разгъната застроена
площ 5 722,47 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: Ниво - 1: на
същия етаж - 10135.3515.520.10.4; под обекта -10135.3515.520.10.4; над обекта -
няма; Ниво 1: на същия етаж -10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта
- 10135.3515.520.10.2; Ниво 2: на същия етаж - 10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта - няма: Ниво 3:
на същия етаж 10135.3515.520.10.2; под обекта - 0135.3515.520.10.2; над обекта
- 10135.3515.520.10.3, както и 57,9183 % идеални части (равняващи се на 603,38
кв.м.) от общите части на ТЯЛО А.; 3/ Пазарна оценка на имота в размер на 6 180 000 лв., без включен ДДС;
4/. Данъчната оценка за имота, съгласно удостоверение № ДО015303/19.09.2011 г.
определена на 9 446 748.20 лв.; 5/. Цената на имота, който Община В. придобива
в изпълнение на т.5 от решение № 3502 - 11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински
съвет - В. е в размер на 6 180 000
лв., без включен ДДС; 6/. Община В. дължи на
ищеца разликата в размер на 2 579
000 лв. без
включен ДДС, представляваща разлика между цената на предложения обект с
предложение № РД 11-2600/1769/19.09.2011 г. и продажната цена на имотите -
частна общинска собственост, съгласно изискванията на т.6 от решение №
3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински съвет - В., както следва: сумата
от 515 800 лв. без
включен ДДС - до 30 дни след предаване на Община В. на обекта, съответстващ на
задължителните изисквания по т.5 от решение № 3502 - 11/36/10,11 и 18.08.2011
г. на Общински съвет - В.; сумата от 2 063 200
лв. без включен ДДС, на четири равни вноски
от по 515 800 лв. всяка - до 31 май и до 30 ноември през следващите две години
след заплащане на сумата по т.1 от раздел II на решението на Общински съвет – В..
Твърди се, че в изпълнение на заповедта на Кмета ищецът е приложил към
конкурсната документация подписан от представляващия дружеството договор за
продажба на описаните по-горе недвижими имоти, както и че в срока по чл.108,
ал.1 от НРПУРОИ на Община В. с писмо вх. № РДП 2600/1769/18.10.2011 г. е изразил готовност за приключване на сделката.
Твърди се, че въпреки влизането в сила на Решение № 3540 3/20.09.2011 г. на
Общински съвет гр.В. и Заповед № 3426/19.09.2011 г. на Кмета на Община В. за
продажба на процесните имоти, към датата на
предявяване на настоящата искова молба Кмета на Община В. не е предприел
действия за сключване на окончателен договор за покупко
- продажба на недвижимите имоти. Моли съда да постанови решение, с което да
обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор за продажба
на следните недвижими имоти и при следните условия: поземлен имот с идентификатор
№ 10135.3512.208, целият с площ 1800 кв. м. по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. В.,
ж.к. „Младост" - II м.р., предмет на АОС № 6353/18.03.2011 г.; поземлен имот с идентификатор № 10135.3512.207, целият
с площ 2462 кв. м. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ
се в гр. В., ж.к. „Младост" - II м.р., предмет на АОС № 6354/18.03.2011
г.; поземлен
имот с идентификатор № 10135.2553.74, идентичен с УПИ
I - обществен гараж, целият с площ 4419 кв. м. по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92/34.10.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед №
КД-14-03-67/25.01.2010 г. на началник на СКГТ - В., находящ
се в гр.В., ул.„Р.", кв.8 на 25-ти подрайон, предмет на АОС №
4899/02.09.2008 г.; поземлен имот с идентификатор 10135.2555.2576, целия
с площ 3 313кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед №РД-18-92/ 14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение със Заповед №КД-14-03-1220/20.09.20Юг. на Началник на СГКК-В., находящ се в гр.В.,
бул."Х. С.", 23-ти подрайон, предмет
на АОС №6302/29.12.2010г.; при посочена продажна цена - 3 601 000 лв. без включен ДДС и начин на плащане - с вече
изградени обекти на територията на Район „М.", гр.В. съгласно Заповед №
3426/19.09.2011 г. на Кмета на Община В., при цена на имота, който Община В.
придобива в размер на 6 180 000 лв., без
включен ДДС и уговорена дължима от Община В. на „ЛЮК" АДСИЦ разлика в
размер на 2
579 000 лв., без
включен ДДС, представляваща разлика между цената на предложения обект с
предложение № РД11-2600/1769/19.09.2011г. и продажната цена на имотите - частна
общинска собственост, съгласно изискванията на т.6 от решение №
3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински съвет - В., по следния график: 515 800 лв., без
включен ДДС, до 30 /тридесет/ дни след предаването на Община В. на обекта,
съответстващ на задължителните изисквания по т.5 от решение № 3502-11 /36/10,11
и 18.08.2011г. на Общински съвет - В.; 2 063 200 лв., без
включен ДДС, на четири равни вноски по 515 800 лв. всяка до 31 май и до 30
ноември през следващите две години след заплащане на сумата по т.1 от раздел II
на настоящото решение на Общински съвет - В..
В срока по чл.131 от ГПК, Община В. е депозирала
писмен отговор с вх. рег. № 11352/08.04.2013
г., в който излага, че предявения иск е недопустим, а в условията на
евентуалност неоснователен и недоказан. Навежда следните възражения: иска е недопустим, доколкото не е
налице предварителен договор по чл.19 от ЗЗД. Сочи, че с Решение № 574-9 по протокол
10 от 26/27.07.2012 г. Общински съвет е отменил решения № 3501 - 11/36/10,11 и
18.08.2011 г., № 3502 -11/36/10,11 и 18.08.2011 г. и № 3540 - 3/38/20.09.2011
г., представляващи основание за проведения конкурс, поради което и продажбата
не може да бъде осъществена, а предварителния договор е валиден само ако
окончателния договор може да бъде валидно сключен. Ако законът не позволява
неговото сключване, то се твърди, че е нищожен
и подготвящия го договор. Дори да се приеме, че е съществувал предварителен
договор по чл.19 от ЗЗД то той бил относим към
отменената конкурсна процедура, затова към настоящия момент не може да се
твърди, че има законосъобразен предварителен договор. Посочва се, че
действително с Решение № 3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. Общински съвет - В. е дал съгласие за продажба чрез публично
оповестен конкурс на посочените имоти - частна общинска собственост при
достигната след провеждане на конкурс цена, както и че ищеца е участвал в
публично оповестения конкурс за продажба на недвижимите имоти. Не се оспорва и
че същия със Заповед № 3426/19.09.2011 г. на Кмета на Община В. е обявен за
спечелил конкурса. Посочва се, че цената на имотите е следвало да бъде
заплатена с Имот - собственост на ищеца, находящ се в
гр.В., район „М.", бул.С. № *** - част от сграда с
идентификатор 10135.3515.520.10.1, съставляващ тяло А от търговски и обществен
център „ПФОЕ МОЛ - В.". Излага се, че продажбата на имоти частна общинска
собственост е резултат от осъществяването на сложен фактически състав при
провеждане на процедура - решения на Общински съвет и заповеди на Кмета за
провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс и въз основа на
резултатите от търга или конкурса кметът на общината издава заповед и сключва
договор след решение на общински съвет (чл.35 ЗОС), като съгласно разпоредбите
ЗОС и НРПРУРОИ Кмета на Общината и Общински съвет действат в условията на
обвързана компетентност при разпореждането с недвижими имоти - частна общинска
собственост, и нарушаването на който и да е от елементите на сложния фактически
състав от тази верига води до незаконосъобразност на акта, с който приключва.
