РЕШЕНИЕ
№ 148
гр. Търговище, 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, XI СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЙОХАННА ИВ. АНТОНОВА
при участието на секретаря Бл. Д. П.
като разгледа докладваното от ЙОХАННА ИВ. АНТОНОВА Гражданско дело
№ 20233530101492 по описа за 2023 година
Производството е по предявен иск с пр. осн. чл.32,ал.2 от ЗС.
Ищецът на Г. Т. Т. от **********, действащ чрез процесуален
представител и съдебен адресат адв.А. Н.-ТАК твърди в исковата молба, че е
собственик на недвижим имот, представляващ част от четириетажна сграда,
находяща се в УПИ III кв. 23 по плана на **********, с площ от 1125 кв.м.
представляващи първи жилищен етаж с площ от 146кв.м., втори жилищен
етаж с площ от 334,10кв.м., трети жилищен етаж с площ от 334 кв.м. и
приземен етаж -склад с площ от 63 кв.м., като уточнява, че на практика това са
втори ,трети и четвърти етаж на сградата, като излага, че придобил
посочените имоти с НА № 91 том XVII дело 3386 от 11.12.2019г. по описа на
Сл.Вп Търговище. Излага, че първият ответник С. С. Т. от с.с.е собственик на
376/1185 кв.м. от дворно място, за който имот е отреден УПИ III кв. 23 по
плана на **********, заедно с част от изградената четириетажна сграда в
имота, а именно едноетажна нежилищна сграда с площ от 588 кв.м., гаражна
клетка с площ от 27,8 кв.м. и 3/4 ид.ч. от приземния етаж, щелият с площ от
210 кв.м., представляващи склад № 5,6,7,8,9,10. На практика това е първия
етаж на сградата, като собствеността е придобита с НА № 18 том I от
11.01.2021 г., вписан в СлВп Търговище; вторият ответник Ю. Ю. Я. от с.с. е
1
собственик на гаражна клетка, представляваща самостоятелен обект в
сградата с площ от 23 кв.м., а третият ответник А. Р. М. от с.с. също е
собственик на самостоятелен обект в сградата представляващ гараж с площ от
27 кв.м.Излага, че процесната сграда е изградена от Потребителна кооперация
„Сеяч” ********** и е представлявала административна сграда, с ресторант,
но след придобиването на отделните обекти в нея от страните по делото е
възникнал спор относно ползването на общите части на сградата, а именно-
терасата на втория етаж и стълбището към таванските помещения, както и
външната площадка на първия етаж, възникнал спор и за това кой трябва да
поеме разходите за ремонт на покрива на сградата, при което ищецът приема,
че за него е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск за
разпределяне на ползването на посочените общи части по реда на спорната
съдебна администрация между съсобствениците, съобразно техните реална
обособени имоти, като се определи частите които обслужват отделен имот да
бъдат ползвани само от лицата, собственици на този имот, по реда на чл. 38
ал. 2 ЗС.В съдебно заседание претенцията се поддържа от процесуалния
представител на ищеца адв.А. Н.-ТАК, която пледира за уважаването й и
разпределяне ползването на посочените общи части съобразно правата на
страните в съсобствеността и в най-оптималния вариант.
В срока и по реда на чл. 131 от ГПК, в писмен отговор от първия
ответник С. Т., действащ чрез процесуален представител и съдебен адресат
адв.Д. П.-ТАК, предявеният иск се оспорва като неоснователен, като се излага,
че ищецът самоволно и без съгласието и разрешението на ответника е избил
врати от своя етаж и ползва покрива на ответника, като по този начин му
пречи сам ответникът за ползва покрива си, както и външната площадка на
първия етаж, за които твърди, че са включени в правото му на собственост;
претендира разноски.В съдебно заседание и в писмени бележки възраженията
се поддържат от процесуалния представител на този ответник адв.Д. П.-ТАК,
който пледира за отхвърлянето на иска, претендира разноски.
В срока и по реда на чл. 131 от ГПК писмен отговор от ответниците Ю.
Ю. Я. и А. Р. М. не е постъпил, липсва становище по иска.В съдебно заседание
посочените двама ответници са се явили единствено във второто съдебно
заседание ,като не са въвели каквито и да е възражения, не са направили
доказателствени искания и са изразили становище за приемане на
изслушаното в това заседание заключение на в.л. арх.П. по назначената СТЕ.
2
След преценка на доказателствата по делото и като съобрази доводите
и исканията на страните, съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
От НА № 127, том V, рег.№ 5413, дело № 541/2019г. по описа на
нотариус Г. Г., рег.№ ***** с район на действие РС Търговище се установява,
че Ах. Ф. Ах. продава на ищеца собствения си недвижим имот, представляващ
част от четириетажна административна сграда, находяща се в УПИ III (три) в
кв. 23 (двадесет и три) с площ от 1125.00 кв.м.(хиляда сто двадесет и пет
квадратни метра) при граници: от две страни - улица. УПИ II- 150, УПИ IV - за
обществени дейности по плана на ****************, а именно: на първи
етаж- обекти с обща светла площ от 124,75кв.м. и застроена площ от
146,26кв.м.; на втори етаж- обекти с обща светла площ от 282,80кв.м. и
застроена площ от 334,10кв.м.; на трети етаж обекти със обща светла площ от
379кв.м. и застроена площ от 334,10кв.м. и на приземен етаж обекти със
светла площ от 52кв.м. и застроена площ от 63кв.м., подробно описани в
акта.От НА № 31,том I, рег.№ 141, дело № 3/2021г. по описа на нотариус П.
А., рег.№ ***** с район на действие РС Търговище се установява, че
ответникът С. Т. е придобил от продавача Потребител Кооперация „СЕЯЧ“
***********, с ЕИК:********* собствеността върху имот, а именно: 376/1185
ид.ч. от дворно място, цялото с площ от 1185кв.м., за което е отредено
УПИ-III в квартал 23 по плана на ****************, при граници на
поземленият имот:ПИ№150 на Р. В. К.; УПИ IV за обществени нужди: улица:
площад,заедно с построеното в него: едноетажна масивна нежилищна сграда
(с предназначение - търговски обект) със застроена площ от 588 кв.м.; гаражна
клетка със застроена площ от 27.80кв.м при граници: търговски обект на
ПК“СЕЯЧ“ ; гаражна клетка на ТКЗС; площад; улица; както и 3/4ид.ч. от
приземен етаж-мазе целият с площ от 210 кв.м. при граници: склад на ТКЗС;
коридор на търговска сграда на ПК“Сеяч“: дворно място на ПК “Сеяч“, улица,
а именно: склад № 5, склад № 6, склад № 7, склад № 8, склад № 9 и склад №
10.От Скица № СК-108/03.02.2021г. изд. от Община Търговище се установява,
че процесната сграда е построена в имот, представляващ УПИ III в кв.23 по
плана на **********, при граници на имота: ПИ № 150 на Р. К. и УПИ IV за
общ. дейности.От НА № 150,том V, рег.№ 5677, дело № 389/2023г. по описа
на нотариус Д. Г., рег.№ *****, с район на действие РСТ се установява, че
3
ответникът Ю. Ю. Я. е придобил собствеността върху обекти в порцесната
сграда, а именно-63/1125 ид.ч. от четириетажна адм. сграда, находяща се в
УПИ III в квартал 23 с площ от 1225.00 кв.м. по скица, a по нотариален акт за
собственост с площ от 1125.00 кв.м., при граници: от две страни улица. УПИ
11-150. УПИ IV, представляващи приземен етаж: склад за гориво и инвентар
със светла площ от 52.00 кв.м. и застроена площ от 63.00 кв.м., при граници:
от север и изток- терен, от запад- коридор със стълбище, от юг- складове на
РПК- **************** и терен.От НА № 110,том III, рег.№ 2039,дело №
198/2008г. по описа на нотариус П. А. рег.№ ***** с район на действие РСТ се
установява, че ответникът А. Р. М. и съпругата му П. Х. М. са признати за
собственици на осн. чл. 483,ал.1 от ГПК(отм.) на следните имоти:гаражна
клетка, склад за авточасти, стая и тоалетна с преддверие, с обща площ от 76
кв.м., изградени в триетажна сграда с приземен етаж, разположена в терен, за
който е отреден парцел III-за магазин в кв.28 по плана на **********, при
граници: от юг.ул.“**********,“, от запад-гаражна клетка, от изток-коридор и
от север-незастроена част, който НА е поправен с НА № 90,том XV, рег.№
15080, дело № 1760/2018г. по описа на нотариус П. А. рег.№ ***** с район на
действие РСТ в частта относно посочения квартал на селото, който следва да
се чете „квартал 23“.От НА № 194,том IVрег.№ 4538, дело № 306/2021г. по
описа на нотариус Д. Г., рег.№ *****, с район на действие РСТ се установява,
че ответникът А. Р. М. е придобил собствеността върху обекти в процесната
сграда, а именно: складово помещение с площ от 52,50кв.м., състоящо се от
складове № 12, № 13, № 14, № 15, № 16, № 17, № 18 и № 19, построено в
УПИ III в кв.23 по плана на **********, при граници: улица, ПИ № 150 на Р.
К., УПИ –за общ. дейности.
От назначената и приета по делото СТЕ, изготвена от инж.П. П.,
неоспорена от страните и от обясненията на вещото лице, дадени в съдебно
заседание се установява, че по въпроса дали процесиите тераса на втория етаж
и външна площадка на първия етаж са включени в квадратурата от 588 кв.м.,
които ответникът С. Т. притежава по силата на НА№ 18, том I, дело
15/11.01.2021 г. по описа на СлВП Търговище, вещото лице посочва, че съгл.
действащият регулационен план на **********, одобрен със Заповед №
36/07.01.1970 г., отреждането за УПИ III в кв. 23 е „магазин”, т.е. обществена
сграда, като видно от № 127, том V, рег.№ 5413, дело № 541/2019г. по описа
на нотариус Г. Г., рег.№ ***** с район на действие РС Търговище Г. К. К. е
4
собственик на:1-ви етаж със застроена площ 146,26 кв.м.;II-ри етаж със
застроена площ 334,10 кв.м.;Ш-ти етаж със застроена площ 334,10 кв.м.;0
/приземен/ етаж - склад със застроена площ 63,00 кв.м., а ответникът С. С. Т. е
собственик въз основа на НА № 31,том I, рег.№ 141, дело № 3/2021г. по описа
на нотариус П. А., рег.№ ***** с район на действие РС Търговище на:
Едноетажна масивна нежилищна сграда / с предназначение - търговски обект
със застроена площ 588 кв.м.; гаражна клетка със застроена площ 27,80 кв.м.
и 3/4ид.ч. от приземен етаж - мазе целият с площ 210 кв.м., като след
извършения от вещото лице оглед на място и съответните измервания, вещото
лице е установил, че всъщност посочената като едноетажна нежилищна сграда
е част от представлява южната част от първи (първи надземен) етаж от
сградата, изградена в УПИ III в кв. 23 по плана на ********** и в себе си
бивш ресторант, покрита тераса от запад и открита тераса/площадка/ от юг,
което е видно и от приложеното по делото копие на строителните книжа на
сградата, като вещото лице посочва, че застроената площ на така описаната
„сграда”, включваща бивш ресторант, покрита тераса от запад и открита
тераса от юг, а след измерването е установил ,че е 596 кв.м. при вписани в акта
588 кв.м. В обобщение дава заключение, че процесната тераса на втори етаж
се явява и е покрив на частта от собствената на С. С. Т., описана като
„едноетажна масивна нежилищна сграда”, свободна от застроените втори и
трети етажи, собствени на Г. К. К.; вписаната застроена площ на II-ри етаж в
НА на Г. К. К. от 334,10 кв.м. включва само и единствено площта, заключена
вътре в ограждащите стени на етажа и процесната площадка на първи етаж е
покрив на издадената към улица ОК 34 - ОК 37 част от приземния етаж на
сградата (съгл. приложения № 3 и № 4 към заключението), но е включена в
застроената площ на сградата, собствена на С. С. Т..Към заключението са
приложени и съответните чертежи в четири приложения към него.
От заключението по назначената първоначално СТЕ, изготвено от арх.
Й. П., неоспорено от страните, което съдът кредитира като компетентно и
безпристрастно се установява, че след съпоставка на представените
нотариални актове и наличните части от одобрени проекти на сградата (за
първи и втори етажи), вещото лице е констатирал, че сградата е била
изградена след юли 1970 като сграда със смесена собственост на ТКЗС -
********** и Потребителна кооперация (Селкооп). Разпродажба на реално
обособени части от сградата е започнало след 2008 г. (вероятно и преди
5
това), като не е открил проекти за разделяне на сградата на реално
обособени части, съгл. чл. 202 от ЗУТ, както и ценообразуване на отделните
обособени части от сградата, няма изработена и влязла в сила кадастрална
карта и кадастрални регистри на ****************, в т. ч. и реално обособени
самостоятелни обекти в сграда по кадастрална карта, като още липсват
екзекутивни чертежи на настъпилите промени в етапа на строителство и
експлоатация на сградата, а в етапа на експлоатация са правени преустройства
и изменения в разпределението на отделните помещения в сградата -
пробивани са нови отвори, премахвани са стени и са изграждани нови
преградни стени, някои от които без одобрени проекти. Има одобрени проекти
от Община Търговище при преустройството и промяна предназначението на
част от първи етаж в магазин и кафе-аперитив с възложители А. Р. М. и П. Х.
М., в резултат на което описаните в нотариалните актове площи на отделните
обособени в реални граници части от сградата не съответстват напълно на
площите по одобрените проекти.И арх.П. е констатирал, че поради грешка в
НА на ответника С. Т. е описано, че е продадена едноетажна масивна
нежилищна сграда с предназначение - търговски обект със застроена площ от
588 кв. м., а всъщност е продадена част от втори етаж с площ реално от 597,73
кв. м., в т. ч. и покрита (частично) тераса, като предназначението на сградата е
заведение за обществено хранене, като терасата на този етаж е предназначена
да обслужва залата за хранене. Друга грешка в същия нотариален акт в същия
абзац, е че застоената площ на приземния етаж е описана като 210 кв. м. а по
одобрения проект възлиза на 430 кв. м.Арх.П. е констатирал още, че
направените продажби на обособени части в реални граници са станали по
конструктивните очертания на налични помещения без те да са били
функционално обособени като самостоятелни обекти, а техните купувачи в
последствие са ги преустройвали и променяли предназначението им , като с
НА № 150, т. V, per. № 5677, д. №389 от 2023 г. (Прил. 1) е продаден склад за
гориво и инвентар без да е обособен самостоятелен вход (подход) към този
обект, тъй като дотогава подходът е бил през частта от сградата, собственост
на Г. К. К. през вътрешно стълбище. Тази част от сградата ще може да
функционира като самостоятелен обект в сграда след одобряване на
строителни книжа за преустройство и промяна на предназначението, като така
се обособи и нов самостоятелен подход отвън, през общото дворно място.
Продажбата е станала и без наличие на ид. ч. от правото на собственост на
6
дворното място и/или от правото на строеж за тази част от сградата.Арх.Т.
посочва също, че продадената частично покрита тераса (представляваща
обща част от сградата) в НА № 31, т. I, per. № 141, д. №3 от 2021 г . на С. С. Т.
е включена в общата площ на неговата собственост от 588 кв. м. с налична
стълба, водеща до открита тераса на трети етаж, която се явява и използваем
покрив над ресторанта. Тази открита тераса е била достъпна и от коридора на
третия етаж, собственост на Г. К. (НА № 127, т. V, per. № 5413), но е била
зазидана неясно кога. Отварянето на нова врата от канцелария на третия етаж
към откритата тераса е извършено без да е отразено в проекта, но по същество
не засяга конструктивни елементи на сградата (премахната е неносеща част-
подпрозоречен парапет) и по този начин само се е променило
местопложението на врата, осигуряваща достъп до терасата, при което вещото
лице приема, че тази тераса, представляваща обща част на сградата, се намира
до реално обособени части от сградата и е достъпна от трети етаж на Г. К. и
втори етаж на С. Т. през външната стълба и като такава и на основание чл. 38
от ЗС може да се уговори да бъде обща само на лицата, чиито помещения
обслужва. На място са поставени ограничения (метални прегради),
ограничаващи ползването на общата тераса.В обобщение, арх.Т. заключва, че
процесната сграда е била проектирана и строена като смесена сграда на
различни собственици - ТКЗС - ********** и Селкооп (в последствие РПК
„Сеяч“). Като такава, още в началото тя е била в режим на етажна собственост
от двама собственика. От тази гледна точка, стълбите са били замислени и
продадени като елементи, обслужвали отделните собственици в сградата. Така
стълбата, в НА № 127, т. V на Г. К., обслужва само неговата собственост, като
за нея има обособен и самостоятелен вход. Изключение прави само
обстоятелството, че тя води до таванско подпокривно пространство и до
покрива, който покрива четириетажната част на сградата и частично
помещения, собственост на С. и Ю.. В този смисъл за тях трябва да им бъде
осигурен достъп до покрива на четириетажната част през стълбището на Г.
при нужда, вкл. с оглед необходимостта от извършването на ремонти с цел
поддържането им в добро състояние. Сочи, че видно от определението за
тераса, тя е разположена над помещения, поради което по самото си естество
се явява покрив за обектите, над които се намира, а като покрив, съгласно чл.
38 от ЗС, терасата се явява обща част на сградата по своето естество, т. е.
такава, без която сградата не може да съществува. Терасата се окачествява
7
като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато
покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от
използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай
запазва функциите си на покрив, която е главната функция на този вид тераси
и щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е
обща част и принадлежи на всички етажни собственици, независимо от
обстоятелството, че като площ може да се ползва от един или няколко
собственика.Относно дяловете на съсобствениците в общите части на
сградата, вещото лице посочва, че описаните в нотариалните актове площи на
отделните, обособени в реални граници части от сградата не съответстват
напълно на площите по одобрените проекти, като в табличен вид е отразил
съответно: за Г. К.-при площ по НА от 814,46 кв.м., по чертеж тази площ е
814,46 кв.м., а припадащата му се част от общите части е 45,5%; за С. Т. -при
площ по НА от 615,8 кв.м., по чертеж тази площ е 806,46 кв.м. , а
припадащата му се част от общите части е 42,76%;за Ил. Ил -при площ по НА
от 63 кв.м., по чертеж тази площ е 59,5 кв.м. , а припадащата му се част от
общите части е 3,16%, а за А. М.- при площ по НА от 128,6 кв.м., по чертеж
тази площ е 157,98 кв.м. , а припадащата му се част от общите части е 8,38% и
терасата като обща част е с площ по чертеж от 301,15кв.м.Вещото лице
посочва още, че доколкото в разпоредбата на чл. 38, ал. 2 от ЗС се допуска
общите части по предназначение да бъдат обособени като общи само от някой
от етажните собственици по общо съгласие, вещото лице е представил схема
2
на ползване на общата част - тераса, с площ от 301,15 м, само между двама от
етажните собственици - Г. К. и С. Т., до които самостоятелни обекти терасата
се допира, и които реално могат да ползват тази тераса, отразено в Прил. №8
към заключението, като е посочил, че разделянето за ползване е примерно, и
са възможни повече от един начин на разделяне. Спазено е изискването
площта за ползване от отделните собственици да бъде пропорционална на
участието в общите части на сградата - за Г. (45,5 % от об.ч.) и за С. (42,76 %
от об.ч.)и съгл. изготвения проект за разпределяне ползването на терасата,
вещото лице предлага да се прекара граница на ползване на терасата както
следва: От югозападния ъгъл на терасата, в посока север и на 7,8 м е началото
(т. 1) на границата, след което чупи в източна посока до 1 м от западната
фасада на третия етаж (т. 2), след това границата чупи до (т. 3) в южна посока
и на 2,5 м от т. 2, после чупи в източна посока на 14,28 м до (т. 4), след което
8
чупи в посока север и успоредно на фасадата и на 1 м от нея, с дължина 9,2 м
до (т. 5), след което чупи в източна посока до чупката на терасата (т. 6). Така
2
прокараната граница разделя общата тераса с площ от 301,15 м на две части,
като северната част и долепена до фасадата на високото тяло, собственост на
2
Г., ще бъде с площ от 155,31 м и ще се ползва от Г., а южната част от терасата
2
ще бъде с площ от 145, 84 м и ще може да се ползва от С. през външната
стълба от юг. Съотношението на така определените площи съответства на
пропорционалното съотношение на участието в общите части на Г. и С..От
заключението по назначената допълнителна СТЕ за изготвяне на други
варианти за разпределяне ползването на процесната тераса, което също е
прието по делото и не е оспорено от страните се установява, че вещото лице
арх.Т. е представил още два варианта, като посочва също, че за построената
смесена сграда в УПИ №ХШ-1185 в кв. 23 по плана на **************** след
извършено от вещото лице проучване за запазени строителни книжа
(одобрени проекти от 17.08.1970 година), е констатирал, че в „Държавен
архив“-Търговище не се съхраняват одобрени проекти на Смесената сграда,
разрешена на ТКЗС ********** и Селкооп, такива липсват и в Община
Търговище, както и в „Адапт“ ЕООД- Търговище.Изготвените два
допълнителни варианта за разпределение на ползването на терасата са
следните: Втори вариант (Прил. 1 към доп. заключение), който предвижда
съответстващо на идеалните части от общите части на сградата само между
двама от собствениците на етажната собственост Г. и С. - тези, до чиито
самостоятелни обекти терасата се допира и които могат да я ползват реално
прокарване на граница както следва: От югозападния ъгъл на терасата, в
посока север и на 19,7 м е началото (т. 1) на границата след което преминава в
източна посока до 1 м от западната фасада на третия етаж (т. 2), след това
границата чупи до т. 3 по схемата в южна посока и на 14,43 м от т. 2, после
чупи в източна посока на 14,28 м и на 1 м от южната фасада, до т. 4, след което
чупи в посока север и успоредно на източната фасадата и на 1 м от нея, с
дължина 1,12 м до т. 5, след което чупи в източна посока до чупката на
терасата - т. 6 и така прокараната граница разделя общата тераса с площ от
2
301,15 м на две части, като северната част е долепена до фасадата на
2
високото тяло, собственост на Г., ще бъде с площ от 155,31 м н ще се ползва
2
от Г., а южната част от терасата ще бъде с площ от 145, 84 м и ще може да се
9
ползва от С. през външната стълба от юг. Съотношението на така
определените площи съответства на пропорционалното съотношение на
участието в общите части на Г. и С.. Трети вариант за разпределяне ползването
между ищеца и първия ответник (Прил. 2 към доп. заключение) предвижда
прокарване на граница както следва: От югозападния ъгъл на терасата, в
посока север и на 5,27 м е началото (т. 1) на границата, след което тя
преминава в източна посока на 1 м от южната фасада на третия етаж и
успоредно на нея с дължина 16,55 м до т. 2, после чупи в северна посока и
успоредно на източната фасада и на 1 м от нея, с дължина на 12,14 м до т. 3,
след което чупи в посока изток с дължина 1,8 м до т. 4, която е последната
точка на границата на края на терасата.Така прокараната граница разделя
2
общата тераса с площ от 301,15 м на две части, като северната част е
долепена до фасадата на високото тяло, собственост на Г., ще бъде отново с
2
площ от 155,31 м и ще се ползва от Г., а южната част от терасата ще бъде с
2
площ от 145, 84 м и ще може да се ползва от С. през външната стълба от юг.
По делото са ангажирани и гласни доказателства чрез разпит на
свидетеля Ст. Т. Сл., баща на ответника С. Т. твърди, че на покрива на
заведението за обществено хранене, собственост на сина му ищецът Г. К.
сложил решетки, поради което ответникът Т. няма достъп до тази тераса,
представляваща покрив на имота му и с това му пречи да ползва покрива, за
да направи ремонт на съществуващи течове.Съдът, преценявайки показанията
съобразно разпоредбата на чл. 172 от ГПК и родството на свидетеля с първия
ответник приема, че показанията му, касаещи отношенията на страните във
връзка с ползването на процесната тераса касаят отношения между
съсобственици, излизащи извън предмета на спора.
В съдебно заседание страните са изразили становище, че съдът следва
да избере този вариант, който в най-пълна степен отговаря на правата им.
При така установеното от фактическа страна, съдът достига до
следните правни изводи:
Съгл. разпоредбата на чл. 32,ал.2 от ЗС, с решението си съдът замества
липсващото или взето във вреда на общата вещ съгласие на съсобствениците
относно реалното ползване на имота и с оглед правото на всеки съсобственик
да си служи с общата вещ, което означава прякото й използване, съвместимо с
нейното нормално предназначение. Именно затова съдебната администрация
10
по чл. 32, ал. 2 ЗС се осъществява при съобразяване с фактическото състояние
и с предназначението на вещта и съдът няма право да предписва или да взема
предвид каквито и да било бъдещи преустройства с цел обособяване на
отделни дялове за ползване(в този см. решение № 164/11.07.2014г. по гр.д.№
247/2014г.на ВКС, І г. о., решение № 409 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 224/2009
г. на ВКС, І г. о. Решение №210/05.11.2015 по гр.д. №2311/2015 на ВКС, ГК, I
г.о.и др.). Основните принципи за начина на разпределение на ползването при
съсобствена вещ са посочени в мотивите на ТР №13/10.04.2013г. на ОСГК на
ВКС. Посочено е, че реалното ползване следва да се разпредели, като се
вземат предвид правата на страните в съсобствеността и по начин за най-
целесъобразното използване на вещта.В настоящия случай се касае до
разпределяне на ползването на общи части, представляващи стълби, водещи
до покрива на сградата на последния етаж, покрив, представляващ тераса над
имота на ответника С. Т. и тераса, представляваща част от заведението на
ответника Т.. От събраните доказателства по делото и разясненията на вещите
лица в съдебно заседание е установено, че процесните стълби към покрива на
сградата се намират в границите на притежаваната от ищеца собственост в
сградата, площадката на първия етаж(над полусутеренния) е част от
заведението на ответника Т., а покривът над този обект представлява терасата,
до която достъп, съобразно извършения строеж на сградата имат само ищецът
и ответникът С. Т.. По отношение на двете тераси, представляващи покрив на
части от процесната сграда, съдът приема следното: Съгласно трайната
съдебна практика, в чл.38, ал.1 ЗС са изброени примерно отделни елементи от
сградата, които представляват общи части и е обобщено, че такива части са и
„всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо
ползване”. Общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без
които същата не може да съществува като сграда и които с оглед на своя
характер обслужват отделните обекти. Предмет на собственост, обща на
всички етажни собственици (притежатели на отделни жилищни или
магазинни обекти) е и покривът на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го
причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика
дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата
се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и
тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се
изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в
11
такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната функция на
този вид тераси. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея
обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството, че като площ се
ползва от един или няколко собственика и като такава не може да бъде
предмет на сделки или на делба -в този смисъл решение № 37/11.03.2010г. по
гр.д.№ 528/2009г на ВКС, II г.о., решение № 63/31.03.2011г. по гр.д.№
1283/2010г. на ВКС, II г.о. и др. Независимо от това, дали покрива е
терасовиден или не, неговото основно предназначение е да служи като покрив
на сградата и независимо от неговото използуване, той запазва тази своя
основна функция и продължава да бъде обща част на сградата в режим на
етажна собственост, съгласно разпоредбата на чл.38 от ЗС, но както се посочи
по-горе може да се ползва от един или няколко съсобственика, в случая от
тези, които имат достъп от имотите си до въпросната обща част.В този
смисъл, доколкото е установено, че площадката пред заведението за
обществено хранене на ответника Т. е проектирана и изградена като част от
това заведение, а стълбището, водещо до покрива на последния етаж на сграда
също се явява обща част, но се намира в рамките на собствеността на ищеца,
то ползването на посочените общи части на сградата не следва да бъде
разпределяно.Следва да се посочи само, че при необходимост от извършване
на ремонти и др. ищецът и първият ответник следва да осигуряват достъп на
останалите съсобственици за извършване на посочените дейности по
поддържане на сградата. По отношение на терасата, представляваща покрив
на втория надземен етаж, до която достъп имат ищецът и първият ответник С.
Т., площта на която, видно от заключението на инж. П., не е включена в
площта на имота на ищеца съдът приема, че искането е основателно и следва
да се разпредели ползването на същата между ищеца и първия ответник, които
имат достъп до нея, като относно варианта, по който следва да се извърши
разпределението, съдът приема следното: Видно от изготвените от вещото
лице арх.П. три варианта на разпределение на терасата, и трите отчитат
правата на двамата съсобственици в общите части на сградата, но приема, че
доколкото вариант първи на заключението е най-удобен за страните предвид и
отделената ивица с ширина от 1 м. около сградата, която би осигурила
безпроблемното ползване на терасата и същевременно би дала на ищеца
възможност да има достъп до външните стени на имота си, с цел извършване
на ремонти, поправки и др. необходими дейности, то съдът приема, че следва
12
да се разпредели ползването на терасата, представляваща покрив на частта от
втория надземен етаж, разположена над имота на ответника Т. по вариант
първи към заключението на вещото лице арх.П., а именно като се прокара
граница на ползване на терасата както следва: От югозападния ъгъл на
терасата, в посока север и на 7,8 м е началото (т. 1) на границата, след което
чупи в източна посока до 1 м от западната фасада на третия етаж (т. 2), след
това границата чупи до (т. 3) в южна посока и на 2,5 м от т. 2, после чупи в
източна посока на 14,28 м до (т. 4), след което чупи в посока север и
успоредно на фасадата и на 1 м от нея, с дължина 9,2 м до (т. 5), след което
чупи в източна посока до чупката на терасата (т. 6). Така прокараната граница
2
разделя общата тераса с площ от 301,15 м на две части, като северната част и
долепена до фасадата на високото тяло, собственост на Г. К., ще бъде с площ
2
от 155,31 м и ще се ползва от него, а южната част от терасата ще бъде с площ
2
от 145, 84 м и ще може да се ползва от С. Т. през външната стълба от юг.
Съотношението на така определените площи съответства на
пропорционалното съотношение на участието в общите части на Г. К. и С. Т. и
са очертани в Приложение № 8 към първоначалното заключение по
назначената СТЕ, изготвено от арх.П..С оглед на изложеното, съдът приема,
че предявеното искане за съдебна администрация на отношенията между
съсобственици по разпределение на ползването на общи части на
съсобствената сграда е частично основателно и следва да бъде уважено в
частта относно разпределяне ползването на терасата на втория надземен етаж,
представляваща покрив на обекта на ответника С. Т. по вариант 1 от
заключението на вещото лице арх.П. (Прил. № 8), като в останалата част за
разпределяне ползването на стълбището, водещо до покрива на сградата на
последния етаж и площадката пред заведението на ответника Т., следва да се
отхвърли, като неоснователно, на осн. чл. 32,ал.2 от ЗС.Скицата-Приложение
№ 8 към вариант първи от заключението на вещото лице арх.П., подписана от
съда следва да се счита неразделна част от решението.
По разноските: Доколкото само първият ответник С. Т. е претендирал
разноски, с оглед частичното отхвърляне на иска, ответникът има право на
разноски, които съобр. представения списък по чл. 80 от ГПК са в размер на
300лв. депозит за вещо лице, като от тях има право на разноски от 2/3 или
100лв., които ищецът следва да му заплати, на осн. чл. 78,ал.3 от ГПК.
13
Ищецът е останал задължен за разноски за заплащане на сумата от 343,00 лв.
допълнителен депозит за вещо лице, която сума не е внесъл в определения от
съда едноседмичен срок, изтекъл на 28.03.2025г., поради което следва да бъде
осъден да ги заплати, на осн. чл. 75 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
РАЗПРЕДЕЛЯ ПОЛЗВАНЕТО между Г. Т. Т. с ЕГН ********** от
**************** и С. С. Т. с ЕГН ********** от ****************, на
следната обща част от съсобствен недвижим имот, представляващ
четириетажна административна сграда, находяща се в УПИ III в кв. 23 с площ
от 1125.00 кв.м. при граници: от две страни - улица. УПИ II- 150, УПИ IV - за
обществени дейности по плана на ****************, а именно- тераса на
втори (надземен)етаж на сградата, представляваща покрив на заведението за
обществено хранене, собственост на ответника С. Т. съгласно вариант първи
от заключението на вещото лице арх.П., както се прокара граница на ползване
на терасата както следва: От югозападния ъгъл на терасата, в посока север и
на 7,8 м е началото (т. 1) на границата, след което чупи в източна посока до 1 м
от западната фасада на третия етаж (т. 2), след това границата чупи до (т. 3) в
южна посока и на 2,5 м от т. 2, после чупи в източна посока на 14,28 м до (т.
4), след което чупи в посока север и успоредно на фасадата и на 1 м от нея, с
дължина 9,2 м до (т. 5), след което чупи в източна посока до чупката на
терасата (т. 6). Така прокараната граница разделя общата тераса с площ от
2
301,15 м на две части, като северната част и долепена до фасадата на
2
високото тяло, собственост на Г. К., ще бъде с площ от 155,31 м и ще се
2
ползва от него, а южната част от терасата ще бъде с площ от 145, 84 м и ще
може да се ползва от С. Т. през външната стълба от юг, отразена в
Приложение № 8 към първоначалното заключение на вещото лице арх.П.,
което, подписано от съда е неразделна част от решението, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разпределяне ползването на стълбище, водещо до
покрива на сградата и на площадка пред заведението за обществено хранене
на втори надземен етаж на сградата, като неоснователен, на осн. чл. 32,ал.2
от ЗС.
14
ОСЪЖДА Г. Т. Т. с ЕГН ********** от **************** да заплати
на С. С. Т. с ЕГН ********** от **************** разноски в размер на
100лв., на осн. чл. 78,ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА Г. Т. Т. с ЕГН ********** от **************** да заплати
по сметка на РС Търговище сумата от 343,00 лв., на осн. чл. 75 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните, пред Окръжен съд - Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
15