Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 25.10.2010г. гр.Стара Загора
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Старозагорският окръжен съд, Гражданско отделение,
Четвърти състав
на двадесет и трети септември 2010г.
в публично заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ
секретар М.Т.
като изслуша докладваното от съдията- докладчик Златев
гр.д.№ 1006 по описа за 2010г., за да се произнесе
съобрази следното :
Производството
е на основание чл.79 от ЗЗД.
Постъпила е Искова молба от физическото
лице- пълнолетен български гражданин Н.И.Ш. – ЕГН ********** *** със съдебен
адрес в гр. Казанлък, обл. Стара Загора, ул. „************* против ответника-
юридическото лице ************* със седалище и адрес на управление в гр*****************************,
с цена на иска ********** лв., в която ищецът Н.И.Ш. *** твърди, че по силата
на Нот. акт № ******************ответникът му е продал подробно описаните в т.1
от същия Нот. акт недвижими имоти, а именно: АПАРТАМЕНТ *********** построен в
новопостроена четириетажна жилищна сграда в гр. Казанлък ******** с площ от *******кв.м
в кв. * кад. Район * по плана на гр. Казанлък, със застроена площ от ***** кв.м
и състоящ се от всекидневна с бокс, две спални и сервизни помещения, ведно с
прилежащото му избено помещение № ****** с площ от ****** кв.м, построен в
същата сграда, общо и двата имота за сумата от ******, която сума е изплатил на
продавача в деня на подписване на Нот. акт, а същият е заявил, че ги е получил.
В т.3 от същия Нот. акт продавачът се е задължил
в срок до ******. да заличи вписаната върху същите имоти ипотека – в полза на „*******”-
АД, като в случай, че не спази това условие от договора, същият е следвало да
му заплати неустойка в размер на ** лв. в срок до *******. Съгласно приложената
към настоящата молба справка от Агенция по вписванията- гр. Казанлък ответникът
не е изпълнил задължението си, поето по т. 3 от сключения между тях договор,
надлежно оформен в Нот. акт ************* а именно – да заличи вписаната върху
продадените му имоти ипотека в полза на „*******” АД- гр. Казанлък в уговорения
срок и до настоящия момент, нито му е изплатил договорената неустойка. Макар и
неустойката да се дължи, без да се изследва дали е претърпял вреди и какви, той
все пак държи да посочи, че върху имота му тежи ипотека, обезпечаваща кредит
близо половин милион лева, прави живота му много несигурен – не смее да вложи
средства в ремонт на апартамента и да се премести да живее в него, защото всеки
момент може да бъде продаден, не може да го продаде, не може да го даде под
наем, защото не е завършен, не може да влага средства в ипотекиран имот, не
може да използва апартамента като обезпечение за личен или фирмен кредит по
същите причини. Моли съда да постанови Решение, с което да осъди ответника „******”-
АД със седалище и адрес на управление гр. Казанлък, обл. Стара Загора, ул. „******************,
да му заплати неустойка в размер на **** /шестдесет и три хиляди лева/ по т. **************,
н.д. **********. за неизпълнение на задължението му по този договор да заличи
наличната към сделката ипотека в полза на „***********” АД, ведно със законната
лихва върху главницата от деня на депозиране на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане. Претендира и направените по делото съдебни разноски.
В Отговора
на Исковата молба/л.31-33 от приложеното първоначално образувано т.д.№ *******.
по описа на ОС- Ст.Загора/, ответникът „******”- АД със седалище и адрес на
управление гр. Казанлък, обл. Стара Загора прави следните възражения :
1.По допустимостта на иска- предявеният иск за
неустойка е процесуално допустим.
2.По основателността на иска- предявеният иск за неустойка е неоснователен.
3.По
обстоятелствата на иска :
Признават следните обстоятелства, сочени от ищеца в исковата молба /ИМ/, които са безспорни по делото :
а/Между страните е сключен
процесния договор с нотариален акт за продажбата на жилище-апартамент и гараж, за
продажна цена ***********лева без ДДС.
б/Договорът за продажба е сключен със знанието на ищеца- купувач,
че
върху имота има вписана вещна тежест -
ипотека.
в/Купувачът- ищец е заплатил на
продавача- ответник продажната цена от **** лева.
4.По предявения
иск заявява следните правни възражения :
а/Клаузата в т.Ш от Н.Акт за продажба за неустойка за
забава в размер
на **** лева е нищожна по смисъла на чл.26,
ал. 1 от ЗЗД - поради неморалност и
поради противоречието й с добрите
нрави, с добросъвестността и със
справедливостта. Неустойка от **** лева - която е равна по размер на
продажната цена за жилището и гаража без ДДС,
няма цел и функция
да компенсира вреди на ищеца, а е
проявление на недопустим диктат
чрез финансово заробване, задлъжняване и манипулиране на другата
страна по договора.
Алтернативно: Клаузата в т.Ш от нотариален акт за
продажба за неустойка за забава в размер ****
лева е нищожна на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД поради противоречието й със закона и правовия ред, и на основание чл.26,
ал.2 от ЗЗД - поради липсата на действително правно основание (кауза) за съществуването й като договорна клауза -
като елемент на сделката за
покупко-продажба между страните. Ако бъде приложена и бъде зачетена недействителната и недопустима
уговорка за неустойка, то ищецът-купувач ще възстанови в своя патримониум
цялата платена от него продажна цена
без ДДС от **** лева, в резултат на което той ще придобие продадените недвижими
имоти безвъзмездно.
Сделката м/у страните има правна същност, правно основание (кауза) и
съдържание на възмезден договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, каквито са действителната воля,
желанието, целите и мотивите
на двете страни при сключването й. Ако
бъде приложена и зачетена
недействителната и недопустима
уговорка за неустойка, то сделката за
покупко-продажба загубва своята правна същност, правното си основа
ние (кауза) и съдържание на възмезден договор
за покупко-продажба
на недвижими имоти, а притежава друга правна същност и различни от
действителната воля на страните правно
основание (кауза) и съдържание
-
на безвъзмезден договор за дарение на недвижими имоти.
Клаузата за
неустойка в т.Ш от Н.Акт, която по същество
променя, ревизира и
обезсмисля правното основание
(каузата) и целяното съдържание на договора като възмездна
сделка за покупко-продажба, в безвъзмезден договор за дарение на недвижими
имоти, противоречи на правния ред, на основните принципи и императивните норми
на гражданския закон, които регламентират
съществените елементи на сделките и основните насрещни права и задължения на
страните по съответните граждански сделки, както и произтичащите от сделките
правоотношения.
5.По
съществото на спора- предвид изложените в раздел 4. правни обстоятелства,
доводи и възражения, предявеният иск за неустойка в размер на **** лева е неоснователен и недоказан, поради недействителност
- нищожност на клаузата в т.Ш от Н.Акт за неустойка в размер на ****
лева.
В писмената си защита ответникът завява,
че Клаузата в т.Ш от Н.Акт за
продажба за неустойка **** лева е нищожна по чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД - поради неморалност и противоречието й с добрите нрави, с добросъвестността и
справедливостта. Неустойката
от **** лева - равна по размер на продажната цена за жилището и гаража, няма цел и
предназначение да компенсира вреди на съответната страна по договора с Нот. акт № *****,
н.д. № *********., с който ответникът му е продал подробно описаните в т.1 от
същия Нот. акт недвижими имоти. Той признава, че макар и неустойката да се
дължи, без да се изследва дали е претърпял вреди и какви, той все пак държи да
посочи, че върху имота му тежи ипотека, обезпечаваща кредит за близо половин
милион лева, прави живота му много несигурен.
Навежда доводи, че клаузата в т.Ш от Н.Акт за продажба
за неустойка **** лева е нищожна по смисъла на чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД - поради неморалност и противоречието й с добрите нрави, с добросъвестността и
справедливостта. А
неустойката от **** лева равна по размер точно на продажната цена за жилището и гаража, и според него няма
за цел и предназначение да компенсира вреди на ищеца, а тя е извън присъщите за всяка неустойка
обезпечителни и обезщетителни функции, тъй
като тя е проявление на недопустимо, неоправдано и непосилно санкциониране и
финансово задлъжняване на продавача за сметка на несправедливо и необосновано
облагодетелстване и обогатяване на купувача.
Счита, че подобно положение е нетърпимо, то е неприемливо за правния ред и справедливостта, и че то уврежда
обществения интерес. В потвърждение на тези свои доводи се обосновава съдебната
практика на ВКС- София по аналогични казуси,
като цитира Решение ***** г. на ВКС
ВКС т.о., Решение *** г. по т.дело * г. на ВКС ТК 1 т.о.,
Решение ** г. по т.дело ***** г. на ВКС ТК 1 т.о.,
Решение ***. по т.дело ******* г. на ВКС ТК 2 т.о.
Счита, че претендираната от ищеца
неустойка е недължима, тъй като клаузата в т.Ш от Н.Акт за покупко-продажба за
заплащане на неустойка в размер на
продажната цена **** лева е неморална, противоречи на добрите нрави и
справедливостта и че тя е нищожна по смисъла
на чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД.
Поддържа изцяло изложеното в
писмения отговор възражение за
ПРЕКОМЕРНОСТ на
неустойката съгласно чл.92, ал.2, изр.1 от ЗЗД. Счита, че съобразно
изложеното в т.2, договорът за покупко-продажба между страните е гражданска
сделка, при което за нея се прилагат нормите и принципите на ЗЗД, вкл. и
разпоредбата на чл.92, ал.2, изр.1 от ЗЗД.
Според нето претендираната
от ищеца неустойка подлежи на съдебен контрол и на преценка за прекомерност
съгласно чл.92, ал.2 пр.1 от ЗЗД. Съобразно правната доктрина и практиката на
ВКС по приложение на чл.92, ал.2, пр.1 от ЗЗД, критерий за прекомерност на неустойката е размерът на вредите, които страната претендираща неустойката е претърпяла.
Съдебната преценка за прекомерността на неустойката според посочения критерий се прави индивидуално за всеки
договор, с оглед конкретния му
предмет и изпълнението на задълженията на страните. В тази връзка моли ОС-
Стара Загора да съобрази правната доктрина и съдебната практика на ВКС относно разпоредбата на чл.92, ал.2, пр.1 от ЗЗД, като
цитира и съответната теоретична правна литература по случая.
Според ответника при
прилагане на приетия от ВКС- София критерий за преценка на прекомерност на неустойката към договора за
покупко-продажба по настоящия спор, се установяват следните релевантни
обстоятелства и изводи :
- Процесната
неустойка би следвало да обезщети купувача за вредите му, причинени от незаличаването на ипотеката в срок до
************ г.
- Преките предвидими и реални вреди,
които купувачът би могъл да
претърпи, биха произтекли единствено от принудително
изпълнение и
публична продан на закупените от него ипотекирани имоти от страна
на Банката-ипотекарен кредитор, при необслужването от
продавача на
задълженията
му банковите кредити, обезпечени с процесната ипотека.
- Тези вреди на купувача обаче могат
да възникнат преди първоначално
определения срок за заличаване на ипотеката, защото ако
продавачът е неизправен към Банката, тя би могла да поиска
публична продан
на закупените от ищеца недвижими имоти и преди ***** г.
- Продавачът е бил изправен към
Банката - обслужвал е кредитните си
задължения
както преди ***** год., така и след това, поради което
Банката не е предприела публична продан на купените от ищеца имоти.
- В рамките на уговорения от страните допълнителен срок
за заличава
не на ипотеката продавачът е изпълнил
посочените в т.6 изисквания на
Банката за частично заличаване на ипотеката, при което на *****.
ипотеката върху закупените от ищеца имоти е заличена.
- Предвид изправността на продавача към Банката при обслужване на
кредитните му задължения, Банката не е предприела
публична продан
на закупените от ищеца имоти и преди ***** г. и след това, поради
което купувачът-ищец НЕ е претърпял каквито и да било
реални вреди
от незаличаване на ипотеката в
първоначалния срок до ***** год.
От сключване на договора за покупко-продажба на ***** год., до
***** год. и след това до ***** год., в имуществото на
ищеца-
купувач не са настъпили никакви реални вреди причинени от
това, че
върху закупените от него имоти е имало вписана договорна
ипотека,
която е заличена на ***** г. Уговорената в т.Ш на Н.Акт за продажба неустойка от **** лева е драстично прекомерна и несъразмерна-исковата претенция на ищеца е акт и проява на злоупотреба с права. Присъждането на неустойката ще доведе
до неоснователно обогатяване на ищеца за сметка на ответника защото по делото е категорично ясно и очевидно, че ищецът, като купувач по договора за покупко-продажба, не е претърпял никакви преки
непосредствени и реални вреди поради заличаването на ипотеката на ***** г. вместо на *****
г., още повече, че въпреки икономическата и
финансовата криза, въпреки въведените от Банката тежки условия и
изисквания в кредитните договори, за да осигури заличаване на ипотеката в/у продадените на ищеца имоти, ответникът е погасил значителна част от
задълженията по обезпечените с ипотеката банкови кредити и е
учредил поисканите от Банката допълнителни ипотечни обезпечения, в
резултат на което на ***** г. ипотеката на закупените от ищеца недвижими имоти
е заличена. Претендираната от ищеца
неустойка от **** лева, равна по размер на продажната цена на закупените от ищеца недвижими имоти, се явява недължима поради
нейната драстична прекомерност и поради липсата на претърпени от ищеца-купувач
реални вреди, които да бъдат обезщетени и
компенсирани с тази огромна по размер неустойка.
Предвид установените по делото безспорни факти и обстоятелства, счита, че предявеният иск
се явява неоснователен и недоказан поради следните алтернативни
съображения и доводи :
Искът е неоснователен и недоказан по
аргументите изложени по-
горе съображения. Поради спазването от ответника на
определения от двете страни допълнителен срок за заличаване на ипотеката до м.****
г., при което не е налице просрочие и забавено изпълнение на
задължението на ответника за заличаване на ипотеката.
Искът е неоснователен и недоказан по аргументите изложени по-
горе аргументи. Причината за незаличаване на ипотеката в
първоначално
определения срок до ***** г. са въведените след сключването на
договора за покупко-продажба м/у страните допълнителни
изисквания
и условия от Банката-ипотекарен кредитор за частичното заличаване на
ипотеката. Тази причина не може да се вмени във вина на
ответника,
поради което, съгласно чл.81 от ЗЗД, ответникът не е отговорен за невъзможността заличаването на ипотеката да бъде извършено в първоначалния срок, определен в нотариален акт за покупко-продажба.
Счита, че искът е неоснователен и недоказан по
алтернативните аргументи, изложени по-горе в предишните мотиви.
Неустойката е недължима поради недействителност -
нищожност на клаузата в т.Ш от Н.Акт за покупко- продажба за заплащане на неустойка
от **** лева, равна по размер на продажната цена за
двата имота по договора за покупко-продажба. Искът е
неоснователен и недоказан по аргументите изложени по-горе. Поради драстична прекомерност на неустойката и поради липсата на
претърпени от ищеца-купувач реални вреди, които да бъдат обезщетени и
компенсирани с тази огромна неустойка, която е равна на продажната цена по договора за покупко-продажба от **** лева.
Поради което моли съда да постанови решение по съществото на спора, с
което предявеният иск за заплащането на
неустойка от ******** лева да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан поради изложените в настоящата
писмена защита алтернативни правни доводи и аргументи.
След като
се запозна със становищата на всяка една от страните, със събраните по делото
писмени доказателства и с приложимите по казуса материално- правни и
процесуални норми, съдът счита за изяснено и доказано по несъмнен и безспорен
начин следното :
ОТНОСНО
ПРОЦЕСУАЛНАТА ДОПУСТИМОСТ НА ИСКА :
Искът се
явява процесуално допустим, своевременно предявен, родово и местно подсъден на
настоящия първоинстанционен ОС- Ст.Загора с оглед неговата цена и с оглед
местонахождението на страните по делото, както и на недвижимия имот по нот.акт.
Поради
което съдът следва да се произнесе по неговата материално- правна основателност
с настоящото съдебно решение.
ОТНОСНО
МАТЕРИАЛНАТА ОСНОВАТЕЛНОСТ НА ИСКА :
Видно
от Нот. акт № ************г. ответникът
му е продал подробно описаните в т.1 от същия Нот. акт недвижими имоти, а
именно: АПАРТАМЕНТ № * ет. *, построен в новопостроена четириетажна жилищна
сграда в гр. Казанлък УПИ **** с площ от *** кв.м в кв. * кад. Район * по плана
на гр. Казанлък, със застроена площ от *** кв.м и състоящ се от всекидневна с
бокс, две спални и сервизни помещения, ведно с прилежащото му избено помещение
№ * и ****** с площ от ***** кв.м, построен в същата сграда, общо и двата имота
за сумата от *****, която сума е изплатил на продавача в деня на подписване на
Нот. акт, а същият е заявил, че ги е получил. В т.3 от същия Нот. акт
продавачът се е задължил в срок до *****г. да заличи вписаната върху същите
имоти ипотека – в полза на „*****” АД- клон Казанлък, като в случай, че не спази
това условие от договора, същият е следвало да му заплати неустойка в размер на
****** лв. в срок до *********. Съгласно приложената към настоящата молба
справка от Агенция по вписванията- гр. Казанлък, обл.Старозагорска, ответникът
не е изпълнил задължението си, поето по т. 3 от сключения между тях договор,
надлежно оформен в Нот. акт *********., а именно – да заличи вписаната върху
продадените му имоти ипотека в полза на „*******” АД- клон гр. Казанлък в
уговорения срок и до настоящия момент, нито му е изплатил договорената
неустойка.
Неустойката по писмени
договор/нотариалния акт/ между страните се дължи, без да се изследва дали е
претърпял вреди и какви по силата на императивната норма на чл.79, ал.1, пр.2
във вр. с ал.2 от ЗЗД.
Във връзка с това независимо, че
върху имота тежи ипотека, обезпечаваща кредит близо половин милион лева, и това
евентуално прави живота на ищеца много несигурен, неизправната страна
продавачът- ответник поради неизпълнение на това свое договорно задължение
дължи на изправната страна купувача- ищец, заплащането на тази неустойка, която
има характера на парично обезщетение за неизпълнението, независимо от вината за
това, независимо от размера на действително претърпените морални и материални
вреди и щети, и независимо от другите евентуални факти, обстоятелства, размери,
морални съображения и други фактически и правни аргументи.
Съгласно официално писмо,
представено по делото, с Нотариален акт № ***** г. върху закупеният от ищеца
недвижим имот - апартамент № **, находящ се в новопостроена жилищна сграда в
УПИ***** кв.****, по плана на гр.Казанлък, обл.Старозагорска с адрес ул. „******"
№ *, от продавача „******" АД- ЕИК* *******, е учредена ипотека в полза на
банката „********"АД- клон Казанлък, обл.Старозагорска. Между това трето
неучастващо по делото юридическо лице-„МКБ *********"АД- клон Казанлък и юридическото
лице- ответник фирмата „******"АД- гр.Казанлък, която се явява продавач на
посочения недвижим имот, са сключени Договори за кредит, по силата на които,,******"АД
е кредитополучател и същият е обезпечил вземанията на банката, като е учредил в
нейна полза ипотека върху собствени УПИ и сграда, изграждането на която е
финансирана със средства от кредита, находящи се на ул. „*******" № **.
Кредитополучателят-
ответника/строител и продавач/ „******" АД към настоящия момент не е
изпълнил необходимите условия в договора за кредит, за заличаване на учредената
ипотека. В резултата на което всички плащания в резултат на продажби на
ипотекирани в полза на МКБ Юнионбанк АД апартаменти и обекти от сградата,
находяща се в гр. Казанлък, ул. „********" № *, е следвало да бъдат
насочвани по сметка ************** при „МКБ *******"АД- клон Казанлък.
Липсват по делото каквито и да са
данни, че след първоначалния договор в нотариалния акт за покупко- продажбата
между страните по делото да е сключен анекс в същата нотариална форма, който да
създава други договорни клаузи между страните.
В конкретния казус разпоредбата
на чл.92, ал.2, пр.1 от ЗЗД за
евентуална прекомерност на неустойката не следва да се изследва от настоящия
първоинстанционен съд, тъй като за това съдът не следи служебно и искането на
ответника за това се съдържа не в отговора на Исковата молба по делото, тъй
като такъв не е подаден в законния 1- месечен срок според императивната
разпоредба на чл.131- 132 от ГПК/2008г./ при разглеждане на иска по новия общ
ред- видно от съобщението/л.12 от делото/, връчено на ответника на **********г.
и изтекъл 1- месечен срок на *******. Това не е направено и в пледоарията на
процесуалния му представител в последното открито съдебно заседание по делото
на ******л.36 от делото/. А това е направено едва в писмената Защита на
ответника по делото вх.№ ********./л.37- 44 от делото/.
Поради което съдът категорично счита,
че искът се явява изцяло мотивиран, основателен и доказан, налице е хипотезата
на чл.92, ал.1, изр.1 от ЗЗД за законния договорен размер на обезщетението по
нотариалния акт, не е налице процесуална възможност за евентуално обсъждане на оплакването на ответника за
евентуална прекомерност на договорната неустойка между страните по реда на
чл.92, ал.2 от ЗЗД.
Предвид на което искът на ищеца против
ответника за заплащане на неустойка като парично обезщетение за неизпълнение на
договорното задължение в размер на ********* лв. се явява изцяло основателен по
смисъла на чл.79, ал.1, пр.2 във вр. с
чл.92, ал.1, изр.1 от ЗЗД, и следва да се уважи изцяло, ведно със законните
последици от това.
Ответникът- продавач следва да заплати
на ищеца- купувач изцяло претендираната главница от ******* лв., ведно със
законната лихва върху нея от датата на завеждането на исковата молба в съда на ******./л.3
от първоначалното т.д.№ ***********. по описа на ОС- Ст.Загора/, до
окончателното изплащане на сумите съгласно разпоредбите на чл.82- чл.86 от ЗЗД,
ведно със законните последици от това.
Ето защо предвид всички гореизложени
мотиви и на основание чл.79 във вр. с чл.92 и чл.82- 86 от ЗЗД, първоинстанционния
ОС- Ст.Загора
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА ответника-
юридическото лице „******”-АД със седалище и адрес на управление в гр.
Казанлък, обл. Стара Загора, ул. „*******” № *, ет. *, офис ******, да заплати на ищеца- физическото
лице- пълнолетен български гражданин Н.И.Ш. – ЕГН ********** *** със съдебен
адрес в гр. Казанлък, обл. Старозагорска, ул. „*****” № *, офис *- адв.Ц.М. общо сумата ************ лв./***********/ неустойка по Нот. акт № ***/*******.,
т. 1, н.д. № */**г. на Нотариус К. К.с район на действие района на РС-
гр.Казанлък, обл.Старозагорска, с вписана под № *** в регистъра на Нотариалната
камара- София, ведно със законната лихва върху главницата от ****** лв. от ********.
до окончателното изплащане на сумите.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 2- седмичен срок от
връчването му на всяка от страните, с въззивна жалба чрез ОС- Ст.Загора пред
ПАС- гр.Пловдив.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :