№
гр. Горна Оряховица, 26.01.2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА
ОРЯХОВИЦА, трети състав, в публично съдебно заседание
на двадесет и осмии януари две
хиляди двадесет и първа година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Цветелина Цонева
при секретаря Снежана Георгиева като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1175 по описа на Районен съд – Горна Оряховица за 2020г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени искове с правно
основание чл.26, ал.1 ЗЗД и чл.32 от ЗС.
Депозирана е искова
молба от Н.И.К. и И.К.И. против И.Н.И.
,
ЕГН **********,*** и на „„ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление с.К., общ.Стражица, ул. "А..." 14.
Ищецът твърди, че той и първия ответник са съсобственици
на поземлени имоти, възстановени с Решение № 40 /20.02.1997 г на ОСЗ Стражица
на наследниците на Д.И.П.. Вторият ищец и първият ответник са придобили права
върху поземлените имоти на основание наследяване по закон, а първият ищец на
основание договор за дарение и покупко- продажба, обективирани в НА № 925, том
5, рег.№11041, дело № 740/2019 г и НА № 926, том 5, рег.№ 11045, дело №
741/2019 и двата на Нотариус К.Б., както следва : ПИ с идентификатор
35657.35.17, по кадастралната карта и регистри на село К., местност Лозята, с
площ на имота 609 кв.м. нива, категория 3, номер по предходен план № 035017, ПИ
с идентификатор ....., по кадастралната карта и регистри на село К., местност К.,
с площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категория
1. ПИ с идентификатор
35657.95.6, по кадастралната карта и регистри на село К., в местност К. дол, с
площ от 10300 кв.м,, с номер от предходен план 095006, трета категория
На
22.03.2019г. първият и вторият ответник са сключили договор за наем, вписан
вх.рег № 1370/22.03.2019 г , акт № 242, том 1, в Служба по вписванията гр.
Горна Оряховица, за срок от 6 години, по отношение на следните имоти:
1. ПИ с
идентификатор ....., по кадастралната карта и регистри на село К., местност К.,
с площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категория
2. ПИ с
идентификатор 35657.95.6, по кадастралната карта и регистри на село К., в
местност К. дол, с площ от 10300 кв.м., с номер от предходен план 095006, трета
категория
Съгласно
удостоверение за наследници на Д.И.П., първият ответник притежава 1/6 ид.ч от
гореописаните имоти Съгласно нормата на чл. 4 а, ал.2 от ЗСПЗЗ, договори за
наем със срок над 1 година се сключват със съсобственици, които притежават над
25 % ид.ч от поземлените имоти, предмет на договора. Ищците
смятат, че подписаният договор за наем е нищожен, поради противоречие със
закона - чл. 26, предл 1 от ЗЗД.
В
конкретния случай, първият ответник притежава 1/6 ид.ч. от гореописаните имоти.
Ищците, като съсобственици на имотите, предмет на процесния договор за наем,
имат интерес от установяване на нищожност, тъй като въпреки, че не са страна по
него, те са обвързани, тъй като договор, сключен от друг съсобственик, има
действие и по отношение на останалите съсобственици.
Ищците молят, да бъдат
призовани с ответната страна на съд, и след установяване на истинността на
твърденията им, да бъде прогласена недействителността на договор за наем,
вписан вх.рег№ 1370/22.03,2019 г, акт № 242, том 1, в Служба по вписванията гр.
Горна Оряховица, сключен между И.Н.И., ЕГН **********,*** и „ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****, със
седалище и адрес на управление с.К., общ.Стражица, ул. "А..." 14,
относно следните имоти:
1. ПИ с идентификатор .....,
по кадастралната карта и регистри на село К., местност К., с площ 5795 кв.м.,
нива, номер по предходен план 026009, трета категория, съседи: 35657.26.30,
35657.26.10, 35657.26.47, 35657.26.45, 35657.26.44, 35657.26.31
2. ПИ с идентификатор
35657.95.6, по кадастралната карта и регистри на село К., в местност К. дол, с
площ от 10300 кв.м., с номер от предходен план 095006, трета категория, при
съседи: 35657.95.5, 35657.95.17, 35657.95. 35657.95.16, 35657.95.7, 35657.94.51
Претендират разноски.
В
законноустановения срок е депозиран писмен отговор от
адвокат А.С.Ч. *** N
36,пълномощник на „Димес-2001" ООД представлявано от управителя Д.Ц.Д..
Ответникът твърди, че към момента на
сключване на договора е ползвано удостоверение за наследници от 05.03.2019г., според
което наемодателя-И.Н.И. има 50% от отдадените под наем земеделски
земи.Договорената в договора наемна цена е дори по-висока от средната за
страната и в тази връзка счита, че направеното искане за експертиза, която да
изчислява средна пазарна цена на декар е неотносимо към спора на първо
място/няма никакви твърдения в исковата молба в тази връзка/, а и неоснователно
и молим такава експертиза да не бъде допускана.Д.Ц.Д. и И.Н.И. към момента на
сключване на договора за наем са добросъвестни и го сключват на база официален
документ - удостоверение за наследници от 5.03.2019г. и по никакъв начин не са
причина за завеждане на делото.
По делото не е постъпил
писмен отговор от ответника И.Н.И..
Съдът, като прецени
всички събрани по делото доказателства и доводите на страните по вътрешно
убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:
С решение № 40/20.02.1997г. на ОСЗ – гр. Стражица за възстановяване
правото на собственост върху земеделски земи на е възстановено правото на
собственост на наследниците на Д.И.П. на имоти по плана на земеразделяне в
землището на с. К. ПИ, местност К., с
площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категория, ПИ по
кадастралната карта и регистри на село К., в местност К. дол, с площ от 10300
кв.м., с номер от предходен план 095006, трета категория, лозе от 0,610 дка,
местност Лозята, трета категория, имот №
035017 по предходен план.
Съгласно
договор за дарение, обективиран в НА № 925, том 5, рег.№11041, дело №
740/2019г. на Нотариус К.Б., ищецът Н.И.К.
придобива 1/12 ид.части от процесните имоти. С НА № 926, том 5, рег.№ 11045,
дело № 741/2019 на Нотариус К.Б. Н.И.К. е получил 3/12 ид. части от процесните
имоти.
На
22.03.2019г. първият и вторият ответник са сключили договор за наем, вписан
вх.рег № 1370/22.03.2019 г , акт № 242, том 1, в Служба по вписванията гр.
Горна Оряховица, за срок от 6 години, по отношение на следните имоти:ПИ с
идентификатор ....., по кадастралната карта и регистри на село К., местност К.,
с площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категорияПИ с идентификатор
35657.95.6, по кадастралната карта и регистри на село К., в местност К. дол, с
площ от 10300 кв.м., с номер от предходен план 095006, трета категория.
Съгласно
удостоверение за наследници на Д.И.П., изх. № КМ-КН-326-1 /14.08.2020г. на
кметство с. К., Стражица ищецът И.К.И. и
ответникът И.Н.И. са наследници на Д.М.Д.– втора степен.Страните се явяват част
от наследниците на общи наследодател Д.И.П..
Видно от
удостоверение за наследници с изх. № КМ-КН-149-1 / 05.03.2019г. на кметство с. К.,
Стражица като наследници на Д.М.Д.са посочени единствено И.К.И. и ответникът И.Н.И.
При така възприетата
фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:
Не е спорно между
страните по делото, установява се и от приложените писмени доказателства, че
ищците са придобили собствеността върху процесните недвижими имоти, по силата
на наследство и договор за
дарение и покупко- продажба. Не се спори, че е бил сключен договор за наем вписан
вх.рег № 1370/22.03.2019 г , акт № 242, том 1, в Служба по вписванията гр.
Горна Оряховица, за срок от 6 години, по отношение на следните имоти:ПИ с
идентификатор ....., по кадастралната карта и регистри на село К., местност К.,
с площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категория.ПИ с
идентификатор 35657.95.6, по кадастралната карта и регистри на село К., в
местност К. дол, с площ от 10300 кв.м., с номер от предходен план 095006, трета
категория.
Изложени съображения в исковата молба като сключен в
противоречие с материалния закон и конкретно на чл.32 от ЗС.
Разгледан по същество, същият е частично основателен по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на
чл.32 ал.1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението
на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Нормата е
императивна. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлява
действие на управление, решението за това действително следва да бъде взето при
съблюдаване разпоредбата на чл. 32,ал.1 ЗС тоест от съсобствениците,
притежаващи повече от половината й. С оглед на това,
когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече
от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота
заедно или поотделно, т.е. договорът не обвързва другите съсобственици
(проф.Венедиков – „Ново вещно право”). Сам по себе си такъв договор не е
нищожен, но и не произвежда правно действие по отношение
на неучаствалите при сключването му съсобственици, които притежават
повече от половината на имота, тъй като те не са страна по него, а наемодателят
е съсобственик, който притежава по-малко от половината
от съсобствения имот. В този смисъл е и задължителната съдебна
практика -.Решение № 1236 от 5.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2007
г., II г. о., ГК, Решение №314/17.02.2012 г., постановено
по гр.д.1548/2010г. на ВКС 3-то г.о. в производството по чл.290 от ГПК.
По делото безспорно е установено, че първият ответник
е сключил договор за наем за описаните в ИМ земеделски земи в тяхната цялост с
втория от ответник, независимо, че е притежавал само 1/6 от същите и при
липсата на постигнато съгласие, респ.взето решение с
останалите съсобственици за сключването му. Нормата на чл.32 от ЗС , както вече
се посочи е императивна. Същата е ясна и не се нуждае от каквото и да било
тълкуване и към препращане по аналогия към норми на други закони в т.ч. и
на чл.3 и чл.4 от Закона за аренда в земеделието. Сключеният договор за наем в
конкретния случай не може да се противопостави на другите съсобственици, които
притежават повече от половината от общата вещ -като в конкретния случай ответникът
И.Н.И. притежава само 1/6 ид.част от земеделските
земи. Останалите съсобственици на емеделските земи, предмет на този
договор, нямат изразено съгласие от
тяхна страна за сключването му, поради което същият им
е непротивопоставим. Така сключеният договор за наем на обаче не е
нищожен, но същият и не обвързва останалите съсобственици, които не са
участвали при сключването му включително ищците по делото , именно с оглед
разпоредбата на чл.32 ал.1 от ЗС. И това е така, защото съгласно разпоредбата
на чл.21 от ЗЗД, договорът поражда действие само между страните,
които са го сключили, а спрямо третите лица-само в предвидените в
закона случаи, в които настоящият случай не попада.
Съдът счита, че договорът за наем е нищожен в частта относно уговорения срок над
три години, поради противоречието му със закона.Според разпоредбата на чл.229 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет години, освен
ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по
обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три
години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,
съответно за три години.
Установи се, че
процесният договор е сключен само от И.Н.И..
Към момента на сключване на договора същият е бил само един от съсобствениците, като
притежава 1/6 ид.ч. от имотите, тоест безспорно е можел да извършва само
действия на обикновено управление, но не е можел да отдава под наем за срок
повече от три години. Съгласно чл.32, ал.1 от
ЗС управлението и ползването на общата вещ се извършва по
правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината
от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в режим на
съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички
съсобственици. В правната доктрина и в съдебната практика е
възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление,
сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане,
тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем
вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава
правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в
полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.
Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител
само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на
уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния
срок. В случая, със сключването на договор за наем за срок повече от три години е
нарушена разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД, поради което клаузата за срока на
ползване се явява нищожна на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД,
поради противоречието й със закона и по силата на чл.26, ал.4 ЗЗД бива
заместена от повелителната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД, т.е. следва да се приеме,
че сключеният договор за наем е със срок от три години.
Предвид изложеното, предявеният иск се явява частично основателен.
При този изход на делото на ответникът „ Димес-2001“ ООД следва
да се присъдят направените по делото разноски за настоящата инстанция
съразмерно в размер на 150.00лв.,представляващ заплатен адвокатски
хонорар.Разноски на ищците следва да се присъдят съразмерно- 225 лева.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със
закона клаузата за уговорения срок по т.1.2 на сключения между И.Н.И., ЕГН **********,***
и „ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление с.К.,
общ.Стражица, ул. "А..." 14, договор за наем на земеделски земи от 22.03.2019г., с
нотариално заверени подписи на страните, вписан с вх.№ 1370/22.03.2019г., по
силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване
недвижими имоти – ПИ с
идентификатор ....., по кадастралната карта и регистри на село К., местност К.,
с площ 5795 кв.м., нива, номер по предходен план 026009, трета категория и ПИ с идентификатор 35657.95.6, по
кадастралната карта и регистри на село К., в местност К. дол, с площ от 10300
кв.м., с номер от предходен план 095006, трета категория, за срока над три години
до договорения срок от 6 години,като ОТХВЪРЛЯ предявеният
от Н.И.К. с ЕГН **********, адрес ***
и И.К.И. с ЕГН **********, с адрес *** против И.Н.И. , ЕГН **********,*** и „и „ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление с.К., общ.Стражица, ул. "А..." 14-иск с правно основание чл.26 ал.1 предл.1 от ЗЗД
за прогласяване нищожността на договор за наем от 22.03.2019г.,
сключен между И.Н.И., ЕГН **********,***
и „ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление с.К.,
общ.Стражица, ул. "А..." 14 , В ОСТАНАЛАТА
ЧАСТ поради противоречие с материалния закон — чл.32 ЗС, като
неоснователен.
ОСЪЖДА Н.И.К. с ЕГН **********, адрес *** и И.К.И. с ЕГН **********, с адрес *** да заплатят общо на „„ДИМЕС - 2001"ООД,, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление с.К.,
общ.Стражица, ул. "А..." 14 сума в размер на 150 лева- разноски по делото.
ОСЪЖДА И.Н.И., ЕГН **********,***
и „ДИМЕС - 2001"ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление с.К.,
общ.Стражица, ул. "А..." 14 да заплатят общо на Н.И.К. с
ЕГН **********, адрес *** и И.К.И. с ЕГН
**********, с адрес *** сума в размер на 225 лева- разноски по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд Велико
Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: