РЕШЕНИЕ
№ 12498
гр. София, 26.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20241110163578 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба и
уточнителна молба от 13.12.2024 г. от Х. Х. П. и Й. Х. П. срещу С. Х. Д. и „Генлаб“
ООД.
Предявен е за разглеждане установителен иск с правно основание по чл. 26, ал.
1, предл. 1 вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за наем на
земеделска земя № г., вписан в Служба по вписванията гр. Казанлък с вх. № в частта,
касаеща имотите, поставени в дял на ищците с влязло в сила Решение № . по описа на
РС Казанлък и в частта, касаеща срока на сключения договор за периода след
05.10.2025 г. и предявен в условията на евентуалност установителен иск с правно
основание по чл. 124 ГПК вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД за признаване за установено между
страните, че договорът не е противопоставим на ищците в частта, касаеща имотите,
поставени в дял на ищците с влязло в сила Решение №. по описа на РС Казанлък след
05.10.2025 г.
Ищците Х. Х. П. и Й. Х. П. твръдят, че до 06.08.2024 г. са били съсобственици с
ответницата С. Х. Д. на следните недвижими имоти:
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град К - който имот представлява НИ. с площ от 2552 кв.м., в землището
на село К
• Поземлен имот с по кадастралната карта и кадастралните регистри на град -
който имот представлява НИ. с площ от 6741 кв.м., в землището на с, местността „Б
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Ха - който имот представлява НИ. с площ от 2761 кв.м., в землището
на село
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е който имот представлява НИ. с площ от 2327 кв.м., в землището на
1
село Ен
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1066 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село - който имот представлява НИ. с площ от 2908 кв.м., в землището на
село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 969 кв.м., в землището на
село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с - който имот представлява НИ. с площ от 2620 кв.м., в землището на
село Енина, местността „Пийниря";
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Д - който имот представлява НИ. с площ от 3005 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село който имот представлява НИ. с площ от 4417 кв.м., в землището на
село Хаджидимитрово, местността „Мерелика";
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралнйте
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 584 кв.м., в землището на
село Е
• Поземлен имот с идентификаторпо кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Ек - който имот представлява НИ. с площ от 1135 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 2211 кв.м. в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 5904 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Ен- който имот представлява НИ. с площ от 2336 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 971 кв.м., в землището на
село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1945 кв.м., в землището
на село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 194 кв.м., в землището на
село Е
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от 1117 кв.м., в землището
на село Е
2
• Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е - който имот представлява НИ. с площ от4371 кв.м., в землището
на село Е
Твърди се, че с решение по гр. дело № к, което е влязло в сила, считано от
06.08.2024 г., е извършена съдебна делба на имотите. В дял на ищеца Й. Х. П. били
поставени имотите, както следва:
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село ;
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е;
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е;
Поземлен имот с идентификатор1 по кадастралната карта и кадастралнйте
регистри на село Е
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е
В дял на ищеца Х. Х. П. сочи, че са поставени:
Поземлен имот с идентификаторпо кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е;
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е
Поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Е.
В дял на ответницата С. Х. Д. били поставени останалите недвижими имоти,
предмет на съдебната делба.
Сочи се, че след прекратяване на съсобствеността, на 30.09.2022 г. С. Х. Д.
сключила процесния договор за наем на земеделски земи, предмет на който са и
поставените в дял на ищците имоти. Сочат, че не са давали съгласие за сключването на
договора. Излагат, че съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД - лицата, които могат
да вършат действия само по обикновено управление, не могат да сключват договор за
наем за повече от три години. В конкретния случай се сочи ответницата С. Д. да е била
съсобственик, заедно с ищците, поради което е могла да извършва само действия по
обикновено управление. Въпреки това тя сключила договор за наем за срок от 10
години. Поради това считат, че договорът за наем по отношение на поставените в
3
техен дял имоти и по отношение на срока, надхвърлящ три години, е недействителен
поради противоречието му със закона. В условията на евентуалност предявяват иск за
признаването за установено, че договорът е непротивопоставим на ищците в частта,
касаеща поставените в техен дял имоти за срока след 05.10.2025 г. Претендират
разноски.
В срочно подаден отговор ответникът „ГД оспорва предявените искове. Сочи, че
договорът е сключен със знанието и съгласието на ищците, което се установявало
индиректно и от техните действия, тъй като получавали облагите от договора.
