Определение по дело №226/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Производството е образувано по предявен иск на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 17.06.2005 г. предварителен договор, съгласно който П. Г. С. продава на ищцата М. А. Н. собствен недвижим имот, описан в договора, при условие че ищцата изпълни задължението си да заплати остатъка от договорената цена в размер на 10 000 лева, представляваща общо в размер на 20 000 лева.

Сочи се от ищцата, че с ответника са сключили предварителен договор на 17.6.2005 г., по силата на който П. С. се е задължил да й продаде недвижим имот, представляващ първи жилищен етаж /етажът над гаражите/ ведно с гаража от дясната страна на сградата и прилежащите към него помещения /две стаи под гаража, разположени в югозападната част на гаражния етаж, заедно с 1/2 ид.ч от мазето, тавана и общите части на триетажната жилищна сграда, ведно с 1/3 ид.ч. от дворно място с площ от 575 кв.м., представляващо УПИ ХІІІ-2618 /стар парцел ХХ/, кв. 108 по плана на [населено място], както и 1/3 ид.ч. от паянтова жилищна сграда, разположена в дъното на югоизточната част на дворното място на гореописания УПИ, строена през 1930 г. Съгласие е постигнато за цената на имотите в размер на 20 000 лв., от която половината е платена към датата на сключване на договора, а останалата е следвало да изплати при сключването на договора. Съгл. чл. 5 от договора окончателния договор е следвало да се осъществи в срок до 40 дни от датата на сключването на предварителния договор. Пет дни преди изтичането на така уговорения срок са осъществени сделки от ответника с трето лице – Велентина К., с които са прехвърлени /продадени съотв. дарени/ недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, обективирани в нотариален акт № 20/2005 г. и нот. акт № 21/2005 г. По делото е представено влязло в сила решение по чл. 135 от ЗЗД по отношение на тези сделки, както и решение по приключило производство по искане за обявянето на процесния договор за унищожаем.Затова се иска уважаване на иска.

Ответникът в законния срок не е подал отговор. Становище по основателността изразява едва пред БОС, разглеждащ делото като първа инстанция, след като решението на РС-Петрич е обезсилено от въззивен състав, поради родова некомпетентност. Оспорва чрез служебно назначения представител подписа на ищцата под предварителния договор; твърди, че същият няма достоверна дата за сключване като поддържа, че е сключен след като имотът вече е продаден на други лица; както и че няма плащане на посочената в него сума от 10 000 лв.; оспорва като неизгодни клаузите на договора, тъй като продажната цена е три пъти по ниска от данъчната оценка и че е подписан от страна на П. С. след физическа саморазправа и заплаха. Представя доказателства, че правото на собственост на пянтовата сграда и идеалните части от земята е на трето неучастващо по делото лице т.е. не са собственост на П. С..

От събраните по делото доказателства съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

От съдържанието на представения предварителен договор за покупко –продажба на недвижим имот се установява, че договорът е сключен на 17.6.2005 г. в [населено място] и според чл. 1 от него ответникът П. С. се е задължил да продаде на ищцата М. Н. недвижим имот, представляващ първи жилищен етаж /етажът над гаражите/, ведно с гаража от дясната страна на сградата и прилежащите към него помещения /две стаи под гаража/, разположени в югозападната част на гаражния етаж, заедно с 1/2 ид.ч от мазето, тавана и общите части на триетажната жилищна сграда, ведно с 1/3 ид.ч. от дворно място с площ от 575 кв.м., представляващо УПИ ХІІІ-2618 /стар парцел ХХ/, кв. 108 по плана на [населено място], както и 1/3 ид.ч. от паянтова жилищна сграда, разположена в дъното на югоизточната част на дворното място на гореописания УПИ, строена през 1930 г. Договорили са в чл. 2, че цената на имота е 20 000 лв. и в чл. 4, че ще бъде заплатена по следния начин – „10 000 лв. днес при подписване на договора като капаро, и останалата от 10 000 лв ще бъде заплатена при извършване на нотариалното изповядване на сделката”. Уговорено е още в чл. 5 окончателният договор да се сключи в срок до 40 дни от датата на сключването на предварителния договор.

Възраженията на служебно назначения представител на П. С., че подписа на ищцата под предварителния договор не е на ищцата; че договорът няма достоверна дата и че клаузите на договора са неизгодни за него, тъй като продажната цена е три пъти по ниска от данъчната оценка и че е подписал договора след физическа саморазправа и заплаха - са несвоевременно заявени обстоятелства извън срока за отговор по чл. 131 от ГПК, поради което не следва да бъдат разглеждани, като те налагат и допълнително събиране на доказателства. Те са направени за пръв път пред БОС, разглеждащ делото като първа инстанция след обезсилване на решението на РС-Петрич от въззивен състав и разглеждането им е недопустимо, тъй като след изпращане делото на надлежния съд съгл. чл. 118, ал. 2 от ГПК, то се смята за висящо от деня на подаване на молбата пред ненадлежния съд и извършените от последния действия запазват силата си. В случай като настоящия, при което решението е обезсилено поради родова некомпетентност, също следва да запази действието по връчване исковата молба на ответника, поради преклузивния характер на срока за отговор по чл. 133, ал. 1 от ГПК – таково разрешение по идентичен казус е постановено от ВКС в определение № 1438/15.12.2012 г. по гр.д. № 824/12 г. Възражението на ответника, че няма плащане на посочената сума от 10 000 лв. не е несвоевременно оспорване, доколкото то е основано на доказателствената стойност на представените доказателства от ищцата за установяване на този факт, за който ищеца носи доказателствена тежест. Същото обаче се явява несъстоятелно. При тълкуване волята на страните по отношения на договореното плащане, съдът събрази чл. 20 от ЗЗД постановяващ отделните уговорки на договора да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от договора, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността. Ето защо и предвид уговорения в чл. 4 от договора начин на плащане „10 000 лв. днес при подписване на договора като капаро, и останалата ….”, във вр. с тълкуването на изрично посоченото в чл. 18 от договора, че „настоящият предварителен договор, служи и като разписка в полза на купувача за изплатената на продавача сума, представляваща част от продажната цена /капаро/, според съда установява по несъмнен и категоричен начин, че сумата като капаро от 10 000 лв. е платена. /по този въпрос решение № 205/30.12.11 г. на ВКС по т.д. 654/10 г./

Пет дни преди изтичането на уговорения срок до 40 дни от сключване на предварителния договор да се изповяда окончателен са осъществени сделки от П. С. с трето лице – Велентина К., с които са й прехвърлени - продадени съотв. дарени. недвижимите имоти, предмет на предварителния договор. С нотариален акт № 20/2005 г. на 22.07.2005 г. С. продава на В. К. първи жилищен етаж, гараж и две стаи зад гаража, разположени в югозападната част на гаражиня етаж, ведно с 1/2 ид.ч. от мазето и 1/2 ид.ч. от общите части на триетажната масивна жилищна сграда, ведно с 232/575 ид.ч. от дворното място, в което са построени и на същата дата с друг нотариален акт № 21/2005 г. й дарява останалия обект от предварителния договор 1/3 ид.ч. от паянтовата жилищна сграда. Тези сделки с влязло в сила на 17.6.2010 г. решение №16 от 12.05.2008 г., постановено по гражданско дело № 244/2005 г. БлОС на основание чл.135 от ЗЗД са обявени за недействителни спрямо ищцата по настоящото дело М. А. Н..

От представените от ответника нотариални актове, касаещи към настоящия момент собствеността на паянтовата жилищна сграда е видно, че на 2.9.2005 г. с нотариален акт № 17/2005 г. В. К. е дарила на Я. Д. 1/10 ид.ч. от собствената й 1/3 или му дарява 1/30 ид.ч. от паянтовата жилищна сграда, а на 21.9.2005 г. му е продала 8/10 ид.ч. от собствената й 1/3 ид.ч. от същатата сграда. Твърдението на ищцата, че сделките са изповядвани преди вписване на исковата молба, по която е образувано гр.д. № 244/2005 г. пред БОС е невярно, тъй като след служебно извършената справка от съда се установи, че делото е образувано след датата на сделките – на 14.11.2005. г., а ИМ по него е вписана 11.11.2005 г., поради което и поддържания правен довод от този факт е несъстоятелен.

При така приетите за установени факти, иска по чл. 19,ал. 3 ЗЗД съда намира за частично основателен.

Ищцата доказа, че е изправна страна по процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, с който се е споразумяла с ответника по всички съществени условия на окончателния договор, тъй като в него са индивидуализирани имотите като е постигнато съгласие, както за предмета, така и за цената на покупката – 20 000 лв., от която съобразно договореното е платена половината в размер на 10 000 лв.

Съгласно чл. 363 от ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, както е в настоящия казус, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.Отчуждителят трябва да се собственик на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение /вж.решение № 537/8.7.2010 г. на ВКС по гр. д. № 349/2009 г./ От доказателствата се установява, че П. С. е собственик на имотите по предварителния договор с изключение на 1/3 ид.ч. от паянтовата жилищна сграда, която част е обещал също да прехвърли. В тази насока са представените от ответника нотариални актове, като настоящият собственик Я. Д. фигурира и в представените от самата ищца извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти, изд. от Служба по геодезия, картография и кадастър- [населено място], по отношение на същата сграда, с кадастрален номер /по твърдение и на ищцата/ № 56126.602.2618.2. В производството по гр.д. № 244/2005 г., в което не участва Д., СПН на решението по арг. от чл.226 ГПК не се разпрострира върху него. Ето защо съдът уважава предявения иск за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор с изключение на обявяването му за окончателен спрямо 1/3 ид.ч. от паянтова жилищна сграда, с кадастрален номер /по твърдение на ищцата/ № 56126.602.2618.2. За възможността предварителния договор да се обяви частично за окончателен има практика по чл. 290 ГПК, обективирана в решение № 250/21.5.2010 г. на ВКС по гр.д. № 3/2009 г., с което е преодоляно противоречивото решаване на въпроса. В него е постановено още, че неизпълнение на изискванията на чл. 33 от ЗС, отнасящи се до поканване на съсобственика от продавача да изкупи имота, също не е пречка за уважаване на такъв иск, което би имало значение за настоящия казус, ако ответника и към момента притежаваща собствеността на 1/3 ид.ч. от паянтовата сграда.

Настоящият състав макар и частично да обявява с настоящото решение предварителния договор за окончателен намира, че това следва да стане при условие, че купувачът заплати изцяло сумата по предварителния договор. Съдът съобрази Решение № 113 от 23.06.2014 г. на ВКС по т. д. № 434/2012 г., II т. о., ТК, в което е посочено, че в хипотеза когато цената по предварителния договор е уговорена като глобална сума и липсва методика, вкл. с помощта на вещо лице, по която тя да бъде преизчислена, тъй като съдът в производството не е властен да внася промени в съдържанието на клаузите по предварителния договор, както по своя инициатива, така и по искане на която и да е от страните, извън съобразяване частта на обещания за продажба имот, с правото на собственост на обещателя към момента на постановяване на решението, нито решението му може да има за своя правна последица накърняване интереса на който е да е от съконтрахентите, то цената следва да се плати изцяло. В процесния казус предвид разнородността на обектите от предварителния договор и посочване на глобална цена за всичките няма база за приспадане на уговорената цена.

По отношение на останалите обекти от предварителния договор, с оглед направеното пред БОС в последното с.з. и представени в тази връзка скици, схеми и извадки от кадастралния регистър, както и съдебно техническа експертиза по отношение на поземления имот се установява, че първи жилищен етаж /етажа над гаражите/ е с идентификатор 56126.602.2618.1.1; гаражът от дясната страна на сградата е с идентификатор 56126.602.2618.1.3,а прилежащите към него помещения, представляващи две стаи зад гаража, разположени в югозападната част на гаражния етаж са с идентификатори съотв. 56126.602.2618.1.4 и 56126.602.2618.1.5, всички построени в дворно място, представляващо УПИ X., отреден за имот № 2618 в кв.108 по Кадастралния регулационен план на [населено място] от 1988 г. по предходен план, одобрен със Заповед № 790/26.03.1971 г., заснет като парцел XX, отреден за имот 2618 в кв.108 с площ на УПИ 575 кв.м. по скица по документ за собственост 582 кв.м., при съседи от югоизток – УПИ II отреден за имот 2616, от северозапад – улица, от североизток – УПИ I, отреден за имот 2617 и от югозапад УПИ XX, отреден за имот 3948, който имот по Кадастралната карта на [населено място] е заснет с идентификатор № 56126.606.2618, с площ от 563 кв.м. Тази индивидуализация на обектите по одобрена кадастрална карта дава възможност да се съобразят данъчните оценки за всеки един от имотите по издаденото за целта удостоверение от Община П., Дирекция „Местни данъци и такси” и писмо на Община П. с изх. № 94-00.5301/1.10.2012 г. От тези доказателста и твърдения на ищцата се установяват следни данъчните оценки за отелните имоти: 38 664,70 лв. за имот с идентификатор 56126.602.2618.1.1 с площ от 240 кв.м.; 4 213,50 лв. за имот с идентификатор 56126.602.2618.1.3 от 20 кв.м.; 9 914 лв. общо за имоти с идентификатори 56126.602.2618.1.4 и 56126.602.2618.1.5 с обща площ от 40 кв. м. и 3 687,57 лв. представляваща 1/3 ид.ч. от оценката на поземления имот, върху който е построена сградата, в която се намират обектите. Или сбора от оценките възлиза на 56 479, 77 лв.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху него до изплащането на тези разноски. Тъй като договорената цена, от 20 000 лв. е по-голяма от данъчната оценка на имотите, срямо които съдът счита иска за основателен,същата възлиза на 56 479,77 лв., то на основание чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМТД, местния данък се начислява върху по-високата от двете суми или върху договорената цена. За Община П., на която територия се намира имота, данъкът е 2 % от данъчната оценка, а в случая следва да е от договорената цена, или местния данък, дължим на Община П. възлиза на 1 129,60 лв. За служебното вписване на възбраната ищецът на основание чл. 2 от Тарифа за държавните такси,събирани от Агенция по вписванията следва да заплати по сметка на Агенция по вписванията държавна такса в размер на 56,48 лв. Следващата се нотариална такса, изчислена при удостоверен материален интерес 100 001 – 500 000 лв. според таблицата по т. 8 на р. ІІ от Тарифа за НТ към ЗННД, възлиза на 762,90 лв. /480,50+282,40/ и следва да се внесе в полза на държавата по сметка на БОС на основание чл. 86 т. 3 във вр. с чл. 87 от ЗННД. Също така на основание чл. 115, ал. 2 от Закона за собствеността, съдът дава 6 месечен срок на ищцата да извърши отбелязване на настоящото решение в службата по вписванията.

Препис от настоящото решение ще се издава на ищцата след представяне на доказателства за внасяне на определените местен данък и такси, както и удостоверение, че ответникът не дължи публични държавни и общински вземания към 22.12.2009 г. – датата на вписване на исковата молба – в тази насока са решение № 1385 от 14.1.2009 г. на ВКС по гр.д. № 5989/2007 г., ІІ г.о.; решение № 1352 от 24.2.2009 г. на ВКС по гр.д. № 395/2007 г., решение 54 от 26.4.2010 г. на ВКС по гр.д. 4683/2008г., І. г.о. и др.

С оглед изхода на делото ответника следва да заплати на ищцата направените от нея разноски по делото в размер на 4 098,83 лв. За размера съдът съобрази направените от ищцата разноски по делото за сумата от 4 298,83 лв., за които съществуват доказателства, че са реално направени и фигурират в представените по чл. 80 ГПК списъци на л. 173 от делото пред ПРС,на л.л. 34 и 44 от настоящото дело, след приспадане от същата на 200 лв.у поради отхвърлителната част на иска. Сумата от 4 298,83 лв., представлява сбор от сумата за адв. възнаграждение от 3 252 лв.; ДТ по иска от 588,83 лв., ДТ за вписване на ИМ от 58 лв., 390 лв. възнаграждение за в.л., и по 5 лв. за издаване на съдебно удостоверение и за снабдяване с удостоверение за данъчна оценка. За размера над уважената сума отнасяща се до адвокатското възнаграждение от 1626 лв. липсват доказателства, че са реално платени.В първоначално представеното пълномощно, в което е уговорена – графата за начина на плащане е останала непопълнена. Обстоятелството, че е попълнена графата, че е платено не води до несъмнен извод, че договора в тази му част представлява разписка за плащането съотв., че не е небохдимо представяне на пл. документи, ако евентуално плащането е станало по банков път. Затова съдът я изключва от размера на направените от ищцата разноски. Възражението за прекомерност на адв. възнаграждение съдът не споделя. Ответникът не обосновава възражението с никакви съображения като съдът взе предвид чл. 7, ал. 2 т. 4 от Наредба за 1/9.7.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, според който същото възлиза на 1627,66 лв., обстоятелството, че делото е разглеждано и от въззивна инстанция, поради което сумата от 3 252 лв. не е прекомерна.

Водим от изложеното и на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, чл. 363 и чл. 364 от ГПК, съдът

Р е ш и:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 17.06.2005 г. предварителен договор между П. Г. С., ЕГН: [ЕГН], с адрес: [населено място], ул.”Б. Т.” №34, общ.С. и М. А. Н., ЕГН: [ЕГН], с адрес за призоваване: [населено място], ул.”Е. С.” №51В, съгласно който П. Г. С. продава на ищцата М. А. Н., следния свой собствен недвижим имот, а именно: Първи жилищен етаж /етажа над гаражите/ с идентификатор 56126.602.2618.1.1, заедно с гаража от дясната страна на сградата с идентификатор 56126.602.2618.1.3 и прилежащите към него помещения, представляващи две стаи зад гаража, разположени в югозападната част на гаражния етаж с идентификатори на всяка от стаите 56126.602.2618.1.4 съотв. 56126.602.2618.1.5, ведно с една втора идеална част от мазето, тавана и общите части на сградата, която се намира в дворно място, представляващо УПИ X., отреден за имот № 2618 в кв.108 по Кадастралния регулационен план на [населено място] от 1988 г. по предходен план, одобрен със Заповед № 790/26.03.1971 г., заснет като парцел XX, отреден за имот 2618 в кв.108 с площ на УПИ 575 кв.м. по скица по документ за собственост 582 кв.м., при съседи от югоизток – УПИ II отреден за имот 2616, от северозапад – улица, от североизток – УПИ I, отреден за имот 2617 и от югозапад УПИ XX, отреден за имот 3948, който имот по Кадастралната карта на [населено място] е заснет с идентификатор № 56126.606.2618, с площ от 563 кв.м., ведно с 1/3 от описания УПИ, при условие че ищцата изпълни задължението си да заплати на П. Г. С. сумата от 10 000 лв., представляваща, остатъка от договорената цена в общ размер от 20 000 лв., в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

Отхвърля като неоснователен предявения на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД иск за обявяване за окончателен сключения на 17.06.2005 г. предварителен договор между П. Г. С. и М. А. Н. за продажба на 1/3 от паянтова жилищна сграда с идентификатор 56126.602.2618.1.2, разположена в дъното на дворното място - в югоизточната му част, описана в предварителния договор като къща строена през 1930 г.

Осъжда М. А. Н., ЕГН: 4508106695да заплати по сметка на Община П. местен данък в размер на 1 129,60 лв.; по сметка на Агенция по вписванията държавна такса в размер на 56,48 лв. и в полза на държавата по сметка на БОС, дължимата нотариална такса в размер на 762,90 лв.

Дава 6 месечен срок на ищцата да извърши отбелязване на настоящото решение в службата по вписванията, съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС.

Да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по прехвърляне на собствеността.

Препис от настоящото решение да се издаде на М. А. Н., ЕГН: [ЕГН] след представяне на доказателства за внасяне на определените местен данък и такси, както и удостоверение, че П. Г. С., ЕГН: [ЕГН] с адрес: [населено място], ул.”Б. Т.” №34, общ.С. не дължи публични държавни и общински вземания към 22.12.2009 г . – датата на вписване на исковата молба.

Осъжда П. Г. С., ЕГН: [ЕГН], с адрес: [населено място], ул.”Б. Т.” №34, общ.С. да заплати на М. А. Н., ЕГН: [ЕГН] сумата от 4 098,83 лв., представляващи направени разноски по делото.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок, от връчването му на страните пред САС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: