РЕШЕНИЕ
№ 19470
гр. София, 29.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20251110118608 по описа за 2025 година
Предявени са за разглеждане четири обективно кумулативно съединени
осъдителни иска с правно основание по: 1/ чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2,
предл. 1 ЗЗД за сумата от общо 200,00 лева, представляваща неплатена наемна вноска
за периода от 22.07.2024 г. до 30.07.2024 г., ведно със законната лихва върху сумата,
считано от депозиране на исковата молба до погасяване на задължението; 2/ иск по чл.
92 ЗЗД са сумата от 2250,00 лева, представляваща дължима неустойка за
прекратяването на неформален договор за наем от 03.07.2024 г. поради неспазено
тримесечно предизвестие, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
депозиране на исковата молба до погасяване на задължението; 3/ иск по чл. 86, ал. 1
ЗЗД за сумата от 18,55 лева, представляваща лихва за забава върху неплатената
наемна вноска за периода от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г.; 4/ иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 208,71 лева, представляваща лихва за забава върху неустойката за периода
от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г.
Ищцата Л. Х. Т. твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ
апартамент № находящ се в гр. София, кв. който отдавала под наем. По повод на
последното, на 02.07.2024 г. с нея се свързала ответницата М. Д., която проявила
интерес към имота. На 03.07.2024 г. страните се срещнали, като Д. посетила имота,
харесала същия и заявила, че желае да го наеме. На 04.07.2024 г. ответницата
изпратила екранна снимка на ищцата като доказателство за превод на сумата от 750
лева капаро за имота, като на 05.07.2024 г. ищцата изпратила на ответницата проект на
договор за наем, като се твърди, че Д. се съгласила със съдържанието на същия.
Впоследствие се оказало, че наредената от ответницата сума като капаро не
достигнала до ищцата, тъй като преводът не бил успешен. Въпреки неколкократно
направените уговорки с ответницата, последната не подписала изпратения й проект на
договора. Сочи се, че Д. влязла във владение на имота на 19.07.2024 г., когато е
получила ключовете за същия от майстора, който ищцата била ангажирала за
извършването на ремонт в имота. Впоследствие ответницата се интересувала дали
1
може да изхвърли някои вещи от имота, както и да бъде извършено допълнително
професионално почистване на диван и матрак, за което страните се уговорили, че ще
бъде за сметка на ищцата. При проведен телефонен разговор на 29.07.2024 г., Д.
уведомила ищцата, че тъй като й предстои да бъде командирована за неопределено
време иска да напусне жилището. Искала да й бъде върнат депозитът и по-голямата
част от наема, за които впоследствие се оказало, че изобщо не са били постъпили по
банковата сметка на ищцата. Ищцата не била съгласна с предложения начин за
прекратяване на правоотношението. Твърди се в исковата молба, че макар и страните
да не са подписали договора за наем, то към 03.07.2024 г. същите са се съгласили по
всички негови клаузи, в това число:
- цена в размер на 750.00 лв. месечно за първата календарна година и в размер на
820.00 лв. месечно за втората календарна година (отразено в т. 2 от изпратения по
електронна поща договор за наем);
- предмет на наемните правоотношения, а именно собствения на ищцата
апартамент, находящ се в гр. София, ул, описан в т. 1 от договора;
- двугодишен срок на договора с начална дата на договора от 22.07.2024 г.;
- възможност за страните да прекратят договора с тримесечно предизвестие, а
при неспазването му уговорена неустойка в размер на три месечни наема, дължима от
неизправната страна (т. 9 от договора);
- забрана за пушене в апартамента (т. 13 от договора);
- задължение за наемодателя да извърши за своя сметка профилактика на
съществуващите два климатика, професионално почистване на цялото жилище и смяна
на входната брава (т. 3 изр. последно, т. 12 и т. 14 от договора).
Сочи се, че страните са обвързани от така постигнатите уговорки на
неформалния договор за наем. Твърди се, че ответницата е изпаднала в забава за
изпълнение на задълженията си, поради което претендира и лихва за забава. Поради
тези и останалите подробно изложени съображения моли ответницата да бъде осъдена
да заплати на ищцата процесните суми. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответницата М. П. Д. оспорва изцяло основателността
на предявените искове. Признава факта на водена между страните кореспонденция по
повод наемането на процесния имот, но възразява между тях да е сключен договор за
наем на същия. Възразява срещу твърденията на ищцата, че между страните е
постигнато съгласие по отношение на началната дата на договора, конкретен срок,
размера на предизвестието и размер на неустойката. Сочи, че единствените обсъждани
въпроси всъщност се отнасяли до желанието на страните наемът да е дългосрочен, а
също и почистването и ремонтните дейности в имота, които следва да бъдат
извършени, за да бъде същият годен за обикновено и нормално ползване. Сочи, че
наемодателят не е изпълнила задължението си да предаде имота в състояние, което да
отговаря за предполагаемото ползване, а именно за живеене, което предполага имотът
да е бил добре почистен, с работещи и годни за употреба уреди и инсталации и не на
последно място с подредени и почистени мебели. В жилището имало силна и застояла
миризма на цигари и мръсотия; стените били пожълтели, мебелите омаслени, изгорен
диван вследствие на употреба на цигари, климатици, на които е било необходима
сериозна профилактика и почистване, а всяка повърхност е била покрита с лепкав слой
никотин и остатъци от тютюнопушене, електроуредите били покрити с мазни и
лепнещи образувания и течности; имало счупени шкафчета, липсвало осветление в
банята поради проблем с електричеството; липсвала брава на вратата на спалнята; за
смяна е бил и патронът на входната врата, а множество от мебелите били обърнати и
поставени на места, абсолютно нехарактерни за тяхното ползване. Въпреки
2
уверението от съпруга на ищцата, че всичко ще бъде почистено и приведено в ред,
последното не се случило. В продължение на няколко дни ответницата се опитвала да
създаде приемливи условия в жилището, но след като установила, че последното е
невъзможно, решила, че ще се откаже от сключването на договор за наем с ищцата
страна, като за да не обиди последната във връзка със състоянието на имота, е заявила
в проведения на 29.07.2024 г. телефонен разговор, че й предстои командироване.
Счита, че в периода 19.07.2024 г. - 29.07.2024 г. не е било осъществено реално
фактическо предаване на владението върху имота за целите на наемното
правоотношение, т.е. за ползване срещу заплащане на наемна цена. Присъствието на
ответницата в имота в този времеви интервал се сочи да е било по-скоро подпомагащо
ищцата с цел по-бързо извършване на почистване, ремонтни дейности и подготовка на
помещението за нормално обитаване - дейности, които по същество представляват
задължение на наемодателя. Категорично се противопоставя на твърденията на
ищцовата страна за това, че както при първата среща между страните, така и в
телефонен разговор на 11.07.2024 г. ответницата се е съгласила и потвърдила клаузите
на изпратения й договор. Счита, че доказателство в обратната насока е
обстоятелството, че М. Д. нито е отговорила на писменото съобщение, с което й е
изпратен проект на договора за наем, нито е попълнила своите данни в него, нито го е
подписала или пък да е обсъждала същия в писмената кореспонденция между
страните. Ето защо намира, че страните не са обвързани от договор за наем и
твърдените от ищцата клаузи.
Отделно счита, че така предвидена неустойката е нищожна поради накърняване
на добрите нрави, тъй като претендираният размер на неустойка надхвърля присъщите
й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция, като евентуалното й
присъждане би довело до неоснователно обогатяване на ищеца, лишено от всякаква
връзка с реално понесени вреди. Сочи, че в правната доктрина и съдебната практика
еднозначно се приема, че неустоечната клауза следва да бъде уговорена в писмена
форма, доколкото макар за същата да не е налице изискване за форма за
действителност, то писмената форма е такава за доказване на съществуването на
подобна договорна разпоредба. Поради тези и останалите подробно изложени
твърдения моли предявените искове да бъдат отхвърлени, а в условията на
евентуалност – неустоечната клауза да бъде прогласена за нищожна поради
противоречието й с добрите нрави. Претендира разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 22.07.2025 г.,
допълнен и приет за окончателен и допълнен в проведеното открито съдебно
заседание на 02.10.2025 г. без възражения от страните, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК
като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните по делото са отделени
фактите: че 1) същите са водили кореспонденция в приложенията месинджър и
вайбър, както и по електронна поща по повод наемането на собствения на ищцата
апартамент № 3, находящ се в гр. София, кв. 2) че на 19.07.2024 г. ответницата е
получила ключ за процесния имот; 3) че на 29.07.2024 г. ответницата е заявила на
ищцата, че поради предстоящо командироване за неопределено време желае да
напусне жилището; 4) че съдържанието на двата прикачени файла в имейл от
05.07.2024 г. съответства на представените по делото документи, представени с
исковата молба.
Ето защо и на осн. чл. 153 ГПК съдът приема отделените като безспорни факти
за доказани. Същите се установяват и от събраните по делото доказателства.
От представения и приет по делото заверен препис от нотариален акт за дарение
3
на недвижими имоти № г. на нотариус А Ч с район на действие СРС, рег. №на НК, се
установява, че ищцата Л. Т е собственик на процесния недвижим имот, представляващ
апартамент №, находящ се в гр. София, кв.
Приет по делото е и неподписан от страните договор за наем от 22.07.2024 г.,
ведно с предавателно-приемателен протокол за предаване на процесния имот, върху
който също няма положени подписи.
По делото е представено и платежно нареждане с рег. № *********/18.07.2024 г.,
за превод на сумата от 220,00 лева, с наредител Л. Т. и получател М. Д., с основание
„почистване“.
Приета по делото е и неоспорена от страните електронна кореспонденция между
същите по повод наемането на собствения на ищцата апартамент № 3, находящ се в гр.
София, кв. както и справка за проведени телефонни разговори в периода от 11.07.2024
г. до 30.07.2024 г. Приложен е и снимков материал на недвижимия имот.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпита на
четирима свидетели.
От разпита на свидетеля И, който се намира във фактическо съжителство с
ищцата, се установява че с ответницата са се запознали на 03.07.2024 г., като повод за
срещата им било получено от ищцата съобщение чрез приложението „Месинджър“,
съдържащо искане за оглед на имота. Ответницата узнала от обща позната и съседка
на ищцата – лицето К, че последната отдава под наем имот, който към онзи момент
бил свободен, и изразила желание да го посети. Макар имотът към този момент да не
бил официално обявен за отдаване под наем, поради направената препоръка страните
се съгласили да осъществят оглед. На 03.07.2024 г. около 18:30 ч. страните се срещнали
на уговореното място, където била и ответницата. Целта на срещата била
извършването на оглед на имота. Сочи, че ответницата разгледала подробно
помещенията, изразила удовлетворение от състоянието им и заявила желание да наеме
имота. Била уведомена от ищцата, че договорът за наем може да влезе в сила на по-
късен етап, след приключване на предвидено пребоядисване, което следвало да бъде
извършено от нает майстор. Ответницата се съгласила с това условие. Свидетелства, че
М. заявила, че има желание да наеме жилището дългосрочно – за срок от две години,
тъй като жилището било удобно за работата й и близо до дома на брат й. Между
страните били обсъдени съществените елементи на договора за наем. Уговорили
намаляване на наемната цена за първата година, като през втората година следвало да
се заплаща пълната наемна цена. Уговорена била възможността договорът да бъде
прекратен от всяка от страните с тримесечно предизвестие, като при неспазване на
това условие се дължи неустойка в размер на месечния наем. Ответницата заявила, че
приема всички условия и предложила да плати капаро, за да гарантира, че имотът ще
бъде запазен за нея. Ищцата обаче настояла плащането да се извърши по банков път
съобразно установената си практика. Страните разменили координати и данни, като се
договорили да пристъпят към сключване на договора. Посочва, че няколко дни преди
това имотът бил освободен от предишния наемател и при извършения оглед не били
установени повреди или щети. В периода от 16.07.2024 г. до 29.07.2024 г. страните
неколкократно се уговаряли да подпишат договора, но ответницата отлагала срещите
поради ангажименти. Свидетелят сочи, че ищцата е получила по електронна поща
сканирано извлечение от банковата сметка на ответницата, от което било видно, че е
наредено плащане на капаро, но в действителност сумата не била постъпила по
сметката. На 19.07.2024 г. владението върху имота било предадено на ответницата чрез
майстора, извършващ ремонта, който по указания на ищцата й предоставил ключ. Към
30.07.2024 г. в имота били установени лични вещи на ответницата, поради което
свидетелят предполага, че тя е обитавала жилището в периода от 19.07.2024 г. до
4
30.07.2024 г. На 30.07.2024 г. се състояла среща между ищцата, свидетеля и
ответницата, към която се присъединил и братът на ответницата, след като М. изявила
желание да прекрати отношенията си с ищцата. Целта на срещата била връщане на
ключовете и уреждане на формалностите по прекратяването на наемното
правоотношение. Ищцата уведомила ответницата, че не е спазено предизвестието и се
дължи неустойка, както и наем за периода на ползване на имота. Ответницата
оспорила тези претенции и поискала възстановяване на внесените от нея средства –
капаро и наем. При проверка се установило, че такива средства не са постъпвали по
сметката на ищцата.
Разпитан по делото е и свидетелят Р, който сочи, че през месец юли 2024 г.
търсел да наеме жилище, като разглеждал различни обяви в интернет сайтове. По този
начин попаднал на обявата за апартамента, собственост на Л., находящ се на ул. „. На
01.08.2024 г. между страните бил сключен договор за наем на посочения имот. Към
момента на подписване на договора – 01.08.2024 г., състоянието на имота
съответствало на представените по делото снимки. Жилището било изцяло почистено,
в добро състояние, без видими повреди по стените, мебелите или електроуредите.
Свидетелят няма спомен да е забелязал счупени мебели, неработещи уреди,
пожълтели стени, както и дупки по матрака или дивана.
От показанията на свидетеля Д– брат на ответницата, се установява, че с ищцата
се е запознал по време на последната среща между нея и сестра му, която се е състояла
в края на месец юли или началото на месец август 2024 г. Посочва, че ответницата М.
не е сключвала договор за наем с ищцата. Излага твърдения, че е влизал в имота общо
три пъти. Поводът за посещенията бил да помогне на сестра си при пренасяне на
вещи, които не били багаж, а основно материали и препарати за почистване. При
посещението е забелязал, че имотът не е в много добро състояние. По негови
наблюдения в жилището имало счупени елементи, липсвало осветление в банята,
усещала се миризма на цигари, а по климатика, диваните и шкафовете имало
пожълтели участъци. Отбелязва още, че някои от дръжките на мебелите били счупени,
но не е забелязал нещо фрапантно. Посочва, че в периода от 19.07.2024 г. до
30.07.2024 г. М. не е живяла в наетия имот, тъй като през този период тя пребивавала
заедно с него в неговото жилище в гр. София. Свидетелят потвърждава, че подредбата
на имота, видима от представените по делото снимки, съответства на тази, която
помни от посещенията си. Разпознава пердетата като същите, които сестра му била
донесла и поставила в жилището. Потвърждава също, че препаратите, които тя носела,
били предназначени за основно почистване на апартамента, като сестра му лично
извършила това почистване.
От показанията на свидетеля Г, се установява, че познава ответницата М., тъй
като последната е сестра на нейния приятел. Заявява, че М. не е подписвала договор за
наем с ищцата. Споделя, че е разговаряла лично с М., която й съобщила, че не е
подписала договор, както и че при първоначалното си влизане в имота го е заварила в
лошо състояние. Ответницата възнамерявала да почисти жилището, но това не се
осъществило в пълна степен. Към края на месец юли 2024 г. М. била под значителен
стрес, свързан с необходимостта да прекрати отношенията си с ищцата. Свидетелката
сочи, че М. изразила желание да прекрати взаимоотношенията си и да не живее в
апартамента. Ответницата предложила да заплати обезщетение за дните, през които е
пребивавала в жилището, макар този престой да е бил свързан единствено с
почистване. Посочва, че ищцата е претендирала по-голямо обезщетение, включително
неустойка. През целия процесен период М. живеела при брат си Д, който е и нейният
приятел, като посещавала имота само с цел почистване. Твърди, че М. ходела почти
ежедневно в апартамента, за да го почиства. Посочва, че е посетила лично веднъж
5
апартамента, като й направило лошо впечатление поради състоянието му.
Потвърждава, че помни апартамента съгласно представените в заседанието снимки.
Съдът кредитира показанията на свидетелите, като намира, че свидетелите И –
фактически съжител на ищцата, и Д Д – брат на ответницата, са заинтересовани в
показанията си поради връзката си със страните по делото, поради което техните
показания следва да бъдат преценени съобразно разпоредбата на чл. 172 ГПК.
Заинтересоваността на страна по делото не представлява обстоятелство, което само по
себе си да компрометира показанията на свидетелите като недостоверни, а само
изисква съдът да прави по-задълбочена преценка на тези свидетелски показания и да
ги сравнява задълбочено с останалия по делото фактически и доказателствен
материал.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения иск за заплащане на неплатената наемна
вноска е да докаже при условията на пълно и главно доказване правопораждащите
факти, от които черпи изгодни за себе си последици, a именно: че между страните е
бил сключен валиден договор за наем за процесния имот, по който ищецът е предал на
ответника фактическата власт върху имота, изпълнил е задълженията си по договора и
за ответника е възникнало задължението за заплащане на уговорената наемна цена.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже погасяване на
задължението.
Първият елемент от фактическия състав на претенцията е установяването от
страна на ищеца наличието на валидно облигационно отношение с ответника за наем
на процесния недвижим имот. Договорът за наем по правило е неформален /в този
смисъл решение № 238 / 04.09.2013г. по т. д. № 123/2011г. на II т. о. на ВКС/, като за
валидно възникване на наемното правоотношение следва да е налице съгласие на
страните относно съществените елементи на договора, а именно: 1) вещта, която се
предоставя за временно ползване и 2) възнаграждението /наемната цена/. Тоест, за да
се установи наличието на неформално наемно правоотношение следва от
доказателствата по делото да се установят при условията на пълно и главно доказване
съществените елементи на договора.
Договорът за наем, като неформален и консенсуален договор, се счита за
сключен в момента на постигане на съгласие относно присъщите на съдържанието му
съществени елементи - относно вещта, която се предоставя за временно ползване, и
цената, която наемателят дължи срещу предоставеното му ползване. Писмената форма
не е условие за действителност, а само форма за доказване. Поради това съгласието за
сключване на договор за наем не предпоставя насрещни писмени волеизявления на
страните.
Не съществува пречка условията на договора да бъдат предложени от
наемодателя или от наемателя чрез отправяне на устно или писмено предложение до
другата страна, и договорът да бъде сключен чрез приемане на отправеното
предложение. Приемането може да бъде направено изрично с адресиране на нарочно
устно или писмено волеизявление до предложителя, че насрещната страна е съгласна
напълно с предложените съществени условия - вещ и наемна цена. В тази хипотеза, по
аргумент от чл. 14, ал. 1 ЗЗД, договорът ще се смята за сключен в момента, в който
волеизявлението достигне у предложителя. Възможно е приемането да се осъществи и
с конклудентни действия като например изпращане на покана за предаване на вещта,
заплащане на наемна цена и др. действия, съставляващи изпълнение на задълженията
6
по договора. За да заместят изричното волеизявление за приемане на предложеното
изпълнение и да формират съгласие за сключване на договора, конклудентните
действия следва да са от Т. естество, че да манифестират ясната воля на страната да се
обвърже с договора за наем при предложените в офертата условия. За целта офертата
/предложението/ трябва да съдържа достатъчна конкретизация по отношение на
съществените елементи на правоотношението. Когато същите не са конкретизирани в
офертата, конклудентните действия ще съставляват само израз на намерение за водене
на преговори за сключване на договор за наем, но не и насрещно волеизявление за
сключване на договора, тъй като в този случай не би било налице недвусмислено
съгласие на договарящите относно предмета на договора.
В аспекта на изложеното и съгласно представените по делото доказателства,
необходимо е да бъде изследвана електронната кореспонденция между страните (л. 17-
51 вкл. от делото), за която същите потвърждават, че са водили в приложенията
Месинджър и Вайбър, както и по електронна поща по повод наемането на собствения
на ищцата апартамент № 3, находящ се в гр. София, кв. От нея се установява, че на
03.07.2024 г. ищцата е изпратила IBAN номер на банкова сметка, по която ответницата
да заплати капаро в размер на 750,00 лева за наемане на апартамент, находящ се в гр.
София, кв. от 22.07.2024 г. На следващия ден - 04.07.2024 г., ответницата е изпратила
имейл в следния смисъл: „..пратих капарото преди малко..“, като е приложила и
екранна снимка на банково потвърждение с наредител М. П. Д. и получател Л. Х. Т., с
основание „капаро“ и още пояснения „ап капаро“. Ден по-късно ищцата е отправила
предложение за сключване на договор за наем, обективирано в изпратения на
05.07.2025 г. по имейл договор за наем, ведно с предавателно-приемателен протокол.
След изпращането му, видно от кореспонденцията, не е получено писмено съгласие за
сключването му от страна на потенциалния наемател. Макар ищецът да е навел
твърдения, че в телефонен разговор на 11.07.2024 г. между страните, М. Д. е приела
така изпратените документи и е била изцяло съгласна със съдържанието на договора,
същите останаха недоказани в настоящото производство. Не бяха ангажирани
доказателства, които да водят до обоснован извод, че ответницата се е съгласила с
клаузите в изпратения от ищеца договор. Представената по делото справка за
проведени телефонни разговори в периода от 11.07.2024 г. до 30.07.2024 г. по никакъв
начин не доказва в условията на пълно и главно доказване това обстоятелство.
От представената по делото електронна кореспонденция между страните не се
установява ответницата да е изразила каквото и да било съгласие за сключване на
конкретно представения по делото договор за наем.
Изследвайки водената електронна кореспонденция между страните обаче, може
да се направи извод, че страните са сключили неформален договор за наем, поради
следните аргументи:
На първо място, в електронна кореспонденция в периода 23.07-30.07.2024 г.
ответницата е изпратила на ищцата съобщения в следния смисъл: на 23.07.2024 г. -
„Ако нямаш време, аз да викна някой за да почистят дивана и матрака и да ги
приспаднем от наема?...“; на 24.07.2024 г. -„Да, утре ти пращам парите за наема по
банков път“, на 26.07.2024 г. – „ ..пратих ти наема с приспаднати пари (120) за
почистването“, след което на 30.07.2024 г. е изпратила платежно нареждане за сума в
размер на 630,00 с данни за получател Л. Т., с основание „наем“ и дата на изпълнение
26.07.2024 г. и последващо изпратено съобщение от ответницата с текст „пуснала съм
ги“. Следва да бъде направен извод, че уговорката между страните е била да се
приспадне сума в размер на 120,00 лева, която ответницата е заплатила за почистване
на диван и матрак, съгласно водената кореспонденция. В тази връзка, ответницата е
уведомила Л., че е намерила възможност за почистване на диван и матрак на стойност
7
120,00 лева, а ищцата е изпратила електронно съобщение на 24.07.2024 г. в следния
смисъл: „Чудесно! И се разбираме да ги приспаднем от наема “.
На следващо място, от представените доказателства, в това число и
свидетелските показания на Д и И се установява, че М. Д. е предприела действия по
почистване и пренасяне на багаж в процесния недвижим имот, в това число и
поставяне на пердета.
От изложеното, може да бъде направен обоснован извод, че страните са
сключили договор за наем, доколкото същите имат уговорка по отношение на
съществените елементи от него, а именно - 1) от водените между страните
преддоговорни отношения се установява, че същите са във връзка с наемането на
апартамент 3, находящ се в гр. София, кв. , за което и страните в настоящото
производство не спорят; 2) наемната цена, която в случая от водената между страните
електронна кореспонденция се установява да е в размер на 750,00 лева. По-конкретно,
по отношение на наемната цена, съдът достигна до този извод, тъй като ответницата е
създавала платежно нареждане за превод на сума в размер на 630,00 лева след
уговорката между страните за приспадане на 120,00 лева за извършеното почистване
на диван и матрак. По този начин се установява, че страните са се съгласили за размер
на месечния наем на стойност 750,00 лева. Ирелевантно е обстоятелството, че
впоследствие се оказва, че нареденият превод не е осчетоводен, респ. не е достигнал
до ищцата поради липса на потвърждение в електронното банкиране на ответницата.
Същото демонстрира намерение, както и признание, съдържащо се в електронната
кореспонденция по повод наемните отношения между страните. Неизпълнението на
облигационното задължение за заплащане на наемна вноска, не е елемент от
фактическия състав за възникване на валидно наемно правоотношение.
По делото като безспорно обстоятелство е отделен фактът, че на 19.07.2024 г.
ответницата е получила ключ за процесния недвижим имот, с което ищцата е предала
на ответника фактическата власт върху имота. По този начин е осъществен и вторият
елемент от възникването на валидно облигационно наемно правоотношение. Същото
се потвърждава и от разпитаните в хода на производството свидетели, съгласно чиито
показания ответницата е имала достъп до имота и е ходила в него в периода 22.07-
30.07.2024 г. Ирелавантно е обстоятелството дали е ползвала същия за живеене в този
период, или не.
По делото се установи освен това, че на 30.07.2024 г. ответницата е върнала
ключа на ищцата за процесния недвижим имот, в която насока са и показанията на
свидетеля Д. Съгласно диспозитивното начало, ищцата претендира пропорционално
месечен наем за ползването на имота за периода 22.07.2024 г. – 30.07.2024 г. (8
календарни дни). За началния момент на сключения неформален договор за наем,
следва да се има предвид и първоначално изпратения имейл на 03.07.2024 г. във
водените преддоговорни отношения между страните, а именно „…във връзка с огледа
на апартамент 3 на ул. , изпращам банкова сметка за изплащане на капаро в размер
на 750 лв. за наемане на апартамента от 22.07.2024 г.“, изпратен от ищцата по
настоящото дело. Доколкото ответната страна не е възразила, а напротив – изпратила
потвърдителен имейл за плащане, следва да бъде направен извод, че наемното
правоотношение е с начална дата на обвързване на страните от 22.07.2024 г.
При уважаване на исковата претенция, следва да се съобрази и обстоятелството,
че страните са имали уговорка да приспаднат платените от ответницата 120,00 лева за
почистване на диван и матрак от наема за първия месец. Тоест, ответницата е
заплатила тази стойност, която е прихваната от месечната наемна цена в размер на
750,00 лева. В обобщение, за уважаване на пропорционално претендирана част от
наемната цена за 8 календарни дни, следва да бъде взето и предвид обстоятелството,
8
че 120,00 лв. са били заплатени от ответницата съобразно уговореното. За да бъде
изчислена пропорционално наемната цена за 8 календарни дни, следва да се изчисли
наемната цена, която се дължи за ден. Размерът на наема съдът следва да изчисли
като раздели дължимата сума от 750,00 на броя на дните от месеца (31 календарни дни
за юли месец 2024 г.) и така получената стойност се умножи по броя на дните, за които
наемната цена е дължима – 8 календарни дни, който се явява в размер на 193,55 лева.
От този размер следва да се приспадне заплатеното от страна на ответницата в размер
на 120,00 лева, като се получава дължим размер от 73,55 лева.
С оглед на изложеното, искът с правно основание по чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с
чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД е основателен и следва да се уважи за сумата от 73,55 лева,
представляваща неплатена наемна вноска за периода от 22.07.2024 г. до 30.07.2024 г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от депозиране на исковата молба до
погасяване на задължението, се явява основателен. За разликата до пълния
претендиран размер от 200,00 лв. искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
По иска по чл. 86 вр. с чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения иск е да докаже наличието на главен дълг и
настъпването на изискуемостта на вземането – уговорен срок за изпълнение или
отправена и получена от ответника покана за заплащане на дължимите суми преди
образуване на настоящото производство.
При доказване на горните факти, в тежест на ответника е да докаже погасяване
на задълженията в срок.
Съдът достигна до извод за частична основателност на иска по чл. 79, ал. 1, пр. 1
ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, поради което частично основателен се явява и
искът за лихва за забава. Предявеният иск следва да бъде уважен за сумата от 6,70 лева
за периода от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г., като сумата у изчислена с помощта на
онлайн калкулаторът, достъпен на интернет сайта на Национална агенция по
приходите: https://portal.nra.bg/embed/interest-calculator/main.html. За горницата до
пълния предявен размер от 18,55 лева искът следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
По иска по чл. 92 ЗЗД:
В тежест на ищеца по предявения иск е да докаже при условията на пълно и
главно доказване правопораждащите факти, от които черпи изгодни за себе си
последици, a именно: че между страните е възникнало облигационно отношение по
договор за наем за процесния имот, по силата на което за ответника е възникнало
задължение за заплащане на неустойка в претендирания размер поради неспазено
предизвестие при прекратяване на договора за наем.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже положителния факт
на погасяване на дълга.
Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението
на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
необходимо те да се доказват. Правната норма определя неустойката като форма на
договорна отговорност за причинените вреди от неизпълнение на договорно
задължение, чийто размер е предварително уговорен от страните, като наред с това
очертава и специфичните функции на неустоечното вземане – обезщетителна,
свързана с преразпределяне на последиците от неизпълнението в тежест на
неизправния длъжник, обезпечителна – за обезпечаване изпълнението на
задължението и наказателна – в случаите, при които размерът на неустойката е по –
голям от причинените вреди. Съгласно задължителните разяснения, дадени в т. 3 на ТР
№ 1/2009 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, нищожна поради накърняване на
9
добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции. Преценката дали уговорена неустойка е
нищожна от гледна точка на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора в зависимост от специфичните за отделния случай
факти и обстоятелства и от общи за всички случаи критерии, сред които: вида на
неустойката (компенсаторна или мораторна) и съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните вреди от неизпълнението.
С оглед на по-горе изложените съображения, съдът намира, че е налице
възникнало облигационно правоотношение по договор за наем на процесния имот при
уговаряне на двата съществени елемента от договора за наем – 1) вещта, която се
предоставя за временно ползване и 2) наемната цена. По делото не се установи в
условията на пълно и главно доказване, че в сключения между страните неформален
договор за наем, е била уредена неустойка при предсрочно прекратяване на договора.
В тази връзка, съдът не кредитира показанията на свидетеля Димов, според който
ответницата е приела проекта за договор, така както й е изпратен от ищцата, в това
число и възможността за прекратяване на договора с предизвестие от три месеца и в
случай че някоя от страните не спази срока на предизвестието, то тя дължи неустойка
в размер на наемната цена за тези месеци. На основание чл. 172 ГПК, съдът не
кредитира свидетелските показания в тази част, като отчита евентуалната
заинтересованост на свидетеля и факта, че същото не се подкрепя от останалите
доказателства по делото, включително и от показанията на останалите разпитани
трима свидетели. Видно от представената и водена между страните кореспонденция,
страните не са уговорили неустойка при предсрочно прекратяване на договора.
Макар да е налице валидно сключен договор за наем на вещта, не се установи от
материалите по делото да е уговорена неустойка между страните преди настъпването
на неизпълнението на договорното задължение, за което тя е уговорена. В този смисъл
следва да се посочи, че по делото липсва установена между страните комуникация, с
която да се потвърждава съдържанието на изпратения и неподписан договор от
ответницата. Ищцата твърди, че ответницата е потвърдила и приела изцяло
съдържанието на изпратения й договор в телефонен разговор, проведен с нея на
11.07.2024 г., но този факт не се доказа по делото, като изрично се оспорва от
ответницата.
При анализ на събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, както и на гласните такива, съдът намира, че по делото от страна
на ищеца не се установява, при условията на пълно и главно доказване, наличието на
твърдяната неустойка, породена от сключен неформален договор за наем от 22.07.2024
г.
Поради гореизложеното, предявеният иск с правна квалификация чл. 92 ЗЗД
следва да бъде отхвърлен като неоснователен, като не следва да бъде обсъждано
направеното от ответната страна в условията на евентуалност възражение за
недействителност на неустойката поради накърняване на добрите нрави поради
нейната прекомерност.
По иска по чл. 86 вр. с чл. 92 ЗЗД:
Съдът достигна до извод за неоснователност на иска на иска за неустойка,
поради което като неоснователен следва да се отхвърли и акцесорният иск за лихва за
забава.
По разноските:
При този изход на спора право за присъждане на разноски възниква и за двете
страни.
10
На осн. чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
сумата от 36,45 лева, представляващи заплатени държавни такси за уважената част от
исковете, а именно 18,39 лева – държавна такса по иск по чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с
чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД и 18,06 лева – по иск по чл. 86 ЗЗД, пропорционално на
уважената част от исковете.
На осн. чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника
сумата от 970,03 разноски в исковото производство за платено адвокатско
възнаграждение, пропорционално на отхвърлената част от предявените искове.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. П. Д., ЕГН ********** да заплати на Л. Х. Т., ЕГН **********
сумите, както следва:
- 73,55 лева на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 232, ал. 2, предл. 1
ЗЗД, представляваща неплатена наемна цена, дължима за периода от 22.07.2024 г. до
30.07.2024 г. въз основа на неформален договор за наем на апартамент № 3, находящ
се в гр. София, кв. ул., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 31.03.2025
г. до погасяване на задължението, като ОТХВРЪЛЯ иска за горницата до пълния
претендиран размер от 200,00 лева като неосноватален;
- 6,70 лева на осн. чл. 86, ал. 1 ЗЗД, представляваща лихва за забава върху
неплатената наемна вноска за периода от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г. като
ОТХВРЪЛЯ иска за горницата до пълния претендиран размер от 18,55 лева като
неоснователен;
- 36,45 лева на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, представляваща направени разноски
в производството за заплатени държавни такси, пропорционално на уважената част от
исковете.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Л. Х. Т., ЕГН **********
срещу М. П. Д., ЕГН ********** осъдителни искове по чл. 92 ЗЗД са сумата от
2250,00 лева, представляваща дължима неустойка за прекратяването на неформален
договор за наем от 03.07.2024 г. поради неспазено тримесечно предизвестие и по чл.
86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 208,71 лева, представляваща лихва за забава върху
неустойката за периода от 30.07.2024 г. до 31.03.2025 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Л. Х. Т., ЕГН ********** да заплати
на М. П. Д., ЕГН ********** сумата от 970,03 лева разноски в производството,
пропорционално на отхвърлената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11