Потвърждение за тяхното съгласие за сключване на договора ответникът намира и във
факта, че ищците изразяват желание за продължаване на неговото действие до
05.10.2025 г. Счита, че доколкото разпоредбите на чл. 229 ЗЗД и чл. 30, ал. 2 ЗС касаят
съсобственост на вещи, то след извършването на съдебната делба същите не намират
приложение. Излага освен това, че дори да се приеме, че ищците не са изразили
съгласие за сключването на договора, то приложение следва да намери разпоредбата
на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, съгласно която ри прехвърляне на недвижим имот договорът за
наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Счита, че договорът следва да остане в сила за целия 10-годишен срок на договора.
Поради тези и останалите изложени съображения моли предявените искове да бъдат
отхвърлени. Претендира разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
По допустимостта на исковете:
На първо място по направеното от ответника „Г ООД възражение за
недопустимост на искове съдът намира, че е налице правен интерес от предявяването
на исковете, респ. същите са допустими, тъй като, за да е налице правен интерес от
установителен иск за нищожност на договор, то решението по него следва да се отрази
на правното положение на ищеца и с уважаването му да се постигне определен правен
интерес. Когато ищецът е трето на договора лице, той би имал правен интерес от
обявяването му за нищожен, само ако атакуваният договор засяга конкретни негови
материални права. В конкретния случай се иска да се прогласи нищожност на договор
за наем, сключен между двамата ответници. Поначало договорите имат правно
действие само между сключилите ги страни и затова по принцип не е налице правен
интерес за третите лица да искат прогласяване нищожността на договор, сключен
между други лица. Такава възможност ще е налице само в случаите, когато формално
с договора се засяга правната сфера на третите лица или се създава външна представа
за несъществуващо право и с това се засяга тяхната правна сфера, в които случаи би
могло да се приеме, че е налице правен интерес от провеждане на установителен иск за
нищожност на договор, доколкото правният интерес на всеки правен субект да иска
прогласяване нищожността на сделка, в която той не участва, не може да бъде
отречен, дори интересът да не е непосредствен. Именно евентуалната възможност
правният субект да има дори и някаква косвена полза от уважаване на такъв иск, би
обусловила правния му интерес и съответно допустимостта на иска. В настоящия
случай ищците обосновават правния си интерес от предявяване на настоящите искове,
легитимирайки се като собственици на част от процесните недвижими имоти, предмет
на атакувания в настоящото производство договор за наем. Ето защо съдът намира, че
решението по делото ще се отрази на правното положение на ищците, поради което за
последнити е налице правен интерес от предявяване на установителните искове,
поради което същите са допустими.
По иска по чл. 26, ал. 1, предл. 1 вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД:
В тежест на ищците по предявения иск е да докажат при условията на пълно и
4
главно доказване правопораждащите факти, от които черпят изгодни за себе си
последици, a именно: договор за наем на процесните земеделски земи № ., вписан в
Служба по вписванията гр. с вх. № , сключен между С. Х. Д., в качеството й на
наемодател, и "Генлаб" ООД, в качеството му на наемател; наличие на уговорка за
срок на договора от 10 стопански години, както и че така уговорената клауза
противоречи на закона, а именно, че договорът е сключен за срок, по-дълъг от три
години от лице, което може да върши само действия по обикновено управление
/разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД/.
С проекта за доклад по делото, обективиран в определение от 04.05.2025 г. като
безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени фактите, че: 1) за процесните
земеделски земи е сключен договор за наем на процесните земеделски земи № _С_н от
30.09.2022 г., вписан в Служба по вписванията гр. К с вх. № между С. Х. Д., в
качеството й на наемодател, и "Генлаб" ООД, в качеството му на наемател и 2)
наличие на уговорка за срок на договора от 10 стопански години. Проектът за доклад е
обявен за окончателен доклад по делото в проведеното открито съдебно заседание от
12.06.2025 г.
Ето защо и на основание чл. 153 ГПК съдът приема осъществяването на
отделените за безспорни факти за доказано. Същите се установяват и от приетите по
делото писмени доказателства. Установява се, че съсобствеността на процесните имоти
е прекратена с извършена съдебна делба по гр. дело № . по описа на РС Казанлък. С
постановеното по делото решение, влязло в законна сила, считано от 06.08.2024 г.,
собствеността на имотите е поставена в дялове на съсобствениците Х. Х. П., Й. Х. П. и
С. Х. Д. така, както е посочено в исковата молба.
От приетия по делото договор за наем на земеделски земи № _н от 30.09.2022 г.,
вписан в Служба по вписванията гр. Казанлък с вх. № г., Акт, между С. Х. Д., в
качеството й на наемодател, и "Г в качеството му на наемател, е предоставено за
временно и възмездно ползване на цялата площ на всички процесни поземлени имоти,
в това число и на имотите, които след това са поставени в дял на ищците по делото с
решението на РС Казанлък. Съгласно чл. 2 от договора, същият се сключва за срок от
10 стопански години, считано от 01.10.2029 г. Уговорена в договора е цена и начин на
плащане от страна на наемодателя.
Основният спорен между страните въпрос е налице ли е недействителност на
договора по отношение на неговия срок, надхъврлящ три години от сключването му,
като ищците считат, че същият е недействителен за периода след 05.10.2025 г. Съдът
намира следното:
В случая нито разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, нито чл. 229, ал. 2 ЗЗД,
относими към процесния договор, не въвеждат забрани за сключване на договори за
наем за срок по-дълъг от една година, респ. за срок по-дълъг от три години.
Първата по посочените разпоредби предвижда, че договор за наем на земеделска
земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения
имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, без
законът да изключва възможността срокът на наемното правоотношение, да е по-дълъг
от посочения.
Сключването на договор за наем от лице, което може да извършва действия на
обикновено управление за срок по-дълъг от 3 години в разрез с чл. 229, ал. 2 ЗЗД, не
влече нищожност на целия договор, а съставлява основание за редуциране на
уговорения срок до 3 години и за прекратяване на договора след изтичане на срока.
5
По делото не е спорно, че ответниците се намират в облигационно отношение
помежду си, по силата на сключен договор за наем на описаните в искова молба
недвижими имоти, със съдържанието и сроковете посочени в договора, както и не е
спорно, че ответницата С. Х. Д. е притежавала повече от 25 % от идеалните части на
имотите.
Съгласно чл. 229. ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по
обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три
години. В случай обаче, че такъв договор е сключен, той не е нищожен. Съгласно
задължителната съдебна практика, на която се позовават съдилищата при разрешаване
на сходни спорове между страните по настоящото дело, последицата от дерогирането
на посоченото правило не води до порок на договора относно неговата
действителност, а има за последица само редуциране на уговорения срок.
Това е така, тъй като сключването на договор за наем над установения в закона
максимален срок или от лице, което няма правомощията да сключи договор за такъв
срок, не е порок на сделката, който обосновава нейната пълна нищожност, но се
отразява върху един от елементите на договора, касаещ модалитета „срок“ като го
ограничава. Следва да се замести нищожната клауза в договора с повелителното
правило на закона относно срока на наемния договор, съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД,
каквото е разрешението по този въпрос в решение № 315 от 12.07.2006 г. по гр. д. №
880/2005 г. на ВКС, която съдебна практика следва да се приеме за правилната.
Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг
срок, той има сила за десет, съответно за три години. Законът предвижда как следва да
бъдат уредени отношенията между страните при сключването на договор за по-дълъг
срок.
С ал. 2 на чл. 4а, в отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, се предвижда
съсобственик или съсобственици, които притежават повече от една четвърт от
дяловете, да могат да сключат договор за наем със срок над 1 година, който да е
противопоставим на останалите съсобственици. В съдебната практика /напр. решение
№ 179 от 23.07.2015 г. по гр. д. № 3104/2014 г., IV г. о. на ВКС/, се приема, че
имуществените отношения в хипотезата на чл. 32, ал. 1 ЗС се уреждат между
съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик, което
съдът намира за приложимо и в случаите по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1
ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ
под наем представлява действие на управление, решението за това следва да бъде
взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, тоест от съсобствениците,
притежаващи повече от половината й. С оглед на това когато съсобствената вещ е
отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават
повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици на имота заедно или поотделно /в този смисъл решение №
314/17.02.2012 г. на ВКС, ІІІ г. о по гр. д. № 1548/2010 г./.
Независимо от това дали договорът за наем е сключен от съсобственик с част
по-малка или по-голяма от 25 на сто идеални части от съсобствените имоти, то това не
влече нищожност на договора по смисъла на чл. 26, ал. 1 пр. първо ЗЗД –
противоречие със закона. В случая договорът е сключен от съсобственик с част по-
голяма от 25 на сто. Договорът за наем е облигационен договор и следва да се
разглежда на плоскостта на облигационните правоотношения, а не на вещните такИ.
/които уреждат отношенията между самите съсобственици/. Именно поради това е и
възможно сключването на валиден договор за наем и при липса на собственост върху
наетата вещ от страна на наемодателя. В този смисъл е и решение № 541 от 6.02.2012
6
г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, в което е посочено, че договорът за наем
не обвързва собствениците на земеделски земи, ако е сключен в нарушение на закона,
но не е нищожен.
Основанието за нищожност на сделките по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД противоречие
на закона, представлява несъобразяване с предписанията на императивни правни
разпоредби. То е налице, когато има обективно несъответствие на договора с
повелителна правна разпоредба, без оглед на това какво е субективното отношение на
страните по него (в този смисъл напр. решение № 784 от 13.11.2009 г. на ВКС по гр. д.
№ 868/2008 г., IV г. о., ГК). Противоречието със закона е налице тогава, когато
страните по един двустранен договор действат в нарушение на установена повелителна
правна норма или правен принцип и пряко, като участниците в сделката, целят да
постигнат резултат, който императивна правна норма не допуска.
В чл. 229, ал. 2 ЗЗД е уредено правото за сключване на договор за наем със срок
над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за
разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от
лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание
за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за
прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Договорът за наем
обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма
никакви права върху наеманата вещ (например, при наем на чужда вещ). Такъв
договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за
продажба на чужда вещ. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да извършват
само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Разпоредбата на чл. 229 ЗЗД урежда не валидността на договора
за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие
по отношение на собственика (в този смисъл решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК).
Както се посочи по-горе, разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД предвижда
възможност да се счита, че този договор е сключен за три години. С предвидената в
чл. 229, ал. 3 ЗЗД възможност законодателят е приел, че сключването на договор за
наем над установения в закона максимален срок или от лице, което няма
правомощията да сключи договор за срок над три години, не е порок на сделката,
който обосновава нейната нищожност, а се отразява единствено върху един от
елементите на договора, касаещ модалитета срок като го ограничава. Така в решение
№ 15/8.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 395/2009 г, ІІ т.о. се приема, че установеното в
чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка.
Отсъствието на надлежно взето от съответния орган решение за отдаване на
недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за последица редуциране
срока на търговската сделка на 3 години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. 3,
пр. 2 ЗЗД. Действието й е изключено от законодателя единствено по отношение на
акционерните дружества с нормата на чл. 236, ал. 4 ТЗ, в която е установена фикцията,
че сключените от тяхно име договори са действителни и тогава, когато за сключването
им не е дадено предварително съгласие от овластените за това органи. В същия смисъл
е и решение № 75/24.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 194/201 г, ІІ т.о.
Предвид изложеното, съдът приема, че уговорката в процесния договор за наем,
предвиждаща, че срокът на наемния договор е 10 години, не е нищожна поради
противоречие със закона и в частност с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Постигнатата уговорка не е в пряко обективно противоречие с цитираната норма и не
води до забранен от закона резултат, а влияе единствено върху действието на договора.
В случай, че наемодателят е имал само право да извършва действия по управление с
7
вещта, респективно е нарушил задължението си по чл. 229, ал. 2 ЗЗД да не сключва
договор за наем за срок, по дълъг от три години, то на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД
действието на договора се редуцира до 3 години по силата на закона. Това е
предвидената от закона санкция в случай на нарушение на забраната по чл. 229, ал. 2
ЗЗД.
За пълнота следва да се посочи освен това, че с предявения иск се иска съдът да
констатира, че процесният договор е валиден за срок от три години, а именно до
05.10.2025 г. Видно е от чл. 2 на приетия по делото договор за наем, обаче, че същият е
сключен за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2029 г. Тоест процесният
договор не е влязъл в сила и не се изпълнява по отношение на страните по него, като
същите са предвидили това да се случи 7 години след сключването на договора. Ето
защо съдът не може да констатира действие на договора до 05.10.2025 г., каквото е
искането на ищците, тъй като договорът все още не е породил правното си действие.
Поради изложеното, предявеният иск следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Поради отхвърляне на предявения главен иск се сбъдна вътрешно
процесуалното условие за разглеждане на предявения в условията на евентуалност иск.
По иска по чл. 124 ГПК вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД:
В тежест на ищците по предявения иск е да докажат при условията на пълно и
главно доказване правопораждащите факти, от които черпят изгодни за себе си
последици, a именно: договор за наем на процесните земеделски земи № от 30.09.2022
г., вписан в Служба по вписванията гр. Казанлък с вх. № сключен между С. Х. Д., в
качеството й на наемодател, и "Генлаб" ООД, в качеството му на наемател; наличие на
уговорка за срок на договора от 10 стопански години, които обхващат и посочения в
исковата молба период /до 05.10.2025 г./, както и че така уговорената клауза
противоречи на закона, а именно, че договорът е сключен за срок, по-дълъг от три
години от лице, което може да върши само действия по обикновено управление
/разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД/.
Разпоредбата на чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ е обща и касае всички договори за наем,
без значение на срока, за който са сключени. С ал. 2 се поставя специално изискване
към договорите за наем, които са със срок над една година - те трябва да бъдат
сключени от съсобственик (съсобственици), притежаващи най-малко една четвърт
идеална част от имота. Тълкуването на тази норма води до извод, че за да отговаря на
изискванията на чл. 4а, ал. 1, т. 3 от ЗСПЗЗ, договорът за наем за срок над една година,
който касае съсобствен имот, трябва да е сключен при спазване на поставеното от ал. 2
условие.
Ищците изрично и след указания на съда уточняват предявения евентуален иск
за признаване за установено, че процесният договор им е непротивопоставим за срока
след 05.10.2025 г. с оглед разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Както се посочи по-горе,
вслучай, че наемодателят е имал само право да извършва действия по управление с
вещта, респективно е нарушил задължението си по чл. 229, ал. 2 ЗЗД да не сключва
договор за наем за срок, по дълъг от три години, то на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД
действието на договора се редуцира до 3 години по силата на закона. Това е
предвидената от закона санкция в случай на нарушение на забраната по чл. 229, ал. 2
ЗЗД. Доколкото наемодателят по договора може да извършва само действия на
обикновено управление, то независимо, че договорът е сключен за срок от 10 години,
то не би бил противопоставим на ищците за периода, надхвърлящ три години, като
това се следва по силата на закона. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл.
229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години /в този
смисъл напр. решение № 253 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о.,
8
ГК, решение № 50/21.06.2022 г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о. и др./. На
практика това означава, че след изтичането на срок от три години от действието на
договора, неучаствалите в сключването на договора лица имат правото да
предприемат както действия на управление, така и на разпореждане с процесните
имоти, доколкото уговореният от страните по договора срок, надхвърлящ три години,
не ги обвързва.
Както се посочи и при разглеждането на главния иск обаче, договорът за наем
поражда действие, считано от 01.10.2029 г., поради което не може да се констатира, че
същият не е противопоставим на ищците, считано от 05.10.2025 г., каквото е
направеното от тях искане. Следва освен това да се посочи, че доколкото понастоящем
нито страните по договора, нито третите лица за него, каквито се явяват ищците по
делото, не са обвързани от действието на договора до 01.10.2029 г., то имат
възможност да предприемат както действие на управление, така и на разпореждане с
процесните имоти. Договорът ще е противопоставим на страните за период от три
години, считано от началото на неговото действие.
Предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право за присъждане на разноски възниква за
ответниците по делото. Искане за присъждане на разноски е направил единствено
ответникът „Г, като е представил и доказателства, че са сторени. На осн. чл. 78, ал. 3
ГПК в полза на ответника следва да се присъди сумата от 1800 лева адв.
възнаграждение с вкл. ДДС.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Х. Х. П., ЕГН ********** и Й. Х. П., ЕГН
********** против "Генлаб" ООД, ЕИК ********* и С. Х. Д., ЕГН **********: иск с
правно основание по чл. 26, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на
нищожност на договор за наем на земеделска земя № г., вписан в Служба по
вписванията гр. Казанлък с вх. № в частта, касаеща имотите, поставени в дял на
ищците с влязло в сила Решение № по гр. дело №. по описа на РС Казанлък и в частта,
касаеща срока на сключения договор за периода след 05.10.2025 г., както и иск с
правно основание по чл. 124 ГПК вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД за признаване за установено
между страните, че договорът не е противопоставим на ищците в частта, касаеща
имотите, поставени в дял на ищците с влязло в сила Решение № г. по гр. дело № по
описа на РС Казанлък след 05.10.2025 г.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК Х. Х. П., ЕГН ********** и Й. Х. П., ЕГН
********** да заплатят на "Генлаб" ООД, ЕИК ********* сумата от 1800,00 лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9