Твърди се, че с писмо № РД 11-1700/60/10.05.2012 г. „Банка Пиреос
България" АД е уведомила Община В., че имота - собственост на дружеството
е ипотекиран в полза на банката, както и че последната не е предоставяла
писмено съгласие за извършване на продажбата. От изложеното се установявало по
безспорен начин, че Общински съвет е оттеглил предложението си за сключване на
разпоредителна сделка, поради обременяване на имота с ипотека, представляващ
цената, която дружеството е следвало да заплати на община В. и тъй като до
настоящия момент ищеца не е предприел действия за освобождаване на имота от
учредената ипотека дори и след изрично отправена до него покана от страна на
община В., обективирана в писмо № РД 11 -
1700/60/09.07.2012 г. Оспорват твърденията на ищеца, че между страните е налице
валидно сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот като се
твърди, че решението на Общински съвет – В. не представлява предварителен
договор за продажба по своята същност. С него единствено се възлага на Кмета
издаване на заповед и сключване на договор. Съобразно разпоредбата на чл.35,
ал.1 от ЗОС разпореждането с общинско имущество се извършва след решение на
съответния Общински съвет тоест решението е част от административната процедура
/решения на общински съвет и заповеди на кмета/, предшестваща сключването на
гражданско правната сделка, а именно договор за продажба, по силата на който се
прехвърля собствеността. Твърди се, че решението на Общински съвет не съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор и след
осъществяване на фактическия състав,
Общински съвет овластява Кмета да сключи договор за продажба. Твърди се, че са
неоснователни твърденията, че за сключването на предварителен договор за
продажба на недвижим имот не изисква определена форма, тъй като разпоредбата на
чл.34, ал.7 от ЗОС е императивна и в този смисъл е въведено изискване
договорите за разпореждане с общински имущество да бъдат сключени в писмена
форма, за да бъде постигнат желания вещноправен ефект. Твърди се, че такъв
предварителен договор между страните не е сключван - не е постигнато съгласие
по отношение на цената, тъй като с учредената ипотека достигнатата на конкурса
цена се променя, поради което не би могло да се приеме, че е постигнато
съгласие за сключване на договор за продажба. Твърди се, че проведения конкурс
е нищожен.
Твърди се, че в чл.40, ал.2, т.1, 2 и 3 от ЗОС са посочени хипотезите, при
които Общината може да извършва замяна на имоти, общинска собственост, които са
императивни и всяко разпореждане извън тях е нищожно. Твърди се, че не са
спазени и процедурите разписани в чл.40 от ЗОС и НРПРУРОИ, които уреждат реда ,
като в ал.7, т.1 се съдържа и забраназа придобиване
на имоти, собственост на трети лица, които са обременени с ипотека или други
тежести.
В открито съдебно заседание предявения иск се поддържа от ищеца, чрез
процесуалния си представител. В ход по същество моли съда да постанови решение,
с което да го уважи. Претендира разноски съобразно приложен списък по реда на
чл.80 от ГПК. Представя писмена защита.
В открито съдебно заседание иска се оспорва от ответната страна чрез
процесуалния представител на Община В. - юрисконсулт К.. В ход по същество моли
съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Моли за
присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Съдът като взе
предвид събраните по делото доказателства и релевантните по предмета му факти,
установи от фактическа страна следното:
Приложено представено е по делото
под опис - копие от преписка за публично оповестен конкурс за продажба на
четири имота – частна общинска собственост срещу цена заплатена с вече
изградени обекти на територията на кметство „М.”, гр.В..
Видно от представените - Акт № 4899/02.09.2008 год. за имот,
представляващ УПИ І – обществен гараж с площ от 4 421 кв.м., находящ се в гр.В., ул. Р., подрайон 25, кв.8, УПИ І –
обществен гараж, при граници на имота – от две страни квартални улици, УПИ ІІ –
озеленяване, УПИ VІ – 3862 и ул. Р., Акт
№ 6302/29.12.2010 год. за имот, представляващ ПИ № 10135.2555.2576, с площ
от 3 313 кв.м., находящ се в гр.В., ул.Христо
Смирненски, подрайон 23, при граници на имота – ПИ 10135.2555.18, ПИ
10135.2555.2577, ПИ 10135.2555.330, Акт
№ 6354/18.03.2011 год. за имот, представляващ ПИ с идентификатор
10135.3512.207, с площ от 2 464 кв.м., находящ се в
гр.В., ж.к. М., микрорайон 2, при граници на имота – ПИ 10135.3512.208, ПИ 10135.3512.206,
ПИ 10135.3512.205 и Акт №
6353/18.03.2011 год. за имот, представляващ ПИ с идентификатор
10135.3512.208, с площ от 1 800 кв.м., находящ се в
гр.В., ж.к. М., микрорайон 2, при граници на имота – ПИ 10135.3512.206, ПИ
10135.3512.207, че Община В. се легитимира като собственик на процесните имоти - частна общинска собственост.
Съгласно Протокол № 36 от заседание, проведено на 10.08.2011 год.,
11.08.2011 год. и 18.08.2011 год. на Общински съвет В., че на основание чл.21,
ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.41, ал.2, вр.чл.22, ал.3 от ЗОС е взето решение, с което
са одобрени пазарните оценки, изготвени от независими оценители, както и че е
дадено съгласие на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.35, ал.1 от ЗОС,
вр.чл.28, ал.1, чл.82, ал.1, т.1 и по реда на чл.98 и сл. от НРПУРОИ за
продажба чрез публично оповестен конкурс на процесните
имоти – частна общинска собственост, след провеждане на конкурсна цена в общ
размер на 3 001 200 лв. при провеждане на посочените конкурсни условия. Видно
от представената и приета по делото преписка от Община В., че е наредено от
Кмета на Община В. да се проведе публично оповестен конкурс, за което е
издадена Заповед № 3198/02.09.2011 год. за продажба на посочените в актовете за
частна общинска собственост при начална конкурсна цена за имотите в общ размер
на 3 001 200 лв. и при посочени конкурсни условия. Същите са в съответствие с
разпоредбата на чл.35, ал.1 от ЗОС съгласно, която продажба на имоти
и вещи - частна общинска собственост, се извършва след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез публичен
търг или публично оповестен конкурс
Видно от предложение вх. №
РД11-2600/1769/19.09.2011 год. от „ЛЮК” АДСИЦ до Община В., че предлагат
постигнатата на публично оповестения конкурс цена да бъде заплатена със
собствен на дружеството обект, построен в УПИ II
за обществено ползване, кв.63, по плана на 16-ти м.р. на гр.В., бул.С. № 201.
Решението е взето съгласно протокол на Общото събрание на съвета на директорите
на дружеството на 14.09.2011 год. Представен е офертен лист от 14.09.2011 год.
относно участие в публичния конкурс и заявление за участие, ведно с приложените
към него изискуеми документи за участие – удостоверение изх. №
20110909090419/09.09.2011 год. на АВ, удостоверение за наличие или липса на
задължение изх. № УД015995/13.09.2011 год., издадено от Община В.,
удостоверение изх. № 22250201100258533/12.09.2011 год. на НАП, свидетелство за
съдимост рег. № 85814/07.09.2011 год. на СРС, удостоверение от ДСИ изх. №
61391/12.09.2011 год. и № 61386/12.09.2011 год., удостоверение от 09.09.2011
год. от СГС за липса на образувано производство за откриване/обявяване на
несъстоятелност на „ЛЮК” АДСИЦ в периода от 01.01.1991 год. – 08.09.2011 год.,
удостоверения изх. № 20110917095537/17.09.2012 год. и изх. №
20110917095827/17.09.2011 год. от АВ, служебна бележка № ЗАО 31572/13.09.2011
год. от Община В. за липса на задължения към Община В., декларация за
получаване и запознаване с условията за провеждане на публично оповестен
конкурс за продажба на имоти – частна общинска собственост, съгласно заповед №
3198802.09.2011 год. от 14.09.2011 год., декларация от 14.09.2011 год. за липса
на просрочени парични задължения към работниците и служителите на ищцовото дружество, декларация за извършен оглед на
имотите.
Видно от платежно нареждане от
15.09.2011 год., че е внесен депозит в размер на 300 120 лв. за участие в
публично оповестения конкурс от „ЛЮК” АДСИЦ.
Видно от сертификат за регистрация
№ 1/17.09.2011 год. е регистрирано предложението за участие в конкурса съгласно
заповед № 3198/02.09.2011 год.
Със Заповед № 3391/17.09.2011 год. на Кмета на Община В. е назначена
конкурсната комисия. Изготвен и представен с писмо изх. №
ОБС11-9303/305/19.09.2011 год. от директора на Дирекция „Общинска собственост”
при Община В. протокол от 19.09.2011 год. е и мотивиран доклад за провеждане на
публично оповестения конкурс, подписан от членовете на конкурсната комисия.
Със Заповед № 3426/19.09.2011 год. на Кмета на Община В. за спечелил
конкурса е обявен „ЛЮК” АДСИЦ. Същата е връчена на пълномощника на дружеството
на 19.09.2011 год.
Видно от протокол № 38 от заседание, проведено на 20.09.2011 год., по точка
трета от дневния ред относно разглеждане на предложение на Кмета на Община В.
вх. № РД 11-2600/1769/19.09.2011 г. в изпълнение на решение № 3502-11/36/10,
11, 18.08.2011 год. на Общински съвет В., заповеди № 3198/02.09.2011 год. и №
3426/19.09.2011 год. и предложение № РД 11-2600/1769/19.09.2011 год. от „ЛЮК”
АДДСИЦ, че е прието от Общински съвет В. предложение № РД
11-2600/1769/19.09.2011 год. и е одобрена пазарна оценка при условия, както
следва: имот, собственост на ищеца, находящ
се в гр.В., район "Младост", бул."Сливница" № 201 - част от
сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1, съставляваща ТЯЛО А от Търговски и
обществен център „ПФОЕ МОЛ - В.", находящ се в
поземлен имот с идентификатор 10135.3515.10 (идентичен с УПИ 1-„за общ.обсл.", кв.63 по плана на 16 м.р. на гр.В.) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
КД-14-03-2031/08.08.2011 г. на Началника на СГКК - В., а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1 (Обект 1), предназначение:
за търговска дейност, разположен на нива: - 1,1, 2 и 3, с разгъната застроена
площ 5 722,47 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: Ниво - 1: на
същия етаж - 10135.3515.520.10.4; под обекта -10135.3515.520.10.4; над обекта -
няма; Ниво 1: на същия етаж -10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта
- 10135.3515.520.10.2; Ниво 2: на същия етаж - 10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта - няма: Ниво 3:
на същия етаж 10135.3515.520.10.2; под
обекта - 10135.3515.520.10.2; над обекта - 10135.3515.520.10.3,
както и 57,9183 % идеални части (равняващи се на 603,38 кв.м.) от общите части
на ТЯЛО А., при пазарна оценка на имота в размер на 6 180 000 лв., без включен ДДС;
при данъчна оценка за имота, съгласно удостоверение № ДО015303/19.09.2011 г.
определена на 9 446 748.20 лв.; достигната цена при провеждане на публично
оповестения конкурс в размер на 3 601 000 лв. без ДДС; че Община В. дължи на
ищеца разликата в размер на 2 579
000 лв. без
включен ДДС, представляваща разлика между цената на предложения обект с
предложение № РД 11-2600/1769/19.09.2011 г. и продажната цена на имотите -
частна общинска собственост, съгласно изискванията на т.6 от решение №
3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински съвет - В., както следва: сумата
от 515 800 лв. без
включен ДДС - до 30 дни след предаване на Община В. на обекта, съответстващ на
задължителните изисквания по т.5 от решение № 3502 - 11/36/10,11 и 18.08.2011
г. на Общински съвет - В.; сумата от 2 063 200
лв. без включен ДДС, на четири равни вноски
от по 515 800 лв. всяка - до 31 май и до 30 ноември през следващите две години
след заплащане на сумата по т.1 от раздел II на решението на Общински съвет – В..
Съгласно
Заповед № 2996/16.08.2011 год. е
изготвен проект на договор за покупко-продажба на процесните
имоти.
Приет
по делото е и договор за продажба на имоти – частна общинска собственост по
реда на чл.35, ал.1 от ЗОС, носещ подписа на представляващия ищцовото дружество, но неподписан от Кмета на Общината,
предвид което съдът приема, че между страните не е сключен окончателен договор,
който да е обвързал валидно страните.
Видно
от писмо на „Банка Пиреос България” ЕАД до Кмета на
Община В. с вх. № РД11-1700/60./14.11.2011 год., че във връзка с решение №
3540-3/20.09.2011 год. на Общински съвет В., с което е прието решение за
закупуване на имот, собственост на ищцовото дружество
има вписани три договорни ипотеки върху него, както и че съгласно сключените
договори дружеството се е задължило да не продава и да не се разпорежда по друг
начин с ипотекирания имот, освен ако е получено изрично писмено съгласие от
Банката за това, както и че неизпълнението на тези задължения ще доведе
съгласно условията на договора до предсрочна изискуемост и до принудително
изпълнение върху целия ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „ПФОЕ МОЛ” включително върху имота
предмет на сделката.
Видно
от писмо изх. № РД 11-1200/60/11.06.2012
год., че „ЛЮК” АДСИЦ е уведомено от директор на Дирекция „Общинска
собственост, икономика и стопански дейности” – Община В. да представят
доказателства относно заличаване на вписаната ипотека в посочения срок
/получено на 18.06.2012 год. с обратно известие/. Видно от писмо от 13.06.2012
год., че ищцовото дружество е уведомено на 14.06.2012
год., че е изготвено предложение на Кмета на Община В. за отмяна на решения №
3501-11 и 3502-11 от протокол № 36/10, 11 и 18.08.2011 г. и решение № 3540-3 от
протокол № 38/20.09.2011 год. на Общински съвет В..
С
писмо изх. № РД 11 1700/60/09.07.2012 год. на Кмета на Община В., ищцовото дружество е уведомено, че във връзка с постъпило
писмо от „Банка Пиреос България” АД относно ипотека
върху процесните имоти Община В. счита за
целесъобразно да не валидира договора. Уведомяването
е на 10.07.2012 год. /съгласно известие за доставяне/.
Видно
от представените по делото доказателства – удостоверение за вписвания, отбелязвания
и заличаване за процесните имоти от АВ - В., че върху
собствения на ищцовото дружество имот има вписани три
договорни ипотеки, копия от които са представени към преписката от Община В., а
именно копие от НА № 105, том III, вх. рег. №
4813, дело № 457/2006 г., НА № 142, том II, рег. № 12010,
дело № 228/2007 год., НА № 38, том I, рег. № 2683,
дело № 36/2008 год.
Видно
от протокол № 10 от заседание на
Общински съвет - В., проведено на 26, 27.07.2012 год. по т.9 от дневния ред, че
на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и във връзка с писма № РД
12394ВН/03.05.2012 год. и № РД 11- 1700/60/10.05.2012 год., и по предложение на
Кмета на Общината с изх. № РД12007508ВН/28.06.2012 год., Общински съвет е отменил свои решения № 3501-11/36/10,
11 и 18.08.2011 год., № 3502-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год. и №
3540-3/38/20.09.2011 год., а от протокол № 9/04.07.2012 год. и 05.07.2012 год.,
че са отменени решения № 3501-11 и 3502-11 от протокол № 36/10, 11 и 18.08.2011
г. и решение № 3540-3 от протокол № 38/20.09.2011 год.
С оглед така установената
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В чл.19, ал.3 от ЗЗД е регламентирана правната
възможност изправната страна по предварителен договор да предяви иск за обявяването
му за окончателен. Иска по правната си същност е конститутивен. С него се
упражнява потестативното право да се иска сключването
на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на правните
последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното решение, с
което този иск се уважава замества обещания договор съгласно чл.362 от ГПК т.е.
поражда правните последици на обещания договор. Съобразно това не може да се
внася каквато и да било промяна в неговото съдържание нито по инициатива на
съда, нито по искане на една от страните по предварителния договор, а следва да
се възпроизведат клаузите така, както са уговорени.
За да бъде уважен иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да
се установи в процеса кумулативното наличие на няколко предпоставки. На първо
място договорът, чието обявяване за окончателен се иска, следва да е
действителен, за да може да породи правни последици. За да е действителен, договорът
следва трябва да е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма,
да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като
при покупко-продажбата тези съществени условия следва да съдържат
индивидуализиран обект и цена; клауза за сключване на окончателен договор,
която именно определя характера на договора като предварителен. Необходимо е и
да е изтекъл срокът на договора или да е станало изискуемо задължението на
ответника; към момента на постановяване на решението ответника да притежава
правото на собственост върху вещта - предмет на обещания договор и ищецът,
респ. ищците да са изправна страна по него.
Систематизирайки възраженията и
твърденията на процесуалния представител на Община В., съдът определя като спорно
между страните дали има налице сключен предварителен договор /доколкото
ответната страна оспорва наличието на такъв между страните/, респ. дали
договора е развален /доколкото ответната страна навежда твърдения, че решения №
3501-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год., № 3502-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год. и №
3540-3/38/20.09.2011 год. са отменени от Общински съвет с решение № 574-9 по
протокол № 10 от 26/27.07.2012 год./, налице ли е виновно неизпълнение на
задълженията по договора от ищцовата страна /доколкото
се твърди, че „Банка Пиреос България” АД е уведомила
Община В. за вписаните договорни ипотеки респ. за липсата на съгласие от нейна
страна за разпореждане с имота от ищцовото дружество,
във връзка с което са отменени решенията на Общински съвет/, налице ли е
валидно сключен между страните предварителен договор /доколкото се твърди, че е
възложено на Кмета да издаде заповед за сключването на такъв без да е
подписван/, че за предварителния договор се изисква писмена форма /доколкото
съгласно императивната разпоредба на чл.34, ал.7 от ЗОС е въведено изискване
договорите за разпореждане с общинско имущество да се сключват в писмена
форма/, липсата на елемент от предварителния договор – цената /доколкото се
твърди, че с учредената ипотека достигнатата цена се променя/, че проведения
конкурс е нищожен /доколкото проведената процедура е под формата на продажба, а
по своята същност е замяна/, както и че Кмета няма делегирани правомощия да
извърши разпоредителната сделка.
Съдът, с оглед въведените от
ответната страна твърдения, че между страните не е сключван предварителен
договор, намира същите за неоснователни поради
следното:
Действително разпоредбата на чл.19,
ал.1 от ЗЗД изисква писмена форма за предварителния договор за сключване на
определен окончателен договор, за който обаче се изисква нотариална или
нотариално заверена форма. Същия следва да съдържа уговорки относно
съществените условия за сключване на окончателния договор. Предмет на настоящия
иск в случая са имоти – частна общинска собственост, а съгласно разпоредбата на
чл.18 от ЗС договорите
/окончателните/, с които се извършва придобиването и разпореждането с имоти -
частна общинска собственост се сключват в писмена форма и се вписват по
разпореждане на съдията по вписванията по местонахождението на имота, като за
тях не е необходима нотариална форма.
Съгласно нормата на чл.35, ал.1 от ЗОС - продажбата на имоти и вещи - частна
общинска собственост се извършва след решение на Общинския съвет от Кмета на общината чрез публичен търг
или публично оповестен конкурс. Такова решение за извършване на продажба чрез
публично оповестен конкурс е взето от Общински съвет на заседание проведено на 10.08.2011 год., 11.08.2011 год. и 18.08.2011
год. на Общински съвет В. /протокол № 36/, с което са одобрени пазарните
оценки, изготвени от независими оценители, както и че е дадено съгласие за
продажба чрез публично оповестен конкурс на процесните
имоти – частна общинска собственост, след провеждане на конкурсна цена в общ
размер на 3 001 200 лв. при провеждане на посочените конкурсни условия.
Процедурата е подробно регламентирана в Наредбата за реда за придобиване,
управление и разпореждане с общинско имущество. Същото е възпроизведено и в чл.24,
ал.1 от нея, а именно, че Община В. може да се разпорежда с имоти частна
общинска собственост чрез продажба като договорите се сключват в писмена форма
от кмета на общината и се вписват по разпореждане на съдията по вписванията по
местонахождение на имота. Видно от съдържанието на посочените правни норми на
ЗОС и Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество, компетентен да издаде заповед за извършване на разпоредителната
сделка, въз основа на която се сключва договор е кмета т.е. касае се за сложен фактически състав по осъществяване
на една гражданска по естеството си правна сделка /решенията на Общински съвет
и издадените въз основа на тях заповеди на кмета, респ. участието на ищеца в
конкурсната процедура и определяне на същия за спечелил/. В него се включват –
решението на общински съвет въз основа на резултатите от търга или конкурса и
заповедта на кмета, въз основа на която се сключва договор. От анализа на горните доказателства се налага извода, че между страните са
се развили отношения във връзка с продажбата на имоти, достигнали до етап на
предварителен договор. Доколкото се подчинява
на правилата на гражданското законодателство, настоящият съд се явява
компетентен да обяви предварителния договор за окончателен или не, при наличие
на посочените по-горе предпоставки за това.
Видно от представените по делото
доказателства, че въз основа на приети решения на заседания на Общински съвет –
В., проведени на 10.08.2011 год., 11.08.2011 год. и 18.08.2011 год. са обективирани такива в протокол № 36, а именно - на
основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.41, ал.2, вр.чл.22, ал.3 от ЗОС са
одобрени пазарните оценки, изготвени от независими оценители, както и че е дадено
съгласие на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.35, ал.1 от ЗОС, вр.чл.28,
ал.1, чл.82, ал.1, т.1 и по реда на чл.98 и сл. от НРПУРОИ за продажба чрез
публично оповестен конкурс на процесните имоти –
частна общинска собственост, след провеждане на конкурсна цена в общ размер на
3 001 200 лв. при провеждане на посочените конкурсни условия. Въз това решение
е издадена заповед от Кмета на Общината за провеждане на публично оповестен
конкурс /Заповед № 3198/02.09.2011 год./ за продажба на посочените в актовете
за частна общинска собственост имоти при начална конкурсна цена в общ размер на
3 001 200 лв. и при разписани конкурсни условия. С посочената заповед Кметът на
Общината е упражнил правомощията си по чл.44, ал.1, т.7 от ЗМСМА да организира
изпълнението на актовете на Общински съвет, а именнно
да приведе в изпълнение решение № 3502-11 на Общински съвет по протокол №
36/10, 11 и 18.08.2011 год., с което на основание чл.35, ал.1 от ЗОС е дадено
съгласие за продажба чрез публично оповестен конкурс на процесните
имоти – частна общинска собственост, като поставя началото на процедурата по
провеждане на конкурс за разпореждане с общинско имущество. С предложение вх. №
РД11-2600/1769/19.09.2011 год. „ЛЮК” АДСИЦ е предложило на Община В.
постигнатата на публично оповестения конкурс цена да бъде заплатена със
собствен на дружеството обект, построен в УПИ II
за обществено ползване, кв.63, по плана на 16-ти м.р. на гр.В., бул.С. № ***. Представени са доказателства относно вземане на решение
за разпореждане с имота, обективирано в протокол на
Общото събрание на съвета на директорите на дружеството на 14.09.2011 год.,
изготвен офертен лист от 14.09.2011 год. относно участие в публичния конкурс и
заявление за участие. Представени са доказателства и относно внесения депозит
за участие в публично оповестения конкурс от „ЛЮК” АДСИЦ в размер на 300 120 лв. За участието в конкурса е
издаден сертификат за регистрация № 1/17.09.2011 год. Видно, че със заповед №
3391/17.09.2011 год. на Община В. е назначена конкурсната комисия, както и че е
изготвен и представен с писмо изх. № ОБС11-9303/305/19.09.2011 год. от
директора на Дирекция „Общинска собственост” при Община В. протокол от
19.09.2011 год. мотивиран доклад за
провеждане на публично оповестения конкурс, подписан от членовете на
конкурсната комисия. Въз основа на заповед № 3426/19.09.2011 год. на Кмета на
Община В. за спечелил конкурса е обявен - „ЛЮК” АДСИЦ. На заседание проведено
на 20.09.2011 год., по точка трета от дневния ред относно разглеждане на
предложение на Кмета на Община В. вх. № РД 11-2600/1769/19.09.2011 г. в
изпълнение на решение № 3502-11/36/10, 11, 18.08.2011 год. на Общински съвет В.,
заповеди № 3198/02.09.2011 год. и № 3426/19.09.2011 год. и предложение № РД
11-2600/1769/19.09.2011 год. от „ЛЮК” АДДСИЦ, че е прието от Общински съвет В.
предложение № РД 11-2600/1769/19.09.2011 год. и е одобрена пазарна оценка при
условия, както следва: имот, собственост на ищеца, находящ
се в гр.В., район "М.", бул."С." № *** - част от
сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1, съставляваща ТЯЛО А от Търговски и
обществен център „ПФОЕ МОЛ - В.", находящ се в
поземлен имот с идентификатор 10135.3515.10 (идентичен с УПИ 1-„за общ.обсл.", кв.63 по плана на 16 м.р. на гр.В.) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
КД-14-03-2031/08.08.2011 г. на Началника на СГКК - В., а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1 (Обект 1), предназначение:
за търговска дейност, разположен на нива: - 1,1, 2 и 3, с разгъната застроена
площ 5 722,47 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: Ниво - 1: на същия
етаж - 10135.3515.520.10.4; под обекта -10135.3515.520.10.4; над обекта - няма;
Ниво 1: на същия етаж -10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта -
10135.3515.520.10.2; Ниво 2: на същия етаж - 10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта - няма: Ниво 3:
на същия етаж 10135.3515.520.10.2; под
обекта - 10135.3515.520.10.2; над обекта -
10135.3515.520.10.3, както и 57,9183 % идеални части (равняващи се на 603,38
кв.м.) от общите части на ТЯЛО А., при пазарна оценка на имота в размер на 6 180 000 лв., без включен ДДС;
при данъчна оценка за имота, съгласно удостоверение № ДО015303/19.09.2011 г.
определена на 9 446 748.20 лв.; достигната цена при провеждане на публично
оповестения конкурс в размер на 3 601 000 лв. без ДДС; че Община В. дължи на
ищеца разликата в размер на 2 579
000 лв. без
включен ДДС, представляваща разлика между цената на предложения обект с
предложение № РД 11-2600/1769/19.09.2011 г. и продажната цена на имотите -
частна общинска собственост, съгласно изискванията на т.6 от решение №
3502-11/36/10,11 и 18.08.2011 г. на Общински съвет - В., както следва: сумата
от 515 800 лв. без
включен ДДС - до 30 дни след предаване на Община В. на обекта, съответстващ на
задължителните изисквания по т.5 от решение № 3502 - 11/36/10,11 и 18.08.2011
г. на Общински съвет - В.; сумата от 2 063 200
лв. без включен ДДС, на четири равни вноски
от по 515 800 лв. всяка - до 31 май и до 30 ноември през следващите две години
след заплащане на сумата по т.1 от раздел II на решението на Общински съвет – В..
Установява се, че Общински съвет – В. е възложил на Кмета на Община В.
осъществяване на дейността за изпълнение на решението като се издаде заповед и
се сключи договор с дружеството купувач. Със Заповед № 3426/19.09.2011 год. Кмета
на Община В. е определил „ЛЮК” АДСИЦ за спечелил конкурса при посочените
параметри в него – предложена цена за имотите – частна общинска собственост – 3
601 000 лв., както и да се сключи договор за продажба на имотите – частна
собственост при достигнати параметри и след решение на Общински съвет – В. за
утвърждаване на предложените обекти и одобряване на пазарната им стойност.
Съгласно чл.35, ал.6 от ЗОС въз основа на
резултатите от търга или конкурса, съответно на решението на общинския съвет, кметът
на общината издава заповед и сключва договор. С подписването на самия договор
вещното право на собственост преминава върху купувача.
Доколкото
се установява, че е проведен публично оповестен конкурс при съответните
конкурсни условия и е прието предложението на „ЛЮК” АДСИЦ с издаване на Заповед №
3426/19.09.2011 год. на Кмета на Община В., с която е
обявен за спечелил конкурса ищцовото дружество съдът
приема, че е сключен между страните предварителен договор. В случай на
сключване на писмен договор в настоящия случай същия няма да има характер на
предварителен договор, а окончателен и не би могъл да бъде предмет на иск по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, доколкото с подписването му правото на собственост ще се
счита преминало върху купувача /в този смисъл решение № 1113/70 год., I г.о./. Решенията на Общински съвет, Заповедите на Кмета на Община В.
респ. отправяне на предложение от „ЛЮК” АДСИЦ и одобряването му обективират уговорките на страните за съществените условия
по чл.19, ал.2 от ЗЗД. Доколкото е установено, че не е сключен писмен
договор между тях по арг. на обратното на разпоредбата
на чл.34, ал.7 от ЗОС, съдът приема, че иска е допустим.
За
да бъде обявен за окончателен договора същия следва да е действителен като сключен в изискуемата форма, да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор, както и да не е
прекратен. Доколкото съдът приема, че предварителния договор между страните е
сключен с издаване на Заповед № 3426/19.09.2011 год. на
Кмета на Община В. видно от
същата, че съдържа уговорките относно съществените условия на окончателния
договор – обектите предмет на същия са индивидуализирани, уговорена е цена за
имотите, както и клауза за сключване на окончателен договор, а именно в т.VIII от
заповедта – със спечелилия публично оповестен конкурс – „ЛЮК” АДСИЦ да се
сключи договор за продажба на имотите – частна общинска собственост при
достигнати параметри и след решение на Общински съвет – В. за утвърждаване на
предложените обекти и одобряване на пазарна стойност. Тази клауза именно
определя характера на договора като предварителен.
Видно от представената по делото
преписка, че действително е бил утвърден и изготвен проект на договор за
продажба на имоти – частна общинска собственост. Изготвено е и предложение изх.
№ РД11-2600/1769/19.09.2011 год. от кмета на Община В. до Общински съвет
относно вземане на решение – за приключване на процедурата по продажба на имоти
– частна общинска собственост. На заседание на Общински съвет е взето решение
за продажбата и за възлагане на кмета да издаде заповед и сключи договор с
ищеца. Същата е била издадена в рамките на компетентността на кмета, при
спазена процедура за издаването й и при наличието на индивидуализирани и
включени всички съществени елементи на сделката - точно описание на имотите
предмет на продажбата чрез плащане с друг имот, цената, разликата в стойността
на имотите и начинът на нейното плащане. В тази връзка съдът намира за
неоснователно възражението на ответната страна, че предварителен договор не е
бил сключен между страните по твърдения, че разпоредбата на чл.34, ал.7 от ЗОС
въвежда императивност по отношение на писмената форма за сключване на договори
за разпореждане с общинско имущество. Нормата касае сключване на окончателен, а
не на предварителен договор.
За да бъде
обявен за окончателен предварителния договор, е необходимо да е изтекъл срока му
или да е станало изискуемо задължението на ответника, както и към момента на
постановяване на решението ответника да притежава правото на собственост върху
вещта - предмет на обещания договор и ищецът, респ. ищците да са изправна
страна по него. Не се спори между страните, че ответника – Община В. е
собственик на процесните имоти, което се установява и
от представените актове за собственост.
Макар обаче съдът да приема, че между
страните е бил сключен предварителен договор, то доколкото същия е бил развален
по реда на чл.87 от ЗЗД, иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен
като неоснователен поради следното:
Както
беше посочено и по-горе, за успешното провеждане на конститутивния иск по
чл.19, ал.3 от ЗЗД предварителния договор следва да съдържа всички съществени
условия на окончателния, валидно да обвързва страните и да неHYPERLINK
"\\\\courtsrv1\\Vol2\\DOCKET\\TEXT\\0363d812\\развален" на
предявяването му /решение № 28/01.07.2011
г. по т. д. № 207/2010 г. на II т. о. на ВКС/.
Изхождайки от правилото на чл.63, ал.1 от ЗЗД,
страните по един договор трябва да изпълняват точно, добросъвестно и съобразно
закона задълженията, които са уговорили при сключване на договора в рамките на
признатата им от чл.9 от ЗЗД договорна автономия. Отклонението от изискванията
на чл.63, ал.1 от ЗЗД по причини, за които длъжникът отговаря, съставлява
неизпълнение на договора и поражда за изправната страна правото да развали
договора по реда на чл.87 от ЗЗД. Ищецът се е задължил да плати чрез собствен
на дружеството имот.
От
представените по делото писмени доказателства не се установява между страните
да е постигната уговорка за разваляне на договора в случай, че същия е
обременен с тежести. Въпреки това Общински съвет В. е отменил взетите от него
решения по протокол
№ 10 от
заседание на Общински съвет - В., проведено на 26, 27.07.2012 год. по т.9 от
дневния ред, на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и във връзка с писма № РД
12394ВН/03.05.2012 год. и № РД 11- 1700/60/10.05.2012 год., и по предложение на
Кмета на Общината с изх. № РД12007508ВН/28.06.2012 год. Не е
спорно между страните, че върху имота собственост на ищцовото
дружество са вписани договорни ипотеки. В разпоредбите на
ЗЗД законодателят също не е обусловил изрично възникване и упражняване на потестативното право по чл.87 от ЗЗД от настъпването или от
вероятността за настъпване на негативни последици в правната сфера на
кредитора, а е предвидил само като правопораждащ развалянето юридически факт
самото виновно договорно неизпълнение. Видно от чл.87, ал.1 ЗЗД, когато
длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина,
за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на
длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален. В настоящия случай, видно от събраните по делото писмени
доказателства – писмо от „Банка Пиреос България” АД,
копия от НА № 105, том III, вх. рег. №
4813, дело № 457/2006 г., НА № 142, том II, рег. № 12010,
дело № 228/2007 год., НА № 38, том I, рег. № 2683,
дело № 36/2008 год., справка от АВ по партидата на ищцовото
дружество, че собствения му имот е обременен с вещни тежести - вписани
договорни ипотеки. Видно от писмо изх. № РД11 1200/60/11.06.2012 год., че е
отправено искане до ищцовото дружество да представи
доказателства за заличаване на вписаната ипотека, както и че с писмо от
13.06.2012 год. е уведомено дружеството за предложение на кмета за отмяна на
решенията касаещи процедурата по публично оповестения конкурс, връчено на
14.06.2012 год. на ищеца. С допълнително писмо изх. № РД 11 1700/60/09.07.2012
год. Община В. е обективирала пред „ЛЮК” АДСИЦ отказа
си да сключи окончателен договор предвид вписаната договорна ипотека. Решения №
3501-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год., № 3502-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год. и №
3540-3/38/20.09.2011 год. са отменени. От представените по делото определение №
15112/15.11.2013 год. по описа на ВАС е оставено в сила определение № 3990/25.07.2013
год. по адм.дело № 2077/2013 год. по описа на
Административен съд – В., с която е оставена без разглеждане жалбата на
„ЛЮК”АДСИЦ против решение
№ 574-9 взето по протокол № 10 от заседание на
Общински съвет - В., проведено на 26, 27.07.2012 год., с което ОбС – В. е отменил свои
решения № 3501-11/36/10, 11 и 18.08.2011 год., № 3502-11/36/10, 11 и 18.08.2011
год. и № 3540-3/38/20.09.2011 год.
С оглед изложеното съдът приема, че отсъствието на
изрична правна норма, а така също и липсата на постигнато съгласие между
страните относно разваляне на договора поради наличието на вписана върху имота
ипотека не означава, че негативните последици от неизпълнението в правната
сфера на кредитора всякога са лишени от правно значение за възникването и за надлежното
упражняване на правото по чл.87 от ЗЗД. В определени хипотези потенциалното или
реално увреждане на интересите на кредитора /Община В./ може да съставлява
кумулативно условие за разваляне на договора, наред с обективния факт на
неизпълнението. Такава хипотеза е налице в конкретния случай, когато самото
естество на задължението отнапред предполага увреждане на интересите на
кредитора. В този смисъл съдът приема, че разполага с правомощието да извърши
преценка на кредиторовия интерес според конкретните
факти по спора, тъй като интересът се изследва въз основа обективните дадености
– ППВС № 3/73 г. Общите норми на чл.87 ЗЗД намират приложение доколкото няма
нещо специално уговорено между страните в тази насока. В тази връзка, съдът
намира, че негативните последици от ипотека върху имота, който Общината следва
да придобие биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на
потестативното право на страната за разваляне на
договора по чл.87, ал.1 или ал.2 от ЗЗД, доколкото съществен елемент на
предварителния договор е обещанието за сключване на окончателен договор, а при
договор за покупко - продажба интересът се изразява в
прехвърляне правото на собственост върху имота. Действително няма пречка да
бъде сключен окончателен договор за прехвърляне на недвижим имот и при вписана
върху същия ипотека, но в този случай приобретателят
придобива собствеността ведно с ипотечното задължение, което безспорно би
увредило интересите му. Категорично се установи от събраните по делото писмени
доказателства, а така също и от изявление на процесуалния представител на ищеца
в о.с.з. на 13.06.2014 год., че договорните ипотеки не са заличени към този момент.
В случая доколкото се касае за предварителен договор, който е такъв за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот то по
аргумент на по-малкото основание следва да се приеме, че разпоредбата на чл.190, ал.1 от ЗЗД намира приложение и към
предварителния договор. В този случай следва да се приеме, че когато се
установи, че имота е обременен с права на трети лица за приобретателя
съществува реалната опасност от евикция и същия може
да развали договора. Или във връзка с твърденията на ищцовата
страна за оповестителното действие на вписването на договорната ипотека, съдът
приема ако купувачът би могъл да развали окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица /чл.190, ал.1 ЗЗД/ дори да е знаел за
правата на третите лица, следва да му се признае това право и преди да е
сключен окончателен договор на етапа на предварителния договор /в този смисъл решение № 29 от 12.04.2010 г. на ВКС по т. д. №
488/2009 г., I т. о., ТК на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК/.
В изложения смисъл съдът намира, че сключения
предварителен договор е бил развален по реда на чл.87 от ЗЗД. От представените
по делото доказателства се установява и че ищецът е бил уведомен надлежно за
отмяна на приетите от Общински съвет – В. решения. Протокол № 10/26-27.07.2012 год,. публикуван на 02.08.2012 год. на страницата на Община
В., в който е обективирано решението на Общински
съвет е съобщен по реда на чл.22, ал.2 от ЗМСМА. Същото не е обжалвано в
законоустановените срокове, поради което и съдът приема, че е произвело своето
действие.
По отношение на твърденията на ответната страна за
нищожност на проведения конкурс съдът намира, че не следва да се произнася по така наведените
твърдения. С разпоредбата на чл.17, ал.2 от ГПК е уредена
компетентността на гражданския съд да се произнася по обуславящи изхода на
делото въпроси свързани с производството по издаване на административните
актове като същия може да се произнася инцидентно по валидността /нищожността/
само на административен акт по повод направено възражение срещу неговото
съществуване поради нищожност на акта. Този съд не може да се произнася по
законосъобразността на административен акт, чието действие той е длъжен да
зачете, докато не бъде отменен от компетентния орган. В другия случай съдът
може да се произнася по възражение за законосъобразността на административен
акт, който се противопоставя на страна по делото, която не е била участник в
административното производство по издаването и обжалването му. В настоящия
случай възражение срещу законосъобразността на проведения конкурс е направено
от самия процесуален представител на Общината, която е била участник в него.
Всички възражения в тази насока следва да бъдат отхвърлени.
Предвид гореизложеното настоящият
състав намира, че предявения иск по чл.19, ал3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен
като неоснователен, доколкото предварителен договор е бил развален по реда на
чл.87 от ЗЗД.
С оглед изхода от спора, ответната
страна има право на разноски на основание чл.78, ал.8 от ГПК доколкото е обективирала такова за присъждане на юрисконсултско
възнаграждение. Размера на цената на предявения иск е 674 062.80 лв. На
основание чл.78, ал.8 от ГПК ищеца следва да бъде осъден да заплати на Община В.
сума в размер на 20 751.88 лв., представляваща юрисконсултско
възнаграждение, определена на основание чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1 от
9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЛЮК” АДСИЦ, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.С., ул.Ш. П. № ****, представлявано от изпълнителния директор Г.Б.С., чрез
адвокат Т.В. ***, БУЛСТАТ
*********, с адрес гр.В., бул.Осми П. п. № **, представлява от Кмета на Общината, иск по чл.19, ал.3
от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на
недвижими имоти, по силата на който Община В., БУЛСТАТ *********,
представлява от Кмета
се е задължила да прехвърли на „ЛЮК” АДСИЦ, ЕИК *********,
представлявано от изпълнителния директор Г.Б.С. собствеността върху: поземлен имот с идентификатор
№ 10135.3512.208, целият с площ 1800 кв. м. по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-64/16.05.2008
г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. В., ж.к. „М." - II
м.р., предмет на АОС № 6353/18.03.2011 г.; поземлен имот с идентификатор №
10135.3512.207, целият с площ 2462 кв. м. по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. В.,
ж.к. „М." - II м.р., предмет на АОС № 6354/18.03.2011 г.; поземлен имот с идентификатор
№ 10135.2553.74, идентичен с УПИ I - обществен
гараж, целият с площ 4419 кв. м. по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед № РД-18-92/34.10.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-03-67/25.01.2010 г. на
началник на СКГТ - В., находящ се в гр.В., ул.„Р.",
кв.*
на 25-ти подрайон, предмет на АОС № 4899/02.09.2008
г.; поземлен
имот с идентификатор 10135.2555.2576, целия с площ 3
313кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
№ РД-18-92/ 14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
със Заповед №КД-14-03-1220/20.09.20Юг. на Началник на СГКК - В., находящ се в гр.В.,
бул."Х. С.", 23-ти подрайон, предмет
на АОС №6302/29.12.2010 г.; при уговорена продажна цена - 3 601 000 лв. без
включен ДДС и начин на плащане с вече изградени
обекти на територията на Район „М.", гр.В. съгласно Заповед №
3426/19.09.2011 г. на Кмета на Община В., със собствен на ищеца имот, находящ се в гр.В., район "М.", бул."С."
№***
- част от
сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1, съставляваща ТЯЛО А от Търговски и
обществен център „ПФОЕ МОЛ - В.", находящ се в
поземлен имот с идентификатор 10135.3515.10 (идентичен с УПИ I -„за общ.обсл.", кв.63 по плана на 16 м.р. на гр.В.) по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
КД-14-03-2031/08.08.2011 г. на Началника на СГКК - В., а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 10135.3515.520.10.1 (Обект 1), предназначение:
за търговска дейност, разположен на нива: - 1,1, 2 и 3, с разгъната застроена
площ 5 722,47кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: Ниво - 1: на
същия етаж - 10135.3515.520.10.4; под обекта - 10135.3515.520.10.4; над обекта
- няма; Ниво 1: на същия етаж - 10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над
обекта - 10135.3515.520.10.2; Ниво 2: на същия етаж - 10135.3515.520.10.2; под обекта - няма; над обекта - няма: Ниво 3:
на същия етаж 10135.3515.520.10.2; под
обекта - 10135.3515.520.10.2; над обекта - 10135.3515.520.10.3,
както и 57,9183 % идеални части (равняващи се на 603,38 кв.м.) от общите части
на ТЯЛО А, като разликата в размер на 2 579 000 лв., без
включен ДДС е платима, както следва: сумата от 515 800 лв., без
включен ДДС до 30 /тридесет/ дни след предаването на Община В. на обекта;
сумата от 2
063 200 лв., без
включен ДДС, на четири равни вноски по 515 800 лв. всяка до 31 май и до 30
ноември през следващите две години след заплащане на сумата по т.1 от раздел II
на решението на Общински съвет – В..
ОСЪЖДА
„ЛЮК” АДСИЦ, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.С., ул.Ш. П. № ****,
представлявано от изпълнителния директор Г.Б.С., чрез адвокат Т.В. ***, БУЛСТАТ *********, с адрес гр.В.,
бул.О.П.. № **, представлява от Кмета на Общината сумата
от 20 751.88 /двадесет хиляди
седемстотин петдесет и един лева, и осемдесет и осем стот./
лв, представляваща юрисконсултско
възнаграждение, на основание чл.78, ал.8
от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд – В. в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: